Yeniden Kiralama Yasağı: Tahliye Sonrası Üç Yıl Kuralı (TBK 355)

Kiraya veren, ihtiyaç ya da yeniden inşa/imar amacıyla tahliye sağladığında, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aykırılıkta son kira yılının bir yıllık bedelinden az olmayan tazminat öder (TBK 355). Yeniden inşa sonrası eski kiracının öncelik hakkı vardır. Tazminat için tahliyenin mahkeme/icra yoluyla yapılmış olması şarttır; boş bırakma veya satış yasağa girmez. Bu rehberde yeniden kiralama yasağını ve şartlarını yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Yeniden kiralama yasağı nedir, neyi korur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenden kaynaklanan bazı sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa/imar) tahliye edilebilir. Ancak bu sebeplerin göstermelik biçimde kullanılıp kiracının haksız yere çıkarılması riski vardır. İşte TBK 355’teki “yeniden kiralama yasağı”, tam da bu riski önlemek için getirilmiş emredici bir koruma hükmüdür.

Madde şöyle der: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.” Kısaca kiraya veren, kiracıyı ihtiyaç/inşa gerekçesiyle çıkardıktan sonra taşınmazı üç yıl boyunca bir başkasına kiralayamaz.

Hangi tahliye sebeplerinde geçerli?

Yasak, yalnızca kiraya verenden kaynaklanan ve TBK 350’de düzenlenen tahliye sebeplerine bağlıdır. Bunlar:

• Gereksinim (ihtiyaç): Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesi.

Ayrıca taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin gereksinim nedeniyle (TBK 351) yaptığı tahliyede de aynı yasağın geçerli olduğu kabul edilir. Buna karşılık kiracının kusurundan kaynaklanan tahliyelerde (örneğin kira ödememe, iki haklı ihtar) bu yasak söz konusu değildir.

Üç yıllık sürenin başlangıcı

Üç yıllık süre, tahliye sebebine göre farklı anlarda başlar. Gereksinim nedeniyle tahliyede ve yeniden inşa amacıyla tahliyede taşınmazın eski hâliyle kiralanması bakımından süre, tahliyenin fiilen sağlandığı tarihten (kararın kesinleştiği tarihten değil) işler. Yeniden inşa/imar sonrası taşınmazın yeni hâliyle kiralanması bakımından ise süre, inşa veya tadilat faaliyetinin tamamlandığı andan itibaren başlar.

Yeniden inşa sonrası: Eski kiracının öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede, gereksinimden farklı olarak kiracıya bir de öncelik hakkı tanınmıştır. TBK 355/2’ye göre eski kiracı, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkına sahiptir. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; eski kiracı bu sürede kullanmazsa hakkı düşer. Kiraya veren, bu öncelik hakkını sona erdirmeden taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz.

Önemli bir sınır: bu öncelik hakkı, kiracıya kiraya vereni sözleşme yapmaya zorlama veya yeni kira bedelini mahkemeye belirletme yetkisi vermez. Hakkın ihlalinin yaptırımı, aşağıda açıklanan tazminattır.

Yasağa aykırılığın yaptırımı: Tazminat

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK 355/3). Bu, tazminatın alt sınırıdır; hâkim, somut zarara göre daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir. Tazminat, kanunun doğrudan öngördüğü ve asgari tutarı belirlenmiş özel bir yaptırım olup kiracının bu tutar için ayrıca zarar ispatlaması gerekmez; asgari tutarı aşan zarar ise genel hükümlere göre ispatlanmalıdır.

Aykırılık, üç ihtimalden doğabilir: (1) ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanması; (2) yeniden inşa/imar amacıyla tahliye edilen ama inşa gerçekleşmeyen taşınmazın eski hâliyle başkasına kiralanması; (3) inşa gerçekleşen taşınmazın, eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmeden başkasına kiralanması.

Kritik şart: Mahkeme/icra yoluyla tahliye ve istisnalar

Uygulamada en çok hak kaybına yol açan nokta budur. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, TBK 355 tazminatına hükmedilebilmesi için kiracının mahkeme kararı ile (dava açılarak) ya da cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması gerekir; maddedeki “boşaltılmasını sağladığında” ifadesi bu şekilde yorumlanır. Eğer kiracı, kendisine gönderilen bir ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı veya icra olmadan kendi rızasıyla çıkmışsa, TBK 355 tazminatının koşulları oluşmaz.

İki istisnayı da bilmek gerekir. Birincisi, yasağa aykırılık yalnızca taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiralanmasıyla doğar; tahliye edilen yerin boş bırakılması veya ücretsiz kullandırılması, hatta satılması (kira benzeri gelir elde edilmediğinden) kural olarak yasak kapsamına girmez ve tazminat hakkı vermez. İkincisi, kanun “haklı sebep” istisnası tanır: tahliyeden sonra ihtiyaç sahibinin durumunda beklenmedik bir değişiklik olması gibi hâllerde üç yıl dolmadan kiralama yasağa aykırılık oluşturmayabilir. Bu değerlendirmeler somut olaya bağlı olduğundan, sürecin bir avukatla yürütülmesi yerinde olur.

TBK m.355’in Fıkra Yapısı: Yasak, Öncelik Hakkı ve Tazminat

Yeniden kiralama yasağı Türk Borçlar Kanunu’nda üç fıkrada düzenlenmiştir. Birinci fıkraya göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. İkinci fıkraya göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve kiraya veren, yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmayan bu hakkı sona erdirmedikçe taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Üçüncü fıkraya göre kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).

Hükmün kapsamı, kanunda sayılan tahliye sebepleriyle sınırlıdır. Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının gereksinimi (TBK m.350/1), yeni malikin gereksinimi (TBK m.351) ve yeniden inşa ile imar amacıyla esaslı onarım (TBK m.350/2) nedeniyle sağlanan tahliyelerde yasak uygulanır. Buna karşılık kiracının temerrüdü (TBK m.315), iki haklı ihtar (TBK m.352/2), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) veya özenle kullanma borcuna aykırılık (TBK m.316) nedeniyle yapılan tahliyelerde kiraya veren taşınmazı dilediği kişiye kiralayabilir; çünkü bu tahliyeler kiraya verenin gereksinimine değil, kiracının davranışına veya taahhüdüne dayanır.

Yargıtay’ın Tahliye Şartı: Yerleşik Kararlar ve Doktrindeki Eleştiri

Yargıtay, TBK m.355’teki “boşaltılmasını sağladığında” ifadesini, kiracının mahkeme kararıyla veya icra yoluyla tahliye edilmesi olarak yorumlamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin kızının konut ihtiyacı gerekçesiyle gönderdiği ihtarname üzerine kiracının kiralananı boşalttığı ve taşınmazın üçüncü kişiye kiralandığı bir olayda, kiraya verenin tahliye davası açmadığını, kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğini ve bu nedenle TBK m.355 uyarınca tazminat koşullarının oluşmadığını belirtmiştir (Y3HD, E.2017/4632, K.2019/1687). Aynı yaklaşım başka kararlarda da tekrarlanmıştır (Y3HD, E.2017/6483, K.2019/2527; Y6HD, E.2015/6530, K.2015/10458).

Bu uygulama doktrinde, kiracıların çoğunlukla aleyhlerine dava açılmasından endişe ederek ihtar üzerine kiralananı boşalttığı ve bu yorumun hükmü uygulamada işlevsiz bıraktığı gerekçesiyle eleştirilmektedir. Ancak mevcut yerleşik uygulama karşısında kiracı bakımından güvenli yol, gereksinim iddiasıyla gönderilen bir ihtarname üzerine kiralananı kendiliğinden boşaltmamak, kiraya verenin tahliye davası açmasını ve kararın icra yoluyla uygulanmasını beklemektir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşarak tahliye tarihini belirleyecekse, anlaşma belgesinde tahliyenin gereksinim sebebine dayandığının ve kiracının TBK m.355’ten doğan haklarının saklı tutulduğunun açıkça yazılması, sonraki tazminat davası bakımından tartışmayı azaltır; ancak bu durumda da tazminatın kabulü somut olayda mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

Haklı Sebep, Boş Bırakma, Satış ve Kiraya Verenin Savunmaları

Yasak mutlak değildir; kanun haklı sebep istisnasını açıkça öngörmüştür. Haklı sebebin ispatı, bu istisnaya dayanan kiraya verene düşer (TMK m.6). Tahliyeden sonra ihtiyaç sahibinin ölmesi, ağır bir hastalık nedeniyle başka bir yere taşınmak zorunda kalması, beklenmedik bir tayin veya iş değişikliği gibi, tahliye sırasında öngörülemeyen ve kiraya verenin iradesi dışında gelişen durumlar haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Buna karşılık kiraya verenin daha yüksek bir kira teklifi alması, ihtiyaç sahibinin başka bir konutu tercih etmesi veya tahliyeden kısa süre sonra fikir değiştirmesi haklı sebep sayılmaz; tahliyeden hemen sonra taşınmazın ilana çıkarılması ise gereksinimin baştan samimi olmadığının güçlü bir göstergesidir.

Yasağın ihlali, taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiralanmasıyla gerçekleşir. Bu nedenle taşınmazın boş bırakılması, kiraya veren veya yakınları tarafından karşılıksız kullanılması ya da satılması, kira geliri elde edilmediğinden kural olarak yasak kapsamına girmez. Satıştan sonra yeni malikin taşınmazı kiraya vermesi hâlinde, yasağın muhatabının eski kiraya veren olduğu ve yeni malikin bu kişinin yükümlülüğüyle bağlı olmadığı gözetilir; ancak satışın yasağı dolanmak amacıyla muvazaalı olarak yapıldığı ispatlanırsa durum farklı değerlendirilebilir (TBK m.19). Kiraya verenin ihtiyaç sahibi yakınının taşınmazda kısa bir süre oturup ardından üç yıl dolmadan başkasına kiralaması ise, haklı sebep ispatlanmadıkça yasağa aykırılık oluşturur.

Yeniden İnşa Sonrası Öncelik Hakkının Kullanılması

Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen kiracının öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildirimiyle işlemeye başlar. Bildirimin, yeniden inşa veya imarın tamamlandığını, taşınmazın yeni durumunu ve önerilen yeni kira bedeliyle diğer temel kira koşullarını açıkça göstermesi gerekir; eski kiracı bu bildirimi izleyen bir ay içinde öncelik hakkını kullanmazsa hakkı sona erer (TBK m.355/2). Kiracının hakkını kullandığını da ispat edilebilir biçimde, tercihen noter aracılığıyla yazılı olarak bildirmesi gerekir. Kiraya veren hiç bildirim yapmadan taşınmazı üç yıl dolmadan başkasına kiralarsa, öncelik hakkı sona erdirilmeden kiralama yapılmış olacağından tazminat yükümlülüğü doğar.

Öncelik hakkı kiracıya, kiraya verenin önerdiği yeni bedeli mahkemeye belirletme veya kiraya vereni daha düşük bir bedelle sözleşme yapmaya zorlama yetkisi vermez; yeni kira bedeli taşınmazın yenilenmiş durumuna göre serbestçe belirlenir. Ancak kiraya verenin öncelik hakkını fiilen işlevsiz bırakmak amacıyla açıkça fahiş bir bedel önerip ardından taşınmazı daha düşük bir bedelle üçüncü kişiye kiralaması, hakkın dürüstlük kuralına aykırı biçimde bertaraf edilmesi olarak değerlendirilebilir (TMK m.2). Bu nedenle eski kiracının, bildirimdeki bedeli ve taşınmazın sonradan hangi bedelle kiralandığını gösteren belgeleri saklaması önemlidir. Üç yıllık süre dolduktan sonra ise kiraya veren taşınmazı dilediği kişiye ve bedelle kiralayabilir.

Tazminat Davasının Usulü: Arabuluculuk, Görev, Hesap ve Faiz

TBK m.355 kapsamındaki tazminat talebi kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B) ve kira ilişkisinden doğan davalar değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Tazminatın asgari tutarı, son kira yılında fiilen ödenmiş olan bir yıllık kira bedelidir; örneğin tahliyeden önceki son kira yılında aylık 20.000 lira kira ödenmişse asgari tazminat 240.000 liradır. Kiracı, taşınma giderleri, yeni konut veya işyeri için ödemek zorunda kaldığı daha yüksek kira farkı ya da işyerinde müşteri kaybı gibi bu tutarı aşan zararlarını ayrıca ispat ederek isteyebilir.

Dava dilekçesinde, ihlalin ispatı için adres kayıt sistemi kayıtlarının, abonelik kayıtlarının, apartman yönetimi kayıtlarının ve varsa kira gelirine ilişkin vergi kayıtlarının mahkemece celbi ayrıca talep edilmelidir (HMK m.194). Kiracının talebi, kiraya verene yapılacak ihtarla temerrüde düşürülmesinden itibaren yasal faizle birlikte istenebilir (TBK m.117, 3095 s.K.). Tazminat talebinin zamanaşımı süresi, talebin hukuki niteliğine göre değerlendirildiğinden, kiracının ihlali öğrendiği tarihten itibaren gecikmeden harekete geçmesi ve delillerin kaybolmaması için gerekirse delil tespiti istemesi uygun olur (HMK m.400).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: gereksinim davası ve kiracının savunmaları · yeniden inşa ve imar tahliyesi · tahliye taahhüdü · temerrüt nedeniyle tahliye · kiracının kendiliğinden çıkışı · yeni kiracıdan istenen kira

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye edildim, ev başkasına kiralandı; ne yapabilirim?

Bu durumda yeniden kiralama yasağı devreye girebilir. TBK 355’e göre kiraya veren, gereksinim (ihtiyaç) amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranırsa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Amaç, kiracının göstermelik (kötüniyetli) sebeplerle tahliye edilmesini önlemektir.

Yeniden kiralama yasağı hangi tahliye sebeplerinde geçerli?

Yasak, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerine bağlıdır (TBK 350): kiraya verenin (veya yakınlarının) konut/işyeri gereksinimi ile kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı/genişletilmesi/değiştirilmesi. Ayrıca taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin gereksinim nedeniyle (TBK 351) yaptığı tahliyede de aynı yasağın geçerli olduğu kabul edilir. Kiracının kusurundan kaynaklanan tahliyelerde (örneğin kira ödememe) bu yasak söz konusu değildir.

Üç yıllık süre ne zaman başlar?

Süre, tahliye sebebine göre değişir. Gereksinim nedeniyle tahliyede ve yeniden inşa amacıyla tahliyede taşınmazın eski hâliyle kiralanması bakımından üç yıl, tahliyenin fiilen sağlandığı (kararın kesinleştiği değil) tarihten başlar. Yeniden inşa/imar sonrası taşınmazın yeni hâliyle kiralanması bakımından ise süre, inşa veya tadilat faaliyetinin tamamlandığı andan itibaren işler.

Yeniden inşa sonrası eski kiracının öncelik hakkı var mı?

Evet. TBK 355/2’ye göre, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları eski kiracı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkına sahiptir. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; eski kiracı bu sürede kullanmazsa hakkı düşer. Kiraya veren, bu öncelik hakkını sona erdirmeden taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Ancak bu hak, kiracıya sözleşme yapmaya zorlama veya kira bedelini mahkemeye belirletme yetkisi vermez; aykırılığın yaptırımı tazminattır.

Tazminat almak için mahkeme kararıyla tahliye şart mı?

Evet, bu çok önemli bir noktadır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, TBK 355 tazminatına hükmedilebilmesi için kiracının mahkeme kararı ile (dava açılarak) ya da cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması gerekir. Maddedeki ‘boşaltılmasını sağladığında’ ifadesi bu şekilde yorumlanır. Eğer kiracı, kendisine gönderilen bir ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı veya icra olmadan kendi rızasıyla taşınmazdan çıkmışsa, TBK 355 tazminatının koşulları oluşmaz.

Ev üç yıl boş bırakılır veya satılırsa tazminat hakkım doğar mı?

Hayır. Yasağa aykırılık yalnızca taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiralanması hâlinde doğar. Yargıtay’a göre tahliye edilen yerin boş bırakılması veya karşılıksız (ücretsiz) kullandırılması yasak kapsamına girmez ve tazminat hakkı vermez. Aynı şekilde taşınmazın satılması da, kira benzeri bir gelir elde edilmediğinden kural olarak yasak kapsamı dışındadır. Yasağın özü, kiralananın kira geliri elde etmek üzere bir başkasına kiralanmasıdır.

Üç yıl dolmadan kiralamak için haklı sebep olabilir mi?

Evet, kanun ‘haklı sebep’ istisnası tanır. Tahliyeden sonra ihtiyaç sahibinin durumunda beklenmedik bir değişiklik olması (örneğin yeniden inşa sonrası eski kiracının başka şehre atanması veya mesleğini bırakması nedeniyle taşınmazı kiralayamaması; ya da taşınmazın esaslı onarım sonrası işyerine dönüşüp eski kiracının yeni hâliyle konut olarak kullanamaması) gibi durumlarda haklı sebep bulunabilir. Haklı sebebin varlığı hâlinde üç yıl dolmadan kiralama yasağa aykırılık oluşturmaz; ancak bu, somut olaya göre değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.