Kira Gelirinde Beyan Uygulaması 2026: Mesken İstisnası, Götürü ve Gerçek Gider Seçimi, Mahsup ve Sık Yapılan Hatalar (GVK m.21, 70-74, 86)

Kira geliri beyanında ödenen verginin büyüklüğünü belirleyen şey, çoğu zaman kira tutarı değil yapılan tercihlerdir: istisnanın doğru uygulanması, götürü ile gerçek gider arasındaki seçim ve kesintilerin mahsubu. Bu üç noktadaki hatalar hem fazla vergi hem cezalı tarhiyat doğurur. Bu rehber, konuyu mevzuat maddeleriyle anlatır. Ankara’daki dosyanız için bize 0554 648 37 15 numarasından ulaşabilirsiniz.

Mesken istisnasının şartları (m.21)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın kanunda belirlenen tutarının gelir vergisinden müstesna olduğunu düzenler. Maddeye göre, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde bu istisnadan yararlanılamaz.

Maddede öngörülen ikinci sınır daha kapsamlıdır: ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı kanunda belirlenen tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamaz. Bu hüküm, uygulamada en sık atlanan noktadır: yüksek ücret geliri bulunan bir kişinin, düşük bir kira geliri için istisnadan yararlanamayabileceği gözden kaçar. Üçüncü sınır kapsamdır: istisna yalnızca mesken olarak kiraya verilen binalar içindir; işyeri kiralarında uygulanmaz. Dördüncüsü, birden fazla konutu bulunanlarda istisnanın toplam hasılata bir kez uygulanmasıdır.

Gider yöntemi seçimi ve sonuçları

Kanun’un 74. maddesi, mükelleflerin diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından kanunda belirlenen oranını götürü olarak indirebileceklerini; ancak götürü gider usulünü kabul edenlerin iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceklerini öngörür. Bu bağlayıcılık, seçimin dikkatle yapılmasını gerektirir: yeni alınmış ve kredili bir konutta gerçek gider genellikle avantajlıyken, borçsuz ve gideri düşük bir konutta götürü usul daha basit ve avantajlı olabilir.

Gerçek gider yönteminde indirilecek kalemler

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderleri sayar. Başlıcaları şunlardır: kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri; kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri; kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri; kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler; amortismanlar; kiraya verenin yaptığı onarım giderleri; bakım ve idame giderleri; kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar.

Maddede iki özel imkân daha bulunur. Birincisi konut iktisap bedeli indirimidir: konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren kanunda öngörülen süre boyunca iktisap bedelinin kanunda belirlenen oranı indirilebilir; bu indirim yalnızca konutlarda ve tek taşınmaz için geçerlidir. İkincisi ikamet kirasıdır: sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelini indirebilmelerine ilişkin düzenleme, kanunda öngörülen şartlarla uygulanır. Buna karşılık, aynı maddede kiraya verenin kendi ikamet ettiği konut için yaptığı giderlerin indirilemeyeceği ve gerçek gider usulünde istisnadan yararlananların istisnaya isabet eden kısmı indiremeyeceği düzenlenmiştir. Bu son kural, uygulamada en sık yapılan hesap hatasıdır. Gayrimenkul sermaye iradının genel esaslarını gayrimenkul sermaye iradı yazımızda ele aldık.

Hasılatın tespiti ve tahsil esası

Kira gelirinde beyanın ilk adımı, o yıl elde edilen hasılatın doğru belirlenmesidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesi, gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın, kanunda yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğunu düzenler. Bu, tahsil esasının uygulandığını gösterir.

Maddede iki önemli kural bulunur. Birincisi geçmiş yıl kiralarıdır: geçmiş yıllara ait olup da bu yıl tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır; bu nedenle birikmiş kiraların topluca tahsili, o yılın matrahını yükseltir ve üst dilime çıkarabilir. İkincisi gelecek yıl kiralarıdır: gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır; bu kural, peşin tahsilatın tek yılda vergilenmesini önler. Üçüncü konu ayni tahsilattır: kira bedelinin ayın olarak alınması hâlinde, tahsil edilen ayınlar Vergi Usul Kanunu’na göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Dördüncüsü, kiracının kira dışında yaptığı ve normalde malike ait olan giderleri üstlenmesidir: bu tutarlar da hasılata dâhil edilir. Beşincisi, tahsil edilemeyen kiraların hasılata dâhil edilmemesidir; ancak bunun icra takibi ve yazışmalarla belgelenmesi gerekir.

Ortak mülkiyet, aile ve intifa hâlleri

Bir taşınmazın birden fazla maliki olması hâlinde beyan düzeni değişir ve bu, uygulamada sık hata kaynağıdır. Paylı mülkiyette her malik kendi payına düşen kira gelirini ayrı beyan eder; istisna, gider yöntemi ve beyan sınırı kişi bazında uygulanır. Bu, aynı taşınmazda bir malikin beyanname vermesi gerekirken diğerinin vermemesi sonucunu doğurabilir.

Diğer hâller şöyledir. Birincisi elbirliği mülkiyetidir: paylaşım yapılmamış miras ortaklığında kira geliri mirasçılara payları oranında isabet eder ve her biri kendi beyanını verir. İkincisi eşler arasındaki durumdur: gelir vergisinde beyan kişiseldir; eşlerin gelirleri birleştirilmez, her biri kendi taşınmazından elde ettiği geliri ayrı beyan eder. Üçüncüsü intifa hakkıdır: intifa hakkı kurulmuş taşınmazda kira geliri, kural olarak intifa hakkı sahibine aittir ve beyan yükümlülüğü ondadır; çıplak mülkiyet sahibinin beyanı gerekmez. Dördüncüsü bedelsiz kullandırmadır: taşınmazın bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması hâlinde emsal kira bedeli esası devreye girer; ancak Kanun’un 73. maddesinde sayılan hâller bunun dışındadır. Beşincisi küçüklerin geliridir: velayet altındaki küçüklerin gelirlerinin nasıl beyan edileceği kanunda düzenlenmiştir. Bu ayrımların baştan belirlenmesi, beyanname döneminde karışıklığı önler.

Beyan sınırları ve diğer gelirlerle ilişki

Kira geliri için beyanname verilip verilmeyeceği, gelirin türüne ve tutarına göre belirlenir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesi, tam mükellefiyette beyanname verilmeyecek hâlleri sayar: kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı ile vergiye tabi gelir toplamının kanunda belirlenen tutarı aşmaması koşuluyla Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları bu kapsamda değerlendirilir.

Pratik sonuçlar şunlardır. Birincisi mesken kiralarıdır: tevkifata tabi olmayan mesken kira gelirlerinde, istisna tutarını aşan kısım için beyanname verilir. İkincisi işyeri kiralarıdır: tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerinde, gayrisafi tutarın kanunda belirlenen beyan sınırını aşması hâlinde beyanname verilir ve kesilen vergi mahsup edilir; sınırın altında kalan hâllerde beyan gerekmez ve kesinti nihai vergi işlevi görür. Üçüncüsü toplama kuralıdır: beyan sınırının hesabında, tevkifata tabi diğer gelirlerin de birlikte dikkate alınması gerekir; bu, uygulamada en sık atlanan husustur. Dördüncüsü tarifedir: beyan edilen gelirler toplanır ve artan oranlı tarife uygulanır; bu nedenle tek başına küçük görünen bir kira geliri, diğer gelirlerle birlikte üst dilime girebilir. Beşincisi indirimlerdir: Kanun’un 89. maddesindeki indirimler beyanname üzerinden uygulanır. Beyanname yükümlülüğünü gelir vergisi beyannamesi yazımızda ele aldık.

Amortisman ve onarım giderlerinin ayrımı

Gerçek gider yönteminde en çok karıştırılan kalem, taşınmaza yapılan harcamalardır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi, kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya verenin yaptığı onarım giderlerini ayrı ayrı sayar ve aralarına bir sınır çizer: gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur. Birincisi doğrudan gider yazılabilenler: boya, badana, tesisat tamiri, cam değişimi ve benzeri normal bakım harcamaları o yılın gideridir. İkincisi aktifleştirilmesi gerekenler: oda ekleme, kat çıkma, ısıtma sistemi kurma ve benzeri değer artırıcı harcamalar maliyet bedeline eklenir ve amortisman yoluyla itfa edilir. Üçüncüsü amortisman hesabıdır: amortisman, taşınmazın maliyet bedeli üzerinden ve Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılır; arsa payına isabet eden kısım için amortisman ayrılmaz. Dördüncüsü belge düzenidir: harcamaların fatura ile belgelenmesi ve taşınmaz bazında dosyalanması gerekir; birden fazla taşınmazı bulunanlarda hangi harcamanın hangi taşınmaza ait olduğu gösterilmelidir. Beşincisi, kiracının yaptığı ve malike ait olması gereken harcamaların hem hasılat hem gider yönünden değerlendirilmesidir. Bu ayrımın yapılmaması, hem fazla gider yazma hem incelemede red riski doğurur.

Beyanname üzerinden yapılan indirimler

Kira geliri beyan edildiğinde, matrah tespit edildikten sonra uygulanan indirimler ödenecek vergiyi doğrudan azaltır ve çoğu mükellef tarafından atlanır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesi, gelir vergisi matrahının tespitinde beyan edilen gelirden yapılabilecek indirimleri sayar: kanunda öngörülen şartlarla şahıs sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, engellilik indirimi, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları ile kanunda sayılan diğer kalemler.

Uygulamada dikkat edilecek noktalar şunlardır. Birincisi kazanç şartıdır: bu indirimler ancak beyan edilen gelir bulunması hâlinde yapılabilir; zarar hâlinde uygulanamaz ve sonraki yıla devretmez. İkincisi oran ve sınırdır: her kalemin kanunda öngörülen oranı ve üst sınırı vardır; örneğin eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin kanunda belirlenen oranını aşamaz. Üçüncüsü belgedir: harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir ve kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi ve kanunda öngörülen kişilere ilişkin olması aranır. Dördüncüsü kapsamdır: indirimlerin mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocukları için yapılan harcamaları kapsadığı gözetilmelidir. Beşincisi bağışlardır: okul, sağlık tesisi ve kanunda sayılan tesisler için yapılan bağışlarda tamamının indirilebildiği hâller bulunur. Bu indirimlerin yıl içinde planlanması ve belgelerin toplanması, beyanname döneminde belirgin bir avantaj sağlar.

Beyan edilmeyen kira gelirinde yapılacaklar

Kira gelirinin beyan edilmediğinin sonradan fark edilmesi sık karşılaşılan bir durumdur; bu hâlde izlenecek yol, idarenin harekete geçip geçmediğine göre değişir. İdare henüz bir işlem yapmamışsa en avantajlı yol pişmanlıktır: Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi, beyana dayanan vergilerde kanuna aykırı hareketini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber veren mükellefe, kanunda öngörülen şartlarla vergi ziyaı cezası kesilmemesini öngörür.

Pişmanlıktan yararlanmanın şartları şunlardır: haber verme tarihinden önce bir ihbarda bulunulmamış olması, herhangi bir vergi incelemesine başlanmamış veya olayın takdir komisyonuna intikal ettirilmemiş olması, hiç verilmemiş beyannamelerin kanunda öngörülen süre içinde verilmesi ve ödemenin kanunda belirlenen sürede pişmanlık zammıyla birlikte yapılması. Bu şartlar sağlanırsa vergi ziyaı cezası kesilmez; yalnızca vergi ve pişmanlık zammı ödenir. İkinci yol izaha davettir: kira gelirine ilişkin veriler (tapu kayıtları, banka hareketleri, kiracının beyanları) üzerinden yapılan ön tespitler sonrası davet yazısı tebliğ edilebilir; süresinde ve belgeli izah, incelemeye gidilmesini önleyebilir. Üçüncü yol, kanuni süresinden sonra kendiliğinden beyandır: bu hâlde ceza kanunda öngörülen oranda uygulanır. Dördüncüsü zamanaşımıdır: geçmişe dönük olarak yalnızca tarh zamanaşımına uğramamış dönemler için işlem yapılabilir. Pişmanlık usulünü pişmanlık ve inceleme yazımızda ele aldık.

İdarenin kullandığı veri kaynakları

Kira gelirlerinin tespitinde idare, mükellefin beyanına bağımlı değildir; birden çok kaynaktan gelen veriyi karşılaştırır. Kullanılan başlıca kaynaklar şunlardır: tapu kayıtlarındaki mülkiyet bilgileri, elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerindeki isim ve adres bilgileri, adres kayıt sistemi verileri, banka hesap hareketlerindeki düzenli aylık girişler, kiracı konumundaki mükelleflerin muhtasar beyanları ve gider kayıtları ile emlak vergisi bildirimleri.

Bu karşılaştırmaların pratik sonuçları şunlardır. Birincisi tutarlılıktır: bir kişinin adına kayıtlı ve kendisinin ikamet etmediği bir konutta başka bir kişinin abonelik ve adres kaydı bulunması, kiraya verildiğine dair bir gösterge oluşturur. İkincisi kiracı beyanıdır: işyeri kiralarında kiracının yaptığı tevkifat ve gider kaydı, kiraya verenin gelirini doğrudan görünür kılar; bu nedenle işyeri kiralarında beyan dışı kalma neredeyse imkânsızdır. Üçüncüsü banka hareketleridir: aynı kişiden her ay düzenli gelen tutarlar sorgulanır. Dördüncüsü, boş olduğu beyan edilen konutlarda emsal kira bedeli esasının gündeme gelmesidir; Kanun’un 73. maddesindeki istisna hâlleri belgelenmelidir. Beşincisi, kira sözleşmesinin düşük bedelle düzenlenmesi hâlinde emsal karşılaştırmasının yapılmasıdır. Bu nedenle sözleşmelerin gerçek bedelle düzenlenmesi ve tahsilatın banka üzerinden yapılması, hem ispat hem güven bakımından en sağlam yoldur.

Kısa süreli ve günlük kiralamada rejim

Konutun günlük ya da haftalık olarak turistik amaçla kiraya verilmesi, klasik kira ilişkisinden farklı sonuçlar doğurur. Burada belirleyici olan, faaliyetin bir hizmet organizasyonu içerip içermediğidir: temizlik, çamaşır, karşılama, anahtar teslimi ve rezervasyon yönetimi gibi hizmetlerin sunulması, işlemi salt kiralamadan çıkarıp ticari faaliyete yaklaştırır.

Değerlendirmede kullanılan ölçütler şunlardır. Birincisi süreklilik ve sıklıktır: yıl içinde çok sayıda farklı kişiye kısa süreli kiralama yapılması ticari nitelik göstergesidir. İkincisi organizasyondur: ilan platformlarında sürekli listeleme, fiyat yönetimi ve personel kullanımı bu yönü güçlendirir. Üçüncüsü hizmet unsurudur: konaklamaya ek hizmetler sunulması hâlinde gelir, gayrimenkul sermaye iradı değil ticari kazanç olarak nitelendirilebilir; bu hâlde mükellefiyet tesis edilir, defter tutulur, belge düzenlenir ve katma değer vergisi hesaplanır. Dördüncüsü mevzuat boyutudur: konutların turizm amaçlı kiralanması ilgili mevzuatta izin ve belge şartına bağlanmıştır; izinsiz faaliyet idari para cezası doğurur ve vergisel incelemeyi tetikler. Beşincisi platform bildirimleridir: aracı hizmet sağlayıcıların bildirimleri beyanla karşılaştırılır. Bu nedenle kısa süreli kiralamada, faaliyetin baştan doğru nitelendirilmesi gerekir. Süreklilik ölçütünü ticari kazançta süreklilik yazımızda ele aldık.

Yabancıya ve kuruma kiralamada özellikler

Kiracının kimliği, kiraya verenin yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Birincisi kurum kiracılardır: kiracının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılan kesinti yükümlülerinden olması hâlinde, işyeri kiralarında tevkifat yapılır ve bu tutar kiraya veren bakımından peşin ödenmiş vergi niteliği taşır. Meskenlerde ise kural olarak tevkifat yapılmaz; ancak konutun bir şirkete kiralanıp personeline tahsis edilmesi hâlinde durum ayrıca değerlendirilir.

İkincisi brüt-net tartışmasıdır: sözleşmede net kira kararlaştırıldığında kesinti kiracının üzerinde kalır ve brüte tamamlama yapılır; bu, kiracının fiilî maliyetini artırır. Bu nedenle sözleşmede bedelin brüt olarak yazılması ve tevkifatın kimin yükünde olduğunun belirtilmesi gerekir. Üçüncüsü yabancı kiracılardır: kiracının yabancı olması kiraya verenin yükümlülüğünü değiştirmez; gelir yine beyan edilir. Dördüncüsü, kiraya verenin yurt dışında yaşaması hâlidir: dar mükellefiyette tevkifata tabi tutulmuş kira gelirleri için kural olarak beyanname verilmez; tam mükellef ise beyan yükümlülüğü doğar ve varsa yurt dışında ödenen vergi mahsup edilir. Beşincisi çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarıdır: taşınmaz gelirleri bakımından kural olarak taşınmazın bulunduğu devlete vergilendirme yetkisi tanınır. Altıncısı, yabancıya kiralamada ikamet ve bildirim yükümlülükleridir. Dar mükellefiyette beyanı dar mükellefiyet yazımızda ele aldık.

Vergi mahkemesi dava dilekçesi örneği

Sık sorulan sorular

Mesken istisnası kimlere uygulanmaz?

Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan zorunda olanlar ile diğer gelirleri toplamı kanuni sınırı aşanlara ve istisna haddi üzerindeki hasılatını beyan etmeyenlere (m.21).

İşyeri kirasında istisna var mı?

Hayır. İstisna yalnızca mesken olarak kiraya verilen binalar içindir.

İki konutum var; istisna iki kez mi uygulanır?

Hayır. İstisna toplam mesken hasılatına bir kez uygulanır.

Götürü giderden ne zaman dönebilirim?

Bu usulü seçenler iki yıl geçmedikçe dönemez (m.74).

Götürü giderde belge gerekir mi?

Hayır. Ancak kredi faizi ve iktisap bedeli indirimi gibi kalemler kullanılamaz.

Kredi faizini indirebilir miyim?

Gerçek gider yönteminde, kiraya verilen mal dolayısıyla yapılan borçların faizleri indirilir.

İktisap bedeli indirimi nedir?

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulde, iktisap yılından itibaren kanuni süre boyunca iktisap bedelinin belirlenen oranının indirilmesidir.

Oturduğum evin kirasını indirebilir miyim?

Kanunda öngörülen şartlarla, sahibi olduğu konutu kiraya verip kirada oturanlar bakımından bir indirim imkânı bulunur.

İstisnadan yararlanınca giderin tamamı indirilir mi?

Hayır. Gerçek gider usulünde istisnaya isabet eden kısım indirilemez.

İşyeri kirasında kesinti kimden yapılır?

Kesinti yapmakla yükümlü kiracı tarafından; kesilen vergi beyannamede mahsup edilir.

Kiracım kesinti yapmıyorsa ne olur?

Kesinti yükümlülüğünün ihlalinden kiracı sorumludur; beyan yükümlülüğünüz devam eder.

Kirayı elden alabilir miyim?

İlgili düzenlemeler, kira tahsilat ve ödemelerinin finansal kurumlar aracılığıyla yapılmasını öngörür; ihlali özel usulsüzlük cezası doğurur.

Evimi günlük kiraya veriyorum; rejim aynı mı?

Hizmet organizasyonu ve süreklilik varsa gelir ticari kazanç sayılabilir; mükellefiyet, belge düzeni ve KDV gündeme gelir.

Geçmiş yılları beyan etmedim; ne yapmalıyım?

İnceleme başlamadan pişmanlıkla beyanda bulunulması hâlinde vergi ziyaı cezası kesilmez; vergi ve pişmanlık zammı ödenir (VUK m.371).

Tadilat gideri doğrudan yazılır mı?

Normal bakım ve onarım o yılın gideridir; değer artırıcı tadilat ve ilaveler maliyete eklenip amortismanla itfa edilir (m.74).

Birikmiş kirayı topluca tahsil ettim; ne olur?

Geçmiş yıllara ait olup bu yıl tahsil edilen kiralar tahsil edildiği yılın hasılatıdır ve matrahı yükseltir (m.72).

Paylı mülkiyette kim beyan eder?

Her malik kendi payına düşen geliri ayrı beyan eder; istisna ve sınırlar kişi bazında uygulanır.

Peşin alınan kira hangi yılın geliridir?

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır (m.72).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.21, 70-74, 86, 94 ve 121 hükümlerine dayanır. İstisna tutarları ve oranlar her yıl güncellenir; somut dosyanız için Hukukçular Evi Ankara ile 0554 648 37 15 numaralı telefondan iletişime geçin.