Babamın Dükkânı Kiracıydı: Kiracılık Hakkı ve Hava Parası Mirasçılara Geçer mi?

Kiracılık hakkınızın değerini kaybetmeyin

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

6098 s. TBK m.356

Kiracının ölmesi durumunda, birlikte yaşadığı eşi ve çocukları ile birlikte oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Kiraya veren ‘kiracı öldü, boşaltın’ diyemez

Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, kiraya verenin vefatın ardından mirasçılara başvurup taşınmazın boşaltılmasını istemesidir. Bu talep hukuki dayanaktan yoksundur: kiracının ölümü, kiraya verene fesih hakkı vermez. Sözleşme mirasçılarla devam eder ve kiraya veren ancak kanunda öngörülen sebeplerin varlığı hâlinde tahliye isteyebilir. Mirasçıların bu baskıya boyun eğip taşınmazı boşaltması, terekedeki en değerli kalemi bedelsiz terk etmek anlamına gelebilir.

Değer, kira farkında saklıdır

Kırk yıllık bir kiracılıkta ödenen aylık kira, çoğu zaman aynı yerin güncel piyasa kirasının çok altındadır. Bu fark, kiracılık hakkının ekonomik değerini oluşturur: devralan kişi, piyasa değerinin altında bir kirayla o konumda faaliyet gösterme imkânını satın alır. Miras bırakanın kiracı olduğu dükkânlarda mirasçıların yapması gereken ilk hesap budur: ödenen kira ile emsal kira arasındaki fark ne kadar? Bu fark büyükse, kiracılık hakkı terekedeki en değerli kalem olabilir.

Kiracılık hakkınızın değerini hesaplayalım

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

6098 s. TBK m.323

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kira ilişkisinin devri hâlinde, devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

İşyeri kirasında rıza keyfî olarak reddedilemez

Kanun, işyeri kiraları bakımından önemli bir denge kurmuştur: kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz. Yani «istemiyorum» demek yeterli değildir; devralanın ödeme gücü, faaliyet türü veya benzeri somut bir sebep gösterilmesi gerekir. Bu hüküm, mirasçıların kiracılık hakkını nakde çevirmesini mümkün kılar. Kiraya veren gerekçesiz olarak direniyorsa, bu direncin haklı sebebe dayanmadığı ileri sürülebilir.

📄 Kiraya Verene Bildirim, Devir Muvafakati Talebi ve Mirasçı Protokolü

BÖLÜM 1 — KİRAYA VERENE BİLDİRİM

Sayın ...  (Kiraya veren),

TAŞINMAZ : ... adresindeki ... numaralı işyeri
SÖZLEŞME : .../.../.... tarihli kira sözleşmesi

1. Anılan taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunan ...  (TC: ...),
   .../.../2026 tarihinde VEFAT ETMİŞTİR. Vefat belgesi ektedir.

2. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2026/... sayılı mirasçılık belgesi
   uyarınca mirasçılar aşağıda gösterilmiştir:
   ...
   ...

3. TBK m.356 ve külli halefiyet hükümleri uyarınca kira sözleşmesi
   SONA ERMEMİŞ olup, mirasçılar sözleşmeye TARAF OLMUŞTUR.

4. Kiracının ölümü, kiraya verene FESİH HAKKI VERMEZ.

BİLDİRİMLERİMİZ :

a) Kira sözleşmesinin, mirasçılar tarafında DEVAM ETTİĞİNİ,

b) Kira bedellerinin, sözleşmede öngörülen usulle ve zamanında
   ÖDENMEYE DEVAM EDECEĞİNİ,

c) Kira ilişkisine ilişkin yazışmalar bakımından ...  (TC: ...)
   'ın MUHATAP olarak belirlendiğini; ancak bunun diğer mirasçıların
   sözleşmedeki konumunu etkilemediğini,

d) Ödemelerin ... IBAN numaralı hesaptan yapılacağını,

e) Vefat tarihinden ÖNCEKİ döneme ait ödenmemiş kira borcu bulunması
   hâlinde tutarının bildirilmesini

bildirir ve talep ederiz.                         .../.../2026

                                          Mirasçılar adına
                                                ...

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — DEVİR İÇİN YAZILI RIZA TALEBİ

Sayın ...  (Kiraya veren),

TAŞINMAZ : ... adresindeki ... numaralı İŞYERİ
SÖZLEŞME : .../.../.... tarihli kira sözleşmesi

1. Müteveffa ...  'nın vefatı üzerine kira sözleşmesi mirasçılara
   geçmiştir.

2. Mirasçılar, işyerinde faaliyeti sürdürme imkânına sahip
   olmadığından, KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİNE karar vermiştir.

3. Devralacak kişi/şirket :
   Adı/Unvanı    : ...
   TC/VKN        : ...
   Faaliyet konusu : ...  (mevcut faaliyetle aynı/benzer)
   Mali durum    : Ekte sunulan belgelerle desteklenmiştir.

4. TBK m.323/1 uyarınca "Kiracı, kiraya verenin YAZILI RIZASI
   olmadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez."

5. TBK m.323/2 uyarınca "Kiraya veren, İŞYERİ KİRALARINDA HAKLI
   SEBEP OLMADIKÇA bu rızayı vermekten KAÇINAMAZ."

6. Somut olayda devre engel HAKLI BİR SEBEP BULUNMAMAKTADIR:
   a) Devralan, aynı/benzer faaliyet kolunda çalışmaktadır,
   b) Devralanın ÖDEME GÜCÜ belgelerle sabittir (ekte),
   c) Taşınmazın kullanım şekli DEĞİŞMEYECEKTİR,
   d) Devralan, sözleşmedeki tüm koşullara UYMAYI kabul etmektedir.

7. TBK m.323/3 uyarınca devreden kiracı sıfatıyla mirasçılar, kira
   sözleşmesinin bitimine kadar ve EN FAZLA İKİ YIL süreyle
   devralanla birlikte MÜTESELSİLEN SORUMLU olacaktır.

TALEBİMİZ :

Kira ilişkisinin yukarıda kimliği yazılı kişiye DEVRİNE YAZILI RIZA
verilmesini; işbu talebimize ON BEŞ GÜN içinde yanıt verilmesini
arz ve talep ederiz.

Rızanın haklı sebep gösterilmeksizin verilmemesi hâlinde, TBK
m.323/2 uyarınca yasal yollara başvurulacaktır.  .../.../2026

                                          Mirasçılar adına
                                                ...

EKLERİ : Mirasçılık belgesi, vefat belgesi, devralanın kimlik ve
mali durum belgeleri, faaliyet belgesi

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 3 — MİRASÇILAR ARASI PROTOKOL

KİRACILIK HAKKI VE İŞLETME PROTOKOLÜ

Müteveffa ...  'dan intikal eden ... adresindeki işyerine ilişkin
kiracılık hakkı bakımından mirasçılar şu hususlarda anlaşmışlardır:

MADDE 1 — KİRACILIK HAKKININ NİTELİĞİ
Kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların TMK m.599 uyarınca tüm
mirasçılara geçtiği kabul edilmiştir.

MADDE 2 — SEÇENEK BELİRLEME
Taraflar aşağıdaki seçeneklerden ... 'yı tercih etmiştir:

(A) FAALİYETİN SÜRDÜRÜLMESİ
    İşletme, mirasçı ...  (TC: ...) tarafından sürdürülecektir.
    - Kira ve işletme giderleri kendisince karşılanacaktır.
    - Elde edilen NET KÂR, miras payları oranında paylaşılacaktır.
    - ... ayda bir YAZILI HESAP verilecektir.

(B) KİRACILIK HAKKININ DEVRİ
    Kira ilişkisi üçüncü kişiye devredilecektir.
    - Devir bedeli (hava parası) : ... TL
    - Bu bedel TEREKEYE AİT olup miras payları oranında
      paylaşılacaktır.
    - Devir işlemleri ...  (TC: ...) tarafından yürütülecek;
      sözleşme imzalanmadan önce tüm mirasçıların YAZILI ONAYI
      alınacaktır.

(C) TAŞINMAZIN BOŞALTILMASI
    Kira ilişkisi sona erdirilecek ve taşınmaz boşaltılacaktır.
    - Taraflar, bu seçenekle KİRACILIK HAKKININ EKONOMİK DEĞERİNİN
      ORTADAN KALKACAĞINI bilerek karar vermişlerdir.

MADDE 3 — MÜTESELSİL SORUMLULUK
Devir hâlinde TBK m.323/3 uyarınca doğacak müteselsil sorumluluk,
mirasçılar arasında MİRAS PAYLARI ORANINDA paylaşılacaktır.

MADDE 4 — İŞLETME VARLIKLARI
İşyerindeki stok, demirbaş ve ekipman ayrıca değerlenecek; devir
bedeline DÂHİL EDİLİP EDİLMEDİĞİ sözleşmede açıkça gösterilecektir.

MADDE 5 — ÖDENMEMİŞ KİRA
Vefat tarihinden önceki döneme ait ödenmemiş kira borcu TEREKE
BORCU olarak kabul edilmiş olup miras payları oranında
karşılanacaktır.

Tarih : .../.../2026

Mirasçı              Mirasçı              Mirasçı
  ...                  ...                  ...
 (İmza)               (İmza)               (İmza)

Boşaltma en pahalı karardır

Mirasçılar işletmeyi sürdüremeyeceklerini anlayınca genellikle en kolay yolu seçer: anahtarı teslim edip çıkmak. Oysa bu, terekedeki bir değeri bedelsiz terk etmek anlamına gelir. Kiracılık hakkının bir alıcısı varsa, aynı çıkış bir bedel karşılığında gerçekleşebilir. Boşaltma kararı verilmeden önce mutlaka sorulmalıdır: bu yeri devralmak isteyen var mı? Uzun süreli ve düşük kiralı işyerlerinde bu sorunun cevabı çoğu zaman olumludur.

İki yıllık sorumluluk devirden sonra da sürer

TBK m.323/3 uyarınca devreden kiracı, en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Yani mirasçılar dükkânı devredip bedeli aldıktan sonra bile, devralan kirayı ödemezse kiraya veren onlara başvurabilir. Bu nedenle devralanın ödeme gücü araştırılmalı ve devir sözleşmesine, bu sorumluluğun doğması hâlinde devralana rücu edileceğine dair bir hüküm konulmalıdır. Ayrıca alınan bedelin bir kısmının bu süre boyunca güvence olarak tutulması düşünülebilir.

En büyük risk ödeme aksaması

Vefatın ardından kira ödemeleri çoğu zaman aksar: müteveffanın hesabı bloke olur, mirasçılar kimin ödeyeceğini tartışır ve birkaç ay geçer. Oysa kira ödenmemesi tahliye sebebidir ve kiraya verenin en kolay kullanacağı yoldur. Bu nedenle vefat sonrasında ilk yapılacak işlerden biri, kira ödeme düzeninin kesintisiz sürdürülmesidir. Değerli bir kiracılık hakkı, birkaç aylık ödeme aksaması yüzünden kaybedilebilir; bu risk, terekedeki diğer tüm tartışmalardan önce ele alınmalıdır.

Yeni sözleşme, eski kıdemi silmemeli

Kiraya veren, vefatı fırsat bilerek mirasçılara yeni bir sözleşme imzalatmak isteyebilir. Bu sözleşmede devir yasağı, kısa süre veya yüksek kira bulunabilir. Mirasçılar «zaten sözleşme yenilenmeliydi» diye düşünüp imzalarsa, mevcut kira ilişkisinden doğan avantajlı konumlarını kaybedebilirler. Doğru yaklaşım, mevcut sözleşmenin külli halefiyetle devam ettiğini bildirmek ve yeni bir metin imzalamadan önce hukuki değerlendirme yaptırmaktır.

Tartışma sürerken hak eriyor

Kiracılık hakkı, taşınmaz mülkiyetinden farklı olarak hızla kaybedilebilen bir değerdir. Mirasçılar aylarca kimin işleteceğini tartışırken kira ödenmez, dükkân kapalı kalır, müşteri çevresi dağılır ve kiraya veren tahliye yoluna başvurur. Tartışma sonuçlandığında ortada paylaşılacak bir değer kalmamış olabilir. Bu nedenle bu tür terekelerde anlaşma sağlanamıyorsa, tereke temsilcisi atanması talebi geciktirilmeden yapılmalıdır.

Muvafakat yoksa değer de yoktur

Kiracılık hakkının devredilebilmesi kiraya verenin tutumuna bağlıdır. Sözleşmede devir yasağı varsa veya kiraya veren muvafakat vermiyorsa, hakkın piyasa değeri ne olursa olsun fiilen paraya çevrilemez. Bu nedenle terekede işyeri kiracılığı bulunduğunda ilk yapılacak iş, sözleşmedeki devir hükmünü okumak ve kiraya verenin yaklaşımını öğrenmektir. Değerleme, ancak devir imkânı netleştikten sonra anlamlı olur.

Devirden önce yazılı mutabakat şart

İşyerini fiilen kullanan mirasçı çoğu zaman devir görüşmelerini de tek başına yürütür ve bedeli kendisi tahsil eder. Oysa kiracılık hakkı miras ortaklığına ait olduğundan, elde edilen bedel de ortaklığındır. Bu nedenle devir öncesinde mirasçılar arasında yazılı bir mutabakat sağlanmalı; bedelin tutarı, ödeme biçimi ve paylaşımı önceden belirlenmelidir. Aksi hâlde devir tamamlandıktan sonra bedelin ne olduğu ve nereye gittiği ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür.

Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek

📞 0554 648 37 15

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara