Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun): Riskli Yapı Tespiti ve Müteahhit Süreci

Yasal Dayanak

Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012) ile düzenlenir. Kanunun amacı, deprem kuşağındaki yapı stokunun taranarak riskli yapıların tespit edilmesi, tahliye edilip yıkılması ve güvenli yapıların inşasının hızlandırılmasıdır.

7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete) ile kapsamlı değişiklikler yapılmış; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur.

Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde 21 Mayıs 2024 tarihinde değişikliğe gidilerek Başkanlık ve müdürlüklerin yetkileri genişletilmiştir.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır; tespiti malik veya kanuni temsilcisi talep edebilir.

Tespit sonucu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir; maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

Maliklerce veya kanuni temsilcilerince tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar; üniversitelerin ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır.

Kimleri Etkiler?

Riskli yapı maliklerini ve kat maliklerini.

Müteahhitleri ve gayrimenkul geliştiricilerini.

Kiracıları ile yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerini.

Riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamına giren taşınmaz sahiplerini.

Anlaşma, Çoğunluk ve Müteahhit Sözleşmesi

Uygulamalarda öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

Anlaşma sağlanamazsa, sürecin ilerlemesi için arsa payının en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınabilir; bu karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, kanunda öngörülen usulle değerlendirilir.

Genellikle kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı sözleşmesi yapılır. Bu sözleşmelerde paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, teminatlar ve eser ayıplarına ilişkin sorumluluk açıkça düzenlenmelidir.

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut/işyeri tahsisi ya da kira yardımı sağlanabilir.

Müteahhidin mali yeterliliği, referansları ve iş bitirme kapasitesi sözleşme öncesinde değerlendirilmeli; ifa garantisi olarak teminat alınmalıdır.

Vergi, Harç Avantajları ve Hukuki Riskler

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde çeşitli harç ve vergi muafiyetleri öngörülmüştür; bu avantajların kapsamı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Eksik veya dengesiz hazırlanmış müteahhit sözleşmeleri, malikler açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Çoğunluk kararına katılmayan maliklerle yaşanan uyuşmazlıklar ile imar, ruhsat ve teslim takvimine ilişkin sorunlar (gecikme, ayıplı ifa, projeden sapma) en sık karşılaşılan ihtilaflardır.

Sonuç ve Tavsiye

Müteahhit sözleşmesi imzalanmadan önce sözleşmenin hukuki incelemesini yaptırmak; teminat, teslim takvimi ve gecikme yaptırımlarını netleştirmek büyük önem taşır.

Riskli yapı tespitine itiraz için öngörülen on beş günlük süreyi kaçırmamak ve süreç boyunca gayrimenkul hukuku alanında uzman desteği almak, hem hak kaybını hem de gecikmeleri önler.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Hakkı

Süreç, lisanslı kuruluşça hazırlanan riskli yapı tespit raporuyla başlar; tespit maliklere tebliğ edilir ve itiraz hakkı doğar — itiraz, teknik heyetçe değerlendirilir. İtiraz penceresi kaçırılırsa tespit kesinleşir ve tahliye-yıkım takvimi işlemeye başlar; bu nedenle tebligat tarihinin belgelenmesi ve raporun teknik denetimi ilk 48 saatin işidir.

Maliklerin Karar Süreci ve Azınlık Hakları

Yıkım sonrası ne yapılacağına (kat karşılığı, satış, yeniden inşa) malikler arsa payı çoğunluğuyla karar verir; karara katılmayan maliklerin payları için kanun özel satış usulü öngörür. Azınlıkta kalan malik çaresiz değildir: karar ve satış işlemlerine karşı dava yolları, bedel tespitine itiraz ve sözleşme müzakeresinde denge mekanizmaları mevcuttur. Kira yardımı ve tahliye süreçlerindeki haklar da tebligatlarla birlikte takip edilmelidir.

Müteahhitle Sözleşme: En Kritik İmza

Kentsel dönüşümün kader anı, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir: paylaşım oranı, teslim süresi ve gecikme yaptırımı, teminatlar, ayıplı imalat sorumluluğu ve müteahhidin temerrüdünde fesih mekanizması sözleşmeye net yazılmalıdır. İmzadan önceki hukuki inceleme, yıllarca sürecek ihtilafların en ucuz sigortasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?

Evet — tespit raporu maliklere tebliğ edilir ve süresi içinde itiraz hakkı vardır; itirazı teknik heyet değerlendirir. Süre kısa ve hak düşürücü olduğundan tebligat tarihi mutlaka belgelenmelidir.

Yıkım sonrası karar nasıl alınır?

Malikler, yapılacak uygulamaya arsa payı çoğunluğuyla karar verir; karara katılmayan maliklerin payları için kanunda özel satış usulü düzenlenmiştir. Azınlık maliklerin karar ve satışa karşı yargısal yolları mevcuttur.

Kira yardımı alabilir miyim?

Riskli yapı sürecinde tahliye edilen hak sahipleri için kira yardımı imkânı öngörülmüştür; tutar ve süre koşulları dönemsel düzenlemelerle belirlenir, başvuru takvimi kaçırılmamalıdır.

Müteahhit işi geciktirirse ne olur?

Kat karşılığı sözleşmedeki teslim süresi ve gecikme yaptırımları devreye girer; sözleşmede açık hüküm yoksa genel hükümlerle (TBK eser sözleşmesi) ilerlenir — bu yüzden gecikme tazminatı ve fesih şartlarının sözleşmeye baştan yazılması kritiktir.

Anlaşmayan tek malik süreci durdurabilir mi?

Tek başına durduramaz; çoğunluk kararı ve kanuni satış mekanizması işler. Ancak usul hataları, bedel tespiti ve tebligat eksiklikleri üzerinden etkili hukuki müdahale alanları vardır — dosya bazında değerlendirilmelidir.