Ev Sahibi Yıl İçinde İkinci Kez Zam İstiyor – Yapabilir mi?

TBK m.344 emredicidir ve kamu düzenine ilişkindir

Bu niteleme, tartışmanın tamamını belirler.

TBK m.344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Maddenin lafzı iki şeyi birlikte söyler:

• Artış “yenilenen dönem” için yapılır. Yani kira yılının sonunda, sözleşmenin yenilendiği tarihte. Dönem ortasında ikinci bir artış için kanuni dayanak yoktur.
• Oran tavanı vardır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı: TBK m.344 hükmü kiracı lehine emredici niteliktedir, kamu düzenine ilişkindir ve tarafların bu sınırlamayı bertaraf edecek biçimde yaptıkları anlaşmalar geçersiz sayılır. Taraflarca daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir.

Kısmî geçersizlik uygulanır. Sözleşmedeki artış şartı tümüyle hükümsüz hâle gelmez; yalnızca kanuna aykırı olan kısım uygulanmaz ve artış kanuni üst sınır dikkate alınarak yapılır.

Sözleşmede artış hükmü yoksa bu, artışın sınırsız yapılabileceği anlamına gelmez; artış yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Döviz kuru veya “piyasa” gerekçesi geçerli değildir. Yıllık kira artışının doğrudan piyasa koşullarına ya da döviz kuruna göre yapılabileceği düşüncesi yaygın bir hatadır; TBK m.344 bu tür hesaplamalara izin vermez. Ölçüt yalnızca TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu ölçüt, 18 Ocak 2019 tarihli değişiklikle ÜFE esasından TÜFE esasına geçirilmiştir.

“Ödedin, demek ki kabul ettin” savunması çürüktür

Kiraya verenlerin en sık başvurduğu savunma budur: “Zam istedim, itiraz etmeden ödedin. Zımnen kabul ettin.” Öğretide bu savunma açıkça reddedilmektedir.

Gerekçe şudur: kiracının kira bedellerini tüketici fiyat endeksindeki artıştan daha fazla artış yaparak ödemesi zımnî bir anlaşma olarak değerlendirilemez. Zira tarafların açık bir anlaşma yapmalarının yasaklandığı bir durumda, zımnî anlaşma yapmalarına geçerlilik tanınması da mümkün değildir. Kanunun açıkça yasakladığı şey, sessiz kalmayla geçerli hâle gelmez.

Kanunun koruma amacı da bunu gerektirir. Öğretide vurgulandığı üzere konut ve işyeri kiracıları çoğu zaman, başlarını sokabilecek ya da işlerini yürütecek bir yere bir an önce kavuşma düşüncesiyle kiraya verenlerce dayatılan her türlü koşulu kabul etmeye hazır hâle gelirler. TBK m.344’ün amacı tam olarak bu zayıf konumu dengelemektir. Bu nedenle kiracının fiilen ödemiş olması, korumadan vazgeçtiği anlamına gelmez.

Fazla ödenen kısım geri istenebilir. Yargıtay uygulamasında; kiracının TBK m.344’te öngörülen sınırların üzerinde ödeme yapması hâlinde, kanuni sınırı aşan kısmın iadesinin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında talep edilebileceği kabul edilmektedir. Dayanak, sınırı aşan artış anlaşmasının hukuken geçersiz olmasıdır.

Alternatif yol: mahsup. İade davası açmak yerine, fazla ödenen tutarın sonraki kira bedellerinden mahsup edilmesi de gündeme gelebilir. Ancak bu yola tek taraflı olarak ve habersiz başvurmak riskli olabilir; kiraya veren eksik ödeme gerekçesiyle temerrüt ihtarı gönderebilir. Bu nedenle mahsup iradesinin önceden ve yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

Ara zam talebiyle karşılaşırsanız

Sorunun pratik yanı şudur: kiraya veren yalnızca zam istemekle kalmaz, çoğu zaman “kabul etmezsen çıkarsın” mesajı da verir. Kiracının bilmesi gereken üç şey vardır.

1. Zam talebini reddetmek tahliye sebebi değildir. Kanuni sınırın üzerindeki bir artışı kabul etmemek, kira sözleşmesine aykırılık oluşturmaz. Kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplerle — gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt gibi — tahliye isteyebilir. “Zammı kabul etmedi” bunlardan biri değildir.

2. Mevcut kirayı aksatmadan ödemeye devam edin. En kritik nokta budur. Tartışma sürerken ödemeyi durdurmak ya da eksik ödemek, kiracıyı temerrüde düşürerek gerçek bir tahliye sebebi yaratır. Doğru davranış, eski kira bedelini zamanında ve banka yoluyla ödemeye devam etmektir. Açıklama kısmına ilgili ayın kirası olduğunu yazın.

3. “Yeni sözleşme” adı altında yapılan artışa dikkat edin. Aynı kiracıyla yıl ortasında yeni bir sözleşme imzalanarak kira bedelinin yükseltilmesi, gerçekte mevcut kira ilişkisinin devamıdır. TBK m.344 emredici olduğundan bu yolla dolanılamaz. İmzalamadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.

Kiraya veren gerçekten artış istiyorsa yolu bellidir. Anlaşma sağlanamıyorsa kira bedelinin tespiti için dava açılır. Ayrıca sözleşme beş yılı doldurmuşsa TBK m.344/3 uyarınca TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri üzerinden tespit istenebilir. Kiraya verenin elindeki yol budur; tek taraflı ara zam değil.

Ne yapmalı: adım adım

1. Sözleşmenizi ve kira yılınızın başlangıcını belirleyin. Artışın hangi tarihte yapılabileceği buradan çıkar. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.
2. Yasal sınırı hesaplayın. Bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Bu veri TÜİK tarafından aylık olarak yayımlanır.
3. Yazılı olarak yanıt verin. Kiraya verene ihtarname göndererek yasal sınırı ve ara zammın kanuni dayanağı bulunmadığını bildirin. Bu bildirim hem iyiniyetinizi gösterir hem sonraki uyuşmazlıkta konumunuzu güçlendirir.
4. Ödemeyi sürdürün. Mevcut kira bedelini banka yoluyla ve açıklama yazarak ödemeye devam edin. Elden ödeme yapmayın.
5. Fazla ödeme yaptıysanız belgeleyin. Hangi aylarda ne kadar fazla ödediğinizi gösteren bir tablo çıkarın; dekontları saklayın.
6. Anlaşmazlık sürerse arabuluculuğa başvurun. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
7. Gerekirse dava açın. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Fazla ödenen bedelin iadesi ve kira bedelinin tespiti aynı süreçte değerlendirilebilir.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi (artış maddesini gösteren), kira ödemelerine ilişkin banka dekontları, kiraya verenden gelen zam talebi (mesaj, e-posta, ihtarname), gönderdiğiniz yanıt ve tebliğ şerhi, ilgili döneme ait TÜFE verileri, imzalanması istenen yeni sözleşme taslağı varsa örneği.

Son not: zamanaşımı nedeniyle çok eski dönemlere ilişkin iade talepleri sorun yaratabilir. Fazla ödeme fark edildiğinde gecikmeden yazılı talepte bulunmak, hem hakkı korur hem faiz işletilmesini sağlar.