Kiralananı Kullanmasam da Kira Öder miyim? (TBK m.324)

Kira ilişkisinin en çok şaşırtan kuralı şudur: kiralananı hiç kullanmasanız bile kira ödeme borcunuz kural olarak devam eder. Başka şehre taşınan kiracı, işyerini kapatan esnaf, aylarca yurt dışında kalan kişi — hepsi aynı soruyla gelir: “Orayı kullanmıyorum, neden ödeyeyim?”

Cevabın dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesidir. Bu rehberde kuralın ne zaman işlediğini, hangi hâllerde işlemediğini, kira bedelinden hangi giderlerin indirileceğini ve borcun gerçekten ne zaman bittiğini ele alıyoruz.

Hükmün Metni ve Mantığı

Kuralın mantığı kira sözleşmesinin niteliğinden gelir. Kiraya veren size bir şeyi kullanma imkânı sağlar; siz de bu imkânın karşılığını ödersiniz. Sözleşmenin konusu fiilî kullanım değil, kullanım hakkıdır. Bu hakkı kullanıp kullanmamak sizin tercihinizdir ve tercih borcu ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.01.2021 tarihli, 2020/9455 E., 2021/119 K. sayılı kararında bu ilke açıkça ifade edilmiştir: kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracı, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı hiç kullanmasa ya da sınırlı kullansa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür ve sözleşme hükümleri bu sonucu değiştirmez.

Kilit İfade: “Kiracının Kendisinden Kaynaklanan Sebep”

Madde her kullanmama hâlini kapsamaz. Belirleyici olan, kullanamamanın kimden kaynaklandığıdır. Sebep kiracıdan geliyorsa borç devam eder; kiraya verenden geliyorsa tablo değişir.

Denkleştirme: Hangi Giderler İndirilir?

Madde tek yönlü bir yük getirmez. Kiraya veren, kiralanan kullanılmadığı için bazı giderlerden kurtuluyorsa, bu tutarlar kira bedelinden indirilir. Bu, hakkaniyet dengesi kuran ikinci kuraldır.

İndirilecek giderler, kullanılmamaya bağlı olarak gerçekten yapılmayan harcamalardır. Uygulamada tartışma çoğu zaman hangi kalemin bu kapsama girdiği üzerinde çıkar:

Borç Ne Zaman Biter? Anahtar Teslimi Kuralı

Bu, uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktadır. Taşınmazı fiilen boşaltmak, kira borcunu sona erdirmeye yetmez. Yargıtay uygulamasında, kiralananın iade borcunun yerine getirildiğinin kabul edilebilmesi için anahtarın usulünce kiraya verene teslim edilmiş olması aranır. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir.

Yani eşyanızı çıkarıp gitmeniz, hatta kiraya vereni telefonla bilgilendirmeniz borcu durdurmaz. Kira, anahtarın teslimine kadar işlemeye devam eder.

Anahtar Teslimi Nasıl Belgelenir?

1. Tutanakla teslim. Tarih, saat, sayaç değerleri ve taşınmazın durumunu gösteren, iki tarafın imzaladığı bir tutanak en güçlü belgedir.
2. Kiraya veren almıyorsa: noter. Anahtarı teslim almaktan kaçınılıyorsa noter aracılığıyla tevdi yoluna başvurulabilir; noter tarihi teslim tarihi olarak kayda geçer.
3. Yazılı bildirim. Teslim iradenizi ve tarihi gösteren ihtarname, tevdi yapılmasa dahi sürecin başladığını ispatlar.
4. Görüntü kaydı. Boş ve temiz teslim edilen taşınmazın tarihli fotoğrafları, hem borcun bitimi hem de iade borcu tartışmalarında kullanılır.

TBK m.324 ile m.325 Farkı: Karıştırmayın

İki hüküm birbirine yakın görünür ama farklı durumları düzenler ve sonuçları farklıdır.

Pratik sonuç şudur: taşınmazı kullanmayacaksanız bekletmek en pahalı seçenektir. Anahtarı usulünce teslim edip erken tahliye rejimine geçmek, çoğu olayda sorumluluğu makul bir süreyle sınırlar. Ayrıntı için erken tahliye rehberimize bakınız.

İşyeri Kiralarında Durum ve 1 Temmuz 2020

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bazı kira hükümlerinin uygulanması ertelenmişti. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinin ilk metninde tasarı numaralarıyla yer alan liste, 6353 sayılı Kanun’la düzeltilmiş ve son hâliyle TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin bu tür işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştü. Bu listede TBK m.324 yer almadığından, kullanmama hâlinde kira ödeme borcuna ilişkin kural bu kiralarda erteleme döneminde de uygulanıyordu; buna karşılık erken tahliyeye ilişkin TBK m.325 erteleme kapsamındaydı.

Erteleme 1 Temmuz 2020 tarihinde sona ermiştir. Dolayısıyla bugün hem TBK m.324 hem de TBK m.325, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında da uygulanır. Erteleme kapsamındaki hükümler bakımından erteleme döneminde sözleşme serbestisi gereği sözleşme hükümleri tatbik olunduğundan, bu hükümlere ilişkin uyuşmazlıklarda uyuşmazlığın hangi döneme ait olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı İçin Yol Haritası

1. Kullanmama sebebinizi belirleyin. Sizden mi, kiraya verenden mi kaynaklanıyor? Cevap tüm sonucu değiştirir.
2. Kiraya verenden kaynaklanıyorsa belgeleyin. Ayıp, onarım veya kullanımı engelleyen durumları yazılı olarak bildirin ve fotoğraflayın.
3. Sizden kaynaklanıyorsa çıkış planlayın. Bekletmek yerine fesih ve anahtar teslimi sürecini başlatın.
4. Anahtarı belgeli teslim edin. Tutanak, mümkün değilse noter yoluyla tevdi.
5. Denkleştirme talebinizi hesaplayın. Kullanılmayan dönemde doğmayan giderleri belgeleyip mahsup isteyin.
6. Cari borcu aksatmayın. Tartışma sürerken ödemeyi kesmek, tartışmalı bir alacağı tartışmasız temerrüde dönüştürür.

Kiraya Veren İçin Kontrol Listesi

• Kiralananı kullanıma elverişli hâlde tuttuğunuzu belgeleyin; bu, alacağınızın dayanağıdır.
• Anahtar teslim edilmemişse bunu tutanakla kayda geçirin.
• Kiracı boşalttığını iddia ediyorsa, teslim tarihi tartışmasını önlemek için yazılı bildirim isteyin.
• Denkleştirme talebine hazırlıklı olun; kullanılmadığı için yapmadığınız giderler indirilecektir.
• Biriken alacak için ihtar ve takip yollarını süresinde işletin.

Kira Öderken Bile Yapılabilecekler: Zararı Sınırlama

Kullanmayacağınız bir yer için ödeme yapmak zorunda olmanız, hiçbir şey yapamayacağınız anlamına gelmez. Sorumluluğu sınırlayan üç yol vardır ve üçü de zaman duyarlıdır.

Kiraya Veren Kullanıma Elverişli Tutmuyorsa

Maddenin koruması karşılıklıdır. Kural “kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece” işler; kiraya veren bu yükümlülüğü yerine getirmiyorsa kiracı aleyhine uygulanamaz. Elverişsizlik iddiasını ileri sürecek kiracının şunları belgelemesi gerekir:

• Elverişsizliğin niteliği ve başlangıç tarihi (fotoğraf, rapor, teknik tespit)
• Durumun kiraya verene yazılı olarak bildirildiği ve süre verildiği
• Verilen sürede giderilmediği
• Kullanımın hangi ölçüde engellendiği

Bu belgeler, kira bedelinde indirim veya sözleşmenin feshi taleplerinin de dayanağını oluşturur. Ayrıntı için ayıp ve onarım rehberlerimize bakınız.

TBK m.324’ün Uygulama Şartları ve Kiraya Verenin Karşı Borcu

TBK m.324’ün kiracı aleyhine işleyebilmesi için üç şartın birlikte bulunması gerekir: kira sözleşmesinin devam etmesi, kiralananın kiraya veren tarafından kullanıma elverişli durumda bulundurulması ve kullanmamanın veya sınırlı kullanmanın kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebebe dayanması. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Bu nedenle kiraya verenin bu borcu yerine getirmediği dönemlerde kiracının kira borcunun kapsamı TBK m.324’e göre değil, ayıba ilişkin hükümlere göre belirlenir.

Kanun kiraya verene de denkleştirme yükümlülüğü getirir: kiralananın kullanılmaması nedeniyle kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir (TBK m.324). Bu hüküm, kiraya verenin kiracının kullanmamasından kazanç sağlamasını önlemeye yöneliktir ve indirim, kiraya verenin gerçekten yapmadığı ve yapması gereken giderlerle sınırlıdır. Örneğin kira bedeline dahil edilmiş ısınma veya su giderleri kiracının kullanmadığı dönemde doğmamışsa bu tutarlar indirilir; emlak vergisi ve binanın genel bakım giderleri gibi kullanımdan bağımsız giderler ise indirim konusu olmaz. Kiracı, bu indirimi kira alacağına karşı savunma olarak ileri sürebilir veya fazla ödediği tutarın iadesini isteyebilir.

Kullanamama Kiraya Verenden veya Dış Etkenden Kaynaklanıyorsa

Kiralananın kullanılamaması kiraya verenden kaynaklanıyorsa TBK m.324 uygulanmaz. Kiralananda kiracının kullanımını önemli ölçüde etkileyen bir ayıp varsa kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m.305); kiraya veren önemli ayıbı uygun sürede gidermezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306). Kiraya verenin yapı kullanma izni almamış olması nedeniyle işyerine ruhsat verilmemesi veya binanın belediyece mühürlenmesi gibi hâller de, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olmaması nedeniyle kiraya verenin sorumluluk alanında değerlendirilebilir.

Kullanamamanın ne kiracıdan ne kiraya verenden kaynaklanmadığı, örneğin kamu makamlarınca işyerlerinin geçici olarak kapatıldığı hâllerde ise durum tartışmalıdır. Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu yalnızca imkânsızlaşan kısımdan kurtulur (TBK m.136); sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozmuşsa uyarlama istenebilir (TBK m.138). Salgın döneminde kanun koyucu, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 arasında işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağını öngörmüş; ancak kira borcunu ortadan kaldırmamıştır (7226 s.K. geçici m.2). Bu tür durumlarda kira bedelinin indirilmesi, somut olayda uyarlama şartlarının varlığına göre değerlendirilir.

Kiracının Kiralananı Terk Etmesi: Kira Borcu, Hapis Hakkı ve Tahliye

Kiracının kiralananı anahtar teslim etmeksizin ve sözleşmeyi sona erdirmeksizin terk etmesi, sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; kiracının kira borcu TBK m.324 uyarınca işlemeye devam eder. Kiraya veren, bu durumda kiralanana kendiliğinden giremez ve kiracının eşyalarını çıkaramaz; aksi davranış zilyetliğe saldırı ve konut dokunulmazlığının ihlali tartışmalarına yol açar (TMK m.981-983, TCK m.116). Kiraya verenin yolu, ödenmeyen kira bedelleri için TBK m.315 kapsamında otuz günlük süre vererek sözleşmeyi feshetmek veya tahliye talepli icra takibi başlatarak icra dairesi eliyle tahliyeyi sağlamaktır (İİK m.269).

Kiracının kiralananda bıraktığı eşyalar, kiraya verenin işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının güvencesi olarak hapis hakkına konu olabilir; ancak bu hak icra dairesinin yardımıyla kullanılır ve kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz (TBK m.336, m.338). Tahliye kararının icrası sırasında taşınmazda bulunan eşya tutanağa geçirilerek muhafaza altına alınır (İİK m.26). Kiracı ise terk ettiği kiralanan için kira borcunun birikmesini önlemek istiyorsa, sözleşmeyi usulüne uygun biçimde sona erdirmeli veya en azından anahtarı belgeli biçimde teslim ederek erken tahliye rejimine geçmelidir (TBK m.325).

Kiraya Veren Kiralananı Geri Alır veya Başkasına Kiralarsa

TBK m.324 kiracının kullanma imkânının devam ettiği varsayımına dayanır. Kiraya veren, kiracının kullanmadığı dönemde kiralananı kendisi kullanmaya başlar, anahtarı değiştirerek fiilen geri alır veya başka bir kişiye kiralarsa, kiracının kullanma imkânı ortadan kalkmış olur ve kiraya veren bu tarihten sonrası için kira bedeli isteyemez. Bu durumda kiraya verenin davranışı, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırılık oluşturabileceği gibi (TBK m.301), taraflar arasında sözleşmenin örtülü olarak sona erdirildiği yönünde de yorumlanabilir. Kiraya verenin kiralananı başka bir kişiye kiralayarak elde ettiği gelir, kiracıdan talep edilen kira alacağından düşülür (TBK m.325/2).

Bu nedenle kiracı, kullanmadığı dönemde kiralananın akıbetini takip etmeli; kiraya verenin taşınmazı ilana çıkarması, yeni bir kiracıya göstermesi veya taşınmazda tadilata başlaması gibi durumları tarih ve fotoğrafla belgelemelidir. Kiraya veren ise kiracı ile yazılı bir mutabakat yapmadan veya anahtar teslimini tutanağa bağlamadan kiralananı başkasına kiralarsa, hem önceki kiracıdan kira isteme hakkını kaybetme hem de kiracının kullanım hakkını ihlal etmesi nedeniyle tazminat talebiyle karşılaşma riskini üstlenir. En güvenli yol, sözleşmenin sona ermesinin ve anahtar tesliminin iki tarafça imzalanan bir tutanakla belgelenmesidir.

Kullanılmayan Dönemde Yan Giderler, Aidat ve Abonelikler

Kiracının kiralananı kullanmadığı dönemde kira bedelinin yanında yan giderlerden sorumluluğu da ayrıca değerlendirilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK m.341); kullanılmayan dönemde tüketime bağlı bu giderler çoğu zaman hiç doğmaz. Buna karşılık kat mülkiyetine tabi binalarda kapıcı, temizlik ve asansör bakımı gibi işletme giderleri bağımsız bölümün kullanılıp kullanılmamasından bağımsız olarak paylaştırılır ve bu giderlere katlanma yükümlülüğü sözleşmeyle kiracıya yüklenmişse kullanılmayan dönemde de devam eder (KMK m.20).

Kiracının bu dönemde yönetime karşı sorumluluğu da sürer: bağımsız bölümde oturan kiracı, kat malikinin ödemediği ortak giderden kat malikiyle birlikte ve kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur ve bu şekilde yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kiracı adına ise, kullanılmayan dönemde de sabit bedeller ve dağıtım giderleri tahakkuk edebileceğinden, uzun süreli kullanmama durumunda aboneliğin geçici olarak kapatılması veya kiraya verenle yazılı bir düzenleme yapılması, gereksiz giderlerin birikmesini önler. Merkezi ısıtmalı binalarda ise ısınma giderinin bir kısmı ortak kullanım payı olarak kullanılmayan bağımsız bölümlere de yansıtılır.

Uyuşmazlık Usulü: İspat, Dava ve Zamanaşımı

Kira alacağına ilişkin davada kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, kira bedelini ve alacağın muaccel olduğunu ispatlamakla yükümlüdür; kiracı ise kiralananın kullanıma elverişli olmadığını, kullanamamanın kiraya verenden kaynaklandığını veya anahtarı teslim ettiğini ispat etmelidir (TMK m.6). Ayıp veya elverişsizlik iddiası, iddianın ileri sürüldüğü tarihte delil tespiti yaptırılarak belgelenmelidir; sonradan yapılan onarım veya değişiklikler iddianın ispatını imkânsız hâle getirebilir (HMK m.400). Anahtar teslimi ise teslim tutanağı, noter ihtarnamesi veya tevdi yeri tayini kararıyla ispat edilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve davalar değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HUAK m.18/B, HMK m.4). Kiraya veren dava yerine ilamsız icra takibi de başlatabilir; takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir (İİK m.67-68). Kira bedeli ve yan giderler gibi dönemsel edimlerden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabi olduğundan (TBK m.147), kiracının kullanmadığı dönemde biriken kira alacaklarının da bu süre içinde talep edilmesi gerekir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: erken tahliye ve makul süre · temerrüt ve tahliye · yan giderler ve aidat · kendiliğinden tahliye yasağı · uyarlama ve 7226 sayılı Kanun · önemli sebeple fesih

Sık Sorulan Sorular

Eve hiç taşınmadım, kira ödemek zorunda mıyım?

Kural olarak evet. TBK m.324 uyarınca kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kullanmama sebebi kiracıdan kaynaklanıyorsa kira bedeli ödenmeye devam eder. Taşınmamış olmanız tek başına borcu ortadan kaldırmaz.

İşyerimi kapattım, kira ödemem devam eder mi?

Evet. Faaliyeti durdurmak kira sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşme hukuken sona erdirilip anahtar usulünce teslim edilmedikçe kira borcu işlemeye devam eder.

Evi boşalttım ama anahtarı vermedim; borcum durur mu?

Hayır. Yargıtay uygulamasında kiralananın fiilen boşaltılması yeterli görülmez; anahtarın usulünce kiraya verene teslim edilmesi aranır. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir.

Kiraya veren anahtarı almıyor, ne yapmalıyım?

Teslim iradenizi yazılı olarak bildirin ve anahtarı noter aracılığıyla tevdi yoluna başvurarak teslim edin. Böylece teslim tarihi resmî olarak kayda geçer ve borcun bittiği an belirlenmiş olur.

Kullanmadığım için kira bedelinden indirim isteyebilir miyim?

Kısmen. TBK m.324’ün ikinci cümlesi uyarınca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Bu indirim kendiliğinden uygulanmaz; talep edilmesi ve hesaplanması gerekir.

Kiralananda ayıp var, oturamıyorum; yine de öder miyim?

Bu hâlde sebep kiracıdan kaynaklanmadığı için TBK m.324 kiracı aleyhine işlemez. Ayıp hükümleri devreye girer ve duruma göre kira bedelinde indirim veya sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Sözleşmeye “kullanmasa da tam kira öder” yazılmışsa ne olur?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.01.2021 tarihli kararında, kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması hâlinde sözleşme hükümlerinin bu sonucu değiştirmeyeceği belirtilmiştir. Sözleşme kaydı kanuni dengeyi kiracı aleyhine bozacak biçimde yorumlanamaz.

Ticari işyeri kiracısıyım, bu madde bana da uygulanır mı?

Evet. TBK m.324, 6353 sayılı Kanun’la düzeltilen erteleme listesinde yer almadığından bu kiralarda da uygulanır; erteleme kapsamındaki TBK m.325 gibi hükümler ise 1 Temmuz 2020’den itibaren bu kiralarda da yürürlüktedir.

Bekletmek mi, erken çıkmak mı daha az maliyetli?

Genellikle erken çıkmak. Kullanmadan bekletmede kira bedelinin tamamı işlerken, usulünce iade hâlinde TBK m.325 devreye girer ve sorumluluk kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlanır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.