Tahsisatta Kefil, Gelir Belgesi ve Değerleme: Katılımevim veya Birevim Finansmanı Reddetti ya da Erteledi, Ne Yapmalıyım? (2026) — 6361 m.39/A/1 ve m.15/4, Yönetmelik m.16/4-ç, 21 ve 22/4, TBK m.175 ve Kefalette m.583-584

Katılımevim veya Birevim’de birikiminizi tamamladınız, çekilişte çıktınız ya da müşteri bazlı sözleşmenizde tahsisat tarihiniz geldi; ancak şirket şimdi kefil, gelir belgesi veya ek teminat istiyor, değerleme raporunu gerekçe göstererek seçtiğiniz evi kabul etmiyor ya da finansmanı süresiz erteliyor. Hukuken ilk bakılacak yer sözleşmenizdir. 6361 sayılı Kanun tasarruf finansman sözleşmesini, önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla müşteriye finansman kullanma hakkı veren sözleşme olarak tanımlar (m.39/A/1). Finansman tarihinde istenecek teminatlar ve tahsisat koşulları sözleşmede yazılı olmak zorundadır (Yönetmelik m.16/4-ç, ğ). Yönetmeliğin bu konudaki zorunlu kuralı, finansman konusu üzerine ipotek veya rehin konulması ve gayrimenkulün yetkili değerleme kuruluşunca değerlendirilmesidir (m.22/4). Sözleşmede yazmayan bir koşulun sonradan ileri sürülmesi, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kuralına aykırı biçimde engel olma sonucunu doğurabilir; bu durumda koşul gerçekleşmiş sayılır (TBK m.175).

Finansman Kullanma Hakkı Ne Zaman Doğar?

Tahsisat, müşterinin birikim döneminden finansman dönemine geçtiği andır. Bu geçişin koşulları hem Yönetmelikte hem de sözleşmede yazılıdır ve şirketin bu koşullar gerçekleştikten sonra takdir yetkisi kalmaz.

1- 6361 m.39/A/1 bakımından, hakkın niteliği: Tasarruf finansman sözleşmesi, belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinimi için müşteriye finansman kullanma hakkı veren sözleşmedir. Kanunun kullandığı “önceden belirlenmiş koşullar” ifadesi, tahsisat anında yeni koşul eklenmesine izin vermeyen bir çerçeve çizer.

2- Yönetmelik m.21/2 bakımından, müşteri bazlı sözleşmede eşik: Tahsisat için sözleşme tutarının belirli bir oranının biriktirilmesi ve öngörülen sürenin belirli bir oranına ulaşılması gerekir. Yönetmelik bu oranları yüzde kırk olarak öngörür. BDDK’nın Finansal Kurumlar Birliğine gönderdiği ve 01.07.2026’da duyurulan talimatla müşteri bazlı sözleşmelerde asgari birikim oranı yüzde kırk beşe, en erken teslim süresi 150 günden 180 güne çıkarılmıştır.

3- Yönetmelik m.17/3 ve m.21/4 bakımından, çekilişli sözleşme: Grup müşterilerinin tahsisat tarihleri, grup için öngörülen toplam ay sayısı üzerinden yapılan çekilişe göre belirlenir. Çekilişte çıkan müşteri de çekiliş grubuna girdiği tarihten itibaren 150 gün geçmeden ve beş tasarruf ödemesi yapmadan tahsisat alamaz.

4- Yönetmelik m.17/9 bakımından, ödeme süresi: Şartları gerçekleşen tahsisat ödemesi, sözleşmede öngörülen tarihten itibaren on iş günü içinde satıcıya yapılır.

Tahsisat tarihine rağmen teslimatın gecikmesi, BDDK ötelemesi ve temerrüt sonuçları tahsisat gecikmesi rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Bu yazı, koşullar gerçekleştikten sonra şirketin öne sürdüğü yeni taleplere odaklanır.

Şirket Tahsisatta Neyi İsteyebilir, Neyi İsteyemez?

Tahsisat aşamasındaki taleplerin hukuka uygunluğu, üç kaynaktan birine dayanıp dayanmadığına göre değerlendirilir: Yönetmeliğin zorunlu kıldığı işlemler, sözleşmede açıkça yazılı koşullar ve finansman konusunun niteliğinden doğan zorunluluklar. Bu üçünden birine dayanmayan talep, müşterinin kanundan doğan finansman kullanma hakkını koşula bağlamak anlamına gelir.

1- Yönetmelik m.22/4 bakımından, zorunlu teminat: Tahsisat yapılan sözleşme kapsamındaki finansman konusu üzerine şirket lehine ipotek veya rehin işlenmesi zorunludur. Şirketin bu teminatı istemesi hem hakkı hem de yükümlülüğüdür. Finansman konusu evin tapusunda ipotek kurulmasına engel bir durum varsa, bu teminat kurulamayacağı için şirketin o taşınmazı kabul etmemesi haklı bir sebebe dayanır.

2- Yönetmelik m.16/4-ç bakımından, sözleşmede yazılı ek teminat: Finansman tarihi itibarıyla istenecek teminatlar sözleşmede yer almak zorundadır. Sözleşmenizde ipotek veya rehnin yanında başka bir teminat öngörülmüşse, şirket bunu isteyebilir. Öngörülmemişse, tahsisat anında yeni bir teminatın koşul olarak ileri sürülmesi sözleşmeye aykırıdır.

3- Yönetmelik m.16/4-ğ bakımından, tahsisat koşulları: Tahsisat koşulları ve tahsisat sırasının belirlenme yöntemi sözleşmede yazılı olmak zorundadır. “Şirketin uygun görmesi hâlinde tahsisat yapılır” gibi belirsiz kayıtlar bu zorunlulukla bağdaşmaz.

4- Yönetmelik m.16/4-f ve i bakımından, masraf ve sigorta: Değerleme ücreti ve diğer masraf kalemleri ile finansmana ilişkin sigorta politikası, sigortalanacak tutar ve müşterinin mevcut poliçelerinin kabul şartları sözleşmede yazılıdır. Bu kalemlerin tutarı ve kapsamı sözleşmedeki hükümlere göre belirlenir.

Kefil İstenirse: Sözleşme ve Kefalet Kuralları

Tahsisat aşamasında en sık karşılaşılan taleplerden biri kefil gösterilmesidir. Bu talep iki ayrı soruyu gündeme getirir: şirketin kefil isteme hakkı var mı ve varsa kefalet nasıl geçerli olur?

1- Sözleşme bakımından, kefil isteme hakkı: Yönetmeliğin tahsisat ve finansmana ilişkin hükümlerinde kefil gösterilmesi tahsisat koşulu olarak düzenlenmemiştir; zorunlu teminat, finansman konusu üzerine ipotek veya rehindir. Kefil, ancak sözleşmede finansman tarihi itibarıyla istenecek teminatlar arasında açıkça sayılmışsa istenebilir (Yön. m.16/4-ç). Sözleşmede yer almayan bir kefil şartının tahsisat anında ileri sürülmesi, finansman kullanma hakkını sonradan eklenen bir koşula bağlamaktır.

2- Yönetmelik m.17/7 bakımından, tasarruf dönemindeki yasak: Tasarruf dönemine ilişkin olarak müşteriden ipotek, rehin veya senet gibi teminatlar alınamaz. Bu yasak tahsisattan önceki birikim dönemine ilişkindir; finansman dönemi için sözleşmede öngörülen teminatları kapsamaz. Tasarruf döneminde imzalatılan kefalet veya senet ise bu hükümle birlikte değerlendirilir.

3- TBK m.583 bakımından, kefaletin şekli: Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin müteselsil kefil sıfatıyla yükümlülük altına girmesi hâlinde bu sıfat da kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir.

4- TBK m.584 bakımından, eşin rızası: Evli bir kişi, kanunda sayılan istisnalar dışında, ancak eşinin sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulması anında verilmiş yazılı rızasıyla kefil olabilir. Rıza alınmadan kurulan kefalet, bu istisnalardan birine girmiyorsa geçersizdir.

5- TBK m.585 ve m.586 bakımından, sorumluluğun türü: Adi kefalette alacaklı kural olarak önce asıl borçluya başvurmalıdır; müteselsil kefalette ise alacaklı asıl borçluya başvurmadan kefili takip edebilir. Kefil olacak kişinin, sözleşmede hangi kefalet türünün öngörüldüğünü ve azami sorumluluk tutarını imzadan önce görmesi gerekir.

Kefaletin genel kuralları ve kefilin sorumluluğunun sınırları kefalet rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Gelir Belgesi, Kredi Notu ve Ödeme Gücü İncelemesi

Bazı müşteriler tahsisat sırası geldiğinde gelir belgesi, maaş bordrosu veya kredi kayıtlarına ilişkin bir inceleme ile karşılaşmaktadır. Bu inceleme sonucunda finansmanın reddedilmesi veya tutarın düşürülmesi, sözleşmenin yapısına göre değerlendirilir.

1- Yönetmelik bakımından: Yönetmeliğin sözleşme içeriğini (m.16/4), sözleşme sınırlarını (m.21) ve finansman sınırlarını (m.22) düzenleyen hükümlerinde müşterinin gelirinin, kredi notunun veya ödeme gücünün incelenmesi tahsisat koşulu olarak düzenlenmemiştir. Yönetmelikteki finansman sınırı, müşterinin geliriyle değil, sözleşmedeki toplam tasarruf tutarıyla bağlantılıdır (m.22/2).

2- Sözleşme bakımından: Sözleşmenizde tahsisat koşulu olarak belirli bir gelir düzeyi veya belge sunulması açıkça öngörülmüşse, şirket bu koşulun gerçekleştiğini aramakta haklıdır. Öngörülmemişse, gelir incelemesi sonucunda finansmanın reddedilmesi, sözleşmede olmayan bir koşulun sonradan eklenmesi anlamına gelir.

3- Haksız şart bakımından: Sözleşmede yer alsa bile, “şirketin yapacağı değerlendirme sonucunda uygun görülmesi hâlinde” finansman verileceğini öngören ve ölçütü belirsiz bırakan kayıtlar, düzenleyenin yalnızca kendi belirlediği koşullarda ifa edeceği şartlara ilişkin Haksız Şartlar Yönetmeliği Ek-1 (c) bendi yönünden denetlenir. Müşteri birikimini yıllarca yaptıktan sonra ölçütü belirsiz bir değerlendirmeyle finansmandan yoksun bırakılıyorsa, bu kaydın tüketici aleyhine dengesizlik yaratıp yaratmadığı sorulmalıdır. Kayıt türlerinin ayrıntılı değerlendirmesi sözleşmede haksız şart rehberimizde yer almaktadır.

4- Teminat dengesi bakımından: Şirketin finansman döneminde asıl güvencesi, finansman konusu üzerine kurulan ipotek veya rehindir (Yön. m.22/4). Ödeme güçlüğü hâlinde şirket bu teminata dayanarak takip yapabilir. Bu yapı, sözleşmede öngörülmemiş bir gelir şartının neden müşteri aleyhine ağır bir sonuç doğurduğunu da gösterir: şirket zaten teminat altındadır.

Değerleme Düşük Çıktı veya Ev Kabul Edilmedi

Konut ve iş yeri finansmanında değerleme zorunludur. Değerleme raporu ile satış bedeli arasındaki fark, tahsisat aşamasındaki uyuşmazlıkların önemli bir kısmını oluşturur.

1- Yönetmelik m.22/4 bakımından, değerlemenin yapılışı: Konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinin finansmanında teminat gösterilecek gayrimenkullerin, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik (RG 12.01.2017, S.29946) kapsamında yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından ve o yönetmelikteki usul ve esaslara uygun olarak değerlemesinin yapılması zorunludur. O yönetmelikteki bankalara ilişkin yükümlülükler şirketler için kıyasen uygulanır.

2- Finansman tutarı bakımından: Yönetmeliğin 22’nci maddesi, finansman tutarını değerleme bedelinin belirli bir oranıyla sınırlayan bir hüküm içermez; buradaki sınır, müşterinin toplam tasarruf tutarının yüzde 150’sidir. Değerleme sonucuna göre finansman tutarının düşürüleceğine ilişkin bir kural varsa, bu kural sözleşmede aranmalıdır. Sözleşmede böyle bir kural yoksa, değerleme bedelinin satış bedelinden düşük çıkması tek başına sözleşme tutarındaki finansmanın düşürülmesine dayanak oluşturmaz.

3- İpotek kurulabilirlik bakımından: Değerleme raporunda taşınmazın ipotek kurulmasına elverişli olmadığı, örneğin tapu kaydında engel bulunduğu tespit edilmişse, şirketin o taşınmazı kabul etmemesi Yön. m.22/4’teki zorunlu teminatın kurulamamasına dayanır. Bu durumda müşteri, finansman konusunu bir defaya mahsus değiştirme hakkını kullanarak başka bir taşınmaz gösterebilir; talep on beş iş günü içinde karşılanır (Yön. m.17/10). Hangi taşınmaz ve taşıtların ipotek veya rehin kurulabilirlik açısından sorun çıkardığı hangi ev ve araç alınabilir rehberimizde tek tek değerlendirilmiştir.

4- Rapora itiraz bakımından: Değerleme raporunun bir örneğini ve raporu hazırlayan kuruluşun unvanını yazılı olarak isteyin. Raporda açık bir hata bulunduğunu düşünüyorsanız, raporu hazırlayan uzmanın meslek kuralları çerçevesindeki şikâyet yolları ekspertiz raporuna şikâyet yazımızda anlatılmıştır.

Satıcıyla Sözleşme Yaparken: Finansman Şartı, Kapora ve Şekil

Tahsisat uyuşmazlıklarında müşterinin en büyük riski çoğu zaman şirketle değil, satıcıyla yaptığı sözleşmede ortaya çıkar. Şirket finansmanı geciktirdiğinde satıcı beklemek istemeyebilir, kaporayı alıkoyabilir veya evi başkasına satabilir. Bu riski azaltmanın yolu, satıcıyla yapılan sözleşmenin şeklini ve içeriğini baştan doğru kurmaktır.

1- TBK m.170 bakımından, finansman şartı: Bir sözleşmenin hüküm doğurması, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan bir olguya bağlanmışsa sözleşme geciktirici koşula bağlıdır. Satıcıyla yapılan sözleşmeye, satışın tasarruf finansman şirketinin tahsisat ödemesini yapmasına bağlı olduğu ve ödeme belirli bir tarihe kadar yapılmazsa kaporanın iade edileceği yazılırsa, gecikmenin riski satıcıyla paylaşılmış olur.

2- TMK m.706 ve TBK m.237 bakımından, taşınmazda şekil: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Tapuda yapılmayan bir satış veya noterde düzenleme şeklinde yapılmayan bir satış vaadi, müşteriye taşınmaz üzerinde bir hak sağlamaz; bu tür adi yazılı belgelerle verilen kaporanın akıbeti ayrıca tartışma konusu olur.

3- 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu m.20 bakımından, taşıtta şekil: Tescilli araçların satış ve devrinde bu maddedeki usul uygulanır; uygulamada satış noterde yapılır. Taşıt finansmanında şirket lehine rehin de bu işlemle birlikte kurulur (Yön. m.22/4). Satıcıya yapılacak ödeme ile noterdeki satışın aynı gün ve şirketle koordineli yapılması, müşterinin hem parasını hem aracını güvenceye alır.

4- Yönetmelik m.17/9 bakımından, ödeme takvimi: Tahsisat ödemesi satıcıya, sözleşmede öngörülen tarihten itibaren on iş günü içinde yapılır. Satıcıyla yapılan sözleşmedeki ödeme tarihinin bu süreyi hesaba katacak şekilde belirlenmesi, gecikme tartışmalarını önler.

Finansman Reddedilir veya Süresiz Ertelenirse

Koşulları gerçekleşmiş bir tahsisatın reddedilmesi veya belirsiz bir tarihe bırakılması, şirket bakımından sözleşmeye aykırılık, müşteri bakımından ise ağır bir zarar kaynağıdır. Bu durumda başvurulacak kurallar Borçlar Kanununun genel hükümleridir.

1- TBK m.175 bakımından, koşulun gerçekleşmiş sayılması: Taraflardan biri koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır. Şirket, müşterinin tahsisat koşullarını tamamlamasını sözleşmede olmayan taleplerle engelliyorsa, müşteri koşulların gerçekleşmiş sayılmasını ileri sürebilir.

2- 6361 m.15/4 bakımından, öteleme yetkisinin sınırı: Tahsisat tarihleri, müşterinin talebi olmadıkça, ancak BDDK’nın denetimler sonucunda mali bünyesinde sorun tespit ettiği şirket için vereceği kararla ötelenebilir. Şirketin iç kararıyla veya kurumsal bir işlem gerekçesiyle tahsisatın durdurulması bu yetkinin dışındadır. Şirket bir BDDK kararına dayanıyorsa, bu kararı müşteriye belgeleyebilmelidir.

3- TBK m.117 ve m.123 bakımından, temerrüt ve süre verme: Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ifa günü birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur. Karşılıklı sözleşmelerde borçlu temerrüde düştüğünde alacaklı borcun ifası için uygun bir süre verebilir.

4- TBK m.125 bakımından, seçimlik haklar: Verilen süre içinde de ifa edilmezse müşteri; ifa ile birlikte gecikme tazminatı istemek, ifadan vazgeçip müspet zararın giderilmesini istemek veya sözleşmeden dönüp menfi zararın giderilmesini istemek seçeneklerinden birini kullanabilir. Seçimlik hak, satıcıyla yapılan satış ilişkisinin durumuna göre dikkatle seçilmelidir.

5- TBK m.112 bakımından, zarar: Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür. Tahsisat gecikmesi yüzünden satıcıya verilen kaporanın kaybedilmesi, kira ödemesinin sürmesi veya satış fırsatının kaçırılması bu kapsamda değerlendirilir. Kapora ve cayma parasının hukuki niteliği kapora rehberimizde anlatılmıştır.

6- HMK m.389 bakımından, ihtiyati tedbir: Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya gecikme nedeniyle ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâlinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Tedbirin şartları ve teminat ihtiyati tedbir rehberimizde anlatılmıştır.

Şirketin Sık Verdiği Cevaplar ve Değerlendirmesi

1- “Risk politikamız gereği kefil istiyoruz” cevabı bakımından: Şirketin iç risk politikası müşteriye karşı ancak sözleşmeye yansımışsa ileri sürülebilir. Kanun, finansman kullanma hakkını önceden belirlenmiş koşullara bağlar (6361 m.39/A/1) ve Yönetmelik finansman tarihinde istenecek teminatların sözleşmede yazılmasını zorunlu kılar (m.16/4-ç). Sözleşmede yazmayan kefil, sonradan eklenmiş bir koşuldur.

2- “Havuzda yeterli kaynak yok, sıranızı bekleyin” cevabı bakımından: Şirketin sağlayabileceği finansmanların toplamı tasarruf fon havuzu ile özkaynakları toplamının yüzde iki yüzünü aşamaz ve şirket asgari özkaynak oranını tutturmakla yükümlüdür (Yön. m.22/1). Bu sınırlara uyum şirketin kendi yükümlülüğüdür. Kaynak yetersizliği tahsisatın ötelenmesi sonucunu doğuracaksa, bunun yolu 6361 m.15/4’teki BDDK kararıdır; şirketin tek taraflı açıklaması değildir.

3- “Emlak Katılım devri sürüyor, tahsisatlar durduruldu” cevabı bakımından: Kamuya açıklanan işlem pay devridir; şirketin ortakları değişse de sözleşmenin tarafı olan şirket aynı kalır ve sözleşmedeki tahsisat hakkı devam eder. Devir süreci, Kanunda öngörülen BDDK öteleme kararının yerini tutmaz. Ayrıntı Emlak Katılım devri rehberimizde yer almaktadır.

4- “Değerleme düşük çıktı, finansmanı düşürüyoruz” cevabı bakımından: Yönetmelikteki finansman sınırı tasarruf tutarına bağlıdır (m.22/2); değerleme bedeline bağlı bir oran varsa sözleşmede yazılı olmalıdır. İpotek kurulamayan taşınmaz ise ayrı bir durumdur ve şirketin reddini haklı kılabilir.

5- “Gelir belgenizi yeterli bulmadık” cevabı bakımından: Yönetmeliğin tahsisat ve finansman hükümlerinde gelir koşulu yer almaz. Sözleşmede belirli ve ölçülebilir bir gelir koşulu yoksa, bu gerekçeyle yapılan ret sözleşmeye aykırılık ve TBK m.175 yönünden değerlendirilir.

6- “Tahsisat sırası şirketin takdirindedir” cevabı bakımından: Tahsisat sırasının belirlenme yöntemi sözleşmede yazılı olmak zorundadır (Yön. m.16/4-ğ); çekilişli sözleşmede sıra çekilişle belirlenir (m.17/3). Takdire bırakılan bir sıra, bu zorunlulukla bağdaşmaz.

Başvuru Yolları

Finansmanın kullandırılması talebi çoğu durumda yüksek tutarlı olduğundan, hakem heyeti sınırını aşar ve arabuluculuk sonrasında tüketici mahkemesine taşınır. Başvuru usulü hakem heyeti parasal sınır rehberimizde, mahkemenin görev ve yetkisi tüketici mahkemesi görev ve yetki rehberimizde, hazır metinler ise hakem heyeti başvuru dilekçesi ve tüketici mahkemesi dava dilekçesi örneklerimizde yer almaktadır.

İlk Adımlar: Sırasıyla Yapılacaklar

Şirkete İhtarname Örneği: Tahsisat Koşulları Gerçekleşmiştir

Aşağıdaki metin, tahsisat koşulları gerçekleştiği hâlde sözleşmede yazmayan bir kefil veya gelir koşulu ileri sürülen ya da finansmanı süresiz ertelenen müşteri için hazırlanmıştır. Parantez içindeki alanlar doldurulmalı, dosyaya uymayan bentler çıkarılmalıdır. İhtarnameyi noter aracılığıyla veya teslim tarihini ispat edecek bir yolla gönderin.

Diğer şablonlar dilekçe örnekleri dizinimizde yer almaktadır. Dosyanızın değerlendirilmesi için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz; görüşmeye sözleşmenin tamamı, ödeme dökümü, şirket yazıları ve satıcıyla yaptığınız sözleşmeyle gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmeye bakmadan kefil bulmaya çalışmak: Önce talebin sözleşmede yazıp yazmadığını kontrol edin.
• Kefalet metnini okumadan imzalatmak: Azami tutar, kefalet türü ve eş rızası kefilin geleceğini belirler.
• Satıcıya büyük kapora vermek: Tahsisat gecikirse kapora riski doğar; satıcıyla yapılan sözleşmede finansman şartına yer verin.
• Sözlü cevapla yetinmek: Ret ve erteleme gerekçesini yazılı isteyin.
• Ödemeleri kendiliğinden kesmek: Tartışma sürerken ödemeyi kesmek temerrüt iddiasına yol açar.
• Finansman konusunu değiştirme hakkını unutmak: İpotek kurulamayan taşınmazda bu hak bir defaya mahsus kullanılabilir.
• Feshi ilk çözüm sanmak: Fesihte organizasyon ücreti iade edilmez; önce ifa ve tazminat yolları değerlendirilmelidir.

Fesih seçeneğinin sonuçları iade rehberimizde, finansman döneminde taksit ve teminat sorunları taksit rehberimizde ve finansman dönemi rehberimizde anlatılmıştır. Sözleşmeyi başkasına devretmeyi düşünenler için kurallar sözleşme devri rehberimizde yer almaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Tahsisat sırası gelince şirket kefil isteyebilir mi?

Ancak sözleşmede finansman tarihi itibarıyla istenecek teminatlar arasında kefil açıkça yazılıysa (Yön. m.16/4-ç). Yönetmeliğin zorunlu kıldığı teminat, finansman konusu üzerine ipotek veya rehindir (m.22/4); sözleşmede yazmayan kefil tahsisat koşulu olarak ileri sürülemez.

Şirket gelir belgesi isteyip finansmanı reddedebilir mi?

Yönetmeliğin tahsisat ve finansmana ilişkin hükümlerinde (m.16/4, m.21, m.22) gelir veya kredi notu koşulu yer almaz. Sözleşmenizde belirli bir gelir koşulu yazılı değilse, bu gerekçeyle ret sözleşmeye aykırılık ve TBK m.175 yönünden değerlendirilir.

TBK m.175 ne sağlar?

Taraflardan biri koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır. Şirket tahsisat koşullarının tamamlanmasını sözleşmede olmayan taleplerle engelliyorsa müşteri bu hükme dayanabilir.

Değerleme düşük çıktı; finansmanım azaltılabilir mi?

Yönetmeliğin 22’nci maddesi finansmanı değerleme bedelinin bir oranıyla sınırlayan bir hüküm içermez; sınır, toplam tasarruf tutarının yüzde 150’sidir (m.22/2). Değerlemeye bağlı bir oran varsa sözleşmede yazılı olmalıdır.

Değerlemeyi kim yapar?

Konut ve iş yerinde, bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesine ilişkin 12.01.2017 tarihli Yönetmelik kapsamında yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları, o yönetmelikteki usul ve esaslara göre yapar (Yön. m.22/4).

Şirket seçtiğim evi kabul etmedi; ne yapabilirim?

Ret, ipotek kurulamaması gibi zorunlu teminata ilişkin bir sebebe dayanıyorsa haklı olabilir. Bu durumda finansman konusunu bir defaya mahsus değiştirme hakkınızı kullanabilirsiniz; talep on beş iş günü içinde karşılanır (Yön. m.17/10).

Şirket tahsisatımı kendi kararıyla erteleyebilir mi?

Hayır. Tahsisat tarihi müşterinin talebi olmadıkça ancak BDDK’nın mali bünyesinde sorun tespit ettiği şirket için vereceği kararla ötelenebilir (6361 m.15/4). Şirket bir BDDK kararına dayanıyorsa bunu belgeleyebilmelidir.

Emlak Katılım devri nedeniyle tahsisatlar durdurulabilir mi?

Pay devri sözleşmenin tarafını değiştirmez ve kendiliğinden öteleme yetkisi doğurmaz. Öteleme için Kanunda öngörülen yol BDDK kararıdır (6361 m.15/4).

Kefil olacak kişinin eşinin rızası gerekir mi?

Kanundaki istisnalar dışında evet. Evli kişi, eşinin sözleşmeden önce veya en geç kuruluş anında verdiği yazılı rızasıyla kefil olabilir (TBK m.584).

Kefalet sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Kefalet yazılı yapılmalı, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi yazılmalı; müteselsil kefalette bu sıfat kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir (TBK m.583). Aksi hâlde kefalet geçersizdir.

Adi kefalet ile müteselsil kefalet arasındaki fark nedir?

Adi kefalette alacaklı kural olarak önce asıl borçluya başvurur; müteselsil kefalette ise asıl borçluya başvurmadan kefili takip edebilir (TBK m.585, m.586).

Tasarruf döneminde kefil veya senet istenebilir mi?

Hayır. Tasarruf dönemine ilişkin olarak müşteriden ipotek, rehin veya senet gibi teminatlar alınamaz (Yön. m.17/7). Finansman dönemi teminatları ise sözleşmedeki hükümlere ve m.22/4’e göre belirlenir.

Şirket havuzda para yok diyor; bu geçerli bir gerekçe mi?

Şirketin finansman sınırlarına ve özkaynak oranına uyması kendi yükümlülüğüdür (Yön. m.22/1). Tahsisatın bu nedenle ötelenmesi için Kanunda öngörülen yol BDDK kararıdır; şirketin tek taraflı açıklaması yeterli değildir.

Tahsisat ödemesi ne zaman yapılmalı?

Şartları gerçekleşen tahsisat ödemesi, sözleşmede öngörülen tarihten itibaren on iş günü içinde satıcıya yapılır (Yön. m.17/9).

Gecikme yüzünden kaporam yandı; kimden isterim?

Şirketin temerrüdü ispat edilirse, kapora kaybı gibi zararlar TBK m.112 ve m.125 çerçevesinde şirketten istenebilir. Satıcıyla ilişkide kaporanın niteliği ayrıca değerlendirilir.

Finansman verilmezse sözleşmeyi feshetmeli miyim?

Fesih son seçenek olmalıdır; fesihte organizasyon ücreti iade edilmez (6361 m.39/A/4). Temerrüt hâlinde TBK m.125’teki seçimlik haklar, özellikle ifa ile gecikme tazminatı veya müspet zarar, çoğu zaman daha elverişlidir.

Nereye başvurmalıyım?

2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine, üstündekilerde arabuluculuktan sonra tüketici mahkemesine başvurulur (TKHK m.68, m.73/A). Finansmanın kullandırılması talebi çoğu durumda bu sınırın üzerindedir.

Değerleme ücretini kim öder?

Değerleme ücreti ve diğer masraf kalemleri sözleşmede yazılıdır (Yön. m.16/4-f); ücret sözleşmedeki hükme göre belirlenir.