Evlilikten Önceki Arsaya Evlilikte Ev Yapıldı: Değer Artış Payı mı, Katılma Alacağı mı? (TMK 227, 230, 684)

Evlenmeden önce eşlerden birine ait olan arsaya evlilik içinde ev yapıldığında, ev ayrı bir mal olarak paylaşılmaz; çünkü yapı arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazinin malikine aittir (TMK m.684/1, m.718/2). Arsa evlilik öncesi edinildiği veya miras ya da bağışla geldiği için kişisel mal ise (TMK m.220), üzerindeki ev de arsayla birlikte o eşin malvarlığında kalır. Ancak bu, diğer eşin eli boş kalacağı anlamına gelmez. Ev, arsa sahibi eşin evlilik içindeki maaşı, kazancı veya kira gelirleri gibi edinilmiş değerleriyle yapıldıysa, edinilmiş mallar kesimi lehine katkı oranında denkleştirme yapılır ve bu değer arsa sahibinin artık değerine girer (TMK m.230/3, m.231); diğer eş bu artık değerin yarısını katılma alacağı olarak ister (TMK m.236/1). Ev diğer eşin parasıyla yapıldıysa, diğer eş katkısı oranında değer artış payı isteyebilir (TMK m.227/1); değer düşmüşse katkının başlangıçtaki değeri esas alınır. Arsa sahibi eşin evlilik öncesi birikimi veya mirasıyla yapılan kısım ise kişisel kalır. Hesapta her katkının yapıldığı tarihteki oranı bulunur ve karar tarihine en yakın sürüm değerine uygulanır (TMK m.235/1). İnşaat 01.01.2002’den önce başlamışsa, o tarihe kadarki kısım için mal ayrılığı dönemine ilişkin katkı payı kuralları uygulanır (4722 s.K. m.10). Arsa eşlerden birine değil de kayınpedere veya anne babaya aitse, ev onların mülkiyetine geçer ve eşlerin hakkı mal rejimi davasında değil, haksız yapı ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibine karşı ileri sürülür (TMK m.722-724; TBK m.77).

İçindekiler

• Kısa cevaplar
• Temel kural: yapı arsaya bağlıdır
• Ev kimin parasıyla yapıldı? Dört ihtimal
• Arsa sahibinin evlilik içindeki geliriyle yapılan ev: denkleştirme
• Diğer eşin katkısıyla yapılan ev: değer artış payı
• Katkı oranı nasıl hesaplanır?
• İnşaat 2002’den önce başladıysa
• Arsa kayınpedere veya anne babaya aitse
• Ev aile konutuysa: satış, tedbir ve evde oturma
• Dava, görev, zamanaşımı ve ispat
• Örnek hesap ve senaryolar
• Adım adım yol haritası
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

Kısa Cevaplar

Boşanma sürecinde en sık karşılaşılan durumlardan biri şudur: Eşlerden birinin evlenmeden önce aldığı veya babasından kalan bir arsa vardır; evlendikten sonra bu arsaya birlikte ev yapılır, aile yıllarca bu evde yaşar. Boşanma gündeme geldiğinde arsa sahibi eş “ev benim arsamda, paylaşılmaz” der; diğer eş ise “evi birlikte yaptık” der. Kanun iki tarafa da kısmen hak verir: Ev arsa sahibinindir, fakat evin yapımına evlilik içindeki gelirlerle veya diğer eşin parasıyla yapılan katkılar hesaba katılır. Aşağıdaki tablo temel kuralları özetler.

Temel Kural: Yapı Arsaya Bağlıdır

Eşya hukukunun en temel kurallarından biri, bir şeye malik olan kimsenin o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olmasıdır (TMK m.684/1). Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre bir şeyin esaslı unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan parçadır. Arazi üzerindeki mülkiyet de kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsar (TMK m.718/2). Başkasına ait malzemeyle kendi arazisine yapı yapan kimse bakımından bile malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722). Bu kurallar birlikte okunduğunda sonuç açıktır: Bir arsanın üzerine yapılan ev, ayrı bir mal değil, arsanın parçasıdır ve tapuda arsa kimin adına kayıtlıysa ev de onundur.

Bu kural boşanmada iki önemli sonuç doğurur. Birincisi, evin “evlilik içinde yapıldığı” gerekçesiyle edinilmiş mal sayılıp bütün değeri üzerinden yarı yarıya paylaşılması mümkün değildir; ev, arsayla birlikte arsa sahibi eşin malvarlığında yer alır ve arsanın kişisel mal niteliği bütün taşınmaza yön verir. İkincisi, evin yapımına harcanan paranın nereden geldiği önem kazanır. Kanun, bir mal kesimine ait değerlerle diğer mal kesimine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunulmasını ayrıca düzenlemiştir (TMK m.230/3) ve bir eşin diğer eşe ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkısına değer artış payı tanımıştır (TMK m.227/1). Evlilik öncesi arsaya yapılan ev, bu iki hükmün en tipik uygulama alanıdır.

Bu kuralın istisnaları da vardır. Yapı, arazi malikinden başka birine tanınmış bir üst hakkına dayanılarak yapılmışsa yapı üst hakkı sahibinin mülkiyetinde kalabilir (TMK m.826 vd.). Ayrıca eşler arsayı evlilik içinde birbirlerine pay devrederek ya da yeni bir hukuki işlemle ortak hâle getirmişlerse, artık her eşin payı kendi niteliğine göre değerlendirilir. Bu istisnalar dışında evin hukuki kaderi arsanın kaderine bağlıdır. Evlilik öncesi malların genel olarak kişisel mal sayılmasını evlilik öncesi birikim ve mallar, kişisel malların tamamını mal rejiminde kişisel mallar yazılarımızda anlattık.

Evin tapuya işlenmemiş olması, cins değişikliği yapılmamış olması veya yapı kullanma izni bulunmaması da bu sonucu değiştirmez. Mülkiyet bakımından belirleyici olan, yapının arazinin bütünleyici parçası olmasıdır. Bununla birlikte değerleme yapılırken evin fiili durumu, ruhsat ve iskân durumu ile imar mevzuatı karşısındaki konumu bilirkişi tarafından dikkate alınmalıdır; ruhsatsız bir yapının piyasadaki sürüm değeri, ruhsatlı bir yapıdan farklı olabilir. Mallar mal rejiminin sona erdiği tarihteki durumlarına göre ayrılır (TMK m.228/1) ve sürüm değerleriyle hesaba katılır (TMK m.232).

Ev Kimin Parasıyla Yapıldı? Dört İhtimal

Arsanın kişisel mal olduğu kabul edildikten sonra asıl soru, evin yapımı için harcanan paranın kaynağıdır. Edinilmiş mallara katılma rejiminde her eşin malvarlığı iki kesimden oluşur: edinilmiş mallar ve kişisel mallar (TMK m.218). Evin yapımına giden para bu kesimlerden birinden veya diğer eşin malvarlığından çıkmış olabilir. Her kaynağın hukuki sonucu farklıdır.

Uygulamada bu kaynaklar çoğu zaman bir arada bulunur: Temel bir kredi ile, kaba inşaat bir eşin maaşıyla, ince işler diğer eşin mirasıyla tamamlanmış olabilir. Bu durumda her katkı ayrı ayrı tespit edilir, her birinin yapıldığı tarihteki oranı belirlenir ve sonuç malın tasfiye anındaki değerine uygulanır. Bu nedenle inşaatın hangi aşamasının hangi parayla yapıldığını gösteren faturalar, banka dekontları, müteahhit veya usta sözleşmeleri, malzeme alım belgeleri ve tanık beyanları davanın sonucunu doğrudan belirler.

Anne babadan gelen paralar ayrı bir dikkat ister. Bağış, kime yapıldıysa onun kişisel malıdır (TMK m.220). Eşlerden birinin babası evin yapımı için para gönderdiyse, bu paranın yalnız kendi çocuğuna mı, yoksa her iki eşe mi bağışlandığı ispat edilmelidir. Bu konuyu anne babanın verdiği parayla alınan ev yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Diğer eşin katkısının bağış sayılıp sayılmayacağı da sık tartışılır. Hukuk Genel Kurulu 21.12.2021 tarihli, E.2018/8-990, K.2021/1728 sayılı kararında eşlerin evlilik birliği içinde birbirlerine yaptıkları karşılıksız katkıların kural olarak bağış sayılamayacağını kabul etmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 11.10.2016 tarihli, E.2016/549, K.2016/13580 sayılı kararında eşlerin birlikte yatırım yapmalarının bağış olarak değerlendirilemeyeceğini, bağıştan söz edilebilmesi için bağış amacını taşıyan davranış ve iradenin duraksamaya yer vermeyecek şekilde ortaya konulması gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla “eşim parayı bana hediye etti” savunması, açık bir bağış iradesi ispatlanmadıkça değer artış payını ortadan kaldırmaz.

Arsa Sahibinin Evlilik İçindeki Geliriyle Yapılan Ev: Denkleştirme

En yaygın durum, evin arsa sahibi eşin evlilik içindeki maaşı, ticari kazancı veya kira gelirleriyle yapılmasıdır. Bu paralar edinilmiş maldır: Eşin çalışmasının karşılığı olan edinimler ve kişisel malların gelirleri edinilmiş mallar arasında sayılır (TMK m.219/2). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 21.02.2022 tarihli, E.2021/6900, K.2022/1579 sayılı kararında da bir eşin çalışmasının karşılığı olan edinimler ile kişisel mallarının gelirlerinin edinilmiş mal olduğunu hatırlatmış ve kazanç ve kira gelirleriyle alınan taşınmaz bakımından oranlama yapılmasını istemiştir.

Ev ise kişisel mal olan arsanın parçasıdır. Böylece edinilmiş mallar kesimine ait değerler, kişisel mallar kesimine ait bir malın iyileştirilmesi için harcanmış olur. Kanun bu durumda şu kuralı koyar: Eşlerden birinin bir mal kesimine ait değerlerle diğer mal kesimine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunması hâlinde, değer artışı veya azalması varsa denkleştirme alacağı katkının oranına göre ve malın tasfiye sırasındaki değeri üzerinden hesaplanır (TMK m.230/3). Bu alacak, arsa sahibi eşin kişisel malları aleyhine ve edinilmiş malları lehine doğar.

Denkleştirme alacağı tek başına diğer eşe ödenmez; arsa sahibi eşin edinilmiş mallarının hesabına eklenir. Her eşin eklenecek değerler ve denkleştirmeden doğan alacaklar da dahil olmak üzere edinilmiş mallarının toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan miktar artık değeri oluşturur (TMK m.231). Diğer eş bu artık değerin yarısını katılma alacağı olarak ister ve alacaklar takas edilir (TMK m.236/1). Katılma alacağı kanundan doğan bir haktır; Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 11.10.2016 tarihli, E.2016/549, K.2016/13580 sayılı kararında belirtildiği gibi, bu alacağı talep eden eşin gelir elde etmesi veya mala katkıda bulunması gerekmez. Ev hanımı olan ve hiç geliri bulunmayan eş de, eşinin maaşıyla yapılan evden bu yolla pay alır.

Denkleştirmenin önemli bir özelliği, değer artışına da azalmasına da aynı oranda katılmasıdır. Ev ve arsa birlikte değer kazandıysa edinilmiş mallar kesimi de katkısı oranında bu artıştan yararlanır; değer düştüyse kayba da aynı oranda katlanır. Değer artış payında ise kanun, değer kaybı hâlinde katkının başlangıçtaki değerini koruma altına almıştır (TMK m.227/1). Bu fark, evin değerinin düştüğü dosyalarda sonucu değiştirebilir.

Olağan bakım ve küçük onarım giderlerinin denkleştirmeye konu olup olmayacağı somut olaya göre değerlendirilir; buna karşılık kat ilavesi, kapsamlı yenileme, çatı veya taşıyıcı sistem onarımı gibi değeri belirgin biçimde artıran ya da malı koruyan harcamalar, evin ilk yapımı gibi TMK m.230/3 ve m.227 kapsamında hesaba girer. Artık değer ve denkleştirme kavramlarının genel anlatımı için artık değer ve denkleştirme, katılma alacağının genel esasları için boşanmada mal paylaşımı ve katılma alacağı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Diğer Eşin Katkısıyla Yapılan Ev: Değer Artış Payı

Evin yapımına arsa sahibi olmayan eş para verdiyse, bu eşin hakkı değer artış payıdır. Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur; değer kaybı söz konusu olduğunda katkının başlangıçtaki değeri esas alınır (TMK m.227/1). Kişisel arsaya ev yapılması, arsanın iyileştirilmesi ve değerinin artırılmasıdır; bu nedenle evin yapımına katkı, kanunun aradığı katkı türüne doğrudan girer.

Değer artış payının ekonomik bir katkıya dayanması gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 11.10.2016 tarihli, E.2016/549, K.2016/13580 sayılı kararında bu alacağın eşlerden birinin diğerine ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına esaslı katkıda bulunması hâlinde doğduğunu ve katkının parasal veya para ile ölçülebilir bir değerde olması gerektiğini belirtmiştir. Prof. Dr. Şahin Akıncı’nın edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesine ilişkin makalesinde de ev işleri ve çocuk bakımının bu anlamda katkı sayılmadığı yönündeki Yargıtay kararlarına yer verilmiştir. Ev işlerini üstlenen eşin hakkı ise ortadan kalkmaz; bu emeğin karşılığı, edinilmiş mallara katılma alacağıdır.

Katkı yapan eşin inşaatta bizzat usta veya işçi olarak çalışması gibi emek katkılarının değer artış payına esas alınıp alınamayacağı, emeğin para ile ölçülebilir bir değer taşıyıp taşımadığına göre tartışılmaktadır; bu konuyu doğrudan çözen ve tam metni tarafımızca doğrulanmış bir karara ulaşılamamıştır. Böyle bir iddiada emeğin piyasa karşılığının, çalışılan sürenin ve yapılan işin belgelenmesi önem taşır.

Katkının hangi malvarlığından yapıldığı da önemlidir. Katkı yapan eş kendi mirasıyla veya evlilik öncesi birikimiyle ödeme yaptıysa, değer artış payı alacağı onun kişisel malları arasında yer alır. Katkı evlilik içindeki maaşından yapıldıysa, doktrinde kabul edildiği üzere alacak onun edinilmiş mallar kesimine girer ve kendi artık değerinin hesabında yer alır. Bu durumda arsa sahibi eş de, karşı tarafın artık değerinin yarısı üzerinden katılma alacağı isteyebilir ve iki alacak takas edilir (TMK m.236/1). Değer artış payının ayrıntıları için değer artış payı alacağı nedir ve mal rejiminin tasfiyesinde değer artış payı yazılarımızı, hesap için değer artış payı hesaplama aracımızı inceleyebilirsiniz.

Eşler yazılı bir anlaşmayla değer artış payından vazgeçebilir veya payın oranını değiştirebilir (TMK m.227/3). Bu nedenle arsa sahibi eşin, evin yapımı sırasında diğer eşe imzalattığı “hiçbir hak talep etmeyeceğim” türünden bir belge varsa, belgenin yazılı olup olmadığı, kim tarafından ve hangi koşullarda imzalandığı ayrıca incelenmelidir. Değer artış payı ölüm hâlinde de gündeme gelir; mirasta eşin katkısını değer artış payı ve mirasta eşin katkısı yazımızda anlattık.

Katkı Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kanun hem denkleştirmede hem değer artış payında “katkının oranı”ndan söz eder, fakat oranın nasıl bulunacağını ayrıntılı olarak düzenlemez. Yargıtay, satın alınan taşınmazlarda katkıların taşınmazın edinme tarihindeki değerine oranlanmasını ve bu oranın karar tarihine en yakın sürüm değerine uygulanmasını istemektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 21.02.2022 tarihli, E.2021/6900, K.2022/1579 sayılı kararında kazanç ve kira gelirlerinin belirlenerek taşınmazın edinme tarihindeki değerine oranlama yapılması gerektiğini; 22.04.2025 tarihli, E.2024/5000, K.2025/4213 sayılı kararında ise taşınmazların edinme tarihindeki nitelik, seviye ve aşama gibi durumlarının ve bu durumların edinme değerini etkileyen faktörlerinin dikkate alınarak edinme bedelinin belirlenmesi, ardından kişisel mal denkleştirmesinin yapılması gerektiğini belirtmiştir.

Bu yöntemin evlilik öncesi arsaya yapılan eve uyarlanması şöyle olur: Önce evin yapımı tamamlandığı tarihte arsanın değeri ile inşaat maliyeti ayrı ayrı belirlenir. Her katkının, katkıdan sonraki toplam değere oranı bulunur. Bu oranlar, taşınmazın karar tarihine en yakın sürüm değerine uygulanır. Böylece arsa sahibinin kişisel payı, arsanın inşaat tarihindeki değeri oranında belirlenir; taşınmazın sonraki değer artışı veya azalması ise bütün katkı sahiplerine kendi oranlarında yansır. Kanun da denkleştirmede “malın tasfiye sırasındaki değeri”ni esas aldığından, oran arsa ve evden oluşan taşınmazın bütününe uygulanır (TMK m.230/3). Bilirkişiden arsa ve yapı değerlerini hem inşaat tarihi hem karar tarihi için ayrı ayrı göstermesini istemek, oranlamanın denetlenmesini kolaylaştırır. Mal rejiminin tasfiyesinde tasfiye tarihinin karar tarihi olduğu ve değerlerin karara en yakın tarihe göre belirleneceği, Hukuk Genel Kurulunun 01.07.2021 tarihli, E.2020/8-458, K.2021/889 ve 21.12.2021 tarihli, E.2018/8-990, K.2021/1728 sayılı kararlarıyla kabul edilmiştir.

Kredi kullanılan dosyalarda Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 15.02.2024 tarihli, E.2023/531, K.2024/892 sayılı kararında açıklanan yöntem yol göstericidir: Önce edinme bedeli, kredi ile karşılanan kısım, eşlerin kendi imkânlarıyla karşıladığı miktarlar ve tasfiye tarihindeki sürüm değeri belirlenir; mal rejiminin sona erdiği tarihte ödenmemiş borcun toplam borca oranı bulunur ve bu oran üzerinden düşülecek borç hesaplanır. Bu karar satın alınan bir taşınmaza ilişkindir; kişisel arsaya yapılan evde aynı mantıkla, mal rejimi sona ermeden ödenen taksitler kendi kaynaklarına göre denkleştirme veya değer artış payına, sonra ödenenler ise ödeyen eşin hesabına yazılır. Konut kredisinin paylaştırılmasını krediyle alınan ev boşanmada nasıl paylaşılır yazımızda ayrıca ele aldık.

Ev mal rejimi sona ermeden satılmışsa, değer artış payında hâkim diğer eşe ödenecek alacağı hakkaniyete uygun olarak belirler (TMK m.227/2). Satış bedeli veya bu bedelle alınan yeni mal ise kişisel ve edinilmiş katkı oranlarını taşıyan ikame değer olarak değerlendirilir (TMK m.219/2, m.220/4). Değerleme tarihinin önemini mal rejimi tasfiyesinde değerleme tarihi yazımızda anlattık.

İnşaat 2002’den Önce Başladıysa

01.01.2002’den önce evlenen eşler arasında, bu tarihe kadar 743 sayılı eski Medeni Kanun’un yasal mal ayrılığı rejimi, bu tarihten sonra ise edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanır (4722 s.K. m.10). Mal ayrılığı döneminde edinilmiş mallara katılma ve değer artış payı kurumları bulunmadığından, bu dönemde diğer eşe ait mala yapılan katkılar için katkı payı alacağı gündeme gelir. Katkı payı alacağında katkının ispatı, alacağı isteyen eşe aittir.

Evin inşaatı 2002’den önce başlamış ve sonra tamamlanmışsa, dönemlerin ayrılması zorunludur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesine ait olduğu belirtilen ve e-uyar’da yayımlanan 04.11.2015 tarihli bir kararda, binanın bir kısmının mal ayrılığı döneminde yapıldığı durumlarda 01.01.2002 tarihindeki inşaat seviyesinin belirlenmesi ve bulunan oranların edinilmiş mallara katılma dönemine aktarılması gerektiği ifade edilmektedir. Bu kararın esas ve karar numarası kaynakta yıl belirtilmeden yer aldığından numarası tarafımızca doğrulanamamıştır; yöntem ise kanunun dönemsel yapısıyla uyumludur.

Örneğin temeli ve kaba inşaatı 1999-2001 yıllarında, ince işleri 2003-2004 yıllarında yapılmış bir ev bakımından bilirkişi önce 01.01.2002 tarihinde yapının hangi seviyede olduğunu tespit etmeli, 2002 öncesi katkıları katkı payı kurallarına, sonraki katkıları ise denkleştirme ve değer artış payı kurallarına göre değerlendirmelidir. 2002 öncesi evliliklerdeki genel kuralları 2002 öncesi evlenenlerde mal paylaşımı, katkı payı ile katılma alacağı arasındaki farkı katkı payı ve katılma alacağı farkı yazılarımızda anlattık.

Arsa Kayınpedere veya Anne Babaya Aitse

Uygulamada sık görülen bir başka durum, evin eşlerden birinin değil, onun anne babasının arsasına yapılmasıdır. “Babamın bahçesine ev yaptık” veya “kayınpederin arsasına kat çıktık” şeklindeki bu durumlarda TMK m.684, 718 ve 722 aynı şekilde işler: Ev, arsanın maliki olan anne babanın mülkiyetine geçer. Ev, eşlerden hiçbirinin malvarlığında yer almadığından mal rejimi tasfiyesine bir taşınmaz olarak giremez.

Bu durumda evin yapımına para harcayan eşin hakkı, arsa sahibine karşı ileri sürülecek bir alacaktır. Arsa maliki, rızası olmaksızın yapılmış yapının kaldırılmasını isteyebilir; malzeme sahibinin, sökme aşırı zarara yol açmayacaksa malzemesinin geri verilmesini isteme hakkı ise malzemenin onun rızası olmadan kullanıldığı hâle ilişkindir (TMK m.722). Anne babanın rızasıyla ve eşlerin kendi istekleriyle yapılan evlerde bu nedenle çoğu zaman tazminat ve sebepsiz zenginleşme yolları öne çıkar. Sökme yapılmazsa malzeme sahibine uygun bir tazminat ödenir (TMK m.723). Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin devrini isteyebilir (TMK m.724). Bu taleplerde sebepsiz zenginleşme hükümleri de dikkate alınır (TBK m.77); zenginleşme alacağı, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Bu alacak da bir malvarlığı değeridir ve mal rejimi tasfiyesinde dikkate alınır. Örneğin koca, evlilik içindeki maaşıyla babasının arsasına ev yapmışsa, babasından olan alacağı edinilmiş mallarına dahildir ve kadın bu değer üzerinden katılma alacağı isteyebilir. Ancak alacağın kendisi, arsa sahibine karşı genel hükümlere göre ayrıca takip edilmelidir; arsa sahibi mal rejimi davasının tarafı değildir. Mal kaçırmak amacıyla eşin kendi parasıyla aldığı veya yaptırdığı bir taşınmazın anne baba adına kaydedildiği muvazaa iddiaları ise ayrı bir değerlendirme gerektirir. Bu konuları evlendiğimiz ev kayınpederimin üzerine, haksız inşaat ve başkasının arazisine yapı ve eşim evi annesinin adına aldı yazılarımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Ev Aile Konutuysa: Satış, Tedbir ve Evde Oturma

Kişisel arsaya yapılan ev çoğu zaman ailenin birlikte yaşadığı evdir. Evin kişisel mal olması, aile konutu korumasını ortadan kaldırmaz. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Hukuk Genel Kurulu 28.11.2019 tarihli, E.2019/2-318, K.2019/1238 sayılı kararında rızanın açık olması gerektiğini, rızanın ispatının işlemi yapan tarafa düştüğünü ve aile konutu şerhinin açıklayıcı nitelikte olduğunu kabul etmiştir.

Boşanma davası açılınca hâkim, davanın devamı süresince gerekli olan ve özellikle eşlerin barınmasına, geçimine ve çocukların bakımına ilişkin geçici önlemleri resen alır (TMK m.169). Bu kapsamda evin, arsa sahibi olmayan eşin ve çocukların kullanımına bırakılması mümkündür. Hâkim ayrıca, bir eşin isteği üzerine diğer eşin belirli malvarlığı değerleri üzerinde tasarruf yetkisini kısıtlayabilir ve bunu tapu kütüğüne şerh ettirebilir (TMK m.199). Bu önlemler, değer artış payı veya katılma alacağının ileride tahsil edilebilmesi bakımından önemlidir.

Boşanmanın kesinleşmesinden sonra ise ev kişisel mal olarak arsa sahibi eşte kalır ve diğer eşin alacağı para alacağıdır. Değer artış payı ve katılma alacağının hemen ödenmesi borçlu eş için ciddi güçlükler doğuracaksa, borçlu eş kendisine ödeme süresi verilmesini isteyebilir; aksine anlaşma yoksa alacağa faiz yürütülür (TMK m.239). Aile konutu şerhinin nasıl konulacağını aile konutu şerhi tapuya nasıl konulur, boşanma sonrasında evde kalma ve ecrimisil konularını boşanma sonrası evden çıkmak zorunda mıyım yazılarımızda anlattık.

Dava, Görev, Zamanaşımı ve İspat

Evlilik öncesi arsaya yapılan eve ilişkin denkleştirme, katılma alacağı ve değer artış payı talepleri, mal rejiminin tasfiyesi davasında ileri sürülür. Görevli mahkeme aile mahkemesidir (4787 s.K. m.4). Boşanma hâlinde mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer (TMK m.225/2) ve mallar bu tarihteki durumlarına göre ayrılır (TMK m.228/1). Mal rejiminin sona ermesi, tasfiye davasının görülebilirlik ön koşulu olduğundan boşanma kararı kesinleşmeden tasfiye hakkında hüküm kurulamaz; boşanma davası derdestse bekletici mesele yapılması gerekir (Y2HD 19.09.2024, E.2023/6050, K.2024/6103).

İspat bu davaların merkezindedir. Bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden kimse bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür ve bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal sayılır (TMK m.222/1, 222/3). Arsa sahibi eş, arsanın evlilik öncesi edinildiğini veya miras ya da bağışla geldiğini tapu kaydı ve intikal belgeleriyle; evin bir kısmının kişisel birikimiyle yapıldığını ise banka kayıtlarıyla ispat etmelidir. Diğer eş de katkısını dekont, fatura ve tanıklarla göstermelidir. Katılma alacağı kanundan doğan bir alacak olarak on yıllık zamanaşımına tabidir; Hukuk Genel Kurulunun 17.04.2013 tarihli, E.2013/8-375, K.2013/520 sayılı kararı oy çokluğuyla verilmiştir.

Davanın nasıl açılacağını mal rejimi tasfiyesi davası nasıl açılır, süre ve masrafları mal paylaşımı davası ne kadar sürer yazılarımızda anlattık. Eşlerin arsayı ve evi ortak tapuda tuttuğu durumlarda boşanmadan sonra ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir; bu konuyu eşlerin ortak tapulu evi yazımızda ele aldık.

Örnek Hesap ve Senaryolar

Aşağıdaki hesaplar gerçek dosyalar değil, kuralların nasıl işlediğini göstermek için hazırlanmış basitleştirilmiş örneklerdir. Gerçek dosyalarda arsa değeri, inşaat maliyeti, katkı tarihleri ve tasfiye değeri bilirkişi raporuyla belirlenir; eşlerin başka edinilmiş malları ve borçları da hesaba girer. Örneklerde eşlerin başka malı ve borcu olmadığı varsayılmıştır.

Bu örnekte ev kocada kalır; kadın evin bütün değerinin yarısını değil, evin yapımına harcanan edinilmiş değerlere düşen kısmın yarısını alır. Arsanın inşaat tarihindeki değerine karşılık gelen yüzde 40’lık kısım kocanın kişisel malıdır ve paylaşıma girmez.

Bu örnek, değer artış payı ile katılma alacağının birlikte istenebileceğini gösterir. Kadının mirasından yaptığı katkı değer artış payına, kocanın maaşıyla yapılan kısım ise katılma alacağına esas olur.

Değer kaybı örneği, iki kurum arasındaki önemli farkı gösterir: Değer artış payında kanun katkıyı yapan eşi korur, denkleştirmede ise edinilmiş mallar kesimi değer kaybına da katkısı oranında katlanır. Hasar gören, imar durumu değişen veya ruhsat sorunu yaşayan evlerde bu fark sonucu doğrudan etkiler.

Bu örnekler, evlilik öncesi arsaya yapılan evde sonucun “ev kimin adına kayıtlı” sorusundan çok “ev hangi parayla ve ne zaman yapıldı” sorusuna bağlı olduğunu göstermektedir. Benzer oranlama mantığının kentsel dönüşümde ve kat karşılığı inşaatta nasıl işlediğini kentsel dönüşümde gelen yeni daire ve kat karşılığı verilen arsadan gelen daireler yazılarımızda anlattık. Katılma alacağını kendi rakamlarınızla görmek için katılma alacağı hesaplama sayfamızı kullanabilirsiniz.

Adım Adım Yol Haritası

1. Arsanın tapu geçmişini çıkarın. Arsanın edinme tarihi ve sebebi (satış, miras, bağış) kişisel mal savunmasının temelidir; tapu kaydı ve intikal belgelerini edinin.
2. İnşaatın takvimini belirleyin. Temel, kaba inşaat, ince işler ve kat ilaveleri hangi yıllarda yapıldı? 2002 öncesi evliliklerde 01.01.2002 tarihindeki inşaat seviyesi ayrıca önemlidir.
3. Her harcamanın kaynağını belgeleyin. Usta ve müteahhit sözleşmeleri, malzeme faturaları, banka dekontları, kredi sözleşmesi ve ödeme planı hangi paranın kimden çıktığını gösterir.
4. Bağış iddialarına hazırlıklı olun. Anne babadan gelen paranın kime bağışlandığını ve eşler arasındaki ödemelerin bağış niteliği taşımadığını gösterecek delilleri toplayın.
5. Doğru talepleri birlikte ileri sürün. Katılma alacağı, değer artış payı ve 2002 öncesi için katkı payı ayrı kurumlardır; dava dilekçesinde her birini ayrı ayrı belirtin.
6. Geçici önlem ve tedbir isteyin. Evde oturma, tasarruf yetkisinin kısıtlanması ve ihtiyati tedbir talepleriyle alacağınızı güvenceye alın (TMK m.169, m.199; HMK m.389).
7. Bilirkişi raporunu denetleyin. Arsa ve yapı değerlerinin hem inşaat tarihi hem karar tarihi için ayrı gösterilip gösterilmediğini ve oranların doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol edin.
8. Arsa üçüncü kişiye aitse ayrı yolu unutmayın. Anne baba veya kayınpederin arsasına yapılan evde onlara karşı talepler genel hükümlere göre ve zamanaşımı süreleri gözetilerek ileri sürülmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

1. Evin evlilikte yapıldığı için yarı yarıya paylaşılacağını sanmak. Ev arsanın parçasıdır; arsanın kişisel niteliği bütün taşınmaza yön verir.
2. “Arsa benim, ev de benim; eşim hiçbir şey alamaz” demek. Evlilik içindeki gelirle yapılan kısım denkleştirme yoluyla katılma alacağına esas olur.
3. Değer artış payı ile katılma alacağını karıştırmak. Kendi mirasınızla yaptığınız katkı değer artış payıdır; maaşla yapılan kısım farklı kurallara tabidir.
4. Katkıları belgelememek. Faturasız ve dekontsuz harcamalar, yalnız tanık beyanıyla ispatlanmaya çalışıldığında sonuç belirsizleşir.
5. Arsanın değerini görmezden gelmek. Oran hesaplanırken arsanın inşaat tarihindeki değeri dikkate alınmazsa sonuç hatalı çıkar.
6. 2002 öncesi inşaatlarda dönemleri ayırmamak. 01.01.2002 öncesi kısım için katkı payı kuralları uygulanır.
7. Kayınpederin arsasına yapılan evi mal rejimi davasında istemek. Ev arsa sahibinindir; talep onun aleyhine genel hükümlere göre ileri sürülmelidir.
8. Kişisel mal savunmasını belgesiz bırakmak. İspat edilemezse edinilmiş mal karinesi uygulanır (TMK m.222/3).

Sıkça Sorulan Sorular

Evlenmeden önceki arsaya evlilikte ev yapıldı; ev boşanmada paylaşılır mı?

Ev bir bütün olarak yarı yarıya paylaşılmaz. Yapı arazinin bütünleyici parçasıdır ve arsanın malikine aittir (TMK m.684/1, m.718/2). Arsa kişisel mal ise ev de arsa sahibinde kalır. Ancak evin yapımına evlilik içindeki gelirlerle yapılan katkı denkleştirme yoluyla katılma alacağına (TMK m.230/3, m.236/1), diğer eşin katkısı ise değer artış payına (TMK m.227/1) esas olur.

Tapuda yalnızca arsa görünüyor; ev kimin?

Evin tapuya işlenmemiş veya cins değişikliği yapılmamış olması sonucu değiştirmez. Arazi mülkiyeti yapıları da kapsar (TMK m.718/2); bu nedenle ev, arsanın tapuda kayıtlı malikine aittir. Değerlemede ise evin fiili durumu ve ruhsat durumu dikkate alınır.

Evi kocamın maaşıyla yaptık, ben çalışmıyordum; hakkım var mı?

Evet. Kocanızın evlilik içindeki maaşı edinilmiş maldır (TMK m.219/2). Bu parayla kişisel arsaya yapılan ev için edinilmiş mallar kesimi lehine katkı oranında denkleştirme yapılır (TMK m.230/3) ve bu değer kocanızın artık değerine girer; siz bunun yarısını katılma alacağı olarak istersiniz (TMK m.236/1). Katılma alacağı kanundan doğduğundan geliriniz veya katkınız olması gerekmez (Y8HD 11.10.2016, E.2016/549, K.2016/13580).

Evin yapımına kendi mirasımdan para verdim; ne isteyebilirim?

Eşinize ait arsanın iyileştirilmesine karşılıksız katkıda bulunduğunuz için katkınız oranında değer artış payı isteyebilirsiniz (TMK m.227/1). Alacak, taşınmazın karar tarihine en yakın değerine katkı oranının uygulanmasıyla bulunur; değer düşmüşse katkınızın başlangıçtaki değeri esas alınır.

Değer artış payı ile katılma alacağı arasındaki fark nedir?

Değer artış payı, bir eşin diğerine ait mala yaptığı ekonomik katkının karşılığıdır ve katkının ispatını gerektirir (TMK m.227). Katılma alacağı ise eşin edinilmiş mallarından oluşan artık değerin yarısıdır ve kanundan doğar; katkı ispatı gerekmez (TMK m.231, m.236/1). İkisi aynı dosyada birlikte istenebilir.

Evin değeri düştüyse ne olur?

Değer artış payında değer kaybı söz konusu olduğunda katkının başlangıçtaki değeri esas alınır (TMK m.227/1); yani katkı yapan eş en az katkısı kadar alacak hakkına sahiptir. Edinilmiş mallar kesimi lehine yapılan denkleştirmede ise değer artışı veya azalması katkı oranında yansır (TMK m.230/3).

Ev işleri ve çocuk bakımı değer artış payı sayılır mı?

Değer artış payında katkının parasal veya para ile ölçülebilir olması aranır (Y8HD 11.10.2016, E.2016/549, K.2016/13580). Prof. Dr. Şahin Akıncı’nın makalesinde aktarılan Yargıtay kararlarına göre ev işleri ve çocuk bakımı bu anlamda katkı sayılmamaktadır. Bu emeğin karşılığı katılma alacağıdır.

Eşime evin yapımı için verdiğim para bağış sayılır mı?

Kural olarak hayır. Hukuk Genel Kurulu, eşlerin evlilik birliği içinde birbirlerine yaptıkları karşılıksız katkıların kural olarak bağış sayılamayacağını kabul etmiştir (YHGK 21.12.2021, E.2018/8-990, K.2021/1728; oy çokluğu). Bağıştan söz edilebilmesi için bağış iradesinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde ortaya konulması gerekir (Y8HD 2016/13580 K.).

Babamın arsasına ev yaptık; boşanmada ne olur?

Ev arsa sahibi olan babanıza aittir (TMK m.684, m.722). Bu nedenle ev mal rejimi tasfiyesine bir taşınmaz olarak girmez. Evin yapımına para harcayan eşin babanıza karşı tazminat, sebepsiz zenginleşme veya şartları varsa arazinin devri talebi olabilir (TMK m.722-724; TBK m.77). Bu alacak, kaynağına göre eşin edinilmiş veya kişisel malıdır.

İnşaat 2002’den önce başladı; nasıl hesaplanır?

01.01.2002’ye kadar yasal mal ayrılığı, sonrasında edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanır (4722 s.K. m.10). Bu nedenle 01.01.2002 tarihindeki inşaat seviyesi belirlenir; önceki katkılar için katkı payı, sonraki katkılar için denkleştirme ve değer artış payı kuralları uygulanır.

Ev krediyle yapıldı; kredi borcu ne olacak?

Her borç ilgili olduğu mal kesimine aittir (TMK m.230/2). Mal rejimi sona erene kadar evlilik içindeki gelirlerle ödenen taksitler için denkleştirme yapılır; dava tarihinde ödenmemiş borç kısmı evle ilgili kesimde kalır ve sonradan ödenen taksitler ödeyen eşin hesabına yazılır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, kredili alımlarda borç oranlamasının nasıl yapılacağını 15.02.2024 tarihli, E.2023/531, K.2024/892 sayılı kararında açıklamıştır.

Ev aile konutu; eşim evi satabilir mi?

Ev kişisel mal olsa bile aile konutu ise, eşiniz sizin açık rızanız olmadan evi devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Hukuk Genel Kurulu, rızanın açık olması gerektiğini, ispatının işlemi yapana düştüğünü ve şerhin açıklayıcı nitelikte olduğunu kabul etmiştir (YHGK 28.11.2019, E.2019/2-318, K.2019/1238). Yine de tapuya aile konutu şerhi konulması yararlıdır (TMK m.194/3).

Boşanma davası sürerken evde oturabilir miyim?

Boşanma davası açılınca hâkim, davanın devamı süresince eşlerin barınmasına ve çocukların bakımına ilişkin geçici önlemleri resen alır (TMK m.169). Bu kapsamda evin kullanımı, arsa sahibi olmayan eşe ve çocuklara bırakılabilir. Boşanma kesinleştikten sonra ise kişisel maldaki eve ilişkin hakkınız kural olarak para alacağına dönüşür.

Hangi tarihteki değer esas alınır?

Mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer ve mallar bu tarihteki durumlarına göre ayrılır (TMK m.225/2, m.228/1). Değer ise karar tarihine en yakın sürüm değeridir (TMK m.232, m.235/1; YHGK 01.07.2021, E.2020/8-458, K.2021/889). Katkı oranları ise her katkının yapıldığı tarihteki değerlere göre bulunur.

Arsanın evlilik öncesi olduğunu nasıl ispatlarım?

Bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden bunu ispatla yükümlüdür ve aksi ispat edilinceye kadar bir eşin bütün malları edinilmiş mal sayılır (TMK m.222/1, 222/3). Tapu kaydı, satış senedi, mirasçılık belgesi ve intikal kayıtları temel delillerdir. Evin bir kısmının evlilik öncesi birikimle yapıldığı iddiası için de banka kayıtları gerekir.

Mal paylaşımı davası için süre var mı?

Katılma alacağı kanundan doğan bir alacak olarak on yıllık zamanaşımına tabidir; TMK m.178’deki bir yıllık süre uygulanmaz (YHGK 17.04.2013, E.2013/8-375, K.2013/520; oy çokluğu). Arsa üçüncü kişiye aitse ona karşı sebepsiz zenginleşme talebinde iki ve on yıllık süreler ayrıca gözetilmelidir (TBK m.82).