Ne yaşandı?
Kiracı uzun süredir (örneğin altı yıldır) aynı taşınmazda oturuyor ve kira bedeli, her yıl sınırlı artışlarla piyasanın oldukça altında kalmış. Kiraya veren, kirayı güncel emsallere göre yükseltebilir mi diye merak ediyor.
Beş yıl doldu, kirayı emsallere göre mi güncellemek istiyorsunuz?
Otuz günlük süre, emsal dosyası ve hakkaniyet indiriminde Hukukçular Evi yanınızda.
⚡ Net Cevap: Evet. Kira ilişkisi beş yılı aştığında kiraya veren, yeni kira yılı için kiranın hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/3). Kira doğrudan piyasa düzeyine çıkmaz; uzun süreli kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygulanır. Belirlenen bedelin yeni dönemin başından bağlaması için dava dönem başından en az otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır (m.345). Önce arabulucuya başvurulur; dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tahliye sonucu doğurmaz.
Hukuki durum
Türk Borçlar Kanunu m. 344’e göre, kira artışı kural olarak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Ancak beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beş yıllık sürenin sonunda hâkim; TÜFE’deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir. Bu hâlde hâkim, TÜFE tavanıyla bağlı değildir.
Yani beş yılını dolduran kira ilişkilerinde, kira bedeli açılacak bir kira tespit davasıyla günün koşullarına ve emsallere göre yeniden belirlenebilir. Bu dava da kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.
Beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında hâkim TÜFE tavanıyla bağlıyken, beş yıllık sürenin dolmasıyla emsal kira ve hakkaniyet ölçütleri devreye girer. Bu nedenle davanın açılma zamanı, belirlenecek kira bedelini doğrudan etkileyen önemli bir unsurdur.
Ne yapmalısınız?
Emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu gösteren bilgileri toplayın; beş yıllık sürenin dolduğunu teyit edin. Kira tespit sürecini (önce arabuluculuk) bir avukatla yürütmeniz yararlı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.
TBK m.344: üç ayrı rejim
Kira bedelinin belirlenmesi tek bir kurala bağlı değildir; sözleşmenin kaçıncı yılında olduğunuza göre üç farklı rejim işler.
- m.344/1 — taraflar anlaşmışsa. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üstünde kararlaştırılan artış, aşan kısım bakımından geçersizdir.
- m.344/2 — anlaşma yoksa. Kira bedeli, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
- m.344/3 — beş yıl ve sonrası. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; hâkim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Beşinci yılın önemi: bu noktada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı değildir. İlk beş yıl kiracıya öngörülebilirlik sağlarken, beşinci yıldan sonra emsal bedel üzerinden tespit imkânı kiraya verenin mülkiyet hakkını korur.
Beş yıl sonrasında da artış devam eder. Her beş yılın sonunda bu biçimde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden 344/1 ve 344/2’deki ilkelere göre değiştirilir. Yani beşinci yılda emsale çıkılır, sonraki dört yıl yine TÜFE sınırında ilerler.
Yabancı para kirasında istisna: kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe değiştirilemez.
TBK m.345: davanın ne zaman açıldığı sonucu belirler
Bu, kira tespit davasının en kritik ve en çok hata yapılan noktasıdır.
Dava her zaman açılabilir (m.345/1). Ancak ne zamandan itibaren geçerli olacağı, davanın zamanlamasına bağlıdır.
Kararın yeni dönem başından itibaren bağlaması için iki yoldan biri gerekir:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır, ya da
- Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır. Bu bildirim yapılmışsa, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılsa dahi belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Ayrıca sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu dönemin başından geçerli olur.
Şartlar sağlanmazsa ne olur? Mahkeme, tespit ettiği bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli sayabilir. Yani dava kazanılır ama bir yıl kaybedilir. Bu nedenle otuz günlük pencere kaçırılacaksa, yazılı ihtar mutlaka gönderilmelidir — ihtar, davayı bir yıl boyunca açık tutan bir güvencedir.
Geriye dönük fark istenebilir. Karar yeni dönem başından itibaren bağladığından, yargılama sürerken eski bedel ödenmiş olsa bile aradaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir. Farkın icraya konulabilmesi için uygulamada kararın kesinleşmesi beklenir; fark alacağına temerrüt faizi işletilmesi için kiracının ayrıca yazılı ihtarla temerrüde düşürülmesi gerekir (TBK m.117).
Hakkaniyet indirimi: emsale doğrudan çıkılmaz
Kiraya verenin en sık yanıldığı beklenti, beşinci yıl sonunda kiranın doğrudan piyasa düzeyine çıkacağıdır. Uygulama böyle işlemez.
“Hak ve nesafet” ilkesi. Kira tespit davası, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı‘ndan bu yana şekillenmiştir. O dönemde “hak ve nesafet” olarak ifade edilen indirim kuralı, TBK döneminde m.344/3’teki hakkaniyet ölçütü içinde varlığını sürdürmektedir.
Yargıtay’ın aradığı yöntem: kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri toplanmalı, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, elde edilen veriler karşılaştırılmalıdır. Emsal göstermeden yalnızca “piyasa şu kadar” demek sonuç doğurmaz.
İndirim uygulanır. Uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, belirlenen rayiç bedelden bir indirim yapılması yerleşik uygulamadır; oran dosyanın somut koşullarına göre belirlenir. Bu yaklaşım, serbest piyasadaki emsal düzeye doğrudan ulaşmak yerine taraflar arasındaki dengeli ilişkinin korunmasını amaçlar. Dolayısıyla tespit edilen bedel, çoğu zaman emsal kiraların bir miktar altında kalır.
Emsal seçiminde ölçüt: aynı kullanım amacına sahip, benzer konum, büyüklük, yaş ve nitelikteki taşınmazların kira bedelleri esas alınır. TÜFE oranı beş yıl sonrası için tek başına bağlayıcı olmasa da yardımcı ölçüt olarak dikkate alınır.
Usul, hazırlık ve tahliyeyle ilişkisi
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) mahkemesidir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Otuz günlük pencerede arabuluculuk süresinin de hesaba katılması gerekir.
Beş yılın hesabı. Süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren işler. Uzayarak devam eden sözleşmelerde her uzama yılı bu hesaba dâhildir; aynı kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanmış olması, bunun gerçek bir yenileme mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğuna göre değerlendirilir.
Kira tespiti tahliye sebebi değildir. Dava açılması başlı başına kiracıyı çıkarma sonucu doğurmaz. Ancak yargılama sürerken kira bedelinin ödenmemesi, TBK m.315 (temerrüt) veya m.352/2 (iki haklı ihtar) çerçevesinde ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir. Kiracı bakımından pratik sonuç şudur: dava sürerken mevcut kirayı aksatmadan ödemeye devam etmek gerekir.
Toplanacak belgeler:
- Kira sözleşmesi ve varsa yenileme sözleşmeleri — beş yılın hesabı buradan çıkar.
- Kira ödeme dekontları — ilişkinin süresini ve mevcut bedeli ispatlar.
- Emsal kira sözleşmeleri — aslı veya onaylı örneği; en belirleyici delildir.
- Taşınmazın durumunu gösteren belgeler — yaş, bakım durumu, yapılan iyileştirmeler, fotoğraflar.
- İhtarname ve tebliğ şerhi — otuz günlük pencerenin ve temerrüt tarihinin ispatı.
- Emlak ilanları ve piyasa araştırması (yardımcı delil olarak).
Kiracı bakımından savunma noktaları: emsal olarak gösterilen taşınmazların gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı, taşınmazın yaşı ve bakımsızlığı, kiracının kendi yaptığı ve taşınmazın değerini artıran iyileştirmeler, uzun süreli kira ilişkisinin hakkaniyet indirimini gerektirdiği.
Altı Yıllık Kiracı Senaryosu: Takvim Nasıl Kurulur?
Başlıktaki soruyu somut bir takvimle cevaplayalım. Kira ilişkisi 1 Mart 2020’de başlamış, sözleşme her yıl uzamıştır. Kiracı bugün altıncı yılını doldurmak üzeredir:
| Tarih | Olay | Hukuki sonuç |
|---|---|---|
| 1/3/2020 | Kira ilişkisi başladı | Beş yıllık süre işlemeye başlar |
| 1/3/2025 | Beş yıl doldu; altıncı kira yılı başladı | Bu yıl için m.344/3 tespiti istenebilirdi |
| 30/1/2026 | Yedinci kira yılı (1/3/2026) için otuz günlük bildirim son günü | Bildirim yapılmışsa dava 28/2/2027’ye kadar açılabilir |
| 1/3/2026 | Yedinci kira yılı başladı | Bildirim süresinde yapılmışsa belirlenen bedel bu tarihten bağlar |
| Karar kesinleşince | Fark alacağı hesaplanır | 1/3/2026’dan itibaren eski ve yeni bedel farkı istenir |
Beşinci yıl dolduktan sonra henüz hiç tespit yapılmamışsa, sonraki kira yılları için de m.344/3’e dayanan tespit istenmesi uygulamada kabul görmektedir; bir kez emsale göre tespit yapıldıktan sonra ise bedel, izleyen yıllarda TÜFE sınırı içinde değişir ve yeni bir emsal tespiti bir sonraki beş yılın sonunda gündeme gelir (TBK m.344/3). Kiraya verenin altıncı yılı kaçırmış olması bu nedenle hakkını ortadan kaldırmaz; ancak kaçırılan yılın farkı geri gelmez. Takvimin en kritik günü, yeni kira yılının başlangıcından otuz gün önceki tarihtir: bu tarihe kadar kiracıya ulaşan yazılı bildirim, davanın bir yıl boyunca rahatça açılabilmesini ve belirlenecek bedelin yeni dönem başından itibaren işlemesini sağlar. Bildirim noter, kayıtlı elektronik posta veya iadeli taahhütlü postayla gönderilmeli; tebliğ tarihi dosyada saklanmalıdır.
Emsal Dosyası Nasıl Hazırlanır?
| Delil | Değeri | Nasıl temin edilir? |
|---|---|---|
| Emsal kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği | En güçlü delil | Emsal taşınmazın maliki veya kiracısından; mahkemeden celp istenebilir |
| Aynı binadaki bağımsız bölümlerin kira bedelleri | Çok güçlü | Yönetim kayıtları, komşu malikler |
| Emlak ofisi yazılı beyanı | Yardımcı | Bölgedeki ofislerden tarihli yazı |
| İnternet ilanları | Zayıf; ilan fiyatı gerçek kira değildir | Tarihli ekran görüntüsü |
| Kiralananın fotoğrafları ve teknik özellikleri | Durum değerlendirmesi için gerekli | Keşif öncesi hazırlık |
Yargıtay uygulamasında emsallerin kiralananla aynı kullanım amacına sahip, konum, büyüklük, yaş ve nitelik bakımından karşılaştırılabilir olması aranır; bilirkişinin emsalleri yerinde görüp karşılaştırmalı bir rapor düzenlemesi gerekir. Taraflar rapora tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edebilir (HMK m.281).
Rakamlarla Örnek: Mevcut Kira, Emsal ve Hakkaniyet
Altı yıldır oturan kiracının aylık kirası yıllık TÜFE artışlarıyla 22.000 TL’ye ulaşmış; bilirkişi, aynı bina ve yakın çevredeki karşılaştırılabilir dairelerin ortalama kirasını 40.000 TL olarak tespit etmiş olsun. Mahkeme, uzun süreli kiracılık ve ilişkinin sürekliliğini gözeterek bu emsal bedelden bir hakkaniyet indirimi yapar; indirim oranı dosyanın koşullarına göre belirlenir ve gerekçelendirilir. Örneğin yüzde onbeşlik bir indirim uygulanırsa yeni kira 34.000 TL olarak belirlenir. Bu bedel, bir önceki yılın kirasına TÜFE oranının uygulanmasıyla bulunacak tutarın belirgin biçimde üzerindedir; beşinci yıl kuralının kiraya veren açısından önemi buradan gelir. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir.
Tespit kararı yeni bir sözleşme gerektirmez; belirlenen bedel mevcut sözleşmenin parçası hâline gelir ve izleyen yıllarda TÜFE sınırı içinde artar. Kira yılı içinde ikinci bir artış talebi ise dayanaksızdır: ev sahibi yıl içinde ikinci kez zam istiyor.
Kiracı Açısından: Altıncı Yılda Ne Beklemeli?
Kiracı için beşinci yılın dolması, kira bedelinin emsale yaklaştırılabileceği anlamına gelir; ama bu, tahliye tehlikesi demek değildir. Kira tespit davası tahliye davası değildir ve dava sürerken mevcut kiranın düzenli ödenmesi, temerrüt ve iki haklı ihtar riskini ortadan kaldırır. Kiracı, emsallerin karşılaştırılabilir olmadığını, taşınmazın yaşını ve bakım eksiklerini, kendi yaptığı ve değeri artıran iyileştirmeleri ve uzun süreli kiracılığı ileri sürerek hakkaniyet indiriminin artırılmasını isteyebilir; kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişikliklerin değer artışının karşılığını ise aksine yazılı anlaşma yoksa isteyemez (TBK m.321).
Kira bedeli piyasanın üzerinde kalmışsa, beş yılı aşan ilişkide kiracı da hakkaniyete uygun bedelin belirlenmesini isteyebilir; m.344/3 dava hakkını yalnızca kiraya verene tanımaz. Beş yıllık tespitten bağımsız olarak, kiraya verenin on yıllık uzama sonunda sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı ayrı bir kuraldır: on yıllık uzama. Sözleşmenin yıllık uzama mekanizması için de sözleşmenin kendiliğinden uzaması yazımıza bakabilirsiniz.
Kiraya Veren İçin Kontrol Listesi
| Kontrol | Neden? | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve kesintisizliği | Beş yılın dolup dolmadığı | TBK m.344/3 |
| Daha önce emsale göre tespit yapılıp yapılmadığı | Yeni tespit için beş yıllık aralık | TBK m.344/3 |
| Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü | Varsa otuz günlük bildirim şartı aranmaz | TBK m.345 |
| Yeni dönem başlangıcından otuz gün önceki tarih | Bildirimin kiracıya ulaşma son günü | TBK m.345 |
| Kira bedelinin para birimi | Yabancı parada farklı kural | TBK m.344/4 |
| Arabuluculuk başvurusu | Dava şartı; zamanaşımı durur | HUAK m.18/B-1-a, m.18/A-15 |
| Emsal dosyası | İspat yükü talep edende | TMK m.6; HMK m.190 |
Yabancı para kirası. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hâli saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m.344/3 uygulanır (TBK m.344/4). Döviz cinsinden kira sözleşmelerinde bugün Türk lirası zorunluluğunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir; bedelin Türk lirasına çevrilmiş olduğu ilişkilerde beş yıllık süre, ilişkinin başlangıcından hesaplanmaya devam eder.
Davasız Çözüm: Protokol ve Arabuluculuk
Kira tespit davası keşif ve bilirkişi nedeniyle uzun sürebilir. Kiraya veren ile kiracı, emsal verilerini paylaşarak yeni bedeli yazılı bir protokolle belirleyebilir; beş yıl dolmuş ilişkide bu anlaşma TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Uzlaşma arabulucu önünde sağlanırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3); şerhli belge ilam niteliğindedir. Kademeli artış, yani farkın iki yıla yayılması, kiracının kabulünü kolaylaştıran pratik bir çözümdür. Protokolde yeni bedelin başlangıç tarihi ve sonraki yıllarda TÜFE sınırında artacağı açıkça yazılmalıdır. Dava yoluna gidilecekse dilekçe örneği için kira tespit davası dilekçesi, hesap ve zamanlama için kira tespit davası rehberi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Tek bakışta: TBK m.344 ve üç ayrı rejim
Kira bedelinin belirlenmesinde tek bir kural yoktur. Sözleşmenin kaçıncı yılında olduğunuza göre üç ayrı rejim işler.
| Rejim | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| 1 · Anlaşma varsa (yenileme dönemi) | Tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin ON iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır | TBK m.344/1 |
| 2 · Anlaşma yoksa | Kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir | TBK m.344/2 |
| 3 · beş yıl kuralı | Sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira bedeli, TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde mahkemece belirlenir | TBK m.344/3 |
| Bağlayıcılık | Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir | TBK m.344/3 |
| Kim açabilir? | Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir | TBK m.344/3 |
| Tek yanlı belirlenemez | Beşinci yıl dolduğunda ev sahibi tek taraflı emsal kira dayatamaz; uyuşmazlıkta sonucu mahkeme belirler | TBK m.344/3 · HMK m.4 |
| Yabancı para kirası | Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır | TBK m.344/4 · m.138 |
| %25 tavanı | Konut kiralarında 11.06.2022–01.07.2024 arasında uygulanan geçici %25 tavanı sona ermiştir; işyeri kiralarına hiç uygulanmamıştır | TBK geçici m.1-2 |
| Konu | Kural | Sonucu |
|---|---|---|
| Dava her zaman açılabilir | Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir | TBK m.345, 1. cümle |
| otuz gün kuralı | Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar | TBK m.345, 2. cümle |
| Süre kaçarsa | Belirlenen bedel izleyen dönemden itibaren uygulanır — pratikte bir yıl kaybedilir | TBK m.345 |
| Sözleşmede artış kaydı varsa | Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur | TBK m.345, son cümle |
| Pratik sonuç | Sözleşmede artış kaydı varsa otuz günlük bildirim şartı aranmaz | TBK m.345, son cümle |
| Bildirim şekli | yazılı olmalı; KEP, noter veya iadeli taahhütlü gönderilmeli ve tebliğ tarihi belgelenmelidir | TBK m.345 · ispat |
| Bildirimin içeriği | Artış talebinin açıkça belirtilmesi yeterlidir; tutar belirtilmesi zorunlu değildir | uygulama |
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Emsale doğrudan çıkılmaz | Beş yıl kuralında bedel, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir — emsal ortalaması doğrudan hükme esas alınmaz | TBK m.344/3 |
| Hakkaniyet indirimi | Uygulamada, eski kiracı olmanın ve kira ilişkisinin sürekliliğinin gözetilmesi suretiyle emsal bedel üzerinden indirim yapılması yerleşmiştir | Yargıtay uygulaması |
| Neye bakılır? | Taşınmazın konumu, yaşı, alanı, niteliği ve bakım durumu · emsal kiralar · kiracının kıdemi · yapılan iyileştirmeler | TBK m.344/3 · Yargıtay |
| Keşif ve bilirkişi | Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi (genellikle emlak/inşaat) incelemesi yaptırır | HMK |
| İspat | Emsal kira bedellerini iddia eden taraf ortaya koyar: kira sözleşmeleri, ilanlar, emlakçı beyanları, oda kayıtları | genel ilkeler |
| Kiracı için savunma | Gösterilen emsallerin gerçek ve karşılaştırılabilir olmadığını (farklı kat, alan, cephe, bakım durumu) ortaya koymak; hakkaniyet indirimini talep etmek | Yargıtay |
| Faiz | Belirlenen fark bedeline uygulanacak faiz ve başlangıç tarihi talep edilmelidir | HMK m.26 · 3095 s.K. |
| Tahliyeyle ilişkisi | Kira tespit davası tahliye davası değildir; bedelin yükselmesi tahliye sonucu doğurmaz | TBK m.344 · m.354 |
| Tahliye ancak | TBK m.315, 316, 347, 350, 351 ve 352‘deki sebeplerle ve dava/icra yoluyla mümkündür | TBK m.354 |
| Adım | Yapılacak | Dayanak |
|---|---|---|
| 1 | Sözleşme başlangıcını ve kaçıncı kira yılında olduğunuzu belirleyin | Rejim buna göre değişir |
| 2 | Beş yıl dolmadıysa TÜFE tavanı uygulanır — emsal talebi dayanaksızdır | TBK m.344/1-2 |
| 3 | Beş yıl dolduysa otuz günlük bildirim/dava süresini hesaplayın | TBK m.345 |
| 4 · Kiraya verenseniz | Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce yazılı bildirim yapın veya davayı açın | Aksi hâlde bir yıl kaybedersiniz |
| 5 · Kiraya verenseniz | Emsal dosyasını hazırlayın: sözleşmeler, ilanlar, oda/emlakçı beyanları, fotoğraflar | İspat yükü |
| 6 · Kiracıysanız | Emsallerin karşılaştırılabilirliğini sorgulayın ve hakkaniyet indirimini talep edin | TBK m.344/3 · Yargıtay |
| 7 · Kiracıysanız | Dava sürerken mevcut kirayı ödemeye devam edin | Temerrüt ve tahliye riskini önler |
| 8 | Ödemeleri banka üzerinden ve açıklama yazarak yapın | İspat |
| arabuluculuk | Kira tespit davası öncesi arabuluculuk dava şartıdır — başvuruyu süre dolmadan yapın | 6325 s.K. m.18/B |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi — değer sınırı yoktur | HMK m.4 |
Beş yıllık sürenin ve otuz günlük bildirim takviminin sizin sözleşmenizde nasıl işlediğini hesaplamak, emsal dosyasını hazırlamak, arabuluculuk ve kira tespit davasını yürütmek ya da kiracı olarak hakkaniyet indirimini savunmak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Beş yıl dolunca kirayı emsale göre yükseltebilir miyim?
TBK m.344/3 uyarınca evet. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hâkim; TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Bu tespitte TÜFE tavanı bağlayıcı değildir.
Kira doğrudan piyasa değerine çıkar mı?
Kural olarak hayır. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan gelen hak ve nesafet ilkesi uyarınca, uzun süredir oturan kiracı lehine belirlenen rayiç bedelden indirim yapılması yerleşik uygulamadır. Tespit edilen bedel çoğu zaman emsal kiraların bir miktar altında kalır.
Davayı ne zaman açmalıyım?
Dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni dönem başından itibaren bağlaması için ya dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır.
Otuz günlük süreyi kaçırırsam ne olur?
Şartlar sağlanmazsa mahkeme, tespit ettiği bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli sayabilir; dava kazanılsa bile bir yıl kaybedilir. Bu nedenle süre kaçırılacaksa mutlaka yazılı ihtar gönderilmelidir; ihtar davayı izleyen dönem sonuna kadar açık tutar.
Geçmiş dönem farkını isteyebilir miyim?
Evet. Karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağladığından, yargılama sürerken eski bedel ödenmiş olsa dahi aradaki fark geriye dönük talep edilebilir. Farkın icrası için uygulamada kararın kesinleşmesi beklenir; fark alacağına faiz işlemesi için kiracının ayrıca ihtarla temerrüde düşürülmesi gerekir (TBK m.117).
Hangi deliller belirleyici?
Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri en belirleyici delildir. Yargıtay uygulamasında bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, elde edilen veriler karşılaştırılmalıdır. Emsal göstermeden yalnızca piyasa iddiasında bulunmak sonuç doğurmaz.
Beşinci yıldan sonra her yıl emsale göre artırabilir miyim?
Hayır. Her beş yılın sonunda emsale göre belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TBK m.344/1 ve 344/2’deki ilkelere yani TÜFE sınırına göre değiştirilir. Emsal tespiti beş yılda bir gündeme gelir.
Dava açılınca kiracı çıkarılır mı?
Kira tespit davası başlı başına tahliye sebebi değildir. Ancak yargılama sürerken kira bedelinin ödenmemesi TBK m.315 (temerrüt) veya m.352/2 (iki haklı ihtar) çerçevesinde ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir; bu nedenle dava sürerken mevcut kiranın aksatılmadan ödenmesi gerekir.
Altıncı yılı kaçırdım, yedinci yıl için tespit isteyebilir miyim?
Beşinci yıl dolduktan sonra henüz tespit yapılmamışsa sonraki kira yılları için de m.344/3’e dayanan tespit istenmesi uygulamada kabul görmektedir. Kaçırılan yılın farkı ise geri alınamaz; yeni dönem için otuz günlük bildirim süresine uyulmalıdır (TBK m.345).
Kiracıyla anlaşırsak TÜFE sınırı uygulanır mı?
Beş yılı aşan ilişkide yeni bedelin emsale göre belirlenmesi kanunda öngörüldüğünden, tarafların emsal verilerine dayanarak yaptığı anlaşma TÜFE sınırıyla bağlı değildir (TBK m.344/3). Anlaşmanın yazılı yapılması ve yeni bedelin başlangıç döneminin belirtilmesi gerekir.
Arabulucuda anlaşırsak belge icraya konulabilir mi?
Evet. Kira uyuşmazlığında arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhli belge ilam niteliğindedir (HUAK m.18/B-3).
İnternet ilanları emsal olarak yeterli mi?
Tek başına yetersizdir. İlan fiyatı gerçekleşmiş kira bedeli değildir; en güçlü delil emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleridir. İlanlar yardımcı delil olarak sunulabilir.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi ile değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki 132 rehber · Tüm hukuk dalları
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
