Deprem/Ağır Hasar Nedeniyle Bina Boşaltıldı – Kira Ne Olur?

Hasarın derecesi rejimi belirler

Tek bir cevap yoktur; sonuç binanın hangi hasar sınıfında olduğuna göre değişir ve üç ayrı rejim işler.

1. Yıkılan veya ağır hasarlı (yıkılacak) binalar. Kira sözleşmesi, hasarın yaşandığı tarih itibarıyla fiilî imkânsızlık nedeniyle sona erer. TBK m.136 uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; kiraya verenin “kullanıma elverişli bulundurma” borcu artık yerine getirilemez. Taşınmaz kullanılamaz hâle geldiği anda kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar. Peşin ödenmiş kira bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.

2. Orta hasarlı, güçlendirilebilir binalar. Burada sözleşme kendiliğinden sona ermez ancak ortada bir ayıp vardır. Öğretide; depremde meydana gelen hasarın niteliğine bakılmaksızın bu ayıbın “önemli ayıp” olarak kabul edilmesi gerektiği savunulmaktadır. Kiracı, ayıba ilişkin seçimlik haklarından kendisi için en uygun olanı seçer: sözleşmeyi feshetmek ya da kira bedelinden indirim istemek. Kiralananın makul sürede güçlendirilmesi mümkün değilse fesih yoluna gidilebilir.

3. Az hasarlı veya hasarsız binalar. Kural olarak kira sözleşmesi devam eder ve kiracının ödeme yükümlülüğü sürer. Ancak bu, kiracının çaresiz olduğu anlamına gelmez — aşağıdaki bölüme bakınız.

Hasar tespitini mutlaka belgeleyin. Resmî hasar tespit raporu ve varsa itiraz sonucu, hangi rejimin uygulanacağını belirleyen temel belgedir; itiraz süresi kaçırılmamalıdır.

Hasarsız binada bile fesih hakkı: TBK m.331

Bu, sayfaların çoğunda bulunmayan ve depremzede kiracılar için en değerli imkândır.

TBK m.331: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Öğretideki değerlendirme şudur: deprem esnasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı, günlük hayatın sürdürülemez olduğu bir bölgede kira sözleşmesine devam etmeye zorlanamaz. Binası hiç hasar görmemiş olsa dahi; o mahallede çoğu bina yıkılmışsa kiracının orada yaşamaya devam etmesi beklenemez ve sözleşmenin devamında çekilmezlik unsuru bulunur.

Uygulanışı: kiracı, depremden sonra mümkün olan en kısa sürede kiraya verene yazılı ihtarname göndererek fesih iradesini bildirir; yasal fesih bildirim süresine uyulur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre üç aydır.

Hak iki tarafa da tanınmıştır. Kendi oturduğu konutu depremde yıkılan kiraya veren de, kiradaki taşınmazına ihtiyacı doğduğu için TBK m.331’e dayanabilir; kiraya verenin ikamet ettiği konutun deprem nedeniyle yıkılması önemli sebeplerden biri olarak kabul edilmektedir.

Uyarlama da bir seçenektir. TBK m.138 uyarınca, sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü ve objektif bir sebep kira bedelinin ödenmesini güçleştiriyorsa; kiracı hâkimden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilir, bu mümkün değilse sözleşmeyi feshedebilir. Deprem bölgesinde faaliyeti duran işyeri kiracıları bakımından bu yol özellikle değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm: 6306 kiracıyı düzenlemiyor

Riskli yapı tespiti sonrası tahliyede önemli bir boşluk vardır ve bunu bilmek beklentiyi doğru kurar.

6306 sayılı Kanun kiracının haklarını düzenlememiştir. Kanun koyucu hakları ağırlıklı olarak maliklere tanımış; kiracının riskli yapıdan tahliyesi sürecin zorunlu bir parçası olarak öngörülmüştür. Kiracının kentsel yenilemenin aşamalarına müdahale etme hakkı bulunmaz. Bu nedenle kiracı hakları bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden yararlanmak gerekir.

Sözleşme yıkım kararıyla sona erer. Yargıtay uygulamasına göre binanın deprem riski altında bulunması, kiraya veren açısından haklı nedenle fesih sebebidir; kiralananın riskli hâle gelmesi durumunda kira sözleşmesi haklı nedenle feshedilmiş sayılır.

Kira borcu tahliye tebligatıyla sona erer. Tahliye tebligatının yapılmasından sonra kiracı kira ödemez; buna karşılık binayı zamanında boşaltmakla yükümlüdür. Boşaltmama, tazminat sorumluluğu doğurur.

Taşınma yardımı vardır. Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilen kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır; tutar, başvuru yapılan ilin kira ortalamalarına göre değişir. Bu yardımın koşulları ve miktarı idari düzenlemelerle belirlendiğinden, başvuru öncesinde ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır.

Depozito iade edilmelidir. Hasar kiracının kusurundan kaynaklanmadığından güvence bedeli eksiksiz iade edilir; kiraya veren depremde oluşan hasarı gerekçe göstererek depozitodan kesinti yapamaz.

Tazminat ve yapılacaklar

Kiraya verenin kusuru varsa tazminat gündeme gelir. Binanın yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik hasarın ağırlaşmasına yol açtıysa, yapı malikinin sorumluluğu doğar. Kaçak kat, projeye aykırı imalat, kolon kesme ve güçlendirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi bu kapsamda değerlendirilir. Bu sorumluluk kusursuz nitelikte olup, malikin “deprem mücbir sebeptir” savunması tek başına yeterli değildir.

Talep edilebilecekler: zarar gören ev eşyası, geçici konaklama ve taşınma giderleri, peşin ödenmiş kiranın iadesi, depozitonun iadesi ve koşulları varsa manevi tazminat.

Yapılacaklar:

1. Hasar tespit raporunu alın ve sonucu itiraza açıksa süresinde itiraz edin; hasar sınıfı tüm hakları belirler.
2. Eşyalarınızı ve binanın durumunu belgeleyin — tarihli fotoğraf ve video; enkaz kaldırıldıktan sonra delil kalmaz.
3. Fesih iradenizi yazılı bildirin. Ağır hasarda sözleşme kendiliğinden sona erse dahi, durumu yazılı olarak tespit ettirmek ileride ortaya çıkabilecek kira taleplerini önler.
4. Peşin kira ve depozito iadesini talep edin — noter ihtarnamesiyle ve tutarları açıkça belirterek.
5. Sigorta poliçelerini kontrol edin — DASK binayı, konut sigortası eşyaları güvence altına alır; kiracının kendi eşya sigortası varsa derhâl ihbarda bulunun.
6. Kamu desteklerine başvurun — taşınma ve kira yardımı ile diğer destekler için ilgili idareye zamanında başvurun.
7. Kusur iddianız varsa erken hareket edin — yapı kusuruna ilişkin tespitler enkaz kaldırılmadan yapılmalıdır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk gerekir. Yapı kusuruna dayalı tazminat talepleri ise asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür.