Kira Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Şart mı? (HUAK m.18/B) — İstisna ve Süreler

Evet — kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde arabuluculuğa başvurmadan dava açılamaz. Bu kural, kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak bilinen ve 5 Nisan 2023 tarihli, 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun’un 37 nci maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinden doğar ve 1 Eylül 2023‘ten itibaren uygulanır. Ancak kuralın kritik bir istisnası vardır: kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi. Bu ayrım, dosyanızın arabuluculuğa mı yoksa doğrudan icraya mı gideceğini belirler.

Kural: HUAK m.18/B

Hüküm açıktır: “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Aynı madde kira dışında üç uyuşmazlık grubunu daha dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır:

• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Yaptırım ağırdır: arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Esasa hiç girilmez.

Hangi Kira Davaları Kapsamda?

“Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesi geniştir. Kapsama giren başlıca talepler:

• Tahliye — ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki tüm tahliye davaları (ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama sonrası tahliye gibi),
• Kira bedelinin tespiti ve kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira bedelinin uyarlanması,
• Kira alacağı ve kiracı ile kiraya veren arasındaki diğer alacak ve tazminat talepleri,
• Sözleşmenin sona ermesinden doğan uyuşmazlıklar.

Kira artış oranının hesabı ve sözleşmenin kendiliğinden uzaması ayrı konulardır: Kira Artış Oranı Hesaplama ve Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması.

Kritik İstisna: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Bu, yazının en pratik bölümüdür ve çoğu zaman yanlış anlaşılır.

İstisna yalnızca “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler” içindir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra ile tahliyesi ise ancak iki durumda istenebilir:

1. Kira bedelinin ödenmemesi,
2. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolması.

Bu iki hâlde icra takibi başlatılmasından veya takibe dayanılarak icra mahkemesine başvurulmasından önce arabuluculuğa gitme zorunluluğu yoktur. Aynı şekilde icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri de dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

İstisnanın gerekçesi şudur: İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen bu yollar, kendi içinde alacaklıya hızlı ve pratik bir çözüm mekanizması sunmaktadır; araya arabuluculuk aşaması konulması bu hızı ortadan kaldırırdı.

Ancak dikkat: doktrinde bu istisnanın dar yorumlanması gerektiği savunulmaktadır. Yani “kira ilişkisinden doğduğu için istisna kapsamındadır” biçimindeki geniş okuma isabetli değildir. İstisna, yalnızca yukarıdaki iki sebebe dayalı ilamsız tahliye yolunu kapsar; bunun dışındaki her kira uyuşmazlığı arabuluculuğa tabidir.

Pratik sonuç: iki yol arasında seçim

Kira bedeli ödenmiyorsa iki seçenek doğar:

• İlamsız icra + icra mahkemesinde tahliye → arabuluculuk gerekmez, daha hızlıdır.
• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası → arabuluculuk dava şartıdır.

Bu seçim, dosyanın süresini doğrudan belirler ve strateji aşamasında yapılmalıdır.

Başvuru Nasıl ve Nereye Yapılır?

Usul, Kanun’un 18/A maddesine yapılan atıfla belirlenir. Dördüncü fıkraya göre başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Yetkili mahkemenin doğru tespiti burada da önemlidir: yanlış yer bürosuna yapılan başvuru, yetki itirazı gündeme geldiğinde sorun doğurur.

Süreler: üç hafta, en fazla bir hafta uzatma

Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.

Görevlendirilen arabulucu taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı tarihini ve yerini belirler ve tarafları ilk toplantıya davet eder.

Son Tutanak: Dava Dilekçesinin Zorunlu Eki

Anlaşma sağlanamazsa süreç biter ve son tutanak düzenlenir. Bu belge, dava yolunun anahtarıdır: arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Eklenmeden açılan dava mahkemece usulden reddedilir.

Dosyada saklanması gerekenler: başvuru belgesi, arabulucu görevlendirme yazısı, toplantı tutanakları ve son tutanağın aslı veya onaylı örneği.

Anlaşma sağlanırsa: icra edilebilirlik şerhi

Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi uyuşmazlığı sona erdirir. Bu uyuşmazlık grupları bakımından, anlaşma belgesinin icraya konulabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması gerektiği kabul edilmektedir. Şerh alınmadan düzenlenen bir anlaşma belgesi, karşı taraf edimini yerine getirmediğinde doğrudan icra takibine dayanak yapılamaz — bu da anlaşmanın pratik değerini ortadan kaldırır.

Anlaşma içeriği kurgulanırken tahliye tarihi, ödeme takvimi, depozito ve demirbaş konularının somut ve icra edilebilir biçimde yazılması gerekir.

7445 Sayılı Kanun’un Diğer Genişletmeleri

Aynı düzenleme, hâlihazırda dava şartı arabuluculuk kapsamında olan alanları da genişletmiştir. 1 Eylül 2023’ten itibaren işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıklarda, tazminat ve alacak davalarının yanı sıra menfi tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu, kira dosyalarında da dolaylı sonuç doğurur: kira alacağına dayalı takibe itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali davası, genel mahkemede görülüyorsa bu genişletme kapsamında değerlendirilmelidir. Buna karşılık icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması talebi dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Sık Yapılan Hatalar

• Doğrudan dava açmak. En sık ve en pahalı hata. Sonuç: usulden ret, harç ve zaman kaybı.
• İstisnayı geniş yorumlamak. “Kira davası, İİK’da da hüküm var, o hâlde arabuluculuk gerekmez” akıl yürütmesi hatalıdır.
• Son tutanağı eklememek. Arabuluculuğa gidilmiş olsa dahi tutanak dilekçeye eklenmezse aynı sonuç doğar.
• Yanlış büroya başvurmak. Yetkili mahkemenin bulunduğu yer bürosu esastır.
• Anlaşmayı belirsiz yazmak. “Kiracı en kısa sürede tahliye edecektir” gibi ifadeler icra edilemez.
• Şerh almamak. Anlaşma belgesi icraya konulamaz hâle gelir.

Kontrol Listesi

• Uyuşmazlığım kira ilişkisinden mi kaynaklanıyor? Öyleyse kural olarak arabuluculuk dava şartıdır.
• Talebim ilamsız icra yoluyla tahliye mi? Yalnızca kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdü süresinin dolması hâllerinde bu yol açıktır.
• İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya tahliye talebinde bulunacaksam arabuluculuk aranmaz.
• Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna mı yapıldı?
• Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırdı mı? Uzatma yapıldıysa bir haftayı aşıyor mu?
• Anlaşma sağlanamadıysa son tutanak alındı ve dava dilekçesine eklendi mi?
• Anlaşma sağlandıysa içerik somut ve icra edilebilir mi? Tahliye tarihi, ödeme takvimi, depozito ve demirbaş yazıldı mı?
• Anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alındı mı?
• Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı uyuşmazlığı da varsa, onlar da aynı kapsamdadır.

Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?

Uygulamada en çok tereddüt yaratan konulardan biri masraftır. Dava şartı arabuluculukta taraflar ilk toplantıya kadar herhangi bir ücret ödemez. Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaz ve bu nedenle arabuluculuk faaliyeti sona ererse, tarafların anlaşamaması hâlinde ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

Taraflar anlaşırsa arabulucunun ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir. Ayrıca ilk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, dava sonunda kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle davete katılmak, ücretten bağımsız olarak da önemlidir.

Başvuru Ne Zaman Yapılmalı? Erken Başvuru Sonuç Doğurmaz

Arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkının doğduğu tarihten sonra yapılmış olması gerekir. Henüz dava açma hakkı doğmadan yapılan başvuru, dava şartını karşılamaz ve süreç yeniden işletilmek zorunda kalır.

Bu kural özellikle süreye bağlı tahliye sebeplerinde önem taşır. Örneğin gereksinim nedeniyle tahliyede dava açma hakkı, TBK m.350 uyarınca belirli sürelerin dolmasıyla doğar; bu süreler dolmadan yapılan arabuluculuk başvurusu geçerli sayılmaz. Aynı şekilde on yıllık uzama süresine dayanan fesihte de bildirim süreci tamamlanmadan yapılan başvuru sonuç doğurmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kural 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanır.

Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?

Mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder; uyuşmazlığın esasına girilmez.

Hangi kira davaları kapsamda?

Tahliye (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı ile kiracı ve kiraya veren arasındaki diğer alacak ve tazminat talepleri kapsamdadır.

İlamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk gerekir mi?

Hayır. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra ile tahliyesi ancak kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolması hâllerinde istenebilir; bu durumlarda icra takibi yapılmasından veya takibe dayanılarak dava açılmasından önce arabuluculuğa başvurma şartı bulunmamaktadır.

İtirazın kaldırılması talebi kapsamda mı?

İcra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi değildir.

Başvuru nereye yapılır?

Kanun’un 18/A maddesinin dördüncü fıkrasına göre başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Arabuluculuk ne kadar sürer?

Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.

Kira dışında hangi uyuşmazlıklar bu kapsama girdi?

Aynı düzenlemeyle taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.