Kiracının Tadilat ve Değişiklik Yapma Hakkı: TBK m. 321, Yazılı Rıza, Eski Hale Getirme ve Değer Artışı (2026)

Kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat ve değişikliklerdir. Kiracı, yaşam alanını veya işyerini ihtiyaçlarına göre düzenlemek isterken, kiraya veren mülkiyet hakkının korunmasını ve taşınmazın eski haline döndürülmesini talep eder. Bu ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Bu rehberde, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkının şartları, yazılı rıza zorunluluğu, eski hale getirme kuralı, değer artışı talebi, rızasız tadilatın hukuki sonuçları, komşu bağımsız bölümlere verilen zarar ve kira sözleşmesinin feshiyle bağlantısı detaylı ve uygulamalı olarak açıklanmaktadır.

1. TBK m. 321’in Temel Düzenlemesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Madde üç temel ilke getirmektedir:

• Kiracının tadilat yapabilmesi için yazılı rıza şarttır.
• Yazılı rıza verilmişse, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren eski hale getirme talep edemez.
• Aksi yazılı anlaşma yoksa kiracı, yaptığı değişikliklerden doğan değer artışını talep edemez.

Bu düzenleme, hem kiracının kullanım özgürlüğünü hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını dengelemeyi amaçlar. Uygulamada en çok tartışılan nokta, “yenilik ve değişiklik” kavramının kapsamı ile rızanın geçerlilik şartlarıdır.

2. Yazılı Rıza Şartı

TBK m. 321 açıkça “yazılı rıza” aramaktadır. Sözlü izin, WhatsApp mesajı, e-posta ile verilen belirsiz onaylar veya örtülü rıza yeterli değildir. Uygulamada en sık yaşanan sorun, kiraya verenin “yapabilirsin” demesi ancak sonradan eski hale getirme veya tahliye talebinde bulunmasıdır.

Yazılı rıza şu şekillerde alınabilir:

• Kira sözleşmesine ek protokol şeklinde
• Ayrı bir yazılı muvafakatname olarak
• İmzalı belge (noter şart değildir, adi yazılı şekil yeterlidir)

Rıza alınmadan yapılan tadilat, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren, TBK’nın genel hükümleri ve kira sözleşmesine aykırılık hükümleri çerçevesinde ihtar gönderebilir ve şartları oluşursa tahliye davası açabilir.

3. Eski Hale Getirme Kuralı

Yazılı rıza gösteren kiraya veren, aksi kararlaştırılmadıkça eski hale getirme talebinde bulunamaz. Bu, kiracı lehine getirilmiş önemli bir korumadır. Ancak rıza belgesinde “eski hale getirme şartıyla” ibaresi yer alıyorsa veya sonradan yazılı anlaşma yapılmışsa, eski hale getirme istenebilir. Bu nedenle rıza belgesinin içeriği son derece önemlidir; genel bir “tadilat yapabilirsin” ifadesi ile “şu şartlarla tadilat yapabilirsin” ifadesi arasında ciddi hukuki fark vardır.

4. Değer Artışı Talebi

Kiracı, kendi yaptığı yenilik ve değişiklikler sonucunda taşınmazda değer artışı meydana gelse bile, aksi yazılı anlaşma yoksa bu artışı kiraya verenden talep edemez. Hüküm tamamlayıcı niteliktedir; taraflar yazılı anlaşmayla kiracıya değer artışı karşılığı ödenmesini kararlaştırabilir. Pratikte kiracıların en çok şaşırdığı noktalardan biri budur: “Ben evi daha değerli hale getirdim, neden para alamıyorum?” sorusunun cevabı TBK m. 321’in üçüncü fıkrasında yatmaktadır.

5. Rızasız Tadilatın Sonuçları ve Sorumluluk

Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan tadilat şu sonuçları doğurur:

• Kira sözleşmesine aykırılık oluşur.
• Kiraya verene ihtar gönderme ve şartları oluşursa tahliye davası açma hakkı verir.
• Kiracı, taşınmazda meydana gelen zararları tazminle yükümlü olabilir.
• Komşu bağımsız bölümlere zarar verilmesi halinde hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumluluk doğabilir.

Taşıyıcı sisteme zarar veren, yangın riski oluşturan veya imar mevzuatına aykırı tadilatlar uygulamada daha ağır sonuçlar doğurmaktadır. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında dahi süre vermeksizin yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316/3).

6. Pratik Örnekler

• Mutfak dolabını değiştirmek gibi kiralananın bütünleyici parçasına dokunan küçük görünümlü değişiklikler de kural olarak yazılı rıza gerektirir; mevcut boyanın aynı renkte yenilenmesi ise çoğu durumda olağan bakım niteliğindedir (TBK m.317).
• Duvar yıkmak, kolon-kirişe müdahale etmek, elektrik ve su tesisatını esaslı şekilde değiştirmek yüksek riskli tadilatlardır.
• Klima, ankastre set, duş teknesi gibi eklemeler de yazılı rızaya tabidir.
• Kiracının yaptığı tadilatın komşu daireye su sızdırması veya yapısal zarar vermesi halinde, kiracı hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumlu tutulabilir.

7. Kira Sözleşmesine Tadilat Maddesi Nasıl Eklenir?

Uyuşmazlıkların büyük bölümü, yazılı rızanın hiç alınmamasından değil, alınan rızanın kapsamının belirsiz bırakılmasından kaynaklanır. Bu nedenle taraflara, tadilat konusunu en baştan kira sözleşmesine açık bir madde olarak eklemeleri önerilir.

Yazılı rıza belgesinde veya sözleşmeye eklenecek maddede şu unsurların net biçimde yer alması önem taşır:

• Yapılacak tadilatın kapsamı (hangi mekân, hangi işlem)
• Tadilat masrafının kime ait olacağı
• Sözleşme sona erdiğinde eski hale getirme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı
• Değer artışı talep edilip edilemeyeceği
• Tadilatın hangi tarihe kadar tamamlanacağı

Örnek bir madde şu şekilde kaleme alınabilir: “Kiracı, mutfak ve banyoda kiraya verenin yazılı onayı doğrultusunda tadilat yapabilir. Sözleşme sona erdiğinde taşınmaz, tadilat öncesi haline getirilmeksizin teslim edilir; kiracı yaptığı değişiklikler nedeniyle herhangi bir değer artışı bedeli talep edemez.” Bu türde açık bir düzenleme, sonradan çıkabilecek eski hale getirme ve değer artışı tartışmalarının önüne geçer.

Sözleşme imzalanırken bu maddenin eklenmemiş olması, sonradan ayrı bir yazılı rıza alınmasına engel değildir; ancak uygulamada en çok uyuşmazlık işin başında değil, tadilat tamamlandıktan sonra “rızanın kapsamı neydi” tartışmasında yaşanmaktadır. Bu yüzden yazılı belgenin tadilat başlamadan önce, mümkünse imzalanmış ve tarihlenmiş şekilde elde bulunması tavsiye edilir.

Madalyonun Diğer Yüzü: Kiraya Veren Tarafından Yapılan Yenilik ve Değişiklik (TBK m.320)

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması iki ayrı hükümle düzenlenmiştir ve bunlar sık karıştırılır. TBK m.321 kiracının yaptığı değişiklikleri; TBK m.320 ise kiraya verenin yaptığı değişiklikleri düzenler. İkisinin şartları ve sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.

Kiraya Verenin Yetkisi İki Şarta Bağlıdır

Kiraya veren kiralananın durumunu iyileştirebilir; bu yetki hem taşınmazın değerinin korunması hem de artırılması için kullanılabilir. Ancak yetkinin kullanılabilmesi şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

1. Kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi. Yapılacak iş, kiralananın kullanımını tümüyle imkânsız kılacak ve sözleşmeyi sona erdirecek nitelikteyse, kiraya veren bunu sözleşme süresi içinde yapamaz. Bu tür kapsamlı işler için yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye yolunun ayrıca işletilmesi gerekir.
2. Kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması. Ölçüt objektiftir: işin süresi, kiralananın kullanımını ne ölçüde kısıtladığı, gürültü ve toz gibi etkileri, kiracının faaliyetine verdiği zarar birlikte değerlendirilir.

Kiracının Üç Hakkı

Kiraya veren bu işleri yaparken kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracı katlanmak zorunda kalsa dahi elinde şu haklar kalır:

Her Müdahale TBK m.320 Kapsamında Değildir

Bu ayrım uygulamada sonucu doğrudan değiştirir. Kiraya verenin başka bir borcu gereği yaptığı işler, yenilik ve değişiklik sayılmaz; dolayısıyla kiracıya bu çerçevede bir katlanma yükümlülüğü yüklenemez:

• Ayıbın giderilmesi kapsamındaki onarım. Kiraya verenin, kiralananı elverişli hâlde bulundurma borcu gereği yaptığı onarım TBK m.320 anlamında yenilik ve değişiklik değildir. Bu tür onarımlar ayıp hükümlerine tabidir.
• Kiracının temizlik ve bakım borcu kapsamındaki işler. TBK m.317’de düzenlenen olağan bakım da yenilik ve değişiklik sayılmaz.

Rıza Gerektirmeyen Olağan Kullanım: Sınır Nerede?

TBK m.321’deki yazılı rıza şartı, kiracının kiralananda yaptığı her işlem için aranmaz. Olağan kullanımın parçası sayılan, kalıcı iz bırakmayan ve taşınmazın yapısına dokunmayan işlemler bu kapsamda değildir.

Kanun Tasarısı ile Kabul Edilen Metin Arasındaki Önemli Fark

TBK m.321, büyük ölçüde İsviçre Borçlar Kanunu’nun 260a maddesi örnek alınarak hazırlanmıştır. Kanun tasarısının gerekçesinde, aksine yazılı anlaşma yoksa kiracının sözleşme sona erdikten sonra yaptığı yenilik ve değişikliklerin kiralananda meydana getirdiği önemli değer artışının karşılığını kiraya verenden isteyebileceği ve bu kuralın kiracıyı koruyan nispi emredici bir hüküm olacağı açıklanmıştı. Ancak TBMM’de kabul edilerek yürürlüğe giren metin bu yönde değildir: yürürlükteki üçüncü fıkraya göre kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Bu farkın uygulamadaki önemi büyüktür. İnternette ve bazı yayınlarda gerekçeye dayanılarak kiracının “önemli değer artışı için uygun bir bedel isteyebileceği” şeklinde bilgiler dolaşmaktadır; bu bilgiler yürürlükteki kanun metniyle bağdaşmaz. Değer artışı karşılığı almak isteyen kiracının bunu tadilat öncesinde yazılı olarak kararlaştırması gerekir. Yazılı anlaşma yoksa kiracının elinde kalan imkânlar sınırlıdır: yapılan işin kiraya veren tarafından giderilmesi gereken bir ayıbın giderilmesi niteliğinde olduğunu ileri sürmek (TBK m.306) veya kira ilişkisi dışındaki genel hükümlere dayanmak.

Yazılı Rıza Şartı ve İspatı (TBK m.12-15)

Kanunun aradığı şekil kural olarak geçerlilik şeklidir (TBK m.12). Yazılı şekilde yapılması öngörülen işlemlerde metnin, borç altına girenlerin imzasını taşıması gerekir (TBK m.14); imza, beyanda bulunanın el yazısıyla atılır ve güvenli elektronik imza da el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğurur (TBK m.15). Bu nedenle kiraya verenin imzasını taşımayan bir kısa mesaj, anlık mesajlaşma yazışması veya imzasız e-posta, TBK m.321’deki yazılı rıza şartını kural olarak karşılamaz. Bu tür yazışmalar ise kiraya verenin değişikliği bildiği ve karşı çıkmadığı yönündeki savunmada delil olarak değer taşıyabilir.

Rızanın tadilattan önce alınması esastır; ancak kiraya verenin tadilattan sonra verdiği imzalı bir onay da değişikliği hukuka uygun hâle getirir. Rıza belgesinde yapılacak işin kapsamı ne kadar açık tanımlanırsa, sonradan rızanın sınırı konusunda doğacak tartışma o kadar azalır. Birden fazla kiraya veren varsa, özellikle paylı mülkiyetteki taşınmazlarda rızanın bütün kiraya verenlerden alınması gerekir; aksi hâlde rıza vermeyen paydaş sonradan eski hâle getirme talep edebilir.

Kiracının Geri Verme Borcu ve Olağan Kullanım (TBK m.317, m.334, m.335)

TBK m.321’in karşısında kiracının geri verme borcu yer alır. Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödeme yükümlülüğü de bulunur (TBK m.317). Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, yıllar içinde kendiliğinden oluşan boya solması veya zemindeki olağan yıpranma kiracıdan istenemez; buna karşılık rızasız yapılan değişiklikler geri verme borcu kapsamında eski hâle getirilmek zorundadır.

Geri vermede kiraya verenin inceleme ve bildirim yükümlülüğü de vardır. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirimde bulunmazsa, olağan bir incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler dışında kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Bu nedenle rızasız bir tadilatın eski hâle getirilmesini isteyecek kiraya verenin, anahtar teslim alınırken tutanak düzenlemesi ve eksiklikleri yazılı olarak bildirmesi hak kaybını önler.

Rızasız Tadilatta Kiraya Verenin Hakları

Rızasız yenilik ve değişiklik, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder; süre içinde değişiklik geri alınmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316/2). Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın çekilmez olması hâlinde ise süre verilmeksizin yazılı bildirimle fesih mümkündür (TBK m.316/3). Fesihten sonra kiracı kiralananı boşaltmazsa, arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (HUAK m.18/B).

Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istemese bile, rızasız değişikliğin geri alınmasını ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir; borçlu, borca aykırılıkta kusursuz olduğunu ispat edemedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Uygulamada bu alacaklar çoğu zaman güvence bedelinden karşılanmak istenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya veren kiralananın geri verilmesinden başlayarak üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya bildirmezse güvence kiracının istemi üzerine ona geri verilir (TBK m.342).

Kiracının Ayıbı Gidermesi: Yenilik ve Değişiklikten Farkı

Kiracının kiralananda yaptığı her iş TBK m.321 kapsamında değildir. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiralananda sonradan ayıp ortaya çıkar ve kiraya veren bilgilendirilmesine rağmen ayıbı uygun sürede gidermezse, kiracının kanundan doğan seçimlik hakları doğar; ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi de bu haklar arasındadır (TBK m.305-306). Bu durumda kiracının yaptığı onarım, kanunun tanıdığı bir yetkiye dayandığından ayrıca yazılı rıza gerektirmez.

Ayrım kiracı bakımından belirleyicidir: bozuk bir kombinin tamiri veya tavandan su akıtan tesisatın onarılması ayıbın giderilmesidir ve masrafı kural olarak kiraya verene aittir; buna karşılık çalışan eski kombinin kiracının tercihiyle daha yeni bir modelle değiştirilmesi yenilik ve değişikliktir ve yazılı rıza gerektirir. Ayıp giderme yoluna başvuracak kiracının önce kiraya vereni yazılı olarak bilgilendirmesi, uygun bir süre tanıması ve yapılan masrafları fatura ile belgelemesi gerekir. Kiracının olağan temizlik ve bakım borcu kapsamındaki küçük onarımlar ise zaten kendi yükümlülüğündedir (TBK m.317).

Tadilat Masrafı, Kira Bedelinden Mahsup ve Kira Tespitine Etkisi

Kiracının kendi tercihiyle yaptığı yenilik ve değişikliklerin masrafını kira bedelinden kendiliğinden düşmesi mümkün değildir. Takas için karşılıklı ve muaccel iki alacağın bulunması gerekir (TBK m.139); TBK m.321’in üçüncü fıkrası gereği yazılı anlaşma yoksa kiracının kiraya verenden bir değer artışı alacağı doğmayacağından, kiracının masrafı kiradan mahsup ederek ödememesi kira borcunda temerrüde düşmesine ve TBK m.315 uyarınca fesih riskine yol açar. Ayıbın giderilmesi niteliğindeki masraflar ise farklıdır; bu masraflar kanundaki şartlarla kiraya verenden istenebilir.

Tadilatın kira tespit davasına etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. Beş yıldan sonra yapılan kira tespitinde hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişimin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini hakkaniyete göre gözetir (TBK m.344/3). Kiracının kendi masrafıyla yaptığı iyileştirmelerin kira bedelinin artırılmasına gerekçe yapılması hakkaniyete aykırı sonuç doğurabileceğinden, yargı uygulamasında bu iyileştirmelerin tespit edilen kira bedeline yansıtılmaması gerektiği kabul edilmektedir. Kiracının bu savunmayı yapabilmesi için tadilatın kapsamını, tarihini ve masrafını belgelemesi gerekir.

Kat Mülkiyeti ve İmar Mevzuatı Boyutu

Kiraya verenin rızası, kiralananın bulunduğu binanın kat mülkiyeti düzeninden ve imar mevzuatından doğan sınırları ortadan kaldırmaz. Kat malikleri anagayrimenkulün bütününün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür ve ortak yerlerde inşaat, tamir, tesis ve değişiklik ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla yapılabilir (KMK m.19). Kat maliklerine ait borçlar, bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanır (KMK m.18). Kütükte mesken olarak gösterilen bir bölümün lokanta, dükkân veya imalathane gibi kullanılması ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla mümkündür; hastane, klinik ve poliklinik gibi müesseseler ise hiç kurulamaz (KMK m.24).

İmar mevzuatı bakımından da yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur (3194 s.K. m.21). Taşıyıcı sistemi etkilemeyen bazı iç tadilat ve onarımlar ruhsata tabi değildir; ancak taşıyıcı elemanlara dokunan, cepheyi veya kullanım amacını değiştiren esaslı tadilatlar ruhsat gerektirir ve ruhsatsız yapılan işler mühürleme ve yıkım gibi yaptırımlara konu olabilir (3194 s.K. m.32). Bu yaptırımların muhatabı öncelikle yapı sahibi olduğundan, kiracının rızasız ve ruhsatsız bir tadilatı kiraya veren bakımından da risk yaratır ve kiraya verenin kiracıya rücu etmesi gündeme gelir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: güvence bedeli iadesi · sözleşmeye aykırı kullanım · ev sahibi büyük onarımı yapmıyorsa · ortak alanda izinsiz tadilat · ruhsatsız yapı ve yıkım riski · kira hukuku rehberi

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı tadilat yapmak için mutlaka yazılı izin almak zorunda mı?
Evet. TBK m. 321 açıkça yazılı rıza şartı getirmiştir. Sözlü izin yeterli değildir.

2. Yazılı rıza aldıktan sonra kiraya veren eski hale getirmeyi isteyebilir mi?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça isteyemez.

3. Tadilat sonrası değer artışı talep edilebilir mi?
Aksi yazılı anlaşma yoksa kiracı değer artışını talep edemez.

4. Rızasız tadilat tahliye sebebi midir?
Evet, sözleşmeye aykırılık oluşturduğu için ihtar sonrası tahliye davası açılabilir.

5. Boya badana için de izin gerekir mi?
Duruma göre değişir. Duvarın mevcut renginde yenilenmesi kiracının olağan bakım borcu kapsamında kalabilir (TBK m.317); rengin değiştirilmesi veya duvar kâğıdı gibi kalıcı değişiklikler ise yenilik ve değişiklik sayılabileceğinden sözleşmeye bakılmalı ve tereddütte yazılı rıza alınmalıdır.

6. Kiraya veren rızayı vermezse kiracı ne yapabilir?
Rıza vermeme kiraya verenin hakkıdır. Kiracı rıza alınmadan tadilat yaparsa hukuki risk üstlenir.

7. Tadilat komşu daireye zarar verirse kim sorumlu olur?
Kiracı, hem kiraya verene hem de zarar gören komşuya karşı sorumluluk taşıyabilir. Bu durum, rızalı veya rızasız tadilat fark etmeksizin gündeme gelebilir.