Komşum Uyuşturucu Satıyor: Apartman ve Kiracı Bakımından Yol Haritası

Aynı apartmanda yaşadığınız kişinin uyuşturucu sattığını düşünüyorsanız, elinizde birbirinden farklı üç yol vardır: ceza hukuku yolu (ihbar), kira hukuku yolu (tahliye) ve kat mülkiyeti yolu (KMK m.25).

Bu üç yol farklı mercilere, farklı sürelere ve farklı ispat ölçütlerine tabidir. Hangisinin işleyeceği, komşunun malik mi kiracı mı olduğuna ve elinizdeki verinin niteliğine bağlıdır.

Bu rehberde her bir yolun nasıl işlediğini, hangi durumda hangisinin uygun olduğunu ve panikle atılan hangi adımların kişiyi kendi başına sorumlu hâle getirdiğini ele alıyoruz.

Kiraya veren konumundaysanız kendi cezai sorumluluğunuz ayrı bir konudur; bunu Kiracım Evde Uyuşturucu Kullanıyor: Ev Sahibi Sorumlu Olur mu? (TCK 190) rehberimizde ele aldık.

Üç Yol, Üç Farklı Merci

Tablodaki ikinci satır çok önemlidir: tahliye davasını yalnızca kiraya veren açabilir. Komşu olmanız, rahatsız olsanız dahi bir kiracının tahliyesini talep etme hakkı vermez. Bu durumda izlenecek yol malik üzerinden veya kat mülkiyeti hükümleridir.

Yol 1: İhbar

CMK m.158’e göre suça ilişkin ihbar veya şikâyet Cumhuriyet Başsavcılığına veya kolluk makamlarına yapılabilir. Valilik veya kaymakamlığa ya da mahkemeye yapılan ihbar da ilgili Başsavcılığa gönderilir. İhbar yazılı veya tutanağa geçirilmek üzere sözlü olarak yapılabilir.

Uyuşturucu suçları şikâyete bağlı değildir; resen soruşturulur. Bu nedenle ihbar edenin taraf sıfatı bulunmaz, dosyayı takip hakkı sınırlıdır.

Neyin bildirileceği önemlidir. CMK m.158’e 2017 yılında eklenen fıkraya göre, ihbar ve şikâyet konusu fiilin suç oluşturmadığının araştırma yapılmasını gerektirmeksizin açıkça anlaşılması veya ihbarın soyut ve genel nitelikte olması durumunda soruşturma yapılmasına yer olmadığına karar verilir.

Yani "şüpheleniyorum" demek yeterli değildir. Bildirimde somut ve doğrulanabilir unsurlar bulunmalıdır: tarih, saat, tekrar eden trafik, gözlemlenen olay. İsimsiz ihbarın hukuki değeri ve sınırları için İsimsiz İhbar Soruşturma Başlatır mı? (CMK m.158/6) rehberimize bakabilirsiniz.

Yol 2: Kiracıysa — Kira Hukuku

Komşunuz kiracıysa ve siz kiraya veren değilseniz, doğrudan tahliye talep edemezsiniz. Ancak kiraya vereni harekete geçirebilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu, kiracıya kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümü yükler. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya verenin fesih hakkı doğar.

Süreç ve şartlar için Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygı Yükümü ve Kiracı Evi Amacı Dışında Kullanıyor / Komşuları Rahatsız Ediyor rehberlerimize bakabilirsiniz. Ağır hâllerde derhâl fesih ihtimali için Katlanılamaz Bir Durum Oluştu: Sözleşmeyi Hemen Feshedebilir miyim? rehberimiz yol gösterir.

Sözleşmede yer almayan kişilerin taşınmazda bulunması ayrı bir aykırılık başlığıdır; bunu Kiracı Eve Sözleşmede Olmayan Kişileri Aldı rehberimizde ele aldık.

Pratik adım: Gözlemlerinizi yazılı olarak yöneticiye ve mümkünse kiraya verene bildirin. Bu bildirim hem kiraya verenin harekete geçmesini sağlar hem de ileride kat mülkiyeti yoluna başvurulursa süreklilik ve bildirim geçmişi olarak dosyaya girer.

Kira Yolunun Kanuni Dayanağı: TBK m.316

Yukarıdaki bölümde kiracı bakımından izlenebilecek yola değinildi. Bu yolun dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 316 ncı maddesidir ve madde, konumuz bakımından iki ayrı seçenek sunar.

Yükümlülük. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

TBK m.316 — Aykırılığın Sonuçları

Üçüncü satır, bu konudaki en kritik hükümdür ve pratikte çoğu zaman atlanır. Kural, otuz günlük süre verilerek ihtar çekilmesidir; ancak çekilmezlik hâlinde bu zorunluluk ortadan kalkar. Yargıtay kararlarında da, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı ve davranışın çekilmez hâl aldığı durumlarda kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğunun bulunmadığı belirtilmektedir. Uyuşturucu satışı iddiasının bulunduğu bir taşınmazda otuz gün süre vererek "aykırılığın giderilmesini" istemek çoğu zaman anlamsız kalacağından, bu istisnanın gündeme gelip gelmeyeceği baştan değerlendirilmelidir.

Aynı maddenin ikinci satırı da gözden kaçmamalıdır. Otuz günlük ihtar zorunluluğu yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında öngörülmüştür. Diğer kira ilişkilerinde — örneğin çatılı işyeri niteliğinde olmayan bir yerin veya arsa, depo, garaj gibi taşınmazların kirasında — kiraya veren önceden ihtara gerek olmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu nedenle taşınmazın niteliği, izlenecek usulü doğrudan belirler ve kira sözleşmesindeki tanım ile fiilî kullanım birlikte değerlendirilmelidir.

İhtar mı, doğrudan fesih mi? Tercihin riski

Kiraya veren bakımından iki yol arasındaki seçim, hız ile güvenlik arasında bir dengedir ve her ikisinin de kendi riski vardır.

Doğrudan feshin riski şudur: çekilmezlik hâlinin gerçekleşmediği sonucuna varılırsa, ihtar şartı yerine getirilmediği için tahliye istemi bu nedenle reddedilebilir. İhtar çekmenin riski ise gecikmedir: otuz günlük süre boyunca durum devam eder ve bu süre içinde komşular bakımından sonuç doğmaz. Bu nedenle uygulamada tercih edilen güvenli yol, çekilmezlik hâline dayanılacaksa dahi ihtarın da çekilmesi ve iki dayanağın birlikte ileri sürülmesidir. İhtarın çekilmiş olması, çekilmezlik iddiasının kabul edilmemesi ihtimaline karşı yedek bir dayanak oluşturur.

İhtarın içeriği bakımından iki nokta önemlidir. Birincisi, ihtarda aykırılığın somut olarak tanımlanması gerekir; "komşuları rahatsız ettiğiniz" gibi genel bir ifade, aykırılığın giderilip giderilmediğinin denetlenmesini imkânsız kılar. İkincisi, verilen sürenin en az otuz gün olması ve bu sürenin ihtarın tebliğinden itibaren hesaplanması gerekir; daha kısa süre verilmesi ihtarı geçersiz kılabilir. Ayrıca ihtarın tebliğ edildiğinin belgelenmesi şarttır; tebliğ edilmemiş bir ihtara dayanılarak açılan dava sonuç vermez.

Ceza dosyasının kira davasına etkisi

Bu iki süreç ayrıdır ancak birbirini besler. Yargıtay kararlarında, kiracı hakkında kesinleşmiş bir ceza mahkemesi dosyasının içeriğinin, akde aykırı kullanım nedeniyle açılan tahliye davasında değerlendirmeye esas alındığı görülmektedir. Dolayısıyla ceza soruşturması veya kovuşturması, kira davası bakımından hazır bir delil kaynağıdır. Buna karşılık kira davasının açılması için ceza dosyasının kesinleşmesi beklenmek zorunda değildir; çekilmezlik hâli başka delillerle de ortaya konulabilir.

Kiraya veren bakımından bir hatırlatma: Bu maddedeki yetki kiraya verene aittir; rahatsız olan komşu doğrudan kiracıyı tahliye ettiremez. Komşunun yapabileceği, durumu kiraya verene yazılı olarak bildirmek ve yönetim aracılığıyla süreci başlatmaktır. Bu bildirimin yazılı yapılması iki bakımdan önemlidir: kiraya verenin durumdan haberdar edildiğini gösterir ve harekete geçmemesi hâlinde yazının aşağıdaki bölümünde anlatılan kat mülkiyeti yoluna geçilirken süreklilik ve bildirim geçmişi olarak dosyaya girer.

Kiraya Verene Yapılacak Bildirimde Bulunması Gerekenler

İki yolun ilişkisi bakımından son bir not. Kira yolu ile kat mülkiyeti yolu birbirinin alternatifi değildir ve farklı kişilere karşı işler. Kira yolu, kiracıya karşı ve kiraya veren tarafından; kat mülkiyeti yolu ise bağımsız bölüm maliki ile ona bağlı olarak orada oturanlara karşı ve kat malikleri tarafından işletilir. Taşınmazda oturan kişinin malik mi kiracı mı olduğu bu nedenle ilk belirlenecek husustur; tapu kaydı ve varsa kira sözleşmesi bu tespiti sağlar. Malikin kendisi oturuyorsa kira yolu hiç gündeme gelmez; kiracı oturuyorsa her iki yol da paralel yürütülebilir.

Yol 3: Kat Mülkiyeti Hükümleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerine birbirini rahatsız etmeme, birbirinin haklarını çiğnememe ve dürüstlük kurallarına uyma borcu yükler. Kanunun önemli bir düzenlemesi daha vardır: kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve o bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu kişiler, borçları yerine getirmediklerinde kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Yani kat mülkiyeti yolu, komşunun malik olmasıyla sınırlı değildir; kiracıyı da kapsar.

Önce Hâkimin Müdahalesi (m.33)

Kat malikleri veya yönetici, aykırılığın giderilmesi için anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimine başvurabilir. Hâkim, aykırılığın giderilmesi yönünde emir verebilir. Bu, daha ağır olan devir davasından önce izlenmesi gereken adımdır.

Sonra Devir Davası (m.25)

KMK m.25’e göre, kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri ödenerek diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılabilir.

Davanın açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir. Bu karar için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinin bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve bağımsız bölümün mülkiyeti davayı açanlara devredilir.

Dava kabul edilirse hâkim, bağımsız bölümün mülkiyetinin davacı kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Bu, dava stratejisini doğrudan etkiler: kesinleşmiş bir ceza mahkûmiyeti, hâkim emrine rağmen süregelen ihlal ve düzenli tutulmuş bildirim kayıtları, çekilmezlik iddiasını güçlendiren unsurlardır.

KMK m.25 yolunun genel işleyişini Aidat Ödemeyen veya Huzuru Bozan Kat Malikinin Dairesi Satılabilir mi? (KMK m.25) rehberimizde ayrıntılı ele aldık.

Hangi Yol Ne Zaman?

Asla Yapılmaması Gerekenler

Bu tür durumlarda iyi niyetle atılan bazı adımlar, kişiyi kendi başına sorumlu hâle getirir.

Bu davranışların ortak sonucu şudur: dosyada mağdur konumundan çıkıp şüpheli konumuna düşme riski. Süreç mutlaka resmî kanallardan yürütülmelidir.

Evde Çocuk Varsa

Komşu dairede çocuk bulunuyorsa süreç yalnızca ceza hukukuyla sınırlı kalmaz. Çocuğun korunmasına yönelik tedbirler ayrıca gündeme gelir.

Bu kapsamdaki koruyucu ve destekleyici tedbirler ile ailelerin izleyeceği yol için Çocuğum Uyuşturucu ile Yakalandı: Ailenin Hukuki Yol Haritası rehberimize bakabilirsiniz. Bağımlılık söz konusuysa Yakınım Madde Bağımlısı: Tedaviye Zorlayabilir miyim? rehberimiz yol gösterir.

Sürecin Ceza Hukuku Tarafı

İhbar sonrası yürüyecek soruşturmanın nasıl işlediğini merak ediyorsanız, suçun temel şekli için Uyuşturucu Ticareti Suçu (TCK 188), cezayı ağırlaştıran unsurlar için Nitelikli Haller (TCK m.188/4-5-8) rehberlerimize bakabilirsiniz.

Bildirim yükümlülüğünüzün olup olmadığı ayrı bir sorudur; bunu Uyuşturucu Kullanan Birini Bildirmek Zorunda mıyım? rehberimizde ele aldık. Konutun kullanıma tahsis edilmesi hâlinde doğabilecek sorumluluk için Kullanılmasını Kolaylaştırma ve Özendirme (TCK m.190) rehberimiz yol gösterir.

Kendi adresinizin veya kimliğinizin başkalarınca kullanıldığını düşünüyorsanız Adresim ve Kimliğim Uyuşturucu İşinde Kullanıldı rehberimize bakabilirsiniz.

Adım Adım Süreç

1. Gözlemlerinizi somutlaştırın — Tarih, saat ve tekrar eden durumları yazılı olarak kaydedin.
2. Yöneticiye yazılı bildirin — Bildirim geçmişi, ilerideki her yolda dosyanın omurgasını oluşturur.
3. İhbarı resmî kanaldan yapın — Cumhuriyet Başsavcılığına veya kolluğa; soyut ifadelerden kaçının.
4. Kiraya vereni bilgilendirin — Komşu kiracıysa fesih yetkisi kiraya verendedir.
5. Kat malikleri kurulunu toplayın — Ortak tutum ve karar, KMK yolunun ön şartıdır.
6. Önce m.33 yolunu deneyin — Sulh hâkiminden aykırılığın giderilmesini isteyin.
7. Israr sürerse m.25 davasını değerlendirin — Çekilmezliği somut delillerle ortaya koyun.
8. Kendi başınıza hareket etmeyin — Daireye girmek, kamera koymak veya tehdit etmek sizi şüpheli konumuna düşürür.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Komşumun uyuşturucu sattığını düşünüyorum, nereye başvurmalıyım?

CMK m.158 uyarınca ihbar Cumhuriyet Başsavcılığına veya kolluk makamlarına yapılabilir. Valilik, kaymakamlık veya mahkemeye yapılan ihbar da ilgili Başsavcılığa gönderilir. İhbar yazılı veya tutanağa geçirilmek üzere sözlü olarak yapılabilir.

Sadece şüphem var, ihbar yeterli olur mu?

CMK m.158’e eklenen fıkraya göre ihbarın soyut ve genel nitelikte olması hâlinde soruşturma yapılmasına yer olmadığına karar verilebilir. Bu nedenle bildirimde somut ve doğrulanabilir unsurlar bulunmalıdır.

Komşumu kendim tahliye ettirebilir miyim?

Hayır. Tahliye davasını yalnızca kiraya veren açabilir. Komşu sıfatınız bu hakkı vermez; kiraya vereni bilgilendirmek veya kat mülkiyeti yollarına başvurmak gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kiracıya da uygulanır mı?

Evet. Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve o bölümlerden devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu kişiler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

KMK m.25 devir davası nedir?

Bir kat malikinin, kendisine düşen borçları yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi hâlinde, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri ödenerek diğer kat maliklerine devredilmesi için açılan davadır.

Devir davasını kim açar?

Davanın açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir. Çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinin bir kısmı davayı açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar ve mülkiyet davayı açanlara devredilir.

Uyuşturucu satışı otomatik çekilmezlik sayılır mı?

Kanun çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağı üç hâli ayrıca sayar ve bunlar arasında uyuşturucu satışı açıkça yer almaz. Bu nedenle çekilmezlik, somut olayın koşullarına göre ayrıca ortaya konmalıdır.

Devir davasından önce ne yapılmalı?

Kat malikleri veya yönetici, aykırılığın giderilmesi için anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimine başvurabilir. Hâkim emrine rağmen ihlalde ısrar edilmesi, çekilmezlik değerlendirmesinde önem taşır.

Dayanaksız ihbarda bulunursam ne olur?

İşlemediğini bildiğiniz hâlde bir kişiye hukuka aykırı fiil isnat ederek hakkında soruşturma başlatılmasını sağlamak TCK m.267 kapsamında iftira suçunu oluşturur.

Kanıt toplamak için kamera koyabilir miyim?

Gizli kamera yerleştirmek özel hayatın gizliliğini ihlal riski doğurur ve bu yolla elde edilen kayıt hukuka aykırı delil sayılabilir. Delil toplama yetkisi soruşturma makamındadır.

İhbar edersem kimliğim komşuma söylenir mi?

Uyuşturucu suçları şikâyete bağlı değildir ve resen soruşturulur; ihbar edenin taraf sıfatı bulunmaz. Bildirimin niteliğine göre kimliğin dosyaya girip girmeyeceği değişebilir.

Komşumun evinde çocuk var, bu durumu değiştirir mi?

Evet. Çocuğun bulunduğu hâllerde ceza soruşturmasının yanında çocuğun korunmasına yönelik koruyucu ve destekleyici tedbirler de gündeme gelir.