UYAP e-Satış İlanı Nasıl Okunur? Filtreleme, Şartname ve Karar Verme Rehberi

Elektronik satış portalındaki bir ilan, ilk bakışta emlak sitesindeki bir ilana benzer: fotoğraf, konum, fiyat. Aradaki fark, portaldaki ilanın aynı zamanda hukuki bir belge olmasıdır. İçindeki her kalem, teklif verdiğinizde bağlanacağınız şartları belirler.

Bu sayfada bir e-satış ilanını hangi sırayla okumanız gerektiğini ve hangi kalemlerin kararınızı değiştirmesi gerektiğini ele alıyoruz.

İlanda hangi bilgiler yer alır?

İİK 114 uyarınca elektronik satış portalında yapılacak ilanda şu hususlara yer verilir:

• Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgiler.
• Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak teminatın icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu; nakit teminatın en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerektiği.
• Şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği.
• Tekliflerin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından fazla olanı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.
• İhale bedelinin süresinde yatırılmaması hâlinde teminatın iade edilmeyeceği.
• Asgari ihale bedeline ulaşılamaması veya bedelin yatırılmaması hâlinde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlarla tekrar yapılacağı.
• Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının başvuru hâlinde teminat muafiyetinden yararlanacağı ve açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğu.

Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklenmez; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer ile artırma bilgilerinin yer aldığı elektronik satış portalının yazılmasıyla yetinilir. Yani ayrıntı portaldadır.

Takvimi ilk okuyun

Bir ilanı açtığınızda ilk bakmanız gereken şey fiyat değil, takvimdir. Üç tarih vardır ve üçü de sizin için farklı bir son teslim anı ifade eder.

Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Bu, hazırlık için elinizdeki asgari süredir. Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Elektronik satış portalındaki ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.

İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. Birinci artırmayı kaçırdıysanız veya beklemeyi tercih ediyorsanız, ikinci pencerenin ne zaman açılacağını bu kuraldan hesaplayabilirsiniz.

Muhammen kıymeti üç ayrı hesapta kullanın

İlandaki muhammen kıymet tek bir sayı gibi görünür ama üç ayrı hesabın girdisidir:

1. Teminat: Muhammen kıymetin yüzde onu. Yatırmanız gereken nakit budur.
2. Asgari ihale bedeli: Muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanı, artı paraya çevirme ve paylaştırma masrafları.
3. Teklif adımı: Teklifler arasındaki fark, muhammen kıymetin binde beşinden ve her hâlde bin Türk lirasından az olamaz.

Üçünü ilanı okurken hesaplayıp bir kenara yazmak, artırma başladığında refleksle hareket etmenizi sağlar. Özellikle teklif adımı, son dakikalarda hızlı karar vermeyi gerektirir.

Şartnameye mutlaka geçin

İlan, şartnamede yer alan bilgilere yer verir; ancak şartnamenin kendisi ayrı ve daha kapsamlı bir belgedir. Artırma şartnamesi, artırmadan önce en az on gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur.

Şartnamede aranacak dört kalem:

• İpotek ve irtifak maddesi. Taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri ve ipoteklerle birlikte satıldığı burada yazar.
• Masraf maddesi. Hangi masrafların alıcı tarafından karşılanacağı açıkça belirtilir.
• Mükellefiyetler listesi. Şartnamenin ekidir ve yükleri kalem kalem gösterir.
• Kiracı bilgisi. İlanda veya şartnamede üçüncü kişilerin kiracı olarak kullandığı yazıyorsa, hızlı tahliye yolu kapanır.

Satışa katılanlar, artırma şartnamesini ve eklerini incelemiş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar. Okumamak, bir savunma oluşturmaz.

Kıymet takdiri raporu: ilanın söylemediğini söyler

İlan malın hukuki çerçevesini verir; fiilî durumunu çoğu zaman kıymet takdiri raporu anlatır. Rapor, taşınmazın içinde kimin oturduğunu, yapının durumunu, eklentileri ve çoğu dosyada fotoğrafları içerir.

Raporun tarihi de önemlidir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; buna karşılık satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılması yargı uygulamasında başlı başına ihalenin feshi sebebi sayılmıştır. Rapor tarihi ile artırma tarihi arasındaki aralığı ölçmek, hem değerin güncelliği hem de satışın sıhhati bakımından anlamlıdır.

İlanı okurken sorulacak sekiz soru

1. Satılan tam mülkiyet mi, pay mı? Hisseli satışta taşınmazın tamamının değil bir payın maliki olursunuz.
2. Ortaklığın giderilmesi satışı mı? Tüm malikleri mirasçılardan oluşan taşınmazlarda birinci artırmaya üçüncü kişiler katılamaz.
3. Üzerinde öncelikli ipotek var mı? Varsa asgari ihale bedeli yükselir ve gerçek maliyetiniz artar.
4. Kiracı bilgisi geçiyor mu? Geçiyorsa tahliye genel hükümlere kalır.
5. Hangi masraflar bana ait? Şartnamenin masraf maddesi teklif tavanınızı değiştirir.
6. Kıymet takdiri ne zaman yapılmış? Eski bir rapor hem değer hem usul riski taşır.
7. Teminat son anı ne zaman? Artırmanın bitiminden önceki gün 23:30.
8. İkinci artırma ne zaman? Birinci artırmanın bitiminden itibaren en geç bir ay.

Taşınır ve taşınmaz ilanları arasındaki farklar

Portal üzerinde hem taşınır hem taşınmaz satışları yayımlanır ve ikisinin okuma biçimi aynı değildir.

Taşınmaz ilanlarında ağırlık hukuki yüklerdedir: tapu kaydı, ipotekler, irtifak hakları, şerhli kişisel haklar ve mükellefiyetler listesi. Bu ilanlarda asıl risk, alıcıya geçecek yüklerin yanlış hesaplanmasıdır. İçinde oturan olup olmadığı da teslim süresini belirler.

Taşınır ilanlarında ağırlık malın fiilî durumundadır: nerede muhafaza edildiği, hangi yediemin deposunda bulunduğu, ne kadar süredir beklediği. Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarında ayrıca bir usul kuralı vardır: bu araçlar bakımından muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve giderlerinin tamamının birlikte ve peşin yatırılması zorunludur. Dolayısıyla araç ilanları çoğu zaman aracın fiilen muhafaza altında olduğunu gösterir.

Sicile kayıtlı mallarda kıymet takdirinin kim tarafından yapıldığı da ayrı bir kontrol noktasıdır. Bu malların kıymet takdirinin, bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere yaptırılması zorunludur. Raporun bu niteliği taşımaması, satışa karşı ileri sürülebilecek bir usul iddiasıdır.

Portal dışındaki sitelere dikkat

e-satış ilanları internette çok sayıda aracı site tarafından yeniden yayımlanır. Bu sitelerdeki bilgiler eksik veya güncel olmayabilir; teklif ve teminat işlemleri yalnızca resmî portal üzerinden yapılır.

Kanun bu konuda özel bir hüküm içerir: elektronik satış portalında satış işlemlerinin güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini engelleyen veya elektronik satış sistemi ile ihale alıcılarının hak ve menfaatlerine zarar veren internet siteleri hakkında 5651 sayılı Kanunun 8/A maddesi hükümleri uygulanır.

Bir ilanı aracı sitede gördüyseniz, karar vermeden önce mutlaka resmî portaldaki aslına ve şartnameye ulaşın. Teklif verme kararınızı, ikinci elden aktarılmış bir özete dayandırmayın.

İlanda Hangi Satır Neyi Söyler?

e-Satış ilanı standart bir yapıdadır. Riskin tamamı birkaç satırda gizlidir ve bunlar atlanarak teklif verilmemelidir.

Dördüncü, beşinci ve altıncı satırlar ihaleden alım yapanların en sık zarar gördüğü noktalardır: satıştan sonra devam eden irtifak, intifa veya kira hakları taşınmazın kullanımını ve değerini doğrudan etkiler — ilandaki takyidat listesi ve tapu kaydı birlikte incelenmelidir.

Sekizinci satır ise hukuki bir uyarıdır; ihaleye katılmakla şartnamedeki bütün koşullar kabul edilmiş sayılır ve sonradan “bilmiyordum” savunması sonuç doğurmaz.

Satış ve ihale rehberlerimiz: UYAP e-satıştan alım · pey sürme ve süre uzatma · ihalenin feshi davası · kıymet takdirine itiraz · sıra cetveline itiraz · haricen tahsil ve harcı

Teklif Vermeden Önce Yapılacak Kontroller

İlanı okumak yeterli değildir; bağımsız kaynaklardan doğrulama yapılmalıdır.

Birinci ve altıncı satırlar en değerli iki adımdır: ilandaki takyidat listesi güncel olmayabileceğinden tapudan bağımsız döküm alınmalı ve taşınmaz mutlaka yerinde görülmelidir — fiili kullanım durumu ilanda görünmez.

Dokuzuncu satır ise sürecin sonunu hatırlatır; ihaleyi kazanmak taşınmazın boş teslim edileceği anlamına gelmez, tahliye ayrı bir süreçtir. Ayrıntı için e-satışta teklif verme ve katılım rehberimize bakabilirsiniz.

Satış ve ihale rehberlerimiz: UYAP e-satıştan alım · pey sürme ve süre uzatma · ihalenin feshi davası · kıymet takdirine itiraz · sıra cetveline itiraz · haricen tahsil ve harcı

İlanın Dayandığı Satış Zinciri

İlanda yer alan tarihler ve tutarlar, kanundaki satış rejiminden doğar.

Yedinci ve sekizinci satırlar, ilanı okurken en çok karıştırılan iki tarihtir: on beş günlük süre artırma öncesindeki ilan süresidir; yedi günlük ödeme süresi ise artırma bittikten sonra sonuç tutanağının ilan edildiği tarihten işler.

İlan Sonrası Riskler

İlanda görünmeyen ancak alıcıyı etkileyen hususlar bulunur.

Dördüncü satır, taşınmaz alımlarında en sık karşılaşılan sorundur: ihale kesinleşip tescil yapılsa dahi taşınmazda oturan bulunması hâlinde teslim süreci ayrıca yürütülür.

Tahliye için icradan alınan evde tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

İlanı Okurken Kontrol Listesi

İlandaki her bilgi ayrı bir denetim gerektirir.

Sekizinci satır, en sık atlanan adımdır: kıymet takdiri raporu dosya üzerinden düzenlenmiş olsa dahi malın fiilî durumu farklı olabilir. Mümkün olduğunda mal yerinde görülmelidir.

Bedelin Ödenmemesi Hâli

Teklif verip ihaleyi kazanan alıcı bakımından ödeme süreci kesindir.

İkinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük süre ihale gününden değil, sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten işler.

Satılamama ve İkinci Artırma

Birinci artırmada satılamayan mal bakımından süreç devam eder.

Altıncı satır, alacaklı bakımından önemli bir kuraldır: bir yıl içinde satışı istenip de artırma sonucu satılamayan malda süre bir yıl daha uzar.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlan okuma ve teklif verme sürecinde tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

İkinci satır, en yaygın yanılgıdır: teklif eşiği muhammen kıymetin yarısı sanılır; oysa rüçhanlı alacaklar ve masraflar da hesaba katılır.

İhale Sonrası Aşamalar

Teklif kabul edildiğinde alıcı bakımından süreç devam eder.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: fesih talebinde yalnızca usulsüzlüğün varlığını ileri sürmek yeterli değildir; aykırılığın ihalenin sonucuna etki ettiği ortaya konmalıdır.

Muhammen Kıymetin Üç İşlevi

İlandaki muhammen kıymet birden çok hesapta kullanılır.

Altıncı ve yedinci satırlar birlikte okunmalıdır: eşik hesabında muhammen kıymetin yarısı ile rüçhanlı alacaklar ve masraflar karşılaştırılır; yüksek olan esas alınır.

Karar Verme Rehberi

İlan incelendikten sonra teklif kararı belirli ölçütlere dayanır.

Sekizinci satır, kararın çıkış noktasıdır: teklif tutarı, tahliye masrafı ve devam eden yükler birlikte hesaplanmadan malın gerçekten avantajlı olup olmadığı belirlenemez.

Şartname ve Yükler

Satışa katılanlar şartnameyi görmüş ve kabul etmiş sayılır.

Altıncı ve yedinci satırlar, alıcı bakımından en kritik bilgilerdir: bazı yükler ve kiracılık ilişkileri satışla birlikte alıcıya intikal eder ve bu durum şartnamede gösterilir.

Uygulamada Sık Sorulanlar

e-Satış ilanı konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

Yedinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük ödeme süresi ihale gününden değil, sonuç tutanağının portalda ilan edildiği tarihten işler.

Alıcı Bakımından Riskler

Teklif vermeden önce değerlendirilmesi gereken riskler bulunur.

Dördüncü satır, alıcının kontrolü dışındaki risktir: ihalenin feshi talebi kabul edilirse ihale bozulur ve yatırılan bedelin akıbeti gündeme gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

e-satış ilanında hangi bilgiler bulunur?

Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile şartnamedeki diğer bilgiler; teminat şartı ve son saati; asgari ihale bedeli ölçütü; bedel yatırılmazsa teminatın iade edilmeyeceği ve ikinci artırmanın şartları yer alır.

İlan ne kadar süre önce yayımlanır?

Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. İlan artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.

Teklif verme süresi ne kadardır?

Elektronik satış portalında yapılan açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür.

Şartnameyi nereden görebilirim?

Artırma şartnamesi, artırmadan önce en az on gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. İlan da şartnamede yer alan bilgilere yer verir, ancak şartname daha kapsamlı bir belgedir.

İlandaki muhammen kıymeti nerede kullanırım?

Üç hesapta kullanılır: teminat (yüzde onu), asgari ihale bedeli (yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklardan yüksek olanı artı masraflar) ve teklif adımı (binde beşi, en az bin Türk lirası).

İlanda kiracı bilgisi varsa ne anlama gelir?

Yargıtay kararlarına göre açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullandığı bilgisine yer verilmişse, ihale alıcısı İİK 135/2’ye göre tahliye isteyemez. Bu bilgi teklif kararını doğrudan etkiler.

Kıymet takdiri raporunu görmek gerekir mi?

Gereklidir. İlan malın hukuki çerçevesini verirken fiilî durumu çoğu zaman kıymet takdiri raporunda anlatılır. Raporun tarihi de değerin güncelliği ve satışın sıhhati bakımından önemlidir.

Aracı sitelerdeki ilanlara güvenebilir miyim?

Teklif ve teminat işlemleri yalnızca resmî elektronik satış portalı üzerinden yapılır. Portal dışı sitelerdeki bilgiler eksik veya güncel olmayabilir; kanun, sistemin güvenliğini engelleyen siteler hakkında 5651 sayılı Kanunun 8/A maddesinin uygulanacağını öngörmüştür.