Kiracının Tadilat ve Değişiklik Yapma Hakkı: TBK m. 321, Yazılı Rıza, Eski Hale Getirme ve Değer Artışı (2026)

Kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat ve değişikliklerdir. Kiracı, yaşam alanını veya işyerini ihtiyaçlarına göre düzenlemek isterken, kiraya veren mülkiyet hakkının korunmasını ve taşınmazın eski haline döndürülmesini talep eder. Bu ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Bu rehberde, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkının şartları, yazılı rıza zorunluluğu, eski hale getirme kuralı, değer artışı talebi, rızasız tadilatın hukuki sonuçları, komşu bağımsız bölümlere verilen zarar ve kira sözleşmesinin feshiyle bağlantısı detaylı ve uygulamalı olarak açıklanmaktadır.

1. TBK m. 321’in Temel Düzenlemesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Madde üç temel ilke getirmektedir:

• Kiracının tadilat yapabilmesi için yazılı rıza şarttır.
• Yazılı rıza verilmişse, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren eski hale getirme talep edemez.
• Aksi yazılı anlaşma yoksa kiracı, yaptığı değişikliklerden doğan değer artışını talep edemez.

Bu düzenleme, hem kiracının kullanım özgürlüğünü hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını dengelemeyi amaçlar. Uygulamada en çok tartışılan nokta, “yenilik ve değişiklik” kavramının kapsamı ile rızanın geçerlilik şartlarıdır.

2. Yazılı Rıza Şartı

TBK m. 321 açıkça “yazılı rıza” aramaktadır. Sözlü izin, WhatsApp mesajı, e-posta ile verilen belirsiz onaylar veya örtülü rıza yeterli değildir. Uygulamada en sık yaşanan sorun, kiraya verenin “yapabilirsin” demesi ancak sonradan eski hale getirme veya tahliye talebinde bulunmasıdır.

Yazılı rıza şu şekillerde alınabilir:

• Kira sözleşmesine ek protokol şeklinde
• Ayrı bir yazılı muvafakatname olarak
• İmzalı belge (noter şart değildir, adi yazılı şekil yeterlidir)

Rıza alınmadan yapılan tadilat, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren, TBK’nın genel hükümleri ve kira sözleşmesine aykırılık hükümleri çerçevesinde ihtar gönderebilir ve şartları oluşursa tahliye davası açabilir.

3. Eski Hale Getirme Kuralı

Yazılı rıza gösteren kiraya veren, aksi kararlaştırılmadıkça eski hale getirme talebinde bulunamaz. Bu, kiracı lehine getirilmiş önemli bir korumadır. Ancak rıza belgesinde “eski hale getirme şartıyla” ibaresi yer alıyorsa veya sonradan yazılı anlaşma yapılmışsa, eski hale getirme istenebilir. Bu nedenle rıza belgesinin içeriği son derece önemlidir; genel bir “tadilat yapabilirsin” ifadesi ile “şu şartlarla tadilat yapabilirsin” ifadesi arasında ciddi hukuki fark vardır.

4. Değer Artışı Talebi

Kiracı, kendi yaptığı yenilik ve değişiklikler sonucunda taşınmazda değer artışı meydana gelse bile, aksi yazılı anlaşma yoksa bu artışı kiraya verenden talep edemez. Kanun bu kuralı nispi emredici nitelikte düzenlemiştir; taraflar yazılı anlaşmayla aksi yönde kararlaştırabilir. Pratikte kiracıların en çok şaşırdığı noktalardan biri budur: “Ben evi daha değerli hale getirdim, neden para alamıyorum?” sorusunun cevabı TBK m. 321’in üçüncü fıkrasında yatmaktadır.

5. Rızasız Tadilatın Sonuçları ve Sorumluluk

Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan tadilat şu sonuçları doğurur:

• Kira sözleşmesine aykırılık oluşur.
• Kiraya verene ihtar gönderme ve şartları oluşursa tahliye davası açma hakkı verir.
• Kiracı, taşınmazda meydana gelen zararları tazminle yükümlü olabilir.
• Komşu bağımsız bölümlere zarar verilmesi halinde hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumluluk doğabilir.

Taşıyıcı sisteme zarar veren, yangın riski oluşturan veya imar mevzuatına aykırı tadilatlar uygulamada daha ağır sonuçlar doğurmaktadır. Bu tür müdahalelerde kiraya verenin tahliye talebi mahkemelerce daha kolay kabul edilmektedir.

6. Pratik Örnekler

• Mutfak dolabı değiştirmek, boya-badana yapmak gibi görünüşte küçük değişiklikler bile kural olarak yazılı rıza gerektirir.
• Duvar yıkmak, kolon-kirişe müdahale etmek, elektrik ve su tesisatını esaslı şekilde değiştirmek yüksek riskli tadilatlardır.
• Klima, ankastre set, duş teknesi gibi eklemeler de yazılı rızaya tabidir.
• Kiracının yaptığı tadilatın komşu daireye su sızdırması veya yapısal zarar vermesi halinde, kiracı hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumlu tutulabilir.

7. Kira Sözleşmesine Tadilat Maddesi Nasıl Eklenir?

Uyuşmazlıkların büyük bölümü, yazılı rızanın hiç alınmamasından değil, alınan rızanın kapsamının belirsiz bırakılmasından kaynaklanır. Bu nedenle taraflara, tadilat konusunu en baştan kira sözleşmesine açık bir madde olarak eklemeleri önerilir.

Yazılı rıza belgesinde veya sözleşmeye eklenecek maddede şu unsurların net biçimde yer alması önem taşır:

• Yapılacak tadilatın kapsamı (hangi mekân, hangi işlem)
• Tadilat masrafının kime ait olacağı
• Sözleşme sona erdiğinde eski hale getirme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı
• Değer artışı talep edilip edilemeyeceği
• Tadilatın hangi tarihe kadar tamamlanacağı

Örnek bir madde şu şekilde kaleme alınabilir: “Kiracı, mutfak ve banyoda kiraya verenin yazılı onayı doğrultusunda tadilat yapabilir. Sözleşme sona erdiğinde taşınmaz, tadilat öncesi haline getirilmeksizin teslim edilir; kiracı yaptığı değişiklikler nedeniyle herhangi bir değer artışı bedeli talep edemez.” Bu türde açık bir düzenleme, sonradan çıkabilecek eski hale getirme ve değer artışı tartışmalarının önüne geçer.

Sözleşme imzalanırken bu maddenin eklenmemiş olması, sonradan ayrı bir yazılı rıza alınmasına engel değildir; ancak uygulamada en çok uyuşmazlık işin başında değil, tadilat tamamlandıktan sonra “rızanın kapsamı neydi” tartışmasında yaşanmaktadır. Bu yüzden yazılı belgenin tadilat başlamadan önce, mümkünse imzalanmış ve tarihlenmiş şekilde elde bulunması tavsiye edilir.

Madalyonun Diğer Yüzü: Kiraya Veren Tarafından Yapılan Yenilik ve Değişiklik (TBK m.320)

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması iki ayrı hükümle düzenlenmiştir ve bunlar sık karıştırılır. TBK m.321 kiracının yaptığı değişiklikleri; TBK m.320 ise kiraya verenin yaptığı değişiklikleri düzenler. İkisinin şartları ve sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.

Kiraya Verenin Yetkisi İki Şarta Bağlıdır

Kiraya veren kiralananın durumunu iyileştirebilir; bu yetki hem taşınmazın değerinin korunması hem de artırılması için kullanılabilir. Ancak yetkinin kullanılabilmesi şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

1. Kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi. Yapılacak iş, kiralananın kullanımını tümüyle imkânsız kılacak ve sözleşmeyi sona erdirecek nitelikteyse, kiraya veren bunu sözleşme süresi içinde yapamaz. Bu tür kapsamlı işler için yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye yolunun ayrıca işletilmesi gerekir.
2. Kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması. Ölçüt objektiftir: işin süresi, kiralananın kullanımını ne ölçüde kısıtladığı, gürültü ve toz gibi etkileri, kiracının faaliyetine verdiği zarar birlikte değerlendirilir.

Kiracının Üç Hakkı

Kiraya veren bu işleri yaparken kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracı katlanmak zorunda kalsa dahi elinde şu haklar kalır:

Her Müdahale TBK m.320 Kapsamında Değildir

Bu ayrım uygulamada sonucu doğrudan değiştirir. Kiraya verenin başka bir borcu gereği yaptığı işler, yenilik ve değişiklik sayılmaz; dolayısıyla kiracıya bu çerçevede bir katlanma yükümlülüğü yüklenemez:

• Ayıbın giderilmesi kapsamındaki onarım. Kiraya verenin, kiralananı elverişli hâlde bulundurma borcu gereği yaptığı onarım TBK m.320 anlamında yenilik ve değişiklik değildir. Bu tür onarımlar ayıp hükümlerine tabidir.
• Kiracının temizlik ve bakım borcu kapsamındaki işler. TBK m.317’de düzenlenen olağan bakım da yenilik ve değişiklik sayılmaz.

Rıza Gerektirmeyen Olağan Kullanım: Sınır Nerede?

TBK m.321’deki yazılı rıza şartı, kiracının kiralananda yaptığı her işlem için aranmaz. Olağan kullanımın parçası sayılan, kalıcı iz bırakmayan ve taşınmazın yapısına dokunmayan işlemler bu kapsamda değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı tadilat yapmak için mutlaka yazılı izin almak zorunda mı?
Evet. TBK m. 321 açıkça yazılı rıza şartı getirmiştir. Sözlü izin yeterli değildir.

2. Yazılı rıza aldıktan sonra kiraya veren eski hale getirmeyi isteyebilir mi?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça isteyemez.

3. Tadilat sonrası değer artışı talep edilebilir mi?
Aksi yazılı anlaşma yoksa kiracı değer artışını talep edemez.

4. Rızasız tadilat tahliye sebebi midir?
Evet, sözleşmeye aykırılık oluşturduğu için ihtar sonrası tahliye davası açılabilir.

5. Boya badana için de izin gerekir mi?
Kural olarak evet. “Yenilik ve değişiklik” kapsamına giren her türlü müdahale için yazılı rıza alınmalıdır.

6. Kiraya veren rızayı vermezse kiracı ne yapabilir?
Rıza vermeme kiraya verenin hakkıdır. Kiracı rıza alınmadan tadilat yaparsa hukuki risk üstlenir.

7. Tadilat komşu daireye zarar verirse kim sorumlu olur?
Kiracı, hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumluluk taşıyabilir. Bu durum, rızalı veya rızasız tadilat fark etmeksizin gündeme gelebilir.