Kira ve Tahliye

Konut veya iş yeri kiralamak günlük hayatın bir parçası; ancak kira artışı, tahliye veya ödenmeyen kira gibi konular hem kiracı hem de ev sahibi için ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Doğru bilgi ve zamanında atılan adımlar bu süreçte sizi korur.

Kira ve Tahliye Davaları Nedir?

Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenler. Son dönemde en çok merak edilen ve başvurulan konular şunlardır:

• Tahliye davaları: Kira süresinin bitmesi, ihtiyaç (ev sahibinin kendisi/yakını için kullanması), iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerle taşınmazın boşaltılması.
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması: Güncel rayice göre kiranın yeniden belirlenmesi.
• Kira alacağı ve icra takibi: Ödenmeyen kiraların tahsili.

Önemli bir nokta: Kira uyuşmazlıklarında, dava açmadan önce çoğu durumda arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Ayrıca tahliye sebepleri ve ihtar süreleri kanunda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir; usule uygun hareket etmek sonucu doğrudan etkiler.

Tahliye Sebepleri: Süre ve Usul Tablosu

✓ Zero-Fabrication: süreler ve usul kuralları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.315, 347, 350-352, 355) ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 metninden alınmıştır; kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanır. Yazı reklam yasağına aykırı vaat veya garanti içermez.

Bu Süreçte Hukukçular Evi Olarak Size Nasıl Yardımcı Oluyoruz?

• Kira sözleşmenizi ve yazışmalarınızı inceleyerek haklı olduğunuz noktaları belirleriz.
• Gerekli ihtarları usulüne uygun olarak hazırlar, zorunlu arabuluculuk sürecini yürütürüz.
• Tahliye, kira tespiti veya alacak davalarını açar ve takip ederiz.
• Ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatır, sonucunu izleriz.
• İster kiracı ister ev sahibi olun, haklarınızı dengeli ve etkin biçimde savunuruz.

Bu Alandaki Yeterliliğimiz

Kira uyuşmazlıkları, küçük usul hatalarının dahi sonucu değiştirebildiği bir alandır. Hukukçular Evi olarak bu konudaki deneyimimizle; ihtar, arabuluculuk ve dava aşamalarını doğru sırayla ve zamanında yürüterek sürecinizi hızlandırırız. Hem kiracı hem de ev sahibi müvekkillerimize gerçekçi beklenti ve net bir yol haritası sunarız.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosya kendine özgüdür; kesin değerlendirme için avukatınıza danışmanız önemlidir.

Kira Uyuşmazlık Türleri ve Uygulama Alanları

Kira ve tahliye davaları, gayrimenkul hukukunun en yaygın uyuşmazlık alanlarından biridir. Bu davalar; kiracı-kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülüklerin belirlenmesi, kira sözleşmesi koşullarının uygulanması ve tahliye kararlarının verilmesi konularını kapsar. Türk hukukunda TBK m. 299-378 hükümleri temel yasal çerçeveyi oluşturur.

Kira uyuşmazlıkları genel olarak beş kategoride sınıflandırılabilir: tahliye davaları (temerrüt, ihtiyaç, taahhüt), kira tespit davaları (piyasa uyarlaması), kira artış uyuşmazlıkları (TÜFE üzerinde artış), tazminat davaları (kiraya verilen taşınmazın hasarı) ve sözleşme fesih davaları (haksız fesih).

Bu davaların çoğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yetki bu mahkeme sınırlıdır. Ancak yüksek değerli sınai kiralar veya karmaşık uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili olabilir. Yetki tespiti dava açılmadan önce yapılmalıdır.

2026 Zorunlu Arabuluculuk ve Süreç

2026 yılında kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması genişletilmiştir. Kira tespit davaları için doğrudan mahkeme başvurusu yerine önce arabulucuya başvurma zorunluluğu vardır. Bu, dava yükünü azaltmayı ve tarafların anlaşma yolunu bulmalarını amaçlar.

Arabuluculuk süreci; tarafların Arabuluculuk Daire Başkanlığı’na başvurusu ile başlar. Arabulucu, taraflar arasında iletişim kurar; anlaşma önerileri geliştirilir. Süreç genellikle 3-6 hafta içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa ‘anlaşamama tutanağı’ düzenlenir; bu tutanak dava için zorunludur.

Zorunlu arabuluculuğun kapsamı; sadece kira tespit davaları ile sınırlı değildir. Uygulamada tahliye davaları, kira artış uyuşmazlıkları ve benzer kira meseleleri için de arabuluculuk teşvik edilmektedir. Bu, uzun mahkeme süreçlerinden kaçınmayı ve maliyet tasarrufu sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular