Miras bırakan sağlığında noterde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemiş olabilir. Ölümünden sonra vaat alacaklısı ortaya çıkıp mirasçılardan tapu devrini ister. Bu sözleşme mirasçıları bağlar mı? Cevap, sözleşmenin şekline, tapuya şerh edilip edilmediğine ve on yıllık zamanaşımının dolup dolmadığına bağlıdır.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 6098 s. TBK | m.29 | Ön sözleşme ve şekli |
| 6098 s. TBK | m.237/2 | Taşınmaz satış vaadinin resmî şekli |
| 6098 s. TBK | m.19 | Muvazaa |
| 6098 s. TBK | m.97 | Ödemezlik def’i |
| 6098 s. TBK | m.146 | On yıllık genel zamanaşımı |
| 1512 s. Noterlik K. | m.60/3 | Noterin düzenleme yetkisi ve tapuya şerh |
| 1512 s. Noterlik K. | m.89 | Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler |
| 4721 s. TMK | m.706 | Taşınmaz devrinde resmî şekil |
| 4721 s. TMK | m.1009 | Şerh edilebilecek kişisel haklar |
| 4721 s. TMK | m.1023 | Tapu siciline güven |
| 4721 s. TMK | m.599 | Külli halefiyet, mirasçıların sorumluluğu |
| 4721 s. TMK | m.677 | Miras payının devri |
| 2644 s. Tapu K. | m.26 | Şerh ve beş yıllık süre |
| 6100 s. HMK | m.12 | Taşınmazın aynına ilişkin davada kesin yetki |
Satış vaadi sözleşmesiyle karşılaştıysanız hemen değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen koşullarla devredilmesini taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Kaynağını TBK m.29’dan alır.
TBK m.29
Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.
Bu hükümden çıkan sonuç açıktır: taşınmaz satışı resmî şekle bağlı olduğu için, satış vaadi de resmî şekle bağlıdır. TBK m.237/2 bunu ayrıca teyit eder.
Sözleşme, vaat alacaklısına ayni hak değil, kişisel hak sağlar. Yani vaat alacaklısı doğrudan malik olmaz; malikten tapu devrini talep etme hakkı kazanır. Bu ayrım, mirasçı bakımından belirleyicidir.
Şekil Şartı: Nerede ve Nasıl Düzenlenmeli?
Satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği için resmî şekil zorunludur. Bu şart iki yolla karşılanabilir: tapu müdürlüğünde düzenleme veya noterde düzenleme.
Noterlik Kanunu m.89, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılan işlemler arasında sayar. Noterlik Kanunu m.60/3 ise bu sözleşmeleri düzenleme ve taraflardan birinin talebi üzerine tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verme yetkisini notere tanır.
Düzenleme ile onaylama farkı — en kritik nokta
Düzenleme şeklinde işlem: Noter, tarafların beyanlarını alarak metni bizzat düzenler ve resmî senet olarak tanzim eder. Satış vaadi için zorunlu olan budur.
Onaylama (tasdik) şeklinde işlem: Taraflar metni kendileri hazırlar, noter yalnızca imzaları onaylar. Bu şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Mirasçı için ilk kontrol edilecek husus, belgenin hangi türde düzenlendiğidir.
Belgenin şekline göre sonuç
| Belgenin türü | Geçerlilik | Sonuç |
|---|---|---|
| Noterde düzenleme şeklinde | Geçerli | Mirasçıya karşı ileri sürülebilir |
| Tapu müdürlüğünde düzenlenmiş | Geçerli | Mirasçıya karşı ileri sürülebilir |
| Noterde yalnız imza onaylı | Geçersiz | Tescil talebi reddedilir |
| Adi yazılı (el yazısı, imza) | Geçersiz | Tescil talebi reddedilir |
| Tapusuz taşınmaz için düzenlenmiş | Gerçek satış vaadi sayılmaz | Zilyetlik hükümleri gündeme gelir |
Şerh: Kişisel Hakkın Güçlendirilmesi
Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir.
TMK m.1009
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez; ancak etkisini güçlendirir. Şerh verildikten sonra taşınmazı devralan kişi, satış vaadinden haberdar sayılır ve vaat alacaklısı hakkını ona karşı da ileri sürebilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilmezse, şerh tapu idaresince resen terkin edilir.
Şerhin düşmesi sözleşmeyi bitirmez
Beş yıllık sürenin dolmasıyla şerh terkin edilir; ancak sözleşme geçerliliğini korur. Terkin, yalnızca hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisini sona erdirir. Sözleşmenin tarafına ve onun mirasçılarına karşı tescil talebi, on yıllık zamanaşımı dolmadıkça ileri sürülebilir.
Mirasçıların Durumu: Külli Halefiyet
TMK m.599
Mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasçılar, mirasbırakanın ayni haklarını, alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını, taşınır ve taşınmazlar üzerindeki zilyetliklerini doğrudan doğruya kazanırlar ve mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olurlar.
Bu hüküm, mirasçının durumunu belirler. Miras bırakanın geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu devri borcu, ölümle mirasçılara geçer. Mirasçılar bu borçtan kişisel olarak sorumludur.
Dolayısıyla vaat alacaklısı, miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil davası açar. Dava, elbirliği mülkiyeti nedeniyle tüm mirasçılara yöneltilmelidir.
Mirasçının Savunma Seçenekleri
Mirasçı, satış vaadine karşı savunmasız değildir. Sırasıyla kontrol edilmesi gereken savunmalar:
Mirasçının savunma seçenekleri ve dayanakları
| Savunma | Dayanak | Ne araştırılır |
|---|---|---|
| Şekil eksikliği | TBK m.237/2, Noterlik K. m.89 | Belge düzenleme mi, onaylama mı? |
| Zamanaşımı | TBK m.146 | İfa tarihinden 10 yıl geçti mi? |
| Bedel ödenmedi | TBK m.97 | Ödeme kayıtları var mı? |
| Muvazaa | TBK m.19 | Gerçekte bağış mı, mal kaçırma kastı var mı? |
| Ehliyetsizlik | TMK m.15 | Sözleşme tarihinde ayırt etme gücü var mıydı? |
| Konusu tapusuz taşınmaz | — | Taşınmaz tapuda kayıtlı mıydı? |
| İmza inkârı | HMK m.211 vd. | Sahtelik iddiası, bilirkişi incelemesi |
Savunma seçeneklerinizi birlikte gözden geçirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Zamanaşımı: On Yıllık Süre ve İstisnası
Satış vaadinden doğan tescil talebi, TBK m.146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımına tabidir.
TBK m.146
Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.
Sürenin başlangıcı bakımından iki durum vardır:
- Sözleşmede ifa tarihi belirlenmişse, süre o tarihte işlemeye başlar.
- İfa tarihi belirlenmemişse, TBK m.149 uyarınca alacağın muaccel olduğu tarih, yani sözleşmenin kurulduğu tarih esas alınır.
Uygulamadaki önemli istisna şudur: vaat alacaklısına taşınmaz teslim edilmiş ve o taşınmazı fiilen kullanmaya devam ediyorsa, zamanaşımı def’inin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Bu nedenle mirasçının, taşınmazın kimin fiilî hâkimiyetinde olduğunu baştan tespit etmesi gerekir.
Zamanaşımı senaryoları
| Durum | Zamanaşımı | Mirasçı için sonuç |
|---|---|---|
| İfa tarihi belirli, 10 yıl geçmiş, teslim yok | Dolmuş | Def’i ileri sürülebilir |
| İfa tarihi belirsiz, sözleşmeden 10 yıl geçmiş | Dolmuş | Def’i ileri sürülebilir |
| Taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmiş | Def’i dürüstlüğe aykırı sayılabilir | Diğer savunmalara yönelmek gerekir |
| 10 yıl dolmamış | İşlemekte | Şekil ve muvazaa savunmaları öne çıkar |
| Şerh terkin edilmiş, 10 yıl dolmamış | İşlemekte | Sözleşme tarafa karşı geçerli |
Zamanaşımı bir def’idir; hâkim tarafından resen dikkate alınmaz. TBK m.161 uyarınca zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu göz önüne alamaz. Bu nedenle savunma dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi zorunludur.
📄 Satış Vaadine Karşı Cevap Dilekçesi — İlgili Bölüm Örneği
... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE
DOSYA NO : 2026/... Esas
CEVAP VEREN
DAVALILAR : ... (mirasçılar)
VEKİLİ : Av. ...
DAVACI : ... (vaat alacaklısı)
KONU : Davaya cevaplarımız ve ZAMANAŞIMI DEF'İMİZİN sunulmasıdır.
CEVAPLARIMIZ :
1. ŞEKİL YÖNÜNDEN İTİRAZIMIZ
TBK m.237/2 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde
düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Noterlik Kanunu m.89, bu sözleşmelerin
DÜZENLEME şeklinde yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
Davacı tarafından dosyaya sunulan .../.../.... tarihli belge, ... Noterliğinin
... yevmiye numarası ile yalnızca İMZA ONAYI yapılmış bir belgedir; düzenleme
şeklinde tanzim edilmemiştir. Bu nedenle sözleşme KESİN HÜKÜMSÜZDÜR ve
müvekkillere karşı ileri sürülemez.
2. ZAMANAŞIMI DEF'İMİZ
Dava konusu sözleşmede ifa tarihi .../.../.... olarak kararlaştırılmıştır.
İşbu davanın açıldığı .../.../2026 tarihi itibarıyla TBK m.146'da öngörülen
ON YILLIK zamanaşımı süresi dolmuştur.
Dava konusu taşınmaz davacıya hiçbir zaman teslim edilmemiştir. Taşınmaz
müteveffanın ölümüne kadar kendisi tarafından kullanılmış, ölümünden sonra
müvekkiller tarafından kullanılmaya devam edilmiştir. Bu husus taşınmaza ait
elektrik, su ve doğal gaz abonelik kayıtları ile emlak vergisi ödeme
kayıtlarından anlaşılacaktır. Dolayısıyla zamanaşımı def'imizin dürüstlük
kuralına aykırı olduğu ileri sürülemez.
TBK m.161 uyarınca zamanaşımı def'imizi açıkça ileri sürüyoruz.
3. BEDELİN ÖDENMEDİĞİ İTİRAZIMIZ
Sözleşmede bedel ... TL olarak gösterilmişse de, bu bedel müteveffaya hiçbir
zaman ödenmemiştir. Müteveffanın sözleşme tarihine yakın dönemdeki banka
hesap hareketlerinde bu tutara karşılık gelen bir giriş bulunmamaktadır.
TBK m.97 uyarınca ödemezlik def'imizi ileri sürüyoruz.
4. MUVAZAA İTİRAZIMIZ
Sözleşmenin, müteveffanın diğer mirasçılarından mal kaçırma amacıyla ve
gerçekte bağış iradesiyle düzenlendiği kanaatindeyiz. TBK m.19 uyarınca
tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınmalıdır.
DELİLLERİMİZ : Noter kayıtları ve belgenin aslı, tapu kayıtları,
müteveffanın banka hesap hareketleri, abonelik kayıtları, emlak vergisi
ödeme kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal
delil.
TALEP SONUCU : Yukarıda açıklanan nedenlerle davanın REDDİNE, yargılama
giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini
vekâleten arz ve talep ederiz. .../.../2026
Davalılar Vekili
Av. ...Vaat Alacaklısı Yönünden: Talep Nasıl Kurulur?
Aynı ilişkiye vaat alacaklısı tarafından bakıldığında, tescil talebinin başarısı için gereken adımlar şunlardır:
- Sözleşmenin düzenleme şeklinde yapıldığını noter kayıtlarıyla belgelemek.
- Bedelin ödendiğini banka kayıtlarıyla ortaya koymak; ödenmemiş bakiye varsa mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu bildirmek.
- On yıllık zamanaşımının dolmadığını göstermek; dolmuşsa teslim ve fiilî kullanım olgusunu ispatlamak.
- Davayı tüm mirasçılara yöneltmek; mirasçılık belgesini dosyaya sunmak.
- Taşınmazın devredilme riskine karşı HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir talep etmek.
- Şerh varsa terkin edilip edilmediğini kontrol etmek; şerh düşmüşse sözleşmenin taraflar arası geçerliliğine dayanmak.
Miras Payının Satışı Vaat Edilebilir mi?
Uygulamada karşılaşılan bir başka durum, mirasçının kendi payını satmayı vaat etmesidir. Bu, taşınmaz satış vaadinden farklı bir hukuki kuruma tabidir.
TMK m.677
Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.
Görüldüğü üzere mirasçılar arasında yazılı şekil yeterliyken, üçüncü kişiyle yapılan sözleşmede noterde düzenleme zorunludur. Ayrıca devralan üçüncü kişi paylaşmaya katılamaz; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payın kendisine verilmesini isteyebilir.
Satış Vaadinin Diğer Sözleşmelerden Ayrılması
Miras dosyalarında satış vaadi, benzer görünen başka sözleşmelerle karıştırılır. Her birinin şekli, etkisi ve mirasçı bakımından sonucu farklıdır.
Benzer sözleşmelerin karşılaştırması
| Sözleşme | Şekil şartı | Doğurduğu hak | Mirasçıya etkisi |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz satış vaadi | Noterde düzenleme (Noterlik K. m.89) | Kişisel hak; tescil talebi | Borç mirasçılara geçer (TMK m.599) |
| Taşınmaz satışı (tapuda) | Resmî senet (TMK m.706) | Ayni hak; mülkiyet geçer | Taşınmaz terekeye girmez |
| Ölünceye kadar bakma | Miras sözleşmesi şekli (TBK m.612) | Bakım karşılığı devir | Tenkis ve muvazaa denetimine tabi |
| Bağışlama vaadi | Yazılı şekil (TBK m.288) | Kişisel hak | Tenkise tabi kazandırma |
| Miras payının devri (3. kişiye) | Noterde düzenleme (TMK m.677) | Paylaşma sonucunu isteme | Paylaşmaya katılma yetkisi vermez |
| Arsa payı karşılığı inşaat | Resmî şekil, şerh edilebilir | Kişisel hak, şerhle güçlenir | Sözleşme mirasçıları bağlar |
Ayrım özellikle iki noktada önem taşır. Birincisi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı bir sözleşme olmakla birlikte, bakım edimi ile taşınmazın değeri arasında aşırı oransızlık varsa muvazaa veya tenkis tartışması doğar. İkincisi, bağışlama vaadi ivazsız olduğundan doğrudan tenkise tabi kazandırma sayılır.
Tescil Kararının İnfazı ve Vergi Boyutu
Satış vaadine dayalı tescil davası kabul edilirse, karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğünde işlenir. Bu aşamada iki husus gündeme gelir.
Tapu harcı. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı Tarife uyarınca taşınmaz devirlerinde harç, gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır ve devreden ile devralandan ayrı ayrı alınır. Mahkeme kararıyla yapılan tescillerde de bu yükümlülük doğar.
Değer artış kazancı. Taşınmazın mirasçılar bakımından elden çıkarılması söz konusu olduğunda Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi kapsamındaki değerlendirme yapılır. Aynı Kanunun 81. maddesi uyarınca ivazsız olarak iktisap edilen taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı sayılmaz; miras yoluyla intikal ivazsız iktisap niteliğindedir.
Bakiye bedelin depo edilmesi
Satış vaadi bedelinin bir kısmı ödenmemişse, mahkeme tescile bakiye bedelin depo edilmesi koşuluyla karar verir. Vaat alacaklısı, bu tutarı mahkeme veznesine yatırmadan tescil hükmünü infaz ettiremez. Mirasçı bakımından bu, TBK m.97’deki ödemezlik def’inin pratik karşılığıdır.
Kontrol Listesi: Satış Vaadiyle Karşılaşan Mirasçı İçin
- Belgenin düzenleme mi onaylama mı olduğunu noterden teyit edin; yevmiye numarasıyla kayıt isteyin.
- Sözleşmedeki ifa tarihini tespit edin; on yıllık zamanaşımının dolup dolmadığını hesaplayın.
- Taşınmazın fiilen kimin kullanımında olduğunu abonelik ve emlak vergisi kayıtlarıyla belgeleyin.
- Miras bırakanın banka hesap hareketlerini sözleşme tarihi çevresinde inceleyin; bedel girmiş mi?
- Tapu kaydında şerh olup olmadığını ve terkin edilip edilmediğini kontrol edin.
- Miras bırakanın sözleşme tarihindeki ehliyet durumunu sağlık kayıtlarıyla araştırın.
- Sözleşmenin terekedeki payını hesaplayın; mal varlığının tamamına yakınını kapsıyorsa muvazaa savunmasını güçlendirin.
- Cevap dilekçesinde zamanaşımı def’ini açıkça ileri sürün; resen dikkate alınmaz.
Sık Yapılan Hatalar
- Belgenin türünü kontrol etmemek. İmza onaylı bir belge geçersizdir; mirasçının ilk kontrolü bu olmalıdır.
- Zamanaşımını ileri sürmemek. TBK m.161 uyarınca zamanaşımı resen dikkate alınmaz; def’i açıkça ileri sürülmelidir.
- Fiilî kullanımı belgelememek. Taşınmazın kimde olduğu, zamanaşımı def’inin kaderini belirler.
- Şerhin terkin edilmiş olmasını sözleşmenin sona ermesi sanmak. Şerhin düşmesi yalnız üçüncü kişilere karşı etkiyi bitirir.
- Davayı bazı mirasçılara yöneltmek. Elbirliği mülkiyeti nedeniyle tüm mirasçılar davada yer almalıdır.
- Bedelin ödendiğini varsaymak. Sözleşmede yazılı olması ödendiği anlamına gelmez; banka kayıtları istenmelidir.
- Muvazaa savunmasını atlamak. Bedelsiz düzenlenmiş bir satış vaadi, mal kaçırma aracı olabilir.
📘 İlgili Rehberler
Sıkça Sorulan Sorular
Satış vaadi sözleşmesi mirasçıları bağlar mı?
Evet. TMK m.599 uyarınca mirasçılar miras bırakanın borçlarından kişisel olarak sorumludur ve onun hukuki durumunu kendiliğinden kazanırlar. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu devri borcu da mirasçılara geçer. Vaat alacaklısı, mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Satış vaadi sözleşmesi nasıl geçerli olur?
TBK m.29 ön sözleşmeyi, TBK m.237/2 ise taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını düzenler. Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89 uyarınca sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tarafların hazırladığı metnin noterde yalnızca imza onayı yaptırılması yeterli değildir.
Adi yazılı satış vaadi geçerli midir?
Hayır. Resmî şekil bir geçerlilik şartıdır; uyulmaması hâlinde sözleşme kesin hükümsüzdür. El yazısıyla düzenlenmiş veya yalnızca imzası onaylatılmış bir satış vaadi, mirasçılara karşı ileri sürülemez.
Tapuya şerh verilmemişse ne olur?
Sözleşme taraflar arasında geçerliliğini korur ancak yalnızca kişisel hak doğurur. TMK m.1009/2 uyarınca şerh verilmedikçe hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülemez. Bu hâlde taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişi TMK m.1023 ile korunur.
Şerhin etkisi ne kadar sürer?
2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu idaresince resen terkin edilir. Şerhin düşmesi sözleşmeyi geçersiz kılmaz; yalnızca üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisini sona erdirir.
Satış vaadinden doğan tescil talebinin zamanaşımı nedir?
Satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebi, TBK m.146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı kural olarak sözleşmeyle kararlaştırılan ifa tarihinde işlemeye başlar; ifa tarihi belirlenmemişse sözleşmenin kurulduğu tarih esas alınır.
Vaat alacaklısı taşınmazı fiilen kullanıyorsa süre işler mi?
Vaat alacaklısına taşınmaz teslim edilmiş ve o kullanmaya devam ediyorsa, uygulamada zamanaşımı def’inin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Bu hâlde teslim olgusunun ve fiilî kullanımın belgelenmesi büyük önem taşır.
Mirasçı satış vaadine karşı hangi savunmaları ileri sürebilir?
Başlıca savunmalar şunlardır: sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmemiş olması, bedelin hiç ödenmemiş olması, TBK m.146 uyarınca on yıllık zamanaşımının dolmuş olması, sözleşmenin muvazaalı olduğu ve gerçekte bağış niteliği taşıdığı, ayrıca miras bırakanın sözleşme tarihinde ayırt etme gücünden yoksun bulunduğu.
Satış vaadi muvazaalı olabilir mi?
Olabilir. Bedelin hiç ödenmediği ve sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla düzenlendiği ortaya konabiliyorsa, TBK m.19 uyarınca muvazaa iddiası ileri sürülebilir. Bu hâlde sözleşme hükümsüz sayılır ve tescil talebi reddedilir.
Sözleşmede bedel yazılı ama ödenmemişse ne olur?
Bedelin ödenmemiş olması sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz; ancak mirasçılar TBK m.97 uyarınca ödemezlik def’ini ileri sürebilir. Bu hâlde tescile, bakiye bedelin depo edilmesi koşuluyla karar verilir.
Vaat alacaklısı öldüyse hakkı mirasçılarına geçer mi?
Evet. Satış vaadinden doğan alacak hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak değildir; TMK m.599 uyarınca vaat alacaklısının mirasçılarına geçer ve onlar tarafından ileri sürülebilir.
Dava hangi mahkemede açılır?
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava, tüm mirasçılara birlikte yöneltilmelidir.
Tapusuz taşınmaz için satış vaadi yapılabilir mi?
Teknik olarak yapılamaz. Satış vaadinin konusu, tapuda kayıtlı ve mülkiyet hakkı veren bir taşınmaz olmalıdır. Tapusuz taşınmazda kişinin hakkı zilyetlikten öteye geçmediğinden, düzenlenen belge gerçek anlamda satış vaadi sözleşmesi sayılmaz.
Miras payının satışı vaat edilebilir mi?
Miras payının devri TMK m.677’de ayrıca düzenlenmiştir ve terekenin paylaşılmasından önce mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin yazılı şekilde olması gerekir. Mirasçı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeler ise noterlikçe düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
