Evi, Dükkânı veya Eşyası Su Basanlar 2026: Konut ve İşyeri Sigortasında Sel Klozu, Eksik Sigorta, Kiracı-Ev Sahibi, Emtia ve KDV — Yangın Sigortası Genel Şartları, TTK m.1462, TBK m.305-308, KDVK m.30/c

Selde evi, dükkânı veya eşyası su basan kişinin ilk bakacağı yer konut ya da işyeri poliçesidir; ancak bu poliçeler yangın sigortası esasına göre düzenlendiği için sel zararı ancak poliçeye Sel veya Su Baskını Klozu eklenmişse karşılanır (Yangın Sigortası Genel Şartları A.3.2). Kloz; dere ve kanal taşmasını, yağış kaynaklı sel ve su baskınını, yağış nedeniyle kanalizasyonun geri tepmesini ve yeraltı sularını kapsar. Çatı oluğunun taşması, boru patlaması ve şehir şebekesi arızası ise ayrı bir teminat olan Dahili Su Klozu’nun konusudur. Bina ile eşya ayrı sigorta konularıdır: bina malikin, eşya ise eşyanın sahibinin poliçesinden karşılanır; kiracının eşyası ev sahibinin poliçesine girmez. Ödemenin düşük çıkmasının üç temel sebebi eksik sigorta (TTK m.1462), muafiyet ve rayiç bedel esasıdır. Nakit, altın, mücevher, ticari defter, emanet mal, enkaz kaldırma masrafı ve kira kaybı ancak ek sözleşmeyle teminata girer. Kiralanan kullanılamaz hâle gelirse kiracı kira bedelinden indirim ve ayıbın giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.305-307). Sel nedeniyle zayi olan emtianın KDV’si, sel felaketi istisnası sayesinde düzeltilmez (KDVK m.30/c); ticari defterleri ıslanan tacir otuz gün içinde mahkemeden zayi belgesi istemelidir (TTK m.82/7). Bu rehber evi, apartmanı, dükkânı ve deposu su basanların sigortadan, ev sahibinden, komşudan ve idareden neler isteyebileceğini kanun ve genel şart maddeleriyle anlatır. Dosyanız için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numarasından ulaşabilirsiniz.

Evi Su Basan İçin İlk Soru: Hangi Poliçe, Hangi Kloz?

Konut paket poliçeleri, işyeri poliçeleri ve fabrika poliçeleri hukuken yangın sigortası temeline oturur. Yangın Sigortası Genel Şartları A.1, yangın, yıldırım ve infilakın sigortalı mallarda doğrudan neden olacağı zararları teminat altına alır. Sel ve su baskını ise A.3.2 maddesinde kar ağırlığı, yer kayması, fırtına ve dahili su gibi risklerle birlikte “ek sözleşme ile teminat kapsamına dahil edilebilecek haller” arasında sayılır. Bu nedenle poliçenizin teminat tablosunda “sel ve su baskını” satırının bulunması gerekir. Piyasadaki konut paket poliçelerinin çoğu bu teminatı içerir; ancak Türkiye Sigorta Birliği’nin açıkladığı verilere göre İstanbul’da konut ve işyerlerinde sigortalılık oranı yüzde 17-20 bandındadır ve 15 Ekim itibarıyla sel ve su baskını teminatı kapsamında açılan 838 hasar dosyasının 776’sı bu branşta açılmıştır.

Zorunlu deprem sigortası (DASK) sel zararını karşılamaz. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.2/ğ, zorunlu deprem sigortasını binalarda depremin doğrudan neden olduğu maddi zararlar ile deprem nedeniyle ortaya çıkan yangın, infilak, tsunami ve yer kayması zararlarını kapsayan sigorta olarak tanımlar. Yalnızca DASK poliçesi olan bir ev sahibi, sel zararını DASK’tan alamaz.

Bina ve eşya: poliçe neyi kapsar?

Genel şartlar bina ile eşyanın kapsamını ayrı ayrı belirler. Binada, aksine sözleşme yoksa bahçıvan evi, garaj, su deposu ve kömürlük gibi eklentiler ile binanın içindeki veya üzerindeki her çeşit sabit tesisat, asansör ve yürüyen merdivenler, temeller ve istinat duvarları sigorta bedelinin kapsamına girer; bahçe ve çevre duvarları, teraslar, havuzlar gibi şeyler ise ancak poliçede belirtilmişlerse kapsama girer (A.2.1). Eşyada, sigortalı yerde bulunan ve poliçedeki madde veya grup tanımına giren her şey, sonradan yeni alınmış olsa bile kapsamdadır; ancak aksine sözleşme yoksa yalnızca sigorta ettirene, birlikte oturan aile bireylerine veya birlikte yaşadığı kişilere ve çalışanlarına ait eşya teminat altındadır (A.2.2). Misafirin eşyası ya da başkasından ödünç alınan bir cihaz kural olarak bu kapsama girmez.

Sel Klozu mu, Dahili Su Klozu mu? Suyun Nereden Geldiği Her Şeyi Değiştirir

Sel dosyalarında ret kararlarının önemli bir kısmı, zararın hangi klozun konusu olduğu tartışmasından doğar. Sel veya Su Baskını Klozu ile Dahili Su Klozu birbirini tamamlar, ancak birbirinin yerine geçmez. Poliçenizde ikisi birden varsa suyun kaynağı ödemeyi engellemez; yalnızca biri varsa eksper raporunda suyun nereden ve nasıl girdiğinin nasıl yazıldığı belirleyici olur.

Bu tablo 14 Ekim seli bakımından şu anlama gelir. Bodrum katınızı sokaktan giren sel suyu ya da yağmur yüzünden geri tepen kanalizasyon bastıysa bu, sel klozunun konusudur. Su, tıkanan yağmur oluğundan ya da çatıdan sızdıysa dahili su klozu devreye girer. Yeraltı suyu sel klozunda açıkça teminat altına alınmışken dahili su klozunda açıkça dışarıda bırakılmıştır. Eksperin “çatıdan sızma” veya “boru kaçağı” gibi bir tespit yazması, sel klozunda teminatı ortadan kaldırabilir. Bu yüzden ekspere suyun giriş noktasını gösterin, sokaktaki su seviyesini ve bina dışındaki çamur izlerini fotoğraflayın, komşu binaların da aynı anda su aldığını gösteren kayıtları saklayın. Teminat dışılığı ispat yükü sigortacıya aittir (TTK m.1409/2).

Teminat Dışında Kalan Eşyalar ve Ek Teminat Gerektiren Masraflar

Sel teminatı olan bir poliçede bile bazı eşya ve masraflar, poliçede ayrıca belirtilmedikçe ödenmez. Yangın Sigortası Genel Şartları A.3.3, bunları sigorta bedellerinin poliçede ayrıca gösterilmesi kaydıyla ek sözleşmeyle teminata alınabilecek kalemler olarak sayar. Selde en çok sorun çıkaran kalemler aşağıdadır.

Enkaz kaldırma masrafı ile zararı önleme ve azaltma masrafı arasındaki farkı iyi kurmak gerekir. Suyun tahliyesi için pompa kiralanması, ıslanmamış eşyanın kuru bir yere taşınması ya da duvarların daha fazla zarar görmemesi için yapılan kurutma işlemi, zararı önleme ve azaltma masrafıdır. TTK m.1448/3 ve genel şartlar B.2’ye göre bu masraflar faydasız kalsalar bile sigortacı tarafından ödenir; eksik sigorta varsa aynı oranda ödenir. Bu masraflar için sigortalının istemi üzerine avans da verilmesi gerekir (TTK m.1448/4). Hasar gördükten sonra artık kullanılamayacak eşya ve çamurun kaldırılması ise enkaz kaldırma niteliğindedir ve ek teminat gerektirir. Faturalarınızı bu ayrıma göre düzenletin.

Hasardan Sonra Sigortalının Yükümlülükleri ve Eksper Süreci

Yangın Sigortası Genel Şartları B.1, rizikonun gerçekleşmesi hâlinde sigortalıya bir dizi yükümlülük yükler: rizikonun öğrenilmesinden itibaren en geç beş iş günü içinde sigortacıya bildirimde bulunmak, sigortalı değilmişçesine kurtarma ve koruma önlemlerini almak, sigortacının hasarlı yerlere girmesine ve inceleme yapmasına izin vermek, zorunlu hâller dışında hasar konusu yer ve şeylerde değişiklik yapmamak, istenen bilgi ve belgeleri vermek, zararın tahmini miktarını gösteren yazılı bir bildirimi makul sürede sigortacıya iletmek ve aynı şeyler üzerinde başka sigorta varsa bunu bildirmek. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi tazminatı kendiliğinden düşürmez; genel şartlar B.7 ve TTK m.1446-1448, yalnızca bu yüzden zarar miktarı artmışsa artan kısmın indirileceğini düzenler. Haklar ancak rizikoya kasten sebep olunması veya zararın kasten artırılması hâlinde düşer.

Genel şartlara göre sigortacı, hasar miktarına ilişkin belgelerin kendisine verilmesinden itibaren bir ay içinde incelemelerini tamamlayıp hasar ve tazminat miktarını sigortalıya bildirmek (B.3), kesinleşen tazminatı da en geç bir ay içinde ödemek zorundadır (B.8.1). Bunlardan bağımsız olarak TTK m.1427/2’ye göre tazminat, her hâlde ihbardan kırk beş gün sonra muaccel olur; araştırmalar üç ayda tamamlanamazsa sigortacı tespit edilecek hasarın en az yüzde ellisini avans olarak öder (TTK m.1427/3). Zarar tutarında anlaşma sağlanamazsa taraflar isterlerse hakem-bilirkişi yoluna gidebilir; bu yolun sonucu tarafları bağlar ve ancak tespit edilen miktar gerçek durumdan önemli ölçüde farklıysa, kararın tebliğinden itibaren yedi gün içinde ticaret mahkemesinden iptali istenebilir (B.4). Bu nedenle hakem-bilirkişi tutanağını imzalamadan önce sonuçlarını iyi değerlendirin.

Tazminat Nasıl Hesaplanır? Rayiç Bedel, Yeni Değer, Eksik Sigorta ve Muafiyet

Genel şartlar B.5.1’e göre tazminatın hesabında sigortalı şeylerin rizikonun gerçekleştiği andaki tazmin kıymeti, yani rayiç bedel esas alınır. Rayiç bedel esasıyla düzenlenen poliçelerde eskime, aşınma ve kullanma payı ile başka sebeplerden ileri gelen değer eksilmeleri düşülür. Taraflar poliçenin ikame bedeli, yani yeni değer üzerinden düzenlenmesinde de anlaşabilir; bu durumda poliçede bu husus açıkça belirtilir ve tazminat, nakliye, montaj, vergi ve harç dâhil yenisinin alım veya yapım maliyetine göre hesaplanır. Ancak yeni değer esasının uygulanması için poliçede kullanma payı için yazılan azami oranın veya yaşın aşılmamış olması gerekir; aşılmışsa yine rayiç bedel esası uygulanır (B.5.1.2). Konut ve eşya poliçelerinin ön sayfasında hangi esasın yazdığı, aynı zarar için ödenecek tutarı neredeyse ikiye katlayabilir.

İkinci hesap kuralı eksik sigortadır. Sigorta bedeli, sigortalı malın hasar anındaki gerçek değerinden azsa, kısmi bir zararda sigortacı aksine sözleşme yoksa sigorta bedelinin sigorta değerine oranı kadar öder (TTK m.1462; Genel Şartlar A.5). Evinizdeki eşyanın gerçek değeri 900.000 TL iken poliçede eşya bedeli 450.000 TL yazıyorsa ve selde 300.000 TL’lik eşya zarar görmüşse, oran yarı yarıya olduğu için sigortacı 150.000 TL öder. Genel şartlar sigorta ettirene bu sonucu önlemek için bir imkân da tanır: sigorta ettiren, rizikonun gerçekleşmesinden önce noter protestosuyla bildirmek ve prim farkını ödemek şartıyla sözleşmeyi, oran gözetilmeksizin sigorta bedelini aşmayan zararın tamamının ödeneceği şekilde değiştirebilir (A.5). Bu imkân bu sel için geç kalmış olsa da poliçenizi yenilerken mutlaka değerlendirin. Bazı poliçelerde belirli bir orana kadar eksik sigorta uygulanmayacağına ilişkin klozlar da bulunur.

Üçüncü kural muafiyettir. Genel şartlar A.7, belirli bir tutara, sigorta bedelinin belirli bir yüzdesine ya da hasarın belirli bir oranına kadar olan kısmın sigortacı tarafından ödenmeyeceğinin kararlaştırılabileceğini ve bu oranın poliçede gösterileceğini düzenler. Sel teminatlarında hasarın belli bir yüzdesi oranında muafiyet sık görülür. Sigortacının sorumluluğu ayrıca poliçede gösterilen madde veya grup bedelleriyle sınırlıdır (B.6.1). Örneğin poliçede “elektronik eşya” için ayrı bir alt limit yazılmışsa, bu gruptaki zarar o limitle sınırlı kalır. Mutabakatlı değer esası ise ayrı bir imkândır: sözleşme sırasında bilirkişi tarafından saptanıp taraflarca kabul edilen değere riziko sonrasında itiraz edilemez; ancak bu esas ticari emtia için uygulanamaz (B.5.2).

Bir başka sık tartışma, ıslanan elektronik cihazlarla ilgilidir. Genel şartlar A.4.6, yangın çıkarmaksızın elektrikli cihazların bağlı oldukları cereyan yüzünden kısa devre, topraklama veya voltaj dalgalanması gibi nedenlerle uğrayacağı zararları teminat dışı sayar. Sigortacı bu hükme dayanarak ıslanan cihazın “kısa devreden” bozulduğunu ileri sürebilir. Oysa bu istisna, elektriğin kendisinden doğan arızalara yöneliktir. Cihaz sel suyuna gömülerek zarar görmüşse zararın doğrudan sebebi sel suyudur ve sel klozu kapsamındadır. Eksper raporunda cihazın su seviyesinin altında kaldığının yazılması bu tartışmayı baştan önler.

Apartmanlarda Bina Sigortası, Ortak Alanlar ve Bodrum Katlar

Apartmanlarda selin ilk vurduğu yerler genellikle ortak alanlardır: bodrum, sığınak, kazan dairesi, asansör boşluğu, otopark ve depo. Bu alanların sigortası, bağımsız bölümlerin sigortasından ayrıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.21, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesinin kat malikleri kurulunca kararlaştırılabileceğini düzenler. Sigorta yapılmışsa kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır; yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yerlerin bir kısmı hasar görmüşse alınacak sigorta bedeli hasar gören yerlerin onarımına harcanır. Kat malikleri, bina sigortasıyla karşılanamayacak zararları için kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi adlarına sigorta ettirebilir ve bu sigortadan alınacak bedel yalnızca kendilerine ait olur (KMK m.21). Yöneticinin görevleri arasında anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi ile korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması da sayılır (KMK m.35/b, c).

Bina sigortası yoksa ortak alanların onarımı, aksine anlaşma yoksa kat maliklerinin arsa payları oranında katılacağı ortak gider niteliğindedir (KMK m.20/1-b). Ortak yerlerde onarım için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz (KMK m.19/2). Selden sonra su yalıtımı veya drenaj onarımı geciktirilirse bu yol önem kazanır. Ortak gidere bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar ona rücu edebilir (KMK m.20). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kiracı ve Ev Sahibi: Kim Neyi Karşılar?

Kiralık bir evde veya dükkânda sel zararı doğduğunda üç ayrı ilişki iç içe geçer. Birincisi sigorta ilişkisidir: bina, malikin yani ev sahibinin poliçesinden; kiracının mobilyası, elektronik eşyası ve dükkândaki emtiası ise kiracının kendi poliçesinden karşılanır. Ev sahibinin konut poliçesi kiracının eşyasını kapsamaz. Ayrıntıları kiracı olarak konut sigortası yazımızda anlattık.

İkincisi kira ilişkisidir. TBK m.301’e göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiralanan selden sonra ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp hâlinde fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bedelini kiradan indirebilir. Ayıp kiralananın kullanılmasını ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyor ve verilen sürede giderilmiyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306). Kira indirimi, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir (TBK m.307). Bu haklar kiraya verenin kusuruna bağlı değildir; ev sahibinin selde bir kusuru olmasa da oturulamaz hâle gelen ev için kira indirimi veya fesih gündeme gelebilir.

Zararın giderimi ise farklıdır. TBK m.308’e göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Rekor düzeyde bir yağışta ev sahibi kusursuzluğunu ispat edebilir; ancak yıllardır su alan bir bodrumun yalıtımını yaptırmamak, tıkalı drenajı açtırmamak gibi bir ihmal varsa kiracının eşyasındaki zararın kiraya verenden istenmesi mümkündür. İlişkinin devamı çekilmez hâle gelirse taraflardan her biri önemli sebeple sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.331). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a). Kiralananın ayıplarına ilişkin genel çerçeve için kiralananın ayıbı rehberimize bakabilirsiniz.

Dükkân, Depo ve İşyeri: Emtia, Makine ve Kâr Kaybı

Selden en ağır etkilenenler, bodrum ve zemin katta faaliyet gösteren dükkânlar, depolar ve küçük atölyeler oldu. İşyeri poliçelerinde genellikle bina, makine ve demirbaş ile emtia ayrı kalemler olarak sigortalanır. Emtianın bedeli dönem içinde değiştiği için eksik sigorta tartışması en çok bu kalemde çıkar: hasar anındaki stok değeri poliçedeki bedeli aşıyorsa TTK m.1462’deki oran kuralı uygulanır. Bu yüzden hasar anındaki stok değerini gösteren muhasebe kayıtlarını, son alış faturalarını ve envanteri eksiksiz hazırlamak gerekir. Ticari emtia için mutabakatlı değer esasıyla sözleşme yapılamaz (B.5.2). Müşterilerinize ait olup tamir, dikim veya saklama için işyerinizde bulunan mallar ise emanet mal niteliğindedir ve poliçede ayrıca yazılmadıkça kapsam dışıdır (A.3.3.5).

İşyerinin kapalı kaldığı günlerdeki kazanç kaybı, standart işyeri poliçesinin konusu değildir. Kira kaybı ve intifadan mahrumiyet genel şartlarda ek sözleşmeyle teminata alınabilecek kalemler arasında sayılır (A.3.3.7); işletmenin durmasından doğan kâr kaybı ise poliçeye ayrıca eklenmiş bir teminatın konusudur. Poliçenizde böyle bir teminat yoksa kazanç kaybı, sel bir hizmet kusurundan doğmuşsa idareden, bina malikinin bakım eksikliğinden doğmuşsa ondan istenebilir. Sigorta sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ticari dava niteliğindedir ve işyeri sahibi tacir için asliye ticaret mahkemesinde görülür; para alacağı ve tazminat taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.4, 5/A).

Vergi Tarafı: Zayi Olan Mallar, KDV, Defterler ve Mücbir Sebep

Sel, işyeri sahipleri için yalnızca bir sigorta meselesi değil, aynı zamanda bir vergi ve ticaret hukuku meselesidir. Önce en acil olanı: TTK m.82/7’ye göre bir tacirin saklamakla yükümlü olduğu defterler ve belgeler su baskını gibi bir afet sebebiyle kanuni saklama süresi içinde zarar görürse, tacir bunu öğrendiği tarihten itibaren otuz gün içinde ticari işletmesinin bulunduğu yer mahkemesinden kendisine bir belge verilmesini isteyebilir; bu dava hasımsız açılır. 14 Ekim’de defterleri ıslanan bir tacir için bu süre Kasım ortasında dolar. Bu belge, ileride bir vergi incelemesinde veya ticari davada defterlerin ibraz edilememesinin sebebini ispat etmenin en güçlü yoludur. Vergi Usul Kanunu m.13/4 de sahibinin iradesi dışındaki sebeplerle defter ve belgelerin elden çıkmasını mücbir sebep olarak sayar. Zayi belgesi talep dilekçesi örneğini, SGK prim ertelemesini ve çalışanlarla ilgili kuralları selden zarar gören işyeri rehberimizde bulabilirsiniz.

VUK m.13/2, vergi ödevlerinin yerine getirilmesine engel olacak yangın, yer sarsıntısı ve su basması gibi afetleri mücbir sebep sayar. Mücbir sebep ortadan kalkıncaya kadar vergi süreleri işlemez; bunun için mücbir sebebin bilinmesi ya da ilgilice ispat edilmesi gerekir (VUK m.15). Hazine ve Maliye Bakanlığı ayrıca bölge, il, ilçe veya afete maruz kalanlar itibarıyla mücbir sebep hâli ilan etmeye yetkilidir; ilan edilen yerlerde mücbir sebep, olayın gerçekleştiği ayı izleyen üçüncü ayın son günü bitmiş sayılır ve Bakanlık bu süreyi uzatabilir (VUK m.15/3). Bu yazının hazırlandığı tarihte 14 Ekim seli için yapılmış bir ilana rastlamadık; ilan yapılmasa da su basması nedeniyle ödevini yerine getiremeyen mükellef, mücbir sebebi belgeleyerek bu korumadan yararlanabilir. Ayrıntılar vergide mücbir sebep yazımızda yer alıyor.

KDV kuralı esnaf için önemli bir güvencedir. KDV Kanunu m.30/c, zayi olan mallara ait KDV’nin indirilemeyeceğini düzenlerken deprem ve sel felaketinde zayi olan malları bu kuralın dışında tutar. Bu, selde zayi olan emtia için daha önce indirilen KDV’nin düzeltilmesi gerekmediği anlamına gelir. Zayi olan malların miktarının ve değerinin tutanakla, fotoğrafla ve gerekiyorsa delil tespitiyle belgelenmesi, hem sigorta dosyası hem vergi kayıtları için aynı derecede önemlidir. Bu işlemleri mali müşavirinizle birlikte planlayın.

Komşudan, Üst Kattan veya Binanın Kendisinden Gelen Su

Selde bütün su sokaktan gelmez. Tıkalı bir yağmur oluğu, bakımsız bir drenaj kanalı ya da çatlak bir istinat duvarı, sel suyunun binaya girmesine yol açabilir. TBK m.69’a göre bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; intifa ve oturma hakkı sahipleri de bakım eksikliğinden doğan zararlardan malikle birlikte sorumludur. Bu sorumluluk kusura bağlı değildir; zarar görenin yapım bozukluğunu veya bakım eksikliğini ve bunun zararla bağını göstermesi yeterlidir. Apartmanlarda ise her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.19/3). Konuya ilişkin ayrıntılar yapı malikinin sorumluluğu ve komşumun su baskını evime zarar verdi yazılarımızda, örnek dilekçe ise yapı malikinin sorumluluğu tazminat dava dilekçesi örneğimizde yer alıyor.

Kendi sigortanız zararı ödediyse, sigortacı ödediği tutar kadar sizin yerinize geçer ve sorumlu komşuya ya da bina malikine rücu eder (TTK m.1472/1). Siz de sigortadan alamadığınız muafiyet, eksik sigorta farkı ve poliçe dışında kalan kalemler için sorumluya başvurma hakkınızı korursunuz (TTK m.1472/2). Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-ç).

Sigortası Olmayanlar: Belediye, İSKİ ve Devlet Destekleri

Poliçesi olmayan ya da poliçesinde sel teminatı bulunmayan ev ve işyeri sahipleri için en önemli yol, zarar bir hizmet kusurundan doğduysa idareye başvurmaktır. Anayasa m.125’e göre idare, kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlüdür. Yağmur suyu kanallarının yetersiz veya tıkalı olması, derelerin ıslah edilmemesi, kanalizasyonun yağışta geri tepmesine yol açan altyapı eksiklikleri bu kapsamda değerlendirilir. İYUK m.13’e göre zarar görenler eylemi öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurmalı, ret veya otuz gün içinde cevap verilmemesi üzerine altmış gün içinde tam yargı davası açmalıdır (İYUK m.7, 13). İdare büyük ihtimalle rekor yağışı mücbir sebep olarak ileri sürecektir; aynı noktanın geçmişte de su aldığını gösteren haberler, şikâyet ve dilekçe kayıtları bu savunmaya karşı en değerli delillerdir. Bu yolu sel felaketi tazminat rehberimizde ve belediyenin hizmet kusuru yazımızda ayrıntılı olarak anlattık; örnek metin için tam yargı davası dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

İstanbul Valiliği selden zarar gören yurttaşlara yapılacak yardım ödemelerinin en geç 19 Ekim’de başlayacağını açıkladı; bu ödemeler tazminatın yerine geçmez. Esnaf ve KOBİ’ler bakımından geçmişte İstanbul’daki sellerin ardından KOSGEB tarafından hasar tespiti yapılan işletmelere yönelik faizsiz acil destek kredisi programları açılmıştı; bu sel için açılacak programları KOSGEB, Ticaret Bakanlığı ve Valilik duyurularından takip etmek gerekir. Bu programlarda başvuru şartı çoğunlukla resmî hasar tespitidir; bu yüzden muhtarlık, belediye veya valilik ekiplerinin hasar tespitine katılın ve tutanağın bir örneğini alın.

Sigorta Ödemezse veya Eksik Öderse

Ret veya eksik ödeme karşısında önce sigortacıdan ret gerekçesini, eksper raporunu ve hesap dökümünü yazılı olarak isteyin ve itirazınızı yazılı yapın. Sigorta Tahkim Komisyonuna başvurmak için sigortacıya başvurulmuş ve talebin kısmen veya tamamen reddedildiğinin belgelenmiş olması ya da şirketin on beş iş günü içinde yazılı cevap vermemiş olması gerekir (5684 sayılı Kanun m.30/13). Konut sigortasında tüketici sıfatıyla sigortalı olanlar 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine, bu sınırın üzerinde arabuluculuktan sonra tüketici mahkemesine gider (6502 sayılı Kanun m.68, 73/A); görev ve yetki için tüketici mahkemesi rehberimize bakabilirsiniz. İşyeri poliçelerinde ise yol arabuluculuk ve asliye ticaret mahkemesidir (TTK m.5/A). Sigorta alacağı muacceliyetten itibaren iki yılda, her hâlde rizikodan itibaren altı yılda zamanaşımına uğrar (TTK m.1420). Başvuru için Sigorta Tahkim Komisyonu başvuru dilekçesi örneğimizden, süre hesabı için sigorta tahkim süre hesaplama aracımızdan, tüketici yolu için tüketici hakem heyeti 2026 rehberimizden yararlanabilirsiniz.

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar?

Evi, apartmanı veya işyeri su basan müvekkillerimizin dosyalarında önce poliçedeki klozları, değer esasını, muafiyet ve alt limitleri okuyor; eksper raporundaki suyun kaynağına ilişkin tespitin sel klozu ile dahili su klozu ayrımına uygun olup olmadığını kontrol ediyoruz. Eksik sigorta, rayiç bedel ve muafiyet hesaplarını yeniden yapıyor, itirazı yazılı ve belgeli hazırlıyor; gerektiğinde Sigorta Tahkim Komisyonu, tüketici hakem heyeti veya ticaret mahkemesi yolunu seçiyoruz. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira indirimi ve fesih uyuşmazlıklarında, kat malikleri arasındaki ortak alan onarımlarında ve komşu kaynaklı zararlarda arabuluculuk sürecini yürütüyor; işyerleri için zayi belgesi davasını ve idareye karşı tam yargı başvurusunu süreleri kaçırmadan açıyoruz. Poliçenizi, eksper raporunu ve hasar fotoğraflarınızı 0554 648 37 15 numaralı hattımıza WhatsApp üzerinden gönderebilirsiniz. Sigorta konusundaki diğer rehberlerimiz Sigorta Hukuku Rehberi sayfamızda yer alır.

Sıkça Sorulan Sorular

Evimi sel bastı, konut sigortası öder mi?

Poliçenizde Sel veya Su Baskını Klozu varsa öder. Konut poliçeleri yangın sigortası esasına göre düzenlenir ve Yangın Sigortası Genel Şartları A.3.2’ye göre sel ve su baskını ancak ek sözleşmeyle teminata girer. Piyasadaki konut paket poliçelerinin çoğu bu klozu içerir; poliçenizin teminat tablosunu kontrol edin.

DASK sel zararını karşılar mı?

Hayır. 6305 sayılı Kanun m.2/ğ’ye göre zorunlu deprem sigortası yalnızca depremin ve deprem nedeniyle oluşan yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının binalarda doğrudan verdiği zararları kapsar.

Çatıdan veya oluktan giren su sel klozuna girer mi?

Hayır. Sel klozu yağmur derelerinin ve oluklarının taşmasından doğan zararları açıkça teminat dışında bırakır. Bu zararlar Dahili Su Klozu’nun konusudur. Buna karşılık yağış nedeniyle kanalizasyonun geri tepmesi ve yeraltı suları sel klozunun kapsamındadır.

Kiracıyım, eşyalarım zarar gördü; ev sahibinin sigortası öder mi?

Hayır. Ev sahibinin konut poliçesi binayı ve kural olarak sigorta ettirenle birlikte oturanların eşyasını kapsar; kiracının eşyası için kiracının kendi poliçesi gerekir. Kiraya verenin bakım eksikliği gibi bir kusuru varsa, kusursuzluğunu ispat edemediği ölçüde kiracının zararından sorumludur (TBK m.308).

Ev oturulamaz hâle geldi, kira ödemeye devam etmek zorunda mıyım?

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıp nedeniyle, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir (TBK m.307). Ayıp kullanımı ortadan kaldırıyor ve verilen sürede giderilmiyorsa sözleşme feshedilebilir (TBK m.306). Bu haklar ev sahibinin kusuruna bağlı değildir.

Sigorta neden zararın tamamını ödemedi?

En sık üç sebep vardır: eksik sigorta (sigorta bedeli gerçek değerden düşükse ödeme aynı oranda yapılır, TTK m.1462), poliçedeki muafiyet (Genel Şartlar A.7) ve rayiç bedel esası (eskime ve kullanma payı düşülür, B.5.1). Poliçede yeni değer esası açıkça yazıyorsa ve azami yaş aşılmamışsa yenisinin bedeli ödenir.

Evdeki altın ve nakit sigortadan karşılanır mı?

Nakit, altın, mücevher ve kıymetli taşlar Yangın Sigortası Genel Şartları A.3.3’e göre ancak poliçede ayrıca bedel gösterilerek ek sözleşmeyle teminata alınabilir. Poliçenizde ayrı bir bedel yazmıyorsa bu eşyalar karşılanmaz.

Apartmanın bodrumu ve ortak alanları su aldı, kim öder?

Kat malikleri kurulu karar vermişse bina sigortası öder ve sigorta bedeli hasar gören yerlerin onarımına harcanır (KMK m.21). Bina sigortası yoksa ortak alan onarımları kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır (KMK m.20). Acil onarımda mahkeme tespitiyle beşte dört rıza aranmaz (KMK m.19/2).

Dükkânımdaki mallar selde zayi oldu, KDV’yi düzeltmem gerekir mi?

Hayır. KDV Kanunu m.30/c, zayi olan mallara ait KDV’nin indirilemeyeceğini düzenlerken deprem ve sel felaketinde zayi olan malları bu kuralın dışında tutar. Zayiatın tutanak, fotoğraf ve envanterle belgelenmesi ve mali müşavirle birlikte kayda alınması gerekir.

Ticari defterlerim ıslandı, ne yapmalıyım?

TTK m.82/7’ye göre su baskını gibi bir afet nedeniyle zarar gören defter ve belgeler için zıyaı öğrendiğiniz tarihten itibaren otuz gün içinde işyerinizin bulunduğu yer mahkemesinden zayi belgesi isteyebilirsiniz. Dava hasımsız açılır; bu belge ileride vergi incelemesi ve ticari davalarda sizi korur.

Komşu binanın tıkalı oluğu yüzünden evim su aldı, kimden isteyebilirim?

TBK m.69’a göre bina maliki, binanın yapımındaki bozukluklardan ve bakımındaki eksikliklerden doğan zarardan kusur aranmaksızın sorumludur. Kendi sigortanız ödediyse sigortacı komşuya rücu eder; muafiyet ve poliçe dışı kalan zararınızı siz isteyebilirsiniz. Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda önce arabuluculuğa gidilir.

Sigortam yoksa zararımı kimden isteyebilirim?

Zarar tıkalı yağmur suyu kanalları, ıslah edilmeyen dere veya kanalizasyonun yağışta geri tepmesi gibi bir altyapı eksikliğinden doğduysa ilgili idareye, örneğin belediye veya İSKİ’ye İYUK m.13’e göre bir yıl içinde başvurup altmış gün içinde tam yargı davası açabilirsiniz. Bina malikinin veya komşunun bakım eksikliği varsa TBK m.69’a dayanılabilir.