On yıllık kiracı, kira sözleşmesinin uzama süresi 10 yılı doldurduğunda ev sahibinin sebep göstermeksizin tahliye talep etme hakkıyla çıkarılabilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter ihtarnamesi gönderilmeli, zorunlu arabuluculuğa başvurulmalı ve süresinde tahliye davası açılmalıdır. Bu hak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü yasal korumalarla donatılmıştır; sözleşme süresi dolsa bile kiracı çıkmak zorunda değildir, sözleşme kendiliğinden uzar. Ancak bu koruma sınırsız değildir. On yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibine özel bir tahliye imkânı doğar. Bu yazıda on yıllık kiracının nasıl tahliye edileceğini, sürelerini, dava sürecini ve en sık yapılan hataları güncel mevzuat ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde adım adım ele alıyoruz.
On Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? (Adım Adım)
On yıllık uzama süresi dolan bir kiracının tahliyesi, belirli bir sıra izlenerek gerçekleştirilir. Her aşamadaki süre hak düşürücü niteliktedir; bir günlük gecikme bile süreci bir yıl ileriye atabilir.
1. Adım: On Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Tahliye hakkının doğması için kira ilişkisinin on yıllık uzama süresini tamamlamış olması gerekir. Burada kritik nokta, belirli süreli sözleşmelerde başlangıçtaki sözleşme süresinin bu 10 yıla dâhil edilmemesidir. Örneğin 3 yıllık bir sözleşmede, süre dolduktan sonra 10 uzama yılı daha geçmelidir (3+10). Anayasa Mahkemesi’nin değerlendirmesinde de belirtildiği gibi, kiraya verenin ilk fesih imkânı çoğu zaman bu sürenin bitimini izleyen uzama yılının sonunda doğar.
2. Adım: Noter İhtarnamesi Gönderilmesi
Sürenin dolması tek başına yeterli değildir; kiraya veren, kiracıya yazılı fesih bildirimi yapmak zorundadır. Uygulamada en güvenli yol noter ihtarnamesidir; çünkü tebliğ tarihini ve içeriği ispat eder. İhtarname, ilgili uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Burada önemli olan ihtarnamenin gönderildiği tarih değil, kiracının eline ulaştığı tarihtir. İhtarnamede tahliye iradesi tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça belirtilmelidir.
3. Adım: Zorunlu Arabuluculuğa Başvurulması
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu bir dava şartıdır; arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulursa, dava dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava yoluna geçilir.
4. Adım: Tahliye Davasının Açılması
Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Dava, ihtarname ile hedeflenen uzama yılının bitiminden sonra açılmalıdır; kira yılı dolmadan açılan dava hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilir. Dava dilekçesine ilk kira sözleşmesi ve süresinde tebliğ edilen ihtarname eklenmelidir. Taşınmazda birden fazla kiracı varsa, dava tüm kiracılara karşı birlikte açılmalıdır.
5. Adım: Tahliye Kararı
Mahkeme, sözleşmenin başlangıç tarihini, on yıllık sürenin dolup dolmadığını ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini inceler. Bu unsurlar sabit olduğunda hâkim tahliyeye karar verir. Bu tahliye kiraya verenin yasal hakkını kullanması niteliğinde olduğundan, herhangi bir sebep (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) gösterilmesine gerek yoktur.
Dikkat: En Sık Yapılan Hata — Yeni Sözleşme Tuzağı
Uygulamada ev sahiplerinin en çok düştüğü tuzak, kirayı güncellemek veya şartları netleştirmek için kiracıyla yeni bir yazılı sözleşme imzalamaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik uygulamasına göre, yapılan her yeni sözleşme TBK 347 kapsamındaki on yıllık süreyi sıfırlar ve sayacı en başa döndürür. Bu nedenle on yıllık tahliye hakkını kullanmayı planlayan ev sahiplerinin, bu süre dolmadan yeni sözleşme imzalamaktan kaçınması gerekir.
On Yıl Dolmadan Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan belirli sebeplerin varlığı halinde. On yıllık süre dolmadan tahliye, ancak şu hallerde mümkündür: kira borcunun ödenmemesi (iki haklı ihtar), ev sahibinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı tadilatı, ya da kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi. TBK 347’deki sebepsiz fesih hakkı ise sadece on yıllık uzama süresi dolduğunda kullanılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
On yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter ihtarnamesi gönderilir, zorunlu arabuluculuğa başvurulur ve süresinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ev sahibinin sebep göstermesine gerek yoktur.
On yıllık sürede başlangıç sözleşmesi sayılır mı?
Belirli süreli sözleşmelerde başlangıçtaki sözleşme süresi 10 yıla dâhil edilmez. Sözleşme süresi dolduktan sonra ayrıca 10 uzama yılı geçmesi gerekir.
İhtarname geç gönderilirse ne olur?
İhtarname uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce tebliğ edilmezse tahliye davası reddedilir ve sözleşme bir yıl daha uzar. Sürecin bir sonraki yıl tekrarlanması gerekir.
Yeni kira sözleşmesi imzalamak süreyi etkiler mi?
Evet. Yargıtay uygulamasına göre yeni bir yazılı sözleşme imzalamak, on yıllık tahliye sayacını sıfırlar ve süreyi en baştan başlatır.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
İlgili Konular
Kira hukukuyla ilgili diğer rehberlerimiz için Kiralının Erken Tahliyesinde Sorumluluk yazımızı ve Hukuk Müşavirliği sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin olarak bir avukata danışmanız önerilir. Mevzuat zaman içinde değişebilir; güncel durumu teyit ediniz.
