Miras kalan taşınmazın tapu kaydı çıkarılır ve şerhler hanesinde bir satır görülür: kira sözleşmesi şerhi. Mirasçılar bunu sıradan bir kayıt sanır. Oysa bu tek satır, taşınmazı satmayı düşünenler için bir sürprizdir: kiracı, taşınmazı satın alacak kişiye karşı da sözleşmesine dayanabilir.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 6098 s. TBK | m.310 | Kiralananın el değiştirmesi |
| 6098 s. TBK | m.311 | Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması |
| 6098 s. TBK | m.312 | Tapu siciline şerh |
| 6098 s. TBK | m.347 vd. | Kira sözleşmesinin sona ermesi |
| 6098 s. TBK | m.350-351 | Gereksinim nedeniyle tahliye |
| 6098 s. TBK | m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi |
| 4721 s. TMK | m.599 | Külli halefiyet |
| 4721 s. TMK | m.640 | Miras ortaklığı |
| 4721 s. TMK | m.642 vd. | Paylaşma |
| 4721 s. TMK | m.1009 | Şerh edilebilecek kişisel haklar |
| 4721 s. TMK | m.1010 | Tasarruf yetkisi kısıtlamaları |
| 2004 s. İİK | m.126, 135 | Satış şartnamesi ve tahliye |
Tapunuzdaki kira şerhini birlikte değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Şerhin İşlevi: Kişisel Hakkı Güçlendirmek
4721 s. TMK m.1009/2
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
6098 s. TBK m.312
Taşınmaz kirasında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Kira sözleşmesi kural olarak kişisel bir hak doğurur ve yalnızca taraflar arasında sonuç verir. Şerh, bu kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirir.
Şerhli ve şerhsiz kiranın karşılaştırması
| Ölçüt | Şerhsiz kira | Şerhli kira |
|---|---|---|
| Niteliği | Kişisel hak | Kişisel hak (güçlendirilmiş) |
| Mirasçıları bağlar mı | Evet (m.310) | Evet |
| Alıcıyı bağlar mı | Evet (m.310) | Evet |
| Gereksinim tahliyesi | Mümkün (m.351) | Sınırlanabilir |
| Tapuda görünür mü | Hayır | Evet |
| Alıcı bilebilir mi | Kayıttan bilinemez | Kayıttan bilinir |
| Değere etkisi | Sınırlı | Belirgin |
Şerh olmasa da kira geçer
Mirasçıların en sık yanılgısı, şerh bulunmadığında kira ilişkisinin sona erdiğini sanmaktır. Bu doğru değildir: TBK m.310 uyarınca kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Miras yoluyla geçişte ise zaten külli halefiyet işler. Şerhin sağladığı şey kira ilişkisinin varlığı değil, tahliye imkânlarının sınırlanmasıdır. Bu ayrım yapılmadığında mirasçılar yanlış bir beklentiyle hareket eder.
Asıl Fark: Gereksinim Tahliyesi
Şerhin pratik değeri, tahliye davası gündeme geldiğinde ortaya çıkar.
6098 s. TBK m.351/1
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Tahliye bakımından şerhin etkisi
| Durum | Şerh yoksa | Şerh varsa |
|---|---|---|
| Mirasçının gereksinimi | m.351 yolu açık | Sınırlanabilir |
| Alıcının gereksinimi | m.351 yolu açık | Sınırlanabilir |
| Bir aylık bildirim | Zorunlu | Zorunlu |
| Altı ay bekleme | Zorunlu | Zorunlu |
| Sözleşme süresi | Bekleme gerekebilir | Süreye bağlılık güçlü |
| Diğer tahliye sebepleri | Genel hükümler | Genel hükümler |
Şerh, süreye bağlılığı güçlendirir
Şerhli kirada kiracının konumu, sözleşme süresi boyunca belirgin biçimde güçlenir. Taşınmazı miras yoluyla edinen veya satın alan kişi, gereksinim iddiasıyla kısa yoldan tahliye almayı planlıyorsa, tapudaki şerh bu planı bozar. Bu nedenle miras kalan kiracılı bir taşınmazda ilk yapılacak iş, tapu kaydındaki şerhi kontrol etmek ve varsa sözleşmenin süresini öğrenmektir. Plan bu bilgiye göre kurulmalıdır.
Tahliye planınız şerh nedeniyle tıkanmasın
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Satışta Şerhin Etkisi
Mirasçılar taşınmazı satmayı düşünüyorsa, şerh doğrudan fiyata yansır.
Alıcı tipine göre şerhin etkisi
| Alıcı tipi | Şerhli taşınmaza yaklaşımı | Fiyat etkisi |
|---|---|---|
| Oturmak isteyen alıcı | Çekinir | Belirgin düşüş |
| Yatırımcı alıcı | Kiracı avantaj olabilir | Sınırlı etki |
| Kısa vadeli alıcı | Çekinir | Düşüş |
| Kiracının kendisi | İlgilenebilir | Pazarlık gücü var |
| İhaleyle alan | Şartnameye göre | Şartname belirleyici |
Kiracı, en olası alıcıdır
Şerhli kiralı bir taşınmazın satışında çoğu zaman gözden kaçan bir imkân vardır: kiracının kendisi. Kiracı taşınmazda oturmakta, durumu bilmekte ve tahliye riskinden kurtulmak istemektedir. Piyasada şerh nedeniyle fiyat düşerken, kiracı için taşınmazın değeri düşmez. Bu nedenle satış kararı verilmişse, ilk teklif kiracıya götürülmelidir; hem daha iyi bir bedel alınabilir hem satış süreci hızlanır.
Mirasçılar Şerhi Kaldırabilir mi?
Şerh kiracı lehine kurulmuş bir koruma olduğundan, terkini kolay değildir.
Şerhin terkini
| Durum | Terkin mümkün mü | Nasıl |
|---|---|---|
| Kira ilişkisi sürüyor | Tek taraflı hayır | Kiracının muvafakati |
| Sözleşme süresi doldu | Değerlendirilir | Başvuru |
| Kiracı tahliye etti | Evet | Terkin başvurusu |
| Kiracı muvafakat veriyor | Evet | Birlikte başvuru |
| Sözleşme feshedildi | Duruma göre | Belge sunulur |
| İhtilaf var | Dava yolu | Mahkeme kararı |
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kira ilişkisi fiilen sona ermesine rağmen şerhin tapuda kalmasıdır. Bu durum sonraki işlemlerde tereddüt doğurur ve satışı geciktirir.
Ölü şerh, satışı geciktirir
Kiracı yıllar önce çıkmış ancak şerh terkin edilmemişse, tapu kaydında hâlâ bir kira ilişkisi görünür. Alıcı ve banka bu kaydı sorun eder, satış gecikir. Bu nedenle miras kalan taşınmazda şerh görüldüğünde, ilk soru «kiracı hâlâ orada mı?» olmalıdır. Kiracı çıkmışsa terkin başvurusu yapılarak kayıt temizlenmeli ve bu işlem satış süreci başlamadan önce tamamlanmalıdır.
📄 Şerh Terkini Başvurusu, Tahliye İhtarnamesi ve Kiracıya Satış Teklifi
BÖLÜM 1 — TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE ŞERH TERKİNİ BAŞVURUSU
... TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE
Konu : Kira şerhinin TERKİNİ talebimizdir.
BAŞVURANLAR : Müteveffa ... 'nın mirasçıları
1- ... (TC: ...)
2- ... (TC: ...)
TAŞINMAZ : ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel
... bağımsız bölüm
1. Anılan taşınmaz, müteveffa ... 'nın .../.../2026 tarihinde vefatı
üzerine mirasçılara intikal etmiş olup, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin
2026/... sayılı mirasçılık belgesi ektedir.
2. Taşınmazın tapu kaydının ŞERHLER hanesinde, .../.../.... tarih ve
... yevmiye numarası ile ... (TC: ...) lehine KİRA SÖZLEŞMESİ
ŞERHİ bulunmaktadır.
3. Anılan kira ilişkisi aşağıdaki sebeple SONA ERMİŞTİR:
(SEÇENEK A) Kiracı, .../.../2026 tarihinde taşınmazı TAHLİYE
ETMİŞTİR. Tahliye tutanağı ve anahtar teslim belgesi ektedir.
(SEÇENEK B) Sözleşmede öngörülen süre .../.../2026 tarihinde
DOLMUŞ olup taraflarca yenilenmemiştir. Sözleşme örneği ektedir.
(SEÇENEK C) Kiracı, şerhin terkinine MUVAFAKAT ETMİŞTİR.
Muvafakatname ektedir.
TALEBİMİZ :
Yukarıda belirtilen kira şerhinin TAPU KAYDINDAN TERKİN EDİLMESİNİ
arz ederiz. .../.../2026
Mirasçılar adına
...
EKLERİ : Mirasçılık belgesi, vefat belgesi, tahliye tutanağı /
kira sözleşmesi / kiracı muvafakatnamesi, kimlik fotokopileri
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 2 — GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAMESİ (TBK m.351)
İHTARNAME
KEŞİDECİ : ... (TC: ...) — Mirasçı / yeni malik
VEKİLİ : Av. ...
MUHATAP : ... (Kiracı)
TAŞINMAZ : ... ada ... parsel ... bağımsız bölüm
KONU : TBK m.351 uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye bildirimimizdir.
AÇIKLAMALAR :
1. Anılan taşınmaz, müteveffa ... 'nın .../.../2026 tarihindeki
vefatı üzerine müvekkile intikal etmiştir. Müvekkil, taşınmazı
.../.../2026 tarihinde EDİNMİŞTİR.
2. TBK m.351/1 uyarınca "Kiralananı SONRADAN EDİNEN kişi, onu
KENDİSİ, EŞİ, ALTSOYU, ÜSTSOYU veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için KONUT VEYA İŞYERİ GEREKSİNİMİ sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, EDİNME TARİHİNDEN BAŞLAYARAK BİR AY
İÇİNDE durumu kiracıya YAZILI OLARAK BİLDİRMEK koşuluyla, kira
sözleşmesini ALTI AY SONRA açacağı bir davayla sona erdirebilir."
3. Müvekkilin anılan taşınmaza ilişkin GEREKSİNİMİ şu şekildedir:
...
(Gereksinimin SAMİMİ, ZORUNLU ve SÜREKLİ olduğunu gösterir
açıklama ve belgeler)
4. İşbu ihtarname, EDİNME TARİHİNDEN İTİBAREN BİR AYLIK SÜRE İÇİNDE
gönderilmektedir.
İHTAR OLUNUR Kİ :
a) TBK m.351 uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye talebimiz
BİLDİRİLMİŞTİR,
b) Taşınmazın ALTI AYLIK SÜRENİN sonunda tahliye edilmesi;
c) Aksi hâlde tahliye davası açılacağı ve doğacak yargılama gideri
ile vekâlet ücretinin tarafınıza ait olacağı
ihtaren bildirilir. .../.../2026
Keşideci Vekili
Av. ...
NOT : Tapuda KİRA ŞERHİ bulunması hâlinde, şerhin sözleşme süresi
boyunca sağladığı koruma nedeniyle bu yola başvurulması
SINIRLANABİLİR. Şerhin varlığı ve sözleşme süresi, ihtarname
gönderilmeden önce mutlaka incelenmelidir.
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 3 — KİRACIYA SATIŞ TEKLİFİ YAZISI
Sayın ... ,
Malik bulunduğumuz ... adresindeki taşınmazda .../.../.... tarihli
kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak oturmaktasınız.
Müteveffa ... 'nın vefatı üzerine taşınmaz mirasçılara intikal etmiş
olup, mirasçılar taşınmazın SATILMASINA karar vermiştir.
Tapu kaydında lehinize kira şerhi bulunduğunu ve TBK m.312 uyarınca
bu şerhin sonraki malikleri de bağlayacağını bilmekteyiz.
Bu çerçevede, taşınmazı ÖNCELİKLE SİZE satın alma imkânı sunmak
istiyoruz:
- Taşınmazın satış bedeli : ... TL
- Ödeme koşulları : ...
- Teklifin geçerlilik süresi : .../.../2026
Talebiniz hâlinde ayrıntılı görüşme için tarafımıza
ulaşabilirsiniz.
Saygılarımızla. .../.../2026
Mirasçılar adına
...Ortaklığın Giderilmesinde Şerh
Mirasçılar anlaşamayıp taşınmaz satış yoluyla paylaşılacaksa, şerh ihale sürecine yansır.
Ortaklığın giderilmesinde şerh
| Aşama | Şerhin etkisi | Yapılması gereken |
|---|---|---|
| Dava açılması | Etkisiz | — |
| Değer tespiti | Değeri etkiler | Bilirkişiye bildirilmeli |
| Satış şartnamesi | Gösterilmeli | İİK m.126 |
| İhale | Alıcı bilerek alır | Şartname okunur |
| İhale sonrası | Şartnameye göre | Tahliye durumu belirlenir |
| Bedelin paylaşımı | Düşük bedel riski | Mirasçılar aleyhine |
Şartnamede gösterilmeyen şerh sorun doğurur
Satış şartnamesinde kira şerhinin ve kiracının durumunun açıkça gösterilmesi gerekir. Gösterilmediğinde ihale alıcısı sonradan itiraz edebilir ve satış süreci sekteye uğrayabilir. Mirasçılar bakımından da ayrı bir risk vardır: şerh nedeniyle taşınmaz düşük bedelle satılırsa, paylaşılacak tutar azalır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporuna şerhin etkisinin yansıtılıp yansıtılmadığı kontrol edilmeli ve gerekiyorsa itiraz edilmelidir.
Adım Adım Yol Haritası
- Tapu kaydını tam olarak çıkarın. Şerhler hanesi incelenmelidir.
- Şerh varsa sözleşmeyi temin edin. Süre ve koşullar belirleyicidir.
- Kiracının hâlâ orada olup olmadığını tespit edin.
- Kiracı çıkmışsa terkin başvurusu yapın. Ölü şerh satışı geciktirir.
- Tahliye planlıyorsanız şerhin etkisini değerlendirin. TBK m.351 sınırlanabilir.
- Bir aylık bildirim süresini kaçırmayın. Edinme tarihinden işler.
- Satış düşünüyorsanız önce kiracıya teklif edin. En olası alıcıdır.
- Değerlemede şerhin etkisini yansıtın. Rapor eksik olabilir.
- Satış şartnamesinde şerhi gösterin. Sonradan itiraz doğar.
- Kira gelirini payları oranında paylaşın. Ortaklığa aittir.
Kira Geliri Kimin?
Şerh tartışmasının yanında, mirasçıları doğrudan ilgilendiren pratik bir soru daha vardır: kirayı kim tahsil edecek?
Kira gelirinin akıbeti
| Durum | Kira geliri | Dayanak |
|---|---|---|
| Ölüm öncesi birikmiş kira | Tereke alacağı | Muaccel olmuş |
| Ölüm sonrası kira | Miras ortaklığına | Semere |
| Bir mirasçı tahsil ediyor | Ortaklığa ait | Hesap verir |
| Paylaşımdan sonra | Yeni malike | Mülkiyet |
| Kiracı kime ödemeli | Mirasçılara birlikte | Bildirimle netleşir |
| Vergi beyanı | Payları oranında | Her mirasçı ayrı |
Uygulamada kiracı, kime ödeme yapacağını bilemediği için ödemeleri durdurur veya eski hesaba yatırmaya devam eder. Bu belirsizlik hem kiracı hem mirasçılar için sorun doğurur.
Kiracıya yazılı bildirim şart
Vefatın ardından kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve ödemelerin hangi hesaba yapılacağı net biçimde belirtilmelidir. Bildirim tüm mirasçıların imzasını taşımalı veya tereke temsilcisi tarafından yapılmalıdır. Aksi hâlde kiracı, mirasçılardan birine ödeme yapar ve diğerleri bu ödemeden habersiz kalır; ya da hiç ödeme yapmayarak birikmiş bir borç oluşturur. Bildirim yapıldığında kiracının ödeme yükümlülüğü de netleşir ve gecikme hâlinde temerrüt işletilebilir.
Kiracının Ödemeyi Durdurması
Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, kiracı kime ödeyeceğini bilemez ve ödemeyi durdurabilir.
Ödeme belirsizliğinde çözüm
| Sorun | Kiracının durumu | Çözüm |
|---|---|---|
| Mirasçılar anlaşamıyor | Kime ödeyecek belirsiz | Tereke temsilcisi |
| Birden fazla talep geliyor | Çifte ödeme riski | Ortak hesap |
| Ödeme durduruldu | Temerrüt riski | Bildirim ve hesap |
| Kiracı tevdi yapmak istiyor | Mahkemeye tevdi | TBK hükümleri |
| Mirasçılık belirsiz | Belge bekleniyor | Mirasçılık belgesi |
Bu tablodaki en kalıcı çözüm tereke temsilcisi atanmasıdır: temsilci kirayı tahsil eder, giderleri karşılar ve mirasçılara hesap verir. Böylece kiracı tek muhatapla karşılaşır ve ödemeler kesintisiz sürer.
Ortak hesap pratik bir ara çözüm
Tereke temsilcisi atanması mahkeme kararı gerektirir ve zaman alır. Bu süreçte pratik bir ara çözüm, mirasçıların ortak bir hesap açtırıp kiracıya bu hesabı bildirmesidir. Hesaptan çekim için tüm mirasçıların imzası aranacak şekilde düzenleme yapılırsa, hiçbir mirasçı diğerlerinin bilgisi dışında tasarrufta bulunamaz. Bu yöntem kirayı akmaya devam ettirir ve aynı zamanda kimsenin lehine bir fiilî durum yaratmaz.
Mirasçı Olarak Yeni Şerh Konulabilir mi?
Mirasçılar taşınmazı kiraya vermeye devam edecekse, yeni sözleşmede şerh meselesi gündeme gelir.
Yeni şerh talebinde tarafların konumu
| Taraf | Şerhi ister mi | Neden |
|---|---|---|
| Kiracı | Evet | Tahliye riskine karşı koruma |
| Mirasçı (uzun vadeli kiralayacak) | Olabilir | Kiracı güvence ister |
| Mirasçı (satmayı düşünen) | Hayır | Satış değerini düşürür |
| Mirasçı (kendisi oturacak) | Hayır | Tahliye yolunu kapatır |
| Ortaklığın giderilmesi bekleniyor | Hayır | İhale bedelini düşürür |
Şerh için tarafların birlikte başvurusu gerektiğinden, mirasçılar istemedikçe şerh konulamaz. Ancak kiracı, sözleşme görüşmelerinde bunu bir koşul olarak ileri sürebilir.
Terekede belirsizlik varken şerhe onay vermeyin
Mirasçılar arasında paylaşım henüz tamamlanmamışken kiracıya şerh verilmesi, sonraki tüm seçenekleri daraltır: taşınmaz satılamaz hâle gelir, ortaklığın giderilmesinde ihale bedeli düşer ve bir mirasçı taşınmazı almak isterse tahliye edemez. Bu nedenle tereke paylaşılana kadar yapılacak kira sözleşmelerinde şerh talebine onay verilmemeli, kiracıya bu durumun geçici olduğu açıklanmalıdır. Paylaşım tamamlandıktan sonra malik olan mirasçı kendi kararını verir.
Şerh Diğer Tahliye Sebeplerini Etkiler mi?
Şerhin sınırladığı, esas olarak gereksinim nedeniyle tahliyedir. Kiracının kendi davranışından doğan sebepler bundan etkilenmez.
Tahliye sebepleri karşısında şerh
| Tahliye sebebi | Şerh etkiler mi | Not |
|---|---|---|
| Gereksinim (m.350-351) | Sınırlanabilir | Şerhin asıl etkisi |
| Kira bedelinin ödenmemesi | Etkilemez | Temerrüt |
| İki haklı ihtar | Etkilemez | Genel hükümler |
| Kiracının taşınmazı kötü kullanması | Etkilemez | Sözleşmeye aykırılık |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Etkilemez | Ayrı dayanak |
| Kiracının başka konutu olması | Etkilemez | Kanuni sebep |
| Yeniden inşa ve imar | Değerlendirilir | Somut duruma göre |
Bu tablo, mirasçılar için önemli bir yol gösterir: şerh nedeniyle gereksinim yolu kapalıysa, kiracının kendi davranışından doğan sebepler değerlendirilmelidir. Kira bedelinin düzenli ödenmemesi hâlinde temerrüt ve iki haklı ihtar yolları açıktır ve bu yollar şerhten etkilenmez.
Şerh, kiracıya sınırsız koruma vermez
Kiracılar şerhi çoğu zaman mutlak bir güvence sanır ve yükümlülüklerini ihmal eder. Oysa şerh, sözleşmeye uygun davranan kiracıyı korur. Kira bedelini ödemeyen, taşınmaza zarar veren veya sözleşmeye aykırı kullanan kiracıya karşı genel hükümlerdeki tahliye yolları işlemeye devam eder. Bu nedenle şerh nedeniyle çaresiz kaldığını düşünen mirasçıların, önce kira ödemelerinin düzenli olup olmadığını incelemesi gerekir.
Tek Cümlelik Özet
Kira ilişkisi şerh olmasa da mirasçılara ve alıcıya geçer; şerhin yaptığı şey tahliye yollarını daraltmaktır. Bu nedenle miras kalan kiracılı bir taşınmazda sorulacak ilk soru «kira devam ediyor mu» değil, «tapuda şerh var mı ve sözleşme ne zaman bitiyor» olmalıdır. Satış, tahliye ve paylaşım planlarının tamamı bu iki bilginin üzerine kurulur; eksik bilgiyle başlatılan süreç yarıda kalır.
Sık Yapılan Hatalar
- Şerh yoksa kira biter sanmak. TBK m.310 kira ilişkisini sürdürür.
- Şerhi tek taraflı kaldırmaya çalışmak. Kiracı lehine korumadır.
- Kiracı çıktığı hâlde terkin yapmamak. Satış gecikir.
- Bir aylık bildirim süresini kaçırmak. Tahliye yolu kapanır.
- Şerhi görmeden tahliye planlamak. Plan baştan hatalı olur.
- Kiracıya satış teklifi götürmemek. En iyi alıcı kaçırılır.
- Değerlemede şerhi bildirmemek. Rapor gerçeği yansıtmaz.
- Şartnamede şerhi göstermemek. İhale sonrası itiraz doğar.
- Kiracıya yazılı bildirim yapmamak. Ödemeler durur, borç birikir.
📘 İlgili Rehberler
İhale Yoluyla Satışta Şerhin Etkisi
Miras taşınmazında ortaklığın giderilmesi ya da alacaklı takibi nedeniyle satış gündeme geldiğinde, kira şerhinin sonucu İcra ve İflas Kanunu’nun tahliyeye ilişkin hükümlerine göre belirlenir. Bu noktada belirleyici olan, kullanımın hangi belgeye dayandığıdır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Resmî belgeye dayanan kira | Hacizden önceki tarihli ve resmî belgeyle belgelenen akde dayanan kullanım korunur |
| Şerhli kira sözleşmesi | Şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir kılar (TMK m.1009) |
| Şerhsiz adi sözleşme | Yeni malike karşı ileri sürülmesi güçleşir; ispat yükü kiracıdadır |
| Belgesiz kullanım | İcra dairesince tahliye istenebilir |
| Yeni malikin gereksinimi | Kiralananı sonradan edinenin gereksinim yolu TBK m.351 çerçevesinde işler |
| Mirasçının konumu | Mirasçı külli haleftir; sonradan edinen üçüncü kişiyle aynı konumda değildir |
Birinci ve dördüncü satırlar birlikte okunduğunda, kiracı için asıl güvencenin sözleşmenin tarihi ve şekli olduğu görülür. Şerh, bu güvenceyi tapu kaydına taşıyarak tartışmayı büyük ölçüde bitirir; şerhsiz sözleşmelerde ise kiracı, sözleşmenin hacizden önceki tarihli olduğunu resmî belgeyle ortaya koymak zorunda kalır.
Şerh, tahliye sebeplerinin tamamını ortadan kaldırmaz. Kira şerhi, sözleşmenin sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesini sağlar; kiracının kira ödememesi, sözleşmeye aykırı davranması veya kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi hâlinde tahliye yine istenebilir. Şerhin işlevi sözleşmeyi dokunulmaz kılmak değil, sözleşme ilişkisinin malik değişse de devam etmesini güvence altına almaktır.
Şerhin Konulması ve Kaldırılması
Mirasçılar bakımından iki ayrı soru gündeme gelir: mevcut şerh kaldırılabilir mi, yeni bir şerh konulabilir mi?
| İşlem | Gereken |
|---|---|
| Mevcut şerhin kaldırılması | Sözleşme sona ermeden tek taraflı kaldırma kural olarak mümkün değildir |
| Kiracının muvafakati | Sözleşme devam ederken terkin, kural olarak hak sahibinin rızasına bağlıdır |
| Sözleşme sona ererse | Şerhin dayanağı kalmadığından terkin istenebilir |
| Yeni şerh konulması | Elbirliği mülkiyeti nedeniyle mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir |
| Temsilci | Miras ortaklığına temsilci atanması bu tıkanıklığı çözer (TMK m.640) |
| Süre | Şerhin süresi ve etkisi, sözleşmede ve şerh metninde belirtilen içeriğe göre değerlendirilir |
Dördüncü ve beşinci satırlar, uygulamada sık karşılaşılan durumu tarif eder: mirasçılardan biri kiracıyla anlaşıp şerh koydurmak isterken diğerleri buna karşı çıkabilir. Tapu işlemi bir tasarruf işlemi olduğundan tüm mirasçıların katılımı aranır; sağlanamıyorsa temsilci atanması yoluna gidilir.
Kira ilişkisinin devamı için kiraya verenin ölümü rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
TBK m.312 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin tapu siciline şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Şerh, kira ilişkisini üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirir.
Şerhin hukuki sonucu nedir?
Aynı madde uyarınca şerh edilen kira sözleşmesi, sonraki malikleri de bağlar. Böylece kiracı, taşınmazı devralan kişiye karşı da sözleşmeye dayanabilir.
Şerh yoksa kira ilişkisi son bulur mu?
Hayır. TBK m.310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Şerh, yalnızca ek koruma sağlar.
Miras yoluyla geçişte durum nedir?
Mirasçılar külli halef olduğundan kira sözleşmesi kendiliğinden onlara geçer. Şerh bulunması bu sonucu değiştirmez, kiracının konumunu güçlendirir.
Şerhli kirada yeni malik tahliye isteyebilir mi?
TBK m.351’de düzenlenen gereksinim nedeniyle tahliye imkânı, şerh bulunması hâlinde sınırlanabilir. Şerhin varlığı, yeni malikin bu yola başvurmasını güçleştirir.
Şerh süresi var mı?
Şerh, sözleşmede öngörülen süre boyunca sonuç doğurur. Sürenin sona ermesinden sonra şerhin terkini gündeme gelir.
Şerh nasıl konulur?
Kiraya veren ile kiracının birlikte başvurusu üzerine tapu müdürlüğünce şerh işlemi yapılır. Sözleşmenin ibrazı ve tarafların iradesi aranır.
Mirasçılar şerhi kaldırabilir mi?
Şerh, kiracı lehine kurulmuş bir korumadır. Kiracının muvafakati veya kira ilişkisinin sona ermesi olmaksızın tek taraflı terkin kural olarak mümkün değildir.
Şerh, satışa engel midir?
Satışa engel değildir. Ancak taşınmaz kira yüküyle birlikte devredilir ve bu durum alıcı bakımından değer düşürücü etki yapar.
İhaleyle satışta şerh ne olur?
Cebri icra yoluyla satışta şerhin akıbeti, satış şartnamesi ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenir. Alıcının şerhten haberdar olması önem taşır.
Şerhli kirada kira bedeli artırılabilir mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. Şerh, bedelin dondurulması anlamına gelmez.
Kiracı şerhi kendisi isteyebilir mi?
Şerh için tarafların birlikte hareket etmesi aranır. Kiraya veren muvafakat vermezse şerh konulamaz; sözleşmeye bu yönde hüküm konulmuş olması önem taşır.
Ortaklığın giderilmesinde şerh etkili mi?
Şerhli kira, taşınmazın satışı hâlinde alıcıyı bağladığından ihale bedelini etkileyebilir. Bu husus satış şartnamesinde gösterilmelidir.
Şerh terkin edilmezse ne olur?
Kira ilişkisi sona ermiş olsa dahi tapuda görünen şerh, sonraki işlemlerde tereddüt doğurur ve terkini için başvuru gerekir.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
