Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi davasıdır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür (TBK m.344-345; HMK m.4/1-a). Kural iki aşamalıdır. Kira sözleşmesinin ilk beş yılında yenilenen dönemlerde kira bedeli, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşamaz; hâkim de bu sınırı aşamaz (TBK m.344/1-2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim kira bedelini TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3). Yargıtay bu belirlemede taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli esas alır ve eski kiracı lehine gerekçeli bir hakkaniyet indirimi yapılmasını ister. Dava yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılır veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). 1 Eylül 2023’ten bu yana davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu sayfada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. ile 6. Hukuk Dairesi kararlarından ve iki içtihadı birleştirme kararından on üç kararı, on iki başlık altında ve ilgili kanun hükümleriyle birlikte topladık.
Güncel durum (1 Kasım 2026). Yayımlanmış konsolide metinlere göre TBK m.344’ün bugünkü hâli 7161 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 18.01.2019) oluştu: Kira artışında üretici fiyat endeksi yerine tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması esas alınmaya başlandı. 2026 yazında çıkarılan 7589 sayılı Kanun TBK’da yalnızca haksız fiil tazminatına ilişkin m.55’i değiştirdi; kira bedeline ilişkin maddelere dokunmadı. Konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırı ise sona erdi: Sınır, 7409 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 11.06.2022) 11.06.2022-01.07.2023 arasında yenilenen konut kira dönemleri için getirilmiş, 7456 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 15.07.2023) 01.07.2024’e kadar uzatılmıştı. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıl dolmadan uygulanacak üst sınır TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. 29.06.2026 tarihli Yargıtay iş bölümü kararıyla (Resmî Gazete 30.06.2026) kira sözleşmelerinden doğan davalar 3. Hukuk Dairesinde kaldı; bu sayfadaki 2015 tarihli iki karar, o dönem kira davalarına da bakan 6. Hukuk Dairesine aittir. Ekim 2026’da basına “kira tespitinde beş yıl şartı kalktı” diye yansıyan karar bu şartı kaldırmadı; kararın ne söylediğini aşağıda “Beş yıl ve hakkaniyet” başlığında anlattık.
Dürüst bir not. Hukuk Genel Kurulu kararlarını ve Daire kararlarının çoğunu Hukuki Haber’in yayımladığı karar metinlerinden, kanun yararına verilen kararı Resmî Gazete metnini aktaran Alomaliye’den, içtihadı birleştirme kararlarını Lexpera’daki metinlerinden aktardık. Bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gideren 2025 tarihli kararı bir karar veri tabanından okuduk ve künyesini bir akademik makaleyle karşılaştırdık. Beş yıl hesabına ilişkin 2026 tarihli karara ise tam metniyle ulaşamadık; künyesini bir köşe yazısından, olayını ve sonucunu Anadolu Ajansı kaynaklı haberlerden aktardık ve bunu kartında belirttik. TBK madde metinlerini resmî mevzuat sitesinden okuyamadık; karar metinlerindeki aktarımları ve iki ayrı ikincil kaynağı karşılaştırarak verdik. Güncel aylık artış oranını bu sayfaya yazmadık; oran her ay TÜİK verisiyle değişir. Kararlarda kişi adı yer almaz; büromuzun takip ettiği dosyalara ait karar bulunmamaktadır.
Kiranız emsalin çok altında mı, ya da size fahiş bir artış mı isteniyor?
Kira tespit davası, artış oranı, beş yıl hesabı ve arabuluculuk için Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15.
İçindekiler
- Kanun ne diyor? TBK m.343-345
- Beş yıl ve hakkaniyet: bedel nasıl belirlenir?
- Dava açma süresi ve yeni bedelin başlangıcı
- Beş yıl dolmadan: TÜFE sınırı ve uyarlama
- Karardan sonra: kesinleşme, fark alacağı ve faiz
- Kararların özet tablosu
- Kararları kendi dosyanızda nasıl kullanırsınız?
- Sık yapılan hatalar
- Sıkça sorulan sorular
Kanun Ne Diyor? TBK m.343-345
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli üç ayrı kurala bağlıdır. Birincisi kiracıyı koruyan sınırdır: Taraflar sözleşmeye ne yazmış olursa olsun, yenilenen kira dönemlerinde artış önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. İkincisi her beş yılda bir piyasaya uyum imkânıdır: Beş yıl dolunca hâkim kira bedelini emsallere göre yeniden belirleyebilir. Üçüncüsü süre kuralıdır: Davanın ne zaman açıldığı, yeni bedelin hangi tarihten itibaren ödeneceğini belirler. Kira tespit davasının genel anlatımı için Kira Tespit Davası (TBK m.344-345) rehberimize, aylık artışın hesabı için Kira Artış Oranı Hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.
Kira bedelinde uygulanan hükümler (1 Kasım 2026 itibarıyla)
| Hüküm | Ne düzenler? | Kararlardaki karşılığı |
|---|---|---|
| TBK m.343 | Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz | Kiracıyı koruyan genel kural |
| TBK m.344/1 | Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçmemek koşuluyla geçerlidir; kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır | Artış şartının sınırı (kanun yararına karar) |
| TBK m.344/2 | Anlaşma yoksa hâkim, aynı sınırı geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler | Beş yıl dolmadan açılan davalar |
| TBK m.344/3 | Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler; sonraki yıllarda yeniden ilk iki fıkra uygulanır | Hakkaniyet indirimi; beş yıl hesabı |
| TBK m.344/4 | Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; 1567 sayılı Kanun ve TBK m.138 saklıdır; beş yıl sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır | Dövizli kiralar |
| TBK m.345 | Dava her zaman açılabilir. Yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa belirlenen bedel yeni dönemin başından bağlar; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da aynı sonuç doğar | Dava açma süresi kararları |
| TBK m.138 | Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirirse hâkimden uyarlama istenebilir; uyarlama mümkün değilse dönme veya fesih hakkı doğar | Uyarlama ile kira tespiti ayrımı |
| TBK geçici m.1 (7409) ve geçici m.2 (7456) | Yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde 25 artış sınırı; 11.06.2022-01.07.2024 arasında uygulandı, sona erdi | Dönemsel sınır |
| 6217 s. Kanun geçici m.2 (7161 m.59 ile değişik) | 01.01.2019’dan itibaren çatılı gayrimenkul kiralarında artışta TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişim esas alınır | Kanun yararına karar |
| İBK 18.11.1964, 2/4 | Kira bedeli hak ve nesafete göre, emsal kira bedelleri ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir | Bütün hakkaniyet kararları |
| 6325 s. HUAK m.18/B (7445 m.37) | Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (01.09.2023’ten itibaren) | Dava öncesi başvuru |
| HMK m.4/1-a | Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir | Görevli mahkeme |
Beş Yıl ve Hakkaniyet: Bedel Nasıl Belirlenir?
Beş yıl dolduktan sonra açılan davada mahkeme önce taşınmazın bugün boş olarak kiraya verilse ne getireceğini, emsal kira sözleşmeleri ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Sonra bu bedelden, kiracının yıllardır aynı yerde oturması ve sözleşmeye bağlı kalması gözetilerek bir indirim yapar. Kararları derleyen bir köşe yazısına göre (Hukuki Haber’de yayımlanan bir köşe yazısı) Yargıtay kararlarında bu indirim çoğunlukla yüzde 5 ile yüzde 20 arasında kalıyor; önemli olan oranın somut gerekçeyle gösterilmesidir. Uzun süredir aynı evde oturan kiracının durumu için Kiracı 6 Yıldır Oturuyor, Kirayı Emsallere Göre Güncelletebilir miyim? yazımıza bakabilirsiniz.
1. Hakkaniyet indirimi yeterli ve gerekçeli olmalıdır; gerekçesiz yüzde 5 indirim yetersiz bulundu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu · T. 21.09.2021 · E. 2017/974 · K. 2021/1058 · Sonuç: Direnme kararının bozulması (oybirliği)
Olay. Kiraya veren, aylık 12.750 TL ödenen kiranın yeni dönem için net 27.000 TL olarak belirlenmesini istedi. Sözleşme beş artı beş yıl süreliydi; ilk yıl yüzde 10, sonraki dört yıl TEFE/TÜFE oranında artış, sonraki beş yıl ise hak ve nesafete göre belirleme öngörülmüştü. Bilirkişi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde net 20.000 TL getireceğini belirledi; mahkeme bu bedelden takdiren yüzde 5 indirim yaparak net 19.000 TL’ye hükmetti ve Daire bozma kararına direndi.
Hukuk Genel Kurulu ne dedi? Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davalarının kamu düzenine ilişkin olduğunu, hâkimin kanunla, içtihadı birleştirme kararlarıyla ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen yönteme uymak zorunda olduğunu belirtti. Bilirkişinin belirlediği boş kiralama bedelinden uygun ve makul bir indirim yapılmalıdır. Yapılan yüzde 5 indirim yeterli değildir ve indirimin gerekçesi kararda gösterilmemiştir; indirim denetime elverişli bir gerekçeyle yapılmalıdır. Direnme kararı bozuldu.
Dayanak. İBK 18.11.1964, 2/4; İBK 12.11.1979, 1979/1 E., 1979/3 K.; HMK geçici m.3, HUMK m.429, m.440.
Sizin için anlamı. Kiracıysanız, bilirkişinin bulduğu emsal bedelin doğrudan size uygulanmayacağını, sizin lehinize bir indirim yapılması gerektiğini bilin; indirimin oranını ve gerekçesini kararda arayın. Kiraya verenseniz, talebinizi boş kiralama değerinin biraz altında tutmak, gereksiz yargılama gideri riskini azaltır.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
2. İndirim talep edilen miktardan değil, bilirkişinin bulduğu bedelden yapılır; sonuç talebi aşarsa talep edilen miktara hükmedilir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu · T. 05.10.2021 · E. 2017/977 · K. 2021/1168 · Sonuç: Direnme kararının bozulması (oybirliği)
Olay. 01.08.2002 başlangıçlı, sekiz yıllık sözleşmede artışın ağustos ayı enflasyon oranına göre yapılması kararlaştırılmıştı. Kira bedelinin 2013’te 10.000 TL olarak tespiti istendi. Bilirkişi raporundaki bedel 14.375 TL idi; mahkeme ise indirimi talep edilen 10.000 TL üzerinden yaparak 9.000 TL’ye hükmetti ve Daire bozma kararına direndi.
Hukuk Genel Kurulu ne dedi? Hukuk Genel Kurulu, sözleşmedeki artış hükmü de dikkate alınarak bedelin hak ve nesafet ilkesine göre belirlenmesi gerektiğini; hakkaniyet indiriminin bilirkişinin boş kiralama için belirlediği bedelden yapılacağını belirtti. Mahkeme indirimi talep edilen miktardan yaptığı için hatalıdır. İndirim sonrasında bulunan bedel talebi aşıyorsa talebe bağlılık ilkesi gereği talep edilen miktara hükmedilir. Direnme kararı bozuldu.
Dayanak. İBK 18.11.1964, 2/4; HMK geçici m.3, HUMK m.429, m.440.
Sizin için anlamı. Talebiniz, mahkemenin size verebileceği en yüksek bedeldir. Dava dilekçesindeki miktarı emsal araştırması yapmadan düşük yazarsanız, bilirkişi daha yüksek bir bedel bulsa bile bu farkı alamazsınız. Talebi dava sırasında artırmaya güvenmeyin; miktarı baştan emsal araştırmasıyla belirleyin (Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği).
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
3. Bilirkişi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli göstermelidir; hükümde bedelin net mi brüt mü olduğu yazılmalıdır
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 22.09.2022 · E. 2022/5205 · K. 2022/6879 · Sonuç: Bozma (oybirliği)
Olay. 23.04.2010 başlangıçlı ve beş yıl süreli işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren, son ödenen 23.700 TL’nin emsallere göre düşük olduğunu ileri sürerek 23.04.2015’ten itibaren net 28.000 TL istedi. Daire önceki bozma kararında, sözleşmede ÜFE ve TÜFE ortalamasına göre artış öngörüldüğü için davanın süresinde açıldığını kabul etmişti. Bozmadan sonra mahkeme aylık kira bedelini 24.570 TL olarak belirledi.
Yargıtay ne dedi? Daire, 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca emsal sözleşmelerin ve bilirkişi incelemesinin esas alınması, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi ve davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğini hatırlattı. Bilirkişi raporu boş kiralama bedelini göstermediği için hüküm kurmaya elverişli değildi; ek rapor alınmalıydı. Hüküm fıkrasında tespit edilen bedelin net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesi infazda tereddüde yol açar. Ayrıca kısmen reddedilen kısım için davalı lehine de nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirdi.
Dayanak. TBK m.345; İBK 18.11.1964, 2/4; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m.9; HUMK m.428, m.440.
Sizin için anlamı. Bilirkişi raporu geldiğinde üç şeye bakın: Rapor boş kiralama bedelini açıkça gösteriyor mu, emsaller tek tek karşılaştırılmış mı, bedel net mi brüt mü yazılmış? Bu eksiklikler rapora itiraz sebebidir. Davanın bir kısmı reddedilirse, kiracı lehine de vekâlet ücretine hükmedileceğini unutmayın.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
4. Sözleşmenin yenilenmesi beş yıllık süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz; yenilenen bedel rayici yansıtıyor mu, araştırılmalıdır
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 03.03.2026 · E. 2025/3450 · K. 2026/1141 · Sonuç: Bozma
Olay. Bir işyeri 2005’ten beri aynı kiracıdaydı; taraflar 2018’de yeni bir kira sözleşmesi imzalamıştı. Kiraya veren, 2021’de aylık 22.000 TL ödenen kiranın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek 39.000 TL’ye çıkarılmasını istedi. Sulh hukuk mahkemesi, sözleşmenin 2018’de yenilendiğini ve dava tarihinde beş yılın dolmadığını belirterek hakkaniyete göre belirleme yapılamayacağına, sözleşmedeki artış şartının uygulanacağına karar verdi; bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu reddetti.
Yargıtay ne dedi? Haberlere göre Daire, kararı eksik araştırma gerekçesiyle bozdu. Mahkeme, 2018 sözleşmesindeki bedelin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden ek rapor alarak araştırmalı ve o tarihte ödenen kira bedellerini incelemelidir. Yenilenen bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeksle artış yapılır; uygun değilse kira bedeli hakkaniyete göre belirlenir. Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınmalıdır. Kararı inceleyen köşe yazısına göre karar beş yıllık süreyi kaldırmıyor; yalnızca piyasayı yansıtmayan bir yenilemenin süreyi yeniden başlatmadığını söylüyor.
Dayanak. TBK m.344/3; HMK m.31 (hâkimin davayı aydınlatma ödevi).
Sizin için anlamı. Kiracınızla yıllar içinde yeni sözleşmeler imzaladıysanız, beş yılı son sözleşmeden değil, kira ilişkisinin gerçek başlangıcından hesaplamanız gerekebilir. Bunun için ilk sözleşmeyi, ödeme dekontlarını ve yenileme tarihindeki emsal kiraları saklayın. Kiracıysanız, yenilemede piyasa bedelinde anlaştıysanız beş yılın o tarihten yeniden işleyebileceğini bilin.
Kaynak: Hukuki Haber’de yayımlanan bir köşe yazısı (künye) ve Dünya Gazetesi (Anadolu Ajansı kaynaklı haber). Karar tam metnine ulaşamadık; künye köşe yazısına, olay ve sonuç haberlere dayanır; oy durumu yayımlanmadı.
Dava Açma Süresi ve Yeni Bedelin Başlangıcı
Kira tespit davası her zaman açılabilir; süre kaçırılırsa dava düşmez, yalnızca yeni bedelin başlangıcı bir sonraki kira yılına kayar. Bu nedenle tarih hesabı, davayı kazanmak kadar önemlidir: Sözleşmede artış şartı yoksa dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır. Davadan önce arabulucuya başvurmak da zorunlu olduğu için arabuluculuk süresini bu takvime eklemek gerekir (Kira Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Şart mı?).
5. Artış şartı ve süresinde bildirim yoksa, otuz gün geçtikten sonra açılan davada o dönem için bedel belirlenemez
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi · T. 11.02.2015 · E. 2015/7 · K. 2015/1236 · Sonuç: Bozma (oybirliği)
Olay. 09.05.1991 başlangıçlı, bir yıl süreli ve artış hükmü bulunmayan bir kira sözleşmesinde dava 22.07.2013’te açıldı. Mahkeme, 09.05.2013’ten itibaren geçerli aylık kira bedelini belirledi.
Yargıtay ne dedi? Daire, TBK m.345’in 01.07.2012’den sonra açılan kira tespit davalarında uygulandığını belirtti. Yeni dönem için bedelin belirlenebilmesi, davanın dönem başından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiraya verenin yazılı bildirimde bulunmasına bağlıdır; sözleşmede artış hükmü varsa durum farklıdır. Somut olayda artış hükmü yoktu, süresinde ihtarname gönderilmemiş ve dava süresinde açılmamıştı; bu nedenle 09.05.2013’te başlayan dönem için kira bedeli belirlenemezdi. Yargılama sırasında yeni dönem başladığından mahkeme, davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sormalı, isterse o dönem için karar vermeli, istemezse davayı reddetmelidir.
Dayanak. TBK m.345; HUMK m.428.
Sizin için anlamı. Kiraya verenseniz, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya noter ihtarnamesiyle yazılı artış bildirimi gönderin. Bu bildirim, davayı yeni dönem içinde açmanıza imkân verir ve arabuluculuk sürecinin uzamasına karşı sizi korur. Süreyi kaçırdıysanız davadan vazgeçmeyin; mahkemeden bir sonraki dönem için tespit isteyebilirsiniz.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
6. Sözleşmede artış şartı varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da süresindedir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi · T. 02.03.2015 · E. 2015/335 · K. 2015/2042 · Sonuç: Bozma (oybirliği)
Olay. 01.01.2008 tarihli, bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlarında süre bitiminde TEFE-TÜFE ortalamasına göre artış öngörülmüştü. Kiraya veren 24.01.2014’te dava açarak kira bedelinin 01.01.2014’ten itibaren belirlenmesini istedi. Mahkeme, bu tarihten otuz gün önce dava açılmadığı ve yazılı bildirim yapılmadığı gerekçesiyle davayı süre yönünden reddetti.
Yargıtay ne dedi? Daire, sözleşmede yeni dönemde artış öngörüldüğü için TBK m.345/3 uyarınca yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından geçerli olacağını, davanın süresinde açılmış sayılacağını belirtti. Mahkemenin esası incelemesi gerekirken süre yönünden ret kararı vermesi doğru değildi.
Dayanak. TBK m.345/3; HMK geçici m.3, HUMK m.428.
Sizin için anlamı. Sözleşmenizde yıllık artış maddesi (TÜFE, ÜFE veya sabit oran) varsa, dava için yeni kira yılının sonuna kadar vaktiniz vardır ve belirlenen bedel o yılın başından itibaren uygulanır. Yine de beklemeyin: Fark alacağı ancak karar kesinleşince istenebildiği için erken açılan dava, paraya erken ulaşmak demektir.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
7. Dava süresinde açılmışsa bedel, istenen kira döneminin başından itibaren belirlenir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 15.05.2019 · E. 2017/7880 · K. 2019/4579 · Sonuç: Bozma (oybirliği)
Olay. 1999 başlangıçlı kira sözleşmesinde her yıl TEFE yıllık ortalaması oranında artış öngörülmüştü. Malikler, ödenen kiranın emsallere göre düşük olduğunu ileri sürerek 17.05.2015’ten itibaren net 12.000 TL istedi. Mahkeme ise bedeli bir yıl sonraki 2016-2017 dönemi için brüt 10.530 TL olarak belirledi.
Yargıtay ne dedi? Daire, TBK m.345’in 01.07.2012’den sonra açılan davalarda uygulandığını; davanın süresinde açıldığını ve sözleşmede artış hükmü bulunduğunu belirterek bedelin 2015’ten itibaren belirlenmesi gerektiğini kabul etti. Ayrıca bedel, hak ve nesafet ilkesine göre emsal sözleşmelerin somut gerekçelerle karşılaştırılması ve boş kiralama değerinin belirlenmesiyle bulunmalıdır. Hükme esas alınan rapor, bedelin boş kiralama değerini gösterip göstermediğini ve brüt mü net mi olduğunu açıklamadığı için denetime elverişli değildi; ek rapor alınmalı ve eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılarak brüt bedel belirlenmelidir.
Dayanak. TBK m.345; İBK 21.11.1966, 19/10; İBK 18.11.1964, 2/4; HUMK m.428, m.440.
Sizin için anlamı. Dava dilekçesinde yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren istendiğini açıkça yazın ve sözleşmenin başlangıç tarihini belgeleyin. Mahkeme bedeli başka bir dönem için belirlerse, bu hata kararın bozulma sebebidir ve istinaf veya temyiz dilekçesinde ileri sürülmelidir.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
Beş Yıl Dolmadan: TÜFE Sınırı ve Uyarlama
İlk beş yılda kira bedeli emsallere göre değil, sözleşmedeki artış şartına göre ve TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıyla sınırlı olarak değişir. Yüksek enflasyon döneminde kiraya verenler beş yılı beklemeden genel uyarlama hükmüne (TBK m.138) başvurmayı denedi; Yargıtay bu yolu enflasyon gerekçesiyle kapattı, ancak gerçekten olağanüstü bir değişiklik varsa uyarlamayı mümkün gördü. Uyarlama davasının dilekçe yapısı için Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Örneği yazımıza, yıl içinde ikinci kez artış istenmesi için Ev Sahibi Yıl İçinde İkinci Kez Zam İstiyor yazımıza bakabilirsiniz.
8. Sözleşmedeki artış şartı belirliyse geçerlidir; ancak kanuni sınırla birlikte uygulanır
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 09.10.2024 · E. 2024/1143 · K. 2024/2911 · Kanun yararına bozma (oybirliği) · Resmî Gazete 31.12.2024, sayı 32769
Olay. 29.08.2017’de aylık 1.000 TL bedelle bir yıl süreli konut kira sözleşmesi yapılmıştı; sözleşmenin 6. maddesinde kiracı, kiranın “TEFE-TÜFE ortalamasına göre veya … oranında” artırılmasını kabul etmişti. Kiraya veren 2022 yılı kira farkı için icra takibi başlattı; kiracı menfi tespit davası açtı. Mahkeme, artış şartının belirli olmadığı gerekçesiyle kiracının kabul ettiği bedeli esas alarak davayı kabul etti. Adalet Bakanlığı kararı kanun yararına temyiz etti.
Yargıtay ne dedi? Daire, artış şartının ilk kısmının belli ve muayyen olduğunu, bu nedenle geçerli olup tarafları bağladığını belirtti. 7161 sayılı Kanunla 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesine yapılan değişiklik uyarınca 01.01.2019’dan itibaren çatılı gayrimenkul kiralarında artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak belirlenir; kanuni artış oranı bir önceki kira yılındaki bu orandır. Mahkeme, kiracının ödediğini beyan ettiği bedeli, sözleşmedeki artış şartını ve kanuni sınırı birlikte değerlendirmeliydi. Karar kanun yararına bozuldu; bu bozma tarafların hukuki durumunu değiştirmez.
Dayanak. TBK m.344; 6217 s. Kanun geçici m.2 (7161 m.59); HMK m.363/2.
Sizin için anlamı. Sözleşmenizdeki “TÜFE oranında artış” gibi bir şart geçerlidir ve uygulanır; ancak oran ne yazılmış olursa olsun, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım geçerli değildir. Kira farkı için icra takibi yapılacaksa ya da takibe itiraz edilecekse, önce her kira yılının artışını bu iki ölçüye göre ayrı ayrı hesaplayın (Kira Artış Oranı Hesaplama).
Kaynak: Alomaliye (Resmî Gazete metninin aktarımı); tek ikincil kaynak.
9. Mahkeme, gelecek kira yılları için endeksli artış hükmü kuramaz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 13.06.2019 · E. 2017/8272 · K. 2019/5399 · Sonuç: Bozma (oybirliği)
Olay. 01.04.2008 başlangıçlı, bir yıl süreli sözleşmede kiraya veren, ödenen 750 TL’nin emsallere göre düşük olduğunu ileri sürerek 01.04.2015’ten itibaren yeni bedelin ve sonraki dönemlerdeki artış oranının belirlenmesini istedi. Mahkeme aylık bedeli 1.050 TL olarak belirledi ve sonraki artışlarda üretici fiyat endeksinin kullanılmasına karar verdi.
Yargıtay ne dedi? Daire, kira bedelinin hak ve nesafet ilkesine göre, emsal sözleşmelerin dosyaya alınması ve bilirkişi aracılığıyla konum, nitelik, kullanım, kira başlangıcı ve süreler bakımından tek tek karşılaştırılmasıyla belirlenmesi gerektiğini belirtti. Davalının eski kiracı olması gözetilerek bedel brüt olarak tespit edilmeli, hakkaniyet indirimi uygulanmalıydı. Devam eden dönemlerde artış için TÜFE veya ÜFE verilerinin kullanılmasına hükmedilmesi ise, 7161 sayılı Kanunla değişik TBK m.344’teki açık düzenleme karşısında hukuki dayanaktan yoksundur.
Dayanak. TBK m.344 (7161 ile değişik); 6217 s. Kanun geçici m.2; İBK 18.11.1964, 2/4; HUMK m.428, m.440.
Sizin için anlamı. Kira tespit kararı yalnızca istenen kira yılının bedelini belirler. Sonraki yıllardaki artış, mahkeme kararına değil, sözleşmedeki artış şartına ve kanundaki TÜFE sınırına göre yapılır. Dilekçenizde “sonraki yıllar için artış oranı da belirlensin” talebi, kabul edilmeyecek bir talep olur.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
10. Enflasyon, beş yıl dolmadan kira bedelinin uyarlanması için tek başına sebep değildir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 10.03.2025 · E. 2024/1083 · K. 2025/1439 · Bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi (oybirliği, kesin)
Olay. İki bölge adliye mahkemesi hukuk dairesi, konut kiralarında enflasyon gibi ekonomik sebeplerle TBK m.138’e dayanılarak uyarlama davası açılıp açılamayacağı konusunda farklı sonuçlara ulaşmıştı: Biri uyarlamayı tamamen kapalı görüyor, diğeri belirli koşullarda mümkün sayıyordu. Uyuşmazlığın giderilmesi istendi.
Yargıtay ne dedi? Daire, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344’teki kira bedelinin belirlenmesi davasının sebeplerinin ve uygulanacak ilkelerin, TBK m.138’deki uyarlama davasının sebebini ve konusunu oluşturamayacağına karar verdi. Gerekçeye göre enflasyona bağlı kira artışı TBK m.344’te özel olarak düzenlenmiştir; aynı sebeple genel hükme dayanılmasına izin verilirse özel düzenleme etkisiz kalır. TBK m.344/4, TBK m.138’e yalnızca kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâl için atıf yapar. Buna karşılık savaş, doğal afet, mücbir sebep veya ciddi bir ekonomik kriz gibi olağanüstü durumlarda TBK m.138’in diğer şartları gerçekleşirse uyarlama davası her zaman açılabilir.
Dayanak. TBK m.138, m.344; TMK m.2; 5235 s. Kanun m.35.
Sizin için anlamı. Kiraya verenseniz, “enflasyon çok yükseldi” gerekçesiyle beş yıl dolmadan açılan uyarlama davası bu kararla birlikte büyük ölçüde sonuçsuz kalır; beş yılın dolmasını bekleyip kira tespit davası açmak gerekir. Kiracıysanız, beş yıl dolmadan size gönderilen ve yalnızca enflasyona dayanan bir uyarlama talebine karşı bu kararı ileri sürebilirsiniz.
Kaynak: Kanun Yolu (karar metni) ve bir hukuk fakültesi dergisinde yayımlanan akademik makale (2026) (künye karşılaştırması).
11. Beş yıl dolmadan kira bedeli, ancak uyarlama şartları gerçekleşmişse değiştirilebilir; şartlar yoksa dava reddedilir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · T. 14.01.2026 · E. 2025/2958 · K. 2026/118 · Sonuç: Kiracı yararına bozma (oybirliği)
Olay. Bir taşınmaz 15.10.2010’da üç artı iki yıl süreyle restoran ve kafe olarak kiralanmıştı. Kiraya veren, bölgenin içkili yerler bölgesine alınması gibi değişiklikleri ileri sürerek 15.10.2013’ten itibaren net 8.000 TL istedi. Mahkeme, beş yıllık süre dolmamış olmasına rağmen bu tarihten itibaren net 5.000 TL’ye hükmetti.
Yargıtay ne dedi? Daire, mahkemenin önceki bozma kararına uymadığını belirtti. Bilirkişi raporu uyarlama kurallarına göre hazırlanmamış, uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği gerektiği gibi değerlendirilmemişti. Bozma kararında, taşınmazın niteliği, büyüklüğü ve konumu, çevredeki imar ve ticari gelişmeler, emsal kira bedelleri ile vergi ve amortisman artışlarının incelenmesi istenmişti. Uyarlama şartları gerçekleşmişse bedel dürüstlük kuralı ve hakkaniyete göre, emsal sözleşmeler ve keşifle belirlenmeli; şartlar gerçekleşmemişse dava reddedilmelidir. Karar kiracı yararına bozuldu.
Dayanak. HMK geçici m.3, HUMK m.428, m.440 (kararda TBK maddesine açıkça atıf yapılmamıştır).
Sizin için anlamı. Beş yıl dolmadan kira bedelinin değişmesi istisnadır. Kiraya veren bunu istiyorsa, olağan piyasa artışını değil, sözleşme yapılırken öngörülemeyen somut bir değişikliği (örneğin bölgenin imar veya ticari niteliğinin kökten değişmesi) delilleriyle göstermelidir. Kiracı için de bu kararın ölçüsü açıktır: Şartlar ispatlanamazsa dava reddedilir.
Kaynak: Hukuki Haber (karar metni); tek ikincil kaynak.
Karardan Sonra: Kesinleşme, Fark Alacağı ve Faiz
Kira tespit kararı verildiğinde kiracı geçmiş aylar için bir fark borcuyla karşılaşır. Bu borcun ne zaman ödenmesi gerektiği ve faizin hangi tarihten işleyeceği, iki eski içtihadı birleştirme kararıyla belirlenmiştir ve bugün de uygulanmaktadır. Fark alacağının ödenmemesi hâlinde temerrüt ve tahliye riski için Kira Ödenmemesi: Temerrüt ve 30 Günlük İhtar yazımıza bakabilirsiniz.
12. Tespit edilen kira farkı karar kesinleşince istenebilir; faiz ihtara gerek olmadan kesinleşme tarihinden itibaren işler
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu · T. 12.11.1979 · E. 1979/1 · K. 1979/3 — ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu · T. 24.11.1995 · E. 1994/2 · K. 1995/2 (oy çokluğu)
İçtihadı birleştirme kararları ne dedi? 1979 tarihli kararda çoğunluk, kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararıyla belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için o kararın kesinleşmesi gerektiğini kabul etti; azınlıktaki üyeler kesinleşmenin gerekmediğini savundu. 1995 tarihli kararda ise tespit kararıyla belirginleşen kira farkı alacağına, ihtara gerek olmaksızın ve talep hâlinde, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine karar verildi; karşı oy yazıları temerrüt için ihtar gerektiğini savundu.
Dayanak. İBK 12.11.1979, 1979/1 E., 1979/3 K.; İBK 24.11.1995, 1994/2 E., 1995/2 K.
Sizin için anlamı. Kiraya verenseniz, tespit kararı kesinleşmeden fark alacağı için icra takibi başlatmayın; kesinleşme şerhli kararı alın, ardından farkı faiziyle isteyin. Kiracıysanız, kesinleşmeden sonra farkı ödemezseniz faiz ihtara gerek olmadan işlemeye başlar; bu nedenle karar kesinleşir kesinleşmez farkı hesaplayıp ödeyin.
Kaynak: Lexpera (1979 kararı) ve Lexpera (1995 kararı); ayrıca Hukuki Haber’de yayımlanan bir köşe yazısı.
Kira tespit davanızı süresinde ve doğru tutarla açalım
Beş yıl hesabı, otuz günlük süre, ihtarname, arabuluculuk ve bilirkişi raporuna itiraz için Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15.
Kararların Özet Tablosu
Kira tespit davası kararları
| Konu | Karar | Sonuç ve ilke |
|---|---|---|
| Hakkaniyet indiriminin oranı | Yargıtay HGK, 21.09.2021, E. 2017/974, K. 2021/1058 | Gerekçesiz yüzde 5 indirim yetersiz |
| İndirimin hesap tabanı | Yargıtay HGK, 05.10.2021, E. 2017/977, K. 2021/1168 | Bilirkişi bedelinden indirim; talep aşılamaz |
| Boş kiralama değeri | Y. 3. HD, 22.09.2022, E. 2022/5205, K. 2022/6879 | Rapor boş kiralama bedelini göstermeli; net/brüt yazılmalı |
| Yenilenen sözleşme ve beş yıl | Y. 3. HD, 03.03.2026, E. 2025/3450, K. 2026/1141 | Yenileme süreyi kendiliğinden başlatmaz |
| Süre: artış şartı yok | Y. 6. HD, 11.02.2015, E. 2015/7, K. 2015/1236 | Otuz gün kaçırıldıysa o dönem belirlenemez |
| Süre: artış şartı var | Y. 6. HD, 02.03.2015, E. 2015/335, K. 2015/2042 | Dönem sonuna kadar açılan dava süresinde |
| Yeni bedelin başlangıcı | Y. 3. HD, 15.05.2019, E. 2017/7880, K. 2019/4579 | Süresinde davada istenen dönemden itibaren |
| Artış şartı ve TÜFE sınırı | Y. 3. HD, 09.10.2024, E. 2024/1143, K. 2024/2911 | Belirli şart geçerli; kanuni sınırla birlikte |
| Gelecek yıllar için endeks | Y. 3. HD, 13.06.2019, E. 2017/8272, K. 2019/5399 | Endeksli artış hükmü kurulamaz |
| Enflasyon ve uyarlama | Y. 3. HD, 10.03.2025, E. 2024/1083, K. 2025/1439 | TBK m.344 sebebiyle TBK m.138 uyarlaması olmaz |
| Beş yıl dolmadan uyarlama | Y. 3. HD, 14.01.2026, E. 2025/2958, K. 2026/118 | Uyarlama şartları yoksa ret |
| Fark alacağının istenmesi | Yargıtay İBK, 12.11.1979, E. 1979/1, K. 1979/3 | Kesinleşmeyle muaccel olur |
| Fark alacağına faiz | Yargıtay İBK, 24.11.1995, E. 1994/2, K. 1995/2 | İhtarsız, kesinleşmeden itibaren faiz |
Bu Kararları Kendi Dosyanızda Nasıl Kullanırsınız?
- Kira ilişkisinin gerçek başlangıcını bulun. İlk sözleşmeyi, sonraki yenilemeleri ve ödeme kayıtlarını toplayın; beş yıl, kural olarak ilişkinin başlangıcından hesaplanır. Yazılı sözleşme yoksa başlangıcın nasıl ispatlanacağı için Kira Sözleşmesinin Şekli ve İspatı yazımıza bakabilirsiniz.
- Sözleşmedeki artış şartını okuyun. Şart varsa davayı yeni kira yılı içinde açabilirsiniz; şart yoksa dava ya da yazılı bildirim yeni dönemden en geç otuz gün önce yapılmalıdır.
- Takvimi arabuluculuğa göre kurun. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Süre riskini azaltmak için yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya noter ihtarnamesiyle artış bildirimini gönderin (Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk).
- Emsal araştırması yapın. Aynı bölgede, benzer büyüklük ve nitelikte, yakın tarihli kira sözleşmelerini bulun; talep ettiğiniz bedel mahkemenin size verebileceği en yüksek bedeldir.
- Talebinizi net mi brüt mü olduğunu belirterek yazın. Hangi kira döneminden itibaren istediğinizi de açıkça gösterin (Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği).
- Bilirkişi raporunu denetleyin. Raporda boş kiralama değeri, emsallerin tek tek karşılaştırılması ve hakkaniyet indiriminin gerekçesi yoksa itiraz edin.
- Beş yıl dolmadıysa yolu doğru seçin. Enflasyon gerekçesiyle uyarlama davası açmayın; ancak olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişiklik varsa uyarlama şartlarını delilleriyle ortaya koyun.
- Karar kesinleşince farkı hesaplayın. Kiraya veren fark alacağını kesinleşmeden sonra faiziyle ister; kiracı da faizin işlememesi için farkı kesinleşmeden sonra hemen öder.
Sık Yapılan Hatalar
- “Beş yıl şartı kalktı” sanmak. 2026 tarihli karar beş yılı kaldırmadı; yalnızca piyasayı yansıtmayan bir yenilemenin süreyi yeniden başlatmadığını söyledi.
- Beş yıl dolmadan emsal kira istemek. İlk beş yılda artış, sözleşmedeki şarta ve TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına bağlıdır; enflasyon tek başına uyarlama sebebi değildir.
- Otuz günlük süreyi ve arabuluculuğu birlikte hesaba katmamak. Arabulucuya geç başvurmak, yeni bedelin bir yıl sonra başlaması sonucunu doğurabilir; yazılı bildirim bu riski azaltır.
- Talebi düşük yazmak. Mahkeme talepten fazlasına hükmedemez.
- Yüzde 25 sınırının sürdüğünü düşünmek. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 01.07.2024’te sona erdi; bugün sınır TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır.
- Kesinleşmeden icra takibi başlatmak. Kira farkı, tespit kararı kesinleşmeden istenemez.
- Dövizli kiralarda beş yıldan önce TL’ye çevirme davası açmak. Yabancı para kiralarda beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; dövizle kira yasağı ve istisnaları için Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı yazımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi için açılır (TBK m.344/3). Dava her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır (TBK m.345).
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir; ancak bu dönemde hâkim de kira bedelini önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşmayacak şekilde belirler (TBK m.344/2). Emsal kira bedeline göre belirleme beş yıl dolduktan sonra yapılır. Yargıtay 2025’te, enflasyonun beş yıl dolmadan TBK m.138’e dayalı uyarlama sebebi olamayacağına karar verdi.
Kira sözleşmesi yenilendi; beş yıl yeniden mi başlar?
Kendiliğinden başlamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararına göre mahkeme, yenileme tarihindeki bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığını araştırmalıdır. Yenilemede piyasa bedeli kararlaştırılmışsa süre o tarihten işleyebilir; piyasayı yansıtmayan bir yenileme süreyi yeniden başlatmaz.
Hakkaniyet indirimi nedir, ne kadar yapılır?
Mahkeme, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli belirledikten sonra eski kiracı lehine bir indirim yapar. Kanunda oran yoktur; kararlarda çoğunlukla yüzde 5 ile yüzde 20 arasında oranlar görülüyor. Hukuk Genel Kuruluna göre indirim makul olmalı ve gerekçesi kararda gösterilmelidir.
Mahkeme talep ettiğimden fazla kira belirleyebilir mi?
Hayır. Hukuk Genel Kuruluna göre indirim bilirkişinin bulduğu bedelden yapılır; çıkan sonuç talebi aşarsa talep edilen miktara hükmedilir. Bu nedenle talebin emsal araştırmasıyla doğru belirlenmesi gerekir.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira artış sınırı 2026’da ne kadar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıl dolmadan uygulanacak üst sınır, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimdir (TBK m.344/1). Konutlardaki yüzde 25 sınırı 01.07.2024’te sona erdi. Oran her ay TÜİK verisiyle değiştiği için kendi kira döneminize göre hesaplanmalıdır.
Mahkeme sonraki yıllar için de artış oranı belirler mi?
Hayır. Yargıtay’a göre tespit kararı yalnızca istenen kira yılının bedelini belirler; sonraki yıllardaki artış için mahkemece endeks hükmü kurulamaz. Sonraki yıllarda sözleşmedeki artış şartı ve kanundaki TÜFE sınırı uygulanır.
Kira tespit davası ne kadar sürer ve kira farkı ne zaman ödenir?
Süre dosyaya göre değişir. Tespit edilen kira farkı, içtihadı birleştirme kararlarına göre karar kesinleşince istenebilir ve faiz ihtara gerek olmadan kesinleşme tarihinden itibaren işler.
Dövizle yapılan kira sözleşmesinde kira tespit davası açılabilir mi?
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek bedel hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/4). Dövizle kira yasağı ve istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a). Yargıtay’da kira sözleşmelerinden doğan davalara 3. Hukuk Dairesi bakar.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası TBK m.344’e dayanır ve beş yıllık sistemle işler. Uyarlama davası ise TBK m.138’e dayanır ve sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik gerektirir. Yargıtay’a göre enflasyon, kira tespitinin konusu olduğu için tek başına uyarlama sebebi değildir; savaş, doğal afet veya ciddi bir ekonomik kriz gibi olağanüstü durumlarda uyarlama mümkündür.
İçtihatlar ve kira hukuku kümesindeki diğer sayfalar:
İçtihatlar: Konu Konu Yargıtay Kararları · Kira Tahliyesi Yargıtay Kararları · Kira Tespit Davası (TBK m.344-345) · Kira Hukuku Rehberi · Kira Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme · Kira Artışında 2026 Tablosu · Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları · Haline Münasip Ev (Meskeniyet) Kararları · Kira ve Tahliye Davaları · Gayrimenkul Hukuku Rehberi
Kaynaklar ve doğrulama. Hukuk Genel Kurulunun iki kararı ile Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairesinin altı kararı Hukuki Haber’in yayımladığı karar metinlerinden; kanun yararına verilen karar Resmî Gazete metnini aktaran Alomaliye’den; içtihadı birleştirme kararları Lexpera’daki metinlerinden okunmuştur. 2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararı bir karar veri tabanından okunmuş ve künyesi bir akademik makaleyle karşılaştırılmıştır. 2026 tarihli beş yıl kararının tam metnine ulaşılamamış; künyesi bir köşe yazısından, olayı ve sonucu Anadolu Ajansı kaynaklı haberlerden aktarılmıştır. Yüzde 25 sınırına ilişkin kanun numaraları ve Resmî Gazete tarihleri, bu sınırı inceleyen bir akademik makale ile bir hukuk yayınının karşılaştırılmasıyla verilmiştir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda sonuç, sözleşmenin tarihine ve şartlarına, emsal kira bedellerine, dava ve bildirim tarihlerine göre değişir.