Kamulaştırmada Arsa mı Arazi mi? Taşınmazın Niteliği ve Değerlemeye Etkisi

Kamulaştırmada taşınmazın arsa mı yoksa arazi (tarla) mı sayıldığı, ödenecek kamulaştırma bedelini doğrudan etkiler. Uygulamada arsaların metrekare değeri, arazilerin metrekare değerinin çoğu zaman belirgin biçimde üzerindedir; bu nedenle taşınmazın niteliğinin doğru belirlenmesi, malikin hak kaybına uğramaması açısından kritik öneme sahiptir.

Ayrım Neden Önemli?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa niteliğindeki bir taşınmaz ile arazi niteliğindeki bir taşınmazın aynı değerde olamayacağını kabul etmektedir. Çünkü değerleme yöntemleri farklıdır: arsalar emsal (benzer) satış yöntemiyle, araziler ise olduğu gibi kullanılmasında getireceği net gelir (gelir/kapitalizasyon) yöntemiyle değerlenir. Bu yüzden niteliğin yanlış belirlenmesi, bedelin gerçek değerin altında kalmasına yol açabilir.

Arsa Sayılma Kriterleri

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 12, arsayı ‘belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi’ olarak tanımlar. İmar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılması için ise, Yargıtayca da benimsenen Bakanlar Kurulu’nun 28.02.1983 tarihli kararı uyarınca şu koşullar aranır:

• Taşınmazın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması,
• Belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma) yararlanması,
• Meskûn (yerleşim) yerler arasında bulunması.

Ayrıca taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içindeyse arsa sayılır. Uygulama imar planı dışında ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmaz da, Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı uyarınca kural olarak arsa kabul edilir; bu durumda plana alınma tarihi, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklık ve iskâna yönelik yapılaşma olasılığı değerlendirilir.

Arazi (Tarla) Sayılma

Buna karşılık, imar uygulaması görmemiş, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan, çevresi meskûn olmayan ve tarımsal nitelikteki taşınmazlar arazi (tarla) olarak değerlendirilir. Nazım ve uygulama imar planı dışında olan ve çevresi meskûn olmayan bir taşınmaz, belediye mücavir alanında olsa bile tarla vasfında kabul edilebilir.

Tapu Kaydı Değil, Fiili Durum Esastır

Önemli bir kural: taşınmazın niteliği belirlenirken tapudaki kayıt tek başına bağlayıcı değildir. Tapuda ‘tarla’ olarak görünen bir taşınmaz, belediye/mücavir alanda olup imar planı içinde yer alıyor ve tüm belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa arsa olarak değerlenir. Mahkeme, niteliği belirlemek için ilgili belediyeden taşınmazın imar durumunu sorar ve değerlendirme tarihindeki fiili durumu esas alarak, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişiyle mahallinde keşif yapar.

Değerleme Yöntemleri ve Bilirkişi

Niteliğe göre değerleme ve bilirkişi farklılaşır:

• Arsa: kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan ve tapuda yapılmış emsal satışlarla karşılaştırılır; emsal ile dava konusunun üstün/eksik yönleri kıyaslanır. İmar uygulaması görmüş arsalarda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi gözetilir. Bilirkişi olarak inşaat mühendisi/mimar yer alır.
• Arazi: olduğu gibi kullanımda getireceği net gelir, kapitalizasyon faiz oranıyla (Yargıtay’ın sulu tarım arazilerinde yerleşik oranı %5) bedele dönüştürülür; ileride arsa olma ihtimali, altyapı ve çevre iskânı objektif değer artışı olarak gözetilir. Bilirkişi olarak ziraat mühendisi yer alır.
• Her iki hâlde de m. 15 uyarınca bilirkişilerden biri, SPK’ya göre yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı olmalıdır.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taşınmazınız arsa niteliğinde olmasına rağmen arazi sayılıp düşük değerlenmişse, bu durum bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz edilerek düzeltilebilir. İtirazda imar durumu, belediye hizmetleri, emsal satışlar, DOP kesintisi ve kapitalizasyon oranı incelenmelidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, niteliği veya yöntemi yanlış belirleyen raporlara dayalı kararları istikrarlı biçimde bozmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmada arsa mı arazi mi olması bedeli etkiler mi?

Evet, doğrudan etkiler. Arsalar emsal satış yöntemiyle (genellikle daha yüksek), araziler ise net gelir/kapitalizasyon yöntemiyle değerlenir. Bu nedenle niteliğin doğru belirlenmesi bedel açısından kritiktir.

Bir taşınmaz hangi hâllerde arsa sayılır?

1/1000 uygulama imar planı içindeyse; ya da belediye/mücavir alan sınırlarında olup belediye hizmetlerinden yararlanıyor ve meskûn yerler arasındaysa arsa sayılır. Nazım imar planı içindeki taşınmaz da kural olarak arsadır.

Tapuda tarla yazıyorsa kesin arazi mi sayılır?

Hayır. Tapudaki kayıt tek başına bağlayıcı değildir. Tapuda tarla görünse de taşınmaz belediye/mücavir alanda, imar planı içinde ve belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa arsa olarak değerlenir; değerlendirme tarihindeki fiili durum esastır.

Arsa ve arazi nasıl değerlenir?

Arsalar özel amacı olmayan emsal satışlarla karşılaştırılarak (gerekirse DOP kesintisiyle), araziler olduğu gibi kullanımda getireceği net gelirin kapitalizasyonuyla (sulu tarımda genellikle %5 oran) değerlenir. Yapılarda resmi birim fiyatlar kullanılır.

Taşınmazın niteliğini kim belirler?

Mahkeme, ilgili belediyeden imar durumunu sorar ve değerlendirme tarihindeki fiili duruma göre niteliği belirler; ardından niteliğe uygun bilirkişiyle (arsada mimar/inşaat, arazide ziraat mühendisi; biri SPK lisanslı değerleme uzmanı) mahallinde keşif yapar.

Taşınmazım arsa olduğu hâlde arazi sayıldı, ne yapabilirim?

Bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz ederek niteliğin yeniden değerlendirilmesini isteyebilirsiniz. İtirazda imar durumu, belediye hizmetleri ve emsal satışlar incelenmelidir; yöntemi yanlış raporlar Yargıtayca bozulmaktadır.