Vatandaşlığı İptal Edilen Yatırımcının Taşınmazları Ne Olur? 2026 — 5901 m.33’e Göre Malların Tasfiyesi, Bir Yıllık Süre, Hazinece Satış, Davanın Etkisi ve Taahhüt Belirtmesi (Yönetmelik m.58, Tapu Kanunu m.35)

Yatırım yoluyla kazanılan Türk vatandaşlığının iptal edilmesi, tapudaki mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 33. maddesine göre vatandaşlığı iptal edilenlerden mallarının tasfiyesi gerekli görülen hâllerde bu husus iptal kararında belirtilir. Bu kişiler en geç bir yıl içinde Türkiye’deki mallarını tasfiye etmek zorundadır; aksi hâlde malları Hazinece satılır ve bedelleri adlarına, kamu haznedarlığı sistemine dahil bir kamu bankasına yatırılır. Kararda tasfiye ibaresi yoksa bu madde uyarınca bir satış zorunluluğu da doğmaz. Kararda tasfiye istenmişse en önemli koruma aynı maddenin ikinci fıkrasındadır: iptal kararı aleyhine yargı yoluna başvurulursa malların tasfiyesi dava sonuna bırakılır. Yönetmelik’in 58. maddesi ise vatandaşlığın kazanıldığı tarih ile iptal tarihi arasında Türk vatandaşı olarak yapılmış işlemlere iptal kararının uygulanmayacağını söyler. Bu yazı; kararınızda tasfiye olup olmadığını nasıl anlayacağınızı, bir yıllık süreyi nasıl planlayacağınızı, dava açmanın taşınmazı nasıl koruduğunu, tapudaki üç yıllık taahhüt belirtmesinin satışı nasıl etkilediğini, eş ve çocukların taşınmazlarını ve millî güvenlik gerekçesiyle yapılan geri almada durumun neden farklı olduğunu anlatır.

Kısa Cevap: Vatandaşlığım İptal Edildi, Evim Elimden Gider mi?

Vatandaşlığı iptal edilen yatırımcıların en sık sorduğu soru budur. Kanunun verdiği cevap “hayır, kendiliğinden gitmez; ama bazı hâllerde satmanız gerekir” şeklindedir. Aşağıdaki sekiz madde, yazının geri kalanının özetidir.

1. Tapu kendiliğinden değişmez. İptal kararı vatandaşlığa ilişkindir; mülkiyeti Hazineye geçirmez ve tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez.
2. Satış zorunluluğu kararda yazılıysa doğar. Malların tasfiyesi gerekli görülen hâllerde bu husus iptal kararında belirtilir (5901 m.33/1). Kararda böyle bir ibare yoksa bu madde uyarınca satış zorunluluğu yoktur.
3. Tasfiye istenmişse süre bir yıldır. Malları bir yıl içinde siz tasfiye etmezseniz Hazine satar ve bedel adınıza bir kamu bankasına yatırılır.
4. Dava açarsanız tasfiye bekler. İptal kararı aleyhine yargı yoluna başvurulursa malların tasfiyesi dava sonuna bırakılır (m.33/2). Bu sonuç doğrudan kanundan doğar.
5. Vatandaşken yaptığınız işlemler geçerlidir. Vatandaşlığın kazanıldığı tarih ile iptal tarihi arasında Türk vatandaşı olarak yapılmış işlemler hakkında iptal kararı uygulanmaz (Yönetmelik m.58/1).
6. Eş ve çocuklar ayrı değerlendirilir. Yatırımcıya bağlı olarak vatandaşlık kazanan eş ve çocuklara iptal kararı uygulanır; sonradan doğan çocuk ile evlenme yoluyla vatandaşlık kazanan eş bundan etkilenmez (m.32; Yönetmelik m.58/2).
7. Taahhüt belirtmesi satışın yolunu belirler. Tapudaki üç yıllık taahhüt belirtmesi devam ediyorsa satış, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kılavuzundaki terkin kurallarına göre planlanır.
8. Geri almada kural farklıdır. 33. madde “vatandaşlığı iptal edilenler” için yazılmıştır. 40. maddeye göre geri almada malların tasfiyesine ilişkin ayrı bir hüküm yoktur; yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel kurallar gündeme gelir.

33. Madde Ne Söylüyor? Fıkra Fıkra Okuma

5901 sayılı Kanun’un 33. maddesinin başlığı “Malların tasfiyesi”dir. Madde kısa olmakla birlikte, her cümlesi yatırımcı için ayrı bir sonuç doğurur. Birinci fıkra, vatandaşlığı iptal edilenler hakkında 15/7/1950 tarihli ve 5683 sayılı Yabancıların Türkiye’de İkamet ve Seyahatleri Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanacağını söyler; mallarının tasfiyesi gerekli görülen hâllerde bu hususun iptal kararında belirtileceğini, bu kişilerin en geç bir yıl içinde Türkiye’deki mallarını tasfiye etmek zorunda olduğunu ve aksi hâlde mallarının Hazinece satılarak bedellerinin ad ve hesaplarına kamu haznedarlığı sistemine dahil bir kamu bankasına yatırılacağını düzenler. İkinci fıkra ise bu kişiler iptal kararı aleyhine yargı yoluna başvurdukları takdirde malların tasfiyesinin dava sonuna bırakılacağını hükme bağlar.

Maddenin dili önemlidir: Kanun mülkiyeti Hazineye geçirmez, malı “bedele çevirir”. Tasfiye bir el koyma değildir; satış bedeli yatırımcıya aittir ve onun adına yatırılır. Kanunun yatırımcıdan istediği, Türkiye’deki mallarının belirli bir süre içinde elden çıkarılmasıdır. Bu yüzden tasfiye kararı olan bir dosyada asıl mesele mülkün kaybı değil, satışın kimin elinden, hangi zamanda ve hangi şartlarla yapılacağıdır.

İptal kararının kendisi de ayrıca önemlidir. 32. maddeye göre iptal kararı karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder ve ilgili kişiye bağlı olarak Türk vatandaşlığını kazanan eş ve çocuklar hakkında da uygulanır. Kararın vatandaşlık bakımından nasıl okunacağı ve savunmanın nasıl kurulacağı yatırım yoluyla vatandaşlığın iptali rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Bu yazı, kararın taşınmazlar bakımından sonuçlarına odaklanır.

Kararınızda Tasfiye Var mı? Kararı Okuma Rehberi

Tasfiye zorunluluğu kararın metnine bağlı olduğu için ilk iş, size tebliğ edilen kararı ve bildirim yazısını eksiksiz okumaktır. Karar birden fazla kişiyi kapsıyorsa, her kişi için ayrı ayrı bakılmalıdır. Aşağıdaki kontroller, kararınızın taşınmazlar bakımından ne söylediğini anlamaya yardımcı olur.

1. Dayanak madde. Kararda 31. madde mi, 40. madde mi yazıyor? 33. maddedeki tasfiye düzeni iptal kararları içindir; geri alma kararlarında durum farklıdır.
2. Tasfiyeye ilişkin ibare. Kararın hüküm kısmında malların tasfiyesine ilişkin bir ibare bulunup bulunmadığına bakın. Böyle bir ibare yoksa 33. madde uyarınca bir satış zorunluluğu doğmamıştır.
3. Kişiler. Tasfiye ibaresi yatırımcı için mi, yoksa eş ve çocuklar için de mi öngörülmüş? Her kişinin adına kayıtlı mallar ayrı değerlendirilir.
4. Karar ve tebliğ tarihi. İptal kararı karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder (m.32). Tebliğ tarihi ise dava açma süresini başlatır (İYUK m.7). İki tarih de not edilmelidir.
5. Ekler. Bildirim yazısında taşınmazlara, tapu müdürlüğüne veya Hazineye yapılan bir bildirimden söz ediliyorsa bunun örneği istenmelidir.

Bir Yıllık Süre: Ne Zaman Başlar, Nasıl Planlanır?

33. madde, malların “en geç bir yıl içinde” tasfiye edileceğini söyler; ancak bu bir yılın hangi tarihten başlayacağını ayrıca belirtmez. Kanunda açık bir başlangıç tarihi bulunmadığından, ihtiyatlı olan, süreyi iptal kararının tarihinden itibaren hesaplamaktır. İptal kararı karar tarihinden itibaren hüküm ifade ettiği için (m.32) idarenin de süreyi bu tarihten başlatması ihtimali göz ardı edilmemelidir. Karar size geç tebliğ edildiyse, aradaki sürenin kaybedilmiş sayılabileceği dikkate alınmalıdır.

Bir yıl, taşınmaz satışı için ilk bakışta uzun bir süre gibi görünür. Ancak yurt dışında yaşayan yatırımcı için vekâletname hazırlığı, tapudaki taahhüt belirtmesinin durumu, ipotek veya haciz varsa alacaklıyla yapılacak görüşme, alıcı bulunması ve bedelin banka kanalıyla alınması birlikte düşünüldüğünde bu süre çabuk dolar. Bu yüzden tasfiye ibaresi olan bir kararda ilk iş, dava açılıp açılmayacağına karar vermek; ikinci iş, dava açılmayacaksa satış takvimini hemen kurmaktır.

Dava Açmak Taşınmazı Nasıl Korur? (m.33/2)

33. maddenin ikinci fıkrası, vatandaşlığı iptal edilen yatırımcı için en somut korumadır: bu kişiler iptal kararı aleyhine yargı yoluna başvurdukları takdirde malların tasfiyesi dava sonuna bırakılır. Bu erteleme kanundan doğar. Yani tasfiyenin durması için ayrıca bir yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekmez; davanın açılmış olması yeterlidir. Vatandaşlığın kendisi bakımından ise durum farklıdır. Dava açılması işlemin uygulanmasını durdurmaz ve vatandaşlığın dava süresince devam etmesi için yürütmenin durdurulması kararı gerekir (İYUK m.27/1-2).

Korumanın iki sınırı vardır. Birincisi, erteleme “iptal kararı aleyhine” açılan davaya bağlanmıştır. Uygunluk belgesinin veya Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesinin iptaline karşı idare mahkemesinde açılan dava tek başına bu sonucu doğurmaz; vatandaşlığın iptaline ilişkin karara karşı da dava açılmalıdır. İkincisi, dava süresinde açılmalıdır. İdari davalarda dava açma süresi, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür (İYUK m.7). Süre kaçırılırsa hem vatandaşlık davası hem de 33/2’deki erteleme imkânı kaybedilir.

Kanun “dava sonu” ifadesini kullanır. Kararın kanun yoluna taşınması hâlinde davanın henüz sona ermediği, bu yüzden tasfiyenin kesinleşmeden yürütülmemesi gerektiği savunulabilir. Dava dilekçesinde tasfiye ibaresine ayrıca değinmek, idarenin ve mahkemenin bu sonucu baştan görmesini sağlar. Danıştay’da iptal ve yürütmeyi durdurma dava dilekçesi örneğimizde bu amaçla köşeli parantez içinde seçenekli bir cümle yer almaktadır.

Hangi Mallar Tasfiyeye Girer?

33. madde “Türkiye’deki mallarını” ifadesini kullanır ve mal türleri arasında ayrım yapmaz. Bu yüzden tasfiye ibaresi bulunan bir kararın neyi kapsadığı, kararın kendi metninden okunmalıdır. Uygulamada yatırımcının en çok merak ettiği taşınmazlardır; ancak vatandaşlık süresince edinilen başka mallar da gündeme gelebilir.

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin bu maddedeki sınırlamalar dışında miras yoluyla edindikleri taşınmazların, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrileceğini ve bedelinin hak sahibine ödeneceğini düzenler. Bu hüküm 33. maddeden bağımsızdır ve vatandaşlığı iptal edilen kişinin yabancı statüsünde mirasçı olduğu durumlarda gündeme gelebilir. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel çerçeve için yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi rehberimize bakabilirsiniz.

Vatandaşken Yapılan İşlemler Geçerli Kalır (Yönetmelik m.58/1)

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 58. maddesinin birinci fıkrası, iptal kararının karar tarihinden itibaren geçerli olduğunu ve Türk vatandaşlığını kazanma tarihi ile kararın iptal edildiği tarih arasında Türk vatandaşı olarak yapılmış olan işlemler hakkında iptal kararının uygulanmayacağını açıkça düzenler. Bu hüküm, iptalin geçmişe yürümediğini gösterir.

Pratik sonuçları geniştir. Vatandaşlık süresince Türk vatandaşı olarak yapılan ikinci bir taşınmaz alımı, kira sözleşmeleri, şirket kuruluşu ve pay devirleri, kredi ve ipotek işlemleri, vekâletnameler ve diğer hukuki işlemler sırf vatandaşlık iptal edildiği için geçersiz hâle gelmez. Bu dönemde alınan bir taşınmazın tapusu iptal edilmez; işlem, yapıldığı tarihteki hukuki duruma göre geçerliliğini korur.

Bu koruma, tasfiye zorunluluğundan ayrı düşünülmelidir. 58. madde işlemlerin geçerliliğini korur; 33. madde ise kararda öngörülmüşse malların elden çıkarılmasını ister. İki hüküm birbiriyle çelişmez: taşınmaz geçerli olarak edinilmiştir, ama kararda tasfiye istenmişse yine de bir yıl içinde satılması gerekir. Yönetmelik’in 58. maddesinin son fıkrası da vatandaşlığı iptal edilenlerin mallarının tasfiyesi hakkında Kanun’un 33. maddesinin uygulanacağını ayrıca hatırlatır.

İptal tarihinden sonra yapılacak yeni edinimler ise yabancı statüsüne göre değerlendirilir. Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Edinilen taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Yapısız taşınmaz edinen yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Vatandaşken edinilmiş arsa ve tarlalar bakımından bu kuralların sonradan uygulanıp uygulanmayacağı Kanunda açıkça düzenlenmemiştir; bu konuda ilk dayanak Yönetmelik’in 58. maddesindeki korumadır.

Eş ve Çocukların Taşınmazları

32. maddeye göre iptal kararı, ilgili kişiye bağlı olarak Türk vatandaşlığını kazanan eş ve çocuklar hakkında da uygulanır. Yönetmelik’in 58. maddesinin ikinci fıkrası ise iki istisna getirir: iptal kararı, Türk vatandaşlığını kazanan kişinin vatandaşlığı kazandıktan sonra doğan çocuğuna ve evlenme yoluyla Türk vatandaşlığını kazanan eşine tesir etmez. Bu ayrım taşınmazlar bakımından doğrudan sonuç doğurur; çünkü vatandaşlığı iptal edilmeyen kişi hakkında 33. maddedeki tasfiye düzeni uygulanmaz.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ayrıca dikkat gerekir. Bir taşınmaz yatırımcı ile vatandaşlığı etkilenmeyen bir aile üyesinin ortak mülkiyetindeyse, tasfiye yalnızca vatandaşlığı iptal edilen kişinin payını ilgilendirir. Vatandaşlığa esas alınan taşınmaz ise Kılavuza göre hisseli olarak vatandaşlığa konu edilemeyeceğinden, kural olarak tamamen yatırımcı adına kayıtlıdır. Ergin olmayan çocuk adına kayıtlı bir taşınmazın satışı söz konusu olduğunda, çocuğun kanuni temsilcileri aracılığıyla işlem yapılacağı ve bunun ayrıca planlanması gerektiği unutulmamalıdır.

Tapudaki Üç Yıllık Taahhüt Belirtmesi Satışı Nasıl Etkiler?

Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlıkta, Yönetmelik’in 20. maddesi taşınmazın tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmasını şart koşar. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01.02.2024 tarihli Kılavuzuna göre satış işlemlerinde resmi senede taahhüt cümlesi yazılır ve taşınmazın siciline, edinim tarihinden itibaren üç yıl içinde satılmayacağı yönünde taahhüt bulunduğuna ilişkin bir belirtme yapılır. Vatandaşlığı iptal edilen yatırımcı, tasfiye zorunluluğu varsa bu belirtme devam ederken satış yapmak zorunda kalabilir.

Kanun ve Yönetmelik, vatandaşlığın iptalinden sonra bu belirtmenin ne olacağını ayrıca düzenlemez. Ana rehberimizde de belirttiğimiz bu boşlukta yol gösteren, Kılavuzun taahhüt terkinine ve taahhütlü taşınmazlar üzerindeki işlemlere ilişkin genel kurallarıdır. Taahhüdün genel kuralları, erken terkin ve geçişkenlik vatandaşlık için alınan evin satışı rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Bu kurallardan çıkan sonuç şudur: tasfiye için satış gerektiğinde, tespit belgesi verilmiş bir dosyada malik üç yıl dolmadan da belirtmenin terkinini isteyebilir; talep karşılanır ve durum nüfus müdürlüğüne bildirilir. Dava devam ediyorsa terkin talebinin ve bu bildirimin davaya etkisi ayrıca düşünülmelidir. Satış vaadi sözleşmesi ise belirtme devam ederken tapuya şerh edilemediğinden, alıcıyla yapılacak anlaşmanın doğrudan satış şeklinde planlanması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi yoluyla vatandaşlık kazanmış yatırımcılar için ayrı bir kural vardır. Kılavuza göre satış vaadi şerhi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişiler adına satış işlemi yapılmadan beyan belirtmesi terkin edilmez. Bu yatırımcılar bakımından önce vaadin satışa dönüşmesi, yani taşınmazın kendi adlarına tescili gündeme gelir. Vatandaşlığı iptal edilen ve tasfiye zorunluluğu bulunan bir vaat alacaklısı için tescil ile tasfiyenin sırası dosyaya göre planlanmalıdır.

Kendiniz Satmak mı, Hazinenin Satmasını Beklemek mi?

Kararda tasfiye istenmiş ve dava açılmamışsa ya da dava reddedilmişse, yatırımcının önünde iki yol vardır: taşınmazı bir yıl içinde kendisi satmak veya sürenin dolmasını beklemek. İkinci yolda satış Hazinece yapılır ve bedel adına kamu bankasına yatırılır. 33. madde Hazinece satışın usulünü ayrıca düzenlemez; Kanunun söylediği, satışın Hazinece yapılacağı ve bedelin kişinin ad ve hesabına yatırılacağıdır.

Hangi yolun seçileceği taşınmazın piyasa koşullarına, üzerindeki ipotek veya hacze, yatırımcının Türkiye’de kalıp kalmayacağına ve davanın seyrine göre değişir. Ancak genel bir kural söylenebilir: tasfiye kaçınılmazsa, satışın zamanını ve alıcısını kendi elinizde tutmak, bedele ve sürece hâkim olmanın en güvenli yoludur.

Satışta Dikkat Edilecekler: Alıcı, Bedel ve Belgeler

Tasfiye amacıyla yapılan satış, sıradan bir taşınmaz satışından birkaç noktada ayrılır. Bu noktaların önceden bilinmesi hem alıcı bulmayı kolaylaştırır hem de devam eden davaya zarar verecek adımların önüne geçer.

• Taşınmaz ikinci kez vatandaşlığa konu edilemez. Kılavuza göre bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir. Bu taşınmazı alacak yabancı bir yatırımcı, aynı taşınmazla vatandaşlık başvurusu yapamaz. Alıcı arayışı ve fiyat beklentisi buna göre kurulmalıdır.
• Önceki malike geri satış ayrıca incelenir. Kılavuza göre taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanmış kişilerin taahhüt süresi sona erdikten sonra taşınmazı bir önceki malikine devretmesi hâlinde durum, vatandaşlık kazanım sürecinin gözden geçirilmesi için Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne iletilmek üzere bildirilir. Davası devam eden bir yatırımcı için satıcıya geri satış, muvazaa iddiasını güçlendirebilir.
• Bedel banka kanalıyla alınmalıdır. Satış bedelinin bankadan, tapudaki işlemle ilişkilendirilebilir şekilde alınması hem ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda delil olur hem de yabancı statüsündeki kişinin banka işlemlerinde soru işaretlerini azaltır.
• Vekâletname özel olmalıdır. Yurt dışında bulunan yatırımcı satışı vekil aracılığıyla yapacaksa, vekâletnamede taşınmazı satma ve bedeli tahsil etme yetkileri açıkça yer almalıdır.
• İpotek ve haciz önceden çözülmelidir. Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, satışın alacaklıyla birlikte planlanması gerekir. Aksi hâlde alıcı bulmak güçleşir.
• Vergisel sonuç hesaplanmalıdır. İktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan doğan kazanç değer artışı kazancıdır (GVK mük. m.80/6). Kazancın hesaplanması ve beyanı satıştan önce bir mali müşavirle değerlendirilmelidir.

Banka ve tapu işlemlerinde yabancı uyruklu kişilere uygulanan kontroller için yabancı uyrukluların banka ve gayrimenkul işlemlerinde MASAK rehberimize, taşınmazın kişi adına mı şirket üzerinden mi tutulacağı sorusu için gayrimenkulün kendi adına veya şirket üzerinden alınmasına ilişkin rehberimize bakabilirsiniz.

Millî Güvenlik Gerekçesiyle Geri Almada (m.40) Taşınmazlar

İçişleri Bakanlığının 21 Eylül 2026 tarihli açıklamasına göre işlemlerin bir kısmı iptal değil, geri almadır: millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından sakınca bildirilen 263 yatırımcı ve aileleriyle birlikte 743 kişinin vatandaşlık kararı geri alınmıştır. 40. maddeye göre Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin kararlar, hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer olarak verildiği sonradan anlaşıldığı takdirde geri alınır.

Taşınmazlar bakımından önemli fark şudur: 33. madde “vatandaşlığı iptal edilenler” için yazılmıştır ve 40. maddede malların tasfiyesine ilişkin bir hüküm yoktur. Yönetmelik’in 58. maddesindeki, vatandaşken yapılan işlemleri koruyan hüküm de iptal kararının sonuçlarını düzenler. Bu yüzden geri alma kararında 33. madde uyarınca bir tasfiye zorunluluğundan söz etmek için açık bir dayanak bulunmamaktadır.

Bu, geri alma dosyalarında taşınmazların güvende olduğu anlamına gelmez. Geri almanın vatandaşken yapılan edinimleri nasıl etkileyeceği Kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Kişi yabancı statüsüne döndüğü için Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gündeme gelir. Bu madde, maddeye aykırı olarak edinilen taşınmazların Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrileceğini ve bedelinin hak sahibine ödeneceğini düzenler. Geri alma kararına karşı dava açılırken taşınmazların bu açıdan durumu da birlikte değerlendirilmelidir. Geri alma kararına karşı kullanılacak hususlar dava dilekçesi örneğimizdeki m.40 bölümünde yer almaktadır; Tapu Kanunu’nun 35. maddesine dayanan tasfiye işlemlerine karşı dilekçe için taşınmaz edinimi reddi ve tasfiye dava dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Hazinece Satış İşlemine Karşı Hukuki Yollar

Hazinece satışa yönelik kararlar, 33. maddeden doğan yetkiye dayanılarak idarece alınır. Bu maddenin şartları oluşmadan böyle bir karar alınırsa, idari yargı yolu gündeme gelir. İdari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden hukuka aykırı olduğu iddiasıyla menfaati ihlal edilenler iptal davası açabilir (İYUK m.2/1-a). Dava açma süresi yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür (İYUK m.7). İşlemin uygulanması telafisi güç veya imkânsız zararlar doğuracaksa ve işlem açıkça hukuka aykırıysa yürütmenin durdurulması istenebilir (İYUK m.27/2).

Bu hâllerden biriyle karşılaşan yatırımcının, Hazinece satışa ilişkin bildirimi aldığı anda süreyi not etmesi ve dava açılmışsa bunu gösteren belgeyi ilgili idareye ayrıca sunması yerinde olur. İdareye yazılı olarak “iptal kararına karşı dava açıldığını ve tasfiyenin 33. maddenin ikinci fıkrası gereğince dava sonuna bırakılması gerektiğini” bildirmek, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözülmesine yardımcı olabilir.

İlk 30 Gün İçin Yol Haritası

1. Kararı ve tebliğ tarihini sabitleyin. Karar tarihi ile tebliğ tarihini ayrı ayrı not edin; 60 günlük dava süresi tebliği izleyen günden başlar (İYUK m.7).
2. Tasfiye ibaresine bakın. Kararın hüküm kısmında malların tasfiyesine ilişkin bir ibare olup olmadığını ve kimleri kapsadığını belirleyin.
3. Tapu kayıtlarını çıkarın. Sizin, eşinizin ve çocuklarınızın adına kayıtlı bütün taşınmazların güncel tapu kaydını alın; taahhüt belirtmesi, ipotek, haciz ve şerhleri listeleyin.
4. Vekâletnameyi hazırlatın. Yurt dışındaysanız, hem dava hem de gerektiğinde taşınmaz satışı için gerekli yetkileri içeren vekâletnameyi gecikmeden düzenletin.
5. Dava kararını verin. Vatandaşlığın iptaline karşı dava açılacaksa dilekçeyi süresi içinde verin. Tasfiye ibaresi varsa dilekçede 33. maddenin ikinci fıkrasına ayrıca değinin.
6. Davanın açıldığını belgeleyin. Dava açıldıktan sonra kayıt bilgisini saklayın; Hazine veya tapu müdürlüğüyle yazışmada bu belgeyi kullanacaksınız.
7. Satış gerekiyorsa planlayın. Dava açılmayacaksa veya satış tercih ediliyorsa, taahhüt belirtmesinin terkini, alıcı, bedelin banka kanalıyla alınması ve vergisel sonuç birlikte planlanmalıdır.
8. Kalış durumunuzu düzenleyin. Yabancı statüsüne döndüğünüz için Türkiye’de kalışınız 6458 sayılı Kanun’a tabidir; ikamet izni durumunuzu taşınmaz planıyla birlikte ele alın. Ayrıntılar için Türkiye’de kalış rehberimize bakabilirsiniz.

İptal kararının yanı sıra uygunluk belgeniz veya Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgeniz de iptal edildiyse, bu işleme karşı ayrı bir dava açılması gerekebilir. Bu konu uygunluk belgesi ve tespit belgesi iptali rehberimizde anlatılmıştır. Kalış ve ikamet bakımından ret sonrası durum için ikamet izni ve sınır dışı riski rehberimiz de yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kararda tasfiye olmadığı hâlde aceleyle satmak. Tasfiye ibaresi yoksa 33. madde uyarınca satış zorunluluğu yoktur; değer kaybına yol açan aceleci satışlardan kaçınılmalıdır.
• Yalnızca tespit belgesi iptaline dava açmak. 33/2’deki erteleme, vatandaşlığın iptaline ilişkin karara karşı açılan davaya bağlıdır.
• 60 günü kaçırmak. Süre geçtikten sonra hem vatandaşlık davası hem de tasfiyenin ertelenmesi imkânı kaybedilir.
• Dava sürerken satıcıya geri satmak. Bu adım muvazaa iddiasını güçlendirebilir ve davanın seyrini olumsuz etkileyebilir.
• Aile üyelerini aynı kefeye koymak. Sonradan doğan çocuk ile evlenme yoluyla vatandaşlık kazanan eşin taşınmazları iptal kararından etkilenmez.
• Geri alma kararını iptal gibi okumak. 40. maddeye göre geri almada 33. madde değil, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel kurallar gündeme gelir.
• Satış vaadi planlamak. Taahhüt belirtmesi devam ederken satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Vatandaşlığım iptal edildi, tapum iptal edilir mi?

Hayır. İptal kararı vatandaşlığa ilişkindir; mülkiyeti Hazineye geçirmez ve tapuyu kendiliğinden değiştirmez. Satış zorunluluğu ancak iptal kararında malların tasfiyesi belirtilmişse doğar (5901 m.33/1).

Kararda tasfiye yazmıyorsa evimi satmak zorunda mıyım?

Hayır. Kanuna göre tasfiye gerekli görülen hâllerde bu husus iptal kararında belirtilir. Böyle bir ibare yoksa 33. madde uyarınca satış zorunluluğu yoktur; yabancı statüsünde malik olmanın şartları ise ayrıca kontrol edilmelidir.

Bir yıllık tasfiye süresi ne zaman başlar?

Kanun başlangıç tarihini ayrıca belirtmemiştir. İptal kararı karar tarihinden itibaren hüküm ifade ettiğinden, ihtiyatlı olan süreyi karar tarihinden itibaren hesaplamaktır.

Dava açarsam tasfiye durur mu?

Evet. İptal kararı aleyhine yargı yoluna başvurulursa malların tasfiyesi dava sonuna bırakılır (5901 m.33/2). Bu erteleme kanundan doğar; ayrıca yürütmenin durdurulması kararı gerekmez.

Hazine evimi satarsa paramı alabilir miyim?

Evet. Kanun malı bedele çevirir; bedel adınıza, kamu haznedarlığı sistemine dahil bir kamu bankasına yatırılır (5901 m.33/1). Tasfiye bir el koyma değildir.

Vatandaşken aldığım ikinci daire ne olur?

Edinim geçerlidir. Vatandaşlığın kazanıldığı tarih ile iptal tarihi arasında Türk vatandaşı olarak yapılmış işlemler hakkında iptal kararı uygulanmaz (Yönetmelik m.58/1). Kararda tasfiye istenmişse bu taşınmaz da “Türkiye’deki mallar” kapsamında değerlendirilebilir.

Taahhüt belirtmesi varken evimi satabilir miyim?

Kılavuza göre tespit belgesi verildikten sonra ve üç yıl dolmadan malikin terkin talebi karşılanır ve durum Nüfus ve Vatandaşlık İl Müdürlüğüne bildirilir. Üç yıl dolmuşsa belirtme malikin talebiyle terkin edilir.

Eşimin adına kayıtlı ev de tasfiye edilir mi?

Eşiniz size bağlı olarak vatandaşlık kazanmışsa iptal kararı ona da uygulanır (m.32) ve kararda öngörülmüşse tasfiye kapsamına girer. Evlenme yoluyla vatandaşlık kazanan eş iptal kararından etkilenmez (Yönetmelik m.58/2).

Millî güvenlik gerekçesiyle vatandaşlığım geri alındı, evim tasfiye edilir mi?

33. madde iptal edilenler için yazılmıştır ve 40. maddede malların tasfiyesine ilişkin hüküm yoktur. Ancak yabancı statüsüne döndüğünüz için Tapu Kanunu’nun 35. maddesi bakımından durumunuz ayrıca incelenmelidir.

Evi yabancı birine satarsam o kişi bu evle vatandaşlık alabilir mi?

Hayır. Kılavuza göre bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir.

Satışta vergi öder miyim?

İktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan doğan kazanç değer artışı kazancıdır (GVK mük. m.80/6). Hesaplama satıştan önce yapılmalıdır.

Hazine dava devam ederken satışa çıkarsa ne yapmalıyım?

İdareye davanın açıldığını gösteren belgeyle yazılı başvuru yapın ve tasfiyenin 33. maddenin ikinci fıkrası gereğince dava sonuna bırakılmasını isteyin. Satış işlemine karşı 60 gün içinde iptal davası ve yürütmenin durdurulması yolu da açıktır (İYUK m.2, m.7, m.27).

İlgili Rehberler

• Vatandaşlık Başvurusu Reddi Rehberi (küme rehberi)
• Vatandaşlık İçin Alınan Ev 3 Yıl Dolmadan Satılabilir mi?
• Yatırımcının Vatandaşlığı İptal Edildi: Eş ve Çocuklar Ne Olur?
• Vatandaşlığı İptal Edilen Yatırımcı Parasını Nasıl Geri Alır?
• Sahte Ekspertiz Soruşturması: Yatırımcı Şüpheli mi, Mağdur mu?
• Yatırım Yoluyla Alınan Vatandaşlık İptal Edildi veya Geri Alındı: Ne Yapmalı?
• Vatandaşlığın İptaline Karşı Danıştay Dava Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
• Yatırım Uygunluk Belgesi (TYTB) İptal Edildi: Ne Yapmalı?
• Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? Şartlar, Sınırlar ve Yasak Bölgeler
• Yabancının Taşınmaz Edinimi Reddi ve Tasfiye Dava Dilekçesi Örneği
• Yabancı Yatırımcı Gayrimenkulü Kendi Adına mı, Şirket Üzerinden mi Almalı?
• Yabancı Uyrukluların Banka ve Gayrimenkul İşlemlerinde MASAK
• Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta Hangi Yatırım?
• Türk Vatandaşlığının Kaybı
• Vatandaşlığı İptal Edilen Yatırımcı Türkiye’de Kalabilir mi?
• Vatandaşlık Reddi Sonrası İkamet İzni ve Sınır Dışı Riski
• Yabancılar Hukuku Rehberi
• Vatandaşlığı iptal edilen yatırımcının işi, şirketi, banka hesapları ve sigortası ne olur?