İnşaat Firmasının Hak Ediş ve Taşeron Ödemeleri Fona Takıldı 2026: Arsa Sahibi ve Taşerona Karşı Sorumluluk — Gecikme ve Dönme (TBK m.473), Gecikme Cezası (TTK m.22), Taşeronun İşi Durdurması (TBK m.97-98), Yapı Alacaklısı İpoteği (TMK m.893-895) ve Taşeron İşçileri (İş K m.2/6)

Hak ediş tahsilatını veya konut alıcılarından gelen ödemeleri bir fonda değerlendiren inşaat firması, SPK’nın 17 Eylül 2026 kararıyla bu nakde erişemez hâle geldiyse aynı anda üç yöne borçludur. Arsa sahibine inşaatı süresinde bitirme, taşerona muaccel hak edişi ödeme, taşeron işçilerine karşı da asıl işveren olarak birlikte sorumluluk borcu vardır. Bu borçların hiçbiri fon kilidiyle askıya alınmaz. Para borcu imkânsızlaşmaz. Nakdin fona yatırılması yüklenicinin kendi tercihi olduğundan, fon kilidi kural olarak mücbir sebep de sayılmaz. Gecikme hâlinde arsa sahibi süre vererek ifa isteyebilir, işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1). Sözleşmedeki gecikme cezasını da isteyebilir. Ödeme alamayan taşeron işi durdurabilir, teminat isteyebilir (TBK m.97, m.98) ve yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde yapı alacaklısı ipoteği tescilini isteyebilir (TMK m.893, m.895). Bu ipotek, arsa sahibi borçlu olmasa bile onun taşınmazını riske sokar. Bu yazı, inşaat firmasının arsa sahibine, taşerona, işçilere, konut alıcılarına ve ruhsat sürelerine karşı sorumluluğunu anlatır. Nakit açığını kapatmak için kullanılabilecek hukuki araçları ve üç örnek metni de içerir.

Kısa Cevap: Fon Kilidi Hiçbir Borcu Askıya Almaz

Kısa cevap: Yüklenici, eseri sözleşmeye uygun ve zamanında meydana getirmekle yükümlüdür (TBK m.470). Taşerona olan hak ediş borcu ise bir para borcudur. Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer (TBK m.136). Ancak para borcunda imkânsızlık kural olarak kabul edilmez. Nakdin belirli bir fonda kilitli olması da yüklenicinin kendi yatırım tercihinden doğar. Vade geldiğinde temerrüt doğar (TBK m.117).

İnşaat firmalarının fon krizinde sık kurduğu cümle şudur: “Paramız var ama SPK kararıyla kilitli; bu bizim kusurumuz değil.” Bu cümle ahlaki olarak anlaşılabilir, ancak hukuki sonucu sınırlıdır. Yüklenicinin arsa sahibine karşı borcu bir yapma borcudur: yapıyı projesine, ruhsatına ve sözleşmeye uygun olarak, kararlaştırılan sürede tamamlamak. Bu borcu ifa etmenin önünde hukuki veya fiziki bir engel yoktur; engel, finansmandır. Finansman ise yüklenicinin risk alanındadır. Taşerona ve tedarikçilere olan borçlar para borcudur ve para borcunda ödeme güçlüğü imkânsızlık sayılmaz. Para borcunda mücbir sebep savunmasının neden işlemediği şirketimin parası fonda kilitli: tedarikçi, müşteri ve kiraya verene karşı yazımızda ayrıntılı anlatıldı.

Bu tablo iki şeyi gösterir. Birincisi, yüklenici tek bir alacaklıyla değil, birbirine bağlı bir alacaklılar zinciriyle karşı karşıyadır. Taşerona ödeme yapılmazsa taşeron işi durdurur. İş durursa arsa sahibine karşı gecikme büyür. Gecikme büyüdükçe konut alıcıları dönme haklarını kullanır ve yeni nakit girişi kesilir. İkincisi, bu zincirde en tehlikeli halka arsa sahibinin taşınmazıdır. Taşeronun kanuni ipotek hakkı, sözleşme ilişkisi bulunmayan arsa sahibinin taşınmazına ulaşabilir. Bu nedenle yüklenicinin önceliği, zincirin en hızlı kopacak halkasını belirlemek ve orada belgeli bir çözüm üretmektir.

Sözleşmelerdeki mücbir sebep kayıtlarına da dikkatle bakılmalıdır. İnşaat sözleşmelerinde mücbir sebep genellikle doğal afetler, salgın, savaş, resmî makamların inşaatı durduran kararları gibi hâllerle sınırlanır. Bir fonun işleme kapatılması, inşaatı durduran bir idari karar değildir. Yüklenicinin mali durumunu etkileyen, üçüncü kişiye yönelik bir karardır. Sözleşmede “yüklenicinin finansman kaynaklarını etkileyen resmî kararlar” gibi özel bir ifade yoksa, bu kayda dayanarak süre uzatımı istemek güçtür. Sözleşmenin uyarlanması konusu ise fon kilidi ve aşırı ifa güçlüğü yazımızda ele alındı. Götürü bedelli eser sözleşmelerinde uyarlama TBK m.480’e tabidir. Yüklenicinin finansman sorunu kural olarak kendi risk alanında görülür.

Önce Paranın Kaynağını Belirleyin: Hak Ediş, Avans ve Alıcı Ödemeleri

Kısa cevap: İşsahibinden tahsil edilen hak ediş, yüklenicinin malvarlığına girer; yüklenici onu fona yatırmakta kural olarak serbesttir. Ancak sözleşmede belirli bir amaca bağlanmış bir ödeme, bloke veya emanet hesapta tutulması gereken bir tutar ya da konut alıcılarından teminat sistemi içinde alınan bir bedel söz konusuysa, fon yatırımı ayrıca sözleşmeye aykırılık doğurabilir. “İşsahibinden tahsil edildiğinde ödenir” kaydı, tahsil edilmiş ama fonda kilitli para için taşerona karşı bir savunma değildir.

Fon kilidinin inşaat firmasına etkisi, kilitlenen paranın nereden geldiğine göre değişir. En yaygın durum, işsahibinden tahsil edilen hak edişlerin veya konut alıcılarından alınan peşinatların, taşeron ve tedarikçi ödemeleri gelene kadar kısa vadeli bir fonda değerlendirilmesidir. Bu para, tahsil edildiği anda yüklenicinindir. Fona yatırılması, kural olarak kimsenin hakkını ihlal etmez; ancak paranın başka bir amaçla kullanılamaz hâle gelmesi, yüklenicinin diğer borçlarını ödeyememesine yol açar.

Bazı durumlarda ise paranın kullanımı sözleşmeyle sınırlanmıştır. İşsahibi, belirli bir iş kalemi için avans vermiş ve avansın o iş kalemine harcanacağını, harcamanın belgelendirileceğini şart koşmuş olabilir. Arsa sahibiyle yapılan sözleşmede, satılan bağımsız bölümlerden gelen paraların ortak bir proje hesabında tutulacağı öngörülmüş olabilir. Konut alıcılarının ödemeleri, satış sözleşmesine göre belirli bir hesaba yatırılıyor olabilir. Bu hâllerde paranın fona aktarılması, yalnız nakit sıkışıklığı değil, ayrıca sözleşmeye aykırılık iddiasını da doğurur. Sözleşmeleri bu açıdan incelemek, karşı tarafın ilk ihtarnamesinde ne yazacağını önceden görmeyi sağlar.

Taşeron sözleşmelerinde sık rastlanan bir kayıt, ödemenin “işsahibinden ilgili hak ediş tahsil edildikten sonra” yapılacağıdır. Bu tür kayıtlar ödeme zamanını işsahibinin ödemesine bağlar. Fon kilidinde ise işsahibi ödemeyi zaten yapmıştır ve yüklenici parayı tahsil etmiştir. Paranın sonradan fona yatırılıp kilitlenmesi, tahsilatı geriye doğru ortadan kaldırmaz. Bu nedenle bu kayda dayanarak ödemeyi ertelemek, taşeron karşısında sonuç vermez. Aksine, hak ediş tahsil dekontu taşeronun elinde güçlü bir delil olur.

Arsa Sahibine Karşı: Gecikme, Dönme ve Gecikme Cezası

Kısa cevap: Yüklenici temerrüde düşerse arsa sahibi uygun bir süre vererek ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.123, m.125). İşe zamanında başlanmaz ya da iş, kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde gecikirse, teslim gününü beklemeden dönebilir (TBK m.473/1). Sözleşmedeki gecikme cezası istenebilir. Tacir olan yüklenici, fahiş olduğu gerekçesiyle cezanın indirilmesini isteyemez (TTK m.22). Ancak ekonomik mahvına yol açacak ceza, Yargıtay’a göre ahlaka aykırı sayılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir eser sözleşmesiyle arsa paylarının yükleniciye devrine ilişkin bir taşınmaz satış vaadini birleştirir. Taşınmaz devrini içerdiği için resmî şekilde yapılır. Bu sözleşmede arsa sahibi bedeli para olarak değil, arsa paylarıyla öder. Yüklenici ise inşaatın bedelini çoğu zaman kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışından karşılar. Fon kilidi bu modeli iki yerden vurur. Satışlardan gelen nakit kilitlenir ve yeni satışlar durur, çünkü alıcılar teslim tarihine güvenmez.

Gecikmenin ilk sonucu gecikme cezasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, teslimde geciken her ay için arsa sahibine kira kaybı karşılığı bir tutar ödeneceği sıkça kararlaştırılır. Bu kayıt cezai şart niteliğindedir ve fon kilidinden bağımsız işler. Tacir olan yüklenici, cezanın fahiş olduğunu ileri sürerek hâkimden indirim isteyemez (TTK m.22). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise cezai şartın tacirin ekonomik mahvına yol açacak ölçüde ağır olması hâlinde ahlaka aykırı sayılarak kısmen veya tamamen iptal edilebileceğini kabul etmiştir (YHGK, 14.09.2021, E.2017/(19)11-943, K.2021/984). Bu istisnayı ileri sürmek için şirketin mali tablolarıyla desteklenmiş somut bir tablo gerekir. Yalnızca “paramız fonda kaldı” demek yeterli değildir.

İkinci sonuç dönme riskidir. TBK m.473/1’e göre yüklenici eseri zamanında yapmaya başlamaz veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirirse, ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple işi o derece geciktirir ki kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Fon kilidi nedeniyle şantiyenin durması, iş programının gerisinde kalınması ve taşeronların çekilmesi bu hükmün uygulanmasına zemin hazırlar. Yargıtay kararlarında, işin zamanında tamamlanıp tamamlanamayacağının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği vurgulanır. Bu nedenle yüklenici, iş programını ve seviye tespitlerini güncel tutmalıdır.

Kat Karşılığında Özel Sorunlar: Tapu Devri, Üçüncü Kişiler ve İleriye Etkili Fesih

Kısa cevap: Yüklenici edimini ifa etmedikçe arsa sahibi kalan payların devrini durdurabilir (TBK m.97). Yükleniciden hak devralan üçüncü kişilere karşı da yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları ileri sürebilir (TBK m.188). İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay, dürüstlük kuralı gereği geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshi uygular; bu durumda yüklenici tamamladığı iş oranında hak sahibi kalabilir.

Kat karşılığı sözleşmelerde tapu devri genellikle inşaatın seviyesine bağlanır: kaba inşaat bitince belirli bir oran, iskân alınınca kalan kısım gibi. Fon kilidi nedeniyle inşaat yavaşlarsa, yüklenicinin henüz tamamlanmamış seviyeye bağlı tapu devrini istemesi mümkün olmaz. Arsa sahibi, karşılıklı sözleşmelerde kendi borcunu ifa etmemiş olan tarafın karşı edimi isteyemeyeceği kuralına dayanarak devri durdurabilir (TBK m.97). Bu durum yüklenicinin nakit sorununu derinleştirir, çünkü yeni satışlar ve banka kredileri tapuya bağlıdır.

Yüklenicinin kendi payına düşecek bağımsız bölümleri henüz tapu almadan üçüncü kişilere satması, kat karşılığı inşaatta yaygındır. Bu alıcılar, yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkını devralmış olur. Arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları, örneğin inşaatın tamamlanmadığı savunmasını, bu alıcılara karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Bu nedenle fon kilidi, yalnız yüklenici ile arsa sahibi arasında kalmaz; yükleniciden ev alan kişileri de doğrudan etkiler. Yargıtay kararlarında, yüklenicinin arsa üzerindeki hakkını devralan üçüncü kişinin bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmiş olmasının belirleyici olduğu kabul edilir.

Arsa sahibinin dönme hakkını kullanması hâlinde sonuçlar, inşaatın tamamlanma oranına göre değişir. Yargıtay uygulamasında inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, geriye etkili dönme dürüstlük kuralına aykırı görülür ve sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir. Uygulamada bu eşik çoğu zaman yüzde doksan civarında tartışılır. İleriye etkili fesihte yüklenici, o ana kadar yaptığı işin karşılığı olan hakları koruyabilir. Geriye etkili dönmede ise yükleniciye devredilmiş paylar geri istenebilir ve yüklenici yaptığı işin bedelini ancak sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre isteyebilir. Bu fark, fon kilidindeki yüklenici için hayati önemdedir: İnşaatı olabildiğince ilerletmek, yalnız gecikme cezasını azaltmaz, olası bir fesihte kaybı da sınırlar.

Arsa sahibi de kendi hakkını kullanırken dikkatli olmalıdır. Dönme bildirimi, çoğu zaman uygun bir süre verilmesini ve bu sürenin sonuçsuz geçmesini gerektirir. TBK m.473/1’deki erken dönme hakkı ise gecikmenin boyutunun açıkça anlaşılmasına bağlıdır. Arsa sahibi, eser tamamlanmadıkça yükleniciye o zamana kadar yaptığı işlerin karşılığını ödemek ve bütün zararlarını gidermek koşuluyla da sözleşmeden dönebilir (TBK m.484). Ancak bu yol arsa sahibine pahalıya mal olur. Bu nedenle çoğu dosyada taraflar için en makul çözüm, belgeli bir ek protokoldür. Aşağıdaki birinci örnek metin bu protokole giden yazıyı gösterir.

Taşerona Karşı: Temerrüt, İşi Durdurma ve Teminat

Kısa cevap: Muaccel hak edişini alamayan taşeron temerrüt faizi isteyebilir (TBK m.120; ticari işte 3095 m.2/2). Ödeme yapılmadıkça devam eden işten kaçınabilir (TBK m.97). Yüklenici ödeme güçsüzlüğüne düşmüşse teminat gösterilinceye kadar işi durdurabilir, teminat verilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m.98). Ayrıca yüklenicinin işverenden olan hak ediş alacağına haciz koyabilir (İİK m.89) ve yapı alacaklısı ipoteği isteyebilir.

Taşeron, fon kilidinde yüklenicinin ilk hissettiği baskıdır. Taşeronun işçisi, malzemesi ve makineleri şantiyededir ve her ay bunların maliyetini öder. Hak edişini alamayan taşeron için en hızlı araç, işi yavaşlatmak veya durdurmaktır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir taraf, kendi borcunu ifa etmedikçe veya ifayı önermedikçe diğerinin borcu ifa etmesini isteyemez (TBK m.97). Hak ediş sistemiyle yürüyen bir taşeron sözleşmesinde muaccel bir hak ediş ödenmemişse, taşeronun sonraki dönemin işini yapmaktan kaçınması bu kurala dayanır.

TBK m.98 fon kilidinde özel bir önem taşır. Bu hükme göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri ödeme güçsüzlüğüne düşerse ve bu durum karşı tarafın hakkını tehlikeye sokarsa, karşı taraf kendi edimine ilişkin teminat gösterilinceye kadar ifadan kaçınabilir. Uygun süre içinde istemine rağmen teminat gösterilmezse sözleşmeden dönebilir. Yüklenicinin nakdinin fonda kilitli olduğunu öğrenen taşeron, vadesi henüz gelmemiş hak edişler için de teminat isteyebilir. Yüklenici bu talebe hazırlıklı olmalıdır. Hak ediş alacağının temliki, banka teminat mektubu veya işsahibinin doğrudan ödeme taahhüdü, bu talebe verilebilecek pratik cevaplardır.

Taşeronun yükleniciye karşı icra yolları da hızlı işler. Taşeron, yüklenicinin işsahibinden olan hak ediş alacağına haciz ihbarnamesi gönderterek bu alacağı haczettirebilir (İİK m.89). İhtiyati haciz de istenebilir. Bu yolla yüklenicinin tek nakit kaynağı olan yeni hak edişler taşerona yönelir ve diğer taşeronlar ile işçi ödemeleri daha da gecikir. Yüklenicinin kendi fon payına veya tasfiye ödemesine haciz konulması da mümkündür. Bunun sonuçları kendi borcum için fon payıma haciz yazımızda anlatıldı. İhtiyati haciz talebinin şartları ise ihtiyati haciz talep dilekçesi örneği sayfamızda yer alıyor.

Faiz konusunda sözleşmeye bakmak gerekir. Sözleşmede temerrüt faizi oranı belirlenmemişse faiz 3095 sayılı Kanun’a göre belirlenir. Ticari işlerde alacaklı TCMB avans faizi oranında temerrüt faizi isteyebilir (3095 m.2/2). Ticari işletmeler arasındaki mal ve hizmet tedarikinde TTK m.1530’un özel vade ve geç ödeme faizi kuralları da gündeme gelebilir. Taşeron sözleşmesine bu hükmün uygulanıp uygulanmayacağı, sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Tedarikçilerle erteleme görüşmesinin nasıl yapılacağı tedarikçiye ödeme erteleme talep yazısı sayfamızda anlatıldı.

Arsa Sahibinin Taşınmazı Neden Risk Altında? Yapı Alacaklısı İpoteği

Kısa cevap: Bir taşınmaz üzerindeki yapı işinde malzeme ve emek ya da yalnız emek veren zanaatkâr ve yükleniciler, alacakları için o taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tescilini isteyebilir; borçlunun malik değil yüklenici olması bu hakkı engellemez (TMK m.893). Tescil, işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmalıdır. Alacak malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece tespit edilmiş olmalıdır. Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (TMK m.895).

Yapı alacaklısı ipoteği, fon kilidinin inşaat firmasından arsa sahibine sıçradığı noktadır. Arsa sahibinin taşeronla hiçbir sözleşmesi yoktur ve taşerona borçlu değildir. Buna rağmen taşeronun emeğiyle yükselen bina, arsa sahibinin taşınmazının bütünleyici parçasıdır. Kanun koyucu, yapıya emek veren kişinin alacağını bu taşınmazla güvence altına alır. Öğretide alt yüklenicilerin, yani taşeronların da bu korumadan yararlandığı kabul edilir. Yalnız malzeme verenler ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri ise öğretide çoğunlukla kapsam dışında görülür.

Arsa sahibi açısından bu hak iki sonuç doğurur. Birincisi, taşeron alacağını ödemediği bir yüklenicinin borcu, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bir yük olarak görünebilir. Arsa sahibi, taşınmazı üzerindeki ipoteği kaldırmak için ya borcu ödemek ya da yeterli güvence göstermek zorunda kalabilir. Ödediği tutarı yükleniciden isteyebilir, ancak yüklenicinin nakdi zaten fonda kilitlidir. İkincisi, bağımsız bölümlerin alıcılara devri ve bankalardan konut kredisi kullanılması, tapudaki bir ipotek veya şerh nedeniyle zorlaşır. Bu da projenin satışını ve dolayısıyla yüklenicinin yeni nakit girişini durdurur.

Yüklenici açısından sonuç açıktır: Taşeron alacaklarını yönetmek, yalnız taşeronla ilişkiyi değil, arsa sahibiyle ilişkiyi de korumanın yoludur. Taşeronun kanuni ipotek için mahkemeye başvurmasından önce ödeme planı, hak ediş temliki veya işsahibinin doğrudan ödemesi gibi bir çözüm üretmek, arsa sahibinin güvenini korur. Arsa sahibi ise yükleniciden taşeron ödemelerinin düzenli olarak belgelenmesini isteyebilir. Sözleşmesinde böyle bir hak yoksa, ek protokolle bu hakkı kazanmaya çalışabilir. Üç aylık tescil süresinin işin tamamlanmasından başladığı unutulmamalıdır. Taşeronun işi bitmişse süre işlemeye başlamış olabilir. Bu nedenle taşeron tarafında da gecikmeden hareket etmek gerekir.

Taşeron İşçileri ve SGK: Asıl İşveren Kim?

Kısa cevap: Yüklenici, taşeronun işçilerine karşı o işyeriyle ilgili olarak İş Kanunu’ndan, iş sözleşmesinden veya toplu iş sözleşmesinden doğan yükümlülüklerden taşeronla birlikte sorumludur (İş K m.2/6). Prim ve bildirim yükümlülüklerinde de birlikte sorumludur (5510 m.12/6). İnşaatı bütünüyle yükleniciye veren arsa sahibi ise Yargıtay kararlarına göre kural olarak asıl işveren sayılmaz.

Fon kilidi nedeniyle taşerona ödeme yapılmazsa, taşeron da işçilerine ücret ödeyemez. Bu noktada işçilerin muhatabı yalnız taşeron değildir. Asıl işveren-alt işveren ilişkisinde asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı birlikte sorumludur. Ücret, fazla çalışma, yıllık izin, ihbar ve kıdem tazminatları bu sorumluluğun kapsamına girer. Taşeron işçileri, ücretleri ödenmezse doğrudan yükleniciye başvurabilir. Ücreti ödeme gününden itibaren yirmi gün içinde mücbir bir sebep dışında ödenmeyen işçi, iş görme edimini yerine getirmekten kaçınabilir (İş K m.34). Bu durumda şantiye fiilen durur.

Arsa sahibinin durumu farklıdır. Yargıtay, işin tamamını bir başkasına devreden iş sahibinin kanunun tanımladığı anlamda asıl işveren olmadığını, dolayısıyla bir asıl işveren-alt işveren ilişkisinin kurulmadığını kabul eder (Yargıtay 21. HD, 01.04.2014, E.2014/4751, K.2014/6629). Anahtar teslimi işlerde iş sahibinin işçilik alacaklarından sorumlu tutulmadığı yönünde Yargıtay 9. Hukuk Dairesi kararları da vardır (Yargıtay 9. HD, 22.02.2016, E.2014/31151, K.2016/3331). Bu ilke, arsa payı karşılığı inşaatta arsa sahibini işçi alacaklarından büyük ölçüde korur. Ancak arsa sahibi işin yürütümüne katılmış, işçilere talimat vermiş veya işin bir bölümünü kendisi yürütmüşse bu korumanın sınırları tartışılır. SGK uygulamasında da iş anahtar teslimi olarak müteahhide verilmişse işveren müteahhit kabul edilir.

Yüklenicinin kendi işçileri bakımından ise ücret borcu doğrudan yüklenicinindir. Fon kilidinin işçi ücretlerine etkisi, yirmi gün kuralı, ücretsiz izin ve kısa çalışma seçenekleri fon kilidi nedeniyle maaş ödeyemeyen işveren yazımızda anlatıldı. Vergi ve SGK prim borçlarının tecili vergi ve SGK borcumu ödeyemiyorum yazımızda ele alındı.

Kamu İşleri, Konut Alıcıları ve Yapı Ruhsatı

Kısa cevap: Kamu ihale sözleşmelerinde fon kilidi 4735 m.10 anlamında mücbir sebep sayılmaz; gecikme cezası, ihtar, fesih ve yasaklama riski doğar. Ön ödemeli konut satışlarında konut, sözleşmeden itibaren en geç kırk sekiz ayda teslim edilmelidir (6502 m.44/1). Tüketici yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden dönebilir (m.45/1). Yapı ruhsatı, başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen yapılarda hükümsüz sayılır (3194 m.29).

İnşaat firmasının işlerinden biri kamu ihalesiyse, özel hukuk sözleşmelerinden farklı ve daha katı bir rejim uygulanır. 4735 sayılı Kanun’daki mücbir sebep hâlleri sınırlıdır ve fon kilidi bunlar arasında yer almaz. Taahhüdün yerine getirilmemesi, gecikme cezası ve en az on gün süreli ihtarla başlayan bir süreçte fesih, kesin teminatın gelir kaydı ve ihalelere katılmaktan yasaklama sonuçlarını doğurabilir. Hak ediş ödemesinden önce SGK borcu sorgulanır ve borç hak edişten kesilir (5510 m.90). Bu rejimin ayrıntısı kamu ihale yüklenicisi için fon kilidi yazımızda anlatıldı. Özel hukuk işlerinde yapılabilecek esnek düzenlemeler, kamu işlerinde çoğu zaman mümkün değildir.

Konut alıcıları, fon kilidinin inşaat firması için belki de en hızlı nakit riskidir. Ön ödemeli konut satışında tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Satıcının isteyebileceği tazminat kanunla sınırlıdır (6502 m.45/1). Teslim süresi de sözleşmede taahhüt edilen süreyle ve her hâlde kırk sekiz ayla sınırlıdır (m.44/1). Fon kilidi haberleriyle birlikte alıcıların dönme hakkını kullanmaya başlaması, yüklenicinin hem iade yükümlülüğünü hem de satışların durmasını birlikte doğurur. Tüketici tarafının hakları ev veya araba alacaktım, param fonda kaldı yazımızda anlatıldı.

Yapı ruhsatının süresi de gecikmenin göz ardı edilen bir sonucudur. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmazsa veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır (3194 m.29). Kanun burada mücbir sebep istisnası öngörmez; süresi içinde başlanmış yapılarda kazanılmış haklar ise korunur. Fon kilidi, zaten süresinin sonuna yaklaşmış bir projede ruhsat yenileme ihtiyacını doğurabilir. Ruhsat sürelerinin ayrıntısı yapı ruhsatı ve süreleri yazımızda yer alıyor.

Nakit Açığını Kapatmak: Temlik, Doğrudan Ödeme, Devir ve Konkordato

Kısa cevap: Yüklenicinin en değerli varlığı çoğu zaman işsahibinden alacağı hak edişlerdir. Bunlar yazılı bir temlik sözleşmesiyle bankaya, faktoring şirketine veya doğrudan taşerona devredilebilir (TBK m.183, m.184). Üç taraflı protokolle işsahibinin taşerona doğrudan ödeme yapması, fon alacağının rehni veya temliki, arsa sahibiyle ek protokol, sözleşmenin devri (TBK m.205) ve konkordato diğer araçlardır.

Fon kilidinde yüklenicinin hedefi, şantiyeyi durdurmadan fonun tasfiyesinin sonuçlanmasını bekleyebilmektir. Bunun için dışarıdan köprü finansman ve alacaklılarla belgeli düzenlemeler gerekir. Alacaklılar genellikle soyut bir “ödeyeceğiz” vaadinden değil, somut bir güvenceden ikna olur. Bu güvencenin en doğal kaynağı, yüklenicinin henüz tahsil etmediği hak edişlerdir. Alacağın temliki yazılı şekilde yapılır (TBK m.184). Temlik edilen alacağın borçlusuna, yani işsahibine bildirim yapılması, işsahibinin ödemeyi doğru kişiye yapmasını sağlar. Sözleşmede temlik yasağı varsa önce işsahibinin onayı alınmalıdır.

Taşerona doğrudan ödeme mekanizması, özellikle bedel karşılığı inşaat işlerinde etkilidir. İşsahibi, yüklenicinin hak edişinden kesmek üzere taşeronun belgelenmiş alacağını doğrudan taşerona öder. Bu yöntem, taşeronun işi sürdürmesini ve kanuni ipotek yoluna gitmemesini sağlar. İşsahibini de taşınmaz üzerindeki riskten korur. Ancak yazılı ve üç taraflı bir protokol gerektirir. Protokolde ödemenin hangi hak edişten mahsup edileceği ve işsahibinin yükleniciye karşı sorumluluğunun bu ölçüde sona erdiği açıkça yazılmalıdır.

Fonun tasfiye alacağı da bir değerdir. Bu alacak bir banka kredisine teminat gösterilebilir veya iskontolu olarak devredilebilir. Ancak tutarı ve ödeme takvimi belirsiz olduğu için değeri sınırlıdır. Bu yolların sınırları tasfiye alacağımı satabilir miyim ve fon alacağını faktoring şirketine devretmek yazılarımızda anlatıldı. Banka kredilerinin durumu şirketimin parası fonda kilitli, banka kredisini ödeyemiyorum yazımızda ele alındı.

Bütün bu araçlar yetmezse iki seçenek kalır. Birincisi, yarım kalan işin başka bir yükleniciye devridir. Sözleşmenin devri, devreden, devralan ve sözleşmede kalan diğer tarafın, yani arsa sahibinin anlaşmasını gerektirir (TBK m.205). İkincisi konkordatodur: Geçici mühlet, takipleri durdurur ve alacaklılarla bir yeniden yapılandırma imkânı verir. Ancak bu yol ciddi maliyetler ve şartlar taşır. Konkordatonun fon kilidindeki şirket için şartları şirketim konkordato ilan edebilir mi yazımızda anlatıldı.

Süreler ve Deliller

Kısa cevap: İnşaat firması için en kısa süreler taşeron ve işçi tarafındadır: işçilerin yirmi günlük ücret süresi ve taşeronun işin tamamlanmasından itibaren üç aylık ipotek tescil süresi. Yapı ruhsatının beş yıllık süresi ve ön ödemeli konutun kırk sekiz aylık azami teslim süresi daha uzun, ama geri döndürülemez sürelerdir. Hak ediş dekontları, fon talimatları ve seviye tespitleri en önemli delillerdir.

Fon kilidi yaşayan bir inşaat firması, sürelerini tek bir tabloda izlemelidir. Her sözleşmenin vadesi, cezai şart başlangıcı ve ihtar süreleri ayrı ayrı çıkarılmalıdır. Aşağıdaki tablo kanundan doğan sürelerin başlıcalarını gösterir. Sözleşmelerdeki özel süreler bu tabloya eklenmelidir.

Deliller iki amaca hizmet eder. Birincisi, arsa sahibi, taşeron ve alıcılarla yapılacak görüşmelerde yüklenicinin durumunu belgeli olarak ortaya koymaktır. İkincisi, yüklenicinin kendi zararı için fonu satan kuruluşa, portföy yönetim şirketine ve sorumlulara karşı açacağı davalarda zararı ispat etmektir. İnşaat firmasının fon zararı, yalnız kilitli para değildir. Gecikme cezaları, taşeron faizleri, işin durması nedeniyle artan maliyetler ve kaybedilen satışlar da zararın parçasıdır. Bu kalemler ancak düzenli belgelenirse tazminat talebinde kullanılabilir.

Şirket nakdinin fona kimin kararıyla yatırıldığı da ayrıca önemlidir. Fona yatırım kararını veren yöneticinin sorumluluğu ve şirketin fonu satan kuruluşa karşı hakları, inşaat firmasının kaybını telafi etmesinin başlıca yollarıdır. Bu konular şirket hazinesi tasfiye edilen fonda ve finans müdürünün sorumluluğu yazılarımızda anlatıldı. Kat karşılığı inşaatın vergi yönü ise kat karşılığı inşaatta vergilendirme yazımızın konusudur.

Örnek 1: Arsa Sahibine Durum Bildirimi ve Ek Protokol Teklifi

Bu yazı, fon kilidi nedeniyle iş programında gecikme riski doğan yüklenicinin arsa sahibini ihtar gelmeden bilgilendirmesi ve ek protokol teklif etmesi için kullanılabilir. Metin mücbir sebep iddiası içermez. Gecikmeyi kabul eden ifadelerden kaçınır, ancak durumu dürüstçe anlatır. Resmî şekil gerektiren değişiklikler için protokolün noterde yapılması gerekebilir.

Örnek 2: Taşeronla Ödeme Planı ve Hak Ediş Temliki Protokolü

Bu protokol, alacağını alamayan taşeronun işi sürdürmesi karşılığında ödeme takvimi ve güvence sağlanması için kullanılabilir. Temlik yazılı şekilde yapılmalı ve işsahibine bildirilmelidir. Protokol, kanuni ipotek hakkının sözleşmeyle önceden ortadan kaldırılmasına dayanmaz; bunun yerine güvence ve ödeme takvimini düzenler.

Örnek 3: İşsahibine Temlik Bildirimi ve Doğrudan Ödeme Talimatı

Bu yazı, hak ediş alacağının bir kısmı taşerona veya bankaya temlik edildiğinde işsahibine bildirim için ya da işsahibinden taşerona doğrudan ödeme yapmasının istenmesi için kullanılabilir. İşsahibinin yazılı onayı alınırsa doğrudan ödeme mekanizması daha güvenli hâle gelir.

Adım Adım: Fon Kilidinde İnşaat Firmasının İlk Otuz Günü

1. Alacaklı haritasını çıkarın. Arsa sahibi, taşeronlar, işçiler, tedarikçiler, konut alıcıları, bankalar ve kamu alacakları.
2. Sözleşmeleri okuyun. Vadeler, cezai şartlar, mücbir sebep, temlik yasağı ve bloke hesap kayıtları.
3. Seviye tespiti yaptırın. İşin bugünkü tamamlanma oranını belgeleyin.
4. Taşeron ve işçi ödemelerini önceliklendirin. Yirmi gün kuralı ve kanuni ipotek riski en hızlı işler.
5. Arsa sahibiyle ihtar gelmeden konuşun. Ek protokol teklif edin; mücbir sebep iddiasıyla başlamayın.
6. Köprü finansmanı kurun. Hak ediş temliki, banka kredisi, doğrudan ödeme protokolü.
7. Konut alıcılarını bilgilendirin. Dönme dalgası nakit açığını büyütür; güvenilir bir takvim verin.
8. Ruhsat süresini kontrol edin. Beş yıllık sürenin sonuna yakınsanız yenileme planlayın.
9. Fon tarafındaki hakları koruyun. Tasfiye bankasıyla yazışma, ihtirazi kayıt ve sorumlulara karşı talepler.
10. Son çareleri önceden değerlendirin. Sözleşmenin devri ve konkordato, geç kalınca işe yaramaz.

Sık Yapılan Hatalar

1. Arsa sahibine “mücbir sebep” diye yazmak. Kabul görmez ve karşı tarafı hemen ihtara yöneltir.
2. “İşsahibinden tahsil edince öderiz” kaydına güvenmek. Tahsil edilmiş ama fonda kilitli para bu kayıtla korunmaz.
3. Taşeronu oyalamak. İşin durması, haciz ve kanuni ipotek aynı anda gelir.
4. Arsa sahibini kanuni ipotek riskinden habersiz bırakmak. Tapudaki ipotek, projenin satışını durdurur.
5. İşçi ücretlerini ertelemek. Yirmi günden sonra işçiler çalışmaktan kaçınabilir; yüklenici taşeron işçilerinden de sorumludur.
6. İnşaatı tamamen durdurmak. Tamamlanma oranı düştükçe ileriye etkili fesih korumasından uzaklaşılır.
7. Cezai şartı hafife almak. Tacir yüklenici fahişlik nedeniyle indirim isteyemez.
8. Temliki sözlü yapmak veya bildirmemek. Yazılı şekil ve işsahibine bildirim olmadan temlik güvence sağlamaz.
9. Konut alıcılarının dönme hakkını hesaba katmamak. Ön ödemeli satışta yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme vardır.
10. Belgeleri dağınık tutmak. Fon zararının tazmini için gecikme ve faiz kalemleri ayrı ayrı ispatlanmalıdır.

Önemli Kavramlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Yüklenicinin inşaatı yapması karşılığında arsa paylarının yükleniciye devrini öngören, resmî şekle tabi karma sözleşme.

Hak ediş

Belirli bir dönemde yapılan işin ölçülerek hesaplanan ve ödemeye esas alınan bedeli.

Taşeron (alt yüklenici)

Yüklenicinin, işin bir bölümünü yaptırmak için sözleşme yaptığı kişi.

Ödemezlik def’i

Karşı taraf kendi borcunu ifa etmedikçe kendi edimini ifadan kaçınma hakkı (TBK m.97).

Yapı alacaklısı ipoteği

Yapıya emek veren zanaatkâr ve yüklenicilerin alacakları için taşınmaz üzerinde tescil ettirebildiği kanuni ipotek (TMK m.893, m.895).

Asıl işveren-alt işveren ilişkisi

Asıl işverenin alt işverenin işçilerine karşı birlikte sorumlu olduğu ilişki (İş K m.2/6).

İleriye etkili fesih

Sözleşmenin geçmişteki sonuçlarını koruyarak yalnız geleceğe yönelik sona erdirilmesi.

Alacağın temliki

Alacağın yazılı sözleşmeyle üçüncü kişiye devri (TBK m.183, m.184).

İnşaat firmasının kendi işçileri bakımından fon kilidi nedeniyle fesih ve toplu işçi çıkarma usulü fon kilidi nedeniyle işçi çıkarmak: ekonomik sebeple fesih yazımızda anlatıldı.

Sıkça Sorulan Sorular

Fon kilidi inşaat sözleşmesinde mücbir sebep sayılır mı?

Kural olarak hayır. Para borcu imkânsızlaşmaz ve nakdin fona yatırılması yüklenicinin tercihidir. Sözleşmede bu durumu açıkça kapsayan özel bir kayıt yoksa süre uzatımı istemek güçtür.

Arsa sahibi gecikme nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir mi?

Temerrütte süre vererek dönme hakkı vardır (TBK m.123, m.125). İşin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemeden dönebilir (TBK m.473/1). İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay ileriye etkili feshi uygular.

Gecikme cezasının indirilmesini isteyebilir miyiz?

Tacir yüklenici, fahiş olduğu gerekçesiyle indirim isteyemez (TTK m.22). Ancak ceza şirketin ekonomik mahvına yol açacak ölçüdeyse ahlaka aykırı sayılabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmiştir (YHGK, 14.09.2021, K.2021/984).

Taşeron ödeme alamadığı için işi durdurabilir mi?

Muaccel hak ediş ödenmemişse kendi edimini ifadan kaçınabilir (TBK m.97). Yüklenici ödeme güçsüzlüğüne düşmüşse teminat gösterilinceye kadar işi durdurabilir, teminat verilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m.98).

“İşsahibinden tahsil edince öderiz” kaydı bizi korur mu?

Para işsahibinden tahsil edilmişse hayır. Tahsil edilen paranın sonradan fonda kilitlenmesi, tahsilatı ortadan kaldırmaz; taşeronun alacağı muaccel hâle gelir.

Taşeron arsa sahibinin tapusuna ipotek koydurabilir mi?

Evet. Yapıya emek veren zanaatkâr ve yükleniciler, borçlu malik olmasa bile taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tescilini isteyebilir (TMK m.893). Tescil işin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde yapılmalı; alacak malikçe kabul edilmiş veya mahkemece tespit edilmiş olmalıdır (TMK m.895).

Arsa sahibi kanuni ipoteği nasıl önleyebilir?

Yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (TMK m.895). Uygulamada taşeron ödemelerinin belgelenmesi, doğrudan ödeme protokolü ve yükleniciden güvence alınması riski azaltır.

Taşeron işçileri maaşlarını bizden isteyebilir mi?

Evet. Yüklenici asıl işveren olarak, taşeronun işçilerine karşı o işyeriyle ilgili yükümlülüklerden taşeronla birlikte sorumludur (İş K m.2/6). SGK primlerinde de birlikte sorumluluk vardır (5510 m.12/6).

Arsa sahibi taşeron işçilerine karşı sorumlu mu?

İnşaatı bütünüyle yükleniciye veren arsa sahibi, Yargıtay kararlarına göre kural olarak asıl işveren sayılmaz (Yargıtay 21. HD, E.2014/4751, K.2014/6629). İşin yürütümüne katılmışsa durum tartışılır.

Hak edişimizi bankaya veya taşerona temlik edebilir miyiz?

Evet. Alacağın temliki yazılı şekilde yapılır (TBK m.184) ve işsahibine bildirilir. Sözleşmede temlik yasağı varsa işsahibinin onayı gerekir. Kamu ihale sözleşmelerinde ayrıca kendi hükümlerine bakılmalıdır.

Konut alıcıları sözleşmeden dönebilir mi?

Ön ödemeli konut satışında tüketici, sözleşmeden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden dönebilir; satıcının tazminatı kanunla sınırlıdır (6502 m.45/1). Konut her hâlde kırk sekiz ay içinde teslim edilmelidir (m.44/1).

Yapı ruhsatımız gecikme nedeniyle geçersiz olur mu?

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmayan veya başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır (3194 m.29). Süresinde başlanmış yapılarda kazanılmış haklar korunur; yenileme gerekir.

İşi başka bir yükleniciye devredebilir miyiz?

Sözleşmenin devri, devreden, devralan ve arsa sahibinin anlaşmasıyla mümkündür (TBK m.205). Arsa sahibinin onayı olmadan yapılan devir ona karşı sonuç doğurmaz.

Fon zararımızı kimden isteyebiliriz?

Fonu satan kuruluş, portföy yönetim şirketi ve kusurlu yöneticiler başlıca muhataplardır. Gecikme cezası, faiz ve artan maliyetler de belgelenirse zararın parçası olarak ileri sürülebilir.

İlgili Rehberler

• Kamu ihale yüklenicisi için fon kilidi
• Şirketimin parası fonda kilitli: tedarikçi, müşteri ve kiraya veren
• Fon kilidi ve aşırı ifa güçlüğü
• Tedarikçiye ödeme erteleme talep yazısı
• Fon kilidi nedeniyle maaş ödeyemeyen işveren
• Ev veya araba alacaktım, param fonda kaldı
• Fon alacağını faktoring şirketine devretmek
• Şirketimin parası fonda kilitli, banka kredisini ödeyemiyorum
• Şirketim konkordato ilan edebilir mi
• Yapı ruhsatı ve süreleri
• Şirket hazinesi tasfiye edilen fonda
• Fon Tasfiyesi Hukuk Rehberi