Muvazaalı Devredilen Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satıldı: TMK 1023 İyiniyet Koruması ve Tazminat

Mirastan mal kaçırma amacıyla devredilen taşınmaz, devralan tarafından bir başkasına satılmış olabilir. Bu durumda mirasçının davası sona ermez; ancak talebin niteliği değişir. TMK m.1023 tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Koruma devreye girdiğinde tapu iptali istenemez, ilk devralana karşı tazminat istenir.

Sorunun Kaynağı: Tapu Siciline Güven İlkesi

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m.705). Tescilin dayandığı hukuki işlem geçersizse tescil yolsuzdur ve gerçek hak sahibi TMK m.1025 uyarınca düzeltilmesini isteyebilir. Ancak bu kuralın karşısında, taşınmaz ticaretinin güvenliğini sağlayan bir ilke durur: tapu siciline güven.

TMK m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını düzenler. Kural, sicile bakarak işlem yapan kişinin, kaydın arkasındaki geçersizlikten sorumlu tutulmamasını sağlar.

TMK m.1024 ise bu korumanın sınırını çizer: tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Buradaki ölçüt TMK m.3’e bağlanır; durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyetli sayılmaz.

Muris muvazaasında görünürdeki satış hükümsüz, gizli bağış ise şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğundan devralan adına yapılan tescil yolsuzdur. Ancak bu yolsuz tescile güvenerek taşınmazı alan üçüncü kişi iyiniyetliyse, mirasçının ayni talebi karşısında korunur.

Üçüncü kişinin durumuna göre sonuç

İyiniyet Nasıl Değerlendirilir? Uygulamada Aranan Ölçütler

İyiniyet, kanunen asıldır; iddia eden değil, aksini savunan ispatla yükümlüdür (TMK m.3). Ancak bu karine mutlak değildir. Mahkeme, olayın özelliklerine göre alıcının gerekli özeni gösterip göstermediğini denetler. Uygulamada değerlendirilen başlıca olgular:

• Taraflar arasındaki yakınlık. Alıcı, muvazaalı devri yapan kişinin yakın akrabası, ortağı veya uzun süreli iş ilişkisi içinde olduğu bir kişi mi?
• Kısa süre içinde el değiştirme. Muvazaalı devirden hemen sonra yapılan satış, işlemin zinciri hakkında şüphe doğurur.
• Bedelin gerçekliği. Üçüncü kişi taşınmaz için gerçek bir bedel ödedi mi? Ödeme banka kanalıyla mı yapıldı?
• Taşınmazın fiilî durumu. Alıcı taşınmazı görmüş mü, kimin kullandığını araştırmış mı? Taşınmazı miras bırakanın diğer mirasçıları kullanıyorsa, bu durum araştırma yükümlülüğü doğurur.
• Tapu kaydındaki şerhler. Tedbir şerhi, beyanlar hanesindeki kayıtlar veya derdest dava bildirimi varsa iyiniyet iddiası dinlenmez.
• Alıcının mesleği ve tecrübesi. Emlak ticaretiyle uğraşan bir alıcıdan beklenen özen, sıradan bir alıcıdan beklenenden yüksektir.

Devir Ne Zaman Yapıldı? İki Farklı Senaryo

Devir dava açılmadan önce yapılmışsa

Bu hâlde üçüncü kişi doğrudan davalı olarak gösterilir ve iyiniyeti yargılamanın konusunu oluşturur. Mirasçı, ilk devralanı da davalı olarak göstermelidir; çünkü iyiniyet sabit görülürse tazminat talebi ona yöneltilecektir. Dava dilekçesinde her iki davalıya karşı ayrı talepler terditli biçimde kurulmalıdır.

Devir dava sırasında yapılmışsa

HMK m.125 devreye girer. Dava konusunun davalı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde davacıya seçimlik hak hatırlatılır:

• Davayı devreden davalı hakkında sürdürerek tazminata dönüştürebilir; veya
• Davayı devralan kişiye karşı devam ettirebilir. Bu hâlde davadan önce devreden hakkında verilen karar devralan hakkında da geçerli olur.

Mahkemenin bu seçimlik hakkı davacıya usulüne uygun biçimde hatırlatması zorunludur. Hatırlatma yapılmadan kurulan hüküm, usul eksikliği nedeniyle bozulur.

Devrin zamanına göre izlenecek usul

İyiniyet Sabit Görülürse: Tazminat Talebi Nasıl Kurulur?

Üçüncü kişinin iyiniyeti kabul edilirse tapu iptali istenemez. Ancak muvazaalı devri alan ilk kişi, terekeye ait bir malı hukuka aykırı biçimde elinde tutmuş ve elden çıkarmıştır. Mirasçının bu kişiye karşı şahsi talep hakkı devam eder.

Talep iki hukuki temele dayandırılabilir:

• Sebepsiz zenginleşme (TBK m.77 vd.) — geçerli bir sebep olmaksızın mal varlığında artış sağlanmıştır.
• Haksız fiil (TBK m.49 vd.) — mirasçının hakkı hukuka aykırı bir davranışla ihlal edilmiştir.

Talep miktarı, taşınmazın gerçek değerinin davacının miras payına düşen kısmıdır. Değer keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Dava açılırken kesin miktar bilinmediğinden, HMK m.107 kapsamında belirsiz alacak davası açılması veya kısmi dava açılıp bilirkişi raporundan sonra ıslah edilmesi tercih edilir.

Devir Zinciri Nasıl Çıkarılır?

Birden fazla el değiştirme varsa, her devir kendi kazanım anına göre ayrı ayrı değerlendirilir. Kötüniyetli bir halefin ardından gelen iyiniyetli kazanan yine TMK m.1023 korumasından yararlanır. Bu nedenle tapu kaydındaki tüm işlemlerin tarih sırasıyla çıkarılması gerekir.

1. Tapu müdürlüğünden taşınmaza ait tüm tedavül kaydını (geçmiş malikler dâhil) isteyin.
2. Her devir için akit tablosunu ve işlem dosyasını temin edin; beyan edilen bedelleri karşılaştırın.
3. Devirler arasındaki süre aralıklarını çıkarın; kısa aralıklar şüphe doğurur.
4. Her devralanın miras bırakan veya önceki malikle akrabalık ve ilişki durumunu araştırın.
5. Devir tarihlerinde tapu kaydında şerh bulunup bulunmadığını tespit edin.
6. Son malikin ödeme kayıtlarını ve taşınmazı fiilen kullanıp kullanmadığını inceleyin.

... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI     : ...
VEKİLİ     : Av. ...
DAVALILAR  : 1- ... (muvazaalı devri alan)
             2- ... (son malik / üçüncü kişi)

KONU : Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil; kabul edilmediği
takdirde birinci davalıdan tazminat istemi ile İHTİYATİ TEDBİR talebimizdir.

İHTİYATİ TEDBİR TALEBİMİZ :

Dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın yargılama sürerken üçüncü
kişilere devredilmesi hâlinde, TMK m.1023 uyarınca iyiniyetli kazanım korunacak
ve müvekkilin ayni talep hakkı geri dönülemez biçimde ortadan kalkacaktır.
Bu nedenle HMK m.389 vd. uyarınca taşınmazın tapu kaydına DEVİR VE TEMLİKİNİN
ÖNLENMESİNE dair ihtiyati tedbir şerhi konulmasına, tedbirin dava
dilekçesinin tebliğinden ÖNCE ve DURUŞMASIZ olarak karar altına alınmasına
karar verilmesini talep ederiz.

TALEP SONUCU :

1- Öncelikle ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir
   konulmasına,

2- Dava konusu taşınmazın ikinci davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile
   miras payı oranında müvekkil adına TESCİLİNE; mahkemenizce ikinci davalının
   iyiniyetli olduğu kanaatine varılması hâlinde,

3- Terditli olarak, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin müvekkilin
   miras payına düşen kısmının birinci davalıdan tahsiline,

4- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

                                                    Davacı Vekili
                                                       Av. ...

İhtiyati Tedbir: Zamanın En Kritik Olduğu Nokta

Tedbir talebi, muris muvazaası davalarında sonucu belirleyen tek usulî adımdır. Tapu kaydına şerh konulduktan sonra yapılan devirler bakımından iyiniyet iddiası ileri sürülemez.

Dikkat edilecek hususlar:

• HMK m.389 vd. uyarınca tedbir dava açılmadan önce de istenebilir; bu hâlde HMK m.397 uyarınca iki hafta içinde dava açılması zorunludur, aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar.
• Tedbir talebi, karşı tarafa tebliğ edilmeden ve duruşma yapılmadan karara bağlanabilir. Aksi hâlde davalı, tebligatı aldıktan sonra taşınmazı devredebilir.
• HMK m.392 uyarınca mahkeme teminat isteyebilir. Teminat miktarı yüksek belirlenirse, taşınmazın değeri ve talebin haklılığı ölçüt alınarak azaltılması istenebilir.
• Tedbir kararına karşı HMK m.394 uyarınca itiraz yolu açıktır; itiraz süresi, kararın tebliğinden itibaren bir haftadır.

İhtiyati tedbirde süreler

Rehin, İpotek ve Sınırlı Ayni Haklar da Korunur mu?

TMK m.1023 yalnızca mülkiyeti değil, tapu kütüğündeki tescile güvenerek kazanılan her türlü ayni hakkı kapsar. Bu nedenle muvazaalı devri alan kişi taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmişse, iyiniyetli ipotek alacaklısının hakkı tapu iptal edilse dahi kural olarak ayakta kalır.

Sonuç, mirasçı bakımından şudur: tapu iptal edilir, taşınmaz terekeye döner; ancak üzerindeki ipotek yükü ile birlikte döner. Mirasçı, bu yükün karşılığını muvazaalı devri alan kişiden tazminat olarak isteyebilir.

Uygulamada özellikle dikkat edilmesi gereken hâller şunlardır:

• Banka ipoteği. Kredi kullandıran banka, kural olarak tapu kaydına güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişi sayılır. Bankanın kötüniyetli olduğunu ileri süren mirasçı, bunu somut olgularla ispatlamak zorundadır.
• Aile içi ipotek. Muvazaalı devri alan kişinin yakınına lehine kurulan ipotek, dava sürerken taşınmazı fiilen kilitlemeye yönelik bir işlem olabilir. Bu tür ipoteklerde alacağın gerçekliği ve bedelin ödenip ödenmediği araştırılır.
• İntifa ve oturma hakkı. Tapuya tescil edilmiş sınırlı ayni haklar da aynı korumadan yararlanır. Muvazaalı devirden sonra kurulan intifa hakkı, iyiniyetli sahibi bakımından ayakta kalabilir.
• Kira şerhi. Kira ayni hak değildir; ancak tapuya şerh edilmişse yeni malike karşı ileri sürülebilir. Şerh, taşınmazın fiilen kullanılmasını uzun süre engelleyebileceğinden dava değerlendirmesinde göz önünde tutulmalıdır.

Taşınmaz üzerindeki yüklerin akıbeti

Talep Sonucu Nasıl Yazılır? Pratik Kurgu

Bu tür davalarda talep sonucunun kurgusu, sonucun kendisi kadar önemlidir. Yanlış kurulan bir talep sonucu, esasa girilmeden davanın reddine yol açabilir. Uygulamada işleyen kurgu şudur:

1. Birinci sırada: Son malik adına olan tapu kaydının iptali ile miras payı oranında davacı adına tescili. Bu, ayni taleptir ve yalnızca son malikin kötüniyetli olması hâlinde kabul edilir.
2. İkinci sırada (terditli): Son malikin iyiniyetli bulunması hâlinde, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin miras payına düşen kısmının muvazaalı devri alan ilk kişiden tahsili.
3. Üçüncü sırada (terditli): Muvazaa iddiasının sabit görülmemesi ve davacının saklı pay sahibi olması hâlinde, ivazsız kalan kısım yönünden tenkis.

Her talep için husumetin doğru kişiye yöneltilmesi gerekir. Ayni talep son malike, tazminat talebi ilk devralana, tenkis talebi ise kazandırmadan yararlanan kişiye yöneltilir. Bu üç kişi farklı olabileceğinden dava dilekçesinde davalılar ve her birine yöneltilen talepler ayrı ayrı gösterilmelidir.

Dava değeri bakımından da ayrım yapılmalıdır. Ayni talep taşınmazın değeri, tazminat talebi miras payına düşen tutar, tenkis talebi ise saklı payın zedelenen kısmı üzerinden harca tabidir. Talepler terditli olduğunda harç, en yüksek değerli talep üzerinden peşin yatırılır.

Sık Yapılan Hatalar

• Tedbir istememek. Dava açıp tedbir istemeyen mirasçı, tebligatı alan davalının taşınmazı devretmesi riskiyle karşı karşıyadır.
• Yalnız üçüncü kişiyi dava etmek. İyiniyet sabit görülürse dava reddedilir ve tazminat talep edilecek kişiye husumet yöneltilmemiş olur.
• Tazminat talebini süresinde ileri sürmemek. Ayni talep düşerken şahsi talebin zamanaşımına uğraması sık görülür.
• Tedavül kaydını incelememek. Devir zinciri çıkarılmadan açılan dava, yanlış kişilere husumet yöneltilmesiyle sonuçlanır.
• Seçimlik hakkı kullanmamak. HMK m.125 kapsamındaki hatırlatmaya süresinde cevap verilmemesi hak kaybına yol açar.
• İyiniyet karinesini görmezden gelmek. İyiniyetin bulunmadığı iddia eden tarafça ispatlanır; iddiayı somut olgularla desteklemeyen dilekçe sonuç almaz.

Dayanak Mevzuat

• 4721 s. TMK m.3 — iyiniyet ve gerekli özen
• 4721 s. TMK m.705 — taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
• 4721 s. TMK m.706 — resmî şekil şartı
• 4721 s. TMK m.1023 — tapu siciline güvenin korunması
• 4721 s. TMK m.1024 — yolsuz tescil ve kötüniyet
• 4721 s. TMK m.1025 — yolsuz tescilin düzeltilmesi
• 6098 s. TBK m.19 — muvazaa
• 6098 s. TBK m.49 vd., m.72 — haksız fiil ve zamanaşımı
• 6098 s. TBK m.77 vd., m.82 — sebepsiz zenginleşme ve zamanaşımı
• 6100 s. HMK m.107 — belirsiz alacak davası
• 6100 s. HMK m.125 — dava konusunun devri
• 6100 s. HMK m.389-399 — ihtiyati tedbir
• YİBGK 1.4.1974, 1973/1 E. 1974/2 K. — muris muvazaası

Muris Muvazaasının İçtihadî Dayanağı

Mirastan mal kaçırma iddiasının kanunda ayrı bir maddesi yoktur; kurum, içtihadı birleştirme kararıyla şekillenmiştir. Bu nedenle davanın hukuki temeli kurulurken, hem muvazaanın genel hükümlerine hem de bu karara birlikte dayanılır.

Son iki satır, üçüncü kişinin iyiniyeti sabit görüldüğünde izlenecek yolu da gösterir. Taşınmaz artık geri alınamıyorsa, hakkı zedelenen mirasçının talebi tazminata dönüşür; muvazaalı devri yapan tarafa karşı genel hükümler işlerken, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bir kusur varsa TMK m.1007 çerçevesinde Devletin sorumluluğu ayrıca değerlendirilir.

Zincirdeki Her Halka Ayrı Değerlendirilir

Taşınmaz birden fazla kez el değiştirmişse, iyiniyet incelemesi her devir bakımından ayrı yapılır. Bir halkadaki kötüniyet, sonraki halkadaki iyiniyetli kazanımı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Altıncı adım, uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktadır. Dava devam ederken yapılan yeni bir devir, iyiniyetli bir kazanım doğurabilir ve aynen iade talebini fiilen imkânsız kılar. Bu nedenle tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçelendirilmiş biçimde ileri sürülmelidir.

Tenkis ile ilişkisi için tenkis def’i rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Muvazaalı devir alan kişi taşınmazı sattıysa dava düşer mi?

Hayır. Dava kendiliğinden düşmez. Taşınmaz dava sırasında devredilmişse HMK m.125 uyarınca davacıya seçimlik hakkı hatırlatılır: davayı devreden hakkında tazminata dönüştürerek sürdürebilir veya devralana karşı devam ettirebilir. Devir dava öncesinde yapılmışsa üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı araştırılır.

İyiniyetli üçüncü kişi neye göre belirlenir?

TMK m.1023 tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan kişiyi korur. TMK m.1024 ise tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını belirtir. Ölçüt, kişinin bildiği ile bilmesi gerektiğidir; TMK m.3 uyarınca durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddia edemez.

Üçüncü kişi iyiniyetliyse mirasçı hiçbir şey alamaz mı?

Alabilir. Ayni talep, yani tapunun iptali imkânı kalkar; ancak şahsi talep devam eder. Mirasçı, muvazaalı devri alan ilk kişiye karşı sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil hükümlerine dayanarak tazminat isteyebilir. Talep, taşınmazın miras payına düşen değeri üzerinden kurulur.

Tazminat hangi değer üzerinden hesaplanır?

Uygulamada esas alınan, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeridir ve bu değerin davacının miras payına düşen kısmı istenir. Değer tespiti keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Talep sonucu bilirkişi raporuyla netleştiğinden ıslah ihtimali baştan hesaba katılmalıdır.

Yakın akrabaya yapılan satışta iyiniyet kabul edilir mi?

Otomatik bir kabul veya ret yoktur. Ancak alıcının miras bırakanın ailesine yakınlığı, aynı adreste oturması, taşınmazı hiç görmeden alması veya bedeli ödeyecek gücünün bulunmaması gibi olgular bir arada değerlendirildiğinde bilmesi gerektiği sonucuna varılabilir.

Dava açılmadan önce tapuya şerh konulabilir mi?

Evet. HMK m.389 vd. uyarınca dava açılmadan önce de ihtiyati tedbir istenebilir; bu hâlde HMK m.397 uyarınca iki hafta içinde dava açılması gerekir. Tapu kaydına konulan tedbir şerhinden sonra taşınmazı alan kişi, kaydı görmüş sayılacağından iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Rehin veya ipotek de iyiniyet korumasından yararlanır mı?

Evet. TMK m.1023 yalnızca mülkiyeti değil, tapu kütüğündeki tescile güvenerek kazanılan diğer ayni hakları da kapsar. İyiniyetli bir ipotek alacaklısının hakkı, tapu iptal edilse dahi kural olarak ayakta kalır.

Üçüncü kişiye devir bedelsiz yapılmışsa sonuç değişir mi?

Bağış yoluyla kazanan kişi bakımından tapu siciline güven ilkesinin koruma yoğunluğu tartışmalıdır. Uygulamada bedelsiz kazanım, kazanımın korunmasını zayıflatan bir olgu olarak değerlendirilir ve iyiniyet incelemesi daha sıkı yapılır.

Dava sırasında satış yapılırsa ne olur?

HMK m.125 devreye girer. Davacı dilerse davayı devreden davalıya karşı tazminat davasına dönüştürerek sürdürür, dilerse devralana karşı devam eder. Mahkemenin bu seçimlik hakkı davacıya hatırlatması usulî bir zorunluluktur; hatırlatılmadan verilen karar bozma sebebidir.

Birden fazla el değiştirme varsa hangi devir incelenir?

Her devir ayrı ayrı incelenir. Zincirdeki her halefin iyiniyeti kendi kazanım anına göre değerlendirilir. Kötüniyetli bir halefin ardından gelen iyiniyetli kazanan da TMK m.1023 korumasından yararlanabilir; bu nedenle tapu kaydındaki tüm işlemlerin tarih sırasıyla çıkarılması gerekir.

Üçüncü kişiye karşı açılan dava reddedilirse vekâlet ücreti ne olur?

Davanın esastan reddi hâlinde davacı, üçüncü kişi lehine nispi vekâlet ücretine ve yargılama giderlerine mahkûm edilir. Bu risk nedeniyle dava açılmadan önce tapu kaydı ve devir zinciri mutlaka incelenmelidir.

Tapu kaydını dava öncesi nasıl inceleyebilirim?

Mirasçı sıfatınızı gösteren mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğünden miras bırakana ait taşınmazların kayıtlarını ve işlem dosyalarını talep edebilirsiniz. Ayrıca TAKBİS üzerinden miras bırakan adına kayıtlı ve kayıtlı olmuş taşınmazların dökümü mahkeme kanalıyla istenebilir.

Zamanaşımı süresi var mı?

Muvazaa iddiası hükümsüzlük itirazı olduğundan süreye bağlı değildir. Buna karşılık haksız fiile dayalı tazminat talebi TBK m.72 uyarınca zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiil tarihinden itibaren on yıllık süreye tabidir. Bu ayrım talep kurulurken gözetilmelidir.

Kötüniyeti gösteren en güçlü delil nedir?

Tapu kaydındaki tedbir veya beyan şerhi. Şerh varken yapılan kazanımda alıcının bilmediğini savunması mümkün değildir. Şerh yoksa alıcının taşınmazı hiç görmemesi, bedeli ödememesi ve taraflar arasındaki yakınlık birlikte değerlendirilir.