Evimin Alıcılara veya Yeni Kiracılara Gösterilmesi (TBK m.319): Sınırlar, Bildirim ve İndirim Hakkı

Kısa cevap: evet, ama sınırsız değil. Türk Borçlar Kanunu’nun 319 uncu maddesi kiracıya bir katlanma borcu yükler — ancak bu borcu üç ayrı kayıtla sınırlar. Kiracı, kiralananı gezip görmeye “bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde“ izin vermekle yükümlüdür. Buna karşılık kiraya veren, gezilip görüleceğini uygun bir süre önce bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Üstüne, maddenin son fıkrası kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Yani “ev benim, istediğim zaman gösteririm” yaklaşımının hukuki karşılığı yoktur.

Maddenin Dört Fıkrası: Dengeli Bir Kurgu

Kanun’un “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlıklı 319 uncu maddesi, kiracının borçları arasında yer alır ancak yalnızca borç yüklemez; karşılığında kiraya verene de yükümlülük getirir ve kiracının haklarını saklı tutar.

“(1) Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

(2) Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

(3) Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

(4) Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.“

Dört fıkra iki yönlüdür: ilk ikisi kiracıya borç, üçüncüsü kiraya verene yükümlülük, dördüncüsü kiracıya hak tanır.

Birinci Fıkra: Çalışmalara Katlanma

Kiracı, iki tür çalışmaya katlanmakla yükümlüdür:

• Ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalar — kiralananda ortaya çıkan bir kusurun onarımı.
• Zararların önlenmesine yönelik çalışmalar — henüz zarar doğmamış olsa da doğmasını engelleyecek müdahaleler; örneğin su sızıntısına müdahale, elektrik tesisatındaki riskin giderilmesi.

Bu fıkra, kiraya verenin kiralananı kira süresi boyunca kullanıma elverişli tutma borcunun doğal uzantısıdır: onarım yükümlülüğü kiraya verendeyse, kiracının da bu onarıma imkân tanıması gerekir. Masrafların taraflar arasındaki paylaşımı ayrı bir konudur: Kiralananda Onarım ve Masraflar: Yük Kime Ait?.

Kiracının bildirim yükümlülüğüyle bağlantısı

Bu borç, bir önceki maddedeki bildirim yükümlülüğüyle birlikte okunur. Kanun’un 318 inci maddesi uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

Zincir şöyle işler: kiracı ayıbı bildirir (m.318) → kiraya veren onarım için gelir → kiracı bu çalışmaya katlanır (m.319/1) → kiraya veren uygun süre önce bildirir ve kiracının yararlarını gözetir (m.319/3) → kullanım aksadıysa kiracı indirim ve tazminat isteyebilir (m.319/4).

İkinci Fıkra: Gezip Görmeye İzin — Üç Sebep

Kiracının izin verme borcu yalnızca üç amaç için doğar:

1. Bakım — kiralananın bakımı, kontrolü, teknik incelemesi.
2. Satış — taşınmazın satışa çıkarılması ve alıcı adaylarına gösterilmesi.
3. Sonraki kiralama — sözleşme sona ererken yeni kiracı adaylarına gösterilmesi.

Bu üçü sınırlı sayıdadır. Bunların dışındaki gerekçelerle — merak, denetim, “bir bakayım” gibi — kiracının izin verme borcu doğmaz.

Kimler gezip görebilir?

Kanun iki grubu sayar: kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişi. İkinci grup uygulamada geniştir:

• Emlak danışmanı,
• Alıcı adayı ve onun uzmanı (eksper, mimar, mühendis),
• Kiracı adayı,
• Usta, teknik servis, bilirkişi.

Ancak “kiraya verenin belirlediği kişi” olması gerekir. Kiraya verenin bilgisi dışında gelen kişilere izin verme borcu bulunmaz. Kiracının, gelen kişinin kim olduğunu ve kiraya veren tarafından yetkilendirildiğini teyit etme hakkı vardır.

Anahtar Kayıt: “Zorunlu Olduğu Ölçüde”

Bu ifade, maddenin tamamını dengeleyen unsurdur ve uygulamada en çok göz ardı edilenidir.

Borç, amacın gerektirdiği ölçüyle sınırlıdır. Buradan üç ölçüt çıkar:

• Amaçla bağlılık. Gösterim, sayılan üç amaçtan birine hizmet etmelidir. Satış amacıyla gelen bir alıcı adayının konutta uzun süre kalması, mobilyaları incelemesi veya kiracının özel alanlarına girmesi amacın ötesindedir.
• Makul sıklık. Her gün, günde birkaç kez veya haftanın her günü gösterim talebi “zorunlu ölçü” sayılamaz. Satış sürecinin gerektirdiği makul bir program kurulmalıdır.
• Makul süre. Her ziyaretin kiralananı görmeye yetecek uzunlukta olması yeterlidir.

Ölçünün aşılması hâlinde kiracı, m.319/4’teki haklara dayanabilir — ve talebi reddetmesi sözleşmeye aykırılık oluşturmaz.

Fotoğraf ve video ayrı bir meseledir

Kanun “gezip görme”den söz eder. Kiralananın fotoğraflanması veya videoya alınması, özellikle kiracının eşyalarının görüntüye girdiği hâllerde, gezip görmenin ötesinde bir müdahaledir. Uygulamada bu, tarafların anlaşmasıyla çözülmelidir: kiracının eşyalarının bulunmadığı boş görüntüler veya eşyaların kaldırıldığı bir zaman diliminde çekim yapılması makul bir orta yoldur.

Kiracının bu konuda mutlak bir ret hakkı bulunduğu söylenemese de, gezip görme borcunun görüntü kaydına otomatik olarak izin verdiği de söylenemez. Talep ve sınırlar yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Üçüncü Fıkra: Kiraya Verenin İki Yükümlülüğü

Kiracının borcu koşulsuz değildir. Kiraya veren iki şeyi yerine getirmek zorundadır.

1) Uygun bir süre önce bildirim

Kanun somut bir gün sayısı vermez; ölçüt “uygun süre”dir. Uygunluk, somut olaya göre belirlenir: kiracının çalışma düzeni, ziyaretin niteliği, gösterime hazırlık ihtiyacı gibi etkenler dikkate alınır.

Kapıya gelip haber vermek bildirim değildir. Aynı gün yapılan telefon bildirimi de çoğu durumda “uygun süre” ölçütünü karşılamaz. Uygulamada en az bir iki gün önceden yapılan ve kiracının cevap verebileceği bir bildirim beklenir.

2) Kiracının yararlarını göz önünde tutma

Bu, bildirimden ayrı ve bağımsız bir yükümlülüktür: çalışmaların ve gösterimlerin yapıldığı sırada kiracının yararları gözetilmelidir.

Yargı uygulamasında bu ölçüt somutlaştırılırken kiracının yaşam düzeni dikkate alınmaktadır. Nitekim bir dosyada, kiracı ve eşinin çalışan kişiler olması hususu değerlendirmeye konu edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/11292, K.2016/7695). Yani gösterim saatleri, kiracının işte olduğu saatlere veya evde bulunamayacağı zamanlara dayatılamaz.

Gözetilecek yararlara örnekler:

• Çalışma saatleri ve vardiya düzeni,
• Küçük çocukların uyku ve ders saatleri,
• Hastalık veya bakım gerektiren durumlar,
• Dinî ve millî günler, özel günler,
• Kiracının işyeri kirasında ticari faaliyetinin aksamaması.

Dördüncü Fıkra: Kiracının Saklı Hakları

Maddenin son fıkrası, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 251 inci maddesinde yer verilmeyen yeni bir hükümdür: “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”

Bu fıkranın bir tarihi vardır. Mülga Kanun’un ilgili maddesinde “kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla” ibaresi bulunuyordu. Yeni Kanun bu ibareye yer vermemiş; ancak son fıkradaki saklı tutma hükmüyle kiracı yönünde koruma sağlanmıştır.

Pratik sonuçları:

• Kira bedelinden indirim. Uzun süren onarım çalışmaları veya yoğun gösterim trafiği kullanımı önemli ölçüde etkiliyorsa, kiracı bu dönem için orantılı indirim talep edebilir. İndirim mekaniği için: Kira Bedelinden İndirim (TBK m.307).
• Zararın giderilmesi. Çalışmalar veya gösterimler sırasında eşyaya zarar verilmesi, kiracının işini aksatması veya taşınma gibi zorunlu masraflar doğması hâlinde tazminat istenebilir.

Önemli: bu haklar, kiracının katlanma borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı katlanır ama karşılığında indirim ve tazminat isteyebilir. Bu ikisi birbirinin alternatifi değildir.

Uygulanabilir Bir Gösterim Protokolü

Uyuşmazlıkların çoğu, tarafların hiç konuşmadan hareket etmesinden doğar. Satış veya yeniden kiralama sürecinin başında yazılı olarak kararlaştırılması önerilen hususlar:

• Gün ve saat aralığı — örneğin hafta içi belirli saatler ve hafta sonu belirli bir gün.
• Bildirim kanalı ve süresi — hangi kanaldan, kaç gün önce.
• Ziyaret sıklığı ve azami süre.
• Kiracının hazır bulunup bulunmayacağı — anahtar teslimi yapılacaksa şartları.
• Kimlerin gireceği — emlak danışmanının kimliği, refakat şartı.
• Fotoğraf ve video izni — kapsamı ve sınırları.
• Kişisel eşyaların korunması — hangi odaların veya alanların kapsam dışı olacağı.

Bu protokol, kiraya veren için de değerlidir: kiracının direncini kırmanın en etkili yolu, talebi öngörülebilir ve makul hâle getirmektir.

Kiracı İzin Vermezse Ne Olur?

Kiracının haklı sebep olmaksızın gösterime izin vermemesi, kira sözleşmesinden doğan bir borcun ihlalidir ve sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Bu durumda kiraya veren, özenle kullanma ve sözleşmeye uygun davranma yükümlülüğüne aykırılık rejimini işletebilir — konut ve çatılı işyeri kirasında yazılı ihtar ve en az otuz günlük süre şartıyla: Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve İhtar Usulü (TBK m.316).

Ancak önemli bir ön koşul vardır: kiraya veren, kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olmalıdır. Uygun süre önce bildirim yapmamış veya kiracının yararlarını gözetmemiş bir kiraya veren, kiracının direncini sözleşmeye aykırılık olarak ileri süremez. Bu nedenle her talep ve ret yazılı olarak belgelenmelidir.

Kiracının reddi haklı sayılabilecek hâller:

• Bildirim hiç yapılmamış veya çok kısa süre önce yapılmış olması,
• Talep edilen sıklığın veya sürenin “zorunlu ölçü”yü aşması,
• Gösterimin sayılan üç amaç dışında bir gerekçeye dayanması,
• Kiracının yararlarının açıkça göz ardı edilmesi,
• Gelen kişinin kiraya veren tarafından yetkilendirildiğinin belgelenememesi.

Kiraya Veren Sınırı Aşarsa

Ters yönde de bir denetim vardır. Kiraya verenin ölçüyü aşması hâlinde kiracının başvurabileceği yollar:

• Yazılı uyarı — talebin kanuni sınırları aştığının bildirilmesi.
• Kira bedelinden indirim talebi — m.319/4 uyarınca.
• Zararın tazmini talebi — somut zarar doğmuşsa.
• Ceza hukuku boyutu — kiracının rızası olmaksızın konuta girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali kapsamında değerlendirilebilir. Kiralanan, kira süresince kiracının konutudur; malik olmak tek başına girme hakkı vermez.

Bu son nokta özellikle vurgulanmalıdır: kiraya veren, kiracının rızası olmadan anahtarla konuta giremez. Mülkiyet hakkı, kullanım hakkını devretmiş olan malike serbest giriş yetkisi tanımaz.

Kiracı İçin Adım Adım

1. Talebi yazılı isteyin — hangi amaç, hangi tarih, hangi saat, kim gelecek.
2. Amacı kontrol edin — bakım, satış veya sonraki kiralama mı?
3. Makul bir program önerin — reddetmek yerine alternatif sunmak, haklılığınızı güçlendirir.
4. Gelen kişinin yetkisini teyit edin.
5. Ziyaretlerde hazır bulunmaya çalışın veya güvendiğiniz birini bulundurun.
6. Değerli ve özel eşyalarınızı koruyun.
7. Kullanım önemli ölçüde etkileniyorsa indirim talebinizi yazılı yapın.
8. Zarar doğarsa tespit edin — fotoğraf, tanık, gerekirse delil tespiti.

Kiraya Veren İçin Adım Adım

1. Amacı açıkça belirtin — satış mı, yeniden kiralama mı, bakım mı?
2. Uygun süre önce yazılı bildirim yapın ve kanalı sabitleyin.
3. Kiracının programını sorun — dayatma yerine mutabakat arayın.
4. Gösterim protokolünü yazılı hâle getirin.
5. Yetkilendirdiğiniz kişileri bildirin — emlak danışmanının adı ve iletişim bilgisi.
6. Sıklığı ve süreyi makul tutun.
7. Anahtarla habersiz girmeyin.
8. Ret hâlinde önce kendi yükümlülüklerinizi denetleyin, sonra ihtar yoluna gidin.

Sık Yapılan Hatalar

• “Ev benim, istediğimde girerim” sanmak. Kullanım hakkı kiracıdadır.
• Kapıda haber vermek. Uygun süre önce bildirim şartını karşılamaz.
• Sınırsız gösterim talep etmek. Borç “zorunlu olduğu ölçüde”dir.
• Kiracının çalışma saatlerini yok saymak. Kanun kiracının yararlarının gözetilmesini arar.
• Kiracının her talebi reddetmesi. Katlanma borcu gerçektir; haklı sebep olmadan ret sözleşmeye aykırılıktır.
• İndirim hakkını hiç kullanmamak. m.319/4 açık bir haktır.
• Sözlü mutabakatla yetinmek. Uyuşmazlıkta ispat edilemez.
• Fotoğraf ve video konusunu konuşmamak. Sonradan sürtüşme doğurur.

Kontrol Listesi

• Gösterim talebi bakım, satış veya sonraki kiralama amaçlarından birine mi dayanıyor?
• Talep “zorunlu olduğu ölçü” içinde mi — sıklık ve süre makul mü?
• Kiraya veren uygun bir süre önce bildirimde bulundu mu?
• Bildirim yazılı ve tarihli mi?
• Gösterim saatleri kiracının yararlarını gözetiyor mu?
• Gelen kişi kiraya veren tarafından yetkilendirilmiş mi?
• Fotoğraf ve video konusu ayrıca kararlaştırıldı mı?
• Kullanım önemli ölçüde etkilendiyse kira indirimi talep edildi mi?
• Zarar doğduysa delil oluşturuldu mu?
• Ret hâlinde kiraya veren kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş miydi?

Sık Sorulan Sorular

Evimi alıcılara göstermek zorunda mıyım?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Borç bu üç amaçla ve “zorunlu olduğu ölçü” ile sınırlıdır.

Ev sahibi önceden haber vermek zorunda mı?

Evet. Kanun’un 319 uncu maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır.

Gösterim saatlerini ev sahibi tek başına belirleyebilir mi?

Hayır. Kiraya veren, çalışmaların ve gösterimlerin yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Yargı uygulamasında kiracının ve eşinin çalışan kişiler olması gibi hususlar bu değerlendirmede dikkate alınmaktadır.

Her gün gösterim talep edilebilir mi?

Borç “zorunlu olduğu ölçüde” tanımlanmıştır. Amacın gerektirdiği makul sıklık ve süreyi aşan talepler bu ölçünün dışında kalır.

Gösterimler yüzünden rahatsızlık duyuyorum, hakkım var mı?

Kanun’un 319 uncu maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Katlanma borcu bu hakları ortadan kaldırmaz.

Ev sahibi anahtarla girebilir mi?

Kiralanan, kira süresince kiracının kullanımındadır. Kiracının rızası olmaksızın konuta girilmesi konut dokunulmazlığının ihlali kapsamında değerlendirilebilir; malik olmak tek başına serbest giriş yetkisi vermez.

İzin vermezsem tahliye edilir miyim?

Haklı sebep olmaksızın izin verilmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir ve konut ile çatılı işyeri kirasında yazılı ihtar ve en az otuz günlük süre verilmesi şartıyla fesih süreci işletilebilir. Ancak kiraya verenin kendi bildirim ve gözetme yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Onarım çalışmalarına da katlanmak zorunda mıyım?

Evet. Kanun’un 319 uncu maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; ancak kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.