Boşanırken Ev/Tapu Eşime/Bana Geçecek, İşlemler Nasıl Yapılır?

Ne yaşandı?

Taraflar boşanırken, üzerlerine kayıtlı bir taşınmazın (ev, arsa) birinden diğerine geçmesi konusunda anlaşıyor ya da mahkeme bu yönde karar veriyor. Ancak tapuda devrin nasıl gerçekleşeceği, hangi belgelerin gerektiği ve devrin ne zaman yapılacağı çoğu zaman havada kalıyor.

Hukuki durum

Anlaşmalı boşanmada taşınmaz devri, protokolde açıkça düzenlenip mahkemece onaylandığında bağlayıcı hâle gelir. Tapu devri ise ayrı bir işlemdir ve kural olarak tapu müdürlüğünde resmî senetle gerçekleştirilir. Karşı taraf devre yanaşmazsa, kesinleşmiş karara dayanılarak devrin sağlanması için hukuki yollara başvurulabilir.

Devirde, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da aile konutu şerhi gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı önemlidir; bu kayıtlar devir öncesinde netleştirilmelidir. Ayrıca devrin vergi ve harç boyutu da baştan dikkate alınmalıdır.

Ne yapmalısınız?

• Devri öngören düzenlemeyi protokole açık ve tereddütsüz biçimde yazdırın; hangi taşınmazın, hangi koşulla devredileceğini netleştirin.
• Tapu kaydını devir öncesi inceleyerek ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol edin.
• Devre yanaşılmazsa, kesinleşmiş karara dayanarak gerekli hukuki ve icra yollarını işletin.
• Devrin harç, vergi ve masraf yönünü önceden hesaplayın ve protokolde kimin karşılayacağını belirleyin.

Dikkat

“Sözlü olarak anlaştık” demek tapu devri için yeterli değildir; devir resmî işlemle tamamlanana kadar mülkiyet el değiştirmez. Bu nedenle protokolde devri net biçimde düzenlemek ve kesinleşmenin ardından işlemi vakit kaybetmeden tamamlamak, ileride doğacak uyuşmazlıkları önler.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

Boşanmada Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Devrin hangi hukuki sebebe dayandığı vergi ve harç sonuçlarını da belirler.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar en sık yaşanan iki sorunu önler: boşanma kararı kesinleşmeden tapu devri yapılamaz ve taşınmaz üzerindeki kredi borcunun kimin tarafından ödeneceği protokolde belirtilmezse devir sonrası ciddi uyuşmazlık doğar. Yedinci satır ise güvencedir — karşı taraf tapuya gelmezse ilamlı icra takibi veya tescil davasıyla devir sağlanabilir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Devir Sonrası Yapılacaklar

Tapu devri tamamlandıktan sonra birkaç işlem daha gerekir.

İkinci ve üçüncü satırlar en sık atlanan iki adımdır: emlak vergisi mükellefiyetinin belediyeye bildirilmemesi ve aboneliklerin devredilmemesi, devirden aylar sonra ortaya çıkan borç ve ceza sürprizlerine yol açar. Yedinci satır ise boşanma sonrasına özgüdür — tapuda aile konutu şerhi varsa terkin edilmesi gerekir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Devir Yapılmazsa Hangi Yol Daha Hızlı?

İki yol vardır ve hız bakımından belirgin fark gösterir.

Birinci ve dokuzuncu satırlar en pratik tavsiyeyi verir: protokolün mahkeme kararında hükme geçirilmiş olması hâlinde tapu devri için yeniden dava açmaya gerek kalmaz ve doğrudan ilamlı icra takibi başlatılabilir — bu, aylar süren bir tescil davasından çok daha hızlıdır.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Boşanmada Taşınmaz: Devir mi, Tasfiye mi?

Taşınmazın el değiştirmesi iki farklı hukuki yoldan gerçekleşebilir.

Üçüncü ve dördüncü satırlar temel farkı verir: mal rejimi tasfiyesi kural olarak bir alacak hakkı doğurur ve taşınmaz üzerinde doğrudan mülkiyet sağlamaz; buna karşılık anlaşmalı boşanma protokolünde kararlaştırılan devir, mülkiyetin doğrudan geçmesini sağlar. Bu nedenle taraflar anlaşabiliyorsa protokol yolu hem çok daha hızlı hem sonuç bakımından daha kesindir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Sık Sorulan Durumlar

Boşanmada tapu devriyle ilgili en çok merak edilenler.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar en sık yaşanan iki sorunu önler: taşınmaz üzerindeki kredi borcunun kimin ödeyeceğinin protokolde belirtilmemesi ve protokolün mahkeme kararında hükme geçirilmemesi. İkincisi gerçekleştiğinde devir için yeniden dava açmak gerekir ve aylar kaybedilir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Protokol + Onay = İlam; Ama ‘Hüküm Fıkrasında Tescil’ Kritik

Anlaşmalı boşanma protokolü, hakim tarafından onaylanıp boşanma kararı kesinleştiğinde bağlayıcı bir ilam hâline gelir ve taraflar artık tek taraflı dönemez. Ancak tapuda doğrudan işlem yapılabilmesi tek bir ayrıntıya bağlıdır: kararın hüküm (sonuç) kısmında taşınmazın açıkça ‘tapu kaydının iptali ve diğer eş adına tescili’ şeklinde yazılmış olması. Bu ibare hükümde yer alıyorsa, mülkiyet kararın kesinleşmesiyle tescilden önce kazanılır (TMK m.705/2) ve lehtar eş tek başına Tapu Müdürlüğüne başvurarak devri tamamlatabilir. Buna karşılık karar yalnızca ‘protokol aynen kabul edilmiştir’ diyorsa, protokoldeki devir taahhüdü sadece kişisel hak doğurur; tapu müdürlüğü kendiliğinden işlem yapmaz ve devir borçlusu eşin bizzat tapuya gelip imzalaması gerekir.

Karşı Taraf Devretmezse Ne Yaparsınız?

Kararda açık tescil hükmü yoksa ve eşiniz tapuya gelmiyorsa, kesinleşmiş karara dayanarak Aile Mahkemesinde tapu iptali ve tescil (tescile zorlama) davası açabilirsiniz (TMK m.716). Bu dava, protokolden doğan edimin ifa edilmemesine dayanır ve kural olarak 10 yıllık süreye tabidir (kararda ayni hakka ilişkin tescil hükmü bulunuyorsa ayni haklar zamanaşımına uğramaz). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer değil, genel kural gereği davalı eşin yerleşim yeri Aile Mahkemesidir. Önemli bir risk: taşınmaz bu süreçte üçüncü bir kişiye devredilip elden çıkmışsa tescil artık mümkün olmaz; bu hâlde dava ıslah yoluyla taşınmazın bedeli oranında tazminat (alacak) davasına dönüştürülür.

Tapu Harcı: 2002 Sonrası Edinilen Malda Avantaj

Boşanma kapsamındaki devir, satış veya bağış gibi ivazlı bir işlem değildir; mal rejiminin tasfiyesi kapsamında gerçekleşir ve bu, harç bakımından avantaj sağlar. Taşınmaz 01.01.2002’den sonra edinilmişse ve edinilmiş mallara katılma rejimine tabiyse, 1/2 payın devri ivazsız sayılır ve nispi harç alınmaz; yalnızca maktu harç ödenir. Taşınmaz 2002 öncesi edinilmişse devir ivazlı kabul edilerek binde 20 oranında (2026) harç alınır. Devir doğrudan mahkeme kararıyla (ilamla) tescil ediliyorsa, ayrı bir devir harcı değil yalnızca cüzi bir karar harcı ödenir. Dikkat: taşınmazın çocuğa devri bağış sayılır ve bu harç avantajından yararlanılamaz. Bu nedenle protokolde devrin hukuki sebebini (mal rejimi tasfiyesi / tazminat) açıkça belirtmek gerekir. Ayrıca boşanma protokolünden kaynaklanan bu davalar maktu harca tabi olduğundan, taşınmazın değeri üzerinden nispi harç çıkmaz.

Sık Sorulan Sorular