Terekede Tapusuz Varlıklar: Kooperatif Hissesi, Devremülk ve Tapu Tahsis Belgesi

Tereke araştırmasında tapu sorgusu yapılır ve “miras bırakan adına taşınmaz bulunmamaktadır” cevabı gelir. Mirasçılar terekede gayrimenkul olmadığı sonucuna varır. Oysa çekmecede duran bir kooperatif ortaklık senedi, bir devremülk sözleşmesi veya bir tapu tahsis belgesi, terekedeki en değerli kalem olabilir. Bunlar tapuda görünmez.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Neden Görünmezler?

Bu üç varlık türü, mülkiyet ile hak arasındaki farklı konumları nedeniyle tapu sorgusunda çıkmaz.

Tapuda görünmeyen varlık türleri

Kooperatif Ortaklığı

Bu hüküm iki ihtimal doğurur ve hangisinin geçerli olduğu anasözleşmeye bakılarak belirlenir.

Kooperatif ortaklığında ölümün sonucu

Ortaklığın sona ermesi hâlinde mirasçıların talebi bir alacak talebine dönüşür. Bu alacağın hesabında ödenmiş aidatlar, kooperatifin mal varlığı ve varsa tahsis edilmiş konutun durumu birlikte değerlendirilir.

Devremülk Hakkı

Devremülk, Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen ve belirli dönemlerde yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. Ayni hak niteliği taşıdığından mirasçılara geçer.

Devremülk hakkının miras karşısındaki durumu

Uygulamada devremülk, mirasçılar için çoğu zaman yük niteliğindedir: kullanım dönemi kısıtlıdır, satışı zordur ve her yıl işletme gideri doğurur.

Tapu Tahsis Belgesi

2981 sayılı Kanun kapsamında verilen tapu tahsis belgesi, uygulamada en çok yanlış anlaşılan belgelerden biridir.

Tapu tahsis belgesinin niteliği

Belge, hak sahibine ileride tapu verilmesine esas alınan bir belgedir; kendisi mülkiyet doğurmaz. Bu nedenle terekede bu belge bulunduğunda yapılması gereken, belgeyi tapuya dönüştürecek idari süreci başlatmaktır.

Tapu tahsis belgesinde izlenecek yol

BÖLÜM 1 — KOOPERATİFE BİLDİRİM VE ORTAKLIK TALEBİ

S.S. ... KONUT YAPI KOOPERATİFİ BAŞKANLIĞINA

Konu : Ortağın vefatı, mirasçıların bildirimi ve ortaklığın
sürdürülmesi talebimizdir.

1. Kooperatifinizin ... numaralı ortağı ...  (TC: ...),
   .../.../2026 tarihinde VEFAT ETMİŞTİR. Vefat belgesi ektedir.

2. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2026/... sayılı mirasçılık belgesi
   uyarınca mirasçılar aşağıda belirtilmiştir:

   Adı Soyadı            TC No           Pay Oranı
   ...................   ...........     ...../.....
   ...................   ...........     ...../.....

3. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m.14 uyarınca "Ortağın ölümü ile
   ortaklık sıfatı sona erer. ANASÖZLEŞMEDE GÖSTERİLECEK ŞARTLARLA
   ÖLEN ORTAĞIN MİRASÇILARININ KOOPERATİFTE ORTAK OLARAK KALMALARI
   SAĞLANABİLİR."

TALEPLERİMİZ :

a) Kooperatifiniz ANASÖZLEŞMESİNDE, ortağın ölümü hâlinde
   mirasçıların ortaklığı sürdürmesine ilişkin HÜKÜM BULUNUP
   BULUNMADIĞININ bildirilmesi,

b) Hüküm bulunması hâlinde, ortaklığın aşağıdaki mirasçı adına
   SÜRDÜRÜLMESİ :
   ...  (TC: ...)
   (Diğer mirasçıların muvafakatnamesi ektedir.)

c) Müteveffanın kooperatife bugüne kadar ÖDEDİĞİ AİDAT VE
   ÖDEMELERİN TOPLAM DÖKÜMÜNÜN gönderilmesi,

d) Varsa BİRİKMİŞ AİDAT BORCU tutarının bildirilmesi,

e) Müteveffaya TAHSİS EDİLMİŞ konut/işyeri bulunup bulunmadığı,
   varsa tahsis durumunun bildirilmesi,

f) Ortaklığın sürdürülememesi hâlinde, 1163 sayılı Kanun m.17
   çerçevesinde mirasçılara ödenecek TUTARIN hesaplanarak
   bildirilmesi,

g) Bu süreçte ödenmesi gereken AİDATLARIN bildirilmesi; ödemelerin
   kesintisiz sürdürülebilmesi için hesap bilgilerinin iletilmesi

hususlarında gereğini arz ederiz.                 .../.../2026

                                          Mirasçılar adına
                                                ...

EKLERİ : Mirasçılık belgesi, vefat belgesi, muvafakatname

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — TAPU TAHSİS BELGESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU

... BELEDİYE BAŞKANLIĞINA
(İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne)

Konu : Müteveffa adına düzenlenmiş TAPU TAHSİS BELGESİNE ilişkin
dosyanın incelenmesi ve mirasçılar adına işlem yapılması talebimizdir.

1. Müteveffa ...  (TC: ...) adına, 2981 sayılı Kanun kapsamında
   .../.../.... tarih ve ... sayılı TAPU TAHSİS BELGESİ düzenlenmiştir.
   Belge örneği ektedir.

2. Belgeye konu taşınmaz : ... ili ... ilçesi ... mahallesi ...
   mevkii, ... ada ... parsel (veya tahsis dosyasındaki tanım).

3. Müteveffa .../.../2026 tarihinde vefat etmiş olup, ... Sulh Hukuk
   Mahkemesinin 2026/... sayılı mirasçılık belgesi uyarınca mirasçılar
   aşağıda gösterilmiştir: ...

4. Anılan taşınmaz, müteveffanın vefatından bu yana da MİRASÇILAR
   TARAFINDAN FİİLEN KULLANILMAKTADIR. Elektrik ve su abonelikleri,
   emlak vergisi beyanları ve ... belgeler ektedir.

TALEPLERİMİZ :

a) Müteveffa adına düzenlenen tapu tahsis belgesine ilişkin İDARİ
   DOSYANIN İNCELENMESİ ve mevcut durumun tarafımıza bildirilmesi,

b) HAK SAHİPLİĞİNİN devam edip etmediğinin bildirilmesi,

c) Belgeye konu taşınmazın TAPUYA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ için gereken
   koşulların ve yapılması gereken işlemlerin bildirilmesi,

d) İşlemlerin MİRASÇILAR ADINA yürütülmesi,

e) Ödenmesi gereken bedel veya harç bulunup bulunmadığının
   bildirilmesi

hususlarında gereğini arz ederiz.                 .../.../2026

                                          Mirasçılar adına
                                                ...

EKLERİ :
1- Tapu tahsis belgesi örneği
2- Mirasçılık belgesi ve vefat belgesi
3- Fiilî kullanımı gösterir belgeler (abonelik, emlak vergisi)
4- Vekâletname

Paylaşımda Bu Varlıklar Ne Olur?

Bu üç varlık türü de bölünmeye elverişli değildir; bu nedenle paylaşımda özel çözümler gerekir.

Bölünemeyen varlıklarda paylaşım

Her üç hâlde de en pratik çözüm, hakkın bir mirasçıya özgülenmesi ve diğerlerine denkleştirme yapılmasıdır. TMK m.647 uyarınca miras bırakan bunu vasiyetnameyle önceden düzenlemişse, talimat bağlayıcı olur.

Adım Adım Yol Haritası

1. Miras bırakanın evrakını tarayın. Bu varlıklar sorguda çıkmaz.
2. Kooperatife yazılı başvuru yapın. Anasözleşme hükmünü öğrenin.
3. Aidat ödemelerini sürdürün. Ortaklıktan çıkarma riski vardır.
4. Devremülkte tapu kaydını inceletin. İntikal işlemi gerekir.
5. Devremülkte gider-değer hesabı yapın. Yük mü, değer mi?
6. Tapu tahsis belgesi dosyasını idareden çıkarın.
7. Fiilî kullanımı sürdürün ve belgeleyin. Hak sahipliği buna dayanır.
8. Değerleri kurum kayıtlarıyla tespit ettirin.
9. Veraset beyanına dâhil edin. Ekonomik değer taşırlar.
10. Paylaşımda özgüleme ve denkleştirme kurgulayın.

Satış Vaadi Sözleşmesi: Dördüncü Görünmez Varlık

Aynı kategoriye giren bir başka hak, miras bırakanın taraf olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Tapuya şerh verilmemişse bu sözleşme de sorguda görünmez.

Satış vaadi sözleşmesinde mirasçının konumu

Bu sözleşmelerde en kritik nokta zamanaşımıdır. Satış vaadinden doğan tescil talebi genel zamanaşımı süresine tabidir ve süre işlemeye devam eder. Miras bırakanın yıllar önce imzaladığı bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğunda, öncelikle sürenin dolup dolmadığı hesaplanmalıdır.

Zilyetlik ve Tescilsiz Kazanım

Bazı terekelerde tapusuz ancak uzun yıllardır kullanılan taşınmazlar bulunur. Burada zilyetlik ve tescilsiz kazanım hükümleri gündeme gelir.

Tapusuz taşınmazlarda durum

Buradaki anahtar kavram, zilyetliğin kesintisiz sürmesidir. Miras bırakanın zilyetliği ile mirasçıların zilyetliği hukuken birleşebilir; ancak vefattan sonra taşınmaz terk edilir ve kullanım kesilirse, bu zincir kopar.

Bu nedenle terekede tapusuz ancak kullanılan bir taşınmaz bulunduğunda, mirasçıların yapması gereken ilk iş hukuki değil fiilîdir: kullanımı sürdürmek, ekimi devam ettirmek, bakımı yapmak ve bunu belgelemek. Dava sonradan açılabilir; ancak kesilen zilyetlik geri getirilemez.

Veraset Beyanında Nasıl Gösterilir?

Bu varlıkların veraset ve intikal vergisi beyannamesinde gösterilmesi gerekir; ancak değerleme ölçütleri taşınmazlardan farklıdır.

Veraset beyanında gösterim

Beyanda gösterilmeyen varlıklar sonradan ortaya çıktığında düzeltme beyannamesi verilmesi gerekir. Bu nedenle tereke araştırması tamamlanmadan beyanname verilecekse, sonradan düzeltme yapılabileceği bilinerek hareket edilmelidir.

Değerlemesi tartışmalı olan varlıklarda ihtiyatlı davranmak ve varlığın niteliğini beyannamede açıkça belirtmek yararlıdır. Böylece hem beyan yükümlülüğü yerine getirilmiş olur hem de değerleme konusunda sonradan yapılacak tarhiyata karşı savunma zemini korunur.

Ortak Nokta: Süreler Sessizce İşler

Bu dört varlık türünün ortak yanı, hepsinde bir sürenin sessizce işlemesidir. Kooperatifte ödenmeyen aidat ortaklıktan çıkarmaya, devremülkte biriken gider takibe, satış vaadinde zamanaşımı hakkın düşmesine, tapusuz taşınmazda kesilen zilyetlik ise ispat kaybına yol açar.

Bu nedenle terekede tapuda görünmeyen bir hak tespit edildiğinde, hukuki analizden önce yapılması gereken şey hangi sürenin işlediğini belirlemektir: aidat ödeme dönemi, sözleşme zamanaşımı, idari başvuru süresi veya fiilî kullanımın sürekliliği. Bu tespit yapılmadan başlatılan bir dosya, çoğu zaman hak kaybının ardından açılır.

Üç Varlığın Kanuni Dayanağı: 1163 s.K. m.14, KMK m.57 ve 2981 s.K. m.10

Bu üç varlığın ortak özelliği tapuda görünmemeleridir; ancak her birinin hukuki niteliği ve intikal rejimi ayrı kanunda düzenlenmiştir. Doğru maddeye dayanılmadığında talep reddedilir.

Kooperatifte temel kural: 1163 s.K. m.14. Hüküm açıktır: ortağın ölümü ile ortaklık sıfatı sona erer. Anasözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir. Aynı maddede ortaklık devredilebilir ve yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması hâlinde bu kişiyi ortaklığa kabul eder denilmektedir. Yani ortaklık sıfatı kendiliğinden geçmez.

Hesaplaşma: 1163 s.K. m.17. Anasözleşme mirasçının ortak kalmasına izin vermiyorsa terekeye giren şey alacaktır: ortağın ölümü hâlinde, ortağın veya mirasçılarının kooperatif varlığı üzerindeki hakları anasözleşmede gösterilen esaslara göre belirlenir ve tasfiye edilir. Bu nedenle talepte anasözleşmenin ilgili maddesi gösterilmelidir.

Devremülkün niteliği: KMK m.57. Devremülk bir sözleşme değil aynî haktır: mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hak devremülk hakkı adını taşır.

Bölünmezlik ve süre: KMK m.58. İki sınır önemlidir: üzerinde devremülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin bağımsız ve sürekli nitelikte olması gerekir ve devre süresi on beş günden az olamaz. Ayrıca devremülk hakkı bölünemez; bu nedenle mirasçılar arasında dönemin bölüştürülmesi değil, hakkın elbirliğiyle kullanılması veya devri söz konusu olur.

Aidat ve giderler: KMK m.20. Devremülkte de yönetim gideri yükümlülüğü sürer: kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür ve gecikme hâlinde aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödenir. Bu borçlar tereke borcu olarak mirasçılara geçer.

Tapu tahsis belgesinin niteliği: 2981 s.K. m.10. En çok yanlış anlaşılan kalem budur: tahsis belgesi, mülkiyet belgesi değildir; ilgilisine tapuya dönüştürülmeyi bekleyen kişisel bir hak sağlar. Kanun, gecekondu ve imar affı kapsamındaki yapılar için tespit ve değerlendirme sonucunda hak sahiplerine tapu tahsis belgesi verilmesini ve şartların gerçekleşmesi hâlinde tapuya dönüştürülmesini öngörür.

Hakkın mirasçıya geçmesi: TMK m.599. Üç varlık bakımından ortak kural şudur: mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar ve kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasbırakanın aynî hakları, alacakları, diğer malvarlığı hakları, taşınır ve taşınmazları üzerindeki zilyetlikleri doğrudan doğruya kendilerine geçer. Bu nedenle kişisel hak niteliğindeki tahsis belgesi de mirasçılara intikal eder.

Birlikte hareket: TMK m.702 ve m.640. Kurum ve idareler bu nedenle tek mirasçıyla işlem yapmaz: elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı malların tamamına yaygındır ve yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir. Buna karşılık mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir; başvuru yapılması, aidatın ödenmesi ve süre kaçırılmaması bu kapsamdadır.

Anlaşmayla paylaşım: TMK m.676. Pratikte en hızlı çözüm sözleşmedir: mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar ve geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kooperatif alacağının birine, devremülkün diğerine özgülenmesi bu sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Beyan: 7338 s.K. m.10 ve m.9. Üçü de ekonomik değer taşıdığından beyana girer: matrah, intikal eden malların Vergi Usul Kanunu’na göre bulunan değerleridir ve değerleme ölüm tarihi itibarıyla yapılır; beyan süresi, ölüm Türkiye’de ve mükellefler Türkiye’deyse dört aydır. Sonradan tespit edilen kalem için VUK m.371 uyarınca pişmanlıkla ek beyan verilebilir ve vergi ziyaı cezası kesilmez.

Dava yolu: HMK m.2, m.12 ve TTK m.5. Uyuşmazlığın türüne göre mahkeme değişir: devremülk aynî hak olduğundan buna ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve dava asliye hukukta görülür. Kooperatiften alacak ise ticari dava sayıldığından asliye ticaret mahkemesi görevlidir; tapu tahsis belgesine dayalı tescil talebi ise yine asliye hukukta ve taşınmazın bulunduğu yerde ileri sürülür.

Nitelik, intikal ve mahkeme haritası

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu sorgusuyla yetinmek. Bu varlıklar sicilde görünmez.
• Kooperatif aidatını kesmek. Ortaklıktan çıkarma riski doğar.
• Anasözleşmeyi incelememek. Ortaklığın sürüp sürmeyeceği orada yazar.
• Devremülkü sorgusuz aktif saymak. Yıllık gider yük doğurabilir.
• Tapu tahsis belgesini tapu sanmak. Mülkiyet belgesi değildir.
• Fiilî kullanımı bırakmak. Hak sahipliği tartışmalı hâle gelir.
• Kurum müzekkerelerini istememek. Değerleme yapılamaz.
• Veraset beyanına yazmamak. Sonradan düzeltme gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kooperatif ortaklığı mirasçıya kendiliğinden geçer mi?

Hayır. 1163 s.K. m.14 uyarınca ortağın ölümü ile ortaklık sıfatı sona erer; anasözleşmede gösterilecek şartlarla mirasçıların ortak olarak kalmaları sağlanabilir. Anasözleşme izin vermiyorsa terekeye giren şey 1163 s.K. m.17 uyarınca anasözleşmedeki esaslara göre belirlenecek alacaktır.

Devremülk hakkının hukuki niteliği nedir?

KMK m.57 uyarınca mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir; bu hak devremülk hakkıdır.

Devremülk mirasçılar arasında dönem dönem bölünebilir mi?

KMK m.58 uyarınca devre süresi on beş günden az olamaz ve devremülk hakkı bölünemez. Bu nedenle mirasçılar arasında dönemin bölüştürülmesi değil, hakkın elbirliğiyle kullanılması veya devri söz konusu olur; KMK m.20 uyarınca aidat yükümlülüğü tereke borcu olarak sürer.

Tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi midir?

Hayır. 2981 s.K. m.10 uyarınca tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi değildir; ilgilisine tapuya dönüştürülmeyi bekleyen kişisel bir hak sağlar. TMK m.599 uyarınca külli halefiyet gereği bu hak da mirasçılara intikal eder.

Bu varlıklar için hangi mahkemeye başvurulur?

Devremülk aynî hak olduğundan HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve dava asliye hukukta görülür. Kooperatiften alacak TTK m.5 uyarınca ticari dava sayıldığından asliye ticaret mahkemesinde, tapu tahsis belgesine dayalı tescil talebi ise asliye hukukta ve taşınmazın bulunduğu yerde ileri sürülür.

Kooperatif ortaklığı mirasçıya geçer mi?

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 14. maddesi uyarınca ortağın ölümü hâlinde ortaklık sona erer. Ancak aynı Kanun uyarınca anasözleşmede hüküm bulunması hâlinde mirasçıların ortaklığı sürdürmesi mümkün olabilir.

Anasözleşmede hüküm yoksa ne olur?

Ortaklık sona erer ve mirasçılar, ölen ortağın kooperatifteki alacağını talep eder. Bu alacak ödenen aidatlar ve kooperatifteki hakların karşılığından oluşur.

Birden fazla mirasçı varsa ortaklık nasıl sürer?

Kooperatiflerde ortaklık kişiye bağlı olduğundan, mirasçılar içlerinden birini belirleyerek ortaklığın onun adına sürdürülmesini talep eder. Diğer mirasçıların hakları iç ilişkide korunur.

Kooperatif hissesi nasıl değerlenir?

Ödenen aidatlar, kooperatifin mal varlığı ve tahsis edilen konut veya işyerinin durumu dikkate alınır. Tereke değerlemesinde kooperatif kayıtlarının celbi gerekir.

Devremülk hakkı miras yoluyla geçer mi?

Devremülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen bir irtifak hakkıdır. Ayni hak niteliğinde olduğundan mirasçılara geçer ve tapu kütüğünde intikal işlemi yapılır.

Devremülkte aidat borcu ne olur?

Devremülk hakkına bağlı işletme ve bakım giderleri devam eder. Bu borçlar mirasçılara geçer; ödenmediğinde alacaklı takibe geçebilir.

Devremülk terk edilebilir mi?

Hakkın mirasçılara geçmesi istenmiyorsa mirasın reddi genel hükümlere göre değerlendirilir. Yalnızca devremülkten vazgeçmek, sözleşme ve mevzuat koşullarına bağlıdır.

Tapu tahsis belgesi nedir?

2981 sayılı Kanun kapsamında, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılara ilişkin olarak hak sahiplerine verilen belgedir. Mülkiyet belgesi değildir; ileride tapu verilmesine esas alınan bir belgedir.

Tapu tahsis belgesi mirasçıya geçer mi?

Belgeden doğan haklar mal varlığı niteliği taşıdığından mirasçılara intikal edebilir. Ancak belge tek başına mülkiyet sağlamadığından, tapuya dönüştürülmesi için ilgili idareye başvurulması gerekir.

Tapu tahsis belgesi ile dava açılabilir mi?

Belge, hak sahipliğinin ispatında kullanılabilir. Uygulamada tapu tahsis belgesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabildiği kabul edilmekle birlikte, her olayın koşulları ayrıca değerlendirilir.

Bu varlıklar veraset beyanına yazılır mı?

Terekeye dâhil ekonomik değer taşıyan haklar beyan edilir. Kooperatif alacağı, devremülk hakkı ve tapu tahsis belgesinden doğan haklar niteliğine göre beyana konu olur.

Tapuda görünmeyen bu varlıklar nasıl tespit edilir?

Kooperatif kayıtları, ilgili belediye ve idare arşivleri, tapu tahsis belgesi dosyaları ile miras bırakanın evrakları incelenir. Mahkeme aracılığıyla ilgili kurumlara müzekkere yazdırılabilir.

Bu haklar paylaşımda nasıl değerlendirilir?

Ekonomik değeri belirlenerek terekenin aktifine yazılır. Bölünemeyen haklarda bir mirasçıya özgüleme ve denkleştirme yoluna gidilebilir.

Ortaklık payı haczedilebilir mi?

Kooperatif ortaklık payı ve buna bağlı alacaklar, kanunda öngörülen sınırlar çerçevesinde takibe konu olabilir. Somut durum ilgili mevzuata göre değerlendirilir.