Eşlerin Ortak Tapulu Evi: Boşandıktan Sonra Ortaklığın Giderilmesi, Mal Paylaşımı ve Ecrimisil (2026)

Eşlerin ortak tapulu evi, boşanmayla kendiliğinden bölünmez ve satılmaz. Boşanma kesinleştikten sonra ev, tapudaki paylar oranında iki eski eşin paylı mülkiyetinde kalmaya devam eder. Hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma biçiminde anlaşılamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölme uygun değilse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m.699). Bir daire çoğu zaman aynen bölünemeyeceği için sonuç genellikle satıştır. Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak 01.09.2023’ten bu yana dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Ancak bu dava yalnızca tapudaki payları paraya çevirir; evin gerçekte kimin emeğiyle ve parasıyla alındığını çözmez. Bunun yolu aile mahkemesinde açılan mal rejiminin tasfiyesi davasıdır. Bu davada, paylı mülkiyetteki bir mal için daha üstün bir yararı olduğunu ispat eden ve diğerinin payını ödeyen eş, o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m.226/2). Bu nedenle boşandıktan sonra ortak ev için doğru sıra, önce iki davanın ilişkisini kurmak, gerekiyorsa mal rejimi davasını açıp ortaklığın giderilmesi davasında bekletilmesini istemektir. Evde tek başına oturan eski eşten ecrimisil istenebilmesi için ise kural olarak önce yararlanmadan men edilmesi (intifadan men) gerekir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu kuralın istisnalarını ayrıca saymıştır.

İçindekiler

• Kısa cevap
• İki ayrı dava: mal rejimi tasfiyesi ve ortaklığın giderilmesi
• Tapudaki pay ile gerçek hak neden farklı olabilir?
• Evi bölünmeden almak: TMK 226/2 üstün yarar talebi
• Hangi dava önce? Bekletici sorun
• Ortaklığın giderilmesi davası adım adım
• Satış aşaması: ihale, teminat ve önalım
• Evde oturan eski eşten ecrimisil
• Kredili ve ipotekli ev
• Dava yerine anlaşma
• Dilekçede talepler: üstün yarar ve bekletici sorun
• Senaryolar
• Adım adım ne yapmalı?
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

Kısa Cevap

Boşanmanın ardından en çok sorulan sorulardan biri, iki eşin adına yarı yarıya kayıtlı evin ne olacağıdır. Aşağıdaki tablo, temel soruların kısa cevaplarını verir.

İki Ayrı Dava: Mal Rejimi Tasfiyesi ve Ortaklığın Giderilmesi

Ortak tapulu ev konusunda en sık yapılan hata, iki farklı davayı birbirine karıştırmaktır. Ortaklığın giderilmesi davası, eşya hukukuna ait bir davadır ve tapudaki payları esas alır. Mal rejiminin tasfiyesi davası ise aile hukukuna aittir ve evlilik süresince edinilen malların hangi emek ve parayla edinildiğine bakar. Aşağıdaki tablo farkı gösterir.

Bu iki dava birbirinin yerine geçmez; ama birbirini etkiler. Ortaklığın giderilmesi davasında ev satılıp bedel yarı yarıya bölündüğünde, eşlerden birinin evin alımına kişisel malıyla daha fazla katkı yaptığı durum çözülmüş olmaz; bu katkı ancak mal rejimi davasında alacak olarak istenebilir. Mal rejimi davasının nasıl açılacağını mal rejimi tasfiyesi davası nasıl açılır, on yıllık süreyi mal paylaşımında zamanaşımı, ortaklığın giderilmesinin genel kurallarını ise ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası 2026 rehberlerinde anlattık.

Tapudaki Pay ile Gerçek Hak Neden Farklı Olabilir?

Evlilikte alınan evlerin çoğu, ödemeyi kimin yaptığına bakılmaksızın yarı yarıya tapulanır. Oysa yasal mal rejiminde her eşin gerçek hakkı, tapudaki payına değil, malın hangi kaynaktan edinildiğine göre belirlenir. Aşağıdaki örnekler bu farkı gösterir.

Evlenmeden önce birlikte alınan ev. Nişanlılık döneminde iki kişinin ortak adına alınan bir ev, evlenme anında her birinin kişisel malıdır; çünkü mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan mallar kişisel mal sayılır (TMK m.220/2). Bu durumda boşanmada ev, kural olarak katılma alacağı hesabına girmez ve uyuşmazlık tapudaki paylar üzerinden ortaklığın giderilmesiyle çözülür. Ancak evlilik süresince bu evin kredi taksitleri edinilmiş mallardan ödenmişse, ödemelerin mal rejimi bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin tapu paylarına göre bölünmesi, mal rejimi bakımından son söz değildir. Ailenin verdiği parayla alınan evleri anne babanın verdiği parayla alınan ev paylaşılır mı, katılma alacağının hesabını ev hanımı boşanınca mal paylaşımından ne alır, değer artış payını ise değer artış payı alacağı nedir yazılarında ayrıntılı olarak anlattık.

Evi Bölünmeden Almak: TMK 226/2 Üstün Yarar Talebi

Ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman evin satışıyla sonuçlanır; çocuklarıyla o evde yaşayan eş için bu, evini kaybetmek anlamına gelebilir. Kanun bu durum için mal rejimi tasfiyesinde özel bir imkân tanır: tasfiye sırasında paylı mülkiyete konu bir mal varsa, eşlerden biri kanunda öngörülen diğer olanaklardan yararlanabileceği gibi, daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m.226/2).

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 11.09.2025 tarihli, E.2025/4456, K.2025/7122 sayılı kararında, mal rejiminin tasfiyesinde eşe tanınan hakkın ayni değil şahsi bir alacak hakkı olduğunu, bunun istisnalarının sınırlı olduğunu ve bu istisnalardan birinin alacaklı eşin tasfiyeye konu paylı malda üstün yararını kanıtlaması olduğunu belirtmiştir. Yani üstün yarar talebi, mal rejimi tasfiyesinde ayni sonuç doğurabilen sınırlı yollardan biridir.

Üstün yararın ne olduğu kanunda tanımlanmamıştır; her dosyanın koşullarına göre değerlendirilir. Örneğin velayeti kendisinde bulunan çocuklarla evde yaşamaya devam eden, engelli bir aile bireyinin bakımı için o konuta ihtiyaç duyan veya evin bir bölümünü işyeri olarak kullanan eşin durumu bu kapsamda değerlendirilebilir. Talep eden eşin diğer eşin payını ödeyebilecek durumda olduğunu göstermesi de gerekir. Bu talebin mal rejimi davasında açıkça ileri sürülmesi önemlidir; dava dilekçesinde hiç yer almayan yeni bir talebin sonradan kısmen ıslahla eklenemeyeceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 08.05.2026 tarihli kararıyla kabul edilmiştir.

Hangi Dava Önce? Bekletici Sorun

Eski eşlerden biri sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar, diğeri ise aile mahkemesinde mal rejimi davası açarak evin bölünmeden kendisine verilmesini isterse, iki dava çatışabilir. Ev satılırsa üstün yarar talebinin konusu kalmaz. Bu çatışmanın usuldeki çözümü bekletici sorundur: bir davanın sonucu başka bir davanın sonucuna bağlıysa mahkeme o davanın sonucunu bekleyebilir (HMK m.165).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.11.2021 tarihli, E.2018/509, K.2021/1406 sayılı kararında, sağ kalan eşin taşınmazın kendisine özgülenmesi için açtığı davanın, ilk derece kararından sonra açılmış olsa bile hüküm kesinleşinceye kadar açılmışsa ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici sorun yapılması gerektiğini kabul etmiştir; özgüleme kabul edilirse ortaklığın giderilmesi davasının reddi gerekeceğini belirtmiştir. Bu karar miras hukukuna ilişkin olsa da, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu etkileyecek bir davanın beklenmesi ilkesini ortaya koyar; mal rejimi davasında ileri sürülen TMK m.226/2 talebi de evin akıbetini doğrudan etkileyebilecek niteliktedir.

Mal rejimi davasında tapuya ihtiyati tedbir konulmasını boşanmada mal üzerine ihtiyati tedbir yazısında anlattık.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Adım Adım

Eski eşler ortak evin akıbeti konusunda anlaşamıyorsa ve mal rejimi davasında üstün yarar talebi gündemde değilse, ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Süreç aşağıdaki adımlardan oluşur.

Paydaşlar arasında artırma yapılmasına karar verilmesi, yani satışın yalnızca eski eşler arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3). İki eski eş bu konuda anlaşırsa, ev dışarıya açılmadan aralarında artırmayla satılabilir; bu yol çoğu zaman piyasa değerine daha yakın bir sonuç verir. Aynen taksim ile satış arasındaki tercihi ortaklığın giderilmesinde aynen taksim mi satış mı, dava dilekçesini ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği, süre ve masrafları ise izale-i şuyu ne kadar sürer, masrafı ne kadar yazılarında ayrıntılı olarak anlattık.

Satış Aşaması: İhale, Teminat ve Önalım

Satış kararı kesinleştikten sonra ev, kıymet takdiri yapılarak açık artırmaya çıkarılır. Eski eşlerin bu aşamada bilmesi gereken üç önemli kural vardır.

Önalım hakkının süreleri ve bedel kuralları son yıllarda değişikliğe uğramıştır; bu nedenle eski eşinizin payını üçüncü kişiye sattığını öğrendiğinizde güncel süreleri hemen kontrol etmelisiniz. Önalım hakkını önalım (şufa) hakkı nedir, satış sürecinin ayrıntılarını izale-i şuyuda satış süreci yazılarında anlattık. Eski eşlerden birinin borcu nedeniyle paya haciz gelmesi durumunu ise hisseli ev haczedilir mi rehberinde ele aldık.

Evde Oturan Eski Eşten Ecrimisil

Boşanmadan sonra ortak evde genellikle eski eşlerden biri, çoğu zaman çocuklarla birlikte oturmaya devam eder. Boşanma davası sürerken konut geçici önlemle eşlerden birine tahsis edilebilir (TMK m.169); ancak boşanma kesinleşince bu tahsis ve aile konutu koruması sona erer. Bundan sonra evde oturmayan eski eş, diğerinden kullanım bedeli, yani ecrimisil isteyip isteyemeyeceğini sorar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.09.2020 tarihli, E.2017/1256, K.2020/706 sayılı kararında, paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesinin kural olarak yararlanmadan men (intifadan men) isteğine karşı konulmasına bağlı olduğunu belirtmiş ve yerleşik içtihatla kabul edilen istisnaları saymıştır.

Bu kural ortak evde şu anlama gelir: evde oturmayan eski eş, ecrimisil isteyebilmek için kural olarak önce noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek ya da başka bir yolla, evden yararlanmak istediğini ve diğerinin tek başına kullanımına itiraz ettiğini açıkça bildirmelidir. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması da istisnalar arasında sayılmıştır. Evi kiraya veren eski eşten ise kira gelirinden payına düşen kısım istenebilir. Ecrimisil davasını ecrimisil davası rehberi, intifadan men koşulunu paydaşlar arasında ecrimisil ve intifadan men, boşanma sonrası konutta kalma meselesini ise boşanma sonrası evden çıkmak zorunda mıyım yazılarında anlattık.

Kredili ve İpotekli Ev

Ortak evlerin önemli bir kısmı konut kredisiyle alınmış ve bankaya ipotek edilmiştir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi ve mal rejimi hesabı birkaç ek soruyu gündeme getirir.

Kredi ve banka borçlarının boşanmada nasıl paylaşıldığını boşanmada ortak kredi ve banka borçları yazısında ayrıntılı olarak anlattık.

Dava Yerine Anlaşma

Ortak ev konusunda yürütülen iki ayrı dava hem zaman hem masraf demektir; ayrıca açık artırmada ev çoğu zaman piyasa değerinin altında satılır. Bu nedenle anlaşma yolu ciddi biçimde değerlendirilmelidir.

Anlaşmalı boşanma protokolünde yer alan tapu devri yerine getirilmezse ne olacağını anlaşmalı boşanma protokolündeki tapu devri yapılmazsa yazısında anlattık. Anlaşma yapılırken mal rejimi alacaklarından feragat edilip edilmediğinin açıkça yazılması, ileride yeni bir davayı önler.

Dilekçede Talepler: Üstün Yarar ve Bekletici Sorun

Ortak ev konusunda haklarınızı korumanın en önemli aracı, taleplerin baştan doğru yazılmasıdır. Aşağıdaki iki örnek, mal rejimi davasında üstün yarar talebinin ve ortaklığın giderilmesi davasına cevapta bekletici sorun talebinin nasıl kurulabileceğini gösterir. Olayınıza uymayan kısımları çıkarın.

Örnek 1: Mal rejimi davasında üstün yarar talebi (aile mahkemesi)

Örnek 2: Ortaklığın giderilmesi davasına cevapta bekletici sorun talebi (sulh hukuk mahkemesi)

Bu taleplerde iki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, üstün yarar talebi mal rejimi dava dilekçesinde açıkça yer almalıdır; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 08.05.2026 tarihli kararına göre dava dilekçesinde hiç yer almayan yeni bir talep kısmen ıslahla eklenemez. İkincisi, bekletici sorun talebinde diğer davanın mahkemesi, esas numarası ve ortaklığın giderilmesi davasını nasıl etkileyeceği somut olarak gösterilmelidir. 7589 sayılı Kanunla mal paylaşımı davalarında yapılan usul değişikliklerini 7589 sayılı Kanun’un aile davalarına etkisi yazısında anlattık.

Senaryolar

Aşağıdaki tablo, boşanmadan sonra ortak tapulu evle ilgili en sık karşılaşılan durumları ve izlenebilecek yolu gösterir. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir; tablo bir yol haritasıdır.

Adım Adım Ne Yapmalı?

Kadının ve erkeğin boşanmadaki mali haklarını boşanmada kadının hakları ve boşanmada erkeğin hakları rehberlerinde ayrıntılı olarak anlattık.

Sık Yapılan Hatalar

1. Ortaklığın giderilmesinin mal paylaşımı yerine geçtiğini sanmak. Bu dava tapu paylarını esas alır; katkı farkı ancak mal rejimi davasında istenir.
2. Evi kaybetmeden önce üstün yarar talebinde bulunmamak. Ev satılırsa TMK m.226/2 talebinin konusu kalmayabilir.
3. Arabulucuya başvurmadan dava açmak. Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
4. İntifadan men ihtarı göndermeden ecrimisil beklemek. Kural olarak paydaştan ecrimisil men isteğine karşı konulmasından sonrası için istenir.
5. İhaleye katılıp bedeli yatırmamak. Teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanabilir (İİK m.114, 7589 s.K.).
6. Satış kararının hemen uygulanacağını sanmak. Taşınmaza ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m.367/2).
7. Mal rejimi davasını geciktirmek. On yıllık süre boşanmanın kesinleşmesinden itibaren işler.
8. Anlaşmada mal rejimi alacaklarını belirsiz bırakmak. Feragat edilip edilmediği açıkça yazılmazsa yeni dava kapısı açık kalır.
9. Kredi borcunu hesaba katmamak. İpotekli alacak satış bedelinden önce karşılanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Boşanınca ortak tapulu ev ne olur?

Ev kendiliğinden satılmaz veya bölünmez; tapudaki paylar oranında eski eşlerin paylı mülkiyetinde kalır. Anlaşılamazsa paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698).

Eski eşim evi satmak istemiyor; ne yapabilirim?

Arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz (6325 s.K. m.18/B; HMK m.4/1-b). Ev aynen bölünemiyorsa açık artırmayla satışına karar verilir (TMK m.699/3).

Ortaklığın giderilmesi davası için arabuluculuk şart mı?

Evet. 01.09.2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik itirazı reddetmiştir (27.06.2024, E.2023/178, K.2024/125).

Evi satmadan kendim alabilir miyim?

Evet. Mal rejiminin tasfiyesi sırasında daha üstün bir yararınız olduğunu ispat eder ve diğer eşin payını öderseniz, evin bölünmeden size verilmesini isteyebilirsiniz (TMK m.226/2). Ayrıca eski eşinizle anlaşarak payını satın alabilirsiniz.

Üstün yarar nedir?

Kanunda tanımlanmamıştır; her dosyanın koşullarına göre değerlendirilir. Velayeti sizde olan çocuklarla evde yaşamak, bakıma muhtaç bir aile bireyi için konuta ihtiyaç duymak gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Tapu yarı yarıya ama evi ben ödedim; satış bedelini yarı yarıya mı alırız?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli tapu paylarına göre dağıtılır. Fazla katkınızı ise mal rejimi davasında katılma alacağı, değer artış payı veya kişisel mal iadesi olarak isteyebilirsiniz (TMK m.220, 227, 236).

Hangi dava önce açılmalı?

Evi kendiniz almak istiyorsanız önce mal rejimi davasını açıp TMK m.226/2 talebinde bulunmanız, ortaklığın giderilmesi davası açılırsa bu davanın bekletici sorun yapılmasını istemeniz gerekir (HMK m.165).

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-b). Mal rejiminin tasfiyesi davası ise aile mahkemesinde görülür.

Ev ne zaman satılır?

Satış kararı kesinleştikten sonra; taşınmaza ilişkin ayni haklara dair kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m.367/2). Satış icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla yapılır.

İhalede evi ben alabilir miyim?

Evet, paydaşlar da ihaleye katılabilir. Ancak 7589 sayılı Kanunla paydaşların teminattan genel muafiyeti kaldırılmış ve bedeli yatırmayan paydaş için teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası öngörülmüştür (İİK m.114).

Satışın sadece ikimiz arasında yapılması mümkün mü?

Evet, ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3).

İhale satışında önalım hakkım var mı?

Hayır. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Önalım, eski eşin payını ihale dışında üçüncü kişiye satması hâlinde gündeme gelir (TMK m.732).

Evde oturan eski eşimden kira isteyebilir miyim?

Kural olarak ecrimisil istenebilmesi için önce yararlanmadan men isteğinde bulunulmuş ve buna karşı konulmuş olması gerekir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu kuralın istisnalarını saymıştır ve daha önce ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması bunlardan biridir (YHGK 30.09.2020, E.2017/1256, K.2020/706).

Boşanma davası sürerken ortak evden çıkarılabilir miyim?

Dava sürerken hâkim barınmaya ilişkin geçici önlemleri alır ve konutu eşlerden birine tahsis edebilir (TMK m.169). Aile konutu koruması boşanma kesinleşinceye kadar devam eder (TMK m.194).

Mal rejimi davasını ne zamana kadar açabilirim?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, mal rejimi alacaklarında boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren on yıllık zamanaşımı uygulamaktadır (05.10.2016, E.2016/8-1061, K.2016/959).

Kredili evde ne olur?

İpotek satışla kendiliğinden kalkmaz; ipotekli alacak satış bedelinden öncelikle karşılanır. Bankaya karşı borçlu olan, kredi sözleşmesine göre belirlenir; eşler arasındaki hesap mal rejimi davasında yapılır.