Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli mi, Nasıl İspatlarım?

Ne yaşandı?

Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yok; kira ilişkisi sözlü olarak kurulmuş ve ödemeler bir süredir yapılıyor. Bir uyuşmazlık çıktığında, sözlü sözleşmenin geçerli sayılıp sayılmayacağı ve nasıl ispatlanacağı sorusu gündeme geliyor.

Hukuki durum

Kira sözleşmesi, kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir; bu nedenle sözlü olarak kurulan kira sözleşmesi de geçerlidir. Tarafların kiralanan, kira bedeli ve kullanımın bırakılması konusunda anlaşması yeterlidir. Ancak geçerlilik ile ispat farklı şeylerdir: uyuşmazlık hâlinde sözleşmenin varlığı ve içeriği (özellikle kira bedeli ve süre) ispatlanmalıdır.

İspat bakımından banka ödeme kayıtları, mesajlaşmalar, tanık beyanları ve tarafların davranışları önem taşır; belirli tutarların üzerindeki hukuki işlemlerde senetle ispat kuralları da gündeme gelebilir. Buna karşılık tahliye taahhüdü gibi bazı işlemler yazılı şekle tabidir ve sözlü olarak geçerli biçimde yapılamaz.

Yazılı bir sözleşme bulunsa bile, fiilen uygulanan kira bedeli sözleşmedekinden farklıysa, gerçek bedelin ne olduğu banka kayıtları ve diğer delillerle ortaya konur. Uygulamada düzenli biçimde ödenen bedel, çoğu zaman gerçek kira bedeli olarak esas alınır.

Ne yapmalısınız?

Mümkünse kira ilişkisini yazılı bir sözleşmeye bağlayın; en azından ödemeleri banka üzerinden yaparak kayıt oluşturun. Sözlü sözleşmenin ispatı konusunda bir avukata danışmanız yararlı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

İspat Yükü Kimde? Kiraya Veren mi, Kiracı mı?

Sözlü kira sözleşmesi geçerli olsa da, uyuşmazlıkta esas soru kimin neyi ispatlayacağıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelini ispat külfeti kiraya verene; buna karşılık kira bedelinin ödendiğini veya kiralananın tahliye edildiğini ispat külfeti kiracıya düşer. Yani ev sahibi “kira ödenmedi” diyorsa, ödemeyi yaptığını kiracının; kira ilişkisinin hiç olmadığını iddia eden tarafa karşı ilişkinin varlığını ise onu ileri süren tarafın kanıtlaması gerekir.

Senetle İspat Sınırı ve Tanık (HMK m.200-202)

Burada belirleyici olan yıllık kira bedelidir. Yıllık kira, ilgili yılın senetle ispat sınırını (2026 için 41.000 TL) aşıyorsa, kira ilişkisi ve bedeli ancak yazılı (kesin) delille ispatlanabilir; salt tanık beyanı yeterli olmaz. Sınırın altındaysa tanıkla ispat mümkündür. Bu kuralın iki önemli istisnası vardır: (1) Delil başlangıcı (HMK m.202): karşı taraftan gelen ve işlemi muhtemel gösteren bir belge (WhatsApp/SMS, makbuz, dekont) varsa, sınır aşılmış olsa dahi tanık dinlenebilir. (2) Açık muvafakat (HMK m.200): karşı taraf tanık dinlenmesine açıkça razı olursa tanık dinlenir. Ayrıca aile bireyleri arasındaki (altsoy-üstsoy, eşler, kardeşler) ya da niteliği gereği senede bağlanması âdet olmayan işlemlerde senetle ispat zorunluluğu uygulanmaz (HMK m.203).

En Güçlü Deliller ve Pratik Öneriler

Uygulamada en sağlam deliller şunlardır: açıklamalı banka ödemeleri (dekontun açıklama kısmına “2026 Şubat kira bedeli” gibi ibare yazmak), ev sahibinin “kirayı aldım/teşekkürler” mesajları, abonelik kayıtları ve adrese dayalı nüfus kaydı. Riski en aza indirmek için: kirayı mümkünse banka üzerinden ve açıklamalı ödeyin, sözlü anlaşmayı hemen ardından bir mesajla (“konuştuğumuz üzere şu şartlarda anlaştık”) yazılı hâle getirin. Dava açarken dilekçede yemin deliline açıkça dayanmak da önemlidir; yalnızca “her türlü delil” ifadesi yemin teklifi için yeterli sayılmaz.

Sık Sorulan Sorular