Konutun Kısa Süreli/Günübirlik Kiraya Verilmesi ve Kat Mülkiyeti

Konutu turizm amaçlı (en fazla 100 gün) günübirlik/kısa süreli kiraya vermek, 01.01.2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun ile düzenlenir; bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi ve girişe plaket zorunludur. İzin başvurusunda binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle kararı şarttır; aynı kiraya veren binanın %25’ini aşamaz, alt kiralama yasaktır ve izinsiz faaliyete ağır idari para cezaları uygulanır. Bu rehberde konutun kısa süreli kiralanmasını yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Yeni dönem: 7464 sayılı Kanun ne getirdi?

Konutların internet platformları üzerinden günübirlik veya kısa süreli kiraya verilmesi (uygulamada Airbnb tarzı kiralama) son yıllarda yaygınlaştı. Bu alanı düzenlemek üzere 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun çıkarıldı ve 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girdi. Kanun, konutların turizm amaçlı kiralanmasını izin ve denetim rejimine bağladı; bu tarihten itibaren günlük/kısa süreli konut kiralama, belirli şartlar yerine getirilmeden yapılamaz hale geldi.

Kapsam: “Turizm amaçlı kiralama” ve 100 gün sınırı

Kanunun kapsamını belirleyen ölçüt süredir. Turizm amaçlı kiralama, konutun en fazla 100 gün süreyle kiraya verilmesini ifade eder. Kira süresi 100 günü aşıyorsa sözleşme bu kanunun kapsamı dışına çıkar ve genel kira hükümlerine (Türk Borçlar Kanunu konut kirası kurallarına) tabi olur. Günübirlik (bir gecelik) ve kısa süreli (birkaç günlük veya haftalık) kiralamalar bu 100 günlük turizm amaçlı kiralama rejiminin içindedir ve aşağıda açıklanan izin belgesini gerektirir.

İzin belgesi ve plaket zorunluluğu

Kanunun getirdiği temel yükümlülük izin belgesidir. Konutu turizm amaçlı kiraya vermek isteyen kişi, faaliyete başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almak zorundadır (Bakanlık bu yetkiyi valiliklere devredebilir). İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapılamaz. İzin belgesi düzenlendikten sonra, kiralama faaliyetinin yürütüldüğü konutun girişine Bakanlıkça verilen plaketin asılması da zorunludur. Plaket, konutun izinli olduğunu gösteren resmî bir işarettir.

En kritik şart: Kat maliklerinin oybirliği

İzin belgesi başvurusunun en zorlu adımı, kat maliklerinin onayıdır. Kanuna göre, izin belgesi verilebilmesi için, ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması gerekir. Yani binadaki komşulardan yalnızca birinin bile karşı çıkması, izin belgesi alınmasını engeller.

Bu oybirliği şartı, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda aranır; site veya apartman içindeki dairelerde komşu onayı çoğu zaman sürecin en kritik aşamasıdır. Müstakil yapılar ve aşağıda değinilen bazı istisnai konut tipleri için kurallar farklılaşabilir.

Sayı sınırları: %25 kuralı ve işyeri ruhsatı

Kanun, bir kişinin tüm binayı fiilen konaklama tesisine dönüştürmesini sınırlamak için sayı sınırları getirmiştir:

• Bina başına %25 sınırı: Aynı kiraya veren, aynı binada en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi alabilir.
• Beş bağımsız bölüm eşiği: Aynı kiraya verenin aynı binada beşten fazla bağımsız bölümü için izin belgesi düzenlenmesi halinde, ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı aranır.

Bu eşikler, faaliyetin ölçeği büyüdükçe daha sıkı bir denetime tabi tutulmasını amaçlar.

Alt kiralama yasağı ve kiraya veren dışındaki kişiler

Kanun, konutun zincirleme biçimde elden ele kiraya verilmesini engeller. Turizm amaçlı kiralanan konutu kiralayan kişi, bu konutu kendi adına bir başkasına kiralayamaz; yani alt kiralama yasaktır. Bunun istisnası, kiralayanın tüzel kişi (şirket) olması ve konutu kendi personelinin kullanımına bırakmasıdır.

Ayrıca konutun maliki veya kiraya vereni dışındaki kişilerin bu faaliyeti yürütebilmesi için (A) grubu seyahat acentası belgesine sahip olmaları gerekir. Yönetim planında izin verilmiş “yüksek nitelikli konut” gibi belirli istisnai yapılarda ise, diğer maliklerin onayının aranmaması gibi farklı kurallar söz konusu olabilir.

İzinsiz faaliyetin yaptırımı: İdari para cezaları

Kanun, izinsiz faaliyetler için ağır idari para cezaları öngörmüştür. İzin belgesi olmaksızın kiralama yapanlara her bir konut için yüksek tutarlı idari para cezası uygulanır; aykırılığın giderilmesi için süre verilir, bu sürede de aykırılık giderilmez ve faaliyet sürdürülürse ceza katlanarak artar. Tekrar eden ve yaygın izinsiz faaliyetler için kademeli ve giderek ağırlaşan cezalar söz konusudur. İzinsiz kiralamaya aracılık eden ya da bunun tanıtımını/pazarlamasını yapan kişiler de yaptırıma tabidir.

Para cezalarının tutarları zaman içinde güncellendiğinden, somut bir faaliyet öncesinde Kültür ve Turizm Bakanlığının yürürlükteki resmî düzenlemeleri esas alınmalıdır. Bu alan hem idari yaptırım hem de kat mülkiyeti boyutuyla riskli olduğundan, faaliyete başlamadan önce bir hukuk profesyonelinden destek almanız ve güncel mevzuatı teyit etmeniz büyük önem taşır.

İdari Para Cezaları: Kademeli Yaptırım

İzin belgesi olmaksızın faaliyet gösterilmesi hâlinde uygulanan yaptırım, tek seferlik değildir; kademeli olarak ağırlaşır.

Kat Mülkiyeti Boyutu: Oybirliği Şartı

İzin belgesi başvurusunun en zorlu şartı, kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kararıdır. Bu şartın kapsamı şöyledir:

1. Tüm kat malikleri. Çoğunluk yeterli değildir; oybirliği aranır. Tek bir malikin karşı çıkması başvuruyu engeller.
2. Hangi bina? Birden fazla bina içeren sitelerde, kural olarak yalnızca kiralamanın yapılacağı binanın maliklerinin kararı aranır; izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.
3. Sayı sınırı. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir.
4. Beşi aşan durumlar. Aynı kiraya veren adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için başvuru yapılıyorsa, ek şartlar aranır.

Kiracının Durumu ve Alt Kiralama Yasağı

Kanun, kiraya veren dışındaki kişilerin bu faaliyeti yürütmesini sınırlamıştır.

Üçüncü satır, mevcut kiracıları doğrudan ilgilendirir: konutu kiralayan bir kişinin bunu günübirlik kiraya vermesi, izin belgesi bulunmadığı için idari yaptırıma; sözleşmeye aykırılık oluşturduğu için de tahliye sebebine dayanak oluşturabilir. Kiraya veren bakımından bu durum, sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih yolunu açar.

Komşular bakımından ise iki yol birlikte işletilebilir: idareye bildirimde bulunularak izin belgesi denetimi istenebilir; ayrıca kat mülkiyeti hükümlerine dayanarak, bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanıldığı gerekçesiyle aykırılığın giderilmesi davası açılabilir. Bu iki yol birbirinin alternatifi değildir; birlikte yürütülebilir.

Kira sözleşmesinin olağanüstü sebeple feshi ve şartları için olağanüstü fesih rehberimize, kira bedelinin tespiti ve zorunlu arabuluculuk şartı için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Kimlik Bildirme Yükümlülüğü (1774 sayılı Kanun)

Turizm amaçlı kısa süreli kiralamada çoğu kişinin atladığı ayrı bir yükümlülük daha vardır. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca, konaklama amacıyla kullandırılan yerlerde konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin bildirilmesi zorunludur. Bu yükümlülük, izin belgesi alınmış olsa dahi ayrıca yerine getirilmelidir.

Kimlik bildiriminin yapılmaması bağımsız bir aykırılık oluşturur ve turizm mevzuatındaki yaptırımlardan ayrı olarak değerlendirilir. Bildirimin usulü ve hangi kurum aracılığıyla yapılacağı konusunda güncel uygulama, kolluk birimlerinin ve ilgili idarenin duyurularından takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Evimi Airbnb gibi günlük kiraya vermek için izin almam gerekiyor mu?

Evet, izin belgesi zorunludur. 01.01.2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, konutu turizm amaçlı (en fazla 100 gün süreyle) kiraya vermek isteyenlerin Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almasını şart koşar. İzin belgesi olmadan günübirlik/kısa süreli kiralama yapılamaz. İzin belgesi alındıktan sonra konutun girişine, bakanlıkça verilen plaketin asılması da zorunludur.

Günlük kiralama izni için en kritik şart nedir?

Kat maliklerinin oybirliğiyle onayıdır. Kanuna göre, izin belgesi başvurusu için, o bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kararı sunulmalıdır. Yani komşularınızdan bir kişinin bile karşı çıkması, izin belgesi alınmasını engeller. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda bu oybirliği şartı aranır; müstakil olmayan, site/apartman içindeki dairelerde komşu onayı bu işin en zorlu adımıdır.

Turizm amaçlı kiralama ile normal (uzun süreli) kira arasındaki sınır nedir?

Süre sınırı 100 gündür. Kanun kapsamındaki ‘turizm amaçlı kiralama’, konutun en fazla 100 gün süreyle kiraya verilmesidir. Kira süresi 100 günü aşarsa sözleşme bu kanunun kapsamı dışına çıkar ve genel kira hükümlerine (Türk Borçlar Kanunu konut kirası kurallarına) tabi olur. Günübirlik ve kısa süreli (birkaç günlük/haftalık) kiralamalar bu 100 günlük turizm amaçlı kiralama rejimi içindedir ve izin belgesi gerektirir.

Tek kişi bir binada kaç daireyi günlük kiraya verebilir?

Sınır vardır. Aynı kiraya veren, aynı binada en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi (%25) için izin belgesi alabilir. Ayrıca aynı kiraya verenin aynı binadaki beşten fazla bağımsız bölümü için izin belgesi düzenlenmesi halinde, işyeri açma ve çalışma ruhsatı da aranır. Bu kurallar, bir kişinin tüm binayı fiilen ‘otele’ çevirmesini sınırlamak amacı taşır.

İzin almadan günlük kiralama yaparsam ne kadar ceza öderim?

Cezalar oldukça ağırdır. İzin belgesi olmaksızın kiralama yapanlara, her bir konut için yüksek tutarlı idari para cezası uygulanır; verilen sürede aykırılık giderilmez ve faaliyet sürdürülürse ceza katlanarak artar. Kanun, tekrar eden ve yaygın izinsiz faaliyetler için kademeli ve giderek ağırlaşan idari para cezaları öngörmüştür. İzinsiz kiralamada aracılık eden veya tanıtımını/pazarlamasını yapanlar da yaptırıma tabidir; bu nedenle cezaların güncel tutarları için Kültür ve Turizm Bakanlığının resmî düzenlemeleri esas alınmalıdır.

Günlük kiraya verdiğim evi kiralayan kişi başkasına (alt kiraya) verebilir mi?

Hayır, alt kiralama yasaktır. Turizm amaçlı kiralanan konutu kiralayan kişi, bu konutu kendi adına bir başkasına kiralayamaz (alt kira yapamaz). İstisnası, kiralayanın tüzel kişi (şirket) olması ve konutu kendi personeline kullandırmasıdır. Bu kural, konutun zincirleme şekilde elden ele kiraya verilmesini önlemeye yöneliktir.

Ben ev sahibi değilim, kiralama işini meslek olarak yapmak istiyorum; mümkün mü?

Kiraya veren konumunda değilseniz, bu işi ancak yetkili bir acente olarak yapabilirsiniz. Kanuna göre, konutun maliki veya kiraya vereni dışındaki kişilerin turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunabilmesi için (A) grubu seyahat acentası belgesine sahip olmaları gerekir. Ayrıca yönetim planında izin verilmiş ‘yüksek nitelikli konut’ gibi belirli istisnai yapılarda farklı kurallar uygulanabilir. Bu alan idari yaptırımlar bakımından riskli olduğundan, faaliyete başlamadan önce bir hukuk profesyonelinden ve Bakanlık düzenlemelerinden destek almanız önemlidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.