Gayrimenkul Sermaye İradı 2026: Götürü mü Gerçek Gider mi, Emsal Kira Bedeli, İşyeri Kira Stopajı ve Beyan (GVK m.70-74)

Kira geliri elde edenlerin ödeyeceği vergi, iki tercihe göre belirgin biçimde değişir: götürü mü gerçek gider mi seçildiği ve istisnadan yararlanılıp yararlanılamadığı. Bunun yanında düşük bedelle ya da bedelsiz kiralamalarda emsal kira bedeli devreye girer ve beyan edilmemiş bir gelir ortaya çıkarır. Bu rehber, konuyu Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 ve devamı maddeleriyle anlatır. Ankara’daki dosyanız için bize 0554 648 37 15 numarasından ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul sermaye iradının konusu (m.70)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi, gayrimenkul sermaye iradının konusunu oluşturan mal ve hakları sayar. Bunlar arasında arazi, bina, maden suları, madenler, taş ocakları, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bunların üzerindeki haklar yer alır. Ayrıca gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama ve işletme imtiyaz hakları, telif hakları, ihtira beratları, alameti farika, marka, ticaret unvanı ve benzeri haklar ile motorlu nakil ve cer vasıtaları ve makineler de sayılmıştır.

Bu geniş sayımın iki pratik sonucu vardır. Birincisi, kira gelirinin yalnızca konut ve işyerinden ibaret olmadığıdır: marka kullandırımı, telif hakkı kiralaması, makine ve araç kiralaması da bu kapsamdadır. İkincisi, kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmediğidir: zilyet, intifa hakkı sahibi ve hatta kiracı (alt kiraya verme hâlinde) bakımından da bu gelir doğar. Buna karşılık, bu mal ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dâhil olması hâlinde gelir gayrimenkul sermaye iradı değil, ticari ya da zirai kazanç sayılır ve o rejime tabi olur.

Götürü ve gerçek gider yöntemi (m.74)

Gerçek gider yönteminde indirilebilecek kalemler kanunda sayılmıştır: kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; idare giderleri; sigorta giderleri; kiralanan mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri; konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin kanunda öngörülen oranı (iktisap tarihinden itibaren belirli süreyle); vergi, resim ve harçlar ile şerefiyeler; amortismanlar; bakım ve idame giderleri; kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kira bedelleri; sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli; kiraladıkları mal ve haklar için ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Emsal kira bedeli (m.73)

Kanun’un 73. maddesi, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını düzenler. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira bedeli; böyle bir bedel yoksa vergi değerinin kanunda belirlenen oranıdır. Diğer mal ve haklarda ise maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa vergi değerinin kanunda öngörülen oranı esas alınır.

Aynı madde istisnaları da sayar: boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması; binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında istisna uygulanır); mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi; kanunda sayılan kurum ve kuruluşlarca yapılan kiralamalar. Uygulamada en sık karşılaşılan durum, çocuğa ya da anne-babaya bedelsiz konut tahsisidir; bu, kanunda sayılan istisna kapsamında olduğundan emsal kira bedeli uygulanmaz. Ancak kardeş dışındaki akrabalara ya da arkadaşa bedelsiz tahsiste istisna işlemez ve emsal kira bedeli üzerinden beyan gerekir.

Hisseli mülkiyet, aile içi paylaşım ve intifa

Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse, kira geliri de paylı mülkiyet oranında her bir malike ait olur ve her malik kendi payına düşen geliri ayrı beyan eder. İstisna da kişi başına uygulanır: paylı mülkiyette her malik, kendi payına isabet eden hasılat bakımından istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Bu, aile içinde tapunun paylı tutulmasının vergisel bir sonucudur; ancak payların gerçek olması ve tapuya uygun bulunması gerekir.

Elbirliği mülkiyetinde (mirasçılar arasında paylaşım yapılmamış hâlde) ise durum farklıdır: mirasçılar arasında paylaşım yapılıncaya kadar gelir ortaklığa aittir ve mirasçılar hisseleri oranında beyanda bulunur. İntifa hakkı kurulmuşsa gelir intifa hakkı sahibine aittir; çıplak mülkiyet sahibi beyan etmez. Uygulamada sık yapılan hata, tapuda malik görünen kişinin beyan etmesi gerektiği varsayımıdır; oysa kanunda intifa ve zilyetlik hâlleri ayrıca sayılmıştır ve geliri fiilen elde eden beyan eder. Alt kiralamada da benzer bir ayrım vardır: kiracı, kiraladığı yeri başkasına kiraya verirse elde ettiği gelir kendisi bakımından gayrimenkul sermaye iradıdır ve ödediği kirayı gerçek gider olarak indirebilir. Bu nedenle kiralama zincirlerinde her halkanın kendi beyanını yapması gerekir. Miras kalan taşınmazın kira gelirinde beyan usulünü ilgili rehberimizde ele aldık.

İstisna ve beyan

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın kanunda belirlenen kısmı gelir vergisinden istisnadır. İstisnadan yararlanmanın şartları vardır: istisna haddinin üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler ya da eksik beyan edenler bu istisnadan yararlanamaz; ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile kanunda öngörülen tutarı aşan geliri bulunanlar bakımından da istisna uygulanmaz. İşyeri kira gelirlerinde ise bu istisna bulunmaz.

Beyan bakımından ayrım şöyledir: konut kira gelirlerinde tevkifat yapılmadığından, istisna tutarını aşan gelir yıllık beyanname ile bildirilir. İşyeri kiralarında ise kiracı, ödemeyi yaparken Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca tevkifat yapmakla yükümlüdür; bu tevkifat peşin ödenmiş vergi niteliğindedir. İşyeri kira geliri, tevkifata tabi tutulmuş olsa dahi kanunda öngörülen beyan sınırını aşarsa yıllık beyanname verilir ve kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir. Kiracının tevkifat yapmaması hâlinde sorumluluk kiracıdadır; ancak kiraya verenin beyan yükümlülüğü devam eder. Kira gelirinin beyan usulünü kira gelirimi nasıl vergilendiririm yazımızda ele aldık.

Kira sözleşmesinin vergisel boyutu

Kira ilişkisi kurulurken sözleşmede yer alacak hükümler, sonraki dönemde doğacak vergisel tartışmaları büyük ölçüde önler. Birinci konu bedelin brüt mü net mi kararlaştırıldığıdır: işyeri kiralamalarında kiracı tevkifat yapmakla yükümlü olduğundan, “net kira” kararlaştırıldığında brüte tamamlama yapılması gerekir ve fiilî maliyet artar. Sözleşmede bedelin brüt olarak yazılması ve tevkifatın kimin yükünde olduğunun açıkça belirtilmesi, sonradan doğacak tartışmayı önler.

İkinci konu damga vergisidir: kira sözleşmeleri, kanunda öngörülen esaslara göre damga vergisine tabidir ve vergiyi kâğıdı imzalayanlar müteselsilen öder. Nüsha sayısı doğrudan maliyeti etkilediğinden, tek nüsha düzenlenip taraflara suret verilmesi tercih edilebilir. Üçüncü konu, ödemelerin banka üzerinden yapılmasına ilişkin zorunluluktur: kanunda öngörülen kapsam ve tutarlar çerçevesinde ödemelerin finansal kurumlar aracılığıyla yapılması gerekir ve aykırılıkta taraflara özel usulsüzlük cezası kesilir. Dördüncü konu, depozito ve peşin ödemelerin niteliğidir: depozito bir teminattır ve tahsil edildiğinde hasılat sayılmaz; ancak kira alacağına mahsup edildiğinde o dönemin hasılatı olur. Beşinci konu, tadilat ve demirbaşların akıbetidir: kira sonunda kime kalacağı yazılmazsa, değeri artıran giderler bakımından hasılat tartışması doğar. Kira sözleşmesinde damga vergisi uygulamasını kira sözleşmesinde damga vergisi yazımızda ele aldık.

Tahsil esası ve özel hâller

Gayrimenkul sermaye iradında da tahsil esası geçerlidir: gelir, tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Kanun bu esasa ilişkin özel düzenlemeler içerir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır; yani üç yıllık kira peşin alınmışsa her yıl kendi payı beyan edilir. Buna karşılık geçmiş yıllara ait olup sonradan tahsil edilen kiralar, tahsil edildikleri yılın geliri sayılır.

Ayni olarak tahsil edilen kiralar da hasılat sayılır ve emsal bedelle değerlenir. Kiracının, kiralanan gayrimenkulü genişletecek ya da değerini artıracak nitelikte yaptığı giderler, kira süresi sonunda bedelsiz olarak kiraya verene devrolunuyorsa, bu giderler kanunda öngörülen esaslara göre kiraya veren bakımından hasılat sayılır. Bu, uygulamada en sık gözden kaçan kalemlerden biridir: tadilat karşılığı kira indirimi yapılan sözleşmelerde, indirilen kira kadar bir hasılatın doğduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle tadilat ve dekorasyon içeren kiralamalarda, hangi giderin kime ait olduğunun ve kira süresi sonunda ne olacağının sözleşmede açıkça yazılması gerekir.

Beyan edilmeyen kira gelirinin tespiti

Kira gelirlerinin beyan edilmediğinin tespiti, birden çok veri kaynağının karşılaştırılmasıyla yapılır. Birincisi kiranın banka üzerinden ödenmesi zorunluluğudur: konut ve işyeri kiralamalarında, kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde ödemelerin banka veya posta idaresi aracılığıyla yapılması zorunlu tutulmuştur ve bu kayıtlar idarece görülebilir. İkincisi tapu ve abonelik kayıtlarıdır: maliki ile ikamet edeni farklı olan taşınmazlar, elektrik ve su abonelik bilgileri üzerinden tespit edilebilir. Üçüncüsü kiracının beyanıdır: işyeri kiralarında kiracının muhtasar beyannamesinde gösterdiği kira tutarı, kiraya verenin beyanıyla karşılaştırılır.

Tespit hâlinde geçmişe dönük tarhiyat yapılır: gelir vergisi tarh edilir, vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi hesaplanır. Ayrıca beyan edilmemesi hâlinde konut kira istisnasından yararlanma hakkı da kaybedilir; bu, çoğu dosyada vergi yükünü belirgin biçimde artıran bir sonuçtur. Savunmada kullanılabilecek eksenler şunlardır: taşınmazın boş kaldığı dönemlerin belgelenmesi, tahsil edilemeyen kiraların gelir sayılmayacağı (tahsil esası), emsal kira bedeli istisnasının uygulanması gerektiği ve gerçek gider yönteminde belgelenen giderlerin dikkate alınmaması. Beyan edilmemiş geçmiş dönemler için ise pişmanlık hükümlerinden yararlanmak, inceleme başlamadan önce başvurulması hâlinde vergi ziyaı cezasını ortadan kaldırır ve çok daha az maliyetli bir çözüm sağlar.

Kısa süreli kiralama ve ticari kazanç sınırı

Günlük veya haftalık konut kiralamaları, gayrimenkul sermaye iradı ile ticari kazanç arasındaki sınırı tartışmalı hâle getirir. Ölçüt yine aynıdır: faaliyetin bir organizasyona dayanması, süreklilik göstermesi ve hizmet unsurunun bulunması. Tek bir konutun uzun süreli kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradı doğururken, birden çok konutun günlük olarak kiralanması, temizlik, çamaşır, karşılama ve rezervasyon gibi hizmetlerin sunulması hâlinde faaliyet ticari kazanç niteliği kazanır.

Ticari kazanç sayıldığında sonuçlar tamamen değişir: mükellefiyet tesis edilir, defter tutulur, belge düzenlenir, katma değer vergisi hesaplanır, geçici vergi ödenir ve konut kira istisnası uygulanmaz. Ayrıca konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin özel mevzuat, izin belgesi alınmasını ve kanunda öngörülen şartların sağlanmasını zorunlu kılar; izinsiz kiralama idari para cezası doğurur ve kat malikleri kurulu kararı gibi ek şartlar aranır. Bu nedenle kısa süreli kiralama yapmayı planlayanların, hem vergi hem turizm mevzuatı hem de kat mülkiyeti boyutunu birlikte değerlendirmesi gerekir. Platform üzerinden yapılan kiralamalarda ise aracı kuruluşların bildirim yükümlülüğü nedeniyle işlemler idarece görülebilir; bu, beyan edilmeyen gelirlerin tespitini kolaylaştırır. E-ticarette platform bildirimlerini e-ticarette vergilendirme yazımızda ele aldık.

Vergi mahkemesi dava dilekçesi örneği

Sık sorulan sorular

Hangi gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır?

Kanun’un 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratlar; marka, telif ve makine kiralaması da bu kapsamdadır.

Götürü gider nedir?

Gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılattan kanuni oranda indirim yapılmasıdır; belge aranmaz (m.74).

Götürüden gerçek gidere geçebilir miyim?

Götürü usulü seçenler, kanunda öngörülen süre geçmedikçe bu usulden dönemez.

Haklarda götürü gider uygulanır mı?

Hayır. Hakların kiralanmasından elde edilen iratlarda götürü gider usulü uygulanmaz.

Gerçek giderde neler indirilir?

Aydınlatma, ısıtma, su, asansör, idare ve sigorta giderleri, faizler, vergi ve harçlar, amortisman, bakım ve idame giderleri ile kanunda sayılan diğer kalemler.

Kirada oturuyorum, evimi kiraya verdim; kira giderimi düşebilir miyim?

Gerçek gider yönteminde, sahibi bulunduğu konutu kiraya verenlerin oturdukları konutun kira bedeli indirilebilir.

Emsal kira bedeli nedir?

Kira bedelinin altına inilemeyecek asgari tutardır; bina ve arazide takdir edilmiş bedel yoksa vergi değerinin kanuni oranıdır (m.73).

Evi çocuğuma bedelsiz verdim; vergi doğar mı?

Usul, füru veya kardeşin ikametine tahsis edilen konutlarda emsal kira bedeli uygulanmaz; her biri için yalnız bir konut istisnadan yararlanır.

Arkadaşıma bedelsiz verdim; durum aynı mı?

Hayır. İstisna kapsamına girmediğinden emsal kira bedeli üzerinden beyan gerekir.

Konut kira istisnasından kimler yararlanamaz?

İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler, eksik beyan edenler ve kanunda sayılan diğer hâllerde bulunanlar.

İşyeri kirasında istisna var mı?

Hayır. İstisna yalnızca mesken olarak kiraya verilen binalar içindir.

Peşin aldığım üç yıllık kirayı nasıl beyan ederim?

Gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.

Depozito hasılat sayılır mı?

Hayır, teminat niteliğindedir; ancak kira alacağına mahsup edildiğinde mahsup edildiği dönemin hasılatı olur.

Kira gelirimi beyan etmedim; ne yapmalıyım?

İnceleme başlamadan pişmanlık hükümlerinden yararlanmak, vergi ziyaı cezasını ortadan kaldırır ve en az maliyetli çözümdür.

Ev hisseli; kim beyan eder?

Her malik kendi payına düşen geliri ayrı beyan eder ve istisnadan ayrı ayrı yararlanır. İntifa hakkı varsa geliri intifa hakkı sahibi beyan eder.

Kiracı tadilat yaptı; benim için gelir mi?

Değeri artıran giderler kira süresi sonunda bedelsiz devroluyorsa, kanunda öngörülen esaslara göre kiraya veren bakımından hasılat sayılır.

Kira gelirinde tevkifat ve mahsup düzeni

İşyeri kiralarında kiracı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca ödediği kira üzerinden tevkifat yapmakla yükümlüdür. Bu kesinti, kiraya veren bakımından peşin ödenmiş vergi niteliğindedir ve beyanname verilmesi hâlinde hesaplanan vergiden mahsup edilir. Kiracının kesinti yapmaması, kiraya verenin beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; kesinti yükümlülüğünün ihlalinden kiracı sorumludur.

Uygulamada iki nokta öne çıkar. Birincisi brüt-net tartışmasıdır: sözleşmede “net kira” kararlaştırıldığında, kesinti kiracının üzerinde kalır ve brüte tamamlama yapılması gerekir; bu, kiracının fiilî maliyetini artırır. Bu nedenle sözleşmede bedelin brüt olarak yazılması ve tevkifatın kimin yükünde olduğunun belirtilmesi gerekir. İkincisi beyan sınırıdır: dar mükellefler bakımından tevkifata tabi kira gelirleri için kural olarak beyanname verilmez; tam mükellefler bakımından ise kanunda öngörülen beyan sınırı aşılırsa beyanname verilir ve kesilen vergi mahsup edilir. Üçüncüsü kesinti belgesidir: mahsup için kesintinin yapıldığını gösteren belgenin bulunması ve kiracının muhtasar beyanıyla uyumlu olması gerekir; uyumsuzluk mahsubu geciktirir. Dördüncüsü, kiracının basit usulde vergilendirilmesi ya da mükellef olmaması hâlinde tevkifat yükümlülüğünün doğmamasıdır; bu hâlde kiraya veren gelirini beyan eder.

Sözleşme dışı kullanım, işgal ve ecrimisil

Kira ilişkisi her zaman sözleşmeye dayanmaz; taşınmazın haksız işgali hâlinde malikin talep ettiği bedel ecrimisildir. Ecrimisilin vergisel niteliği tartışmalıdır ve talebin dayanağına göre değerlendirilir: haksız kullanımdan doğan zararın tazmini niteliğindeki ödemeler ile fiilen bir kullandırma karşılığı alınan bedeller farklı sonuç doğurabilir. Uygulamada, taşınmazın kullanımı karşılığı alınan bedellerin gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi yönünde bir eğilim bulunur.

İkinci konu, sözleşmenin sona ermesinden sonra kullanıma devam edilmesidir: bu dönemde ödenen bedeller de kira niteliğinde sayılır ve beyan yükümlülüğü doğurur. Üçüncüsü, kamu taşınmazlarının işgalinde idarece talep edilen ecrimisildir; bu, kullanan kişi bakımından bir gider kalemidir ve işletmeyle ilgili olması hâlinde indirilebilirliği değerlendirilir. Dördüncüsü, tahliye davası sürerken yatırılan bedellerin niteliğidir. Beşincisi, kiracının tahliye etmemesi nedeniyle alınan tazminatların arızi kazanç kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğidir: Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 82. maddesi, gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatları arızi kazanç sayar. Bu nedenle taşınmazdan elde edilen her bedelin niteliği ayrı ayrı belirlenmelidir.

Gider belgelerinin saklanması ve ispat

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler bakımından beyanın dayanağı belgedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderlerin indirilebilmesi için harcamanın yapıldığının ve taşınmazla ilgili olduğunun belgelerle gösterilmesi gerekir; belgesiz gider indirilemez. Vergi Usul Kanunu’ndaki saklama süresi bu belgeler bakımından da işler.

Uygulamada dikkat edilecek noktalar şunlardır. Birincisi belge türüdür: fatura, serbest meslek makbuzu, banka dekontu ve resmî ödeme belgeleri kabul edilir; adi makbuz ve el yazısı notlar yeterli değildir. İkincisi ilişkilendirmedir: birden çok taşınmazı bulunan mükelleflerde her giderin hangi taşınmaza ait olduğunun gösterilmesi gerekir; ortak giderler makul bir anahtarla dağıtılır. Üçüncüsü amortismandır: kiraya verilen taşınmaz için amortisman ayrılabilir ve bunun hesabı ile dayanağı saklanmalıdır. Dördüncüsü faizdir: taşınmaz alımı için kullanılan kredinin faizleri gider yazılabilir; kredi sözleşmesi ve ödeme planı dosyalanmalıdır. Beşincisi iktisap bedeli indirimidir: konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap bedelinin kanunda öngörülen oranı, öngörülen süre boyunca indirilebilir; bu indirimin süresi ve şartları takip edilmelidir. Bu belgelerin yıl içinde bir dosyada toplanması, beyanname döneminde hem hızlı hem güvenli hesaplama sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.70-74, 21, 86 ve 94 hükümlerine dayanır. İstisna tutarları ve oranlar her yıl güncellenir; somut dosyanız için Hukukçular Evi Ankara ile 0554 648 37 15 numaralı telefondan iletişime geçin.