Özelleştirme İhalesi Onaylandı, Sırada Ne Var? 2026: Satış Sözleşmesi, Teminatın İradı, KGM Varlık Satışı ve İmar Planına Dava Süresi (4046 m.3, 27; 3194 ek m.3; CB 11940–11945)

31 Ekim 2026 tarihli ve 33416 sayılı Resmî Gazete’de altı özelleştirme kararı yayımlandı: 11940, 11941 ve 11942 sayılı Cumhurbaşkanı Kararlarıyla Ankara Çankaya Dodurga (694.000.000 TL), Gölbaşı İncek (50.000.000 TL) ve Polatlı Gazi (94.750.000 TL) taşınmazlarının ihale sonuçları onaylandı; 11943 sayılı kararla Karayolları Genel Müdürlüğüne ait 37 taşınmaz/hisse varlık satışı suretiyle satılmak üzere özelleştirme kapsam ve programına alındı; 11944 ve 11945 sayılı kararlarla Çankaya’daki üç parsele “İdari Hizmet Alanı” imar planı getirildi. Bu yazı, onay kararının ihaleyi kazanan şirket, diğer istekliler, KGM taşınmazlarıyla ilgilenen yatırımcılar ve plan alanının komşuları için ne anlama geldiğini; satış sözleşmesi ve teminatın iradı riskini, vergi ve harç muafiyetini, imar planlarındaki beş yıllık değiştirememe kuralını, işleyen dava sürelerini ve şimdi atılması gereken adımları anlatıyor. Kararların özeti için son dakika haberimize bakabilirsiniz.

Kararların Künyesi ve Yetki Dayanağı

Altı kararın tamamı 30 Ekim 2026 tarihinde imzalanmış ve 31 Ekim 2026 Cumartesi günü yayımlanan 33416 sayılı Resmî Gazete’nin “Cumhurbaşkanı Kararları” bölümünde yer almıştır. Kararlar üç gruba ayrılır: ihale sonuçlarının onayı (11940–11942), yeni taşınmazların özelleştirme programına alınması (11943) ve özelleştirme programındaki taşınmazlar için imar planı onayı (11944–11945).

Yetki zinciri şöyledir: 4046 sayılı Kanun’un 3. maddesi, kuruluşları özelleştirme kapsamına ve programına alma, özelleştirme yöntemini belirleme ve ihale komisyonlarınca verilen nihai kararları onaylama görevlerini Özelleştirme Yüksek Kuruluna verir. 2018’de yürürlüğe giren 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin geçici 8. maddesi, kaldırılan kurul ve komisyonların politika belirleme dışındaki görev ve yetkilerinin Cumhurbaşkanlığına veya yetkilendirilecek kurum ya da makama devredilmiş sayılacağını düzenler. Bu nedenle bugün özelleştirme programına alma ve ihale onayı kararları Cumhurbaşkanı Kararı biçiminde yayımlanmaktadır. 11941 ve 11942 sayılı kararlarda ek olarak gösterilen 4046 geçici m.29 ise 703 sayılı KHK’nin yürürlüğe girdiği tarihte Kurulca görülmekte olan işlerin Cumhurbaşkanı veya yetkilendireceği makam tarafından sonuçlandırılacağını öngörür. Kararlarda bu hükmün neden yalnızca iki taşınmaz için gösterildiği açıklanmamıştır; değerlendirmemize göre bu, söz konusu taşınmazların programa alınma sürecinin 2018 öncesine dayanmasıyla ilgili olabilir, ancak bu bir yorumdur.

Özelleştirme Süreci Adım Adım: Kapsama Almadan Tapu Devrine

Bir kamu taşınmazının 4046 sayılı Kanun’a göre satışı, birbirine bağlı ve her biri ayrı bir idari işlem niteliği taşıyan aşamalardan oluşur. 31 Ekim’de yayımlanan kararlar bu zincirin farklı halkalarındadır: KGM taşınmazları ilk halkada, Dodurga, İncek ve Polatlı taşınmazları ise son halkaya çok yakındır. Hangi aşamada olunduğu, kimin hangi hakkı kullanabileceğini ve hangi sürenin işlediğini belirler.

Bu tablo, aynı gün yayımlanan kararların neden farklı kişiler için farklı anlam taşıdığını da gösterir. KGM taşınmazları için bugün yalnızca “programa alma” kararı vardır; değer tespiti, ilan ve ihale henüz yapılmamıştır. Dodurga, İncek ve Polatlı’da ise ihale bitmiş, onay da gelmiştir; geriye sözleşme, ödeme ve devir kalmıştır. Çankaya planları ise satış öncesi değer artırıcı bir hazırlık işlemidir.

Madde Madde: Onay ve Programa Alma Kararları Ne Söylüyor?

Kararların metni kısa olsa da her ibarenin ayrı bir hukuki sonucu vardır. Aşağıdaki tablo, kararlarda geçen düzenlemeleri tek tek ve ilgili kişi bakımından anlamıyla birlikte gösterir.

Dikkat çeken nokta, teminatın iradı ve ihalenin iptali sonucunun onay kararının içine yazılmış olmasıdır. Bu, alıcının temerrüdü hâlinde İdarenin yeni bir Cumhurbaşkanı Kararı beklemeden şartnamede düzenlenen işlemleri yapabileceği anlamına gelir. Alıcı açısından bunun pratik sonucu, şartnamedeki imza ve ödeme sürelerinin kesin süreler gibi ciddiye alınması gerektiğidir.

Onaydan Sonra Alıcı Şirketi Ne Bekliyor?

Onay kararı, ihale komisyonunun kararını hukuken tamamlanmış bir satış iradesine dönüştürür; ancak mülkiyet henüz geçmemiştir. Mülkiyet, Taşınmaz Satış Sözleşmesinin imzalanması ve şartnamede öngörülen ödeme ve devir işlemlerinin tamamlanmasıyla tapuda alıcıya geçecektir. Kararlarda sözleşmenin hangi süre içinde imzalanacağı, bedelin peşin mi taksitli mi ödeneceği, kesin teminatın oranı, ödeme gecikmesinde uygulanacak faiz ve tapu devrinin zamanlaması yer almaz. Bu hususların tamamı ihale şartnamesi ve sözleşme taslağında düzenlenmiştir; bu nedenle alıcının yapacağı ilk iş, şartnameyi onay kararıyla birlikte yeniden okumak ve takvim çıkarmaktır.

Uygulamada alıcıya Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onay kararının bildirilmesi ve sözleşmeye davet edilmesi beklenir. Bildirimin içeriği, imza tarihi, ödeme planı ve gerekli belgeler (şirket yetki belgeleri, imza sirküleri, kesin teminat mektubu gibi) bu yazıda belirtilir. Bildirimi izleyen süreçte banka kredisiyle finansman sağlanacaksa, kredi onayının şartnamedeki ödeme takvimine yetişip yetişmeyeceği önceden test edilmelidir. Kararın açık ifadesi karşısında “finansman gecikti” savunmasının teminatın iradını önleyeceğini varsaymak risklidir.

Polatlı’daki satış “taşınmaz ve üzerinde yer alan yapıların (bir bütün halinde)” satışıdır. Bu ifade, yapıların ayrıca değerlendirilmeyeceğini ve taşınmazın mevcut hâliyle devredileceğini gösterir. Alıcı, yapıların ruhsat ve iskân durumunu, yıkım gerekip gerekmediğini ve yeni yapılaşmanın hangi imar koşullarına tabi olacağını sözleşme öncesinde belediyeden teyit etmelidir. Dodurga ve İncek taşınmazları ise kararda yalnızca yüzölçümüyle tanımlanmış arsa niteliğindeki parsellerdir; imar durumunun ve olası terk, düzenleme ortaklık payı veya kamulaştırma şerhlerinin tapu ve belediye kayıtlarından kontrolü gerekir. İmar uygulamasındaki kesintiler için düzenleme ortaklık payı ve bedelsiz terk ile kamulaştırma farkı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Teminatın İradı ve İhalenin İptali: Hukuki Nitelik

Teminatın İdare lehine irat kaydedilmesi, alıcının sözleşmeden kaçınması veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde İdarenin uğradığı zararın ispatına gerek kalmaksızın teminatın gelir olarak kaydedilmesidir. 31 Ekim kararlarında bu sonuç iki koşula bağlanmıştır: sözleşmeyi imzalamaktan imtina ve “diğer yükümlülükleri” yerine getirmeme. İkinci koşulun kapsamı şartnameden anlaşılacaktır; ödeme, belge sunma, teminatın yenilenmesi gibi yükümlülükler bu kapsama girebilir.

Değerlendirmemize göre teminatın iradı ve ihalenin iptali, idari işlem niteliğindedir ve 4046 m.27/a uyarınca ilk derece olarak Danıştay’da iptal davasına konu edilebilir. Bu tür bir davada tartışılacak sorular genellikle şunlardır: imtina gerçekten alıcıdan mı kaynaklandı, İdarenin bildirimi usulüne uygun muydu, şartnamedeki süre doğru hesaplandı mı, alıcının mücbir sebep veya İdareden kaynaklanan engel iddiası var mı. Teminatın iradı işlemine karşı da dava süresi ve usulünün ivedi yargılama kapsamına girip girmediği tartışılabilir; ihtiyaten 30 günlük sürenin esas alınması önerilir.

İhalenin iptali hâlinde İdare, şartnamede öngörülmüşse ikinci en yüksek teklif sahibiyle görüşme yapabilir veya yeniden ihaleye çıkabilir. Kararlarda bu konuda bir hüküm bulunmadığından, bu ihtimal şartnameye bağlıdır. İkinci teklif sahibi şirketler bu nedenle onay kararından sonra da ihale dosyasındaki konumlarını ve teminat iade durumlarını takip etmelidir. Hazine ihalelerinde yasak fiillerin ve yasaklama kararlarının sonuçları için Hazine ihalelerinde yasak fiiller ve yasaklama yazımıza bakabilirsiniz.

Vergi, Harç ve Değer Tespiti Sonuçları

4046 sayılı Kanun’un 27. maddesinin (a) bendi, bu Kanun hükümleri gereğince yapılacak özelleştirme uygulamalarına ilişkin işlemlerin, danışmanlık hizmet alımları ile nihai devir işlemlerine ilişkin sözleşmeler dahil, Katma Değer Vergisi hariç her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olduğunu düzenler. Aynı bent, İdarenin taraf olduğu dava ve takiplerde İdareyi her türlü harçtan muaf tutar. Bu hüküm, alıcı şirketin satış sözleşmesi ve devir işlemleri bakımından vergi ve harç yükünü doğrudan etkiler; KDV ise muafiyetin dışındadır. Satışın KDV’ye tabi olup olmadığı, satılan varlığın niteliğine ve KDV Kanunu’ndaki istisnalara göre ayrıca değerlendirilmelidir; kararlarda bu konuda bilgi yer almaz.

Muafiyet, devirden sonraki dönemde taşınmaz üzerindeki vergileri kapsamaz. Tapu devriyle birlikte emlak vergisi mükellefiyeti, yeni yapılaşmada ruhsat harçları ve belediye ücretleri genel hükümlere göre doğar. Hazine kökenli taşınmazlarda alım sonrası vergi ve masraflar için Hazine arazisinde emlak vergisi, harç ve masraflar yazımız yol göstericidir.

Değer tespiti bakımından 4046 m.18/B, Değer Tespit Komisyonunun en az iki uluslararası kabul görmüş yöntemi uygulayacağını ve değer tespit sonuçlarının, özelleştirme işlemi tamamlanıp devir sözleşmesindeki yükümlülükler yerine getirildikten sonra kamuoyuna duyurulacağını düzenler. Bu nedenle onay kararlarında ihale bedelinin tespit edilen değerle karşılaştırılmasına yer verilmemiştir. Haberimizde hesapladığımız metrekare başına bedeller (Dodurga’da yaklaşık 38.138 TL, İncek’te yaklaşık 24.728 TL, Polatlı’da yapılar dahil yaklaşık 20.803 TL) yalnızca ihale bedelinin yüzölçümüne bölünmesiyle bulunmuş göstergelerdir; değer tespit sonucunun yerine geçmez.

KGM Taşınmazlarında “Varlık Satışı”: Programa Almadan Sonra Ne Olacak?

6001 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Hizmetleri Hakkında Kanun’un ek 1. maddesi, Genel Müdürlük mülkiyetindeki ihtiyaç fazlası taşınmazlardan 4046 sayılı Kanun çerçevesinde satılmak üzere Özelleştirme İdaresi Başkanlığına bildirilenlerin kapsam ve programa alınarak özelleştirileceğini ve satış bedelinden İdarenin yaptığı giderler düşüldükten sonra kalan tutarın Genel Müdürlük hesaplarına aktarılacağını düzenler. 11943 sayılı karar bu hükmü 37 taşınmaz/hisse için uygulamış ve gelirin kullanım yerlerini üç başlıkta saymıştır.

“Varlık satışı” ifadesi, satışın şirket hissesi değil taşınmazın kendisi üzerinden yapılacağını gösterir. 4046 m.18/C-(d) bentine göre varlık satışı suretiyle yapılacak özelleştirmelerde kapalı teklif, pazarlık, elektronik ihale ve açık artırma usullerinden biri uygulanır; hangi usulün uygulanacağına varlığın niteliği ve değer tespit sonuçları dikkate alınarak İdarece karar verilir. Kapalı teklif usulüyle başlayan bir ihalede, tekliflerin alınmasından sonra pazarlık veya açık artırmayla devam edilmesine komisyonca karar verilebilir. Yatırımcı için bunun anlamı, ilk teklifin son teklif olmayabileceği ve ihale aşamasında ikinci bir rekabet turuna hazırlıklı olunması gerektiğidir.

Listede iki kayıtta ada numarası “0” olarak yazılıdır (Diyarbakır Kayapınar Peyas 8101 parsel ve İzmir Menemen Türkelli 1749 parsel). Bu, tapuda adasız parsel olarak kayıtlı taşınmazlarda karşılaşılan bir gösterimdir. Hisseli satışa konu Niğde İlhanlı 3699 ada 7 parselde ise alıcı, taşınmazın tamamına değil 5000/5667 hisseye malik olacak; kalan paydaşla birlikte paylı mülkiyet ilişkisine girecektir. Paylı mülkiyette yönetim, kullanım ve ortaklığın giderilmesi gibi konular alıcının yatırım planını doğrudan etkiler. Kamu taşınmazlarında tahsis kayıtlarının satışa etkisi için Hazine taşınmazında tahsis ve tahsisin kaldırılması, tahsis, devir ve terk farkı için tahsis, devir, terk farkı ve ecrimisil yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kararın 3. maddesi, işletme gelirlerini ve yükümlülüklerini satışa kadar KGM’de bırakır. Taşınmazlarda kiracı, ecrimisil ödeyen fiilî kullanıcı veya başka bir kamu kurumuna yapılmış kullanım izni varsa bu ilişkilerin satıştan sonra ne olacağı ihale şartnamesinde belirlenecektir. Bu kişilerin ilk adımı, KGM bölge müdürlüğünden mevcut sözleşme veya kullanımın dayanağını ve süresini yazılı olarak teyit etmektir.

Çankaya Planları: 3194 Ek Madde 3 ve Beş Yıllık Değiştirememe Kuralı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 3. maddesi, özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere programa alınan arsa ve araziler için olağan plan yetkisinden ayrılan bir rejim kurar. Buna göre plan yetkisi olan kurum ve kuruluşlardan görüş alınarak, çevre imar bütünlüğünü bozmayacak her tür ve ölçekte plan, imar planı ile değişiklik ve revizyonları, müellifi şehir plancısı olmak üzere Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılır veya yaptırılır; Kurulca (bugün Cumhurbaşkanınca) onaylanıp Resmî Gazete’de yayımlanmakla kesinleşir. İlgili kuruluşlar görüşlerini on beş gün içinde bildirir.

Maddenin en önemli sonucu şudur: ilgili kuruluşlar bu madde kapsamında yapılan planları devir tarihinden itibaren beş yıl süreyle değiştiremez. Bu süre içinde imar planlarına ilişkin mahkeme kararlarının gereklerinin yerine getirilmesi için yapılacak plan değişikliği işlemleri de Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca aynı usulle yürütülür. Ayrıca bu planlara göre ihtiyaç duyulan parselasyon planları da Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılır ve onaylanır; yapı ruhsatı ve diğer izinler ise ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurumlarca verilir. mevzuat.gov.tr’deki güncel metnin dipnotlarına göre, maddedeki “ilan ve askıya dair hükümlerden muaf olarak” ibareleri Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

11944 sayılı karar, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı adına kayıtlı Çayyolu-1 Mahallesi 29631 ada 4 parsele “İdari Hizmet Alanı (Emsal: 1.50, Yençok: 10 Kat)” kullanımı getiren 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğini; 11945 sayılı karar ise Maliye Hazinesi adına kayıtlı Lodumu (Me) Mahallesi 80142 ada 1 ve 2 parsellere “İdari Hizmet Alanı (Emsal: 2.00, Yençok: 10 Kat)” kullanımı getiren 1/5.000 ölçekli nazım ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarını onaylar. Kararlara ekli küçültülmüş paftalarda “önlemli alan” gösterimleri de yer almaktadır; bu tür jeolojik kayıtlar, yapılaşmada zemin etüdü ve önlem yükümlülükleri bakımından alıcıyı ilgilendirir. Paftalar küçültülmüş olduğundan ayrıntılı bilgi ilgili belediyeden alınmalıdır.

Plan kararlarının hukuki niteliği bakımından değerlendirmemize göre bunlar, ilanı gereken düzenleyici işlem niteliğindedir; bu nedenle dava süresi İYUK m.7/4 uyarınca ilan tarihini izleyen günden başlar. İmar planının arsa değerine etkisi ve satın almadan önce yapılması gereken kontroller için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler, kamu kullanımına ayrılan alanların sonuçları için imar planında kamuya ayrılan taşınmaz yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kimleri Etkiliyor?

Görüldüğü gibi aynı gün yayımlanan kararlar, birbirinden çok farklı ilgililer için farklı süreleri başlatır. Bu nedenle “özelleştirme kararı” genel başlığı altında tek bir yol haritası çizmek yanıltıcı olur; her ilgilinin kendi konumunu, hangi kararın muhatabı olduğunu ve hangi tebliğ veya ilanın kendisi için süreyi başlattığını ayrı ayrı belirlemesi gerekir.

Tartışmalı ve Belirsiz Noktalar

Cumhurbaşkanı Kararlarına İYUK m.20/A’nın uygulanması. İYUK m.20/A/1-(c), ivedi yargılama usulünü “Özelleştirme Yüksek Kurulu kararları”na uygular. Kurulun yetkileri 703 sayılı KHK geçici m.8 ile Cumhurbaşkanına devredilmiş sayıldığından, bugün aynı içerikte verilen Cumhurbaşkanı Kararlarının da bu usule tabi olduğu düşünülebilir. Değerlendirmemize göre, metinde Kurulun adının geçmesi bu sonucu engellemez; çünkü işlemin niteliği ve dayanağı (4046 m.3) değişmemiştir. Ancak bu yorumun aksine bir görüşün ileri sürülmesi de mümkündür. Süre kaybının telafisi olmadığı için dava açacak kişinin 60 günlük genel süreye güvenmeyip 30 günlük süreyi esas alması gerekir.

İmar planlarına karşı süre. 11944 ve 11945 sayılı kararlar hem 3194 ek m.3’e hem de 4046 m.3’e dayanır. Plan kararı düzenleyici işlem niteliği taşıdığından İYUK m.7/4’e göre süre ilan tarihini izleyen günden başlar; bu süre genel kuralla 60 gün, ivedi yargılama kabul edilirse 30 gündür. 3194 m.8’deki “kesinleşen imar planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl” üst sınırının ek m.3 planlarına uygulanıp uygulanmayacağı da tartışmaya açıktır. Değerlendirmemize göre ilk 30 günlük sürenin kaçırılmaması en güvenli yoldur; planın uygulanması üzerine (örneğin ruhsat aşamasında) uygulama işlemiyle birlikte dava açma imkânı İYUK m.7/4’te ayrıca düzenlenmiştir.

“Diğer yükümlülükler” ifadesinin kapsamı. Onay kararlarındaki yaptırım, sözleşmeyi imzalamaktan imtina yanında “diğer yükümlülükleri yerine getirmeme” hâline de bağlanmıştır. Bu ifadenin imza sonrasındaki ödeme yükümlülüklerini de kapsayıp kapsamadığı, şartname ve sözleşme hükümleriyle birlikte okunmalıdır. Değerlendirmemize göre imzadan sonraki aşamada sözleşmenin kendi fesih ve cezai şart hükümleri belirleyici olacaktır.

Gelirin kullanım yerinin bağlayıcılığı. 11943 sayılı karar satış gelirinin kullanım yerlerini sayar. Bu düzenleme alıcı ile İdare arasındaki ilişkiye etki etmez; alıcı bakımından bir yükümlülük doğurmaz. Gelirin bu amaçlar dışında kullanılması iddiası, olsa olsa idari denetim ve hesap verebilirlik konusudur.

Değer tespit sonucunun gizliliği. 4046 m.18/B, değer tespit sonuçlarının devir yükümlülükleri yerine getirildikten sonra duyurulacağını söyler. Bu durum, ihaleye katılan ve sonucu dava konusu yapmak isteyen bir isteklinin, ihale bedelinin tespit edilen değerin altında kaldığı iddiasını dava aşamasında ancak mahkemenin dosya istemesiyle somutlaştırabilmesi sonucunu doğurur. Davada İdareden ihale dosyasının tamamının istenmesi talep edilmelidir.

Süreler, İtiraz ve Dava Yolları

İYUK m.8’e göre süreler tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden işlemeye başlar; son gün tatile rastlarsa izleyen ilk çalışma gününün bitimine kadar uzar. Kararlar 31 Ekim 2026 Cumartesi günü yayımlandığından, yayım tarihine göre hesaplanan sürelerin ilk günü 1 Kasım 2026’dır. 30 günlük süre 30 Kasım 2026 Pazartesi, 60 günlük süre 30 Aralık 2026 Çarşamba günü dolar; her iki gün de çalışma günüdür. Kendisine ayrıca tebligat yapılan kişiler (örneğin ihale katılımcıları) için süre, tebliğ tarihini izleyen günden başlar; ancak yayım tarihinden hesaplanan sürenin esas alınması daha güvenlidir.

İvedi yargılama usulünde ilk inceleme yedi gün içinde yapılır, savunma süresi tebliğden itibaren on beş gündür ve bir defaya mahsus en fazla on beş gün uzatılabilir; dava dosyanın tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır. Temyiz istemi en geç iki ay içinde karara bağlanır ve temyiz üzerine verilen kararlar kesindir. Bu kısa takvim, dava dilekçesinin ilk günden eksiksiz hazırlanmasını gerektirir: delillerin ve ihale dosyasının istenmesi talebi dilekçede yer almalıdır. İdari yargıdaki görev ve yetki ayrımına dair genel çerçeve için idari ve adli yargı haritası yazımıza bakabilirsiniz.

Varsayımsal Örnekler

Varsayımsal örnek 1 — Finansman gecikmesi: Bir alıcı şirket, onay bildiriminden sonra şartnamede öngörülen süre içinde sözleşmeye davet edilir. Banka kredisi onayının iki hafta gecikeceğini öğrenir ve İdareye yazılı süre uzatımı talebinde bulunmadan imzaya gitmez. Bu durumda İdare, onay kararındaki hükme dayanarak teminatı irat kaydedebilir ve ihaleyi iptal edebilir. Şirketin en azından süre dolmadan yazılı talepte bulunması ve şartnamede süre uzatımına ilişkin bir hüküm olup olmadığını incelemesi gerekirdi.

Varsayımsal örnek 2 — İkinci teklif sahibi: Bir ihalede ikinci en yüksek teklifi veren şirket, en yüksek teklif sahibinin ihale şartlarını taşımadığını düşünmektedir. Onay kararı yayımlanmıştır ve şirket 60 günlük genel süreye güvenerek beklemektedir. İvedi yargılama usulü uygulanırsa 30 günlük süre 30 Kasım 2026’da dolacağından dava süre aşımı nedeniyle reddedilebilir. Doğru yol, 30 gün içinde ihale dosyasının istenmesi talebini de içeren bir dava açmaktır.

Varsayımsal örnek 3 — KGM taşınmazının kiracısı: 11943 sayılı karar listesindeki bir taşınmazda KGM ile kira sözleşmesi bulunan bir işletme, kararın yayımlanmasıyla sözleşmesinin sona erdiğini düşünür ve ödemeleri durdurur. Oysa kararın 3. maddesine göre özelleştirme tamamlanıncaya kadar işletme ve gelirler KGM’de kalır; programa alma tek başına kira ilişkisini sona erdirmez. Ödemeyi durdurmak, işletmeyi temerrüde düşürebilir.

Varsayımsal örnek 4 — Komşu malik: Lodumu (Me) Mahallesi’nde 80142 adaya komşu bir parselin maliki, 10 katlı idari hizmet yapısının güneş ve manzara kaybına yol açacağını düşünür ve itiraz için belediyeye başvurur. Ancak ek m.3 planları belediye meclisince değil Cumhurbaşkanınca onaylanmış ve Resmî Gazete’de yayımlanmakla kesinleşmiştir; belediyeye başvuru dava süresini durdurmaz. Malikin yolu, süresi içinde Danıştay’da iptal davası açmaktır.

Ne Yapmalı? Adım Adım Yol Haritası

Sık Yapılan Hatalar

• Onay kararını tapu devri sanmak: Onay, sözleşme aşamasının kapısını açar; mülkiyet sözleşme ve devirle geçer.
• Şartnameyi yeniden okumamak: Kararlar, satışın “İhale Şartnamesi çerçevesinde” yapılacağını söyler; imza, ödeme ve teminat süreleri yalnızca şartnamede yazılıdır.
• 60 günlük genel süreye güvenmek: Özelleştirme kararlarında İYUK m.20/A’daki 30 günlük süre uygulanabilir; son gün 30 Kasım 2026’dır.
• Yanlış yere başvurmak: Özelleştirme uygulamalarına ilişkin idari davalar ilk derece olarak Danıştay’da görülür (4046 m.27/a); idare mahkemesine açılan dava zaman kaybettirir.
• Programa almayı satış sanmak: 11943 sayılı karar KGM taşınmazlarını satmamış, satışa hazırlamıştır; ihale ilanları ayrıca yayımlanacaktır.
• Hisseli taşınmazda bütün parsel için teklif hesabı yapmak: Niğde İlhanlı 3699/7’de satışa çıkacak olan 5000/5667 hissedir.
• İmar planına belediye nezdinde itirazın süreyi durduracağını düşünmek: Ek m.3 planları Resmî Gazete yayımıyla kesinleşir; dava süresi işlemeye devam eder.
• Vergi muafiyetini genişletmek: 4046 m.27/a’daki muafiyet KDV’yi kapsamaz ve devirden sonra doğan emlak vergisi, ruhsat harcı gibi yükleri kaldırmaz.

Kamu taşınmazlarının yabancılar veya yabancı sermayeli şirketlerce edinilmesi gündemdeyse, ayrıca yabancılar Hazine taşınmazı alabilir mi yazımızdaki sınırlamalar kontrol edilmelidir. Kamu ihale mevzuatıyla özelleştirme ihalelerinin farkı için Kamu İhale Kanunu’nun kapsamı ve istisnalar yazımız yol göstericidir. Aynı gün yayımlanan KGM lehine acele kamulaştırma kararları için Tonya ve Ereğli acele kamulaştırma analizimize, bir hafta önce programa alınan yedi Hazine taşınmazı için 24 Ekim 2026 haberimize, günün tüm gelişmeleri için Hukuk Gündemi Son Durum sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Özelleştirme ihalesini kazandım; onay kararı yayımlandı, taşınmaz artık benim mi?

Hayır. Onay kararı ihale komisyonunun kararını onaylar ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığını Taşınmaz Satış Sözleşmesini imzalamaya yetkili kılar. Mülkiyet, sözleşmenin imzalanması ve şartnamedeki ödeme ve devir işlemlerinin tamamlanmasıyla tapuda geçer.

Sözleşmeyi imzalamazsam ne olur?

11940–11942 sayılı kararlara göre sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmeyen şirketin teminatı İdare lehine irat kaydedilir ve ihale iptal edilir.

İmza ve ödeme süreleri nerede yazılı?

Kararlarda yer almaz. Satış “İhale Şartnamesi çerçevesinde” yapılacağından imza, ödeme, teminat ve teslim süreleri ihale şartnamesinde ve sözleşme taslağında düzenlenir.

Özelleştirme satışında tapu harcı ödenir mi?

4046 m.27/a’ya göre özelleştirme uygulamalarına ilişkin işlemler, nihai devir işlemlerine ilişkin sözleşmeler dahil, KDV hariç her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Devirden sonra doğan emlak vergisi, ruhsat harcı gibi yükler muafiyetin dışındadır.

İhaleyi kaybeden istekli dava açabilir mi, süre ne kadar?

Evet. Özelleştirme uygulamalarına ilişkin idari davalar ilk derece olarak Danıştay’da görülür (4046 m.27/a). İYUK m.20/A’daki ivedi yargılama usulü uygulanırsa süre 30 gündür; yayım tarihine göre son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi’dir.

KGM’nin 37 taşınmazı ne zaman ihaleye çıkacak?

11943 sayılı karar yalnızca programa alma kararıdır ve işlemlerin 31/12/2028’e kadar tamamlanmasını öngörür. İhale tarihleri Özelleştirme İdaresi Başkanlığının ilanlarıyla belli olacaktır.

Varlık satışında hangi ihale usulü uygulanır?

4046 m.18/C-(d)’ye göre kapalı teklif, pazarlık, elektronik ihale veya açık artırma usullerinden biri uygulanır; usulü İdare belirler. Kapalı teklif sonrası pazarlık veya açık artırmayla devam edilmesine komisyon karar verebilir.

KGM taşınmazında kiracıyım; karar kira sözleşmemi bitirdi mi?

Hayır. Kararın 3. maddesine göre özelleştirme tamamlanıncaya kadar taşınmazların işletilmesi, yükümlülükleri ve gelirleri KGM’de kalır. Satış sonrası durum şartnamede düzenlenecektir; ödemeleri sürdürmek ve KGM’den yazılı bilgi almak gerekir.

Çankaya’daki planlara belediye itiraz edebilir mi?

Planlar 3194 ek m.3’e göre Cumhurbaşkanınca onaylanıp Resmî Gazete’de yayımlanmakla kesinleşmiştir; ilgili kuruluşlar devir tarihinden itibaren beş yıl değiştiremez. Hukuka aykırılık iddiası ancak süresi içinde Danıştay’da iptal davasıyla ileri sürülebilir.

İmar planına karşı dava süresi 30 gün mü, 60 gün mü?

Düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar (İYUK m.7/4); genel süre 60 gün, ivedi yargılama kabul edilirse 30 gündür. Değerlendirmemize göre 30 Kasım 2026’nın son gün kabul edilmesi en güvenli yoldur.

Dodurga’daki satış bedeli piyasa değerinin altında mı?

Bunu söylemek için değer tespit sonucu gerekir. 4046 m.18/B’ye göre değer tespit sonuçları devir yükümlülükleri yerine getirildikten sonra duyurulur. 694.000.000 TL’lik bedel 18.197,00 m² için yaklaşık 38.138 TL/m²’ye karşılık gelir; bu yalnızca aritmetik bir göstergedir.

Niğde İlhanlı’daki hisseli taşınmazı alan kişi parselin tamamına mı sahip olur?

Hayır. Listedeki 3699 ada 7 parselde KGM’nin payı 5000/5667’dir; alıcı bu paya sahip olur ve diğer paydaşla paylı mülkiyet ilişkisine girer.

Hukukçular Evi Bu Dosyalarda Ne Yapar

Özelleştirme ihalelerinde çalışmamız, ilgilinin dosyadaki konumuna göre şekillenir. İhaleyi kazanan şirketler için şartname ve sözleşme taslağının karşılaştırmalı incelenmesi, imza ve ödeme takviminin çıkarılması, kesin teminat metninin kontrolü, tapu, imar ve fiilî durum incelemesi ile Özelleştirme İdaresi Başkanlığıyla yazışmaların hazırlanması başlıca işlerdir. Teminatın iradı veya ihalenin iptali gibi bir işlemle karşılaşıldığında, işlemin dayanağının ve tebliğinin incelenmesi ve gerekiyorsa Danıştay’da iptal davası açılması değerlendirilir.

İhaleye katılan diğer istekliler için ihale dosyasının ve tutanakların incelenmesi, ivedi yargılama usulüne uygun dava dilekçesinin hazırlanması ve yürütmenin durdurulması talebinin gerekçelendirilmesi; KGM taşınmazlarının kiracı ve kullanıcıları için mevcut ilişkinin hukuki dayanağının tespiti; imar planlarından etkilenen komşu malikler için plan paftasının, emsal ve kat yüksekliğinin çevre bütünlüğüne etkisinin değerlendirilmesi de bu dosyaların kapsamındadır. Her dosya kendi koşullarıyla değerlendirilir; sonuç taahhüt edilmez. Ön görüşme için 0554 648 37 15 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Mevzuat ve kaynaklar: 31/10/2026 tarihli ve 33416 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 30/10/2026 tarihli ve 11940, 11941, 11942, 11943 (eki liste), 11944 (eki plan) ve 11945 (eki planlar) sayılı Cumhurbaşkanı Kararları; 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun m.1, 3, 18/A, 18/B, 18/C, 27/a, geçici m.29; 6001 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Hizmetleri Hakkında Kanun ek m.1; 3194 sayılı İmar Kanunu m.8 ve ek m.3; 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararname geçici m.8; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 8, 20/A (mevzuat.gov.tr güncel metinleri ve dipnotları). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için hukuki görüş yerine geçmez.