Taşınmaz yoluyla vatandaşlıkta yatırımın yapıldığını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tespit eder ve bölge müdürlüğü Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB) düzenler. 2026’da açıklanan incelemelerde bu belgelerin bir kısmı, sonradan hazırlatılan kontrol değerleme raporlarına dayanılarak iptal edildi ve bu iptaller vatandaşlık kararlarının iptaline yol açtı. Belgenin iptaline karşı dava, vatandaşlık iptaline karşı Danıştay’da açılan davadan ayrıdır: işlemi yapan idari merciin bulunduğu yer idare mahkemesinde, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün içinde açılır (İYUK m.7, m.32). Davanın merkezinde değer tespiti vardır. Kılavuza göre değer tespitinde işleme esas alınan raporlar ile Kurumun talimatıyla düzenlettirilen raporlar dikkate alınır; 2024/2 sayılı Genelge ise raporlardaki eksikliklerin ait olduğu dönemin kurallarına göre sonuçlandırılacağını ve gerektiğinde resmi endekslerle indirgeme yapılacağını düzenler. Raporun içeriğinden doğan sorumluluk değerleme kuruluşuna ve imzalayan personele aittir. Bu sayfada; davanın kime karşı ve nerede açılacağı, Word ve PDF olarak indirilebilen bir dava dilekçesi örneği, kontrol değerleme raporunun nasıl denetleneceği, Danıştay’daki vatandaşlık davasıyla bağlantının nasıl kurulacağı ve yürütmenin durdurulması anlatılmaktadır.
Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgeniz mi iptal edildi?
İptal yazısını, ilk değerleme raporunu ve ödeme belgelerinizi birlikte inceleyelim; davalıyı, yetkili mahkemeyi ve Danıştay’daki vatandaşlık davasıyla bağlantıyı netleştirip dilekçenizi 60 gün içinde hazırlayalım. Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsAppBu Dilekçe Hangi Dosyada Kullanılır?
Yatırım yoluyla vatandaşlıkta yatırımın yapıldığını yatırımın türüne göre farklı kurumlar tespit eder (Yönetmelik m.20/2). Bu sayfadaki dilekçe, taşınmaz yolunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün verdiği Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesinin iptaline karşıdır. Diğer yatırım türlerinde tespit ve iptal başka kurumlarca yapıldığı için davalı ve dilekçenin ikinci hususu buna göre değişir.
Yatırım türlerine göre tespiti yapan kurum
| Yatırım türü | Tespiti yapan kurum | Dayanak |
|---|---|---|
| Sabit sermaye yatırımı | Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı | Yönetmelik m.20/2-a |
| Taşınmaz satın alma veya satış vaadi | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) | Yönetmelik m.20/2-b |
| İstihdam | Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı | Yönetmelik m.20/2-c |
| Banka mevduatı | Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu | Yönetmelik m.20/2-ç |
| Devlet borçlanma araçları | Hazine ve Maliye Bakanlığı | Yönetmelik m.20/2-d |
| Gayrimenkul veya girişim sermayesi yatırım fonu | Sermaye Piyasası Kurulu | Yönetmelik m.20/2-e |
| Bireysel emeklilik | Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu | Yönetmelik m.20/2-f |
Belgenin iptali ile vatandaşlığın iptali iki ayrı idari işlemdir. Belgenin iptaline karşı dava idare mahkemesinde, vatandaşlığın iptaline karşı dava ise Danıştay’da açılır. İkisi birlikte yürütülmelidir. Vatandaşlık davasına ilişkin dilekçe Danıştay dava dilekçesi örneğimizde, belge iptalinin genel çerçevesi ise uygunluk belgesi iptali rehberimizde anlatılmıştır.
Belge Nasıl Verilir, İptal Neden Tartışmalıdır?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Kılavuzuna göre taşınmaz edinimine dayalı vatandaşlık başvurularında Genel Müdürlüğün tespiti esastır ve bu çerçevede Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi verilir; belgeye dayanılarak vatandaşlık kazanılıp kazanılmayacağı ise ilgili makamın değerlendirme ve kararına bağlıdır. Belge, taahhüt belirtmesini tesis eden tapu müdürlüğünün bağlı olduğu yetkili bölge müdürlüğünce verilir. Farklı müdürlüklerdeki taşınmazlar birlikte taahhüde konu olmuşsa ve işlemi yapan müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğünün inceleme yetkisi yoksa inceleme, en fazla taşınmazın edinildiği veya bir önceki satış ya da satış vaadi şerhi işlemini yapan tapu müdürlüğünün bağlı olduğu yetkili bölge müdürlüğünce yapılır.
Kılavuz, inceleme aşamasını da ayrıntılı biçimde düzenler. Bölge müdürlükleri incelemeyi Yabancı İşler Dairesi Başkanlığınca uygulamaya alınan sistem üzerinden yapar ve belge, sistemin taşınmaz yatırım tespitini yaptığı durumda düzenlenir. Tapu müdürlükleri ise taahhüt alınırken değerleme raporundaki bedel toplamını, resmi senetteki satış tutarlarını, dekontlardaki bedelleri, vekâletnamelerdeki yetkiyi ve yatırım tespitine ilişkin belgeleri özellikle dikkatle incelemekle yükümlüdür. Değer tespitinde yalnız satış veya satış vaadi şerhi sırasında sisteme yüklenip işleme esas alınan raporlar ile Kurumun talimatıyla düzenlettirilen raporlar dikkate alınır.
Bu düzenlemeler davanın iki temel argümanını taşır. Birincisi, belge verilmeden önce üç değer idarenin kendi sistemi ve personeli tarafından incelenmiştir; sonradan aynı belgeler üzerinden farklı bir sonuca varılması, idarenin kendi incelemesini geri alması anlamına gelir ve gerekçesinin somut olarak ortaya konması gerekir. İkincisi, kontrol değerleme raporu Kurum talimatıyla düzenlettirildiği için kural olarak değer tespitinde dikkate alınabilir; ancak bu, raporun içeriğinin denetimden muaf olduğu anlamına gelmez. Raporun hangi tarihe, hangi emsallere ve hangi dönemin kurallarına göre hazırlandığı mahkemece incelenmelidir.
Belgenin verilmesi ve iptali: kim, neyi inceler?
| Aşama | Yetkili birim | İncelenen husus |
|---|---|---|
| Taahhüt alınması | Tapu müdürlüğü | Değerleme raporundaki bedel, resmi senetteki satış tutarı, dekontlar, vekâletname |
| Belgenin verilmesi | Yetkili bölge müdürlüğü | Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının sistemi üzerinden yatırım tespiti |
| Raporun incelenmesi | Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı | Kabul, revize, kontrol değerleme raporu veya algoritma üzerinden yeni rapor |
| Vatandaşlık kararı | İlgili makam | Belgeye dayanılarak yapılan değerlendirme |
Davalı, Görevli ve Yetkili Mahkeme
İptal davası, idari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biriyle hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaati ihlal edilenler tarafından açılır (İYUK m.2/1-a). Belgenin iptali yatırımcının vatandaşlık statüsünü doğrudan etkilediğinden menfaat ilişkisi açıktır. Davalı, belgeyi iptal eden idaredir. Kılavuza göre Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, taahhüt belirtmesini tesis eden tapu müdürlüğünün bağlı olduğu yetkili bölge müdürlüğünce verilir. İptal yazısı bölge müdürlüğünden veya Genel Müdürlükten çıkabilir; bu yüzden davalı, iptal yazısının başlığına ve imzasına göre belirlenir.
Davalının yanlış gösterilmesi davayı kendiliğinden düşürmez: davanın hasım gösterilmeden veya yanlış hasım gösterilerek açılması hâlinde dava dilekçesi tespit edilecek gerçek hasma tebliğ edilir (İYUK m.15/1-c). Yine de doğru davalının baştan gösterilmesi yargılamayı hızlandırır.
Davalı ve yetki
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Davalı | Belgeyi iptal eden idare; iptal yazısının başlığı ve imzası esas alınır | İYUK m.2/1-a, m.3 |
| Yanlış davalı | Dilekçe gerçek hasma tebliğ edilir | İYUK m.15/1-c |
| Genel yetki | İşlemi yapan idari merciin bulunduğu yer idare mahkemesi | İYUK m.32/1 |
| Taşınmaz yetkisi | İmar, kamulaştırma, tahsis, ruhsat gibi taşınmaz mevzuatının uygulanmasına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer | İYUK m.34/1 |
| Yetki kuralının niteliği | Yetki kamu düzenindendir | İYUK m.32/2 |
| Bağlantılı dava | Danıştay’daki vatandaşlık davasıyla bağlantı hâlinde dosya Danıştay’a gönderilir | İYUK m.38/3 |
Yetki konusunda iki kural birlikte düşünülmelidir. Genel kural, yetkili mahkemenin işlemi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olmasıdır (İYUK m.32/1). İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı haklara ilişkin idari davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir (m.34/1). Tespit belgesinin iptali vatandaşlık mevzuatının uygulanmasıdır ve bu yüzden genel kural öne çıkar; ancak yetki kamu düzeninden olduğundan (m.32/2) dava açılmadan önce iptal yazısını veren merciin ve taşınmazın yeri birlikte değerlendirilmelidir.
Süre: 60 Gün Ne Zaman Başlar?
İdari davalarda dava açma süresi, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür (İYUK m.7). Belge iptalinin yatırımcıya ayrıca yazılı olarak bildirilmediği, yatırımcının bunu vatandaşlık iptal kararından veya tapu kaydından öğrendiği dosyalar da vardır. Bu durumda en güvenli yol, öğrenme tarihinden itibaren 60 günü esas almak ve davayı bu süre içinde açmaktır.
Sürelerin karşılaştırması
| İşlem | Mahkeme | Süre |
|---|---|---|
| Tespit belgesinin iptali | İdare mahkemesi | Yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün (İYUK m.7) |
| Vatandaşlığın iptali | Danıştay | Yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün (İYUK m.7) |
| Yürütmenin durdurulması isteminin reddi | Bölge idare mahkemesine itiraz | Tebliği izleyen günden itibaren 7 gün (İYUK m.27/7) |
| İdare mahkemesinin nihai kararı | Bölge idare mahkemesine istinaf | Tebliğden itibaren 30 gün (İYUK m.45/1) |
Dava Açmadan Önce Yedi Kontrol
- İptal yazısı. Yazıyı hangi merciin verdiği, tarihi, sayısı ve iptalin gerekçesi.
- Kontrol değerleme raporu. Rapor size tebliğ edildi mi? Edilmediyse dilekçede idari dosyanın ve raporun istenmesi talep edilir.
- İlk değerleme raporu. İşlemde esas alınan raporun tarihi, değeri ve düzenleyen kuruluş.
- Üç değer. Döviz alım belgesi, dekont ve değerleme raporundaki tutarların her birinin eşiği karşıladığını gösteren belgeler.
- Vatandaşlık davası. Danıştay’da dava açıldı mı? Açıldıysa esas numarası beşinci hususta ve sonuç kısmında yazılır.
- Zarar belgeleri. Yürütmenin durdurulması için kalış, eğitim, iş ve tasfiyeye ilişkin belgeler.
- Vekâletname. İdari yargıda dava açma ve takip yetkisini içeren vekâletname.
Dava Dilekçesi Örneği
Aşağıdaki metin, kontrol değerleme raporuna dayanılarak iptal edilen bir Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi için hazırlanmıştır. Köşeli parantezli alanlar dosyaya göre doldurulur; dosyaya uymayan köşeli parantezli paragraflar silinir.
[….] İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
YÜRÜTMENİN DURDURULMASI İSTEMLİDİR
DAVACI : [Ad SOYAD], [uyruğu], pasaport no: [….], [T.C. kimlik no: ….], adres: [….]
VEKİLİ : Av. [Ad SOYAD], [Baro ve sicil no], [adres], [UETS adresi]
DAVALI : Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – ANKARA
([….] Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünün işlemi yönünden)
DAVA KONUSU : [….] Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünün [tarih] tarihli ve [sayı] sayılı yazısıyla, davacı adına düzenlenen [tarih] tarihli ve [sayı] sayılı Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesinin iptaline ilişkin işlemin öncelikle yürütmesinin durdurulması ve iptali istemidir.
BİLDİRİM TARİHİ : [tarih]
TAŞINMAZ : [il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm no]
AÇIKLAMALAR
1. Davacı, [tarih] tarihli ve [yevmiye no] yevmiyeli resmi senetle yukarıda belirtilen taşınmazı Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla satın almıştır. Satış bedeli olan [tutar] Amerikan Doları karşılığı döviz, [banka] tarafından düzenlenen [tarih] tarihli döviz alım belgesiyle bankaya satılmış ve bedel satıcının hesabına banka kanalıyla ödenmiştir. İşlemde, [değerleme kuruluşu] tarafından düzenlenen [tarih] tarihli değerleme raporu esas alınmış ve taşınmaza [tutar] Türk Lirası değer takdir edilmiştir.
2. Tapu müdürlüğü işlem sırasında döviz alım belgesini, dekontları ve değerleme raporunu incelemiş; her birinin Yönetmelikte aranan tutarı karşıladığını tespit ederek resmi senede taahhüt cümlesini yazmış ve taşınmazın siciline üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin belirtmeyi işlemiştir. [….] Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü de [tarih] tarihinde Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesini düzenlemiştir. Davacı bu belgeye dayanılarak [tarih] tarihli Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanmıştır.
3. Davalı idare, [tarih] tarihli ve [sayı] sayılı yazıyla belgenin iptal edildiğini bildirmiştir. Yazıda iptale gerekçe olarak, sonradan hazırlatılan [tarih] tarihli kontrol değerleme raporunda taşınmazın değerinin Yönetmelikte aranan tutarın altında belirlendiği gösterilmiştir. [Kontrol değerleme raporu davacıya tebliğ edilmemiştir.]
4. [Davacının vatandaşlık kararı, belgenin iptaline dayanılarak [tarih] tarihli işlemle iptal edilmiş ve bu işleme karşı Danıştay [….] Dairesinin E.[….] sayılı dosyasında dava açılmıştır.]
1. Yönetmelik m.20/2-b: Taşınmaz yatırımı şartları edinim tarihinde eksiksiz sağlanmıştır
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazın tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın alınmasını ve bunun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespitini arar. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01.02.2024 tarihli Kılavuzuna göre bu tespit, döviz alım belgesi, değerleme raporu ve dekontta yer alan tutarların her birinin Yönetmelikte aranan tutarı ayrı ayrı karşılamasına bağlıdır.
Davacının işleminde bu üç değerin her biri eşiği karşılamıştır. Tapu müdürlüğü bu durumu işlem sırasında incelemiş, taahhüt belirtmesini işlemiş ve bölge müdürlüğü tespit belgesini düzenlemiştir. Belge, idarenin kendi incelemesi sonucunda ve mevzuatın aradığı belgeler üzerinden verilmiştir. Davacı, bu belgelerin hiçbirinde gerçeğe aykırı bir beyanda bulunmamıştır.
2. TKGM Kılavuzu ve 2024/2 sayılı Genelge: Değer tespiti işleme esas alınan rapora ve edinim tarihine göre yapılır
Kılavuza göre satış veya satış vaadi sözleşmesinin şerhi işlemleri sırasında sisteme yüklenip işleme esas alınan raporlar ile Kurumun talimatıyla düzenlettirilen değerleme raporları dışındaki raporlar değer tespitinde dikkate alınmaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/2 sayılı Genelgesi ise kontrol değerleme raporunu, taşınmaza takdir edilen değer veya değere etki eden hususlarla ilgili tereddüt oluşması durumunda denetleme amacıyla Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı talimatıyla hazırlatılan rapor olarak tanımlar.
Aynı Genelge, raporların incelenmesinde tespit edilen eksikliklerin, raporun ait olduğu dönemin genelgeleri kapsamında sonuçlandırılacağını ve ihtiyaç duyulması hâlinde gerekli parasal indirgeme ve güncelleme hesaplarının resmi endeksler kullanılarak yapılacağını düzenler. Bu hükümler, denetlenen değerin bugünkü piyasa koşullarına göre değil, davacının edinim tarihindeki koşullara ve o tarihte yürürlükte olan kurallara göre belirlenmesini gerektirir.
Dava konusu işlemin dayanağı olan kontrol değerleme raporunun hangi tarihe göre, hangi emsallerle, hangi dönemin kurallarıyla ve hangi endekslerle hazırlandığı işlemde gösterilmemiştir. [Rapor davacıya tebliğ edilmediğinden içeriği denetlenememiştir.] Edinim tarihinden sonraki piyasa koşullarına veya sonradan yürürlüğe giren kurallara göre yapılmış bir değer tespiti, işlemin sebep unsurunu oluşturamaz.
3. İYUK m.2/1-a, m.20/1 ve m.31: İşlemin sebep unsuru bilirkişi incelemesiyle denetlenmelidir
İptal davası, idari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biriyle hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaati ihlal edilenler tarafından açılır (İYUK m.2/1-a). Mahkeme, davaya ilişkin her türlü incelemeyi kendiliğinden yapar ve lüzum gördüğü evrakın gönderilmesini taraflardan ve ilgili diğer yerlerden isteyebilir (İYUK m.20/1). Bilirkişi incelemesine ilişkin olarak Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri uygulanır (İYUK m.31).
Dava konusu işlemin tek dayanağı teknik bir değer tespitidir. İki ayrı değerleme raporu arasındaki farkın hangisinin doğru olduğu ancak bağımsız bir bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Bu nedenle davacı adına düzenlenen ilk değerleme raporunun, kontrol değerleme raporunun, raporlara ilişkin Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi kayıtlarının ve davalı idarenin inceleme yazışmalarının dosyaya getirtilmesini ve taşınmazın edinim tarihindeki piyasa değerinin, sermaye piyasası mevzuatına göre lisanslı değerleme uzmanı bilirkişiler aracılığıyla belirlenmesini talep ediyoruz.
4. TKGM 2024/2 sayılı Genelge ve Anayasa m.2: Raporun içeriğinden doğan sorumluluk davacıya yüklenemez
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/2 sayılı Genelgesine göre Genel Müdürlüğün değerleme raporlarındaki sorumluluğu, verilen bilgi ve veriler ile taşınmaza takdir edilen değerlerin şekli incelemesiyle sınırlıdır. Değerleme raporunda yer alan veri ve bilgilerin doğruluğundan ve raporun tüm içeriğiyle ilgili ortaya çıkabilecek her türlü cezai ve hukuki husustan, raporu düzenleyen değerleme kuruluşu ve imzası bulunan personeli sorumludur.
Davacı raporu düzenlememiş, içeriğine etki etmemiş ve idarenin kendi sistemine yüklenen rapora güvenerek işlem yapmıştır. İdarenin kendi incelemesiyle verdiği ve davacının üzerine hayatını kurduğu bir belgenin, davacıya yüklenebilecek hiçbir kusur bulunmaksızın yıllar sonra kaldırılması, hukuk devletinin gereği olan hukuki güvenlik ilkesiyle bağdaşmaz (Anayasa m.2). Rapordaki bir hatanın sonucu, raporu düzenleyenlere karşı işletilecek yollarla giderilmeli; iyi niyetli yatırımcıya yüklenmemelidir.
5. [İYUK m.38: Danıştay’daki vatandaşlık davasıyla bağlantı vardır]
[Davacının vatandaşlık kararının iptaline karşı Danıştay [….] Dairesinin E.[….] sayılı dosyasında dava açılmıştır. Aynı maddi veya hukuki sebepten doğan ya da biri hakkında verilecek hüküm diğerini etkileyecek nitelikte olan davalar bağlantılı davalardır ve bağlantılı davalardan birinin Danıştay’da bulunması hâlinde dava dosyası Danıştay’a gönderilir (İYUK m.38/1, 3). Bu davada verilecek karar vatandaşlık davasının sonucunu doğrudan etkileyeceğinden bağlantının varlığına karar verilerek dosyanın Danıştay’a gönderilmesini talep ediyoruz.]
6. İYUK m.27/2 ve m.27/6: Yürütmenin durdurulması şartları gerçekleşmiştir
Dava konusu işlem, yukarıda açıklanan nedenlerle açıkça hukuka aykırıdır. İşlemin uygulanması ise telafisi güç veya imkânsız zararlar doğurmaktadır: belge, davacının vatandaşlığının dayanağıdır ve iptali vatandaşlığın iptaline yol açmıştır [veya açabilecektir]. Davacı ve ailesi bu nedenle [Türkiye’deki kalışlarının belirsizleşmesi, çocukların eğitimi ve davacının işi] bakımından dava sonunu beklemeyecek zararlarla karşı karşıyadır. [Vatandaşlık iptal kararında malların tasfiyesi de istenmiştir.] Bu zararlar dilekçe ekinde belgeleriyle gösterilmiştir.
Yürütmenin durdurulması kararları kural olarak teminat karşılığında verilir; ancak durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir (İYUK m.27/6). Dava konusu işlem bir para borcuna ilişkin değildir ve davalı idarenin yürütmenin durdurulmasından doğabilecek bir zararı bulunmamaktadır. Bu nedenle teminat aranmaksızın yürütmenin durdurulmasına karar verilmesini talep ediyoruz.
HUKUKİ SEBEPLER
Anayasa m.2 ve m.125; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2, m.20, m.27, m.31, m.32 ve m.38; 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01.02.2024 tarihli Kılavuzu ve 2024/2 sayılı Genelgesi ile ilgili diğer mevzuat.
DELİLLER
Resmi senet, tapu kaydı, döviz alım belgesi, banka dekontları, ilk değerleme raporu, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, dava konusu iptal yazısı, vatandaşlık kararı, davalı idareden istenecek idari dosya, kontrol değerleme raporu ve Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi kayıtları, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce kendiliğinden gözetilecek nedenlerle;
1. Dava konusu işlemin, durumun gerekleri gözetilerek teminat aranmaksızın yürütmesinin durdurulmasına,
2. [Danıştay [….] Dairesinin E.[….] sayılı dosyasındaki davanın bu davayla bağlantılı olduğuna ve dosyanın Danıştay’a gönderilmesine,]
3. İdari dosyanın, kontrol değerleme raporunun ve Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi kayıtlarının davalı idareden istenmesine ve taşınmazın edinim tarihindeki değerinin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesine,
4. Dava konusu işlemin iptaline,
5. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı idareye yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten saygıyla arz ve talep ederiz.
[Tarih]
Davacı Vekili
Av. [Ad SOYAD]
EKLER
Ek-1: Dava konusu iptal yazısı ve tebliğ belgesi
Ek-2: Vekâletname
Ek-3: Resmi senet ve tapu kaydı
Ek-4: Döviz alım belgesi ve banka dekontları
Ek-5: İlk değerleme raporu
Ek-6: Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi ve vatandaşlık kararı
Ek-7: Zararı gösteren belgeler
Dilekçeyi indirin
Aynı metnin doldurulmaya hazır hâlini Word veya PDF olarak indirebilirsiniz. Word dosyasında köşeli parantezli alanları doldurup dosyanıza uymayan hususları ve köşeli parantez içindeki seçenekli paragrafları silmeniz yeterlidir.
Word (.docx) indirPDF indirDilekçenin İç Mantığı: Hangi Husus Neyi Karşılar?
İdarenin savunmada ileri sürebileceği noktalar ayrı bir bölümde değil, ilgili husus içinde karşılanmıştır. Tablo, hangi paragrafın hangi noktaya cevap verdiğini gösterir.
Hususların dayanağı ve karşıladığı nokta
| Husus | Dayanak | İdarenin ileri sürebileceği nokta | Dilekçede karşılandığı yer |
|---|---|---|---|
| 1. Şartlar sağlanmıştı | Yönetmelik m.20/2-b; Kılavuz | Yatırımın eşiği karşılamadığı | Üç değerin ayrı ayrı eşiği karşılaması ve idarenin kendi incelemesi |
| 2. Değer tespitinin tarihi ve kuralı | Kılavuz; 2024/2 Genelgesi | Kontrol raporunun bağlayıcı olduğu | Raporun ait olduğu dönemin kuralları, edinim tarihi ve resmi endekslerle indirgeme |
| 3. Bilirkişi | İYUK m.2/1-a, m.20/1, m.31 | Teknik konunun idarenin takdirinde olduğu | Sebep unsurunun mahkemece denetlenmesi ve bağımsız bilirkişi |
| 4. Sorumluluk | 2024/2 Genelgesi IV; Anayasa m.2 | Yatırımcının raporun sonuçlarına katlanması gerektiği | Sorumluluğun değerleme kuruluşuna ait olması ve hukuki güvenlik |
| 5. Bağlantılı dava | İYUK m.38 | Davaların ayrı işlemlere ilişkin olduğu | Aynı olaydan doğma ve birinin sonucunun diğerini etkilemesi |
| 6. Yürütmenin durdurulması | İYUK m.27/2, m.27/6 | Telafisi güç zarar bulunmadığı | Vatandaşlığın dayanağının ortadan kalkması ve belgelenmiş zararlar |
Kontrol Değerleme Raporu Nasıl Denetlenir?
Bu davaların çoğunda tartışmanın kalbi, kontrol değerleme raporudur. 2024/2 sayılı Genelge bu raporu, taşınmaza takdir edilen değer veya değere etki eden hususlarla ilgili tereddüt oluşması durumunda denetleme amacıyla Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı talimatıyla Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi (TADEBİS) üzerinden hazırlatılan rapor olarak tanımlar. Genelgeye göre Daire Başkanlığı, değerleme raporlarını incelerken raporun kabul edilmesi, revize edilmesi, kontrol değerleme raporu hazırlatılması veya algoritma üzerinden yeni bir rapor düzenlenmesi yönünde karar verebilir.
Kontrol değerleme raporunda sorgulanacak hususlar
| Soru | Neden önemli? | Dayanak |
|---|---|---|
| Rapor hangi tarihe göre değer belirliyor? | Değer edinim tarihine göre belirlenmelidir | 2024/2 Genelgesi (indirgeme ve güncelleme) |
| Hangi dönemin kurallarıyla hazırlandı? | Eksiklikler ait olduğu dönemin genelgelerine göre sonuçlandırılır | 2024/2 Genelgesi |
| Hangi emsaller kullanıldı? | Emsal noktaları krokide tek tek işaretlenmeli; emsaller edinim tarihine ve taşınmazın niteliğine uygun olmalı | 2024/2 Genelgesi (emsal krokisi); Uluslararası Değerleme Standartları |
| Resmi endekslerle indirgeme yapıldı mı? | Geçmiş tarihli değer için Genelgenin öngördüğü yöntem | 2024/2 Genelgesi |
| Rapor kimin talimatıyla hazırlandı? | Yalnız işleme esas alınan ve Kurum talimatıyla düzenletilen raporlar dikkate alınır | Kılavuz |
| Rapor davacıya tebliğ edildi mi? | Tebliğ edilmeyen rapor denetlenemez; dosyaya getirtilmelidir | İYUK m.20/1 |
Genelgedeki tanımlar da tarih meselesini destekler. Değerleme, taşınır veya taşınmaz iktisadi varlıkların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin değerleme standartları çerçevesinde para cinsinden bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Yasal kullanıma esas piyasa değeri de değerleme tarihinde gerçekleşecek alım satım işleminde el değiştirebileceği tahmin edilen değer olarak tanımlanmıştır. Değerin bir tarihe bağlı olduğu tanımın kendisinde yer aldığına göre, edinim tarihindeki değeri sorgulayan bir kontrol raporunun da o tarihe göre hazırlanması gerekir.
Genelge emsallerin gösterilmesi için de biçimsel bir kural koyar: emsal krokisinde dikdörtgen veya kare gibi alanlar çizilerek emsal bölgesi gösterilmez; emsal noktaları tek tek ve ayrı ayrı işaretlenir. Kontrol raporunda emsallerin bu şekilde gösterilip gösterilmediği, emsal satışların hangi tarihe ait olduğu ve taşınmazla nitelik bakımından karşılaştırılabilir olup olmadığı dilekçede ve bilirkişi raporuna itirazda ayrıca sorgulanmalıdır. Genelgeye göre sisteme gönderilen değerleme raporları ilgilisi tarafından Web Tapu üzerinden görüntülenebilir; ilk raporun bir örneğini buradan almak, dosyayı hazırlarken zaman kazandırır.
Bu sorulara verilecek cevaplar, davada istenecek bilirkişi incelemesinin çerçevesini oluşturur. Değerleme uzmanlarının meslek kuralları ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine şikâyet yolu ekspertiz raporuna şikâyet rehberimizde, değerleme kuruluşunun sorumluluğu ise hatalı değerleme raporu rehberimizde anlatılmıştır.
Danıştay’daki Vatandaşlık Davasıyla Bağlantı
Tespit belgesinin iptali çoğu zaman vatandaşlık iptalinin dayanağıdır. İki davanın ayrı mahkemelerde, birbirinden habersiz yürümesi çelişkili sonuçlara yol açabilir. Aynı maddi veya hukuki sebepten doğan ya da biri hakkında verilecek hüküm diğerini etkileyecek nitelikte olan davalar bağlantılı davalardır (İYUK m.38/1). Bağlantının varlığına taraflardan birinin isteği üzerine veya doğrudan doğruya mahkemece karar verilir (m.38/2). Bağlantılı davalardan biri Danıştay’da bulunuyorsa dava dosyası Danıştay’a gönderilir (m.38/3).
Bu yüzden dilekçedeki beşinci husus ve sonuç kısmındaki ikinci istem, Danıştay’da vatandaşlık davası açılmışsa kullanılmalıdır. Aynı talebin Danıştay’daki dosyada da ileri sürülmesi yerinde olur; Danıştay dava dilekçesi örneğimizde de buna ilişkin bir husus bulunmaktadır: Danıştay dava dilekçesi örneği.
Yürütmenin Durdurulması ve İtiraz
Danıştay veya idari mahkemeler, idari işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilir (İYUK m.27/2). Tespit belgesinin iptali vatandaşlığın dayanağını ortadan kaldırdığından, zarar unsuru vatandaşlık iptalinin bütün sonuçlarıyla birlikte anlatılmalıdır.
İdare mahkemesinin yürütmenin durdurulması istemi hakkındaki kararına karşı, kararın tebliğini izleyen günden itibaren yedi gün içinde ve bir defaya mahsus olmak üzere bölge idare mahkemesine itiraz edilebilir; itiraz üzerine verilen karar kesindir (İYUK m.27/7). Bu itiraz için yürütmeyi durdurma reddine itiraz dilekçesi örneğimiz uyarlanarak kullanılabilir.
Dava Sonunda: İptal Kararı ve Kanun Yolu
Mahkeme işlemi iptal ederse tespit belgesi yeniden hukuken geçerli hâle gelir. Bu karar, vatandaşlık iptalinin dayanağını ortadan kaldırdığı için Danıştay’daki davada en güçlü delil olur. İdare, esasa ilişkin kararların icaplarına göre gecikmeksizin işlem tesis etmeye mecburdur ve bu süre kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez (İYUK m.28/1).
Dava reddedilirse, idare ve vergi mahkemelerinin kararlarına karşı mahkemenin bulunduğu yargı çevresindeki bölge idare mahkemesine, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İYUK m.45/1). Kanun yolu süreleri kısa olduğundan karar tebliğ edilir edilmez takvim yeniden kurulmalıdır.
Dava sonucunun vatandaşlık dosyasına etkisi
| Sonuç | Tespit belgesi | Vatandaşlık davasına etkisi |
|---|---|---|
| İptal kararı | Yeniden geçerli hâle gelir | Vatandaşlık iptalinin dayanağı ortadan kalkar |
| Yürütmenin durdurulması | Dava sonuna kadar iptal uygulanamaz | Danıştay’daki yürütmenin durdurulması istemini güçlendirir |
| Ret kararı | İptal geçerliliğini korur | İstinaf yoluna başvurulmalı; vatandaşlık davasındaki diğer savunmalar ayrıca önem kazanır |
Sık Yapılan Hatalar
- Yalnız Danıştay’da dava açmak. Belgenin iptaline karşı idare mahkemesinde ayrıca dava açılmalıdır.
- Vatandaşlık davası açıldı diye belge davasının süresini kaçırmak. Her işlemin kendi 60 günlük süresi vardır.
- Kontrol raporunu istemeden dava açmak. Rapor tebliğ edilmediyse dilekçede idari dosyanın getirtilmesi talep edilmelidir.
- Bilirkişi talebini unutmak. Değer tespiti teknik bir konudur ve bağımsız bilirkişi incelemesi istenmelidir.
- Bağlantılı dava talebini yalnız bir dosyada ileri sürmek. Talep her iki dosyada da yapılmalıdır.
- Yanlış yetkili mahkemeye dava açmak. Yetki kamu düzenindendir; iptal yazısını veren merciin yeri esas alınmalıdır.
- Taahhüt belirtmesinin durumunu izlememek. Belge iptal edilse bile tapudaki belirtmenin durumu ayrıca takip edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesinin iptaline karşı dava nerede açılır?
Kural olarak işlemi yapan idari merciin bulunduğu yer idare mahkemesinde (İYUK m.32/1). Taşınmazlara ilişkin bazı davalarda taşınmazın bulunduğu yer kuralı da gündeme gelebileceğinden yetki dava öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir (İYUK m.34/1).
Davalı kimdir?
Belgeyi iptal eden idaredir. Belgeyi bölge müdürlüğü verir; iptal yazısı bölge müdürlüğünden veya Genel Müdürlükten çıkabilir. Davalı, iptal yazısının başlığına ve imzasına göre belirlenir. Yanlış davalı gösterilirse dilekçe gerçek hasma tebliğ edilir (İYUK m.15/1-c).
Dava açma süresi ne kadar?
Yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün (İYUK m.7). İptal ayrıca bildirilmemişse öğrenme tarihinden itibaren 60 günü esas almak en güvenli yoldur.
Vatandaşlık davası açtım, belge iptaline ayrıca dava açmalı mıyım?
Evet. İki işlem ayrıdır. Vatandaşlık davasının açılmış olması belge iptaline karşı dava açma süresini korumaz.
Kontrol değerleme raporu nedir?
Taşınmaza takdir edilen değerle ilgili tereddüt oluşması durumunda denetleme amacıyla Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı talimatıyla hazırlatılan rapordur (TKGM 2024/2 Genelgesi).
Kontrol raporu bugünkü değere göre mi hazırlanmalı?
Hayır. Genelge, eksikliklerin raporun ait olduğu dönemin kurallarına göre sonuçlandırılacağını ve gerektiğinde resmi endekslerle indirgeme ve güncelleme yapılacağını düzenler. Değer, edinim tarihine göre belirlenmelidir.
Kontrol raporu bana tebliğ edilmedi, ne yapmalıyım?
Dilekçede idari dosyanın ve raporun davalı idareden istenmesini talep edin. Mahkeme lüzum gördüğü evrakın gönderilmesini taraflardan isteyebilir (İYUK m.20/1).
Bilirkişi incelemesi istenebilir mi?
Evet. İdari Yargılama Usulü Kanununda hüküm bulunmayan hususlarda bilirkişiye ilişkin olarak Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri uygulanır (İYUK m.31). Değer tespiti teknik bir konu olduğundan bağımsız bilirkişi incelemesi istenmelidir.
Değerleme raporundaki hatadan ben mi sorumluyum?
TKGM 2024/2 Genelgesine göre rapordaki bilgilerin doğruluğundan ve raporun içeriğinden doğan sorumluluk raporu düzenleyen değerleme kuruluşuna ve imzası bulunan personele aittir; Genel Müdürlüğün incelemesi şekli incelemeyle sınırlıdır.
Bu dava ile Danıştay’daki dava birleştirilebilir mi?
Bağlantılı davalardan biri Danıştay’da bulunuyorsa dava dosyası Danıştay’a gönderilir (İYUK m.38/3). Bağlantı talebi her iki dosyada da ileri sürülmelidir.
Yürütmenin durdurulması reddedilirse ne yapabilirim?
Kararın tebliğini izleyen günden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesine itiraz edebilirsiniz; itiraz üzerine verilen karar kesindir (İYUK m.27/7).
Dava reddedilirse ne olur?
Kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf yoluna başvurulabilir (İYUK m.45/1).
Mevduat veya fon yoluyla alınan vatandaşlıkta bu dilekçe kullanılabilir mi?
Yapısı kullanılabilir; ancak tespiti yapan kurum farklıdır. Mevduatta BDDK, fonda Sermaye Piyasası Kurulu, Devlet borçlanma araçlarında Hazine ve Maliye Bakanlığı tespiti yapar (Yönetmelik m.20/2). Davalı ve ikinci husus buna göre değiştirilmelidir.
İlgili Rehberler
- Vatandaşlık Başvurusu Reddi Rehberi (küme rehberi)
- Yatırım Uygunluk Belgesi (TYTB) İptal Edildi: Ne Yapmalı?
- Vatandaşlığın İptaline Karşı Danıştay Dava Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
- Yürütmeyi Durdurma Reddine İtiraz Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
- Yatırım Yoluyla Alınan Vatandaşlık İptal Edildi veya Geri Alındı: Ne Yapmalı?
- Vatandaşlığı İptal Edilen Yatırımcının Taşınmazları Ne Olur?
- Vatandaşlık İçin Alınan Ev 3 Yıl Dolmadan Satılabilir mi?
- Sahte Ekspertiz Soruşturması: Yatırımcı Şüpheli mi, Mağdur mu?
- Vatandaşlığı İptal Edilen Yatırımcı Parasını Nasıl Geri Alır?
- Mağdur Yatırımcı İçin Suç Duyurusu Dilekçesi ve Satıcıya İhtarname Örneği (Word ve PDF)
- Hatalı Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Değerleme Kuruluşunun Sorumluluğu
- Yabancılarla İlgili Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Vatandaşlık iptalinde kontrol değerleme raporuna ve idari dosyaya erişim: bilgi edinme ve KVKK başvuru dilekçesi örneği
Tespit belgesi davanızı vatandaşlık davanızla birlikte yürütelim
İptal yazısının incelenmesi, kontrol değerleme raporunun dosyaya getirtilmesi, bilirkişi talebi, Danıştay’daki davayla bağlantı ve yürütmenin durdurulması için dosyanızı birlikte değerlendirelim. Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp
