“Komşumdan Su Sızıyor / Gürültü Yapıyor” – Komşuluk ve Taşkınlık

Taşkınlık yasağı: mülkiyet hakkının sınırı

TMK m.737’nin ilk fıkrası kuralı koyar: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.”

Bu hüküm, TMK m.683’te tanınan “dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma” yetkisinin karşı ağırlığıdır. Mülkiyet hakkı mutlak değildir; kanunla toplum yararına sınırlanabilir. TMK m.730 ve 737 ile taşınmaz malikinin başkalarına zarar vermesinin önlenmesi hedeflenmiştir. Komşu hakkı TMK m.737-750 arasında düzenlenmiş, m.751-761’de de malikin yapması ve katlanması gereken hususlar belirtilmiştir.

Yasaklanan taşkınlık türleri maddede örneklenmiştir: duman, buğu, kurum, toz, koku çıkararak ya da gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek. Uygulamada en sık karşılaşılanlar üst kattan su sızması, işletme havalandırmasının kokusu, inşaat sarsıntısı, hayvan sesleri ve müzik/makine gürültüsüdür.

Ölçüt: hoş görülebilecek derece. Her rahatsızlık taşkınlık değildir. Değerlendirme taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre yapılır; komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan etkiler yasaktır. Sanayi bölgesindeki bir tesis ile konut alanındaki aynı faaliyet farklı ölçülere tabidir.

Madde metninin “işletme faaliyeti”ne özel vurgu yapması tesadüf değildir: sanayi tesisi, imalathane, tamirhane, restoran gibi işletmelerin çevreye etkileri taşkınlık bakımından daha sıkı denetlenir. Bir işletmenin ruhsatlı olması tek başına koruma sağlamaz; ruhsata rağmen hakkın kötüye kullanılması söz konusu olabilir.

Kusur aranmaz — bu davanın en güçlü yanı

Komşuluk hukuku davalarının zarar gören bakımından en önemli özelliği budur ve çoğu kişi bunu bilmez.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin E. 2019/835 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere: komşuluk hukukundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi, eski hâle getirilmesi ve tazminat davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi bu tür davalarda etkili değildir. Aranan tek bağlantı, davalının eylemi ile davacının zararı arasındaki illiyet bağıdır.

Yani üst komşunuz “tesisatın patlayacağını bilemezdim, benim kusurum yok” dediğinde bu savunma sonuç doğurmaz. TMK m.730 ve 737 uyarınca doğan sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk değildir; davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesinde dahi etkili olmaz.

Ancak zararın doğmuş olması gerekir. Salt bir kurala aykırılık dava için yeterli değildir. Yargı kararlarında, davalının kendi taşınmazına yaptığı yapının salt ruhsatsız veya imara aykırı olması gerekçesiyle TMK m.737 uyarınca yıkım ve eski hâle getirme istenemeyeceği; yapının imara aykırılığı yanında bir zararın da doğmuş olmasının şart olduğu kabul edilmiştir. Salt imara aykırılık idareyi ilgilendirir.

İspat yükü davacıdadır. Taşkınlık iddiasında bulunan taraf, rahatsızlığın varlığını, sürekliliğini ve düzeyini ispatla yükümlüdür. “Rahatsız oluyorum” beyanı yeterli değildir; ölçüm, rapor ve süreklilik gösteren kayıtlar gerekir.

Üç talep birlikte ileri sürülebilir

TMK m.730 uyarınca taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kimsenin üç talebi vardır ve bunlar birlikte istenebilir:

• El atmanın önlenmesi (durdurma). Taşkın kullanımın sona erdirilmesi. Henüz zarar doğmamış ancak gerçekleşme olasılığı yüksekse, tehlikenin ortadan kaldırılması için de dava açılabilir — zararın gerçekleşmesini beklemek gerekmez.
• Eski hâle getirme. Taşkınlık fiziki bir değişikliğe yol açmışsa (izinsiz duvar, tecavüzlü yapı, tesisat müdahalesi) eski hâle getirme kararı istenebilir.
• Tazminat. Gerçekleşmiş zararın maddi olarak giderilmesi; koşulları varsa manevi tazminat da ek talep olarak istenebilir. Taşkın gürültü nedeniyle mülkün değer kaybı gibi zararlar ayrıca tazmin ettirilebilir.

Denkleştirme istisnası. TMK m.730’un ikinci fıkrası ile m.737’nin üçüncü fıkrası, “fedakârlığın denkleştirilmesi” ilkesini getirir: taşkınlık yerel âdete uygun ve kaçınılmaz ise, hâkim eski hâle getirme yerine mağdurun zararını uygun bir bedelle denkleştirebilir. Kaçınılmaz taşkınlık, teknik olarak önlenmesi mümkün olmayan ve sosyal ihtiyaçlardan kaynaklanan taşkınlıktır. Bu düzenleme özellikle tarımsal ve kırsal yerleşimlerde sosyal dengeyi korumayı amaçlar.

Tazminat nasıl hesaplanır? Yargı kararlarında öncelikle davacının uğradığı zararın miktarının bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi, tazminatın bu zarara göre takdir edilmesi aranır. Tazminat hiçbir zaman zararı aşamaz. Davacının zararın artmasında kusuru varsa tazminat indirilir veya tamamen kaldırılır. Yapı zararlarında ayrıca yıpranma payı dikkate alınır.

Kime dava açılır, hangi mahkemede, ne hazırlanır?

Husumet. Dava, zarar veren kişiye karşı açılır. Taşınmazı kullanan kiracı ile malik birlikte sorumlu olabilir; bu nedenle dosyada her ikisinin de gösterilmesi güvenlidir. Apartmanlarda kat maliki, kiracı ve duruma göre yönetim muhatap olabilir.

Görevli mahkeme. Ortaklar arasındaki uyuşmazlıklarda sulh hukuk, genel haksız fiil niteliğindeki davalarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından ayrı bir usul işlediğinden, dosyanın niteliğinin baştan doğru belirlenmesi gerekir.

Yargı öncesi adımlar. İdari çözüm zorunlu değildir ancak önce denenmesi yerinde olur: belediyeye gürültü/koku şikâyeti, çevre mevzuatı kapsamında ihbar, işyeri ruhsatına ilişkin başvuru. Bu başvurular hem sorunu hızlı çözebilir hem de dosyaya süreklilik ve resmî tespit kaydı kazandırır.

Delil hazırlığı — en kritik adım delil tespitidir:

• Mahkemeden delil tespiti isteyin. Su sızıntısı ve yapı hasarı gibi durumlar zamanla değişir veya karşı tarafça giderilir; bilirkişi eşliğinde yapılan tespit, sonradan telafi edilemez.
• Gürültü ölçümü yaptırın; belediye veya yetkili kuruluş raporu, sürekliliği gösteren tarih-saatli kayıtlarla desteklenmelidir.
• Hasar fotoğrafları — tarih bilgisi görünecek biçimde, zararın gelişimini gösteren aralıklarla.
• Yazılı bildirim. Komşuya ve apartman yönetimine noter ihtarnamesi veya imza karşılığı yazı; hem çözüm şansı verir hem temerrüt ve süreklilik bakımından kayıt oluşturur.
• Yönetim kayıtları — kat malikleri kurulu kararları, karar defteri, önceki şikâyetler.
• Zarar belgeleri — onarım teklifleri ve faturaları, ekspertiz raporu, değer kaybına ilişkin kayıtlar.

Unutulmaması gereken: kusur ispatı gerekmez ama zarar ve illiyet bağı ispatı gerekir. Dosyanın ağırlığı bu iki başlıkta toplanır.