Kiracı 6 Yıldır Oturuyor – Kirayı Emsallere Göre Güncelletebilir miyim?

TBK m.344: üç ayrı rejim

Kira bedelinin belirlenmesi tek bir kurala bağlı değildir; sözleşmenin kaçıncı yılında olduğunuza göre üç farklı rejim işler.

• m.344/1 — taraflar anlaşmışsa. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üstünde kararlaştırılan artış, aşan kısım bakımından geçersizdir.
• m.344/2 — anlaşma yoksa. Kira bedeli, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
• m.344/3 — beş yıl ve sonrası. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; hâkim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Beşinci yılın önemi: bu noktada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı değildir. İlk beş yıl kiracıya öngörülebilirlik sağlarken, beşinci yıldan sonra emsal bedel üzerinden tespit imkânı kiraya verenin mülkiyet hakkını korur.

Beş yıl sonrasında da artış devam eder. Her beş yılın sonunda bu biçimde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden 344/1 ve 344/2’deki ilkelere göre değiştirilir. Yani beşinci yılda emsale çıkılır, sonraki dört yıl yine TÜFE sınırında ilerler.

Yabancı para kirasında istisna: kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe değiştirilemez.

TBK m.345: davanın ne zaman açıldığı sonucu belirler

Bu, kira tespit davasının en kritik ve en çok hata yapılan noktasıdır.

Dava her zaman açılabilir (m.345/1). Ancak ne zamandan itibaren geçerli olacağı, davanın zamanlamasına bağlıdır.

Kararın yeni dönem başından itibaren bağlaması için iki yoldan biri gerekir:

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır, ya da
• Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır. Bu bildirim yapılmışsa, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılsa dahi belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Ayrıca sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu dönemin başından geçerli olur.

Şartlar sağlanmazsa ne olur? Mahkeme, tespit ettiği bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli sayabilir. Yani dava kazanılır ama bir yıl kaybedilir. Bu nedenle otuz günlük pencere kaçırılacaksa, yazılı ihtar mutlaka gönderilmelidir — ihtar, davayı bir yıl boyunca açık tutan bir güvencedir.

Geriye dönük fark istenebilir. Karar yeni dönem başından itibaren bağladığından, yargılama sürerken eski bedel ödenmiş olsa bile aradaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir. Ödenmeyen fark için yasal faiz işler; temerrüt ihtarın tebliğ tarihinden başladığından faiz hesabı bu tarihe göre yapılır.

Hakkaniyet indirimi: emsale doğrudan çıkılmaz

Kiraya verenin en sık yanıldığı beklenti, beşinci yıl sonunda kiranın doğrudan piyasa düzeyine çıkacağıdır. Uygulama böyle işlemez.

“Hak ve nesafet” ilkesi. Kira tespit davası, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı‘ndan bu yana şekillenmiştir. O dönemde “hak ve nesafet” olarak ifade edilen indirim kuralı, TBK döneminde m.344/3’teki hakkaniyet ölçütü içinde varlığını sürdürmektedir.

Yargıtay’ın aradığı yöntem: kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri toplanmalı, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, elde edilen veriler karşılaştırılmalıdır. Emsal göstermeden yalnızca “piyasa şu kadar” demek sonuç doğurmaz.

İndirim uygulanır. Uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, belirlenen rayiç bedelden bir indirim yapılması yerleşik uygulamadır; oran dosyanın somut koşullarına göre belirlenir. Bu yaklaşım, serbest piyasadaki emsal düzeye doğrudan ulaşmak yerine taraflar arasındaki dengeli ilişkinin korunmasını amaçlar. Dolayısıyla tespit edilen bedel, çoğu zaman emsal kiraların bir miktar altında kalır.

Emsal seçiminde ölçüt: aynı kullanım amacına sahip, benzer konum, büyüklük, yaş ve nitelikteki taşınmazların kira bedelleri esas alınır. TÜFE oranı beş yıl sonrası için tek başına bağlayıcı olmasa da yardımcı ölçüt olarak dikkate alınır.

Usul, hazırlık ve tahliyeyle ilişkisi

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Otuz günlük pencerede arabuluculuk süresinin de hesaba katılması gerekir.

Beş yılın hesabı. Süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren işler. Uzayarak devam eden sözleşmelerde her uzama yılı bu hesaba dâhildir; aynı kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanmış olması, bunun gerçek bir yenileme mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğuna göre değerlendirilir.

Kira tespiti tahliye sebebi değildir. Dava açılması başlı başına kiracıyı çıkarma sonucu doğurmaz. Ancak yargılama sürerken kira bedelinin ödenmemesi, TBK m.315 (temerrüt) veya m.352/2 (iki haklı ihtar) çerçevesinde ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir. Kiracı bakımından pratik sonuç şudur: dava sürerken mevcut kirayı aksatmadan ödemeye devam etmek gerekir.

Toplanacak belgeler:

• Kira sözleşmesi ve varsa yenileme sözleşmeleri — beş yılın hesabı buradan çıkar.
• Kira ödeme dekontları — ilişkinin süresini ve mevcut bedeli ispatlar.
• Emsal kira sözleşmeleri — aslı veya onaylı örneği; en belirleyici delildir.
• Taşınmazın durumunu gösteren belgeler — yaş, bakım durumu, yapılan iyileştirmeler, fotoğraflar.
• İhtarname ve tebliğ şerhi — otuz günlük pencerenin ve temerrüt tarihinin ispatı.
• Emlak ilanları ve piyasa araştırması (yardımcı delil olarak).

Kiracı bakımından savunma noktaları: emsal olarak gösterilen taşınmazların gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı, taşınmazın yaşı ve bakımsızlığı, kiracının kendi yaptığı ve taşınmazın değerini artıran iyileştirmeler, uzun süreli kira ilişkisinin hakkaniyet indirimini gerektirdiği.