Miras Kalan Mal Tek Mirasçıya Verilebilir mi? TMK 651 Özgüleme 2026: Bölünemeyen Tereke Malı, Kardeşlere Bedel ve Mirasçılar Arası Artırma

Anne veya babadan geriye tek bir ev, bir dükkân ya da yıllarca ailenin geçimini sağlamış bir işletme kaldığında mirasçıların önündeki soru çoğu zaman aynıdır: Bu mal bölünemiyorsa kime kalacak? Kardeşlerden biri evde oturmaya devam etmek, işletmeyi sürdürmek ya da aile yadigârını elde tutmak ister; diğerleri ise paylarının karşılığını nakit olarak almak ister. Türk Medenî Kanunu bu durumu “Bazı malların özgülenmesi veya satılması” başlıklı 651. maddede düzenler ve bu maddeyi, sağ kalan eş, tarım arazisi, maden ruhsatı ve şirket payı gibi mallar için konulmuş özel kurallarla birlikte okumak gerekir.

Bu rehber, tereke malının özgülenmesinin hangi şartlarla mümkün olduğunu, kardeşlere bedel ödeyerek malın tamamını almanın güvenli yolunu, anlaşma sağlanamazsa mahkemenin neyi yapabildiğini ve neyi yapamadığını, 7589 sayılı Kanun’la gelen mirasçılara özgü ilk artırma kuralını ve değer farkının nasıl hesaplanacağını madde madde anlatır. Bütün madde atıfları 3 Kasım 2026 itibarıyla mevzuat.gov.tr’deki güncel metinlerden ve Resmî Gazete’den kontrol edilmiştir. Dosyanıza özgü bir değerlendirme için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Kısa Cevap: Miras Kalan Mal Hangi Durumda Tek Mirasçıya Verilir?

Kanunun kurduğu sistemde bir malı tek mirasçıya bırakmanın iki ana kapısı vardır: mirasçıların anlaşması ve belirli mallar için konulmuş özel kanun hükümleri. Bunların dışında kalan durumda, yani bölünemeyen tek bir mal için mirasçılar anlaşamıyorsa, kanun hâkime “malı birine ver, ötekilere para ödet” şeklinde genel bir yetki tanımaz; genel çözüm satıştır. Birden fazla taşınmaz bulunan terekelerde ise hâkim, mirasçılardan birinin istemiyle her taşınmazı bir mirasçıya verip değer farklarını parayla denkleştirebilir. Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan durumları ve dayanaklarını tek bakışta gösterir.

“Kardeşlerime Paylarını Ödeyip Evi Almak İstiyorum”: Bu Arama Ne Soruyor?

Bu cümle, miras hukukunda en sık karşılaşılan pratik sorulardan birini dile getirir. Somut bir örnekle ilerleyelim: Eşi daha önce vefat etmiş bir baba, geriye üç çocuk, bir daire ve bir banka hesabı bırakmıştır. Çocuklar birinci derece mirasçıdır ve eşit paylarla mirasçı olurlar (TMK m.495). Ölümle birlikte terekenin bütün malları, paylaşmaya kadar üç kardeşin elbirliği mülkiyetine geçer; mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder ve hiçbiri daire üzerinde tek başına işlem yapamaz (TMK m.640/1-2, m.701/2, m.702/2). Kardeşlerden biri dairede yaşamaya devam etmek, diğer ikisi ise paylarını nakit almak istemektedir. Sonuç, diğer kardeşlerin tutumuna göre üç farklı yola ayrılır.

Bütün kardeşler razıysa

En hızlı ve en az masraflı yol budur. Mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırır (TMK m.646/2). Dairenin değeri üzerinde uzlaşılır, daireyi alacak kardeşin diğerlerine ödeyeceği tutar hesaplanır ve bu irade yazılı bir paylaşma sözleşmesine dökülür; paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TMK m.676/3). Sözleşme imzalandıktan sonra tapuda tescil yapılır ve bedel ödenir. Mahkemeye gitmeye gerek yoktur; asıl iş, değerin doğru belirlenmesi ve ödemenin güvenceye bağlanmasıdır. Sözleşme metni için Miras Taksim (Paylaşma) Sözleşmesi Örneği sayfasındaki şablondan yararlanılabilir.

Bir kardeş razı, diğeri değilse

Razı olan kardeşle miras payının devri sözleşmesi yapılabilir. Mirasçılar arasında miras payının devri yazılı şekle bağlıdır (TMK m.677/1). Bu sözleşme, payı devralan kardeşin paylaşmadaki ekonomik payını büyütür; ancak razı olmayan üçüncü kardeşin rızasının yerini tutmaz. Elbirliği devam ettiği sürece dairenin tamamı kendiliğinden devralana geçmez; sonuç için ya üçüncü kardeşin de imzası ya da bir paylaşma kararı gerekir. Payın devrinin nasıl yazılacağı Miras Payının Devri Sözleşmesi Örneği sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Hiçbir kardeş razı değilse

Bu durumda önce arabulucuya başvurulur, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesinde paylaşma veya ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme, tek ve bölünemeyen daireyi kardeşlerin rızası olmadan birine verip ötekilere para ödetemez; kanunun öngördüğü sonuç satıştır (TMK m.651/2). Daireyi ailede tutmak isteyen kardeşin hukuki imkânı, satışın mirasçılar arasında artırmayla yapılmasını istemek (TMK m.651/3) ve 31 Temmuz 2026’dan beri yürürlükte olan mirasçılara özgü birinci artırmada malı satın almaktır (İİK m.114/2). Bunun için finansmanın satıştan önce hazır olması gerekir; aşağıda eşik ve teminat kuralları ayrıca gösterilmiştir.

TMK 651’in Mantığı: Üç Fıkra, Üç Basamak

Birinci fıkra: “Değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen” mal

Birinci fıkradaki “özgülenir” ifadesi bir yön gösterir: kanun, bölünemeyen malın parçalara ayrılarak değer kaybetmesini değil, bütün olarak bir mirasçıya düşmesini ister. Ancak madde, malın hangi mirasçıya özgüleneceğine ilişkin bir öncelik ölçütü koymaz. Aksine, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça mirasçılar paylaşmada terekenin bütün malları üzerinde eşit hakka sahiptir (TMK m.649/1). Bu yüzden genel kuralda malı kimin alacağı ya mirasçıların anlaşmasıyla ya da terekede birden fazla mal varsa payların oluşturulması ve kur’a yoluyla belirlenir (TMK m.650). “Ben en büyük çocuğum”, “babamla ben yaşadım” veya “işi ben yürütüyorum” gibi gerekçeler, özel bir kanun hükmüne dayanmadıkça tek başına öncelik hakkı doğurmaz; bu gerekçeler ancak hâkimin payları oluştururken gözettiği kişisel durumlar arasında yer alabilir (TMK m.650/2).

“Değerinde önemli azalma” ölçütü somut olaya göre belirlenir. Tek bir daire, bir dükkân, bir araç, bir ticari plaka, bütünlük içinde çalışan bir işletme ya da bir koleksiyon, parçalara ayrıldığında toplam değeri belirgin biçimde düşen mallara tipik örneklerdir. Taşınmazlarda ayrıca bölünmeye ilişkin kanun hükümleri saklıdır (TMK m.656): imar mevzuatı, tarım arazilerindeki asgari büyüklük sınırları veya kat mülkiyetine ilişkin kurallar bir taşınmazın aynen bölünmesine izin vermiyorsa, o taşınmaz fiilen bölünebilir görünse bile aynen paylaştırılamaz.

İkinci fıkra: Anlaşma yoksa satış

Maddenin kilit cümlesi ikinci fıkradır. Mirasçılar bir tereke malının bölünmesi veya özgülenmesi konusunda anlaşamazlarsa o mal satılır ve bedeli bölüştürülür. Bu hüküm, birinci fıkradaki özgülemenin tek mallı terekelerde fiilen mirasçıların anlaşmasına dayandığını gösterir. Kanun, anlaşma yokken malı tek bir mirasçıya bırakmayı genel bir kural olarak öngörmemiş; mirasçılar arasındaki eşitliği satış bedelinin bölüşülmesiyle sağlamayı seçmiştir.

Üçüncü fıkra: Artırma ve artırmanın şekli

Mirasçılardan biri istemde bulunursa satış artırma yoluyla yapılır. Asıl önemli kısım ikinci cümledir: mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar verir. Malın ailede kalmasını isteyen mirasçı için bu cümle, satışın kaçınılmaz olduğu durumda dahi malı aile içinde tutma imkânı tanır. Paylı mülkiyette aynı sonuç için bütün paydaşların rızası gerektiğinden (TMK m.699/3), bu yetki elbirliği mülkiyetine özgü önemli bir avantajdır.

TMK 651’in paylaşma kuralları içindeki yeri

TMK m.651, paylaşmanın nasıl yapılacağını düzenleyen kurallar zincirinin bir halkasıdır ve tek başına okunmamalıdır. Yasal ve atanmış mirasçılar mirası aynı kurallara göre paylaşır ve tereke mallarına zilyet olan ya da mirasbırakana borçlu bulunan mirasçılar paylaşma sırasında eksiksiz bilgi vermekle yükümlüdür (TMK m.646/1, m.646/3). Mirasbırakan ölüme bağlı tasarrufla paylaşma kuralları koyabilir (TMK m.647). Mirasçılar eşit haktadır ve paylaşmanın eşitliğe ve adalete uygun olması için gereken bütün bilgileri birbirlerine vermekle yükümlüdür (TMK m.649/1-2). Paylar mirasçı veya ortak kök sayısınca oluşturulur; anlaşma olmazsa sulh mahkemesi yerel âdetleri, mirasçıların kişisel durumlarını ve çoğunluğun arzusunu gözeterek payları oluşturur, payların özgülenmesi anlaşmayla, olmazsa kur’a ile yapılır (TMK m.650). Bu genel düzenin ayrıntısı Paylaşmada Payların Oluşturulması ve Kura sayfasında anlatılmıştır. TMK m.651 ise bu düzenin içinde, bölünemeyen bir malla karşılaşıldığında ne yapılacağını söyler; TMK m.652-658 de belirli mallar ve değerleme için ek kurallar getirir.

Anlaşmalı Özgüleme Nasıl Yapılır? Adım Adım

Mirasçılar malı birinde bırakmak konusunda uzlaştıklarında bile süreç kendiliğinden güvenli değildir. Sözlü anlaşmaya güvenmek, değeri eski bir tarihe göre hesaplamak, ödemeyi güvenceye bağlamamak ve mal üzerindeki borçları unutmak, kardeşler arasında yeni bir uyuşmazlığın başlıca kaynaklarıdır. Aşağıdaki adımlar bu riskleri sırayla kapatır.

1. Mirasçıları ve terekeyi netleştirin

Önce kimlerin hangi oranda mirasçı olduğu mirasçılık belgesiyle ortaya konur; belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir (ayrıntı için Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Rehberi). Ardından terekenin aktifi ve pasifi çıkarılır: taşınmazlar, araçlar, banka hesapları, şirket payları, alacaklar ve borçlar. Özgülenecek malın değeri, terekenin bütünü bilinmeden doğru hesaplanamaz; çünkü daireyi alan kardeşin ödeyeceği tutar, terekenin geri kalanından diğer kardeşlere düşecek kısma göre değişir.

2. Değeri birlikte ve doğru tarihe göre belirleyin

Taşınmazlar, paylaşmanın yapıldığı zamandaki gerçek değerleri esas alınarak mirasçılara özgülenir; tarımsal taşınmazlar gelir değerine, diğer taşınmazlar sürüm değerine göre özgülenir (TMK m.657). Sürüm değeri, malın piyasada el değiştirebileceği değerdir. Buradaki kritik nokta tarihtir: esas alınan, ölüm tarihi değil paylaşma tarihidir. Ölümden yıllar sonra yapılan bir paylaşmada eski bir ekspertiz raporuna dayanmak, ya ödeyen ya da bedel alan kardeş aleyhine ciddi bir dengesizlik yaratır. Mirasçılar özgülenme değeri üzerinde uyuşamazlarsa bu değer sulh hâkimi tarafından belirlenir (TMK m.658). Sağlıklı yol, bağımsız bir değerleme raporu alınması ve sözleşmeye raporun tarihinin ve dayanağının yazılmasıdır.

3. Doğru belgeyi seçin: paylaşma sözleşmesi mi, miras payının devri mi?

Bütün mirasçılar malın kime düşeceği ve bedel üzerinde anlaşıyorsa doğru araç paylaşma sözleşmesidir. Bir veya birkaç kardeş ise yalnızca kendi payını daireyi alacak kardeşe bırakıyorsa miras payının devri sözleşmesi kullanılır. Hangi işlemin hangi şekle bağlı olduğu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Paylaşma sözleşmesi yalnızca yazılı yapılmış bir metin değildir; mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması da mirasçıları bağlar (TMK m.676/1). Bu nedenle bir mirasçının malı fiilen teslim alıp diğerlerinin bedeli tahsil etmesiyle tamamlanan bir paylaşma da sonuç doğurabilir; ancak tapuya kayıtlı mallarda tescil için yazılı belge her hâlde gerekir. Üçüncü kişiye yapılan miras payı devrinde alıcı, paylaşmaya katılamaz; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payın kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m.677/2). Henüz açılmamış bir miras hakkında mirasbırakanın katılımı veya izni olmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir (TMK m.678/1); “babam ölünce evi ben alacağım” şeklinde önceden yapılan bir kardeş anlaşması bu yüzden bağlayıcı değildir. Miras payının devrine ilişkin genel anlatım için Miras Payının Devri (Temliki) sayfasına bakılabilir.

4. Ödemeyi güvenceye bağlayın

Kanun, paylaşma sözleşmesindeki bedelin nasıl güvenceye alınacağını ayrıca düzenlemez; bu, tarafların sözleşmede kuracağı bir mekanizmadır. Bedel alacak kardeş açısından en büyük risk, tapunun devredilip bedelin ödenmemesidir; bedeli ödeyecek kardeş açısından ise paranın verilip tapunun alınamamasıdır. Bu riski azaltan başlıca yollar şunlardır: bedelin tapudaki işlemle aynı gün ve aynı anda ödenmesi; daireyi alan kardeş kredi kullanacaksa kredinin doğrudan diğer mirasçıların hesabına aktarılması; taksitli ödemede kalan bedel için taşınmaz üzerinde ipotek kurulması; sözleşmeye ödeme takvimi ve temerrüt hâlinde ne olacağının açıkça yazılması.

Paylaşma tamamlandıktan sonra mirasçılar, paylarına düşen mallar için birbirlerine karşı satım hükümlerine göre sorumludur (TMK m.679/1); paylaşmada özgülenen alacakların varlığını da birbirlerine karşı garanti ederler (TMK m.679/2). Garantiye ve kefalete dayanan dava, paylaşma tarihinin veya daha sonra yerine getirilecek alacaklarda muacceliyet tarihinin üzerinden bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TMK m.679/3). Ayrıca Borçlar Kanunu’nun geçersizliğe ilişkin genel hükümleri paylaşma sözleşmelerine de uygulanır (TMK m.680). Bir kardeşin zor durumundan veya deneyimsizliğinden yararlanılarak payı değerinin çok altında devralınmışsa aşırı yararlanma (gabin) gündeme gelebilir; bu ihtimal Aile Şirketinde Pay Devri ve Gabin rehberinde ayrıntılı ele alınmıştır. Değerin bağımsız bir raporla belirlenmesi, bu tür sonradan doğan itirazlara karşı da en etkili korumadır.

5. Mal üzerindeki rehin ve tereke borçlarını unutmayın

Paylaşmada kendisine mirasbırakanın borçları için rehnedilmiş bir tereke malı düşen mirasçı, o malın güvence altına aldığı borcu üstlenmiş olur (TMK m.655). Örneğin üzerinde konut kredisi ipoteği bulunan daireyi alan kardeş, bu borcu iç ilişkide üstlenir. Ancak bu sonuç yalnızca mirasçılar arasında geçerlidir. Mirasçılar, bölünmesine veya nakline alacaklı tarafından açık veya örtülü rıza gösterilmemiş tereke borçlarından paylaşmadan sonra da bütün malvarlıklarıyla müteselsilen sorumludur ve bu teselsül paylaşmanın gerçekleştiği tarihin veya daha sonra yerine getirilecek borçlarda muacceliyet tarihinin üzerinden beş yıl geçmekle sona erer (TMK m.681). Yani banka borcun daireyi alan kardeşe naklini kabul etmemişse, bedelini alıp çekilen kardeşler beş yıl boyunca bankaya karşı sorumlu kalabilir; ödeme yapan mirasçı paylaşma sözleşmesiyle borcu üstlenen kardeşe rücu eder (TMK m.682). Bu yüzden ipotekli malın özgülenmesinde bankanın yazılı onayı sözleşmenin ayrılmaz parçası olmalıdır. Ayrıca her mirasçı, tereke borçlarının paylaşmadan önce ödenmesini veya güvenceye bağlanmasını isteyebilir (TMK m.649/3). Borç sorumluluğunun genel çerçevesi Mirasçıların Tereke Borçlarından Sorumluluğu sayfasında anlatılmıştır.

6. Küçük veya kısıtlı mirasçı varsa

Mirasçılardan biri vesayet altındaysa mirasın paylaştırılması ve miras payının devri sözleşmeleri vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m.462/9). Küçük mirasçının yasal temsilcisi de aynı terekede mirasçıysa, örneğin baba vefat etmiş ve anne ile çocuk birlikte mirasçıysa, bir işte yasal temsilcinin menfaati ile küçüğün menfaati çatıştığından vesayet makamı temsil kayyımı atar (TMK m.426/2). Bu izin ve atama alınmadan yapılan paylaşmalar ileride geçerlilik tartışmasına konu olur; ayrıntı Mirasçılardan Biri Çocuk: Vesayet İzni Olmadan Yapılan Paylaşım sayfasındadır.

7. Tescil: tapu, sicil veya arabuluculuk anlaşma belgesi

Anlaşma tamamlandıktan sonra mal türüne göre tescil yapılır: taşınmazda tapu müdürlüğünde, araçta trafik tescilde, şirket payında pay defteri ve ticaret sicilinde. Uyuşmazlık zorunlu arabuluculuk aşamasında çözülmüşse ayrı bir yol daha vardır: taşınmazla ilgili anlaşma belgesi, kanunlardaki sınırlamalar ve usul gözetilerek düzenlenir; icra edilebilirlik şerhinin alınması zorunludur ve bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir ve tescil resmî senet düzenlenmeksizin yapılır (HUAK m.18/B/2-5). Bu imkân, arabuluculuk masasında varılan bir özgüleme anlaşmasının ayrıca tapuda resmî senet düzenlenmesine gerek kalmadan uygulanabilmesini sağlar.

Anlaşma Yoksa Mahkeme Ne Yapar, Ne Yapamaz?

Önce zorunlu arabuluculuk

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-b). Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava usulden reddedilir (HUAK m.18/A/2). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A/9). İlk toplantıya geçerli mazeret olmadan katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m.18/A/11). Arabuluculuk, özgüleme için mahkemeden çok daha esnek bir zemindir: bedel, ödeme takvimi, ipotek, evin boşaltılma tarihi ve masrafların paylaşımı aynı masada çözülebilir. Hangi miras uyuşmazlığında arabuluculuğun zorunlu olduğu Miras Uyuşmazlığında Arabuluculuk sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b) ve bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a). Yetki bakımından iki kesin yetki kuralı birlikte gözetilmelidir: terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11/1-a); taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Davanın terekenin bütününün paylaşılması olarak mı, yoksa belirli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi olarak mı kurulduğu yetki değerlendirmesini etkileyebileceğinden, dilekçe hazırlanırken bu iki kural birlikte değerlendirilmelidir. Davanın genel işleyişi Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası rehberinde anlatılmıştır.

Mahkemenin yapabildikleri

Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar; mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır (TMK m.642/2). Bu hüküm, terekede birden fazla taşınmaz bulunduğunda “ev bana, dükkân kardeşime, aradaki farkı öderiz” çözümünün mahkeme eliyle de kurulabilmesini sağlar. Mahkemenin aynen taksim ile satış arasındaki tercihi Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim mi Satış mı? sayfasında ayrıntılı incelenmiştir.

Bunun dışında mahkeme, anlaşma olmayan dosyada payların oluşturulmasına karar verebilir (TMK m.650/2); paylaşmanın derhâl yapılması paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, bir mirasçının istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (TMK m.642/3); paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabilir (TMK m.640/3; bkz. Miras Ortaklığı ve Tereke Temsilcisi Atanması). Tek ve bölünemeyen bir malda ise satışa karar verir, istem varsa satışın artırmayla yapılmasını ve mirasçılar anlaşamıyorsa artırmanın şeklini belirler (TMK m.651/2-3). Taraflar dava sürerken de mahkeme huzurunda sulh olabilir (HMK m.313/1); dava, özgüleme anlaşmasının son aşamada bile kurulabileceği bir zemindir.

Mahkemenin yapamadığı: tek malı zorla birine bırakıp diğerlerine bedel ödetmek

Tek ve bölünemeyen bir malda mirasçılar anlaşamıyorsa, TMK m.651/2’nin açık hükmü karşısında çözüm satıştır. Paylı mülkiyette de TMK m.699 paylaşmayı iki biçimde öngörür: malın aynen bölünmesi (parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek) veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi. Bu iki maddede, anlaşma olmaksızın malın tamamını bir paydaşa bırakıp diğerlerine bedel ödetilmesi şeklinde bir paylaşma biçimi sayılmamıştır. Böyle bir sonuca, mirasçıların rızası olmadan ancak özel bir kanun hükmünün öngördüğü durumlarda (TMK m.652, 5403 s.K. m.8/C, 3213 s.K. m.5 gibi) ulaşılabilir. Bu nedenle “mahkeme evi bana verir, ben de kardeşlerime öderim” beklentisiyle dava açmak, kanunun bu imkânı tanımadığı yerde zaman ve masraf kaybına yol açar. Gerçekçi yol; dava öncesinde ya da dava içinde anlaşmak veya satış aşamasında malı mirasçılara özgü artırmada satın almaktır.

Paylı mülkiyete geçmenin bedeli

Bir mirasçı, terekedeki malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir; sulh hâkimi diğer mirasçılara itiraz için süre verir ve elbirliğinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez ya da mirasçılardan biri bu süre içinde paylaşma davası açmazsa dönüşüme karar verir (TMK m.644). Dönüşüm ilk bakışta pratik görünür; ancak malı ailede tutmak isteyen mirasçı için önemli sonuçları vardır. Paylı mülkiyette pay devredilebilir ve haczettirilebilir (TMK m.688/3); paydaşlardan biri payını aile dışına satabilir. Satış kaçınılmaz olduğunda paydaşlar arasında artırma bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3); oysa elbirliğinde mirasçılar anlaşamazsa bu konuda sulh hâkimi karar verir (TMK m.651/3). Dönüşümün nasıl talep edileceği Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi sayfasında anlatılmıştır.

Mirasçılar Arasında Artırma: TMK 651/3 ve 7589 Sayılı Kanunla Değişen İİK m.114

TMK 651/3: Hâkimin takdiri

Satış kararı verilecek bir dosyada malı ailede tutmak isteyen mirasçının ilk talebi, satışın artırmayla ve yalnız mirasçılar arasında yapılmasıdır. Mirasçılardan biri istemde bulunduğunda satış artırma yoluyla yapılır; mirasçılar artırmanın şeklinde anlaşamazsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında mı, herkese açık mı yapılacağına karar verir (TMK m.651/3). Kanun bu kararı hâkimin takdirine bırakmıştır; bu yüzden talebin gerekçelendirilmesi önemlidir: malın aile için taşıdığı anlam, mirasçıların ödeme gücü, malın piyasada satılabilirliği ve aile içi artırmanın diğer mirasçıların bedel alacağını zayıflatıp zayıflatmayacağı hâkimin önüne açıkça konulmalıdır.

İİK m.114: 31 Temmuz 2026’dan beri birinci artırma yalnız mirasçılara

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına iki cümle eklenmiştir. Buna göre tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır; bu artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır. Kanunun bu maddesi yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir (7589 s.K. m.26/1-c). Kural, TMK m.651/3’ten farklı olarak hâkimin takdirine bağlı değildir; şartlar varsa birinci artırma kanun gereği mirasçılarla sınırlıdır. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel kurallara göre yapılır.

TMK m.651/3 ile İİK m.114/2 birbirinin alternatifi değildir. Biri, artırmanın bütünüyle mirasçılar arasında yapılmasına hâkimin karar verebilmesini sağlar; diğeri ise şartları taşıyan taşınmazlarda en azından ilk artırmayı kanun gereği aileye ayırır. İki hükmün aynı dosyada birlikte nasıl uygulanacağı konusunda yeni düzenleme nedeniyle henüz yerleşik bir uygulama oluşmamıştır; bu yüzden TMK m.651/3 talebinin dava dilekçesinde ayrıca ve açıkça ileri sürülmesi gerekir.

Eşik, teminat ve bedeli yatırmamanın sonucu

Mirasçılara özgü artırma, aile içinde malı ucuza almanın yolu değildir. Aynı Kanunla değiştirilen İİK m.114/7-8’e göre elektronik satış portalında verilecek tekliflerin, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Artırmaya katılmak için kıymetin yüzde onunu karşılayan teminat yatırılır ve ihale alıcısı satış bedelinin tamamını, ihale tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde öder (İİK m.114/7-2 ve 11).

En ağır yaptırım, teklif verip bedeli yatırmayan mirasçıyı bekler. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı kendisine iade edilmez; bu kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114/7-9). Bu nedenle kredi onayı, ipotek imkânı ve nakit planı netleşmeden mirasçılara özgü artırmaya girilmemelidir.

Hangi ihalelere uygulanır? Geçiş hükmü

7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin birinci fıkrasına göre Kanunla İİK m.114’te yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; bu artırmalarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Belirleyici olan davanın açıldığı tarih değil, artırma ilanının tarihidir. Dolayısıyla 31 Temmuz 2026’dan önce açılmış ama satış ilanı henüz yapılmamış dosyalarda da yeni kural gündeme gelebilir.

Payını satan veya satın alan mirasçı kuralı etkiler mi?

Kuralın uygulanması için iki şart birlikte aranır: tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması. Paylı mülkiyete geçildikten sonra paylardan biri mirasçı olmayan birine satılmış veya bağışlanmışsa ikinci şart gerçekleşmez ve genel ihale usulü uygulanır. Daha belirsiz olan durum, mirasçılardan birinin diğer bir mirasçının payını satın almasıdır: bu hâlde malikler yine yalnız mirasçılardan oluşur; ancak “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ibaresi karşısında, mirasçılar arasında bedel karşılığı devralınan payların bu şartı etkileyip etkilemediği henüz yerleşik bir uygulamayla netleşmiş değildir. Satış ihtimali olan bir dosyada pay alımı planlanıyorsa bu belirsizlik baştan hesaba katılmalıdır.

Önalım hakkı cebrî artırmada kullanılamaz

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Ancak 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.733/1’e göre Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi için yapılan ihalede malı bir yabancının alması hâlinde, mirasçı sonradan önalım davasıyla malı geri alamaz; malı ailede tutmanın zamanı ihaleden öncesidir. Paydaşlar arasındaki önalım hakkının ayrıntısı Kardeşim Payını Yabancıya Sattı: Önalım Hakkı sayfasındadır.

Özel Rejimler: Kanunun Belirli Mallar İçin Kurduğu İstisnalar

TMK m.651’in genel kuralı, bazı mallarda kanun koyucunun açıkça başka bir sonuç öngördüğü durumlarda geri çekilir. Bu mallarda tek mirasçıya bırakma, diğer mirasçıların rızası aranmadan da istenebilir veya özel bir prosedüre bağlanmıştır. Aşağıdaki tablo bu rejimleri ve ayrıntılı rehberlerini gösterir.

Aile konutu ve ev eşyası: sağ kalan eşin önceliği

Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa, sağ kalan eş bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.652/1). Haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin istemi üzerine mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir (TMK m.652/2). Mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek ve sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde sağ kalan eş bu hakları kullanamaz; tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır (TMK m.652/3). Bu, TMK m.651’in “anlaşma yoksa satış” kuralının en önemli istisnasıdır: eş, diğer mirasçılar karşı çıksa bile konutun kendisine özgülenmesini talep edebilir. Mal rejiminin tasfiyesinde de benzer bir koruma vardır: sağ kalan eş, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsup edilmek, yetmezse bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı; ev eşyası üzerinde ise mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240). Bu iki hakkın ilişkisi Sağ Kalan Eşin Aile Konutu ve Ev Eşyası Üzerindeki Hakkı sayfasında ele alınmıştır.

Bütünlük oluşturan eşya ve aile belgeleri

Mirasçılardan birinin karşı çıkması hâlinde, nitelikleri veya özgülendikleri amaç gereği bir bütünlük oluşturan eşya birbirinden ayrılamaz. Aile belgeleri ile aile için özel anı değeri olan eşya da mirasçılardan birinin karşı çıkması hâlinde satılamaz; anlaşmazlık çıkarsa sulh hâkimi yerel âdetleri, âdet yoksa kişisel durumları göz önünde tutarak bu eşyanın, payına mahsup edilmek veya edilmemek suretiyle mirasçılardan birine özgülenmesine ya da satılmasına karar verir (TMK m.653). Bir kütüphane, bir takım koleksiyon, bir atölyenin bütün aletleri veya aile fotoğrafları ve mektupları bu kapsamda düşünülebilir.

Tarımsal arazi ve ehil mirasçı

Tarımsal işletmeye ilişkin eski TMK m.659-668 hükümleri 6537 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır; bugün mirasa konu tarımsal araziler 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tabidir. Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır; mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (5403 s.K. m.8/B). Mirasçılar araziyi bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, kuracakları bir limited şirkete veya üçüncü kişilere devretmeyi kararlaştırabilir; anlaşma olmazsa sulh hukuk hâkimi araziyi kişisel yetenek ve durumlarına göre tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder, ehil mirasçı yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devreder, devir isteyen mirasçı yoksa satışa karar verir (5403 s.K. m.8/C). Hâkim, devralacak mirasçıya diğer mirasçıların payının bedelini depo etmesi için altı aya kadar süre verir; talep hâlinde altı ay ek süre verilebilir (5403 s.K. m.8/D). Devirden itibaren yirmi yıl içinde arazinin tarım dışı kullanımı nedeniyle değer artışı olursa fark diğer mirasçılara ödenir (5403 s.K. m.8/C son fıkra). Ayrıntılar için Tarım Arazisi Mirasta Neden Bölünmez? ve Ehil Mirasçılığın Tespiti Dava Dilekçesi Örneği sayfalarına bakılabilir.

Maden ruhsatı: en ehil mirasçıya tahsis

Maden hakları hisselere bölünemez ve her biri bir bütün hâlinde işlem görür (3213 s.K. m.5/1). Maden hak ve vecibeleri miras yoluyla intikal eder; bütün mirasçıların vekâletini içeren bir vekâletnameyle 6. maddedeki niteliklere sahip mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye devredilir. Mirasçılar anlaşamazsa birinin başvurusuyla mahkeme hakkın mirasçılardan en ehil olana tahsisine, bu da mümkün olmazsa ruhsatın satılmasına basit yargılama usulüyle karar verir; dava söz konusu değilse altı ay içinde intikal işlemleri tamamlanmayan ruhsatlar feshedilir (3213 s.K. m.5). Maden hakları medeni hakları kullanmaya ehil Türk vatandaşlarına ve Türk kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz şirketlere verilir (3213 s.K. m.6/1). Bu, TMK m.651’in en sert özel görünümüdür: süre kaçırılırsa mal ne özgülenir ne satılır, doğrudan kaybedilir. Ayrıntı için Maden Ruhsatı ve Taş Ocağının Mirası rehberine, tahsis davası için hazırlanan Maden Ruhsatının Ehil Mirasçıya Tahsisi Dava Dilekçesi Örneği sayfasına bakılabilir.

Limited şirket payı

Esas sermaye payı mirasla geçtiğinde tüm haklar ve borçlar genel kurulun onayına gerek olmaksızın mirasçıya geçer; şirket iktisabın öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde, payı gerçek değeri üzerinden devralmayı önererek mirasçıyı onaylamayı reddedebilir; üç ay içinde açıkça ve yazılı olarak reddetmezse onay vermiş sayılır (TTK m.596). Gerçek değerde anlaşılamazsa değeri şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesi belirler (TTK m.597). Paylaşmaya kadar pay birden fazla mirasçıya ait olduğundan mirasçılar paydan doğan haklarını ancak atayacakları ortak bir temsilci aracılığıyla kullanabilir (TTK m.599/2). Payın mirasçılar arasında birine bırakılması ise pay devri kurallarına tabidir: devir yazılı yapılır, imzalar noterce onanır ve şirket sözleşmesinde aksi öngörülmemişse genel kurul onayı gerekir (TTK m.595/1-2). Ayrıntı için Limited Şirket Payının Mirasçıya Geçişi ve Şirketin Red Hakkı ve Şirket Paylarının Mirasla İntikali sayfalarına bakılabilir.

Ticari plaka

Taksi, dolmuş, minibüs ve servis plakaları bölünemeyen tereke mallarının tipik örneğidir ve kural olarak TMK m.651’e göre ya bir mirasçıya bırakılır ya da satılır. Plakanın devrinde noter harcı, alım satım bedeli üzerinden binde 30 oranında alınır ve bu harçta fıkradaki üst sınır dikkate alınmaz (492 s.K. (2) sayılı tarife I/1). Plakanın mirasçılara geçişinde belediye ve trafik işlemleri Ticari Plaka Mirası rehberinde ayrıca anlatılmıştır.

Mirasbırakanın kendi paylaştırma kuralı

Mirasbırakan ölüme bağlı tasarrufuyla paylaşmanın nasıl yapılacağı ve payların nasıl oluşturulacağı hakkında kurallar koyabilir; bu kurallar, mirasbırakan tarafından kastedilmemiş bir eşitsizlik hâlinde payların denkleştirilmesi olanağı saklı kalmak kaydıyla mirasçılar için bağlayıcıdır. Aksini arzu ettiği tasarruftan anlaşılmadıkça mirasbırakanın bir tereke malını bir mirasçıya özgülemesi vasiyet değil, sadece paylaştırma kuralı sayılır (TMK m.647). Yani vasiyetnamede “ev oğluma kalsın” yazması, kural olarak oğluna payından fazlasını vermek değil, payını o evle doldurmak anlamına gelir; evin değeri oğlun payını aşıyorsa fark diğer mirasçılara ödenir. Ayrıntılı inceleme Miras Bırakanın Paylaştırma Kuralları sayfasındadır.

Değer Farkı ve Denkleştirme: Kim Kime Ne Kadar Öder?

Özgülemede ödenecek bedel, yalnızca özgülenen malın değerinin mirasçı sayısına bölünmesiyle bulunmaz. Doğru hesap, terekenin bütününe ve her mirasçının toplam payına göre yapılır. Aşağıdaki örnekte eşi daha önce ölmüş bir mirasbırakandan geriye üç çocuk (A, B, C), paylaşma tarihindeki sürüm değeri 6.000.000 TL olan bir daire ve 900.000 TL banka hesabı kalmıştır. İkinci senaryoda ayrıca B’ye mirasbırakan sağlığında 600.000 TL değerinde karşılıksız bir kazandırma yapmış ve bu kazandırma denkleştirmeye tabidir.

İkinci senaryoda B, sağlığında aldığı 600.000 TL’yi aynen geri vermek yerine değerini payına mahsup ettirmeyi seçmiştir; geri vermekle yükümlü mirasçı dilerse aldığını aynen geri verir, dilerse değerini miras payına mahsup ettirir (TMK m.671/1). Mirasbırakanın çeyiz veya kuruluş sermayesi vermek, bir malvarlığını devretmek, borçtan kurtarmak gibi karşılık almaksızın altsoyuna yaptığı kazandırmalar, aksini açıkça belirtmedikçe denkleştirmeye tabidir (TMK m.669/2) ve denkleştirme kazandırmanın denkleştirme anındaki değerine göre yapılır (TMK m.673/1). Olağan hediyeler ve evlenme sırasında yapılan geleneğe uygun giderler denkleştirmeye tabi değildir (TMK m.675/1). Denkleştirme davası için Mirasta Denkleştirme Davası Dilekçesi Örneği sayfasına bakılabilir.

Hesaba girmesi gereken diğer kalemler

Özgüleme bedeli hesaplanırken şu kalemler de gözden kaçırılmamalıdır. Mirasbırakanın bir mirasçıdaki alacağı, paylaşma sırasında o mirasçının payına mahsup edilir (TMK m.654); örneğin daireyi alan kardeşin babasına borcu varsa bu tutar onun miras payından düşülür, payı küçüldüğü için diğer kardeşlere ödeyeceği fark da artar. Ana ve baba veya büyük ana ve büyük baba ile birlikte yaşayan ve emeklerini veya gelirlerini aileye özgüleyen ergin çocuklar ile torunlara verilecek uygun miktardaki tazminat, terekenin borç ödemeden acze düşmemesi kaydıyla tereke borcu sayılır (TMK m.641/2); bu nedenle paylaşma hesabında diğer tereke borçlarıyla birlikte dikkate alınır (bkz. Miras Bırakana Bakan Mirasçının Hakları). Mirasbırakanın ölümünde onunla birlikte yaşayan ve onun tarafından bakılan kimseler, ölüm tarihinden başlayarak üç aylık bakım ve geçim giderlerinin terekeden sağlanmasını isteyebilir (TMK m.645). Son olarak tereke borçları ve ipotekler, özgülenen malın net değerini belirler; borç ödenmeden veya güvenceye bağlanmadan yapılan bir hesap, ileride kardeşler arasında yeni bir uyuşmazlık doğurur.

Vergi, Harç ve Masraf Boyutu

Özgülemenin mali sonuçları, işlemin nasıl kurulduğuna göre değişir. Aşağıdaki tabloda yalnızca resmî metinden doğrulanan kalemler yer almaktadır; oranlar ve maktu tutarlar her yıl güncellendiğinden işlem gününde ilgili tapu müdürlüğü, noter ve vergi dairesinden teyit edilmelidir.

Tapu harcı bakımından belirleyici olan, işlemin tapuda hangi nitelikle yapılacağıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife, terekeye dahil taşınmazların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen taksimini ayrı bir satırda düzenler; taşınmazların ivaz karşılığında devrini ise başka bir satırda ve her iki taraf için ayrı ayrı harçlandırır. Daireyi alan kardeşin diğerlerine bedel ödediği bir paylaşmanın tapuda hangi işlem türüyle yapılacağı, sözleşmenin kuruluş biçimine ve tapu müdürlüğünün değerlendirmesine göre değişebileceğinden, harç hesabı imzadan önce tapu müdürlüğünden alınmalıdır.

Gelir vergisi bakımından ise Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/1-6, ivazsız olarak iktisap edilenler hariç tutularak, taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artışı kazancı sayar; elden çıkarma deyimine satış ve ivaz karşılığında devir de girer. Miras yoluyla edinme ivazsız iktisap olduğundan, mirasla gelen payını kardeşine bedel karşılığında devreden mirasçının bu kazancı değer artışı kazancı kapsamına girmez. Buna karşılık daireyi alan kardeş, bedel ödeyerek devraldığı payları ivazlı edinmiş olur; daireyi beş yıl içinde satmayı düşünüyorsa bu paylar bakımından vergi doğup doğmayacağı önceden değerlendirilmelidir. Konunun ayrıntısı Miras Kalan Taşınmazı Satarsam Vergi Öder miyim? sayfasındadır; veraset vergisi tutarı için Veraset ve İntikal Vergisi Hesaplama Aracı kullanılabilir. Mahkeme kararıyla satış yapılırsa ihale alıcısına düşen masraflar Miras Taşınmazı İhalesinde Masraflar sayfasında anlatılmıştır.

Dava Dilekçesinde Talepler Nasıl Sıralanmalı?

Anlaşma sağlanamayıp dava açılacaksa, malı ailede tutmak isteyen mirasçının dilekçesindeki talep sıralaması sonucu doğrudan etkiler. Yalnızca “ortaklığın satış suretiyle giderilmesi” istenirse, mahkemenin önüne aynen paylaştırma ve aile içi artırma seçenekleri hiç gelmeyebilir. Aşağıdaki örnek, bölünemeyen bir dairenin bulunduğu terekede talep sonucunun nasıl kurulabileceğini gösterir; tam dava dilekçesi için Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği sayfasına, karşı taraf olarak savunma için İzale-i Şuyu Cevap Dilekçesi Örneği sayfasına bakılabilir.

Bu sıralamanın mantığı şudur: birinci talep, terekede birden fazla taşınmaz varsa hâkimin TMK m.642/2’deki yetkisini harekete geçirir; ikinci talep, tek mal satılacaksa TMK m.651/3 uyarınca aile içi artırmayı hâkimin takdirine sunar; üçüncü talep, İİK m.114/2’deki kanuni kuralın şartlarının dosyada tespit edilmesini sağlar; dördüncü talep ise değerin doğru tarihe göre belirlenmesini güvenceye alır. Talepler somut dosyaya göre uyarlanmalı ve dava açılmadan önce arabuluculuk son tutanağı alınmış olmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

1. Sözlü anlaşmaya güvenmek. Paylaşma sözleşmesi ve mirasçılar arası miras payı devri yazılı şekle bağlıdır (TMK m.676/3, m.677/1). Sözlü uzlaşma, kardeşlerden biri fikrini değiştirdiğinde hiçbir koruma sağlamaz.
2. Değeri ölüm tarihine göre hesaplamak. Özgülemede esas alınan, paylaşmanın yapıldığı zamandaki gerçek değerdir (TMK m.657/1); eski bir rapor ya ödeyen ya da bedel alan aleyhine ciddi dengesizlik doğurur.
3. Ödemeyi tapudan ayrı ve güvencesiz yapmak. Bedelin tapudaki işlemle eş zamanlı ödenmesi veya kalan bedel için ipotek kurulması, en sık yaşanan “tapuyu verdim, parayı alamadım” uyuşmazlığını önler.
4. İpotekli malda bankanın onayını almamak. Alacaklı borcun naklini kabul etmedikçe bedelini alıp çekilen mirasçılar paylaşmadan sonra beş yıl müteselsilen sorumlu kalır (TMK m.681).
5. Paylı mülkiyete aceleyle geçmek. Dönüşümden sonra aile içi artırma bütün paydaşların rızasına bağlanır (TMK m.699/3) ve paylar aile dışına satılabilir hâle gelir (TMK m.688/3).
6. Dilekçede yalnızca satış istemek. TMK m.642/2’deki aynen paylaştırma ve TMK m.651/3’teki mirasçılar arası artırma talepleri ileri sürülmezse bu seçenekler mahkemenin önüne gelmeyebilir.
7. Finansman hazır olmadan mirasçılara özgü artırmaya girmek. Bedelini yatırmayan paydaşın teminatı diğer paydaşlara geçer ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır (İİK m.114/7-9).
8. Küçük mirasçı varken izin ve kayyımı atlamak. Paylaşma ve pay devri sözleşmeleri vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m.462/9); menfaat çatışmasında temsil kayyımı gerekir (TMK m.426/2).
9. Özel rejimlerin sürelerini kaçırmak. Tarım arazisinde anlaşmalı devir için bir yıl (5403 s.K. m.8/B), maden ruhsatında dava yoksa altı ay (3213 s.K. m.5) gibi süreler kaçırıldığında genel kuraldan çok daha ağır sonuçlar doğar.
10. Payı aile dışına satmak. Paylı mülkiyette bir pay mirasçı olmayan birine geçtiğinde mirasçılara özgü birinci artırma şartı ortadan kalkar (İİK m.114/2).

Hukukçular Evi Ankara olarak bu tür dosyalarda önce terekenin bütününü, değerlemeyi ve mirasçıların ödeme gücünü birlikte inceliyor; paylaşma sözleşmesini, ödeme güvencesini ve gerekiyorsa arabuluculuk ile dava stratejisini buna göre kuruyoruz. Dosyanızla ilgili ön değerlendirme için 0554 648 37 15 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan ev kardeşlerden birine verilebilir mi?

Evet, ancak kural olarak bütün mirasçıların anlaşmasıyla. Değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı bütün olarak mirasçılardan birine özgülenir (TMK m.651/1); mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırır (TMK m.646/2) ve bu anlaşma yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle yapılır (TMK m.676/3). Evi alan kardeş, diğerlerine terekenin bütünü üzerinden hesaplanan paylarının karşılığını öder. Mirasçılar anlaşamazsa ev satılır ve bedeli bölüşülür (TMK m.651/2).

Kardeşim payını satmak istemiyor; mahkeme evi bana verip ona para ödememe karar verebilir mi?

Tek ve bölünemeyen bir malda kural olarak hayır. TMK m.651/2’ye göre mirasçılar bölünme veya özgüleme konusunda anlaşamazsa mal satılır ve bedeli bölüşülür; paylı mülkiyette de TMK m.699 aynen bölme veya satış dışında bir paylaşma biçimi saymaz. Terekede birden fazla taşınmaz varsa hâkim, bir mirasçının istemiyle her taşınmazı bir mirasçıya verip değer farkını parayla denkleştirebilir (TMK m.642/2). Sağ kalan eşin aile konutu (TMK m.652), tarım arazisi (5403 s.K. m.8/C) ve maden ruhsatı (3213 s.K. m.5) gibi özel rejimler ise ayrıca değerlendirilir.

Mirasçılar arasında artırma nedir, kimler katılabilir?

Satış kaçınılmaz olduğunda malın yalnız mirasçılar arasında açık artırmayla satılmasıdır. Mirasçılardan biri isterse satış artırmayla yapılır ve mirasçılar artırmanın şeklinde anlaşamazsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında mı, herkese açık mı yapılacağına karar verir (TMK m.651/3). Ayrıca bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malikinin bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satışla giderilmesine karar verilirse birinci artırma bir defaya mahsus yalnız malik mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114/2).

7589 sayılı Kanun’daki mirasçılara özgü ilk artırma hangi taşınmazlarda uygulanır?

Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde uygulanır (İİK m.114/2, 7589 s.K. m.1). Kural 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir ve bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (7589 s.K. geçici m.1/1). Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve masrafları geçmesi gerekir (İİK m.114/7-8).

Özgülemede malın değeri hangi tarihe göre belirlenir?

Ölüm tarihine göre değil, paylaşmanın yapıldığı zamandaki gerçek değere göre belirlenir. Tarımsal taşınmazlar gelir değerine, diğer taşınmazlar sürüm değerine göre özgülenir (TMK m.657). Mirasçılar değer üzerinde uyuşamazlarsa özgülenme değerini sulh hâkimi belirler (TMK m.658).

Paylaşma sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Hayır. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TMK m.676/3); mirasçılar arasında miras payının devri de yazılı şekle tabidir (TMK m.677/1). Noterlikçe düzenleme yalnızca bir mirasçının payını üçüncü kişiye devretmesinde zorunludur (TMK m.677/2). Taşınmazın tescili ayrıca tapu müdürlüğünde yapılır; uyuşmazlık arabuluculukta çözülmüşse icra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesiyle tapuda resmî senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir (HUAK m.18/B/5).

Kardeşimin payını satın alırsam hangi vergi ve harçlar çıkar?

Veraset ve intikal vergisi mirasın intikalinden doğar ve paylaşmadan bağımsız olarak beyan edilir (7338 s.K. m.1, m.9). Sözleşmede belli bir bedel yazılıysa nispi damga vergisi gündeme gelir; uygulanan oran binde 9,48’dir (488 s.K. (1) sayılı tablo I/A-1). Tapu harcı, işlemin mirasçılar arası taksim olarak mı yoksa ivazlı devir olarak mı yapıldığına göre farklı tarife satırlarından hesaplanır (492 s.K. (4) sayılı tarife I/3-a, I/20-a). Payını devreden kardeş mirasla edindiği için değer artışı kazancı doğmaz; bedelle devraldığınız paylar ise beş yıl içinde satılırsa değerlendirilmelidir (GVK mük. m.80/1-6).

Annem sağ; babamdan kalan evde annemin önceliği var mı?

Evet. Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında eşlerin birlikte yaşadıkları konut veya ev eşyası varsa sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir; haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir (TMK m.652). Mal rejiminin tasfiyesinde de eş, konut üzerinde katılma alacağına mahsuben intifa veya oturma hakkı isteyebilir (TMK m.240).

Miras kalan tarla veya maden ruhsatı da TMK 651’e göre mi paylaşılır?

Hayır, bu mallar için özel kanun hükümleri uygulanır. Tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır; anlaşma yoksa sulh hukuk hâkimi araziyi ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder ve diğer mirasçıların payının depo edilmesi için süre verir (5403 s.K. m.8/B-8/D). Maden ruhsatı hisselere bölünemez; mirasçılar anlaşamazsa mahkeme hakkın en ehil mirasçıya tahsisine, bu da mümkün olmazsa ruhsatın satışına karar verir; dava söz konusu değilse altı ay içinde intikali tamamlanmayan ruhsat feshedilir (3213 s.K. m.5).

Evi alan kardeş bankadaki ipotek borcundan tek başına mı sorumlu olur?

Mirasçılar arasında evet: rehinli malı paylaşmada alan mirasçı, malın güvence altına aldığı borcu üstlenmiş olur (TMK m.655). Ancak banka borcun bölünmesine veya nakline açık ya da örtülü rıza göstermemişse, diğer mirasçılar paylaşmadan sonra da bankaya karşı bütün malvarlıklarıyla müteselsilen sorumlu kalır ve bu sorumluluk paylaşmadan (daha sonra muaccel olacak borçlarda muacceliyetten) itibaren beş yıl sürer (TMK m.681). Ödeme yapan mirasçı, borcu paylaşma sözleşmesiyle üstlenen kardeşe rücu eder (TMK m.682).

Arabulucuya gitmeden paylaşma davası açılabilir mi?

Hayır. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-b). Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (HUAK m.18/A/2).

Resmî Kaynaklar

Mevzuat metinleri 3 Kasım 2026 itibarıyla resmî kaynaklardan kontrol edilmiştir.

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m.240, 426, 462, 495, 640-658, 669-682, 688, 698-699, 701-703, 732-734
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.114
• 7589 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 31.07.2026, Sayı 33326): m.1, m.26, geçici m.1
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 11, 12, 313, 316
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A, 18/B
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: m.8/B-8/I
• 3213 sayılı Maden Kanunu: m.5, 6
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: m.595-599
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: (2) sayılı tarife I/1, II/11; (4) sayılı tarife I/3-a, I/20-a
• 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu: (1) sayılı tablo I/A-1
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu: mükerrer m.80
• 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu: m.1, 9