Kira Tahliyesi Yargıtay Kararları (2026): TBK m.347-356, On Yıllık Uzama, İhtiyaç ve Dava Süresi, Arabuluculuk, Tahliye Taahhüdü ve İki Haklı İhtar Üzerine 16 Karar

İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

İTİRAZIN KONUSU: 1- 11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin ve ikinci fıkrasının,

2- 12.1.2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesinin (1) numaralı fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan “…sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” ibaresinin ve geçici 2. maddesinin,

Anayasa’nın 2., 6., 13., 35., 48. ve 173. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptallerine karar verilmesi talebidir.

OLAY: Belirli süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin sonunda, kiralayan tarafından sözleşmeye son verilmesine rağmen taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle açılan davada, itiraz konusu kuralların Anayasa’ya aykırılık iddialarını ciddi bulan Mahkeme, iptalleri için başvurmuştur.

I- İPTALİ İSTENİLEN KANUN HÜKÜMLERİ

1- 6098 sayılı Kanun’un itiraz konusu kuralları da içeren 347. maddesi şöyledir:

“MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

2- 6101 sayılı Kanun’un itiraz konusu kuralları da içeren 1. maddesi ile geçici 2. maddesi şöyledir:

“MADDE 1- (1) Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.”

“GEÇİCİ MADDE 2- Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”

II- İLK İNCELEME

1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … ve …’in katılımlarıyla 3.12.2015 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında, öncelikle uygulanacak kural ve sınırlama sorunları görüşülmüştür.

2. Anayasa’nın 152. ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 40. maddelerine göre, mahkemeler, bakmakta oldukları davalarda uygulayacakları kanun ya da kanun hükmünde kararname kurallarını Anayasa’ya aykırı görürler veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddi olduğu kanısına varırlarsa, o hükmün iptali için Anayasa Mahkemesine başvurmaya yetkilidirler. Ancak, bu kurallar uyarınca bir mahkemenin Anayasa Mahkemesine başvurabilmesi için elinde yöntemince açılmış ve mahkemenin görevine giren bir davanın bulunması ve iptali istenen kuralların da o davada uygulanacak olması gerekmektedir. Uygulanacak yasa kuralları, davanın değişik evrelerinde ortaya çıkan sorunların çözümünde veya davayı sonuçlandırmada olumlu ya da olumsuz yönde etki yapacak nitelikte bulunan kurallardır.

3. İtiraz yoluna başvuran Mahkeme, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesi ve ikinci fıkrası ile 6101 sayılı Kanun’un 1. maddesinin (1) numaralı fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan “…sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” ibaresinin ve geçici 2. maddesinin iptallerini talep etmiştir.

4. İtiraz yoluna başvuran mahkemede bakılmakta olan dava, belirli süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin bitiminde, kiralayan tarafından sözleşmeye son verilmesine rağmen taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle açılmıştır. Bu nedenle, 6098 sayılı Kanun’un belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin 347. maddesinin ikinci fıkrası bakılmakta olan davada uygulanacak kural değildir.

5. İtiraz yoluna başvuran mahkemede bakılmakta olan davanın konusu, tasfiye olmayıp belirli süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin bitiminde kiraya veren tarafından sözleşmeye son verilmesidir. İtiraz konusu ibareyle Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tâbi olduğu belirtilen haller, sona erme, temerrüt ve tasfiye halleridir. Bir başka deyişle itiraz konusu kural sona erme, tasfiye ve temerrüt hallerinin tamamı bakımından geçerli ortak hüküm niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, 6101 sayılı Kanun’un 1. maddesinde yer alan itiraz konusu “…sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” ibaresinin, bakılmakta olan davanın konusunu oluşturan sona erme haliyle ve buna bağlı olarak kuralda yer alan “…sona erme…” kelimesiyle sınırlı olarak incelenmesi gerekmektedir.

6. Ayrıca, itiraz yoluna başvuran mahkemede bakılmakta olan davanın konusunu oluşturan kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi dolduğundan, 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde yer alan “…on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl…” bölümü bakılmakta olan davada uygulanacak kural değildir.

7. Bu hususların yanında, geçici 2. maddenin “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden… sonra uygulanır.” bölümü de ortak kural niteliğini taşıdığından esasa ilişkin incelemenin “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” bölümü ile sınırlı olarak yapılması gerekir.

8. Açıklanan nedenlerle;

A- 11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin;

1- İkinci fıkrasının, itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma olanağı bulunmadığından, bu fıkraya ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE,

2- Birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin ESASININ İNCELENMESİNE,

B- 12.1.2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un;

1- 1. maddesinin ikinci cümlesinde yer alan “…sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” ibaresinin esasının incelenmesine, esasa ilişkin incelemenin “…sona erme…” ibaresi ile sınırlı olarak yapılmasına,

2- Geçici 2. maddesinin;

a- “…on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl;…” bölümünün, itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma olanağı bulunmadığından, bu bölüme ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE,

b- Kalan bölümünün esasının incelenmesine, esasa ilişkin incelemenin “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” bölümü ile sınırlı olarak yapılmasına,

OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir.

III- ESASIN İNCELENMESİ

9. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör … tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükümleri, dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

A- 6098 sayılı Kanun’un 347. Maddesinin Birinci Fıkrasının Üçüncü Cümlesinin İncelenmesi

1- Anlam ve Kapsam

10. Kanun’un 299. maddesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklindedir. Bu nedenle kira sözleşmesi, ayni değil rızai bir sözleşme niteliğindedir ve kiracının “kiralananı kullanma hakkı” kişisel nitelikte bir haktır.

11. Kanun’un 347. maddesinin birinci fıkrasının birinci ve ikinci cümlelerinde, konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde, kural olarak, sözleşmeyi fesih hakkının kiracıda olduğu ve kiraya verenin, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği belirtilmektedir. Kiracı, sürenin bitiminden onbeş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde ise sözleşmenin bir yıl daha uzaması öngörülmektedir.

12. İtiraz konusu kural, konut veya çatılı işyerine dair kira sözleşmesinin belirli süreli olması, bu sürenin bitmesinden sonra kiracı tarafından feshedilmeyerek on yıllık uzama süresinin dolması, on yıllık süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması koşullarının gerçekleşmesi halinde kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermektedir.

13. Kanun gerekçesinde, uzun süre devam eden kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kiralananın dolaysız zilyedi olmamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınarak, herhangi bir sebep ileri sürmeksizin fesih hakkı tanındığı belirtilmiştir.

2- İtiraz Gerekçesi

14. Başvuru kararında özetle, Kanun’un 347. maddesindeki düzenlemenin, özellikle kiralananı işyeri olarak kullanan kiracılar bakımından olumsuz sonuçlar doğurarak onları maddi ve manevi zarara uğratacağı, Türkiye’de konutların kiralanma oranları dikkate alındığında madde gerekçesinde ifade edilen kamu yararının bulunmadığı, Kanun’da kiraya verenin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik çeşitli hükümlerin yer aldığı, düzenlemenin meşru amaç, hukukilik, demokratik toplum düzeninin gerekleri ve ölçülülük ilkelerine aykırılık teşkil ettiği, kiraya verenin sözleşmeye son vermesiyle esnaf veya tacir olan kiracının kiralanana yaptığı ya da yapmakta olduğu yatırımların karşılıksız kalacağı, söz konusu kişilerin işlerini başka yerde yeniden kurmak ve tanıtmak durumuyla karşılaşabilecekleri, bu ve benzeri ağır durumların sözleşme hürriyetine ölçüsüz bir müdahale oluşturacağı belirtilerek kuralın, Anayasa’nın 2., 6., 13., 35., 48. ve 173. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

3- Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

15. Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti, insan haklarına dayanan, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren, eylem ve işlemleri hukuka uygun olan, her alanda adaletli bir hukuk düzeni kurup bunu geliştirerek sürdüren, hukuki güvenliği sağlayan, Anayasa’ya aykırı durum ve tutumlardan kaçınan, hukuku tüm devlet organlarına egemen kılan, Anayasa ve kanunlarla kendini bağlı sayan, yargı denetimine açık olan devlettir. Kanun koyucunun, Anayasa’ya ve hukukun genel ilkelerine aykırı olmamak kaydıyla her türlü düzenlemeyi yapma konusunda takdir yetkisi bulunmaktadır.

16. Anayasa’nın 2. maddesindeki “hukuk devleti” ilkesi gereğince, yasama işlemlerinin kişisel yararları değil, kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla yapılması zorunludur. Bir kuralın Anayasa’ya aykırılık sorunu çözümlenirken “kamu yararı” konusunda Anayasa Mahkemesinin yapacağı inceleme, yalnızca kanunun kamu yararı amacıyla yapılıp yapılmadığı ile sınırlıdır. Kanun ile kamu yararının gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini denetlemenin, anayasa yargısıyla bağdaşmayacağı açıktır.

17. Kuralın, önceki Kanun döneminde, kiraya verenin, belirli kira sözleşmesinde tespit edilen sürenin bitiminden itibaren uzama süreleri de göz önünde bulundurulduğunda uzun süre kiralanana dolaysız zilyet olamamasının toplumdaki olumsuz yansımaları dikkate alınarak, başka bir deyişle kamu yararı gözetilerek çıkartıldığı Kanun gerekçesinde açıklanmıştır.

18. Anayasa’nın “Çalışma ve sözleşme hürriyeti” başlıklı 48. maddesinin birinci fıkrasında “Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir. Özel teşebbüsler kurmak serbesttir.” denilmek suretiyle sözleşme özgürlüğü güvenceye bağlanmıştır.

19. Sözleşme özgürlüğü, Devletin, kişilerin istedikleri hukuki sonuçlara ulaşmalarını sağlaması ve bu bağlamda kişilerin belli hukuki sonuçlara yönelen iradelerini geçerli olarak tanıması, onların iradelerinin yöneldiği hukukî sonuçların doğacağını ilke olarak benimsemesi ve koruması anlamına gelmektedir. Sözleşme özgürlüğü uyarınca kişiler, hukuksal ilişkilerini özgür iradeleriyle ve sözleşmelerle düzenlemekte serbestlerdir. Anayasa’nın 48. maddesinde koruma altına alınan sözleşme özgürlüğü, sözleşme yapma serbestisinin yanı sıra yapılan sözleşmelere dışarıdan müdahale yasağını da içerir.

20. Anayasa’nın 48. maddesinde, sözleşme hürriyeti için herhangi bir sınırlama nedeni öngörülmemiştir. Bununla birlikte Anayasa’nın ilgili maddesinde özel bir sınırlama nedeni öngörülmemiş hakların da hakkın doğasından kaynaklanan bazı sınırlarının bulunduğu kabul edilmektedir. Öte yandan düzenlendiği maddede hiçbir sınırlama nedenine yer verilmeyen hakların diğer anayasal hükümler nedeniyle sınırlandırılması da mümkün bulunmaktadır.

21. Anayasa’nın 13. maddesinde hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasının ölçütü gösterilmiştir. “Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması” başlıklı bu maddede, “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.” denilmektedir.

22. Ölçülülük ilkesi, yasal önlemin öngörülen amaç için zorunlu ve amaca ulaşmaya elverişli olmasını, ayrıca amaç ve araç arasında hakkaniyete uygun bir dengenin bulunması gereğini ifade eder. Sözleşme özgürlüğü, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri koşullar çerçevesinde sözleşmenin sona erdirilmesi yetkisini de kapsamaktadır. Bu nedenle, tarafların sözleşmeyi sona erdirme yetkisini kısıtlayan hükümlerin, sözleşme özgürlüğüne müdahale teşkil etmemesi için Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca ölçülü olması gerekmektedir.

23. Belirli süreli kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında kira konusu konut veya çatılı işyerinin belli bir ücret karşılığında kiracı tarafından kullanılması ve kiraya verenin de bu taşınmazı kiracının kullanmasına elverişli biçimde teslimine dayalı tarafların tespit ettikleri süre içinde geçerli rızai nitelikte bir sözleşmedir. Kira sözleşmelerinde, karşılıklı borç doğmakta ve bir ayni hakkın kazanılması söz konusu olmamaktadır. Malik olan kiraya veren, mülkiyet hakkına bir sınırlandırma getirilmeksizin, kullanımı karşılığında belli bir ücret almak suretiyle, taşınmaz üzerinde tasarruf hakkını kullanmaktadır.

24. Kanun’un 26. maddesinde, “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler” hükmü yer almaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde de kiralananın kullanılma koşulları, bedeli, bedelin ödenme zamanı ve yöntemi gibi hususların yanı sıra kira süresi, hukuk kurallarına dayanılarak ve kuralların çizdiği sınırlar içinde taraflarca saptanır.Taraflarca sözleşme özgürlüğüne dayanılarak yapılmış olan kira sözleşmeleri, kiraya verene ve kiracıya belirli haklar tanıyan ve borçlar yükleyen içerikleriyle tarafların belirledikleri süre içerisinde Devletin ve kanunların koruması altında, hukuksal geçerliliklerini sürdürmektedirler.

25. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural, sürenin dolması halinde kiracının sözleşmeyi sona erdirebilmesidir. Buna karşılık, kanun koyucu kiraya verenin, kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandırabilmesine imkân tanımamıştır. Amaç, kiracının korunması ve bu suretle kamu yararının sağlanmasıdır. Bununla birlikte itiraz konusu kuralla, kiraya verene, sözleşme özgürlüğü gözetilerek, sözleşme süresi ve on yıllık uzama süresi dikkate alındığında uzun bir süre için kiralanan şeye dolaysız zilyet olamaması nedeniyle belirli koşulların gerçekleşmesi halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır. Kuralla, kiracının korunmasındaki kamu yararı amacı ile kiraya verenin sözleşme özgürlüğü arasındaki makul denge, kiraya verene herhangi bir sebebe dayanmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkının, sözleşmenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda sağlanmasıyla kurulmaya çalışılmıştır. Dolayısıyla sözleşme özgürlüğüne yapılan müdahale ölçüsüz değildir.

26. İtiraz konusu kural, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine ilişkin olup, kiracının kullanım yetkisine herhangi bir müdahalede bulunulmamıştır. Kiracının kullanım yetkisi, kira sözleşmesinden doğan bir haktır ve itiraz konusu kural kullanım yetkisine ilişkin doğrudan bir hüküm içermemektedir. Dolayısıyla kuralın Anayasa’nın 35. maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkıyla bir ilgisi görülmemiştir.

27. Öte yandan, Anayasa’nın 173. maddesi “Devlet, esnaf ve sanatkârı koruyucu ve destekleyici tedbirleri alır.” hükmünü öngörmektedir. İtiraz konusu kural ise kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından son verilmesine ilişkin şartları belirlemektedir. Bu nedenle, kuralda söz konusu işlemin muhatabı tüm kiraya verenler ile kiracılar olup, esnaf ve sanatkârlara özgü bir düzenleme bulunmamaktadır.

28. Açıklanan nedenle kural, Anayasa’nın 2., 13. ve 48. ve maddelerine aykırı değildir. İptal talebinin reddi gerekir.

29. Kuralın Anayasa’nın 6., 35. ve 173. maddeleriyle bir ilgisi görülmemiştir.

B- 6101 sayılı Kanun’un 1. Maddesinin İkinci Cümlesinde Yer Alan “…sona erme…” İbaresi ile Geçici 2. Maddesinin “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” Bölümünün İncelenmesi

1-Anlam ve Kapsam

30. Kanun’un 1. maddesinin birinci cümlesinde kural olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse o kanun hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. İtiraz konusu “sona erme” ibaresinin bulunduğu ikinci cümlesinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiyenin Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tâbi olduğu belirtilmektedir.

31. Bir sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda o sözleşmenin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan kuralların esas alınması genel kural iken kanun koyucu sona erme durumunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin geçerli olduğunu kabul ederek özel bir düzenleme getirmiştir.

32. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesi sözleşmenin sona ermesine ilişkin olduğundan, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenler açısından on yıllık uzama süresi dolduğunda sözleşmenin feshi için 6101 sayılı Kanun’un 1. maddesine göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun geçerli olması gerekmektedir. Ancak 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, bir defaya mahsus olmak üzere, bir geçiş hükmü getirmiştir. Buna göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş belirli süreli kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi yürürlük tarihinde dolmuş olanlar için itiraz konusu kuralla iki yıl daha uzama süresi verilmektedir.

33. Kanun’un 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe girdiği dikkate alındığında kiracı lehine 1.7.2014 tarihine kadar tanınan iki yıllık uzama süresinin, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin derhal uygulanmasıyla kiracıların karşılaşabilecekleri zarar ve mağduriyetler ile doğması olası sorunların önlenmesine yönelik olduğu, bu maddenin Kanun’a eklenmesi için verilen önergenin gerekçesinde açıklanmıştır.

2- İtiraz Gerekçesi

34. Başvuru kararında özetle, itiraz konusu kuralların uygulanmasının kiracıların haklarına ve sözleşme özgürlüğüne müdahale oluşturduğu, böylece hukuk devleti ilkesinin yanı sıra meşru amaç, hukukilik, demokratik toplum düzeninin gerekleri ile ölçülülük ve hukuki güvenlik ilkesinin zedelendiği belirtilerek kuralların, Anayasa’nın 2., 13. ve 48. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

3- Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

35. Anayasa’nın 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesinin önkoşullarından biri kişilerin hukuki güvenliğinin sağlanmasıdır. Hukuk devletinin sağlamakla yükümlü olduğu hukuki güvenlik ilkesi, hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar.

36. Kanun koyucu, önceki kanun döneminde kurulmuş ve etkilerini yeni kanun döneminde devam ettiren kira sözleşmelerinde tarafların iradelerine saygı gösterilmesi ve hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla “geçmişe etkili olmama kuralı”nı benimsemiş başka bir deyişle “eski kanunun uygulanması” ilkesini prensip olarak kabul etmiştir. “Sona erme” ibaresiyle sınırlı olarak esas incelemesi yapılan “…sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmü, eski Kanun döneminde kurulmuş bir sözleşmeyi geçersiz kılmamakta veya sona ermiş bir sözleşmeye müdahale etmemekte, hukuki sonuçlarını doğurmaya devam ettiren bir sözleşmenin sona ermesi yönünden yeni kanun hükümlerinin geçerli olmasını öngörmektedir. Kanun koyucu, sözleşmenin hukuk düzeninde etkilerini devam ettirdiği aşamalardan birini teşkil eden ve kuralda sınırlı olarak incelemesi yapılan “sona erme” ibaresi yönünden, temerrüt ve tasfiyedeki gibi istisnai bir durum için yeni kanun hükümlerinin uygulanmasını benimsemiştir. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda bulunmayan, 6098 sayılı Kanun’da yeni düzenlemeler içeren temerrüt, sona erme ve tasfiye için sözleşmenin önceki kanun döneminde yapılmış olması halinde de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanmasının öngörülmesi, kanun koyucunun takdir yetkisinin kapsamındadır.

37. Hukukî güvenlik ilkesi, değişen bir kuralın kişilere uygulanamamasını değil, mevcut kurallara güvenerek hareket eden kişinin bu nedenle öngöremediği, olumsuz sonuçlarla karşı karşıya kalmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Kanun’un itiraz konusu kuralı oluşturan “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” bölümünün de yer aldığı geçici 2. maddesi, konuya ilişkin yeni kuralın derhal uygulanması halinde kiracıların karşılaşabilecekleri olası sorunların önlenmesi, zarara uğramamaları ve mağdur edilmemeleri için bir defaya mahsus olmak üzere 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin yürürlüğe girmesini iki yıl süreyle erteleyerek kiracıları koruma altına almaktadır. Böylece kira sözleşmelerinde kiracıların lehine bir düzenleme yapılmış ve kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte dolmuş olması halinde kiraya verene tanınan sözleşmeyi sona erdirme hakkının kullanılmasının belli bir süre ertelenmesiyle kiracı ile kiraya verenin hakları arasında makul bir denge sağlanmaya çalışılmıştır.

38. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinde kiraya verene tanınan sözleşmeyi sona erdirme yetkisinin, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte uygulanmasının mümkün olmaması ve bu konuda iki yıllık geçiş sürecinin öngörülmüş olması gözetildiğinde kuraldaki “sona erme” ibaresi yönünden “geçmişe etkili olmama kuralı” uygulanmayarak yeni kanunun yürürlüğünün kabul edilmesi hukuki güvenliği ve sözleşme özgürlüğünü zedelememektedir.

39. Açıklanan nedenle kurallar, Anayasa’nın 2., 13. ve 48. maddelerine aykırı değildir. İptal talebinin reddi gerekir.

40. …, Kanun’un geçici 2. maddesinin “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” bölümü yönünden bu görüşe katılmamıştır.

IV- HÜKÜM

A- 11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, OYBİRLİĞİYLE,

B- 12.1.2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un;

1- 1. maddesinin ikinci cümlesinde yer alan “…sona erme…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, OYBİRLİĞİYLE,

2- Geçici 2. maddesinin “…on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl…” bölümünün Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, …’ün karşıoyu ve OYÇOKLUĞUYLA,

7.9.2016 tarihinde karar verildi.

Metin, Anayasa Mahkemesi Kararlar Bilgi Bankası sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın 01.12.1994 tarihinden itibaren müvekkillerinden …’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak 347. madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden …, … ve …’in Kadıköy 7. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 13697 yevmiye numaralı, …’in Kadıköy 21. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 22463 yevmiye numaralı, …, …, … ve …’in Erdek Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 4420 yevmiye numaralı, …’in ise Kadıköy 25. Noterliğinin 18.08.2014 tarihli ve 6245 yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, 01.12.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin 01.12.2006 tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2016 tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri …, …, …, …, …, … ve … olan 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin 01.12.2002 tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2012 tarihinde sonlanacağını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101 sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların 2017 yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/878 E., 2015/350 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında 01.12.1994, 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin 01.12.1999 tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın 347. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın 01.07.2014 tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından 18.12.2014 tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın 347. maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın 347. maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E., 2015/10173 K. sayılı kararı ile; “…Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.03.2016 tarihli ve 2016/94 E., 2016/214 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez 01.12.1994 tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek 01.12.2005 tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın 347/1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.

21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.

22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).

24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).

26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).

27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).

28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren …, …, …, …, …, … ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.

30. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

31. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

32. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.05.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Metin, Hukuki Haber sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır. Kararın karşı oy yazısı alınmamıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Demirci Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 25.06.2024

SAYISI: 2024/172 E., 2024/334 K.

DAVACI: … vekili Avukat …

DAVALI: … vekili Avukat …

DAVA TARİHİ: 21.03.2024

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kanun Yararına Temyiz Bürosu

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 15.03.2014 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, evlenecek olan oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle davacının kiralanana ihtiyacı olduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesini dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının ihtiyacının samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın önceki maliki ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli ve biryıl süreli sözlü kira sözleşmesi bulunduğu, davacının 11.10.2018 tarihinde taşınmazı satın alarak sözleşmenin tarafı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, kiralanan taşınmazın bir yıllık süre sonunda tahliye edilmediği için kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü, davacı tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 329. maddesi uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine ve bunu takip eden bir aylık dava açma süresine uyulmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden yenilendiğini ve davanın açıldığı tarih itibarıyla 15.03.2024 tarihinde sona erdiği, davanın, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 21.03.2024 tarihinde açıldığı, Mahkemece davanın süresi içinde açıldığı gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilmesi ve davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Kanun’un 347/1 maddesi uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı bitim tarihinden itibaren 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez.

6098 sayılı Kanun’un 310. maddesi uyarınca kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda yeni malik, aynı Kanun’un 351. maddesi uyarınca edinme tarihinden başlayarak kendisinden önce yapılan kira sözleşmesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.

6098 sayılı Kanun’un 350/1 maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kanun’un 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; önceki malik ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu Mahkemenin de kabulündedir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 15.03.2024 tarihinde sona ermektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 21.03.2024 tarihinde açıldığına göre, süresindedir. Bu durumda Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile karann sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

11. 03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Adana 9. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 30.04.2024

SAYISI : 2023/955 E., 2024/968 K.

DAVACILAR : 1. …,

2. …

DAVALI : … vekili Avukat …

DAVA TARİHİ : 01.12.2023

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar; 15.08.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmaza ihtiyaçları olması nedeniyle kiralananın tahliye edilmesi gerektiği hususunun bildirildiğini ancak davalının kiralananı tahliye etmediğini, dava konusu taşınmaza kendilerinin ve müşterek çocuklarının ihtiyacı olduğunu ve davalıya usulünce verilen yasal sürenin dolduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacıların ihtiyacının samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 15.08.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, yapılan UYAP sorgusundan davacılardan …’nın kira konusu taşınmazdan başka bir taşınmazı olmadığı, diğer davacı … un ise üzerine kayıtlı bir taşınmazın bulunmadığının tespit edildiği, toplanan deliller çerçevesinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; taraflar arasında 15.08.2020 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğu konusunda ihtilaf bulunmadığı, eldeki davanın 01.12.2023 tarihinde açıldığı, Mahkemece, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesi hükmü uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanun’un 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; davacılardan kiraya veren … ile davalı arasında 15.08.2020 tarihli kira sözleşmesinde belirlenen 5 yıllık süre 15.08.2025 tarihinde sona ermektedir. Eldeki dava ise 01.12.2023 tarihinde açılmış olmakla, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanun’un 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

(BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ

UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR)

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu

SAYISI: 2025/3 E.,

I. BAŞVURU

Avukat …’ün 13.01.2015 tarihli başvurusunda; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin kararları arasında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 350. maddesine göre; belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinden önce yapılıp yapılamayacağına ilişkin uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 24.02.2025 tarihli ve 2025/3 E., 2025/8 K. sayılı kararıyla; “Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarını çözümünde tarafların iradesiyle işleyen alternatif bir çözüm yöntemidir. Bu süreç, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurulabilecek bir yol olarak kullanılabilir. Arabuluculuğun temel işlevi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmektir. Ayrıca uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlar.

Arabuluculuk zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki kategoriye ayrılmıştır. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartıdır ve dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gereklidir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir. Ticari davalar, işe iade davaları ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalar zorunlu arabuluculuk şartının arandığı davalardır.

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu düzenleme ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit ve tahliye istemli davalarda, arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Uyuşmazlığa konu BAM Daire kararlarında uyuşmazlık, kira davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, dava açma süresi gelmeden önce yapılıp yapılamayacağı, dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuk başvurusunun yapılmasının zorunlu olup olmadığı noktasındadır.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2024/3188-2024/3486 E-K. sayılı kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği, somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönemin 01.01.2024 tarihinde başlayacağı, davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği, bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden önce olduğu, dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işleyeceğinden ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiğinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğinden, istinaf başvurusu kabul edilerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilirken,

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 2024/1098 E-2024/847 sayılı kararında; İlk Derece Mahkemesinin “davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek,….” şeklindeki gerekçe ile verdiği kararın, kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle kaldırılmasına karar verilmiştir.

Dava şartı arabuluculuk süreci işlemlerinden önce başlatılan arabuluculuk işlemlerinin ihtiyari arabuluculuk işlemleri olabileceği, bu arabuluculuğun ise dava şartı arabuluculuğa ikame edilip edilmeyeceği noktasında görüş ayrılığı meydana gelmiştir. Bu haliyle her iki BAM kararı arasında arabuluculuğa başvuru yapılması için dava açma hakkının doğmasının gerekip gerekmediği yönünde uyuşmazlık bulunduğu anlaşılmıştır.

Nitekim kiralananın tahliyesi istemiyle açılan davaların 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, ancak kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, bu nedenle kararlar arasındaki uyuşmazlığın İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda giderilmesi yönünde çoğunluk görüşü hakim olmuştur. ” denilerek, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR

A. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararı

Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.06.2024 tarihli ve 2024/37 E., 2024/956 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 01.01.2024 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kiracı olduğunu, annesinin konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini, davalının olumsuz cevap vermesi üzerine 10.12.2013 tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurulduğunu, anlaşma sağlanamadığını ve 27.12.2023 tarihinde arabuluculuk son tutanağı düzenlendiğini ileri sürerek; ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, davacının üst soyu olan annesi için konutu kullanma zorunluluğunun samimi ve gerçek olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “… taraflar arasındaki kira akdinin 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıllık olduğu görülmektedir. Buna göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının yeni dönem başlangıcı olan 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir.

Ancak, üstte açıklandığı üzere kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış ve arabuluculuğun dava şartı olduğu düzenlenmiştir.

O halde, arabuluculuğun dava şartı olduğu durumlarda dava şartının yerine geldiğinin kabulü için arabuluculuğa hangi tarihte başvurulması gerektiği değerlendirilmelidir.

Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenindendir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/8286 Esas, 2016/3259 Karar sayılı kararında bu husus “Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan (…) tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir.” şeklinde açıklanmıştır.

Öte yandan, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin 15. bendinde “Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği anlaşılmaktadır.

Somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönem 01.01.2024 tarihinde başlayacaktır. Davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği görülmektedir. Bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihi dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden öncedir.

Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez.

Somut olayda; dava 08.01.2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de, dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir.

Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. ” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi Kararının kaldırılmasına, yeniden davanın usulden reddine kesin olarak karar verilmiştir.

B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 27.03.2024 tarihli ve 2024/1098 E., 2024/847 K. sayılı Kararı

İstanbul Anadolu 26. Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.01.2024 tarihli ve 2023/1311 E., 2024/219 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 15.09.2016 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 2020 yılında kira sözleşmesinin yenilendiğini, kiralanana kızının evlenecek olması nedeniyle ihtiyacı nedeniyle olduğunu, davalıya 17.07.2023 tarihli ihtarname ile konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin ihtar edildiğini, arabuluculuk bürosuna başvurduğu halde uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince; “Davacının ihtiyaç nedenine dayalı olarak, 15.09.2020 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda ikamet eden davalının tahliyesi amacı ile 05.09.2023 tarihinde arabulucuya başvurduğu, arabuluculuk sürecinin 15.09.2023 tarihinde sona erdiği ve 25.09.2023 tarihinde tahliye davası açtığı anlaşılsa da;

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15.09.2020 olduğu, TBK’nın 350. maddesine göre ihtiyaç nedenli tahliye davalarının kira dönemi sonunu takip eden bir ay içerisinde, yeni kira döneminin başlangıcının en az bir ay öncesinde ihtar edilmiş olması halinde kira döneminin sonuna kadar açılabileceği yönündeki düzenlemesi ve kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı olarak düzenleyen 6325 Sayılı Kanunun ”Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır..” şeklindeki 18/B-(1) maddesi birlikte değerlendirildiğinde, davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek” gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “davacının, kiralanın tahliyesi istemiyle açmış olduğu davanın 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesine göre zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023’den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektiği, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklediği, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu’” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılamanın eksikler tamamlanarak devamı için dosyanın İlk Derece Mahkemesine iadesine, kesin olarak karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılan tahliye davalarında, dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun, davanın açılması için kanunda öngörülen süreden önce yapılıp yapılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı Kanun’un 350. maddesinde; “ Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” ;

353. maddesinde; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”;

6235 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (6235 sayılı Kanun) “dava şartı olarak arabulucuk” başlıklı 18/A maddesinin 2. bendinde; “Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir. ”;

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren aynı Kanunun 18/B maddesinde; “(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. ” düzenlemeleri yer almaktadır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerden olup, 6098 sayılı Kanunda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde, kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek kiraya veren karşısında korunmuştur. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Kanunun 353. maddesi uyarınca; kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, davanın bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Süresinden önce dava açıldığında, açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu (dava şartı) arabuluculuk yöntemi geçerlidir. 6325 sayılı kanun 18/A maddesine göre zorunlu arabuluculuğa başvuru, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra mahkemeler nezdinde dava açılmadan önce kanuni bir ön koşul olarak aranan dava şartıdır. Tahliye davaları da kira ilişkisinden doğmakla, arabuluculuğa başvuru dava şartı olup, dava açılmazdan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadığında dava şartının mevcut olmaması nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmelidir.

6325 sayılı Kanunun 1. maddesinde, arabuluculuğun hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde uygulanacak bir çözüm yolu olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle arabuluculuğa başvuru için öncelikle taraflar arasında bir hukuk uyuşmazlığının varlığı, arabuluculuğun bir ön koşuludur. Burada sözü edilen uyuşmazlıktan anlaşılması gereken, 6325 sayılı Kanunun 1.maddesinin ikinci fıkrasında da ifade edildiği üzere, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarıdır.

Taraflar arasında uyuşmazlık çıktığından söz edilebilmesi için; taraflardan birinin diğer tarafa karşı bir hak iddiasında bulunması, bunu ileri sürmesi; ancak karşı tarafın bu iddia ve talebi kabul etmemesi sonucunda kendi aralarında anlaşamamış olmaları gerekir. Taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık bulunmadığı veya uyuşmazlık çıkarılamayacak olan bir dönemde sanki tarafların arasında uyuşmazlık varmış gibi dava şartı arabuluculuğa başvuru yapılarak anlaşmamaya ilişkin son tutanak düzenletilmesi bu arabuluculuk başvurusunu üçüncü kişiler nezdinde müracaat edilmesi gereken formalite niteliğinde olan bir davranış haline getirir. Günümüzde dava şartı arabuluculuk masraflarının Adalet Bakanlığı Bütçesinden karşılanıyor olması karşısında henüz uyuşmazlığın çıkmadığı bir dönemde formaliteden yapılacak bir dava şartı arabuluculuğa başvuru devlet bütçesine yüklenen haksız bir harcama kalemini oluşturacaktır.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracı korunarak TBK ‘nun 354. maddesinde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiraya verenin kiracısından ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle kiralananı ne zaman tahliyesini isteyebileceği ilgili hükümde belirtildiği halde bu sürelere riayet edilmeksizin çok öncesinde sırf ileride kira süresinin bitiminden sonra kiracının kiralananı tahliye etmeme ihtimaline binaen, bu talebin kabul edilmeyeceği peşin fikriyle tahliye konusunda uyuşmazlık varmış gibi hareket edilip zamanından önce başlatılan zorunlu arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen anlaşmamaya ilişkin son tutanak ve anlaşmama belgesi ilgili kanun kapsamında olan geçerli bir dava şartı arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlendiği kabul edilemez.

Öte yandan, 6098 sayılı Kanun 350/son maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarının, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği emredici şekilde düzenlenmiş olup, bu husus kamu düzenine ilişkindir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten önce kiraya veren kiracıdan dava yolu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı halde bu süreler öncesinde açılacak bir dava, süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilmeyeceğine göre, dava şartı olarak arabuluculuğa başvuruda bulunabilmek için de öncelikle uyuşmazlığın doğması, yani kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ve kiraya verenin tahliye davası yolu ile tahliye isteminde bulunma hakkının doğması gerekir. Aksi takdirde henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunduğu durumda bu başvuru tarihi itibariyle şartlarına göre tahliye etmeyi kabul etmeyen kiracının anlaşmamaya ilişkin son tutanağın düzenlenmesi sonrasında sürenin sona ermesine kadar aradan geçen sürede şartlarının değişmesiyle süre bitimi itibariyle tahliyeyi gerçekleştirdiğinde dava açma hakkı doğmadan erken yapılan ve olumsuz olarak neticelenen dava şartı arabuluculuk faaliyeti işlevsiz hale gelecektir. Kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadarki geçen süre 6325 sayılı kanunun 16/2 maddesi uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.

Bu durumda, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.

Açıklanan sebeplerle; uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararının gerekçesinin genel hatları ile Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına uygun olduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın yukarıda açıklandığı şekilde giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

KARAR

1. 6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,

2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,

3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,

26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

Metin, Hukuki Haber sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır. Bu kutuda kartta anılan E. 2025/1495, K. 2025/3048 sayılı kararın metni yer alıyor. E. 2025/2548, K. 2025/5852 sayılı kararın metni Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü sayfasında yayımlanmıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Marmaris 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 05.11.2024

SAYISI: 2023/1801 E., 2024/1463 K.

DAVACILAR: 1-…, 2-… vekili Avukat …

DAVALI: …

DAVA TARİHİ: 21.12.2023

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu taşınmazın muris …’in vefatı sebebi ile taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ile birlikte müvekkillerine devrolduğunu, müvekkili …’in taşınmaya ihtiyacı olduğunu, kira sözleşmesinin süresinin dolacak olduğunu ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; muris ile davalı arasında 25.10.2013 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli, 10 yıllık peşin 100.000.00 TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, kiralananın yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılacağının belirtildiği, taşınmazın tapu kaydında niteliğinin tarla olduğu, ilgili taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, davacı tarafın dava konusu taşınmaza ilişkin ihtiyacını terditli biçimde talep ettiği, ihtiyacın objektif, samimi, somut, açık ve gerçek olması gerektiği, ihtiyacın samimi olmadığı, taşınmazın turizm amaçlı kullanıma uygun olmadığı, bununla birlikte dava konusu taşınmaza ilişkin süre nedeni ile kira sözleşmesinin feshi ve tahliye şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; taşınmazın tapu kaydında 19.672,22 m2 yüz ölçümü ve tarla vasfı ile tescilli olduğu, kira sözleşmesinde kiralanan şeyin cinsinin arsa, kiralanan şeyin şimdiki durumunun tarla olarak belirtildiği, Mahkemece kira sözleşmesi konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilerek hüküm kurulmuşsa da, dosya kapsamından kiralananın üstün vasfının, bu anlamda Kanunun hangi hükümlerinin uygulanacağının tespit edilemediği Mahkemece, mahallinde keşif yapılarak dava konusu taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi, tespit edilen üstün vasfa göre uyuşmazlığın çözümünde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin mi yoksa genel hükümlerin mi uygulanacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tahliyesi talep edilen kiralananın üstün vasfı belirlenerek tahliye hükümlerinin değerlendirilmesi gerekip gerekmediği noktasındadır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ile 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde, TBK’nın 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, musakkaf vasıfta olması halinde ise 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin maddeleri uygulanacaktır.

TBK’nın 351. maddesi gereğince, ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamayıp, belirli süreli sözleşmelerde süre bitim tarihinden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kiralananın tahliyesi talep edilebilir.

Somut olayda, kira sözleşmesinde; kiralananın arsa, durumunun ise tarla olduğu, yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği belirtilmiştir. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılarak kiralananın galip vasfı tespit edilmemiştir. Bu haliyle dosya kapsamından sözleşmenin, genel hükümlere tabi adi kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tabi çatılı iş yeri kira sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak kanun hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edip, TBK’nın konut ve çatılı işyeri ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup Adalet Bakanlığının bu yöne ilişen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 362/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 07.05.2024

SAYISI : 2023/983 E., 2024/520 K.

DAVACI : … vekili Avukat …

DAVALI : … vekili Avukat …

DAVA TARİHİ : 15.08.2023

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kanun Yararına Temyiz Bürosu

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 25.04.2022 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 331. maddesine dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle fesh edildiğinin ve üç aylık süre sonunda kiralananın tahliye edilmesi gerektiğinin davalı kiracıya bildirildiğini, ihtarnameye rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek; kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan konut ve çatılı iş yerin hükümlerine tabi olduğundan, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesi uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafından, taşınmaz ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin feshi talep edildiğine göre, davanın hukuki dayanağının aynı Kanunun 350. maddesindeki düzenlemesine dayanılarak açılan ihtiyaç sebebine bağlı fesih ve tahliye davası olduğunun kabulü gerekeceği, davanın kira süresi sona ermeden (erken) açıldığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği dikkate alınarak davanın esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ’’ hükmü bulunmaktadır.

Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.

Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanunun 363. maddesinin birinci fıkrası hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulüne, kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesince, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “taahhüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya … 1. Noterliğinin 06.03.2014 tarihli ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye davası açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 tarihli ve 2014/256 E., 2014/963 K. sayılı kararı ile; gerek davacı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı …’in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 tarihli “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı vekiline, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı vekilinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu durumda; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan tarafından kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı tarafından verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir karar verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle dava konusu taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2042 E., 2015/3042 K. sayılı kararı ile kararın onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 tarihli ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. …nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 tarihli ve 2016/85 E., 2016/356 K. sayılı kararı ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte başlangıçta içeriği boş olarak verilen bir belge olup sözleşme yapmama baskısı ile alındığı” yönündeki savunmasını büyük ölçüde kanıtladığı, davalı asilin isticvap beyanında ifade ettiği “sözleşme ile birlikte iki boş taahhütname imzalatıldığı, birinin kiracı olarak kendisinde kaldığı, diğerini kiralayana verdiği” yönündeki ifadesinin kabule şayan olduğu, 17.12.2014 tarihli duruşmada davalı vekilinin kendilerinde bulunan boş taahhütnamenin aslını sunduğu ve yapılan karşılaştırmada dosyadaki fotokopi belge ile aynı olduğunun gözlemlendiği, davacının elindeki taahhütnamenin matbu kısımları dışındaki boş yerlerinin sonradan kalemle doldurulduğu yönünde bir karine oluştuğunun kanaatine varıldığı, davacının, “sözleşme başlangıcında kiracıdan mutlaka tahliye taahhütnamesi aldığını ve bu belgeyi almadan sözleşme imzalamadığını” açıkça itiraf ederek davalının savunmasını doğruladığı, 14.03.2013 tarihli, boş kısımları kalemle doldurulmuş belgenin, sözleşme ile aynı tarihte değil de gerçekten belgede yazılı tarihte düzenlenip kiralayana verildiği yönündeki iddianın kanıtlanması ile ilgili olarak ispat yükünün yer değiştirdiği, davacı taraf dilekçesinde “her türlü yasal delil” diyerek yemin deliline de başvurduğu için duruşmada kendilerine karşı tarafa yemin teklif edip etmeyecekleri hususunun hatırlatıldığı, yemin teklifi yapmayacaklarını ifade etmeleri üzerine davalı savunması doğrultusunda karar vermek gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

15. Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.

17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.

19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.

20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).

21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Metin, Hukuki Haber sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Ereğli(Konya) 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 26.12.2023

SAYISI: 2023/1214 E., 2023/2891 K.

DAVACI: … vekili Avukat …

DAVALI: …

DAVA TARİHİ: 13.06.2023

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kanun Yararına Temyiz Bürosu

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin taşınmazını 15.05.2022 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, taşınmazın tesliminden sonra davalının 16.05.2022 tarihinde, 15.05.2023 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğine dair tahliye taahhütnamesi imzaladığını, davalının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine 17.05.2023 tarihinde tahliye talepli icra takibi başlattıklarını, davalının haksız ve kötü niyetli olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; kira sözleşmesi düzenlenirken zor ve baskı altında bu taahhütnameyi imzaladığını, eğer kira sözleşmesi düzenlendikten sonra önüme konulsaydı taahhütnameyi imzalamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15.05.2022, tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihinin ise 16.05.2022 olduğu, davacı tarafın iki evrakın ayrı günlerde imzalandığı iddiasının hayatın olağan akışına uygun düşmediği, davalının beyanlarının hayatın olağan akışına uygun düştüğü ve bu yönüyle itibar edilebilir olduğu, düzenlenen tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenmesi amacıyla baskı altında imzalandığı sonuç ve kanaatine varıldığından bahisle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, tahliye taahhütnamesinin baskı ile kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatıldığına ilişkin ispat yükü üzerinde olan davalı kiracının herhangi bir ispat faaliyetine girişmediği, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya verenin 16.05.2022 düzenleme, 15.05.2023 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığı, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 39. maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

TBK’nun 352/1. maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

25.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 03.07.2025

SAYISI: 2024/248 E., 2025/977 K.

DAVACI: … vekili Avukat …

DAVALI: Sagun Tur Seyahat Acenteliği Turizm Hiz. Ltd. Şti. vekili Avukat …

DAVA TARİHİ: 18.12.2023

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 28.09.2022 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca dava konusu iş yerinde kiracı olarak bulunduğunu, 23.11.2022 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile iş yerini 28.09.2023 tarihinde tahliye edeceğini beyan etmiş olmasına rağmen, başlatılan tahliye talepli icra takibine karşı davalının tahliye taahhütnamesinin içeriğine ve altındaki imzaya haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davalının itirazının iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yaklaşık üç yıldır kiracı olduğu dava konusu taşınmazda mevcut kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hile ile yeni kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandığını, iradesinin fesada uğratıldığını, tahliye taahhüdünün serbest iradesiyle verilmediğini, kiraya verenin taahhütname ve kira sözleşmeleri üzerinde tahrifat yaptığını, kira bedelini gerçeğe aykırı şekilde değiştirdiğini, hile, tehdit ve muvazaa sonucu düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 28.09.2022 başlangıç tarihli kira ilişkisinin bulunduğu, davalının kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 23.11.2022 tanzim tarihli ve 28.09.2023 tahliye tarihli yazılı tahliye taahhüdü verdiği, bu taahhüde dayanılarak süresinde icra takibi başlatıldığı, baskı ve zorlamayla imza attığı yönündeki savunmasına rağmen Adli Tıp Kurumu incelemesiyle imzanın davalıya ait olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; davalı vekilince, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekilince de tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığı bildirilmiş olmasına rağmen, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra düzenlenen ve davacı tarafça inkâr edilmeyen yeni kira sözleşmesi nedeniyle tahliye taahhüdünün hükümsüz kalıp kalmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (6098 sayılı Kanun) 352/1 maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir.

Somut uyuşmazlıkta, davalı vekili tarafından takibe dayanak yapılan dava konusu tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesi ibraz edilmiş olmakla, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 11.09.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.

Bu kararın tam metni çok uzun olduğu için sayfaya almadık. Tam metne Hukuki Haber üzerinden ulaşabilirsiniz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2018/5827 · K. 2018/9394 · T. 02.10.2018

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, taraflar arasında 01/06/2014 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının 2014 yılı Kasım ve Aralık ayları kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemediklerini, bunun üzerine 06/11/2014 ve 05/12/2014 tarihli ihtarnameler ile kira bedellerinin ödenmesinin istenildiğini, ihtarnamelerin tebliğinden sonra kira bedellerinin ödendiğini belirterek iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, 06/11/2014 ve 05/12/2014 tarihli ihtarların haklı ihtar mahiyetinde bulunup bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar koşulunun oluştuğu, sözleşme başlangıç tarihi itibariyle davanın süresinde açıldığı, davalının dava açılmasına neden olduğu belirtilerek dava konusu taşınmazın tahliye edilmiş olduğu anlaşılmakla esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Somut olayda, davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27’de ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat ……… kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava nedeniyle davalıların yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.10.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Hukuki Haber sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır. Bu kutuda kartta anılan üç karardan E. 2018/5827, K. 2018/9394 sayılı kararın metni yer alıyor; diğer iki kararın ücretsiz tam metnine ulaşamadık. Metnin başındaki künye satırını biz ekledik.

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Yatağan Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 19.03.2024

SAYISI: 2023/661 E., 2024/289 K.

DAVACI: … vekili Avukat …

DAVALI: …

DAVA TARİHİ: 31.08.2023

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin kiracısı olan davalının kira borcunu ödememesi nedeniyle aleyhine icra takibi başlatıldığını, kira sözleşmesi devam ederken davalının müvekkiline karşı hakaret, tehdit, yaralama, konut dokunulmazlığını ihlal ve iftira suçlarını işlediğini, bu nedenle kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini ileri sürerek; davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu taşınmazın maliki olan dava dışı kayınpederinin akli melekelerinin yerinde olmaması nedeniyle davacı tarafından dolandırılarak taşınmazın usulsüz şekilde satın alındığını, davacının dolandırıcı olup, tahliye talebinin bir suç şebekesinin oyunu niteliğinde bulunduğunu, bu nedenle tapu iptal davası açtığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın, davalı kiracının kiraya verene gerekli saygıyı göstermemesi ve davacıya yönelik suç teşkil eden eylemleri nedeniyle kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkin olduğu, Yatağan Asliye Ceza Mahkemesinin 2023/350 E., 2023/567 K. sayılı dosyası, Yatağan Asliye Hukuk Mahkemesinin 2023/539 E, 2023/600 K. sayılı dosyası ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği gerekçesiyle; davanın kabulüne ve davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; tarafların iddia ve savunmaları dikkate alındığında, aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile süresinin bilinmediği, dinlenen tanık beyanına göre de taraflar arasında kira ilişkisinin bulunmadığı, İlk Derece Mahkemesince, davacının dosyaya ibraz ettiği deliller ile kira sözleşmesinin varlığını ve kira bedelini kanıtlayamadığından, davacının dava dilekçesinde dayanmış olduğu yemin delili hatırlatılarak, davalıya yemin teklif edip etmeyeceği hususu sorulmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun (6100 sayılı Kanun) 190/1 maddesinde; “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir” düzenlemesine yer verilmiştir.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Davacı bu iddiasını yemin dahil her türlü delil ile ispat edebilir.

Somut uyuşmazlıkta; davacının davalı kiracının bulunduğu taşınmazı satın alarak malik sıfatını kazandığı ve kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulunduğu, ancak davalı tarafça kira ilişkisinin varlığının inkâr edildiği anlaşılmakla, kira ilişkisinin varlığı, başlangıç tarihi, süresi ve kira bedelinin ispat yükünün davacı üzerinde bulunduğu; ne var ki yazılı kira sözleşmesinin ibraz edilememesi ve tanık beyanlarıyla da kira ilişkisinin varlığının ortaya konulamaması karşısında, tik Derece Mahkemesince davacıya yemin delilinin hatırlatılması ve davalıya yemin teklif edip etmeyeceği sorulup oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğu anlaşılmakla, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanunun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Metin, Alomaliye sitesinde yayımlanan karar metninden aynen aktarılmıştır; kaynaktaki yazım hataları korunmuş, kişisel veriler gizli bırakılmıştır.