Kentsel Dönüşümde Eczane Nakli 2026: Nüfus Kriteri Uygulanmaz mı? — Yönetmelik m.8/7, Altı Ay İçinde Eski İlçeye Dönüş, Kiracı ve Malik Eczacının Hakları (6197 m.13, 6306 m.5, TBK m.355) ve Dilekçe Örnekleri

Binanız riskli yapı olarak tespit edildi, bölgeniz dönüşüm alanı ilan edildi ya da malik yıkım için tahliye istiyor: eczanenizi nereye ve hangi şartla taşıyacaksınız? Kısa cevap şudur. Eczanenin aynı ilçe içinde nakli zaten nüfus kriterine tabi değildir (6197 sayılı Kanun m.5/3). Kentsel dönüşümün getirdiği asıl imkân Eczacılar ve Eczaneler Hakkında Yönetmelik’in 8. maddesinin 7. fıkrasındadır: kentsel dönüşümle eczane yerinin tahliye edilmek zorunda kalınması hâlinde eczanenin naklinde nüfusa göre eczane açılması kriteri uygulanmaz; dönüşüm tamamlandıktan sonra altı ay içinde eczacı, isterse eski eczanesinin bulunduğu ilçe sınırları içinde bir yere herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın dönebilir. Bu hakkın kapısı bir belgedir: eczanenin bulunduğu bölgenin kentsel dönüşüm bölgesi olduğuna dair yetkili resmî mercilerden alınmış resmî belge. Nakil, açılışa ilişkin usulle yürür; bir ay önceden bildirim (Kanun m.13), yeni yerin en az 35 metrekare ve bağımsız dükkân olması (Yönetmelik m.20) ve muvazaa değerlendirmesi (m.11) aynen uygulanır. Yeni ruhsat düzenleninceye kadar mevcut eczane eczane vasfını korur (m.19). Bu rehber; kanun ile yönetmelik arasındaki farkı, belge dosyasının nasıl kurulacağını, ilçe dışına nakil ile iki yıla kadar kapalı tutma seçeneklerini, kiracı ve malik eczacının 6306 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan haklarını, stok ve İTS yükümlülüklerini ve ret hâlinde dava yolunu dilekçe örnekleriyle anlatır.

İçindekiler

• Kısa cevap: kentsel dönüşümde eczane nasıl taşınır?
• Hangi mevzuat uygulanır?
• Kanun ne diyor, yönetmelik ne ekliyor?
• Nüfus kriteri hangi nakilde aranır?
• Yönetmelik m.8/7’nin şartları ve belge dosyası
• İlçe dışına nakil: ne zaman mantıklı?
• Altı ay içinde eski ilçeye dönüş hakkı
• Yeni yerin şartları: nakilde muafiyet yok
• Başvuru usulü ve takvim
• Alternatif: eczaneyi iki yıla kadar kapalı tutmak
• Stok, İTS ve kontrole tabi ilaçlar
• Kiracı eczacının hakları
• Malik eczacı: yeni binada eczaneye uygun dükkân
• Nakil talebi reddedilirse
• Dilekçe örneği 1: kentsel dönüşüm nedeniyle nakil
• Dilekçe örneği 2: eski ilçeye dönüş
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

Kısa Cevap: Kentsel Dönüşümde Eczane Nasıl Taşınır?

Kentsel dönüşüm, eczacı için iki ayrı hukuk alanının kesiştiği bir durumdur. Binanın yıkılması ve tahliye takvimi 6306 sayılı Kanunla belirlenir; eczanenin nereye ve hangi şartla taşınacağı ise 6197 sayılı Kanun ile Eczacılar ve Eczaneler Hakkında Yönetmelike tabidir. Bu iki takvim birbirini beklemez. Tahliye tebligatı geldiğinde eczacının önündeki soruların çoğunun cevabı aşağıdaki tabloda toplanmıştır.

Genel açılış, devir ve nakil rejiminin tamamı Eczane Açma, Devir ve Nakil rehberimizde anlatıldı. Bu yazı yalnızca kentsel dönüşümün yarattığı özel duruma odaklanır.

Hangi Mevzuat Uygulanır? Beş Katmanlı Çerçeve

Kentsel dönüşüm nedeniyle eczane nakli tek bir kanunla çözülmez. Aşağıdaki beş metin birlikte okunmalıdır; her biri sürecin farklı bir halkasını düzenler ve birindeki süre diğerindeki süreyi beklemez.

Kanun Ne Diyor, Yönetmelik Ne Ekliyor?

Kentsel dönüşümde eczane naklini doğru kurmak için önce kanun ile yönetmelik arasındaki farkı görmek gerekir, çünkü il sağlık müdürlüğüyle yaşanabilecek tartışmaların önemli bir kısmı buradan çıkar.

Kanunun üçüncü fıkrası. 6197 sayılı Kanun’un 5. maddesinin üçüncü fıkrasına göre serbest eczane sayıları, ilçe sınırları içindeki nüfusa göre en az üç bin beş yüz kişiye bir eczane olacak şekilde düzenlenir. Hiç eczanesi olmayan yerleşim birimlerinde nüfus kriterine bakılmaksızın bir eczanenin açılmasına izin verilir; ancak bu şekilde açılan eczanelerin başka yerlere naklinde nüfus kriteri işletilir. Aynı fıkranın son cümlesi eczacı için belirleyicidir: eczanelerin aynı ilçe içerisindeki nakillerinde nüfusa göre eczane açılması kriteri uygulanmaz.

Kanunun dördüncü fıkrası. Aynı maddenin dördüncü fıkrası bir istisna daha getirir: doğal afet ve mücbir sebep nedeniyle nüfus azalması hâlinde o yerleşim yerinde bulunan eczanelerin naklinde nüfus kriteri uygulanmaz ve bu hâlin tespit ve ilanı Sağlık Bakanlığınca yapılır. Kanun metninde kentsel dönüşüm ayrıca sayılmaz.

Yönetmeliğin eklediği. Kentsel dönüşüm, Yönetmelik’in 8. maddesinin 7. fıkrasına 28.03.2016 tarihli ve 29667 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle girmiştir. Fıkra üç şey yapar: istisnayı “kentsel dönüşümle eczane yerinin tahliye edilmek zorunda kalınması” hâline genişletir, bu hâlin eczacının sunacağı resmî belgeyle ispat edileceğini düzenler ve dönüşüm ya da afet sona erdikten sonra altı ay içinde eski ilçeye kısıtlamasız dönüş hakkı tanır.

Bu farkın üç pratik sonucu vardır. Birincisi, Yönetmelik yürürlükte olduğu sürece idare bu hükmü uygulamakla yükümlüdür; ancak hükmün kanunda açık bir karşılığının bulunmaması, kapsamının dar yorumlanması riskini artırır. İkincisi, afet istisnasında tespit Bakanlıktan gelirken kentsel dönüşümde belgeyi eczacı getirir; dosyanın gücü belgenin gücüne bağlıdır. Üçüncüsü, başvuru dilekçesinde dayanak açıkça “Yönetmelik m.8/7” olarak yazılmalıdır; yalnızca “nakil talebi” başlığıyla yapılan başvuru, olağan nakil gibi değerlendirilip nüfus kriterine takılabilir.

Nüfus Kriteri Hangi Nakilde Aranır?

Kentsel dönüşüm tebligatı alan eczacıların sık yaptığı hata, aynı ilçede uygun bir dükkân bulunmasına rağmen “kentsel dönüşüm istisnası” için belge peşine düşüp zaman kaybetmektir. Aynı ilçe içindeki nakil zaten nüfus kriterinden muaftır. Yönetmelik m.8/7’nin gerçek değeri iki noktadadır: ilçe dışına nakil ve eski ilçeye geri dönüş.

Tablodaki dördüncü satır özel bir uyarı gerektirir: eczaneniz, hiç eczanesi olmayan bir yerleşim biriminde nüfus kriterine bakılmaksızın açılmışsa, o birimin dışına yapılacak nakilde kriter işletilir (Yön. m.8/3). Kentsel dönüşüm istisnasının bu eczanelere de uygulanıp uygulanmayacağı Yönetmelik’te ayrıca düzenlenmemiştir; bu durumda başvuru öncesinde il sağlık müdürlüğünden yazılı görüş alınması isabetli olur. Tek eczane kuralı ve mesul müdürlükle ilgili sınırlar için Eczacılık Mesleğinin İcrası rehberine bakabilirsiniz.

Yönetmelik m.8/7’nin Şartları ve Belge Dosyası

Fıkranın kentsel dönüşüme ilişkin kısmı üç unsur arar: (1) eczane yerinin kentsel dönüşümle tahliye edilmek zorunda kalınması, (2) bu hâlin, eczanenin bulunduğu bölgenin kentsel dönüşüm bölgesi olduğuna dair ilgili yetkili resmî mercilerden alınmış resmî belge ile tespiti ve (3) eczanenin o yerleşim yerinde bulunması. Tartışma çoğunlukla ikinci unsurda çıkar, çünkü 6306 sayılı Kanun “kentsel dönüşüm bölgesi” diye bir kavram kullanmaz; üç ayrı kategori tanımlar.

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır; rezerv yapı alanı, Kanun uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır; riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bunlara 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesindeki kentsel dönüşüm ve gelişim alanı eklenebilir.

Rezerv yapı alanlarındaki belirsizlik yalnızca teorik değildir. Tüm Eczacı İşverenler Sendikası’nın (TEİS) 05.08.2024 tarihli Türkiye İlaç ve Tıbbi Cihaz Kurumu’na başvurusunda, meslek yönetmeliğinde kentsel dönüşüm kavramı bulunmasına karşın rezerv alan ilan edilen yerlerdeki eczanelerin durumuna ilişkin bir açıklama bulunmadığı belirtilmiş ve bu yönde düzenleme yapılması istenmiştir. Bu nedenle rezerv alanda veya tekil riskli yapıda bulunan eczacının dosyası, yalnızca “bölge” belgesine değil, tahliyenin iradesi dışında ve zorunlu olduğunu gösteren belgelere de dayanmalıdır.

Belge dosyasındaki en etkili parça çoğu zaman beşinci satırdır: yönetmelik bir “bölge belgesi” istediğinden, belediyeden veya il müdürlüğünden, eczanenin bulunduğu parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüme tabi olduğunu açıkça yazan bir yazı istenmesi, il sağlık müdürlüğünün yorum yapma ihtiyacını azaltır. Riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı ve tebligatın hangi tarihte yapılmış sayıldığı Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz rehberimizde ayrıntılı anlatıldı.

İlçe Dışına Nakil: Ne Zaman Mantıklı?

İlçe dışına nakil, çoğunlukla dönüşüm alanının büyük olduğu ve ilçede eczane şartlarını karşılayan dükkân bulunmadığı durumlarda gündeme gelir. Bir mahallenin tamamı riskli alan ilan edildiğinde, çevredeki uygun dükkânlar kısa sürede dolabilir; Yönetmelik’in 35 metrekare, bağımsız dükkân ve cadde cephesi şartları seçenekleri daha da daraltır. Bu durumda Yönetmelik m.8/7, nüfus kriteri engeline takılmadan komşu ilçeye geçme imkânı verir.

İlçe dışı nakilde dikkat edilecek dört nokta vardır. Birincisi, Yönetmelik m.8/7 yalnızca nüfus kriterini kaldırır; yer şartları, muvazaa değerlendirmesi ve tek eczane kuralı aynen uygulanır. İkincisi, Yönetmelik m.19’a göre aynı il içindeki nakillerde yeni ruhsatname düzenlenmez ve harç ödenmez; il dışına nakilde bu kolaylık yoktur. Üçüncüsü, Yönetmelik m.25/1 uyarınca nakil yapılacak eczanenin ismi, gidilen ilçedeki eczanelerle aynı olamaz; tabela ve kaşe siparişinden önce isim kontrolü yapılmalıdır. Dördüncüsü, 6197 sayılı Kanun’un geçici 3. maddesinin ikinci fıkrası, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte serbest eczanesi bulunan eczacılara bir defaya mahsus olmak üzere herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın eczanesini ilçe dışına nakletme ve devretme imkânı tanımıştır. Kentsel dönüşüm nakli bu bir defalık hakla karıştırılmamalı; başvuruda dayanak açıkça Yönetmelik m.8/7 olarak gösterilmelidir. Aksi hâlde eczacının saklı tutabileceği bir hakkı gereksiz yere kullanmış sayılması tartışması doğabilir.

Altı Ay İçinde Eski İlçeye Dönüş Hakkı

Yönetmelik m.8/7’nin son cümlesine göre doğal afet veya mücbir sebebin ortadan kalkmasını ya da kentsel dönüşümün tamamlanmasını müteakip altı ay içerisinde eczacı isterse, tahliye etmek zorunda kaldığı önceki eczanenin bulunduğu ilçe sınırları içerisinde bir yere herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın dönebilir. Bu hüküm, kentsel dönüşüm nedeniyle ilçesinden ayrılan eczacının müşteri çevresini ve yıllarca kurduğu mesleki bağı kaybetmemesi için konmuştur.

Hükmün en zayıf noktası, “kentsel dönüşümün tamamlanması” kavramının tanımlanmamış olmasıdır. Tek bir riskli yapıda bu an, yeni binanın yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olarak düşünülebilir; bir riskli alanda ise etaplar farklı tarihlerde bitebilir ve “tamamlanma” tarihi tartışmalı hâle gelir. Altı aylık süre kısa olduğundan, güvenli yol, süreyi savunulabilecek en erken tarihten başlatarak hesaplamak ve dönüş başvurusunu bu sürenin içinde yapmaktır.

İki ayrıntı daha önemlidir. Dönüş yeri, eski binanın kendisi olmak zorunda değildir; hüküm “önceki eczanenin bulunduğu ilçe sınırları içerisinde bir yere” dönüşten söz eder. Ayrıca “herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın” ibaresi nüfus kriteri ve nakil sınırlamalarını kaldırır; ancak dönüşün de Yönetmelik m.19 uyarınca açılış usulüyle yapılacağı gözetildiğinde, yeni yerin 35 metrekare ve yapı kullanma belgesi gibi fiziki şartları taşıması beklenmelidir. Yeni binanın iskânı gecikirse, dönüşü ilçe içindeki başka bir uygun dükkâna yapıp daha sonra aynı ilçe içinde yeni binaya nakil yapmak (Yön. m.8/2) altı aylık süreyi kaçırmamanın yolu olabilir.

İdarenin bu tür takvimleri somut tarihlerle belirleyebildiğini gösteren bir örnek de vardır. TEİS’in yukarıda anılan 05.08.2024 tarihli başvurusunda aktarıldığına göre, 06.02.2023 depremlerinin ardından Bakanlık değerlendirmesiyle Adıyaman, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş ve Malatya illerine bağlı bazı ilçelerdeki eczanelere nüfus kriteri uygulanmaksızın ilçe dışı nakil hakkı tanınmış; bu hakkı 11.05.2025 tarihine kadar kullanan eczacılar için eski ilçeye dönüş başvurusunda son tarih 11.11.2025 olarak belirlenmiştir. Kentsel dönüşümde bu tür genel bir ilan beklenmez; süre eczacının kendi dosyasından hesaplanır.

Yeni Yerin Şartları: Nakilde Muafiyet Yok

Kentsel dönüşümde en sık gözden kaçan kural şudur: eski eczanenin küçük metrekaresi veya eski yapı belgesi nedeniyle tanınmış kolaylıklar nakilde taşınmaz. Yönetmelik m.20/1, Yönetmelik’in yayımından önce ruhsat almış eczanelerin devrinde bir defaya mahsus metrekare kısıtlaması uygulanmayacağını söyler; ancak aynı fıkranın son cümlesine göre mevcut eczanenin başka bir yere naklinde güncel şartlara göre işlem yapılır.

Yönetmelik m.20/3’teki geçici yapı imkânı ise kentsel dönüşümde güvence sayılmamalıdır. Bu hüküm, deprem, sel ve yangın gibi tabii afetlerden önce ruhsatlandırılmış ve afet nedeniyle eczanesi kullanılamaz hâle gelen eczacılara, iki yılı geçmemek üzere asgari 20 metrekarelik yerlerde veya geçici yapılarda ruhsat verilebileceğini düzenler. Metin kentsel dönüşümü saymaz; planlı bir yıkım nedeniyle tahliye edilen eczacının bu istisnaya dayanması, ancak idarenin takdirine kalmış bir talep olabilir.

Başvuru Usulü ve Takvim

Yönetmelik m.19’a göre eczanenin naklinde açılmaya ilişkin usul ve esaslar uygulanır. 6197 sayılı Kanun m.5/2 de eczane açmak, devretmek veya başka bir yere nakletmek isteyen eczacıların bulunduğu ilin sağlık müdürlüğüne dilekçe ile başvuracağını düzenler. Bu nedenle nakil, “adres değişikliği” gibi basit bir bildirimle değil, belgeleri ve denetimi olan bir ruhsat süreciyle yürür.

Takvimi 6306 sayılı Kanun’un süreleriyle birlikte okumak gerekir. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 m.5/3); tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.5/5). Kiracı eczacı bu ilanı geç fark ederse, bir aylık bildirim süresi ile muvazaa değerlendirmesinin toplam süresi, yıkım takvimine sığmayabilir. Bu yüzden nakil hazırlığına riskli yapı tespitinin öğrenildiği gün başlanmalıdır.

Alternatif: Eczaneyi İki Yıla Kadar Kapalı Tutmak

Yeni binanın kısa sürede biteceği ve eczacının aynı yere dönmek istediği durumlarda nakil yerine geçici kapalılık seçeneği değerlendirilebilir. 6197 sayılı Kanun m.35/2’nin son cümlesine göre birden fazla sayıda eczane bulunan yerlerde eczacının talebi ile iki yılı geçmemek üzere eczane kapalı tutulabilir. Yönetmelik m.49/1 bu imkânı “hastalık ve sair mazeretler” bağlamında düzenler: eczane ruhsatnamesi geçici olarak il sağlık müdürlüğüne teslim edilir, varsa eczanedeki ilaçlar saklama şartlarına uygun biçimde muhafaza edilir, eczacı iki yıllık süre dolmadan faaliyete devam edeceğini beyan ederse eczane olacak yerin kontrolünden sonra ruhsatname iade edilir veya değişiklik hâlinde yeniden düzenlenir. Bu durumdaki eczaneler için bulunduğu ilçe değişmemek kaydıyla nüfus kriteri uygulanmaz.

Yönetmelik m.49/1’deki “meslek hayatı boyunca” toplam kapalılık süresine ilişkin ibare, konsolide metindeki nota göre Danıştay Onuncu Dairesinin 07.03.2024 tarihli ve E.2023/4791 sayılı kararıyla yürütmesi durdurulan kısımlar arasındadır; davanın esas hakkındaki sonucunun ayrıca takip edilmesi gerekir. Kapalılık süresince eczacı kamuda veya özel sektörde eczacılık hizmeti yapabilir (Yön. m.49/3).

Bu seçeneğin iki riski vardır. Kentsel dönüşümde inşaat süresi iki yılı aşabilir; süre dolduğunda eczacı yeniden karar vermek zorunda kalır. İkincisi, kapalılık kararı alınmadan eczanenin fiilen kapatılması yaptırım doğurabilir: 6197 sayılı Kanun m.45/1’e göre eczaneyi işletmeye başladıktan sonra mazeretsiz olarak ve mücbir sebepler dışında, eczanesi olan yerlerde otuz gün kapalı bırakan eczacıya idari para cezası verilir. Kapalı tutma mutlaka yazılı talep ve ruhsatname teslimiyle, usulüne uygun yapılmalıdır.

Stok, İTS ve Kontrole Tabi İlaçlar

Taşınma, eczanenin stokunu fiziksel olarak hareket ettirir; hukuk ise her hareketin kayda geçmesini ister. 6197 sayılı Kanun m.24/1, 21.07.2025 tarihli 7557 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, ilaçların ve özel tıbbi amaçlı gıdaların satışı, alındığı ecza deposuna veya mücbir sebep hâlinde diğer depolara iadesi, eczaneler arasındaki takası ve miadı geçmiş ya da bozulmuş olanların imhası işlemlerinde ilaç takip sistemine bildirim yapılmasını zorunlu tutar. Aynı Kanun’un 44. maddesine 7557 sayılı Kanun’la eklenen ikinci fıkraya göre bu yükümlülüğe aykırı hareket edenlere, aykırılığa konu tüm ürünlerin tespit tarihindeki eczacı satış fiyatları toplamının iki katı tutarında idari para cezası verilir; bir yıl içindeki tekerrürde ceza bir kat artırılarak uygulanır. Taşınma sırasında kayıt dışı kalan bir stok hareketi bu nedenle ağır bir mali risktir. Bildirim türleri için İTS ve Karekod rehberimize bakabilirsiniz.

Kontrole tabi maddelerin kayıt ve muhafaza yükümlülükleri ayrı bir rejime tabidir; ayrıntı için Kontrole Tabi Maddeler rehberine bakılmalıdır. Ayrıca Sosyal Güvenlik Kurumu ile imzalanan sözleşmedeki ve eczacı odası kayıtlarındaki adres bilgilerinin güncellenmesi, sözleşmenin ilgili hükümlerine göre ayrıca takip edilmelidir; sözleşme yaptırımları Eczane–SGK Sözleşmesi rehberimizde anlatıldı.

Kiracı Eczacının Hakları

Eczanelerin önemli bir kısmı kiralık dükkânlarda faaliyet gösterir. Kiracı eczacı, kentsel dönüşümde hem idareye hem malike karşı zayıf konumdadır; bu nedenle haklarını baştan bilmesi gerekir.

İtiraz hakkı malikte. 6306 sayılı Kanun m.3/1’e göre riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Kiracı bu itirazı kendi adına yapamaz; binanın riskli olmadığına dair ciddi bir bilgisi varsa bunu malike iletmesi ve süresinde itiraz etmesini istemesi gerekir.

Tebligat kiracıyı da bağlar. Riskli yapıya ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 m.3/2). Kiracı şahsi hak sahibidir; bu nedenle kendisine ayrıca tebligat gelmese bile süreler işlemeye başlar. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da aynı yöntemle yapılır (m.5/5).

Hizmetler kesilebilir. Uygulama sırasında talep edilmesi hâlinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur (6306 m.4/3). Soğuk zincir ilaç bulunduran eczane için bu, tahliye tarihinden önce stok planlamasının zorunlu olduğu anlamına gelir.

Kira yardımı başvurusu e-Devlet üzerinden “6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” hizmetiyle yapılabilmekte; il müdürlüklerinin yayımladığı listelerde işyeri kiracıları için vergi levhası ve işyerinin tahliye edildiğini gösteren güncel belgeler istenmektedir. Başvuru ve ret hâlinde izlenecek yol Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı yazımızda, ticari kiracının genel durumu ise Kentsel Dönüşümde İşyeri ve Ticari Kiracı rehberimizde ele alındı.

Öncelik hakkı konusunda bir uyarı. TBK m.355/2, kiraya verenin yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasını sağladığı taşınmazlar için eski kiracıya yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı tanır; bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Tahliyenin TBK m.350/2’deki yeniden inşa davasıyla değil de 6306 sayılı Kanun’un idari tahliye yoluyla gerçekleştiği hâllerde bu hükmün uygulanıp uygulanmayacağı tartışmaya açıktır. Eczacı açısından en sağlam yol, yeni binadaki dükkânı kiralama önceliğini ve kira bedelinin belirlenme yöntemini malikle yazılı olarak kararlaştırmaktır. Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasının yapısı TBK m.350/2 dilekçe örneğimizde anlatıldı.

Malik Eczacı: Yeni Binada Eczaneye Uygun Dükkân

Eczacı dükkânın maliki ise durum farklıdır: dönüşümde söz hakkı vardır, ama bu hak sınırlıdır. 6306 sayılı Kanun m.6/1’e göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı ve kat karşılığı gibi usullerle değerlendirmeye hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir; karara katılmayanların arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşan paydaşlara satılabilir. Eczacı sürece katılmazsa dükkânını kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

Malik eczacının kat karşılığı sözleşmesine yazdırması gereken kayıtlar, doğrudan Yönetmelik’in yer şartlarından çıkar. Yeni dükkânın net en az 35 metrekare olması, zemin katta ve belediyeye ait cadde veya sokak üzerinde cepheli olup oradan numara alması, projede bağımsız bölüm olarak dükkân niteliğinde gösterilmesi, binada serbest eczane açılmasını engelleyecek bir sağlık kuruluşunun yer almaması, teslim ve yapı kullanma izin belgesi alınma tarihinin taahhüt edilmesi ve gecikme hâlinde cezai şart öngörülmesi bu kayıtların başında gelir. Bu şartlar sözleşmeye girmezse, yeni binaya dönen eczacı ruhsat alamayacağı bir dükkânla karşılaşabilir.

Müteahhitten kaynaklanan gecikmelerde 6306 m.6/14, bir yıl içinde yapım işine başlanmaması veya en az altı aydır işin durması hâlinde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla fesih kararı alınabilmesini düzenler. Bağımsız bölüm tahsisi ve arsa payı konusundaki haklar için Bağımsız Bölüm Tahsisi, Arsa Payı ve Şerefiye rehberimize, sürecin tamamı için Kentsel Dönüşüm Rehberimize bakabilirsiniz.

Nakil Talebi Reddedilirse

İl sağlık müdürlüğünün nakil talebini reddetmesi, kentsel dönüşüm belgesini yetersiz bulması veya süresinde cevap vermemesi idari yargının konusudur. Burada iki ayrı süre rejimi karıştırılmamalıdır: 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere (riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma gibi) karşı dava açma süresi tebliğden itibaren otuz gündür (6306 m.6/9); eczane nakil talebinin reddi ise 6197 sayılı Kanun ve Yönetmelik uyarınca tesis edilen bir işlemdir ve genel kural olan altmış günlük dava süresine tabidir (İYUK m.7).

Ret gerekçesi çoğunlukla belgenin “bölge” niteliğini göstermediği iddiasına dayanır. Bu durumda davada Yönetmelik m.8/7’nin amacının iradesi dışında tahliye edilmek zorunda kalan eczacıyı korumak olduğu, riskli yapı tespitinin ve tahliye tebligatının bu zorunluluğu resmî belgeyle kanıtladığı ve idarenin aynı durumdaki eczacılara farklı muamele edemeyeceği savunulabilir. Kurum kararlarına karşı yollar TİTCK Rehberimizde, 6306 kapsamındaki dava süreleri ise 6306 Dava Yolları ve Süreler yazımızda ayrıntılı anlatıldı.

Dilekçe Örneği 1: Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Nakil ve Nüfus Kriteri Muafiyeti

Aşağıdaki örnek, riskli yapı tespiti yapılmış bir binadaki eczanenin başka bir ilçeye nakli için hazırlanmıştır. Aynı ilçe içinde nakilde ikinci paragraf kısaltılabilir; ancak geri dönüş hakkının saklı tutulmasına ilişkin çekince her durumda korunmalıdır.

Dilekçe Örneği 2: Altı Ay İçinde Eski İlçeye Dönüş

Sık Yapılan Hatalar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde eczane naklinde nüfus kriteri aranır mı?

Aynı ilçe içindeki nakillerde zaten aranmaz (6197 s.K. m.5/3; Yönetmelik m.8/2). Kentsel dönüşümle eczane yerinin tahliye edilmek zorunda kalınması hâlinde başka ilçeye nakilde de nüfus kriteri uygulanmaz (Yönetmelik m.8/7); bunun için resmî belge gerekir.

Hangi belge “kentsel dönüşüm bölgesi” belgesi sayılır?

Yönetmelik, eczanenin bulunduğu bölgenin kentsel dönüşüm bölgesi olduğuna dair yetkili resmî mercilerden alınmış resmî belge ister. Riskli alan kararı, dönüşüm alanı ilanı veya belediye ya da il müdürlüğünün parselin kentsel dönüşüm kapsamında olduğunu yazan yazısı bu amaçla sunulabilir.

Sadece benim binam riskli yapı çıktı; bölge ilan edilmedi. Yararlanabilir miyim?

Yönetmelik “bölge” ibaresini kullandığı için bu durum tartışmaya açıktır. Riskli yapı tespiti, tapudaki belirtme ve tahliye tebligatı tahliye zorunluluğunu gösterir; bunlara ek olarak idareden kentsel dönüşüm kapsamı yazısı alınması ve il sağlık müdürlüğünden yazılı karar istenmesi önerilir.

Eski ilçeme dönme süresi ne zaman başlar?

Yönetmeliğe göre kentsel dönüşümün tamamlanmasını müteakip altı ay içinde dönülebilir. “Tamamlanma” tanımlanmadığından, yapı kullanma izin belgesi tarihi veya idarenin tamamlanma yazısı gibi en erken savunulabilir tarihten başlayarak hesap yapmak güvenlidir.

Geri dönerken aynı binaya mı dönmek zorundayım?

Hayır. Hüküm, önceki eczanenin bulunduğu ilçe sınırları içerisinde bir yere dönüşten söz eder. Yeni yerin Yönetmelik m.20’deki fiziki şartları taşıması gerekir.

Nakil sırasında eczanemi kapatmam gerekir mi?

Hayır. Yönetmelik m.19’a göre yeni eczane için ruhsat düzenleninceye kadar mevcut eczane eczane vasfını korur. Ancak 6197 s.K. m.13 uyarınca nakilden bir ay önce bildirim yapılmalıdır.

Yeni bina bitene kadar eczanemi kapalı tutabilir miyim?

Birden fazla eczane bulunan yerlerde eczacının talebiyle iki yılı geçmemek üzere eczane kapalı tutulabilir (6197 s.K. m.35/2; Yönetmelik m.49). Ruhsatname geçici olarak il sağlık müdürlüğüne teslim edilir ve ilçe değişmezse dönüşte nüfus kriteri uygulanmaz.

Kiracıyım; riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?

Hayır. 6306 m.3/1’e göre itiraz hakkı maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir ve süre on beş gündür. Kiracı, elindeki bilgi ve raporu malike iletip süresinde itiraz etmesini isteyebilir.

Kiracı eczacı kira yardımı alabilir mi?

6306 m.5/1’e göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilir. Başvuru e-Devlet üzerinden yapılabilmekte; işyeri kiracılarından vergi levhası gibi belgeler istenmektedir.

Yeni binada eczane açmak için hangi şartlar aranır?

Asgari 35 m² net alan, bağımsız dükkân, belediyeye ait cadde veya sokak üzerinde cephe ve numara, yapı ruhsatı ya da yapı kullanım izin belgesi ve Yönetmelikte sayılan istisnalar dışında binada sağlık kuruluşu bulunmaması aranır (Yönetmelik m.20).

Taşınırken ilaç stokunu nasıl yönetmeliyim?

Depoya iade, eczaneler arası takas ve imha işlemleri İTS’ye bildirilmelidir (6197 s.K. m.24/1). Bu yükümlülüğe aykırılıkta ürünlerin eczacı satış fiyatları toplamının iki katı idari para cezası uygulanır (m.44/2). Takas yalnızca aynı il içindeki eczaneler arasında yapılabilir.

Nakil talebim reddedilirse ne yapabilirim?

Ret işlemine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Dava süresi içinde üst makama başvuru süreyi durdurur; başvuruya otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (İYUK m.11).