Zor Durumda Ağır Şartlı Kira Sözleşmesi İmzaladım: Gabin ile Kira İndirilir mi? 2026 — Kiracı ve Kiraya Veren İçin TBK 28, 340-346, 352, Kira Tespiti ve Uyarlama

“Depremden sonra ev bulamıyordum, ev sahibi emsalin iki katı kirayı ve üç ay peşin ödemeyi şart koştu, imzaladım; ne yapabilirim?” ya da “Mağazamı kaybetmemek için kiraya verenin dayattığı zammı ve teminat senedini kabul ettim” diyen kiracının ve nakit sıkıntısı içinde mülkünü yıllarca çok düşük bir kiraya bağlayan mal sahibinin sorusu aynıdır: zor durumda imzalanan ağır şartlı kira sözleşmesi bağlayıcı mıdır? Bu rehber önce kanunun kendiliğinden geçersiz saydığı kira şartlarını, sonra gabinin kira sözleşmesinde nasıl uygulanacağını, kira tespiti ve uyarlamadan farkını, süreleri, görevli mahkemeyi ve zorunlu arabuluculuğu Türk Borçlar Kanunu’nun 28, 138 ve 339-352. maddeleri üzerinden anlatır.

Kısa Cevap: Ağır Şart Her Zaman Gabin Değildir, Çoğu Zaten Geçersizdir

Kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini serbestçe belirler; emsalin üzerinde bir kira kararlaştırmak kendi başına hukuka aykırı değildir. Ancak kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak için bazı şartları baştan geçersiz sayar. Bu şartlara karşı gabin iddiasına, yani zor durumu ve sömürüyü ispat etmeye gerek yoktur; şartın sözleşmede bulunması onu geçerli kılmaz.

Gabin, kanunun açıkça yasaklamadığı ama sizin zor durumunuzdan yararlanılarak kabul ettirilen ağır bir edim için gündeme gelir. Kira ilişkisinde bu çoğunlukla sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelidir: deprem, yangın veya tahliye nedeniyle acil konut ya da işyeri ihtiyacı içindeki kiracıya emsalin çok üstünde bir kira kabul ettirilmesi, ya da nakit sıkıntısı içindeki mal sahibinin mülkünü uzun süreliğine çok düşük bir kiraya bağlaması. Sözleşmeden sonra değişen koşullar ise gabinin değil, kira tespitinin (TBK m.344) veya uyarlamanın (TBK m.138) konusudur.

Kanuni Çerçeve: Hangi Madde Ne Söyler?

Kira sözleşmesindeki ağır şartlara karşı başvurulacak yollar, Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile kira sözleşmesine ilişkin özel hükümlerinin birlikte okunmasını gerektirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, kiracıyı koruyan emredici kurallar içerir. Bu hükümlerin bir kısmı, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 ile 1 Temmuz 2020 arasında uygulanmamış; bu sürenin bitimiyle bu kiralarda da uygulanmaya başlamıştır.

Önce Bakın: Kanunun Zaten Geçersiz Saydığı Kira Şartları

Zor durumda imzalanan bir kira sözleşmesinde yapılacak ilk iş, şartları tek tek bu listeyle karşılaştırmaktır. Aşağıdaki şartlar, kiracının rızasıyla imzalanmış olsalar bile konut ve çatılı işyeri kiralarında sonuç doğurmaz. Bu sayede, ispatı zor olan gabin iddiasına girmeden pek çok ağır yükten kurtulmak mümkündür.

Bu korumaların hangi kiralar için geçerli olduğunu konut ve çatılı işyeri kirası kapsamı yazımız anlatır. Ayrıntılar için kirada cezai şart ve muacceliyet yasağı, depozito iadesi, bağlantılı sözleşme yasağı ve tahliye taahhüdünün şartları yazılarımıza bakabilirsiniz. İşyeri kiralanırken istenen hava parası ve peştamallığın durumu için hava parası yazımız yol gösterir.

Gabin Kira Sözleşmesinde Nasıl Uygulanır?

Aşırı yararlanma hükmü, karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunmasını ve bu oransızlığın zarar görenin zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleşmesini arar (TBK m.28/1). Kira sözleşmesinde karşılıklı edimler, kiralananın kullanımı ile kira bedelidir. Üç şartın birlikte bulunması gerekir; biri eksikse gabin oluşmaz.

1. Açık oransızlık: Kira emsale göre ne kadar yüksek ya da düşük?

Karşılaştırma, sözleşmenin kurulduğu tarihteki emsal kira bedelleriyle yapılır: aynı bölgede, benzer nitelik, büyüklük ve kullanım amacındaki kiralananlar için o tarihte ödenen kiralar. Kanun gabin için bir oran belirlemez; oransızlığın “açık” olup olmadığı her olayın koşullarına göre, genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kira piyasasının hızla değiştiği dönemlerde emsalin hangi tarihe göre alındığı sonucu doğrudan etkiler. Değerlemenin nasıl yapıldığı için açık oransızlığın tespiti rehberimize bakabilirsiniz.

2. Zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlik

Kiracı bakımından zor durum; deprem, yangın veya sel nedeniyle evini kaybetmek, kısa sürede tahliye edilmek, çocukların okul döneminde barınacak yer bulma zorunluluğu, ağır bir hastalık nedeniyle belirli bir yerde oturma ihtiyacı ya da işyerini kaybettiği takdirde işletmesinin kapanacak olması gibi durumlarda gündeme gelir. Kiraya veren bakımından ise acil bir borç, haciz veya tedavi masrafı nedeniyle peşin ödeme karşılığında mülkünü uzun süreliğine çok düşük bir kiraya bağlamak tipik örnektir. Yalnızca kiraların genel olarak yüksek olması ya da piyasada az ev bulunması kendi başına yeterli sayılmaz; kişiyi gerçekten seçeneksiz bırakan somut bir sıkışmışlık aranır. Zor durumun kapsamı için zor durumda ağır şartlı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.

3. Karşı tarafın bu durumdan bilerek yararlanması

Oransızlık ve zor durum birlikte bulunsa bile, karşı tarafın bu durumu bildiği ve bundan yararlandığı ispatlanmalıdır. “Depremzede olduğunuzu biliyorum, bu fiyata başka ev bulamazsınız” gibi bir mesaj, ilanın kısa süre önce çok daha düşük bir fiyatla yayımlanmış olması ya da aynı binadaki diğer dairelerin çok daha düşük kiralarla verilmiş olması bu noktada güçlü delillerdir. Baskıya tehdit eşlik ediyorsa olay ayrıca korkutma (TBK m.37-38) kapsamında değerlendirilmelidir.

Ticari kiralarda tacir olmanın etkisi

Kiracı veya kiraya veren tacirse, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş insanı gibi hareket etmesi beklenir (TTK m.18/2). Bu yükümlülük gabin iddiasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak deneyimsizlik ve düşüncesizlik iddiasını önemli ölçüde zorlaştırır. Tacir bakımından gabin çoğunlukla zor durum üzerinden kurulur: nakit sıkışıklığı, konkordato veya haciz baskısı, işletmenin tek üretim yerini kaybetme tehlikesi gibi. Tacirlerin gabin iddiası için ticari işlemlerde gabin rehberimize bakabilirsiniz.

Gabin Hakkı Kira Sözleşmesinde Nasıl Kullanılır?

Zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirerek verdiğini geri isteyebilir ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir (TBK m.28/1). Kira ilişkisinde bu seçim özellikle önemlidir, çünkü kira sürekli bir borç ilişkisidir: kiracı her ay kiralananı kullanmış, kiraya veren de her ay kira almıştır.

Kanaatimizce kiralanan teslim edilip kullanılmaya başlandıktan sonra sözleşmenin geriye etkili olarak bütünüyle ortadan kaldırılması pratikte güçtür; kiracının kullandığı süre için makul bir kullanım bedeli ödemesi gündeme gelir. Bu nedenle kiracı bakımından çoğu dosyada daha gerçekçi yol, sözleşmeye bağlı kalıp kira bedelinin oransızlığı giderecek ölçüde, yani emsale uygun bir düzeye indirilmesini ve bu doğrultuda fazla ödenen kiraların iadesini istemektir. Kiracı oturmaya veya işletmesini sürdürmeye devam etmek istiyorsa bu seçim ayrıca işine gelir. Kiraya veren bakımından ise uzun süreli düşük kirada kira bedelinin emsale yükseltilmesi istenebilir.

Gabin, Kira Tespiti ve Uyarlama: Hangisi Sizin Yolunuz?

Fahiş kira şikâyetlerinde üç farklı kurum birbirine karıştırılır. Aralarındaki temel fark, dengesizliğin ne zaman doğduğu ve hangi dönemin kirası hakkında olduğudur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süreli bir kira sözleşmesinde kira bedelinin uyarlanması için olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişikliğin ve edimler arasındaki dengenin katlanılamayacak ölçüde bozulmasının arandığını, ahde vefanın esas, uyarlamanın istisna olduğunu vurgulamıştır (3. HD, 22.01.2019, E.2017/7432, K.2019/397). Daire, bir AVM kiracısının kira indirimi talebine ilişkin başka bir kararında ise kira borcu dönemsel olarak ifa edildiğinden, kiracının haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olmasının uyarlama davası açmasına engel olmadığına hükmetmiştir (3. HD, 24.01.2019, E.2018/7863, K.2019/534). Kira tespitinin işleyişi için kira tespit davası rehberimize ve kira tespiti Yargıtay kararlarına, uyarlama için kira uyarlama dava dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Oransızlık Nasıl Hesaplanır? İki Varsayımsal Örnek

Aşağıdaki örnekler yalnızca hesabın mantığını göstermek içindir; rakamlar varsayımsaldır. Gerçek bir dosyada emsal kiralar bilirkişi incelemesiyle, sözleşme tarihine göre belirlenir.

Her iki örnekte de fark, açık oransızlık bakımından güçlü bir gösterge olabilir; ancak tek başına yetmez. Zor durum ve karşı tarafın bundan bilerek yararlandığı da ispatlanmalıdır. Kira artışlarının yasal sınırını hesaplamak için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Süreler Tablosu

Gabin süreleri hak düşürücüdür; dolduğunda hak kendiliğinden sona erer ve mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır. Süreyi hesaplarken en erken tarihi esas almak en güvenli yoldur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan, alacak davaları da dâhil bütün uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Kira bedelinin gabin nedeniyle indirilmesi veya sözleşmeyle bağlı olunmadığının tespiti de bir kira uyuşmazlığıdır; bu nedenle tarafların tacir olduğu işyeri kiralarında da kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sözleşmeden doğan davalar, genel yetkili mahkemenin yanında sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, kira bedelinin indirilmesi veya sözleşmenin sona erdirilmesi bir anlaşma belgesine bağlanabilir. Anlaşma belgesine karşı da sonradan gabin iddia edilip edilemeyeceği için sulh, ibra ve arabuluculuk anlaşmasına karşı gabin rehberimize, gabin davalarında görevin genel haritası için gabin davasında görevli ve yetkili mahkeme rehberimize bakabilirsiniz.

Delil Dosyası: Neleri Toplamalısınız?

• Kira sözleşmesi, ek protokoller, tahliye taahhüdü ve teminat senetleri; imza tarihlerini gösteren belgeler.
• Emsal kiralar: sözleşme tarihine yakın ilanların ekran görüntüleri, aynı binadaki veya bölgedeki kira sözleşmeleri, emlakçı yazıları.
• Zor durumu gösteren belgeler: deprem veya yangın hasar tespit raporları, tahliye kararları ve ihtarları, icra ve haciz yazıları, sağlık raporları.
• Yazışmalar: kiraya verenin veya kiracının durumunuzu bildiğini ve baskı kurduğunu gösteren mesajlar ve e-postalar.
• Ödeme kayıtları: kira, depozito, peşin ödeme ve “komisyon” adı altında yapılan ödemelerin banka dekontları.
• İşyeri kiralarında: işletmenin taşınmasının maliyetini, müşteri kaybını ve ruhsat durumunu gösteren belgeler.
• Tanıklar: pazarlık sürecine tanık olan emlakçı, komşu veya çalışanlar.

Kiralananın durumu değişmeden önce delil tespiti istenebilir (HMK m.400). Uyuşmazlık sürerken kiralananın elden çıkarılması veya kiracının tahliyesiyle hakkın elde edilmesinin zorlaşacağından endişe ediliyorsa ihtiyati tedbir (HMK m.389) de değerlendirilmelidir.

İhtarname İskeleti: Kira Bedelinin İndirilmesi Talebi

Bu iskelet bir örnektir; somut olayın özelliklerine göre bir avukat tarafından düzenlenmelidir. Kiraya veren tarafsanız, aynı iskeleti kiranın emsale yükseltilmesi talebiyle uyarlayabilirsiniz.

Karşı Tarafın Savunmaları

Gabin iddiasıyla karşılaşan taraf genellikle şunları ileri sürer: sözleşme serbestisi gereği kira bedelinin taraflarca özgürce belirlendiği; o tarihteki piyasa koşullarında kiranın makul olduğu; zor durumun bulunmadığı ya da bilinmediği; sürenin dolduğu; kiracının yıllarca itirazsız ödeme yaparak sözleşmeyi onayladığı; tacir olan tarafın basiretli davranma yükümlülüğü (TTK m.18/2).

Bu savunmalara karşı en güçlü cevap, sözleşme tarihindeki emsal kiraları ve zor durumu belgeyle gösterebilmektir. İtirazsız ödeme savunması karşısında, gabinin bir yıllık süresinin zor durumun ortadan kalkmasından başladığı hatırlatılmalıdır: zor durum sürerken ödemeye devam etmek, hakkın kullanılmasına engel değildir. Savunma tarafındaysanız, pazarlık sürecini, kiracıya başka seçenekler sunulduğunu ve kiranın o tarihteki emsallere uygunluğunu gösteren belgeler önem taşır. Davalı tarafın savunma imkânları için TBK 28 madde şerhimize bakabilirsiniz.

Tipik Senaryolar ve Hukuki Sonuçları

Depremden sonra emsalin çok üstünde kiralanan ev

Evini depremde kaybeden ve bölgede başka konut bulamayan bir aileye emsalin çok üstünde bir kiranın kabul ettirilmesi, gabinin tipik görünümüdür. Önce depozito ve ek ödemelerin TBK m.342 ve m.346’ya uygunluğuna bakılmalı; ardından başlangıç kirası için gabin değerlendirilmelidir. Bir yıllık süre, zor durumun ortadan kalktığı tarihten, örneğin ailenin kalıcı konuta geçtiği tarihten başlar. Depremden etkilenen kiralar için deprem ve ağır hasar yazımıza bakabilirsiniz.

Tahliye baskısıyla imzalatılan yeni sözleşme

Kiraya verenin “ya bu yeni sözleşmeyi imzalarsınız ya çıkarsınız” diyerek kiracıya daha yüksek bir kira ve yeni şartlar kabul ettirmesi sık görülür. Sözleşme gerçekten yeni bir sözleşme değil de mevcut ilişkinin yenilenmesiyse, artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır (TBK m.344/1) ve kira bedeli dışındaki aleyhe değişiklikler geçersizdir (TBK m.343). Bu durumda gabine gerek kalmadan aşan kısım geçersiz sayılır.

İşyerini kaybetmemek için kabul edilen ağır şartlar

Yıllardır aynı yerde faaliyet gösteren ve müşteri çevresi o adrese bağlı bir işletmeye yüksek bir zam, teminat senedi ve cezai şart kabul ettirilmiş olabilir. Kiracı tacir olsa da 1 Temmuz 2020’den bu yana TBK m.340, 342, 343, 344 ve 346’nın koruması bu kiralara da uygulanır. Cezai şart ve muacceliyet kaydı geçersizdir; teminat senedinin kira ve yan gider dışında bir yük getirip getirmediği ayrıca incelenmelidir. Fon kilidi veya nakit sıkışıklığı nedeniyle kirayı ödeyemeyen işletmeler için kirayı ödeyemiyorum yazımıza bakabilirsiniz.

Nakit sıkıntısında mülkünü çok düşük kiraya veren mal sahibi

Acil bir borcu nedeniyle birkaç yıllık kirayı peşin almak karşılığında mülkünü on yıl boyunca emsalin çok altında bir kiraya bağlayan mal sahibi bakımından gabin gündeme gelir; beş yıllık üst süre sözleşme tarihinden işlediği için gecikmemek gerekir. Beş yılın dolmasından sonra ise kira bedelinin emsale göre belirlenmesi için kira tespiti yoluna gidilebilir (TBK m.344/3).

Döviz üzerinden kararlaştırılan kira

Kira yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır (TBK m.344/4). Sözleşme kurulurken kur zaten fahiş bir kira sonucunu doğuruyorsa gabin, sonradan kur artışı dengeyi bozduysa uyarlama değerlendirilir. Bu ayrım için aşırı ifa güçlüğü yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce: Riski Azaltan Kontroller

1. Emsal kiraları kaydedin. İmza öncesinde bölgedeki ilanların ekran görüntülerini tarihleriyle saklayın.
2. Depozitoyu sınırlayın. Üç aylık kirayı aşan güvence istenmesi kanuna aykırıdır (TBK m.342).
3. Ek ödemeleri sorgulayın. Kira ve yan gider dışındaki her ödeme kalemini yazılı olarak isteyin (TBK m.346).
4. Tahliye taahhüdü imzalamayın. Anahtarı almadan önce taahhüt istenmesi kanunun aradığı şartı karşılamaz (TBK m.352/1).
5. Artış maddesini kontrol edin. Yenilenen dönem artışının TÜFE ortalamasıyla sınırlı olduğunu bilin (TBK m.344/1).
6. Zor durumunuzu belgeleyin. Ağır şartları kabul etmek zorunda kalıyorsanız bunun nedenini gösteren belgeleri saklayın.
7. Ödemeleri bankadan yapın. Elden ödeme yerine açıklamalı banka havalesi kullanın.
8. Kendi hukuki desteğinizi alın. Özellikle uzun süreli işyeri kiralarında sözleşmeyi imzadan önce inceletin.

İlk Adımlar: Bugün Ne Yapmalısınız?

1. Sözleşmeyi madde madde inceleyin. Kanunun zaten geçersiz saydığı şartları ayırın.
2. Kiranın hangi döneme ait olduğunu belirleyin. Başlangıç kirası mı, yenilenen dönem mi?
3. Süreleri hesaplayın. Sözleşmenin tarihini ve zor durumun sona erdiği tarihi not edin.
4. Emsal kiraları toplayın. Sözleşme tarihine yakın ilanları ve sözleşmeleri bulun.
5. Talebinizi seçin. Kiranın indirilmesi mi, sözleşmeden kurtulmak mı sizin için daha uygun?
6. Kirayı ödemeye devam edin. Ödemeleri haklarınızı saklı tutarak sürdürmek tahliye riskini azaltır.
7. Arabuluculuğa başvurun. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Yazıda Dayanılan Yargıtay Kararları

Kira sözleşmesinde başlangıç kirasının gabin nedeniyle indirildiği bir olayı doğrudan çözen yerleşik bir Yargıtay kararına bu yazı hazırlanırken ulaşamadık. Bu yazıdaki gabin değerlendirmesi TBK m.28’in şartlarına dayanır; yukarıdaki iki karar gabin değil uyarlama kararıdır ve aradaki farkı göstermek için verilmiştir. Gabin konusundaki diğer kararlar için gabin kararları derlememize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira çok yüksek; sırf bu yüzden sözleşmeyi bozabilir miyim?

Hayır. Taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Gabin için kiranın sözleşme tarihindeki emsale göre açıkça fahiş olması, sizin zor durumda, düşüncesiz veya deneyimsiz olmanız ve karşı tarafın bundan bilerek yararlanması birlikte gerekir (TBK m.28).

Kira sözleşmesine gabin hükümleri uygulanır mı?

Evet. Kira da karşılıklı edim içeren bir sözleşmedir ve TBK m.28 kira sözleşmelerine de uygulanır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında pek çok ağır şart, gabine gerek kalmadan kanun gereği geçersizdir (TBK m.340, 342, 346, 352/1).

Gabin için ne kadar sürem var?

Zor durumun ortadan kalktığı ya da düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıl içinde hakkın kullanılması gerekir (TBK m.28/2). Bu süreler hak düşürücüdür.

Sözleşmeyi bozmadan kiranın indirilmesini isteyebilir miyim?

Evet. Zarar gören sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir (TBK m.28/1). Kiracı bakımından bu, kiranın emsale uygun bir düzeye indirilmesi ve fazla ödemenin iadesi anlamına gelir.

Ev sahibi altı aylık depozito istedi; geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Aşan kısım geçersizdir. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır (TBK m.342/2).

Sözleşmede geç ödemeye cezai şart konmuş; ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

Sözleşmeyle birlikte tahliye taahhüdü imzaladım; geçerli mi?

Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1). Anahtar tesliminden önce, sözleşmeyle birlikte alınan taahhüde dayanarak tahliye istenemez.

Yenilenen dönemde TÜFE üstünde artışı kabul ettim; bağlı mıyım?

Yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Aşan kısım geçerli değildir. Beş yıldan sonraki dönemde ise hâkim emsalleri de dikkate alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3).

Kiracı tacirse bu korumalar uygulanır mı?

Evet. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 ile 1 Temmuz 2020 arasında tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından bazı hükümler uygulanmamıştı; bu süre sona erdiği için TBK m.340, 342, 343, 344 ve 346 bu kiralarda da uygulanır. Ancak tacirin basiretli davranma yükümlülüğü (TTK m.18/2) gabin iddiasını zorlaştırır.

Gabin, kira tespiti ve uyarlama arasındaki fark nedir?

Gabin, sözleşme kurulurken zor durumdan yararlanılarak doğan dengesizliğe; kira tespiti, yenilenen dönemin kirasının belirlenmesine (TBK m.344); uyarlama ise sözleşmeden sonra öngörülemeyen bir olayla bozulan dengeye (TBK m.138) ilişkindir.

Mal sahibi olarak mülkümü zor durumda çok ucuza kiraya verdim; ne yapabilirim?

Zor durumunuzdan yararlanılarak kira emsalin açıkça altında belirlendiyse gabin yoluyla kiranın emsale yükseltilmesini isteyebilirsiniz (TBK m.28). Beş yıllık süre sözleşme tarihinden işler. Beş yıl dolduktan sonra ayrıca kira tespiti yoluna gidilebilir (TBK m.344/3).

Gabin davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez (m.18/A).

Gabin davası açarsam kirayı ödemeyi bırakabilir miyim?

Bırakmamanız gerekir. Kirayı ödememek temerrüt ve tahliye riskini doğurur. Ödemelere haklarınızı saklı tutarak devam etmek ve talebinizi arabuluculuk ve dava yoluyla ileri sürmek daha güvenlidir.

Yıllarca itirazsız ödedim; artık gabin isteyemez miyim?

Zor durum sürerken ödemeye devam etmek tek başına hakkın kaybına yol açmaz; bir yıllık süre zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlar (TBK m.28/2). Ancak beş yıllık üst süre her hâlde sözleşme tarihinden işler.

Ev sahibi gerçek emsal kirayı benden gizledi; bu gabin mi?

Bilerek yanlış bilgi verilmesi veya önemli bir bilginin gizlenmesi aldatma (TBK m.36) kapsamında değerlendirilir. Aldatmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirmeniz gerekir (TBK m.39).

Gabinin genel şartları ve dava yolunun adım adım haritası için gabin ve aşırı yararlanma rehberi sayfamıza bakabilirsiniz.

İlgili Rehberler

• Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? Şartları, Süreler ve Gabin Davası (ana rehber)
• Gabin (Aşırı Yararlanma) Rehberi: bütün gabin yazılarımız
• TBK 28 Aşırı Yararlanma: Madde Metni, Şerhi ve Yargıtay Kararları
• Gabin Davasında Açık Oransızlık Nasıl Tespit Edilir?
• Gabin Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk ve Tahkim
• Zor Durumda Ağır Şartlı Sözleşme İmzaladım: Bağlı mıyım?
• Ticari İşlemlerde Gabin: Tacir, Pay Devri ve Şirket Satışı
• Cezai Şart Şirketi Batıracak Kadar Yüksekse Tacir İndirim İsteyebilir mi?
• Aracımı Zor Durumda Ucuza Sattım, Geri Alabilir miyim?
• Gabin (Aşırı Yararlanma) Kararları: Yargıtay ve BAM
• İrade Sakatlıkları: Hata, Hile ve Korkutma (TBK 30-39)
• Kira Hukuku Rehberi
• Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı (TBK 339)
• Kira Sözleşmelerinde Cezai Şart ve Muacceliyet Kaydı Yasağı (TBK 346)
• Bağlantılı Sözleşme Yasağı (TBK 340)
• Depozitomu Geri Alamıyorum: Güvence Bedelinin İadesi
• Kiracı Tahliye Taahhüdü: TBK 352 Şartları
• Kira Bedeli Tespit Davası (TBK 344-345)
• Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
• Ev Sahibi Fahiş Zam İstiyor: Kira Artış Sınırı ve Kira Tespiti
• Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Örneği (TBK 138)
• İşyeri Kiralarken Hava Parası İstendi: Yasal mı?
• Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı
• Miras Paylaşma Sözleşmesinde Payımı Ucuza Bıraktım
• Boşanma Protokolünde Haksız Mal Paylaşımı ve Gabin