“Satış Kirayı Bozmaz”: Kiralananın El Değiştirmesi

Bir kira ilişkisi sürerken taşınmazın el değiştirmesi, kiracılar için en çok kaygı yaratan konulardandır. Oysa kanun, kira sözleşmesini bu durumda korur.

Kanun ne diyor?

TBK m.310’a göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme yeni malikle aynı koşullarla devam eder.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, yeni malik sözleşmeyle bağlıdır ve ancak TBK m.351’deki koşullarla (süre/bildirim, gerçek ihtiyaç) tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, kiracıya ek koruma sağlar.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Taşınmazın satılması kira sözleşmesini bozmaz; sözleşme yeni malikle sürer.
• Yeni malik ancak yasal ihtiyaç koşullarıyla tahliye isteyebilir.
• Tapuya şerh, kiracıya ek güvence sağlar.

“Satış kirayı bozmaz”: el değiştirme kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malikin tahliye hakkı yalnızca kanuni koşullarla mümkündür.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Kural ve Tek İstisnası: Kamulaştırma

TBK m.310’un metni kısa ama iki cümleden oluşur ve ikincisi çoğu zaman atlanır.

Kural: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”

İstisna: “Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Yani taşınmaz kamulaştırma yoluyla el değiştiriyorsa bu koruma işlemez; kamulaştırma mevzuatının kendi hükümleri uygulanır.

“Herhangi bir sebeple” ifadesi geniştir. Edinme yöntemi sonucu değiştirmez: satış, bağışlama, trampa, cebri icra yoluyla satış veya mirasın paylaşılması — hepsinde yeni malik sözleşmenin tarafı olur.

Bu düzenlemenin gerekçesi kiracıyı yeni malik karşısında korumaktır. Eski hukukumuzda kural tersineydi; bugün Türk borçlar hukuku sisteminde “satım kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir.

Yeni Malik Tam Olarak Neyi Devralır?

Devrin kapsamı, tarafların çoğu zaman yanlış varsaydığı noktadır.

Kanuni halefiyet söz konusudur. Yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden gerçekleşen devriyle kiraya veren sıfatını kazanır. Yeni malik ile kiracı arasında yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur; mevcut sözleşme hukuken geçerliliğini korur.

Sözleşme tüm şartlarıyla devralınır: kira bedeli, artış oranı, süre ve diğer kayıtlar olduğu gibi geçerliliğini sürdürür. Yeni malik, “ben almadım, benim sözleşmem değil” diyerek bedeli tek taraflı yükseltemez.

Haklar kadar borçlar da geçer. Yeni malik sözleşmeden doğan hakların sahibi olduğu gibi, sözleşmeden doğan borçlardan da sorumlu olur.

Kiracı bakımından pratik sonuç: satıştan sonra kira, yeni malike ödenir. Ancak ödemenin doğru kişiye yapıldığından emin olmak için tapu kaydının ve bildirimin kontrol edilmesi yerinde olur.

Cebri İcra İstisnası: İhaleyle Alınan Taşınmazda Durum Farklıdır

Bu, “satış kirayı bozmaz” kuralının en önemli ve en az bilinen sınırıdır. İcra ihalesiyle alınan bir taşınmazda kiracının konumu, normal satıştakinden tümüyle farklı bir rejime tabidir.

İİK m.135/2 uyarınca taşınmaz, borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekteyse, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

Ayrıca: taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de bu hükme göre tahliye isteme hakkına sahiptir.

Belirleyici olan “resmi belge” şartıdır. Bundan anlaşılması gereken; noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış, tapuya şerh verilmiş ve hacizden önce yapılmış kira sözleşmeleri, kiracılık sıfatını tanıyan mahkeme kararları ve noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamelerdir.

Adi (elle yazılmış, imzalı) kira sözleşmesi resmi belge sayılmaz. Gerekçesi açıktır: geriye dönük olarak da düzenlenebileceğinden, kişinin hacizden önce taşınmazı kullanmakta olduğunu kanıtlar nitelikte değildir. Kanun koyucu bu şartla kötü niyetli uygulamaların önüne geçmeyi amaçlamıştır.

İhale sürecinin bütünü için icra satışı ve elektronik ihale sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı İçin Yedi Gün, Alıcı İçin Şartname Kontrolü

Cebri icra hâlinde her iki taraf için de kritik birer eşik vardır.

Kiracı için: yedi günlük şikâyet. Tahliye emri tebliğ edilen üçüncü kişi, yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurmalıdır. Bu süre içinde başvurulmazsa tahliye emri kesinleşir ve icra müdürü taşınmazı zorla tahliye ederek alıcıya teslim eder.

İspat yükü kiracıdadır: şikâyette bulunan üçüncü kişi, taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş bir akde dayanarak kullandığını ispatla yükümlüdür. Yalnızca “ben kiracıyım” beyanı sonuç doğurmaz.

Alıcı için: ilan ve şartname belirleyicidir. Yargıtay uygulamasına göre, ihaleye konu taşınmazın açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullanmakta olduğu bilgisine yer verilmişse, ihale alıcısı İİK m.135/2’ye göre tahliye isteyemez.

Gerekçesi şudur: icra müdürlüğü ya da satış memurluğunca düzenlenen bu şartname veya ilan, resmi belge olarak üçüncü kişinin kira ilişkisini belgelemekte; alıcı da taşınmazın bu durumunu bilerek ihaleye katılmış sayılmaktadır.

Pratik sonuç: ihaleye girmeden önce şartname ve ilanı okumak, taşınmazı kiracılı devralıp devralmayacağınızı baştan belirler. Katılım adımları için UYAP e-satıştan icradan ev veya araç nasıl alınır? sayfamıza bakınız.

İki Rejim Yan Yana: Normal Satış ve Cebri İcra

Aynı taşınmaz, el değiştirme biçimine göre kiracı bakımından tümüyle farklı iki sonuç doğurur. Fark şurada toplanır:

Normal satışta yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur. Kiracıyı çıkarmak isterse kanunun saydığı sebeplere dayanmak, süresinde bildirim yapmak ve dava açmak zorundadır. Süreç mahkemede yürür ve aylar alır.

Cebri icra yoluyla satışta ise ihale alıcısı, kiracının elinde hacizden önceki tarihli resmi belge yoksa, dava açmaya gerek kalmadan icra dairesinden tahliye emri çıkartabilir. Süre on beş gündür ve sonunda zorla tahliye yapılır.

Ayrım tek bir soruda toplanır: kiracının hacizden önceki tarihli, resmi nitelikte bir belgesi var mı? Varsa TBK m.310’un koruması işler ve alıcı ancak dava yoluyla tahliye isteyebilir. Yoksa İİK m.135/2 devreye girer.

Bu yüzden kira ilişkisinin belgelenme biçimi, sıradan bir formalite değildir. Noterde onaylatılmış veya tapuya şerh ettirilmiş bir sözleşme, taşınmaz icradan satıldığında kiracı ile tahliye emri arasındaki tek fark olabilir.

Kiracılı Taşınmaz Alacaklar İçin Kontrol Listesi

Kiracılı bir taşınmaz almadan önce cevaplanması gereken sorular, alım sonrası hareket alanınızı belirler.

Tapu kaydında kira şerhi var mı? Varsa şerh süresi boyunca gereksinim nedeniyle tahliye davası açamazsınız.

Mevcut sözleşmenin şartları neler? Kira bedeli, artış oranı ve süre olduğu gibi size geçer; bunları tek taraflı değiştiremezsiniz.

Hangi tahliye sebebine dayanacaksınız ve süresi nedir? Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinin süreleri farklıdır ve kaçırılan süre davayı esasa girilmeden düşürür.

İcra ihalesinden alıyorsanız şartname ve ilanı okudunuz mu? İçinde kiracı bilgisi yer alıyorsa, taşınmazı kiracılı devralmış sayılırsınız ve tahliye emri yolu kapanır.

Tapu Şerhi: Kiracının En Güçlü Koruması

Kira hakkı kural olarak kişisel bir haktır; şerh onu güçlendirir.

Kiracı kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmişse, taşınmazı sonradan edinen malik şerhin süresi boyunca gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkını kullanamaz. Şerh, kişisel hak olan kira hakkını ayni bir güçle donatarak sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir hâle getirir.

Cebri icra bakımından da anlamlıdır: tapuya şerh verilmiş ve hacizden önce yapılmış bir kira sözleşmesi, İİK m.135/2’deki “resmi belge” ölçütünü karşılayan hâllerden biridir.

İki taraf için de sonuç: uzun süreli kira ilişkilerinde şerh, kiracı bakımından satışa ve ihaleye karşı en güçlü korumadır. Taşınmaz alacak kişi bakımından ise tapu kaydındaki şerhleri incelemek, sonradan tahliye planının mümkün olup olmadığını baştan gösterir.

Yeni Malik Hangi Hâllerde Tahliye İsteyebilir?

Sözleşmeyle bağlı olmak, tahliyenin hiç mümkün olmadığı anlamına gelmez; ancak yollar sınırlı ve süreleri katıdır.

Gereksinim sebebiyle: yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa TBK m.351’deki iki yoldan birini izleyebilir. Süreleri ve bildirim şartları için yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye (TBK 351).

Yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle: ayrı bir sebeptir ve kendi süresi vardır: yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye (TBK 350).

Kira borcu ödenmiyorsa yol dava değil icra takibidir. Hangi yolu seçerse seçsin, görev ve yetki kurallarına uyulması gerekir: kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme.

Özetle: satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malikin elindeki imkânlar, kanunun saydığı sebeplerle ve onların süreleriyle sınırlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış kira sözleşmesini bozar mı?

Hayır. ‘Satış kirayı bozmaz’ ilkesi uyarınca, kiralanan satılsa da yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve mevcut sözleşmeye uymak zorundadır.

Yeni malik kirayı feshedebilir mi?

Yeni malik ancak kanuni sebepler (özellikle kendi ihtiyacı) varsa ve süresinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir; keyfî fesih mümkün değildir.

Kiracı yeni malike kira öder mi?

Evet. Satıştan sonra kiracı, kirayı yeni malike öder. Sözleşme tüm hak ve borçlarıyla yeni malike geçer.

Satış kirayı bozmaz kuralının istisnası var mı?

Evet. TBK m.310 kuralı koyduktan sonra “kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır” der; taşınmaz kamulaştırma yoluyla el değiştiriyorsa bu koruma işlemez. Ayrıca cebri icra yoluyla yapılan satışlarda İİK m.135/2 özel bir rejim öngörür.

Yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapmam gerekir mi?

Gerekmez. Yeni malik kanuni halefiyet yoluyla kiraya veren sıfatını kazanır ve mevcut sözleşme tüm şartlarıyla — kira bedeli, artış oranı, süre — geçerliliğini korur. Yeni malik sözleşmeden doğan hakların sahibi olduğu gibi borçlardan da sorumludur.

Evi icradan ihaleyle alan kişi beni çıkarabilir mi?

İİK m.135/2 uyarınca taşınmaz, hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak işgal ediliyorsa, on beş gün içinde tahliye için tahliye emri tebliğ edilir ve süre içinde çıkılmazsa zorla tahliye edilir. Bu nedenle belgenizin niteliği belirleyicidir.

Elimdeki kira sözleşmesi yeterli mi?

Adi kira sözleşmesi İİK m.135/2 anlamında resmi belge sayılmaz; geriye dönük düzenlenebileceği için hacizden önce kullanıldığını kanıtlamaz. Resmi belge olarak noterde düzenlenmiş veya onaylanmış, tapuya şerh verilmiş ve hacizden önce yapılmış kira sözleşmeleri, kiracılık sıfatını tanıyan mahkeme kararları ve noter ihtarnameleri kabul edilir.

Tahliye emri geldi, ne kadar sürem var?

Tahliye emri tebliğ edilen üçüncü kişi yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurmalıdır; bu sürede başvurulmazsa tahliye emri kesinleşir. Ayrıca şikâyette bulunan üçüncü kişi, iddiasını ispatla yükümlüdür.

İhale ilanında kiracı olduğum yazıyorsa ne olur?

Yargıtay uygulamasına göre, açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullanmakta olduğu bilgisine yer verilmişse ihale alıcısı İİK m.135/2’ye göre tahliye isteyemez; zira bu şartname veya ilan resmi belge olarak kira ilişkisini belgeler ve alıcı durumu bilerek ihaleye katılmıştır.

Kira sözleşmemi tapuya şerh ettirmem işe yarar mı?

Evet, en güçlü korumadır. Şerh edilmiş kira sözleşmesinde yeni malik şerhin süresi boyunca gereksinim nedeniyle tahliye davası açamaz; ayrıca tapuya şerh verilmiş ve hacizden önce yapılmış sözleşme, İİK m.135/2’deki resmi belge ölçütünü karşılayan hâllerdendir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi