Kentsel sit alanında ev yapılıp yapılamayacağı, alanın hangi aşamada olduğuna bağlıdır. Koruma bölge kurulu henüz geçiş dönemi koruma esaslarını belirlememişse her ne surette olursa olsun yeni yapı yapılamaz ve tescilsiz yapılarda esaslı onarım yapılamaz. Geçiş dönemi koruma esasları belirlenmişse yeni yapı ve esaslı onarım, sit alanındaki doku bütünlüğünü zedelemeyen ve çevresiyle birlikte etüt edilen mimari projenin kurulca uygun bulunmasıyla mümkündür. Koruma amaçlı imar planı onaylanmışsa uygulama plan hükümlerine göre yürür; belediyede koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) varsa izin ve denetim KUDEB’dedir, yoksa tescilli parsellere komşu veya cephe veren parsellerdeki projeler yine kurulda değerlendirilir. Kurallar Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 25.01.2017 tarihli ve 681 sayılı “Kentsel Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları” ilke kararında (RG 15.02.2017, 29980) ve 2863 sayılı Kanun’un 17. maddesinde yer alır. Bu yazı kentsel sitin tanımını, sit ilanının ruhsatlara etkisini, geçiş dönemi esaslarını, üç ayrı uygulama rejimini, tadilat ve esaslı onarımı, aykırı uygulamanın sonuçlarını, mülkiyet, vergi ve hak aktarımını, riskli yapı ve yenileme alanı ilişkisini, itiraz yollarını ve iki dilekçe örneğini mevzuat metinleriyle anlatır.
Kısa cevap: Önce kurul müdürlüğünden alanın kentsel sit kararını, varsa geçiş dönemi koruma esaslarını ve onaylı koruma amaçlı imar planını öğrenin. Esaslar belirlenmemişse yeni ev yapamaz, mevcut tescilsiz evi yıkıp yeniden yapamazsınız; ruhsatlı tescilsiz yapılarda yalnız tadilat ve tamirat yapılabilir, tescilli yapılarda ise kurul onaylı projeyle esaslı onarım mümkündür. Esaslar belirlenmişse projeyi sokak dokusu, gabari ve komşu yapılarla birlikte hazırlatıp kurul onayına sunarsınız; yapı kullanma izni kurul müdürlüğünün uygun görüşüyle verilir. Plan onaylıysa ve belediyede KUDEB varsa başvuru belediyeye yapılır; kontur, gabari veya fonksiyon değişikliği gerekiyorsa önce plan değişikliği onaylanmalıdır. Kurul kararına uymayan inşaat durdurulur, tamamlanmışsa iskân verilmez; izinsiz inşaî ve fizikî müdahale iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası gerektirebilir.
Taşınmazınız kentsel sit alanında mı kaldı?
Sit kararını, geçiş dönemi koruma esaslarını, planı ve yapınızın yasal durumunu birlikte inceleyelim; yeni yapı, onarım veya itiraz yolunu netleştirelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
Kentsel Sit Nedir ve Neden Ayrı Kurallara Tabidir?
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu siti, tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihî hadiselerin cereyan ettiği yerler olarak tanımlar (m.3/a-3). Kanun kentsel siti ayrıca tanımlamaz; tanım Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararındadır. 681 sayılı ilke kararına göre kentsel sitler; mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları ve bir bütün olarak o yerleşmenin ait oldukları dönemin yaşam biçimini gelecek nesillere aktarmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar, sokak ve meydanlar ve benzeri) birlikte bulundukları alanlardır.
Bu tanımın pratik sonucu şudur: Kentsel sitte korunan şey yalnız tek tek tescilli yapılar değil, onların oluşturduğu dokudur. Bu yüzden tescilsiz bir parseldeki yeni yapı da sokak silueti, kütle, gabari, malzeme ve renk bakımından denetlenir. Kanun ayrıca “sokak sağlıklaştırma proje ve uygulamaları”nı, kentsel sit alanları ve koruma alanlarında tescilli yapılar ile sokaktaki diğer yapıların özgün sokak dokusunu tanımlayan tüm öğelerle birlikte korunmasına yönelik rölöve, restitüsyon, restorasyon ve kentsel tasarım projeleri ile bunların uygulamaları olarak tanımlar (m.3/a-15). Sit alanlarını doğrudan etkileyen, sitle bütünlük gösteren veya sit sınırı dışında tutulmuş sokak, meydan ve yapı gruplarının bulunduğu alanlar ise “etkileşim-geçiş sahası”dır (m.3/a-16); sit alanının etkileşim-geçiş sahası varsa 1/25.000 ölçekli plan kararları sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilir (m.17/a).
681 sayılı ilke kararı, 2006 tarihli 720, 2007 tarihli 736 ve 2011 tarihli 774 sayılı ilke kararlarını iptal ederek kentsel sit kurallarını yeniden düzenlemiştir ve 15.02.2017 tarihli, 29980 sayılı Resmî Gazete’nin ilan bölümünde yayımlanmıştır. Arkeolojik katman içeren kentsel alanlar ise ayrı bir statüdür: Kentsel arkeolojik sitler 2025 tarihli 3705 sayılı ilke kararına tabidir ve bu alanlarda planlar onanmadan yeni yapı yapılamaz; ayrıntı 1. ve 2. derece arkeolojik sit yazımızdadır. Doğal sitler ise farklı bir bakanlığın ve yönetmeliğin konusudur (doğal sit alanına ev yapılır mı). Savaş alanları gibi önemli tarihî olayların geçtiği yerler ise 1700 sayılı ilke kararına tabi tarihi sitlerdir (tarihi sit alanında ev yapılır mı).
Sit türlerine göre temel kurallar (özet)
| Sit türü | Temel düzenleme | Yeni yapı | Zilyetlikle kazanma | Vergi muafiyeti (2863 m.21) |
|---|---|---|---|---|
| Kentsel sit | 681 sayılı ilke kararı; 2863 m.17 | Esaslar yoksa yasak; esaslar varsa kurul onaylı projeyle; plan varsa plan hükümlerine göre | 2863 m.11’e göre yalnız birinci grup tescilli yapının bulunduğu taşınmazda yasak | Tapusunda “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı bulunan tescilli taşınmazlar |
| Kentsel arkeolojik sit | 3705 sayılı ilke kararı (4390 ile değişik) | Planlar onanmadan yeni yapı yapılamaz | 2863 m.11’de sayılmamış | Tescilli taşınmazlar; diğer parsellerde kesin yapılanma yasağı bulunup bulunmadığına bakılır |
| I. derece arkeolojik sit | 658 sayılı ilke kararı | Kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmez | Yasak | Kesin yapılanma yasağı bulunan parseller muaf |
| II. derece arkeolojik sit | 658 sayılı ilke kararı | Yeni yapılaşma yok; tescilsiz yapıda basit onarım | Yasak | Kesin yapılanma yasağı bulunan parseller muaf |
| Doğal sit | Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik | Kesin korunacak hassas alanda yasak; diğer alanlarda alan bazlı koşullar | 2863 m.11’de sayılmamış | Kesin yapılanma yasağı getirilmiş parseller muaf |
Sit İlanının İlk Etkisi: Plan Uygulaması Durur, Subasman Kuralı İşler
Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur (2863 m.17/a). Yani parselin daha önce yürürlükteki imar planında konut alanı olması, sit ilanından sonra o plana göre ruhsat alınabileceği anlamına gelmez. Kanun, ilandan önce başlamış inşaatlar için ayrı bir kural koymuştur: Sit kararının ilanından önce imar mevzuatına ve onanlı imar planlarına uygun olarak alınmış yapı ruhsatı ve eklerine göre subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir; ancak ilgili idareler aynı maddenin (c) bendindeki yapılanma hakkı aktarımını resen uygulamaya da yetkilidir. Subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatları iptal edilir. Kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında bu hükümden yararlanılamaz.
Sit ilanı anında inşaatın durumuna göre sonuç
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Ruhsat ilandan önce alınmış, subasman tamamlanmış | İnşaata ruhsat ve eklerine göre devam edilebilir; idare yapılanma hakkı aktarımını resen uygulayabilir | 2863 m.17/a son paragraf |
| Ruhsat ilandan önce alınmış, subasman tamamlanmamış | Ruhsat iptal edilir; yeni başvuru geçiş dönemi esaslarına veya plana göre yapılır | m.17/a son paragraf |
| Ruhsat yok | İnşaat başlatılamaz; ruhsatsız veya sit şartlarına aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır | m.16 |
| Kesin yapılanma yasağı bulunan sit | Subasman kuralından yararlanılamaz | m.17/a son cümle |
| İskânı alınmış mevcut yapı | Yapı mevcut hâliyle kullanılır; tadilat, esaslı onarım ve yıkım 681 sayılı ilke kararına göre izne bağlıdır | 2863 m.9; 681 |
Değerlendirmemize göre subasman kuralı, idare hukukundaki kazanılmış hak tartışmasının Kanun’daki karşılığıdır: Kanun, temel ve subasman seviyesi tamamlanmış ruhsatlı yapıyı korumuş, daha geride kalan ruhsatları ise iptale bağlamıştır. Ruhsatın iptali hâlinde maliyetlerin kimde kalacağı ve tazminat konusu ayrı bir değerlendirme gerektirir; genel çerçeve imar hukukunda kazanılmış hak ve yapı ruhsatı yazılarımızdadır.
Geçiş Dönemi Koruma Esasları: Üç Ay, Üç Yıl ve Uzatma
Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir (2863 m.17/a ikinci paragraf; m.57/c). 681 sayılı ilke kararı da kentsel sitin ilanından itibaren üç ay içinde, koruma amaçlı imar planı elde edilinceye kadar izlenecek kuralları tanımlayan geçiş dönemi koruma esaslarının kentsel sitin niteliklerine bağlı olarak kurullarca belirleneceğini tekrarlar. İlke kararına göre bu aşamada koruma amaçlı imar planı kararlarını etkileyebilecek nitelik ve yoğunluktaki uygulamalara izin verilmemesi ve kentsel sitin doku özelliklerine bağlı olarak yoğunluk, kütle, konum, yükseklik, mimari özellikler, yapı malzemesi, renk ve benzeri koşulların tanımlanması esastır.
Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp kurula vermek zorundadır; zorunlu nedenlerle plan yapılamazsa kurul bu süreyi gerekçeli olarak uzatabilir ve uzatılan süre içinde geçiş dönemi koruma esasları uygulanır. 2011 öncesindeki metinde iki yıl içinde plan yapılmazsa geçiş dönemi esaslarının uygulanmasının plan yapılıncaya kadar durdurulacağı öngörülüyordu; 648 sayılı KHK ile değişen yürürlükteki metinde bu durdurma yaptırımı yer almaz. Kurul onaylı planların yargı kararıyla durdurulması veya iptali hâlinde ilgili kurul geçiş dönemi yapılanma şartlarını yeniden belirler; koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle de geçiş dönemi esasları ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar (m.17/a).
Uygulamadan bir örnek: Kütahya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 20.02.2025 tarihli ve 8313 sayılı kararı, revizyon koruma amaçlı imar planının yürütmesi Uşak İdare Mahkemesince 15.11.2024 tarihinde durdurulan Uşak Merkez Kentsel Sit Alanı için yeni geçiş dönemi koruma esaslarını belirlemiştir. Karara göre esaslar yeni plan yürürlüğe girinceye kadar üç yıl süreyle geçerlidir; tescilli olmasa dahi yöresel nitelik taşıyan ve kentsel dokuyu bütünleyen mevcut yapıların konumu, taban alanı, büyüklüğü ve gabarisi dikkate alınarak kurul izniyle yeni yapılanmaya gidilebilir; yeni yapı projeleri parselin bulunduğu ada ile karşısındaki adadaki geleneksel dokuyla uyumlu parsellerin yoğunluk, vaziyet ve yükseklik analiziyle değerlendirilir; tescilli yapıların yanında sokak dokusu, bahçe duvarı, sokak kaplaması, meydan ve çeşme gibi özgün sokak elemanları korunur; ticaret dokusundaki mevcut tek ve iki katlı yapılanma plan yapılıncaya kadar değiştirilemez; yeni yapının kotu kurulca belirlenir; altyapı çalışmaları için kurul izni alınır, ana hatlardan parsele çekilecek tali bağlantıları belediye değerlendirir. Kararda onaylı projelerin denetiminde 681 sayılı ilke kararının geçerli olduğu da belirtilmiştir. Değerlendirmemize göre kararın üç yılın sonunda plan yapılmazsa esasların uygulanmasının durdurulacağına ilişkin maddesi, Kanun’un 2011 öncesi metnindeki yaptırımı hatırlatmaktadır; yürürlükteki m.17 süre uzatımını düzenlediğinden somut dosyada bu maddenin nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Üç Ayrı Rejim: Esaslar Yok, Esaslar Var, Koruma Amaçlı İmar Planı Var
681 sayılı ilke kararının “Kentsel Sit Alanlarında Uygulama ve Denetleme” bölümü, kentsel sitleri üç aşamaya ayırır ve her aşama için tadilat ve tamirat, tescilli yapıda esaslı onarım ve tescilsiz yapıda esaslı onarım ile yeni yapılanma kurallarını ayrı ayrı düzenler. Hangi kuralın uygulanacağını bilmek için önce parselin hangi aşamadaki alanda kaldığını tespit etmek gerekir. Aşağıdaki tablo ilke kararının 1, 2 ve 3. maddelerini karşılaştırır.
681 sayılı ilke kararına göre kentsel sitte üç rejim
| İş | 1. Esaslar belirlenmemiş | 2. Esaslar belirlenmiş | 3. Koruma amaçlı imar planı var |
|---|---|---|---|
| Yeni yapı | Her ne surette olursa olsun yapılamaz | Doku bütünlüğünü zedelemeyen, çevresiyle etüt edilmiş mimari projenin kurulca uygun bulunmasıyla | Plan ve plan hükümlerine göre; KUDEB varsa KUDEB izniyle, yoksa tescilli parsele komşu ve cephe verenlerde kurul değerlendirmesiyle |
| Tescilsiz yapıda esaslı onarım | Yapılamaz | Ruhsatlı tamamlanmış yapılarda kurul onaylı projeyle | Yeni yapı ile aynı usul |
| Tescilli yapıda esaslı onarım | Rölöve, restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinin kurulca uygun bulunmasıyla | Aynı | Aynı |
| Tadilat ve tamirat: 1. grup tescilli yapı | Kurul izni; KUDEB, yoksa kurul müdürlüğü denetimi | Aynı | Aynı |
| Tadilat ve tamirat: diğer tescilli yapılar ve ruhsatlı tescilsiz yapılar | KUDEB, yoksa kurul müdürlüğü izni ve denetimi | Aynı | Aynı; tescilsiz yapılarda plan koşulları doğrultusunda |
| İfraz, tevhit ve altyapı | Yalnız zorunlu altyapı ve sınır düzenlemesi için, kurul kararı doğrultusunda | Esaslar doğrultusunda kurulca uygun bulunmasıyla | İlke kararında ayrıca düzenlenmemiş; plan hükümleri ve kurul kararlarına bakılır |
| Yapı kullanma izni | Tescilli yapıda esaslı onarımdan sonra kurulun uygulamayı uygun bulmasıyla | Tescilli yapıda aynı; tescilsiz yapıda kurul müdürlüğünün uygun görüş yazısıyla | Tescilli yapıda aynı; KUDEB varsa iskândan sonra belgeler bir ay içinde müdürlüğe, yoksa komşu ve cephe veren parselde müdürlüğün uygun görüşüyle |
Geçiş Dönemi Esasları Belirlenmemiş Kentsel Sitte Ev Yapılabilir mi?
Hayır. 681 sayılı ilke kararının 1. maddesine göre geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenmemiş alanlarda her ne surette olursa olsun yeni yapı ve tescilsiz yapılarda esaslı onarım yapılamaz; yalnız zorunlu altyapı uygulamaları ile sınır düzenlemeleri için gerekli ifraz ve tevhit gibi uygulamalar ilgili koruma bölge kurulu kararı doğrultusunda yapılabilir. Bu dönemde tescilli yapılarda tadilat ve tamirat ile kurul onaylı projeyle esaslı onarım mümkündür; mevzuata veya onaylı bir plana göre ruhsat alarak tamamlanmış tescilsiz yapılarda da ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar KUDEB’in, KUDEB yoksa kurul müdürlüğünün izni ve denetiminde yapılabilir (1.1/b).
Uygulamada en çok sorulan soru, mevcut tescilsiz eski evin yıkılıp yerine yenisinin yapılıp yapılamayacağıdır. Kısmen veya tamamen yıkma Kanun’da inşaî ve fizikî müdahale sayılır ve kurul kararına bağlıdır (2863 m.9); yıkılan yerine yapılacak bina ise yeni yapıdır. Değerlendirmemize göre esaslar belirlenmemiş alanda “yeniden yapım” da yeni yapı yasağına takılır ve bu dönemde mümkün değildir. Kurulun üç ay içinde esasları belirleme yükümlülüğü bulunduğundan malik, esasların belirlenmesini yazılı olarak talep edebilir; idarenin otuz gün içinde cevap vermemesi zımni ret sonucunu doğurur ve dava yolunu açar (2577 sayılı İYUK m.10). Bu yolun nasıl işlediği zımni ret yazımızda anlatılmıştır; talep dilekçesi için aşağıdaki ikinci örneğe bakılabilir.
Geçiş Dönemi Esasları Belirlenmiş Alanda Yeni Yapı ve Esaslı Onarım
Esaslar belirlenmiş alanlarda tevhit, ifraz ve altyapı uygulamaları esaslar doğrultusunda kurulca uygun bulunmak koşuluyla yapılabilir (681/2). Mevzuata veya onaylı bir plana göre ruhsat alarak tamamlanmış tescilsiz yapılardaki esaslı onarımlar ile yeni yapılanmalar ise sit alanındaki doku bütünlüğünü zedelemeyecek ve çevresiyle birlikte etüt edilerek hazırlanacak mimari projelerinin kurulca uygun bulunmasından sonra uygulanabilir (681/2.3). Onaylı projesine göre tamamlanan uygulamalara ilişkin KUDEB’in, KUDEB yoksa ilgili idarenin teknik raporu ve uygulama sonrası fotoğraflar kurul müdürlüğüne iletilir; yapı kullanma izin belgesi, kurul müdürlüğünün uygun görüş yazısı doğrultusunda ilgili idarelerce verilir.
Projenin kurulda kabul görmesini belirleyen ölçütler, o kentsel site özgü geçiş dönemi esaslarında yazılıdır: kat sayısı, saçak yüksekliği, taban alanı, çekme mesafeleri, cephe düzeni, malzeme ve renk. Bu nedenle mimara proje çizdirmeden önce kurul kararının tam metni ve eki esaslar alınmalıdır. Esaslarda bulunmayan konularda kurulun görüşünün alınacağı da sık rastlanan bir kayıttır. Kurul, belgeler tam olarak ibraz edildiği tarihten itibaren uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay, koruma amaçlı imar planlarını en geç altı ay içinde karara bağlar (2863 m.57). Ruhsat, kurul onaylı projeye dayanılarak imar mevzuatına göre ilgili idareden alınır (3194 m.21); değerlendirmemize göre belediye, kurul onaylı projeyi imar mevzuatı yönünden inceleyebilir, ancak kurulun koruma yönünden belirlediği koşulları tek başına değiştiremez.
Esaslar belirlenmiş kentsel sitte yeni yapı başvurusu adım adım
| Adım | Ne yapılır | Dayanak |
|---|---|---|
| 1. Belge toplama | Tapu kaydı, kentsel sit ve geçiş dönemi esasları kararları, mevcut yapının ruhsatı ve iskânı, fotoğraflar | 2863 m.17; 681/2 |
| 2. Çevre etüdü | Mevcut durum çizimi, sokak silueti, komşu ve karşı adadaki yapıların yükseklik, kütle ve cephe analizi | 681/2.3; kurul esasları |
| 3. Belediye ön incelemesi | Kurul kararında istenmişse projenin imar mevzuatına uygunluğu belediyece görülür | Örnek: Kütahya KVKBK 8313/4 |
| 4. Kurul değerlendirmesi | Proje belgeler tamamlandıktan sonra en geç üç ayda karara bağlanır; yıkım da kurul kararına bağlıdır | 681/2.3; 2863 m.9, m.57 |
| 5. Ruhsat ve uygulama | Kurul onaylı projeyle ruhsat alınır; uygulama KUDEB veya idare denetiminde yürür | 3194 m.21; 2863 m.10 |
| 6. Bitiş raporu | KUDEB veya idarenin teknik raporu ve fotoğraflar kurul müdürlüğüne iletilir | 681/2.3 |
| 7. Yapı kullanma izni | Kurul müdürlüğünün uygun görüş yazısıyla idarece verilir | 681/2.3; 3194 m.30 |
Koruma Amaçlı İmar Planı Onaylı Alanda: KUDEB Varsa, Yoksa
Koruma amaçlı imar planı onaylanmış kentsel sitte tescilsiz parsellerde esaslı onarım ve yeni yapı için kimin izin vereceği, belediyede KUDEB bulunup bulunmamasına göre değişir. KUDEB’ler büyükşehir belediyeleri, valilikler ve Bakanlıkça izin verilen belediyeler bünyesinde kurulur ve kurulca uygun görülen plan, proje ve malzeme değişiklikleri ile inşaat denetimi dahil uygulamayı denetler (2863 m.10). KUDEB bulunan yerlerde, taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parseller dışındaki esaslı onarım ve yeni yapılanmalar; gabari, kütle, malzeme, renk ve cephe, plan ve parsel tipolojisi gibi analiz örnekleriyle birlikte kurulca uygun bulunan plan ve plan hükümleri doğrultusunda KUDEB kurulmuş idarenin izin ve denetimiyle yapılır (681/3.3-a). Kontur, gabari veya fonksiyon değişikliği varsa konu plan değişikliği teklifi olarak kurula iletilir ve plan değişikliği onaylanıncaya kadar uygulama yapılmaz. Bu kuralın dayanağı Kanun’dadır: Koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında, taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parseller dışındaki inşaî ve fizikî müdahaleler plan hükümleri doğrultusunda KUDEB kurulmuş idarelerin izin ve denetimiyle yapılır (2863 m.57).
KUDEB bulunmayan yerlerde ise tescilli parsellere komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsele cephe veren tescilsiz taşınmazlardaki esaslı onarım ve yeni yapılanma projeleri, ilgili idarenin imar mevzuatına ve plana uygunluk görüşüyle kurula iletilir; kurul projeyi kentsel doku ve sokak silueti gözetilerek tescilli yapılarla cephe, kütle, konum ve gabari ilişkileri açısından değerlendirir. Uygulamadan sonra kurul müdürlüğünün uygun görüş yazısıyla yapı kullanma izin belgesi verilebilir. Diğer taşınmazlardaki uygulamalar plan hükümleri doğrultusunda ilgili idarenin izin ve denetiminde yapılır (681/3.3-b). Tescilli yapıya komşu parsellerin genel rejimi korunma alanında yapılaşma, planın kendisi ve değişikliği koruma amaçlı imar planı yazılarımızda anlatılmıştır.
Plan onaylı kentsel sitte tescilsiz parselde yeni yapı ve esaslı onarım
| Konu | KUDEB bulunan yerler | KUDEB bulunmayan yerler |
|---|---|---|
| İzin mercii | Plan ve plan hükümleri doğrultusunda KUDEB kurulmuş idare | Tescilli parsele komşu veya cephe veren parselde kurul; diğerlerinde ilgili idare |
| Kurulun bakışı | Planı ve analiz örneklerini önceden onaylamıştır | Projeyi tescilli yapılarla cephe, kütle, konum ve gabari ilişkisi yönünden inceler |
| Kontur, gabari, fonksiyon değişikliği | Plan değişikliği teklifi olarak kurula; onaya kadar uygulama yok | Plana aykırı uygulama yapılamaz (2863 m.16) |
| Analiz örneği olmayan plan | İdare revizyon veya değişiklik yapıp kurula sunar; o zamana kadar mevcut plana göre uygulama | İlke kararında ayrıca düzenlenmemiş |
| Yapı kullanma izni | İskândan sonra bilgi, belge ve fotoğraflar bir ay içinde KUDEB’ce kurul müdürlüğüne | Komşu ve cephe veren parselde kurul müdürlüğünün uygun görüşüyle |
Plan değişikliği talepleri ücrete tabidir. 7590 sayılı Kanun’la 2863’e eklenen (1) sayılı ücret tarifesine göre onaylı koruma amaçlı imar planlarında değişiklik taleplerinde kentsel sit ve kentsel arkeolojik sit için 0-5 hektar ölçeğinde 10.000 TL alınır; 5 hektarın üzerindeki her hektar için 3.000 TL eklenir ve hektardan küçük ölçülerde oranlama yapılır (Ek m.9, tarife sıra 7). Aynı kalemde arkeolojik ve tarihî sit için tutar 5.000 TL’dir. Ücretin iadesi ve altı aylık kural koruma kurulu başvuru ücreti yazımızdadır.
Tadilat, Tamirat ve Esaslı Onarım: Tescilli ve Tescilsiz Yapılar
Kentsel sitte onarımın izin mercii, yapının tescilli olup olmamasına ve tescilliyse grubuna göre belirlenir. Tescilli yapıların gruplandırılması malikin başvurusundan itibaren üç ay içinde kurulca yapılır, grup tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve gruplandırma yapılmadıkça onarım ve yapı esasları belirlenemez (2863 m.18). İlke kararının her üç rejimde de tekrarladığı kurala göre birinci grup tescilli yapılarda tadilat ve tamirat ilgili yönetmelik doğrultusunda kurul izniyle, KUDEB varsa KUDEB, yoksa kurul müdürlüğü denetiminde yapılır. Birinci grup dışındaki tescilli yapılar ile ruhsatlı tamamlanmış tescilsiz yapılarda bu işler KUDEB’in, yoksa kurul müdürlüğünün izni ve denetiminde yürür; uygulama öncesi ve sonrasına ait rapor ve belgeler KUDEB tarafından bir ay içinde kurul müdürlüğüne iletilir (681/1.1, 2.1, 3.1).
Tescilli yapılarda esaslı onarım ise her aşamada rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ile yeniden yapım (rekonstrüksiyon) projesinin kurulca uygun bulunmasına bağlıdır. Uygulamanın onaylı projeye uygun tamamlandığına dair denetleme sorumlusu mimar ile KUDEB’in, yoksa ilgili idarenin teknik raporu ve uygulama sonrası fotoğraflar kurulca değerlendirilip uygun bulunduktan sonra yapı kullanma izin belgesi verilebilir (681/1.2, 2.2, 3.2). Tescilli yapıların projelerinde restoratör mimar veya mimar bulunması zorunludur (2863 m.18). Kanun’a göre İmar Kanunu’nun 21. maddesi kapsamındaki ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar özgün biçim ve malzemeye uygun olarak KUDEB’in, KUDEB kurulmamış yerlerde kurul müdürlüğünün izni ve denetimiyle yapılır; bunların dışındaki her türlü inşaî ve fizikî müdahale kurul iznine bağlıdır (m.57). İzin süreci ve belgeler tescilli yapıda restorasyon izni, Bakanlık destekleri restorasyon yardımı yazılarımızda ayrıntılı olarak yer alır.
Kentsel sitte işin türüne göre izin mercii
| İş | İzin ve denetim | Dayanak |
|---|---|---|
| Boya, sıva, çatı aktarma gibi ruhsata tabi olmayan işler (1. grup tescilli) | Kurul izni; KUDEB veya kurul müdürlüğü denetimi | 681/1.1-a, 2.1-a, 3.1-a |
| Aynı işler (diğer tescilli ve ruhsatlı tescilsiz yapılar) | KUDEB, yoksa kurul müdürlüğü | 681/1.1-b, 2.1-b, 3.1-b ve c |
| Ruhsatsız veya kaçak tescilsiz yapıda onarım | İlke kararının onarım hükümleri “ruhsat alarak tamamlanmış” yapıları kapsar; değerlendirmemize göre bu yol kapalıdır | 681; 775 sayılı ilke kararı c bendi |
| Tescilli yapıda esaslı onarım, restorasyon, rekonstrüksiyon | Kurul onaylı proje; bitişte kurulun uygun bulması | 681/1.2, 2.2, 3.2; 2863 m.18 |
| Tescilsiz yapıda esaslı onarım | Esaslar yoksa yapılamaz; varsa kurul; plan varsa KUDEB veya idare | 681/1, 2.3, 3.3 |
| Kısmen veya tamamen yıkma | İnşaî ve fizikî müdahale; kurul kararı | 2863 m.9 |
| Kurul onaylı projede tadilat | Kurula yeniden başvuru; konut 20 TL/m², ticaret ve diğer 40 TL/m² (brüt) | Ek m.9, tarife sıra 8, 9 |
Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde veya denetiminde bulunan taşınmaz kültür varlıklarına ilişkin uygulamalar Kanun, yönetmelikler ve kurul kararları çerçevesinde Vakıflar Genel Müdürlüğünce yürütülür ve uygulama öncesi ile sonrasına ilişkin belgeler kurul müdürlüğüne iletilir. İlke kararı, “ilgili Yönetmelik” ifadesiyle KUDEB’lerin kuruluş ve çalışma yönetmeliğini ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının Yapı Esasları ve Denetimine Dair Yönetmeliği kastettiğini açıkça belirtir.
Aykırı Uygulamalar: Durdurma, İskân Yasağı ve Ceza
681 sayılı ilke kararı aykırılıkları iki gruba ayırır. Koruma amaçlı imar planı hükümlerine, geçiş dönemi koruma esaslarına veya kurul kararlarına aykırı uygulama tespit edilirse KUDEB, yoksa ilgili idare imar mevzuatına göre gerekli işlemleri yapar, uygulamayı durdurur ve konuyu belgeleriyle kurul müdürlüğüne iletir. Kurul kararı ile onaylı projeye aykırı uygulama tespit edilirse aynı işlemlerin yanında konu teknik rapor ve fotoğraflarla kurulda değerlendirilir; inşaat tamamlanmamışsa kurul kararı alınmadan devam edilemez, tamamlanmışsa yapı kullanma izin belgesi verilemez.
Kanun düzeyinde ise ruhsatsız inşaat ile koruma amaçlı imar planına veya sit şartlarına aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (2863 m.16); bu, yapı tatil tutanağı, yıkım ve imar para cezası anlamına gelir. Ceza boyutunda tebliğ veya ilan edilmiş sit alanında izin almaksızın inşaî ve fizikî müdahale yapan veya yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır; ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı izinsiz veya izne aykırı yapanlara altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası verilir (m.65). Onaylı plan ve proje dışı uygulama yapan veya yapılmasına yol açan sorumluların kurullara ilişkin plan, proje ve uygulama sorumluluğu yapması beş yıl süreyle yasaklanır (m.18). Yıkım ve para cezasına karşı yollar ile imar barışı ilişkisi sit alanında kaçak yapı, imar kirliliği suçu TCK 184, yıkım kararına dava yıkım kararı iptal davası yazılarımızda anlatılmıştır.
Kentsel sitte aykırı uygulamanın sonuçları
| Aykırılık | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| İzinsiz yeni yapı, yıkım veya esaslı onarım | 2-5 yıl hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası; imar mevzuatına göre yıkım ve para cezası | 2863 m.65/1, m.16 |
| Kanuna aykırı yıkma veya imar izni veren görevli | 2-5 yıl hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası | m.65/2 |
| İzinsiz veya izne aykırı basit tadilat ve tamirat | 6 ay-3 yıl hapis veya adli para cezası | m.65/4 |
| Onaylı plan ve proje dışı uygulama yapan sorumlu | 5 yıl plan, proje ve uygulama sorumluluğu yasağı | m.18 |
| Kurul onaylı projeye aykırı inşaat | Kurul kararı olmadan devam edilemez; tamamlanmışsa iskân verilmez | 681 aykırı uygulamalar |
| Plana, esaslara veya kurul kararına aykırı uygulama | Uygulama durdurulur; belgeler kurul müdürlüğüne | 681 aykırı uygulamalar |
Kentsel Sitte Satış, Zilyetlik, İfraz, Vergi ve Hak Aktarımı
Kentsel sit ilanı mülkiyeti ortadan kaldırmaz; malikler mülkiyet hakkının tabii icabı olan ve Kanun’a aykırı olmayan bütün yetkilerini kullanabilir, taşınmazı satabilir, bağışlayabilir ve miras bırakabilir (2863 m.11). Zilyetlik yoluyla kazanma yasağı ise yalnız kurullarca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar için öngörülmüştür; kentsel sitteki diğer taşınmazlar bakımından Kanun’da özel bir yasak yoktur. Geçiş dönemi aşamasında ifraz ve tevhit kurul kararına bağlıdır; tarifeye göre korunan alanlarda tevhit, ifraz ve yoldan ihdas taleplerinde gerçek kişilerden 1.750 TL, tüzel kişilerden 3.500 TL alınır (Ek m.9, tarife sıra 11). İmar mevzuatındaki genel kurallar için ifraz ve tevhit yazımıza bakılabilir.
Vergi muafiyeti bakımından Kanun’un ayrımı önemlidir. Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik veya doğal sit olmaları nedeniyle kesin yapılanma yasağı getirilmiş parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır; büyükşehir belediyesi sınırlarında basit usul dışında ticari faaliyette kullanılanlar için emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisi bu muafiyetin dışındadır (m.21). Değerlendirmemize göre kentsel sit sınırında kalmakla birlikte tescilli olmayan bir parsel, salt kentsel sit statüsü nedeniyle bu muafiyetten yararlanamaz. Kurul kararına uygun olarak tescilli yapılarda yapılan onarım ve inşaat işleri belediye vergi, harç ve harcamalara katılma paylarından müstesnadır ve tescilli taşınmaz kültür varlıklarında 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uygulanmaz; bu iki istisna da metne göre tescilli yapılar içindir. Ayrıntılar tescilli taşınmaz vergi muafiyeti yazımızdadır.
Hazine trampası kentsel sitte genellikle mümkün değildir. Kanun, sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen parsellerin Hazine taşınmazlarıyla değiştirilebileceğini öngörür (m.15/f); ancak uygulama yönetmeliği trampayı I. ve II. derece arkeolojik sit ile I. derece doğal sit olarak tescil edilen yerlerle sınırlamıştır ve kentsel sit bu sayımda yoktur (Trampa Yönetmeliği m.4/1). Bunun yerine koruma amaçlı imar planıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarındaki özel mülkiyetteki taşınmazlar, malikin başvurusu üzerine belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir (m.17/b); yapılanma hakları kısıtlanan tescilli taşınmazlar ile plan nedeniyle yapılanma hakkı kısıtlanan taşınmazlar için de belediyeler ve valilikler, rayiç değer denkleştirmesiyle yapılanma hakkı aktarımı yapmaya yetkilidir (m.17/c). Aktarımın işleyişi imar hakkı aktarımı, Hazine trampası sit alanında Hazine trampası yazılarımızda anlatılmıştır.
Kamulaştırma bakımından korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanları Bakanlık programlarına uygun olarak kamulaştırılır; kamu kurumları, belediyeler ve il özel idareleri tescilli taşınmaz kültür varlıklarını kurulun belirlediği fonksiyonda kullanılmak kaydıyla kamulaştırabilir; korunma alanları imar planında yola, otoparka veya yeşil sahaya rastlıyorsa bunların belediyelerce kamulaştırılması esastır ve bedel takdirinde eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz (m.15/a, c, d). Planda kamusal alana ayrılıp yıllarca kamulaştırılmayan parseller için fiilî ve hukuki el atma ile kamulaştırma hukuku rehberi yol gösterir.
Riskli Yapı, Yenileme Alanı ve Altyapı Çalışmaları
Kentsel sitteki eski yapılar sıkça 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına girer. Bu Kanun, 2863 ve 5366 sayılı Kanunlar kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşünün alınacağını öngörür (6306 m.9/3). Değerlendirmemize göre bu hüküm riskli yapı tespitinin kentsel sit kurallarını devre dışı bırakmadığını gösterir: Riskli yapı kararı yıkıma imkân verse bile yerine yapılacak bina, geçiş dönemi esasları veya plan ile kurul ya da KUDEB onayına tabidir. Riskli yapı süreci için kentsel dönüşüm rehberi yazımıza bakılabilir.
Kentsel sitin bir bölümü 5366 sayılı Kanun uyarınca yenileme alanı ilan edilmişse, yenileme projelerini onaylamak üzere bu Kanun uyarınca oluşturulan koruma bölge kurulları da 2863’ün 57. maddesindeki işleri yapmakla görevli ve yetkilidir (2863 m.57). Yenileme alanındaki anlaşma ve kamulaştırma süreci 5366 yenileme alanı yazımızda yer alır. Altyapı bakımından ise esaslar belirlenmemiş alanda zorunlu altyapı uygulamaları kurul kararıyla, esaslar belirlenmiş alanda esaslar doğrultusunda kurulca uygun bulunarak yapılır (681/1, 2). Su, kanalizasyon, doğalgaz, elektrik ve benzeri hatlar için kurul izni alınması ve ana hattan parsele çekilecek tali bağlantıların belediyece değerlendirilmesi, geçiş dönemi esaslarında sık görülen bir düzenlemedir.
Kurul Kararına İtiraz ve Dava
Proje reddi, geçiş dönemi esasları, sit sınırı veya tescil kararı gibi koruma bölge kurulu kararlarına karşı iki yol vardır. Birincisi Koruma Yüksek Kuruluna itirazdır; itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir, gerekli görülürse Yüksek Kurul gündemine alınır ve en geç üç ay içinde karara bağlanır (2863 m.61). Kurullar Yönetmeliğine göre itiraz kararın tebliğ veya ilanından itibaren altmış gün içinde yapılır ve 2026 tarifesine göre itiraz başvuru belgesi için gerçek kişilerden 12.500 TL, tüzel kişilerden 25.000 TL alınır (Ek m.9, tarife sıra 3). İkincisi, tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açmaktır (2577 sayılı İYUK m.7). İki yolun birlikte nasıl yürütüleceği ve sürelerin hesabı koruma kurulu kararına itiraz yazımızda anlatılmıştır.
Tek bir yapının tescil kaydının kaldırılması veya korunma alanında değişiklik talebi için gerçek kişilerden 10.000 TL, tüzel kişilerden 20.000 TL; sit sınırında değişiklik talebi için 12.500 TL ve 25.000 TL ücret alınır (tarife sıra 1, 2). Tescilin kaldırılması süreci tescil kaydının kaldırılması, sit alanındaki genel yapılaşma rejimi sit alanında yapılaşma yazılarımızda yer alır.
Kentsel sitle ilgili başlıca 2026 kurul ücretleri
| Hizmet | Gerçek kişi | Tüzel kişi | Tarife sırası |
|---|---|---|---|
| Koruma amaçlı imar planı değişikliği (kentsel sit, 0-5 ha; 5 ha üstü her ha için +3.000 TL) | 10.000 TL | 10.000 TL | 7 |
| Restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde tadilat (m² brüt) | Konut 20 TL; ticaret ve diğer 40 TL | Aynı | 8 |
| Onaylı yeni yapı mimari projesinde tadilat (m² brüt) | Konut 20 TL; ticaret ve diğer 40 TL | Aynı | 9 |
| Tevhit, ifraz, yoldan ihdas | 1.750 TL | 3.500 TL | 11 |
| Cins değişikliği görüşü (parsel başına) | 2.500 TL | 5.000 TL | 10 |
| Otopark izni (m² brüt) | 25 TL | 25 TL | 13 |
| Tek yapı tescil kaydının kaldırılması veya korunma alanı değişikliği | 10.000 TL | 20.000 TL | 2 |
| Sit tescil kaydı, derece veya sınır değişikliği | 12.500 TL | 25.000 TL | 1 |
| Yüksek Kurul itirazı başvuru belgesi | 12.500 TL | 25.000 TL | 3 |
Tarifenin dipnotuna göre kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili görüş talepleri ve kendi bünyelerinde hazırlanan plan, proje ve yapım işleri için ücret alınmaz. Hesaplamamıza göre tarifede, kurulca ilk kez onaylanacak yeni yapı mimari projesi için ayrı bir kalem bulunmamaktadır; tarife sıra 8 ve 9 onaylı projelerdeki tadilat taleplerine ilişkindir. Başvuru öncesinde güncel uygulama kurul müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Kentsel Sitteki Parsel İçin Kontrol Listesi
Kontrol listesi (önerimiz):
1. Tapunun beyanlar hanesinde sit şerhi ve varsa tescil ile grup kaydı olup olmadığını kontrol edin.
2. Kurul müdürlüğünden kentsel sit kararını, sit sınırı haritasını ve geçiş dönemi koruma esaslarının tam metnini isteyin; plan varsa plan notlarını belediyeden alın.
3. Parselin tescilli bir parsele komşu olup olmadığını, yol aşırı da olsa tescilli yapıya cephe verip vermediğini belirleyin.
4. Mevcut yapının ruhsat ve iskânını bulun; ruhsatsız yapıda onarım ve yeniden yapım yolu farklıdır.
5. Belediyede KUDEB bulunup bulunmadığını öğrenin; başvuru mercii buna göre değişir.
6. Projeyi sokak silueti, komşu yapıların yükseklik ve kütle analiziyle birlikte hazırlatın; kot ve malzemeyi esaslara göre seçin.
7. Kurul kararını almadan yıkım, hafriyat veya temel kazısına başlamayın; kararı tebliğ aldığınızda itiraz ve dava sürelerini not edin.
Kentsel Sitte Eski Evin Yıkılıp Yeniden Yapılması İçin Proje Onayı Başvurusu Örneği
Aşağıdaki örnek, geçiş dönemi koruma esasları belirlenmiş ve koruma amaçlı imar planı henüz bulunmayan bir kentsel sitte, ruhsatlı ve tescilsiz eski bir konutun yıkılarak yerine yenisinin yapılması için kurula yapılacak başvuruya göre hazırlanmıştır. Köşeli parantezli yerler dosyaya göre doldurulmalıdır.
KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI
………… KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU MÜDÜRLÜĞÜNE
BAŞVURAN: [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [……], Adres: [……], Telefon: [……]
VEKİLİ: Av. [……]
TAŞINMAZ: [İl, ilçe, mahalle], [……] ada, [……] parsel; [……] Kentsel Sit Alanı
KONU: Parseldeki ruhsatlı tescilsiz konutun yıkılmasına ve ekli yeni yapı mimari projesinin uygun bulunmasına karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Taşınmazın kentsel sit içindeki durumu ve uygulanacak kurallar (2863 sayılı Kanun m.17/a ve 681 sayılı ilke kararı 2. madde)
Taşınmaz, Kurulunuzun [tarih ve sayı] sayılı kararıyla sınırları belirlenen [……] Kentsel Sit Alanı içinde yer almaktadır. Alan için Kurulunuzun [tarih ve sayı] sayılı kararıyla geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenmiş olup henüz onaylı bir koruma amaçlı imar planı bulunmamaktadır. Bu nedenle başvurumuzun 681 sayılı ilke kararının geçiş dönemi koruma esasları belirlenmiş alanlara ilişkin 2. maddesi ve anılan esaslar çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Parsel tescilli değildir, tescilli bir parsele komşu değildir ve tescilli bir yapıya cephe vermemektedir.
2. Mevcut yapının yasal durumu ve yıkım talebi (2863 sayılı Kanun m.9)
Parseldeki iki katlı yığma konut [tarih ve sayı] sayılı yapı ruhsatı ile yapılmış, [tarih] tarihinde yapı kullanma izin belgesi almıştır. Yapı, ekli fotoğraf ve teknik rapordan anlaşılacağı üzere taşıyıcı duvarlarında ileri derecede çatlaklar bulunan, çatısı çökmeye başlamış ve onarımla güvenli hâle getirilmesi ekonomik olmayan bir durumdadır. Yapının özgün mimari öğesi bulunmadığı, cephe düzeninin sonradan yapılan eklerle değiştiği rapor ve fotoğraflarda gösterilmiştir. Kısmen veya tamamen yıkma inşaî ve fizikî müdahale sayıldığından yıkım için Kurulunuzdan izin talep ediyoruz. Yıkım sırasında komşu parsellerdeki yapılara ve sokak kaplamasına zarar verilmemesi için alınacak önlemler teknik raporda ayrıca açıklanmıştır.
3. Yeni yapı projesinin doku bütünlüğüne uygunluğu (681 sayılı ilke kararı 2.3. madde)
Ekli mimari proje, parselin bulunduğu sokakta ve karşısındaki adada yer alan geleneksel yapıların kat adedi, saçak yüksekliği, taban alanı, cephe genişliği ve çatı biçimi incelenerek hazırlanmıştır. Yeni yapı, eski yapının oturum yerinde, iki kat ve [……] metre saçak yüksekliğiyle tasarlanmış; kırma çatı, ahşap doğrama ve sıvalı cephe kullanılmıştır. Sokak silueti analizi, yeni yapının komşu yapılardan daha yüksek olmadığını ve sokağın sürekliliğini bozmadığını göstermektedir. Proje bu yönüyle sit alanındaki doku bütünlüğünü zedelememekte ve çevresiyle birlikte etüt edilerek hazırlanmış bulunmaktadır.
4. Geçiş dönemi koruma esaslarına uygunluk (Kurulunuzun [tarih ve sayı] sayılı kararı ekindeki esasların [……] maddeleri)
Esaslarda yeni yapılar için öngörülen azami kat adedi, yükseklik, taban alanı ve malzeme koşullarına uyulmuştur. Yapı kotu, yol kotu ve komşu parsellerdeki yapılanmalar dikkate alınarak belirlenmiş ve vaziyet planında gösterilmiştir. Proje, belediyece imar mevzuatı yönünden incelenmiş olup [tarih ve sayı] sayılı yazıyla uygun görüş verilmiştir.
5. Uygulamanın denetimi ve yapı kullanma izni (681 sayılı ilke kararı 2.3. madde)
Proje uygun bulunduğu takdirde yapı ruhsatı belediyeden alınacak ve uygulama onaylı projeye uygun olarak yürütülecektir. İş bitiminde belediyenin teknik raporu ve uygulama sonrası fotoğraflar Müdürlüğünüze iletilecek, yapı kullanma izin belgesi Müdürlüğünüzün uygun görüşü doğrultusunda alınacaktır.
EKLER: 1. Tapu kaydı 2. Mevcut yapının ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi 3. Mevcut durum fotoğrafları ve teknik rapor 4. Sokak silueti ve çevre analizi 5. Mimari proje ve vaziyet planı 6. Belediye uygunluk yazısı 7. Vekâletname
SONUÇ VE İSTEM: Parseldeki mevcut yapının yıkılmasına ve ekli yeni yapı mimari projesinin 681 sayılı ilke kararı ile alan için belirlenen geçiş dönemi koruma esasları doğrultusunda uygun bulunmasına karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.
[Tarih]
Başvuran Vekili
Av. [……]
Geçiş Dönemi Koruma Esaslarının Belirlenmesi Talebi (Kısa Örnek)
KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI
………… KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU MÜDÜRLÜĞÜNE
BAŞVURAN: [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [……], Adres: [……]
TAŞINMAZ: [İl, ilçe, mahalle], [……] ada, [……] parsel; [……] Kentsel Sit Alanı
KONU: Kentsel sit alanı için geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarının belirlenmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Esasların üç ay içinde belirlenmesi gerektiği (2863 sayılı Kanun m.17/a ve m.57/c)
Taşınmazımızın bulunduğu alan Kurulunuzun [tarih ve sayı] sayılı kararıyla kentsel sit olarak ilan edilmiştir. Kanun, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar uygulanacak geçiş dönemi koruma esaslarının ve kullanma şartlarının Kurulca üç ay içinde belirlenmesini öngörmektedir. İlan tarihinin üzerinden [……] ay geçmesine rağmen alan için esaslar belirlenmemiştir.
2. Esasların bulunmamasının taşınmaz üzerindeki etkisi (2863 sayılı Kanun m.11 ve 681 sayılı ilke kararı 1. madde)
Esaslar belirlenmemiş alanlarda yeni yapı ve tescilsiz yapılarda esaslı onarım yapılamamaktadır. Bu durum, ruhsatlı ve tescilsiz konutumuzun yapısal sorunlarının giderilmesini ve parselin kullanılmasını süresiz olarak engellemektedir. Kanun, maliklerin mülkiyet hakkının tabii icabı olan ve Kanun’a aykırı olmayan yetkilerini kullanabileceğini kabul etmektedir; esasların belirlenmemesi bu yetkilerin kullanılmasını fiilen ortadan kaldırmaktadır.
3. Başvurunun cevaplanması (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.10)
Talebimizin yasal süresi içinde sonuçlandırılmasını ve tarafımıza yazılı olarak bildirilmesini rica ederiz. Otuz gün içinde cevap verilmemesi hâlinde talebimizin reddedilmiş sayılacağını ve yargı yoluna başvurma hakkımızın saklı olduğunu belirtiriz.
SONUÇ VE İSTEM: Alan için geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarının belirlenmesine ve sonucun tarafıma bildirilmesine karar verilmesini saygıyla arz ederim.
[Tarih]
Başvuran
[İmza]
Sık Yapılan Hatalar
1. Eski imar planına güvenmek. Sit ilanı her ölçekteki plan uygulamasını durdurur; eski planda konut alanı olmak ruhsat hakkı doğurmaz.
2. Esaslar gelmeden yıkıma başlamak. Yıkım inşaî ve fizikî müdahaledir; esaslar yokken yeniden yapım da yapılamaz.
3. Komşu tescilli yapıyı hesaba katmamak. Plan onaylı ama KUDEB’siz yerde tescilli parsele komşu veya cephe veren parseldeki proje kurula gider.
4. Belediyedeki onayı yeterli sanmak. Kurul onaylı projeye aykırı inşaata devam edilemez, tamamlanmışsa iskân verilmez.
5. Kat veya gabari artışını proje içinde çözmeye çalışmak. Kontur, gabari veya fonksiyon değişikliği plan değişikliği gerektirir.
6. Tescilsiz parsel için vergi muafiyeti beklemek. Muafiyet tescilli taşınmazlar ve kesin yapılanma yasağı bulunan arkeolojik ve doğal sit parselleri içindir.
7. Kararın tebliğ tarihini kaydetmemek. Yüksek Kurul itirazı ve iptal davası için süre altmış gündür.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel sit alanında ev yapılır mı?
Geçiş dönemi koruma esasları belirlenmemişse yeni yapı yapılamaz. Esaslar belirlenmişse doku bütünlüğünü zedelemeyen mimari projenin kurulca uygun bulunmasıyla, koruma amaçlı imar planı varsa plan hükümlerine göre yapılabilir (681 sayılı ilke kararı 1, 2.3, 3.3).
Kentsel sit ile kentsel arkeolojik sit arasındaki fark nedir?
Kentsel sit 681 sayılı ilke kararına tabidir ve esaslar belirlenince kurul onaylı projeyle yeni yapı mümkündür. Kentsel arkeolojik sit 3705 sayılı ilke kararına tabidir; planlar onanmadan yeni yapı yapılamaz ve zemine her müdahale müze denetimindedir.
Geçiş dönemi koruma esasları nedir, ne zaman belirlenir?
Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar uygulanacak yoğunluk, kütle, yükseklik, malzeme ve renk gibi kurallardır; sit ilanından itibaren üç ay içinde koruma bölge kurulunca belirlenir (2863 m.17/a, m.57/c).
Kentsel sitte eski evimi yıkıp yeniden yapabilir miyim?
Esaslar belirlenmemiş alanda hayır. Esaslar belirlenmişse yıkım ve yeni yapı projesi için kurul kararı gerekir; yıkım inşaî ve fizikî müdahale sayılır (2863 m.9; 681/2.3). Plan varsa plan hükümleri ve KUDEB durumu belirleyicidir.
Kentsel sitte boya, sıva veya çatı tamiri için kime başvurulur?
Birinci grup tescilli yapıda kurul izni ve KUDEB ya da kurul müdürlüğü denetimi gerekir. Diğer tescilli yapılarda ve ruhsatlı tescilsiz yapılarda KUDEB’e, KUDEB yoksa kurul müdürlüğüne başvurulur (681/1.1, 2.1, 3.1).
Belediyede KUDEB yoksa ne olur?
Ruhsata tabi olmayan tadilatlar kurul müdürlüğünün izin ve denetiminde yapılır. Plan onaylı alanlarda tescilli parsele komşu veya cephe veren parsellerdeki yeni yapı ve esaslı onarım projeleri kurulda değerlendirilir (681/3.3-b).
Tescilli yapının yanındaki parsele bina nasıl yapılır?
Plan onaylı ve KUDEB’siz yerde projeyi belediyenin imar ve plan uygunluk görüşüyle kurul inceler; tescilli yapıyla cephe, kütle, konum ve gabari ilişkisine bakılır. Yol aşırı cephe veren parsel de bu kapsamdadır; esaslar aşamasında ise her yeni yapı projesi zaten kurulda değerlendirilir (681/2.3, 3.3-b).
Sit ilanından önce ruhsat aldım, inşaatım ne olacak?
İlandan önce imar mevzuatına uygun ruhsat alınmış ve subasman seviyesi tamamlanmışsa inşaata devam edilebilir; subasman tamamlanmamışsa ruhsat iptal edilir (2863 m.17/a). Kesin yapılanma yasağı bulunan sitlerde bu kuraldan yararlanılamaz.
Kentsel sitteki evim için emlak vergisi ödeyecek miyim?
Tapusunda “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı olan tescilli taşınmazlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır; büyükşehirde ticari kullanılanlar için istisnalar vardır. Değerlendirmemize göre tescilsiz parsel yalnız kentsel sit nedeniyle muaf olmaz (2863 m.21).
Kentsel sitteki parsel Hazine ile trampa edilebilir mi?
Trampa Yönetmeliği trampayı I. ve II. derece arkeolojik sit ile I. derece doğal sitle sınırlamıştır; kentsel sit sayılmamıştır. Planla kesin yapılanma yasağı getirilirse belediye taşınmazıyla takas veya yapılanma hakkı aktarımı gündeme gelebilir (2863 m.17/b, c).
Koruma amaçlı imar planı değişikliği ücreti ne kadar?
2026 tarifesine göre kentsel sit ve kentsel arkeolojik sitte 0-5 hektar için 10.000 TL’dir; 5 hektarın üzerindeki her hektar için 3.000 TL eklenir (2863 Ek m.9, tarife sıra 7).
Kentsel sitte riskli yapı kararı verilirse ne olur?
6306 sayılı Kanun’a göre 2863 kapsamındaki alanlarda uygulamada sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır (m.9/3). Değerlendirmemize göre yerine yapılacak bina yine kentsel sit kurallarına ve kurul ya da KUDEB onayına tabidir.
Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar
Kentsel sit dosyalarında hak kaybı çoğunlukla alanın hangi rejimde olduğunun yanlış tespitinden, projenin esaslar görülmeden çizilmesinden ve kurul kararlarının sürelerinin kaçırılmasından doğar. Hukukçular Evi; sit kararı, geçiş dönemi esasları ve plan durumunun incelenmesi, yıkım ve yeni yapı proje başvuruları, KUDEB ve kurul müdürlüğü izinleri, esasların belirlenmesi talebi, Yüksek Kurul itirazı ve iptal davası, ruhsat iptali ve iskân uyuşmazlıkları, plan değişikliği ve hak aktarımı, vergi muafiyeti ile izinsiz müdahale soruşturmalarında destek verir. Kültür varlıklarına ilişkin diğer konular için Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi, imar uyuşmazlıkları için İmar Hukuku Rehberi, idari dava süreçleri için İdare Hukuku Rehberi sayfalarımıza, mevzuattaki son değişiklikler için hukuk gündemi sayfamıza bakabilirsiniz. Randevu ve ön değerlendirme için: 0554 648 37 15.
Kentsel sitteki parseliniz için yol haritası çizelim
Yeni yapı, yıkım ve yeniden yapım, onarım izni, plan değişikliği ve itiraz seçeneklerini 681 sayılı ilke kararı ve 2863 sayılı Kanun ışığında birlikte değerlendirelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
📚 İlgili Rehberler
- 🗂️ Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku RehberiKentsel sitte yeni yapı, onarım, KUDEB, iskân, vergi ve itiraz
- Sit Alanında Yapılaşma (2863)
- Koruma Amaçlı İmar Planı ve Yenileme Alanları
- Korunma Alanında Yapılaşma ve Tescilli Yapıya Komşu Parsel
- Tescilli Yapıda Restorasyon İzni (2026)
- Sit Alanında Kaçak Yapı ve İzinsiz Müdahale (2026)
- 1. ve 2. Derece Arkeolojik Sit Alanı (2026)
- Doğal Sit Alanına Ev Yapılır mı? (2026)
- Koruma Kurulu Kararına İtiraz Dilekçesi
Bu içerik İmar ve Şehircilik Hukuku alanındadır.
Kültür Varlıkları ve Sit Alanı Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Mevzuat ve kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.3/a-3, 15 ve 16, m.9, 10, 11, 15, 16, 17, 18, 21, 57, 61, 65, Ek m.9 ve ekli (1) sayılı ücret tarifesi sıra 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11, 13; Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 25.01.2017 tarihli ve 681 sayılı “Kentsel Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları” ilke kararı (RG 15.02.2017, 29980, ilan bölümü); 775 sayılı ilke kararı (RG 25.01.2011, 27826); 3705 sayılı ilke kararı (RG 10.07.2025, 32952) ve 4390 sayılı ilke kararı (RG 16.10.2026, 33402); 658 sayılı ilke kararı; Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik m.4; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.9/3; 3194 sayılı İmar Kanunu m.21, 30; 2577 sayılı İYUK m.7, 10; Kütahya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 20.02.2025 tarihli ve 8313 sayılı kararı (Bakanlık koruma kurulları internet sitesinde yayımlanan metin). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.
