İpotek Finansmanı Kuruluşu (İFK) 2026: SPKn m.60 ve III-60.1 Tebliği — Kuruluş ve Faaliyet İzni, 50 Milyon TL Başlangıç Sermayesi, Banka Kurucusu Şartları, Konut Kredisinin İFK’ya Devri, Teminat Varlıkların Haciz ve İflastan Korunması, Yasaklar ve İzin İptali

Konut kredisi veren bankaların uzun vadeli alacaklarını sermaye piyasasına taşıyarak yeniden kaynak yaratmasının kurumsal araçlarından biri ipotek finansmanı kuruluşlarıdır. Sermaye Piyasası Kanunu m.60, İFK’ları konut ve varlık finansmanı kapsamında varlıkların devralınması, devredilmesi, yönetilmesi ve teminat olarak alınması amacıyla kurulan anonim ortaklıklar olarak tanımlar; kurucularında banka kurucusu şartlarını arar ve İFK’ya teminat gösterilen varlıkları haciz, ihtiyati tedbir ve iflas masasına karşı güçlü bir korumaya kavuşturur. Ayrıntılar İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (III-60.1) ile düzenlenmiştir: 50 milyon TL başlangıç sermayesi, kayıtlı sermaye sistemi, iki aşamalı kuruluş ve faaliyet izni, en az beş kişilik yönetim kurulunda bağımsız ve lisanslı üye, yöneticilerde on yıllık tecrübe, varlık devri sözleşmeleri, mevduat toplama ve kredi verme yasağı ile izin iptali hâlleri. Bu rehber, İFK’yı hem kurmak isteyenler hem de konut kredisi bir İFK’ya devredilen borçlular ile İFK ihracı araçlara yatırım yapanlar açısından madde madde anlatır.

Kısa Cevap

İFK’nın ihraç edebildiği ipoteğe dayalı ve varlığa dayalı menkul kıymetler bu rehberimizde, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler ise bu rehberimizde anlatılmıştır. Bu yazı kuruluşun kendisine odaklanır.

Hukuki Dayanak ve İşlev

SPKn m.60/1, ipotek finansmanı kuruluşlarını konut ve varlık finansmanı kapsamında, türleri ve nitelikleri Kurulca belirlenen varlıkların devralınması, devredilmesi, devralınan varlıkların yönetimi ve varlıkların teminat olarak alınması ile Kurulca uygun görülen diğer faaliyetlerin yerine getirilmesi amacıyla kurulan anonim ortaklıklar olarak tanımlar. Kuruluş, kurucular, ortaklar, yönetim ve organizasyon yapısı, faaliyet esasları, izinler ve ipotekli sermaye piyasası aracı ihracına ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi Kurula verilmiştir (m.60/5). Tebliğ, İFK’yı münhasıran Tebliğdeki faaliyetleri yerine getirmek amacıyla anonim şirket şeklinde kurulmuş sermaye piyasası kurumu olarak tanımlar ve diğer kanunların İFK’lara görev veren hükümlerini saklı tutar (III-60.1 m.1/2, m.3/1-ç).

İşlev bakımından İFK, konut finansmanı kuruluşları ile sermaye piyasası yatırımcıları arasında bir köprüdür. Konut kredisi veren banka, kredi alacaklarını İFK’ya devrederek veya İFK’dan bu alacakları teminat göstererek kaynak sağlar; İFK da bu alacaklara dayanarak ipotekli sermaye piyasası araçları ihraç eder. Konut finansmanı; konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır; İFK’ların bu kredi ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de bu kapsamdadır (SPKn m.57/1; III-60.1 m.3/1-g). Konut finansmanı kuruluşları ise doğrudan tüketiciye kredi kullandıran veya finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK’nın uygun gördüğü finansal kiralama, finansman ve tasarruf finansman şirketleridir (SPKn m.57/2). Konut finansmanı sözleşmelerinin tüketici hukuku boyutu bu rehberimizde anlatılmıştır.

Kuruluş Şartları

Kuruluş izni başvurusunun değerlendirilebilmesi için İFK’nın TTK uyarınca kayıtlı sermaye sistemine tabi olması, başlangıç sermayesinin en az 50.000.000 TL olması, paylarının tamamının nama yazılı olması, payların nakit karşılığı çıkarılıp bedellerinin kuruluşta tam, nakden ve her türlü muvazaadan ari olarak ödenmesi, esas sözleşmenin mevzuata uygun olması, kurucu ortakların, yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürün Tebliğdeki şartları taşıması ve ortaklık yapısının şeffaf ve açık olması gerekir (III-60.1 m.4/1). Başlangıç sermayesi 2020 değişikliğiyle 50.000.000 TL’ye yükseltilmiştir ve Kurulca her yıl yeniden belirlenebilir (m.4/3); Kurulun 30.12.2025 tarihli ve 68/2461 sayılı kararı ekindeki 2026 yeniden değerleme tablosunda bu tutar için ayrı bir güncelleme yer almamaktadır. Faaliyet konusu farklı olan şirketlerin İFK’ya dönüşmesine izin verilmez (m.4/2); İFK baştan bu amaçla kurulmalıdır.

Kurucular ve Ortaklarda Aranan Şartlar

Kanun, İFK kurucuları ile sermayenin veya oy haklarının doğrudan veya dolaylı yüzde on veya daha fazlasına sahip olanların Bankacılık Kanunu’nda banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımasını zorunlu tutar (SPKn m.60/2). Tebliğ bunu ayrıntılandırır: Kurucu ortaklar konut finansmanı kuruluşu, İFK, geniş yetkili aracı kurum, VTMK ihraççısı niteliğindeki kuruluş, varlık kiralama şirketi, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Kanunun dördüncü kısmındaki kurumlar veya Kurulca uygun görülen kuruluşlardan olmalıdır (III-60.1 m.5/1-a). Kurucu ortaklar ile önemli etkiye sahip tüzel kişi ortakların banka kurucusu şartlarını taşıması, muaccel vergi borcunun bulunmaması, faaliyetlerinin sürekli veya son bir yılda bir ay ve daha uzun süre durdurulmamış olması, kurucusu oldukları konut ve varlık finansmanı fonlarının geri ödeme güçlüğüne düşmemiş olması ve ihraçlarında idareci atanması aşamasına gelinmemiş olması gerekir (m.5/1-b). Önemli etkiye sahip gerçek kişi ortaklar da banka kurucusu şartlarını taşımalı, faaliyet izni iptal edilen kuruluşlarda sorumluluğu bulunmamalı, işlem yasaklı olmamalı ve terörün finansmanı mevzuatı kapsamında engeli bulunmamalıdır (m.5/1-c).

Önemli etkiye sahip ortak, sermaye veya oy haklarının dolaylı olarak yüzde on veya daha fazlasına ya da bu oranın altında olsa dahi yönetim kurulu üyelerinin salt çoğunluğunu seçme veya aday gösterme hakkı veren imtiyazlı paylara sahip kişidir (m.3/1-j). Bu tanım, İFK’nın dolaylı pay sahiplerinin de denetim altına alınmasını sağlar. Aracı kurum ve portföy yönetim şirketi kurucularında aranan benzer şartlar aracı kurum kurma ve portföy yönetim şirketi kurma rehberlerimizde anlatılmıştır.

İki Aşamalı İzin: Kuruluş ve Faaliyet

Kuruluş izni için kuruluş başvuru formu ve esas sözleşme taslağı, kurucuların ortaklık kararları ve şartları taşıdıklarını gösteren belgelerle Kurula başvurulur (III-60.1 m.6/1). Başvuru, belgelerin eksiksiz sunulmasından itibaren üç ay içinde karara bağlanır ve sonuç on iş günü içinde bildirilir (m.6/4). Eksiklik varsa başvuru sahibi on iş günü içinde bilgilendirilir ve eksiklerin yirmi iş günü içinde tamamlanması istenir; bu durumda üç aylık süre belgelerin tamamlandığı tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar (m.6/5). Kurul izninden sonra kuruluş işlemleri için Ticaret Bakanlığına başvurulur ve esas sözleşme izin tarihinden itibaren en geç üç ay içinde tescil edilir (m.6/6).

Kuruluş izni faaliyet hakkı vermez. İFK, kuruluş izninin tebliğinden itibaren en geç üç ay içinde faaliyet izni için başvurur (m.8/1). Faaliyet izni için kuruluş şartlarının korunması, yönetim ve organizasyon yapısının kurulması, ipotekli sermaye piyasası aracı ihraç programının hazırlanması ve şartları taşıyan yönetici ve personelin atanması gerekir (m.8/2). Süresinde başvurmayan veya şartları sağlamayan İFK’nın kuruluş izni geçersiz olur; İFK bir ay içinde esas sözleşmesini değiştirmezse TTK m.529 uyarınca sona ermiş sayılır (m.8/4). Faaliyet süresince şartlardan biri kaybedilirse durum üç iş günü içinde Kurula bildirilir (m.8/5).

Yönetim, Organizasyon ve Personel

İFK bünyesinde Kurul düzenlemeleriyle uyumlu muhasebe, kayıt, bilgi ve belge sistemi, teknik donanım, uygun iç kontrol, risk yönetimi ve teftiş sistemi, yeterli personel ve yazılı görev tanımları ile politika ve prosedürlerden oluşan etkin bir yönetim ve organizasyon yapısı kurulması zorunludur (III-60.1 m.10/1). En az beş kişilik yönetim kurulunun üyeleri dört yıllık yükseköğretim mezunu olmalı; çoğunluğu bankacılık, finans, sermaye piyasası, hukuk, muhasebe, iktisat, risk yönetimi veya bilgi teknolojilerinde en az on yıllık tecrübeye sahip olmalı; en az biri bağımsız üye ve en az biri Tebliğ metnindeki adıyla Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansı ile Türev Araçlar Lisansına sahip olmalıdır (m.11/3-a). Genel müdür ve yardımcıları ilgili alanlarda dört yıllık yükseköğretim mezunu, en az on yıl tecrübeli ve İleri Düzey Lisans sahibi olmalıdır (m.11/3-b). Müfettişler, iç kontrol elemanları ve risk yönetimi personeli de lisans şartına tabidir (m.11/3-c). Genel müdür tam zamanlı ve münhasıran bu görevde çalışır; ayrılması hâlinde yeni atama on beş iş günü içinde Kurula bildirilir ve genel müdürlüğe bir yıl içinde üç aydan fazla vekâlet edilemez (m.11/4). Kamu tüzel kişilerinin pay sahibi olduğu İFK’lar için organizasyon ve personel şartlarında istisnalar öngörülmüştür (m.10/2, m.11/5).

İFK yöneticileri ve personeli faaliyetlerinde bağımsız olmak, çıkar çatışmalarından uzak durmak ve dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek müdahalelere imkân vermemek zorundadır (m.13). Yatırım kuruluşlarındaki iç kontrol ve çıkar çatışması kuralları iç kontrol ve çıkar çatışması rehberlerimizde, bağımsız yönetim kurulu üyeliği ise bu rehberimizde anlatılmıştır.

Faaliyet Kapsamı

İFK; varlıkları devralabilir, devredebilir, devraldığı varlıkları yönetebilir ve varlıkları teminat olarak alabilir; devraldığı veya teminat aldığı varlıklar karşılığında ipotekli sermaye piyasası aracı ihraç edebilir; konut finansmanı fonu, varlık finansmanı fonu veya varlık kiralama şirketi kurucusu olabilir; esas sözleşmesinde hüküm bulunmak ve münhasıran bu amaçla faaliyet göstermek şartıyla fon kurmaksızın İDMK ve VDMK ihraç edebilir; ihraç ve varlık temininden doğan yükümlülükler için garanti verebilir; hizmet sağlayıcılığı ve nakit yöneticiliği yapabilir ve risk yönetimi amaçlı işlemler yürütebilir (III-60.1 m.18/1, m.18/3). Tebliğdeki varlık kavramı; İDMK, İTMK, VDMK ve VTMK ihracına konu edilebilecek kredi ve alacakları, ipotekli sermaye piyasası araçlarını ve Kurulca uygun görülen diğer varlıkları kapsar (m.3/1-l). Varlık kiralama şirketleri ve kira sertifikaları bu rehberimizde anlatılmıştır.

Varlık Devri ve Teminat: İki Farklı Model

Varlıkların devralınması, devredilmesi ve teminat olarak alınması, İFK yönetim kurulu kararına dayanarak asgari unsurları Kurulca belirlenen bir sözleşmeyle, nakit veya ipotekli sermaye piyasası aracı ihracı karşılığında yapılır (III-60.1 m.19/1). İki model arasındaki fark mülkiyettedir: İFK’nın devraldığı varlıkların mülkiyetiyle ilgili tüm hak ve yükümlülükler İFK’ya geçer; teminat olarak alınan varlıklar ise teminat verenin mülkiyetinde kalmaya devam eder (m.19/2). Devreden veya teminat veren, sözleşmenin sona ermesi, varlıkların sözleşmedeki niteliklere uygun devredilmediğinin anlaşılması veya teminat niteliğinin kaybedilmesi hâlinde İFK’nın iade ve değiştirme taleplerini karşılamak zorundadır (m.19/4).

Teminat modelinde Kanun güçlü bir koruma getirir: Varlıkların teminat gösterilmesiyle İFK’dan kaynak temin edilmişse, kaynak temin eden kurumun yönetimi veya denetimi kamu kurumlarına devredilse dahi teminat gösterilen varlıklar başka amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacakları dahil üçüncü kişilerce haczedilemez, ihtiyati tedbire konu olamaz ve iflas masasına dahil edilemez; Kurul bu varlıkların kayıtlarının ayrı bir kuruluş nezdinde tutulmasını zorunlu kılabilir (SPKn m.60/3). İFK’nın teminat aldığı varlıklar, SPKn m.59 kapsamında ihraç edilecek ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olarak kabul edilebilir ve bu ihraç yapısı kaynak temin eden kurumun genel yükümlülüğünde kalacak şekilde kurulur (m.60/4). Teminatlı ihraçta benzer ayrılık ilkeleri teminatlı tahvil rehberimizde, müşteri varlıklarının ayrılığı ise bu rehberimizde anlatılmıştır.

Varlıkların Yönetimi ve Dışarıdan Hizmet

İFK devir veya teminat olarak aldığı varlıkları hizmet sağlayıcı ya da nakit yöneticisi sıfatıyla kendisi yönetebileceği gibi, esas sözleşmede hüküm bulunması ve yönetim kurulu kararıyla, asgari unsurları Kurulca belirlenen yazılı bir sözleşme karşılığında kurucu olabilecek kuruluşlardan da hizmet alabilir (III-60.1 m.20/1). Hizmet veren kuruluşun varlıklarla ilgili tahsil ettiği tüm tutarlar ivedilikle İFK adına açılan ayrı bir hesaba aktarılır (m.20/2). Sözleşme bir yıl sonunda kendiliğinden sona erer ve yazılı mutabakatla yenilenebilir; hizmet verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya faaliyetlerinin durdurulması hâlinde süre beklenmeden sona erdirilir, diğer hâllerde otuz gün önceden yazılı ihbarla feshedilebilir (m.20/3). Sözleşme sona erince tüm defter, belge, kayıt, nakit ve hesaplar mahsup veya kesinti yapılmaksızın İFK’ya veya belirlediği kuruluşa devredilir (m.20/4). Dışarıdan hizmet alınması hâlinde, hizmet verenin yerine geçmek üzere ikinci bir kuruluşla da sözleşme yapılması zorunludur (m.20/5).

Bu kurallar konut kredisi borçlusu açısından da önemlidir: Kredisi İFK’ya devredilen borçlu, uygulamada ödemelerini çoğu zaman aynı bankaya yapmaya devam eder; çünkü banka İFK adına hizmet sağlayıcı olarak tahsilatı yürütür. Banka tahsil ettiği tutarları İFK’nın ayrı hesabına aktarmakla yükümlüdür (m.20/2).

Konut Kredisi Borçlusunun Hakları

Konut kredisinin bir İFK’ya devredilmesi, borçlunun rızasını gerektiren bir işlem değildir; alacağın devri kural olarak borçlunun rızası aranmaksızın yazılı şekilde yapılabilir (TBK m.183-184). Devralınan varlığın mülkiyetiyle ilgili tüm hak ve yükümlülükler İFK’ya geçer (III-60.1 m.19/2). Borçlu bakımından bu devrin iki önemli güvencesi vardır. Birincisi, borçlu devirden haberdar edilmeden önce eski alacaklıya iyiniyetle ödeme yaparsa borçtan kurtulur (TBK m.186). İkincisi, borçlu devirden haberdar olduğu anda eski alacaklıya karşı sahip olduğu savunmaları yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Buna göre kredi sözleşmesindeki haksız şartlar, fazla tahsil edilen masraflar veya erken ödeme indirimi gibi itirazlar İFK’ya karşı da ileri sürülebilir. Konut finansmanı sözleşmelerinde erken ödeme ve muacceliyet kuralları bu rehberimizde anlatılmıştır.

Yasaklar

İFK; Tebliğde belirtilen faaliyetler ve mevzuatın imkân verdiği hâller dışında hiçbir faaliyette bulunamaz, Bankacılık Kanunu anlamında mevduat veya katılım fonu toplayamaz ve bu sonucu verebilecek işlemler yapamaz, sermaye piyasası faaliyetleri için gerekli olanın üstünde taşınmaz edinemez, ticari, sınai ve zirai faaliyette bulunamaz ve ödünç para verme işlemleri yapamaz (III-60.1 m.21/1). Ödünç para verme yasağı, İFK’nın tüketiciye doğrudan konut kredisi kullandıramayacağı, yalnızca kredi veren kuruluşların alacaklarını devralabileceği veya teminat alabileceği anlamına gelir. Esas sözleşme değişiklikleri Kurul iznine tabidir; izin alınmadan yapılan değişiklikler genel kurulda karara bağlanamaz ve tescil edilemez (m.9/1).

Pay Devri ve Ortaklık Yapısı Değişikliği

Ortakların ve önemli etkiye sahip ortakların değişmesi sonucunda İFK’nın doğrudan veya dolaylı ortaklık yapısında meydana gelecek değişikliklerde Kurul izni alınması zorunludur ve pay edinecek ortaklar 5. maddedeki şartları taşımalıdır (III-60.1 m.9/2-3). Bir tüzel kişinin doğrudan veya dolaylı yüzde yirmi beş veya daha fazlasına iştirak ettiği ortaklıkların payları ile Kurulca birlikte hareket ettiği belirlenen kişilerin payları bir kişiye ait sayılır (m.9/4). İzinsiz devirler pay defterine kaydedilmez ve pay defterine yapılan kayıtlar hükümsüzdür (m.9/5). Bu hüküm, İFK paylarının satın alınmasında Kurul iznini sözleşmenin geçerlilik ve ifa koşulu olarak düzenlemeyi zorunlu kılar.

Faaliyet İzninin İptali ve Geçici Durdurma

Kurul, olayın mahiyet ve önemini dikkate alarak İFK’nın faaliyet iznini iptal edebilir veya faaliyetini geçici olarak durdurabilir. Bu hâller; SPKn m.96/1 uyarınca mevzuat, standart, esas sözleşme ve izahneye aykırılıklar, SPKn m.97/1 uyarınca mali yapının zayıflaması ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, kaybedilen şartların Kurul bildiriminden itibaren üç ay içinde yeniden sağlanamaması, faaliyet yetkisinden açıkça feragat veya izin tarihinden itibaren on iki ay hiçbir faaliyette bulunulmaması ve iznin yanlış veya yanıltıcı beyanlarla alınmasıdır (III-60.1 m.23/1). Geçici durdurmada Kurul toplamı iki yılı geçmemek üzere süre verir; süre sonunda faaliyete geçilemezse izin iptal edilir ve iki yıl içinde iki kez geçici durdurulan İFK’nın izni üçüncü seferde doğrudan iptal edilir (m.23/2-3). Faaliyet izninin iptali kararı idari işlem olduğundan iptal davasına konu olabilir. SPK’nın tedbir yetkileri bu rehberimizde anlatılmıştır.

Bildirim Yükümlülükleri

İFK; esas sözleşme ve değişikliklerinin yayımlandığı Ticaret Sicili Gazetesini, yönetici ve personelin şartlarındaki değişiklikleri, personel giriş ve çıkışlarını, varlık devri, yönetimi ve teminat sözleşmelerinin imzalanmasını ve İFK tarafından veya aleyhine açılan davaların sonuçlarını Kurula bildirmekle yükümlüdür (III-60.1 m.24/1). Bu bildirimler, Kurulun İFK’nın faaliyetlerini ve varlık portföyünü sürekli izleyebilmesini sağlar.

İFK İhraçlarına Yatırım Yapan Yatırımcı Açısından

İFK’nın ihraç ettiği ipotekli sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan kişi için en önemli soru, yatırımının hangi varlıklarla desteklendiğidir. Devir modelinde varlıklar İFK’nın mülkiyetindedir; teminat modelinde ise varlıklar kaynak temin eden kurumun mülkiyetinde kalmakla birlikte Kanunun haciz ve iflas yasağıyla korunur (SPKn m.60/3). İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymet ihracında yapı, kaynak temin eden kurumun genel yükümlülüğünde kalacak şekilde oluşturulur (m.60/4); yani yatırımcının hem teminat varlıklarına hem de kurumun genel malvarlığına başvurma imkânı bulunur. Yatırımcının ihraç belgesinde varlık portföyünün niteliğini, hizmet sağlayıcıyı ve yedek hizmet sağlayıcıyı (III-60.1 m.20/5) ve İFK’nın ortaklık yapısını incelemesi yerinde olur.

Uygulamadan Senaryolar

Senaryo 1: Bankanın kaynak ihtiyacı. Bir katılım bankası, konut finansmanı portföyünü genişletmek için ek kaynak arar. Kredi alacaklarını mülkiyeten devretmek yerine İFK’ya teminat göstererek kaynak sağlarsa, alacaklar bankanın mülkiyetinde kalır; ancak bu alacaklar başka amaçla kullanılamaz ve banka hakkında sonradan olumsuz bir süreç başlasa bile kamu alacakları dahil haczedilemez ve iflas masasına girmez (SPKn m.60/3).

Senaryo 2: Devredilen kredide erken ödeme itirazı. Bir borçlunun konut kredisi İFK’ya devredilir. Borçlu erken ödeme yapmak istediğinde, sözleşme ve tüketici mevzuatına aykırı erken ödeme ücreti talep edilir. Borçlu, devirden önce bankaya karşı ileri sürebileceği bu itirazı İFK’ya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188); ödemelerini hizmet sağlayıcı sıfatıyla tahsilat yapan bankaya yapmaya devam edebilir (III-60.1 m.20/2).

Senaryo 3: Ortaklık yapısında gizli değişiklik. Bir İFK’nın yüzde otuz payına sahip holding şirketinin çoğunluk hissesi satılır. İFK’nın dolaylı ortaklık yapısı değiştiğinden Kurul izni gerekir (m.9/2); izin alınmadan gerçekleştirilen dolaylı değişiklikler de İFK’nın şart kaybı nedeniyle faaliyet izninin sorgulanmasına yol açabilir (m.8/5, m.23/1-c).

Sık Yapılan Hatalar

Kredi Borçlusunun Bilgi ve İtiraz Yazısı Örneği

Aşağıdaki örnek, konut kredisinin bir İFK’ya devredildiğini öğrenen ve erken ödeme ücretine itiraz eden borçlunun İFK’ya göndereceği yazıdır.

Hukukçular Evi Ankara Bu Süreçte Ne Yapar?

Hukukçular Evi Ankara olarak ipotek finansmanı kuruluşu kurmak isteyen finansal kuruluşlar için kuruluş ve faaliyet izni başvuruları, ortaklık yapısı ve pay devri izinleri, varlık devri ve teminat sözleşmeleri ile dışarıdan hizmet alımı sözleşmeleri konularında; konut kredisi devredilen borçlular için ise devir sonrası hak ve savunmaların korunması, erken ödeme ve masraf uyuşmazlıklarında hukuki destek veriyoruz. Bize 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İpotek finansmanı kuruluşu nedir?

Konut ve varlık finansmanı kapsamında varlıkları devralmak, devretmek, yönetmek ve teminat olarak almak amacıyla kurulan anonim ortaklıktır (SPKn m.60/1). Tebliğ bunu münhasıran belirli faaliyetler için kurulmuş sermaye piyasası kurumu olarak tanımlar (III-60.1 m.3/1-ç).

İFK kurmak için ne kadar sermaye gerekir?

Başlangıç sermayesinin en az 50.000.000 TL olması, tamamının kuruluşta nakden ve muvazaadan ari olarak ödenmesi gerekir; tutar Kurulca her yıl yeniden belirlenebilir (III-60.1 m.4/1-b, m.4/3). SPK’nın 2026 yılı yeniden değerleme tablosunda bu tutar için ayrı bir güncelleme yer almamaktadır.

Kimler İFK kurabilir?

Konut finansmanı kuruluşları, İFK’lar, geniş yetkili aracı kurumlar, VTMK ihraççıları, varlık kiralama şirketleri, TOKİ, Kanunun dördüncü kısmındaki kurumlar ve Kurulca uygun görülen kuruluşlar (m.5/1-a).

İFK ortaklarında hangi şartlar aranır?

Kurucular ile yüzde on ve üzeri paya sahip olanlar Bankacılık Kanunu’nda banka kurucuları için aranan şartları taşımak zorundadır (SPKn m.60/2; III-60.1 m.5/1-b).

İFK kuruluş izni ne kadar sürede verilir?

Başvuru, belgelerin eksiksiz sunulmasından itibaren üç ay içinde karara bağlanır ve sonuç on iş günü içinde bildirilir (m.6/4).

Kuruluş izninden sonra faaliyet izni için süre var mı?

Evet. Kuruluş izninin tebliğinden itibaren en geç üç ay içinde faaliyet izni başvurusu yapılmalıdır; aksi hâlde kuruluş izni geçersiz olur (m.8/1, m.8/4).

Konut kredim bir İFK’ya devredilirse ne olur?

Devralınan varlığın mülkiyetiyle ilgili tüm hak ve yükümlülükler İFK’ya geçer (III-60.1 m.19/2). Borçlu, devirden haberdar edilmeden önce eski alacaklıya iyiniyetle yaptığı ödemeyle borçtan kurtulur ve eski alacaklıya karşı sahip olduğu savunmaları İFK’ya karşı da ileri sürebilir (TBK m.186, m.188).

İFK’ya teminat verilen varlıklar haczedilebilir mi?

Hayır. Teminat gösterilen varlıklar, kaynak temin eden kurumun yönetimi kamuya devredilse dahi, başka amaçla tasarruf edilemez, kamu alacakları dahil üçüncü kişilerce haczedilemez, ihtiyati tedbire konu olamaz ve iflas masasına dahil edilemez (SPKn m.60/3).

İFK mevduat toplayabilir veya kredi verebilir mi?

Hayır. İFK mevduat veya katılım fonu toplayamaz ve ödünç para verme işlemleri yapamaz (III-60.1 m.21/1-b, d).

İFK’nın paylarını devretmek için izin gerekir mi?

Ortakların ve önemli etkiye sahip ortakların değişmesi sonucu doğrudan veya dolaylı ortaklık yapısındaki değişiklikler Kurul iznine tabidir; izinsiz devirler pay defterine kaydedilmez ve yapılan kayıtlar hükümsüzdür (m.9/2, m.9/5).

İFK’nın faaliyet izni hangi hâllerde iptal edilir?

Mevzuata aykırılık, mali yapının zayıflaması, şartların üç ay içinde yeniden sağlanamaması, 12 ay faaliyetsizlik veya iznin yanıltıcı beyanla alınması hâllerinde izin iptal edilebilir veya faaliyet geçici olarak durdurulabilir (m.23/1).

İFK doğrudan tüketiciye konut kredisi verebilir mi?

Hayır. İFK ödünç para verme işlemleri yapamaz ve mevduat toplayamaz (III-60.1 m.21/1-b, d); tüketiciye kredi kullandıran kuruluşlar bankalar ve BDDK’nın uygun gördüğü finansman kuruluşlarıdır (SPKn m.57/2).

İFK yönetim kurulunda bağımsız üye zorunlu mu?

Evet. En az beş kişilik yönetim kurulunun en az bir üyesi kurumsal yönetim düzenlemelerindeki nitelikleri taşıyan bağımsız üye olmalıdır (m.11/3-a); kamu payı olan İFK’lar için istisna vardır (m.11/5).

İlgili Rehberler

• SPK Hukuk Rehberi
• VDMK ve İDMK
• Teminatlı menkul kıymet (VTMK ve İTMK)
• Teminatlı tahvil ve teminat yöneticisi
• Kira sertifikası ve varlık kiralama şirketi
• Konut finansmanı (mortgage) sözleşmeleri
• Aracı kurum kurmak
• Portföy yönetim şirketi kurmak
• Kitle fonlama platformu kurmak
• SPK’nın tedbir yetkileri