Evim İcradan Satıldı: Ne Zaman Çıkmam Gerekir? Tahliye Emri, Kullanım Bedeli, İhalenin Feshi, Satış Parası ve Kalan Borç (İİK m.115, 134, 135, 152) 2026

Takipteki bir kredi yüzünden evin icradan satılması, borçlu için hem hukuki hem de günlük hayatı ilgilendiren pek çok soruyu aynı anda doğurur: Evden ne zaman çıkmak gerekir? Satıştan sonra hâlâ itiraz edilebilir mi? Satış parası nereye gider? Ev ucuza satıldıysa kalan borç ne olur? Evde kiracı varsa onun durumu nedir? Bu rehber, evi ipotekli takip veya genel haciz yoluyla satılan borçlunun bakış açısından, İcra ve İflas Kanununun satış, ihale, teslim, paylaştırma ve rehin açığı hükümlerini adım adım anlatır. Evin satışa çıkmadan önceki aşaması, yani konut kredisi ödenmediğinde bankanın başlattığı takip ve evin haczedilip haczedilemeyeceği İpotekli veya Kredili Ev Haczedilir mi? rehberimizde; ihale alıcısının tahliye talebi ise İcradan Aldığım Evde Oturan Var: Tahliye Nasıl Yapılır? yazımızda ele alınmıştır.

Önce Ayırın: Eviniz Hangi Yolla Satıldı?

Bir ev iki farklı takip yoluyla icradan satılabilir. Birincisi, evin üzerinde ipotek bulunan alacaklının, çoğunlukla konut kredisi veren bankanın başlattığı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir. İkincisi, ipoteği olmayan bir alacaklının, örneğin kredi kartı veya ihtiyaç kredisi alacaklısının, genel haciz yoluyla takipte eve haciz koyup satış istemesidir. Satıştan sonraki ihale, teslim ve tahliye kuralları iki yolda büyük ölçüde aynıdır; çünkü taşınmaz rehninin satışında da İcra ve İflas Kanununun 112 ilâ 137 nci maddeleri kıyasen uygulanır (İİK m.150/g). Farklar ise satışa kadar olan aşamada ve satıştan sonra kalan borcun nasıl takip edileceğinde ortaya çıkar.

Genel haciz yolunda evin haline münasip olduğu iddiası, haczin öğrenilmesinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülür; bu konunun ayrıntıları Tek Ev Haczedilir mi? ve Haline Münasip Ev Yargıtay Kararları yazılarımızdadır. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başlangıcı, icra emri ile ödeme emri arasındaki fark ve itiraz yolları Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip rehberimizde anlatılmıştır. Bu sayfa, ev satışa çıkarıldıktan veya satıldıktan sonraki aşamaya odaklanır.

Satış Takvimi: İcra Emrinden Tahliyeye

Satış süreci birbirine bağlı sürelerle ilerler. Her aşamada borçluya bir belge tebliğ edilir ve her belgeye karşı başvuru süresi tebliğden itibaren işler. Aşağıdaki tablo, ipotekli bir evin satışında borçlunun karşılaşacağı belgeleri ve süreleri kronolojik olarak gösterir. Haciz yoluyla satışta ilk iki satır yerine ödeme emri ve haciz aşaması gelir; sonraki aşamalar aynıdır.

Satıştan Önce Son İmkânlar

Ev ihale edildikten sonra satışı geri almak çok zorlaşır. Bu nedenle borçlunun en etkili adımları artırma bitmeden önce atılır. Kanun, satış talebinin teklif verme başladıktan sonra geri alınamayacağını, ancak teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satışın durdurulacağını açıkça düzenler (İİK m.115/5). Artırma süresi bittikten ve şartlar gerçekleştikten sonra mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet alıcıya geçer (İİK m.115/2); bu noktadan sonra borcun ödenmesi ihaleyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kıymet takdiri, satış sürecinin en önemli belgesidir; çünkü artırmada teklifler muhammen kıymetin yüzde ellisinden başlar ve ihale için en az bu tutara ulaşılması gerekir (İİK m.115/1). Değeri düşük belirlenmiş bir evin düşük bedelle satılması, hem borçlunun elinde kalacak parayı azaltır hem de kalan borcu büyütür. Şikâyetin süresi ve masraf şartı Kıymet Takdirine İtiraz yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; doğal afet ve imar durumunda çok önemli değişiklik gibi hâller bunun istisnasıdır (İİK m.128/a-2).

Bankayla rızai satış, uygulamada en az kayıplı yoldur: Ev piyasa koşullarında satılır, alıcının ödediği bedelden bankanın alacağı kapatılır ve ipotek aynı gün fek edilir. Bunun için bankanın yazılı onayı ve ipoteğin kaldırılacağı tutarın önceden yazılı olarak teyit edilmesi gerekir. Borcun bitmesine rağmen ipoteğin kaldırılmaması hâlinde izlenecek yol İpoteğin Fekki ve Terkini yazımızdadır. Bankayla yapılandırma protokolünde ipoteğin ve kefaletin akıbeti için Bankayla Kredi Yapılandırma Protokolü rehberimize bakabilirsiniz. Tacir olmayan borçluların konkordato imkânı ve şartları Kişisel Konkordato yazımızda ele alınmıştır; mühlet rehinli alacaklının takibini başlatmasını veya sürdürmesini engellemez, kural olarak muhafaza tedbirini ve satışı engeller (İİK m.295/1); kanun, rehinli malın kıymetinin düşeceği veya muhafazasının masraflı olacağı gibi hâllerde mahkemenin satışa izin verebileceğini de öngörür (İİK m.295/2). Geçici mühlet de kesin mühletin sonuçlarını doğurur (İİK m.288).

İhale Günü: Mülkiyet Ne Zaman Geçer?

Taşınmaz satışları elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır (İİK m.114, 129). Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından ilanda belirlenen gün ve saatte, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Ancak ihale için teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutarı ve buna ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır (İİK m.115/1). Örneğin evde birinci derecede banka ipoteği varken ikinci derecedeki alacaklı satış istemişse, teklifin bankanın alacağını da karşılaması gerekir.

Mülkiyetin ihale ile geçmesi ile teslimin kesinleşmeden sonra yapılması arasındaki fark borçlu için önemlidir. İhale gerçekleştiği andan itibaren ev hukuken alıcınındır; ancak ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir (İİK m.134/1). Bu dönemde evde oturmaya devam etmeniz mümkündür, ancak aşağıda anlatılan kullanım bedeli yükümlülüğü doğabilir. İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez (İİK m.134/9).

İhalenin Feshi: Borçlunun Yedi Günü

Satış işlemlerinde kanuna aykırılık varsa borçlu ihalenin feshini isteyebilir. İhalenin feshini, Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla isteyebilir (İİK m.134/2). İhale yapılana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları ilgililerin en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ya da ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; ancak bu süre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134/10).

Uygulamada en sık ileri sürülen fesih sebepleri, satış ilanının borçluya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdiri raporunun tebliğ edilmemesi, ilanda taşınmazın önemli niteliklerinin yanlış gösterilmesi ve ihaleye fesat karıştırılmasıdır. Sadece ihale bedelinin düşük olduğunu söylemek, kanundaki asgari bedel şartı sağlanmışsa tek başına fesih sebebi olmayabilir; bu nedenle talep, somut bir usul hatasına dayandırılmalıdır. Para cezası riski de göz önünde tutularak talebin sebepleri dikkatle seçilmelidir. Dilekçe örneği ve sık görülen fesih sebepleri İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği yazımızda, satış sürecinin genel işleyişi Hacizli Malın Satışı rehberimizde yer alır.

İhale ile Kesinleşme Arası: Kullanım Bedeli ve Kira

7343 sayılı Kanunla 2021’de yapılan değişiklikten sonra, ihale ile kesinleşme arasındaki dönem borçlu için masrafsız bir bekleme süresi olmaktan çıkmıştır. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi aracılığıyla belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder (İİK m.134/1). Borçlu evde oturmaya devam ediyorsa “diğer hâller” kapsamında kullanım bedeli emri alabilir.

Yatırılan bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m.134/1). Kanun hak sahibini ayrıca tanımlamaz; ihale kesinleşirse paranın alıcıya ödeneceği açıktır, ihale feshedilirse kimin hak sahibi olduğu dosyadaki duruma göre belirlenir ve bu tutar borca mahsup edilebilir veya üzerine haciz konulabilir. Bu düzenleme, ihalenin feshi talebinin süreci uzatma amacıyla kullanılmasının borçluya maliyetini de artırır: fesih talebi işin esasına girilerek reddedilirse hem para cezası hem de bu süre için yatırılan kullanım bedeli söz konusu olabilir. Bilirkişinin belirlediği aylık kullanım bedeli fahiş görünüyorsa, emre karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yolu düşünülebilir (İİK m.16).

Tahliye Emri: On Beş Gün

Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra, ihalenin feshi süresinin geçmesi veya fesih talebini sonuçlandıran kararın kesinleşmesi üzerine alıcı adına tescil için tapuya müzekkere yazılır (İİK m.134, 135/1). Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmadan başkaları tarafından işgal ediliyorsa, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarma yapılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135/2). Bu hüküm ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda da kıyasen uygulanır (İİK m.150/g); ipotekli takipte haciz bulunmadığından, Yargıtay bu durumda haciz tarihi yerine ipoteğin tesis tarihini esas almaktadır (Yargıtay 12. HD, 29.02.2024, E.2023/4817, K.2024/1945).

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, ihale alıcısının bu yola ihalenin kesinleşmesi üzerine başvurabileceğini belirtmiştir. Taşınmazı işgal eden üçüncü kişi, hacizden önceki bir tarihte yapılmış resmî bir belgeyle haklı olduğunu, örneğin kiracılığını hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesiyle ispatlarsa icra mahkemesi tahliye emrinin iptaline karar verir (HGK, 23.05.2007, E.2007/12-297, K.2007/287). Daire aynı kararında, somut olaydaki hacizden ve takipten önceki tarihli noter ihtarnamesini, icra takip dosyasını ve mahkeme kararlarını da bu anlamda resmî belge olarak kabul etmiştir (Yargıtay 12. HD, 20.02.2025, E.2024/8101, K.2025/1435). İpotekli takipte aynı ölçüt ipoteğin tesis tarihine göre uygulanır: ipotekten sonra yapılmış bir kira sözleşmesine dayanan kişiye tahliye emri gönderilebilir (Yargıtay 12. HD, 29.02.2024, E.2023/4817, K.2024/1945).

Tahliye emrine karşı şikâyet, emrin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır (İİK m.16). Şikâyet, tahliye emrinin kanuna aykırı olduğu iddiasına dayanmalıdır: ihalenin henüz kesinleşmemiş olması, emrin borçlu veya işgal eden dışındaki birine yöneltilmesi ya da haciz veya ipotekten önceki resmî belgeye dayanan bir hakkın gözetilmemesi gibi. Şikâyet, icra mahkemesince karar verilmedikçe icrayı durdurmaz (İİK m.22); bu nedenle dilekçede tahliye işlemlerinin durdurulması ayrıca istenmeli, mahkeme bu yönde karar vermedikçe on beş günlük sürenin işlemeye devam ettiği unutulmamalıdır. Ev borçlunun kendisine aitse ve ihale kesinleşmişse, tahliye emri kanunun öngördüğü bir sonuçtur; on beş günlük süre, taşınma planını yapmak için kullanılmalıdır. Zorla çıkarma hâlinde ihale alıcısının ayrıca talep edebileceği haksız işgal tazminatı gibi hususlar İcradan Aldığım Evde Oturan Var yazımızda anlatılmıştır.

Evde Kiracı Varsa: Kiracı ve Ev Sahibi Borçlu

Satılan ev borçlunun kiraya verdiği bir konutsa, kiracının durumu kira sözleşmesinin tarihine ve belgesine göre değişir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Bu genel kural, icra yoluyla satışta İİK m.135/2’deki resmî belge şartıyla birlikte uygulanır: haciz yoluyla satışta hacizden, ipotekli takipte ipoteğin tesisinden önceki tarihli resmî bir belgeye dayanan kiracı tahliye emriyle çıkarılamaz ve ihale alıcısı kiraya veren konumuna geçer. Alıcının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir (TBK m.351).

Borçlu ev sahibi bakımından en önemli nokta, takip sürecinde kiracıdan kira tahsil etmeye devam edip etmeyeceğidir. İcra dairesi kiraların kendisine ödenmesini emrettiyse, kiracının borçluya yaptığı ödeme icra dairesine karşı geçerli sayılmayabilir ve kiracı ikinci kez ödemekle karşılaşabilir; bu da ileride borçlu ile kiracı arasında yeni bir uyuşmazlık doğurur. Kiracının depozitosunun iadesi ve kira ilişkisinin genel kuralları Kira Hukuku Rehberi sayfamızdadır.

Satış Parası Nereye Gider? Paylaştırma ve Artan Para

İhale bedeli doğrudan alacaklıya ödenmez; önce icra dairesinin hesabına yatırılır ve ihale kesinleşip taşınmaz alıcıya teslim edildikten veya teslime hazır hâle getirildikten sonra paylaştırılır (İİK m.134). Haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları ilgilendiren masraflar önce satış tutarından alınır; artan para, takip masrafları ve işlemiş faizler dâhil olmak üzere alacaklılara alacakları oranında paylaştırılır (İİK m.138/2). Vekil aracılığıyla yapılan takiplerde vekâlet ücreti, alacaklı ile borçlu arasındaki sözleşmeye bakılmaksızın Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre icra müdürü tarafından hesaplanır ve takip masraflarına dâhildir (İİK m.138/3). Rehin satışında da bu kural uygulanır; satış tutarı alacaklıların alacağını ödemeye yetmezse icra müdürü her alacaklının sırasını ve payını belirler (İİK m.151).

Satış tutarı bütün alacakları karşılamazsa icra dairesi bir sıra cetveli yapar ve alacaklılar, iflas hâlinde girecekleri sıraya göre kabul edilir (İİK m.140). Sıra cetveline karşı alacaklılar, cetvelin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dava açarak itiraz edebilir; itiraz yalnızca sıraya ilişkinse icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülür (İİK m.142). Satış bedeli borçlunun malının karşılığı olduğundan, dosyadaki bütün alacaklar, masraflar ve harçlar ödendikten sonra kalan para borçluya ödenir. Ev üzerinde başka hacizler varsa veya kalan paranın kendisine haciz konulmuşsa bu alacaklılar borçludan önce gelir. Borçlu, dosyadaki paylaştırmanın hesabını isteyebilir; paylaştırmada usule aykırılık gördüğü işlemlere karşı uygulamada öğrenmeden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurulur (İİK m.16).

Tablodaki rakamlar yalnızca sıralamayı göstermek içindir; gerçek dosyada tahsil harcı gibi harçlar da kalan parayı azaltır. Gerçek dosyada ipoteğin hangi tutara kadar güvence verdiği, faizin hangi tarihe kadar ve hangi oranla hesaplandığı ve vekâlet ücretinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Özellikle bankanın dosya hesabında, takip talebindeki faiz oranının ve takip sonrası faizin sözleşmeye ve kanuna uygun olup olmadığı incelenmeye değerdir; çünkü fazla hesaplanan her kalem borçluya ödenecek artan parayı azaltır veya kalan borcu büyütür.

Satış Borcu Kapatmazsa: Rehin Açığı, Aciz Vesikası ve Kalan Borç

Evin satış bedeli alacağı karşılamazsa borç sona ermez; kalan kısım için alacaklının elinde bir belge olur. Hangi belgenin verileceği, takibin hangi yolla yapıldığına bağlıdır.

Rehin açığı belgesi ile aciz vesikası arasındaki fark yalnızca isimde değildir. Aciz vesikası, belgede yazılı miktar için faiz istenememesi ve tasarrufun iptali davasına imkân vermesi gibi kendine özgü sonuçlar doğurur (İİK m.143, 277). Kanun bu sonuçları rehin açığı belgesi için öngörmemiştir; uygulamada rehin açığı belgesindeki alacağa faiz işlemeye devam ettiği ve bu belgeyle tasarrufun iptali davası açılamadığı kabul edilir. İki belgenin karşılaştırması Rehin Açığı Belgesi Nedir? yazımızda anlatılmıştır. Kalan borç için maaşa haciz konulması gündeme gelebilir; maaşın ne kadarının haczedilebileceğini Maaş Haczi Hesaplama Aracı ile, haczedilemeyen mal ve hakları Haczedilemeyen Mal ve Haklar yazımızda görebilirsiniz. Kalan alacak bir varlık yönetim şirketine devredilirse borçlunun hakları Borcum Varlık Yönetim Şirketine Satıldı rehberimizde yer alır.

Özel Durumlar

Konut kredisi sözleşmelerinde muacceliyet şartları ve erken ödeme tazminatı Konut Finansmanı (Mortgage) Sözleşmeleri yazımızda; aile konutu, ipotek ve boşanmada evin paylaşımı Hacizli veya İpotekli Ev Boşanmada Nasıl Paylaşılır? rehberimizde; hisseli taşınmazlar Hisseli Ev Haczedilir mi? yazımızda; borçlunun ölümü hâlinde kredinin akıbeti Ölen Kişinin Kredi Borcu ve Kredi Hayat Sigortası yazımızda; tasarruf finansman şirketlerinin takipleri Katılımevim veya Birevim İcra Takibi rehberimizde anlatılmıştır.

Sık Yapılan Hatalar

• Satış ilanını beklemek. Borçlunun en güçlü imkânları icra emri, kıymet takdiri ve satış ilanı aşamalarındadır. Artırma süresi bittikten sonra borcun ödenmesi ihaleyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz (İİK m.115/2, 115/5).
• Tapudaki adresi güncellememek. Yeni adres bildirilmezse tebligatın eski adrese ulaştığı tarih tebliğ tarihi sayılır (İİK m.148/a). Satıştan habersiz kalan borçlu süreleri kaçırır.
• Kıymet takdiri raporunu okumadan geçmek. Rapora karşı şikâyet süresi yedi gündür ve masraf yedi gün içinde yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir (İİK m.128/a).
• Yalnızca bedelin düşüklüğüne dayanarak ihalenin feshini istemek. Talep işin esasına girilerek reddedilirse ihale bedelinin yüzde onuna, konut finansmanı alacaklarında yüzde yirmisine kadar para cezası söz konusudur (İİK m.134/5-6).
• Kesinleşmeye kadar evde ücretsiz oturulacağını sanmak. Alıcı isterse aylık kullanım bedeli icra dairesine yatırılır; ödenmezse tutar malvarlığından alınabilir (İİK m.134/1, 356).
• Tahliye emrindeki on beş günü sıradan bir uyarı saymak. Süre içinde boşaltılmayan ev zorla boşaltılır (İİK m.135/2). Şikâyet yoluna başvurmak, mahkeme ayrıca karar vermedikçe tahliyeyi durdurmaz (İİK m.22).
• Kiracıdan kira tahsiline devam etmek. İcra dairesi kiraların kendisine ödenmesini emrettiyse kiracıya yapılan yönlendirme ileride iki taraf için de sorun yaratır (İİK m.134/1, 150/b).
• Kalan parayı ve hesabı takip etmemek. Satış bedelinden masraflar, harçlar ve alacaklar düşüldükten sonra kalan para, başka haciz yoksa borçluya ödenir; paylaştırma hesabı dosyadan istenmelidir.
• Satıştan sonra borcun bittiğini düşünmek. Satış tutarı yetmezse ipotekli takipte rehin açığı belgesi verilir; haciz yolunda şartları varsa aciz vesikası düzenlenir, yoksa icra dairesi tamamlama hacizleri yapar. Her durumda kalan borç için takip sürer (İİK m.139, 143, 152).

Dilekçe Örnekleri

Aşağıdaki metinlerde köşeli parantez içindeki bilgiler kendi dosyanıza göre doldurulmalıdır. Şikâyet süresi öğrenmeden itibaren yedi gündür (İİK m.16); dilekçeye tebliğ belgesini, ihale tutanağını ve ilgili icra dosyası belgelerini ekleyin.

Örnek 1: Kesinleşmemiş ihaleye dayanılarak gönderilen tahliye emrinin iptali için şikâyet dilekçesi (borçlu)

Örnek 2: Haciz veya ipotekten önceki resmî belgeye dayanan kiracının tahliye emrine karşı şikâyet dilekçesi

Bu dilekçede dayanılacak tarih, evin haciz yoluyla satıldığı dosyalarda haciz tarihi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satıldığı dosyalarda takibe dayanak ipoteğin tesis tarihidir. Resmî belge olarak kiraya verenin noter ihtarnamesi sunulacaksa içeriğine dikkat edin: ihtarname kira sözleşmesinin sona erdiğini veya yenilenmeyeceğini bildiriyorsa, kiracılığın devam ettiği iddiasını zayıflatabilir.

Örnek 3: Satış bedelinin paylaştırma hesabının verilmesi ve artan paranın ödenmesi talebi

Sık Sorulan Sorular

Evim icradan satıldı, ne zaman çıkmam gerekir?

İhale kesinleştikten sonra size on beş günlük bir tahliye emri tebliğ edilir; bu süre içinde evi boşaltmazsanız zorla çıkarma yapılır ve ev alıcıya teslim edilir (İİK m.135/2). İhale kesinleşmeden ev alıcıya teslim edilmez (İİK m.118/2).

İhaleden sonra borcumu ödersem evim geri gelir mi?

Kanun, teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satışın durdurulacağını düzenler (İİK m.115/5). Artırma süresi bitip şartlar gerçekleştikten sonra mülkiyet alıcıya geçer (İİK m.115/2); bu aşamadan sonra yapılan ödeme ihaleyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı bedeli yatırmaz ve ikinci artırmaya gidilirse, o artırmanın teklif süresi bitmeden borcun tamamının ödenmesi satışı yine durdurur (İİK m.115/5-6).

İhalenin feshini ne zaman isteyebilirim?

Borçlu, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ihalenin feshini isteyebilir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar, ancak ihale kararının portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134/2, 134/10).

İhalenin feshi talebim reddedilirse ne olur?

Talep işin esasına girilerek reddedilirse mahkeme talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder; konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında bu oran yüzde yirmidir (İİK m.134/5-6).

İhale kesinleşene kadar evde oturursam bir şey öder miyim?

İhale alıcısı isterse icra dairesi, evi kullanan kişiye bilirkişinin belirlediği aylık kullanım bedelini, kiracıya ise kira bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. Ödenmezse tutar, ayrıca hüküm alınmasına gerek olmadan malvarlığından alınabilir (İİK m.134/1, 356).

Evdeki kiracı da çıkmak zorunda mı?

Kira ilişkisi hacizden, ipotekli takipte ise ipoteğin tesisinden önceki bir tarihte resmî bir belgeyle belgelenmişse kiracı tahliye emriyle çıkarılamaz; alıcı kira sözleşmesinin tarafı olur (İİK m.135/2; TBK m.310; Yargıtay 12. HD, 29.02.2024, E.2023/4817, K.2024/1945). Noter onaylı sözleşme ve tapu şerhi bu niteliktedir; somut olaya göre o tarihten önceki noter ihtarnamesi, icra takibi veya mahkeme kararı da resmî belge sayılabilir (Yargıtay 12. HD, 20.02.2025, E.2024/8101, K.2025/1435).

Satış parasından bana bir şey kalır mı?

Satış tutarından önce masraflar, sonra alacaklıların alacakları ödenir (İİK m.138, 151). Bütün alacaklar, masraflar ve harçlar ödendikten sonra kalan para, ev üzerinde başka haciz yoksa borçluya ödenir; bunun ve paylaştırma hesabının icra dairesinden istenmesi gerekir.

Ev satıldı ama borç bitmedi, ne olur?

İpotekli takipte satış tutarı alacağa yetmezse alacaklıya rehin açığı belgesi verilir; alacaklı satışın kesinleşmesinden itibaren bir yıl içinde haciz yoluyla takip isterse yeniden icra veya ödeme emri tebliğine gerek yoktur (İİK m.152). Haciz yoluyla takipte ise aciz vesikası düzenlenmesinin şartları oluşmuşsa aciz vesikası verilir; aksi hâlde icra dairesi tamamlama hacizleri yapar (İİK m.139, 143).

Aciz vesikasındaki borca faiz işler mi?

Aciz vesikasında yazılı alacak miktarı için faiz istenemez ve bu borç borçluya karşı vesikanın düzenlenmesinden itibaren yirmi yılda zamanaşımına uğrar (İİK m.143). Kanun bu sonuçları rehin açığı belgesi için öngörmemiştir; uygulamada rehin açığı belgesindeki alacağa faiz işlemeye devam ettiği kabul edilir.

Kıymet takdiri düşükse ne yapabilirim?

Rapor size tebliğ edildikten sonra yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunabilirsiniz; şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde masraf yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir, aksi hâlde şikâyet kesin olarak reddedilir (İİK m.128/a).

Konkordato başvurusu evimin satışını durdurur mu?

Geçici veya kesin mühlet sırasında haciz yoluyla takipler durur (İİK m.288, 294/1). Rehinli alacaklı ise takip başlatabilir veya devam ettirebilir; ancak bu takip nedeniyle muhafaza tedbiri alınamaz ve rehinli malın satışı kural olarak gerçekleştirilemez (İİK m.295/1). Rehinli malın kıymetinin düşeceği veya muhafazasının masraflı olacağı gibi hâllerde mahkeme satışa izin verebilir (İİK m.295/2).

Tahliye emrine nasıl itiraz edilir?

Tahliye emrinin kanuna aykırı olduğu düşünülüyorsa, emrin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunulur (İİK m.16). Örneğin ihale kesinleşmeden emir gönderilmişse veya haciz ya da ipotekten önceki resmî belgeye dayanan bir kiracılık hakkı gözetilmemişse emrin iptali istenebilir. Şikâyet, mahkeme karar vermedikçe icrayı durdurmadığından tahliyenin durdurulması da ayrıca istenmelidir (İİK m.22).

İlgili Rehberler ve Araçlar

• İpotekli veya Kredili Ev Haczedilir mi?
• Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip
• İcradan Aldığım Evde Oturan Var: Tahliye
• Hacizli Malın Satışı ve Elektronik İhale
• İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği
• İhalenin Feshi Süresi Hesaplama Aracı
• Kıymet Takdirine İtiraz
• Rehin Açığı Belgesi Nedir?
• Tek Ev Haczedilir mi?
• İpoteğin Fekki ve Terkini
• Bankayla Kredi Yapılandırma Protokolü
• Kişisel Konkordato
• Maaş Haczi Hesaplama Aracı
• Borcum Varlık Yönetim Şirketine Satıldı
• Borçlarımı Ödeyemiyorum: Borçlu Rehberi
• İcra ve İflas Hukuku Rehberi

Kaynakça

Mevzuat

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.16, 22, 33, 82, 106, 114, 115, 118, 126-130, 132, 134, 135, 138-143, 148/a-153, 277, 288, 294, 295, 356 (7343, 7571 ve 7589 sayılı Kanunlarla yapılan değişiklikler dâhil)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.887
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.310, 351

Yargıtay kararları

• Yargıtay 12. HD, 20.02.2025, E.2024/8101, K.2025/1435: tahliye emrine ihalenin kesinleşmesi üzerine başvurulabileceği; hacizden önceki noter ihtarnamesi, icra takibi ve mahkeme kararlarının İİK m.135/2 anlamında resmî belge sayılması
• Yargıtay 12. HD, 29.02.2024, E.2023/4817, K.2024/1945: ipotekli takipte İİK m.135/2 bakımından ipoteğin tesis tarihinin esas alınması; ipotekten sonra yapılan kira sözleşmesine dayanan kişiye tahliye emri gönderilebilmesi
• Yargıtay HGK, 23.05.2007, E.2007/12-297, K.2007/287: üçüncü kişinin hacizden önceki resmî belgeyle haklılığını ispat etmesi hâlinde tahliye emrinin iptali (12. HD kararında atıf yapılmıştır)

Kanun metinleri 10 Kasım 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinlerden kontrol edilmiştir. Paylaştırma örneğindeki rakamlar varsayımsaldır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki destek alınız.