Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 2942 s.K. m.23

Hakkın Dayandığı Düşünce

Kamulaştırma, taşınmazın kamu yararına bir amaç için alınmasıdır. Amaç gerçekleşmezse taşınmazın idarede kalması için bir gerekçe de kalmaz.

2942 sayılı Kanun’un 23. maddesi bu düşünceyi malike bir hak olarak tanır: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir.

Hükümden dört unsur çıkar ve dilekçenin bunların dördünü de karşılaması gerekir.

Altı Yıllık Takvim ve Kapanan Kapı

Bu davada takvim, hukuki gerekçeden daha belirleyicidir. Maddenin ikinci fıkrası kısa ama kesindir: doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

“Doğması” ifadesi, beş yıllık sürenin dolduğu anı işaret eder. Takvim şöyledir: bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl beklenir; bu süre içinde idare amaca uygun bir işlem yapmamışsa hak doğar; ve doğduğu andan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Dava Açmadan Önceki İlk Kontrol: Kamulaştırmanın Amacı

Bu kontrol yapılmadan dilekçe yazılmamalıdır, çünkü geniş bir alanda geri alma hakkı hiç doğmaz.

Maddenin son fıkrası uyarınca özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hâllerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.

3. maddenin ikinci fıkrası şu amaçları sayar: Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalar.

Dolayısıyla baraj, sulama, iskân, orman, kıyı ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda taşınmaz beş yıl boş kalsa dahi geri alınamaz. Kamu yararı kararının hangi amaca dayandığı, dosyanın ilk belgesidir.

Bütünlük Kuralı: Birden Fazla Parsel

Büyük projelerde çok sayıda parsel aynı amaç için birlikte kamulaştırılır. Bu hâlde değerlendirme parsel parsel yapılmaz.

Maddenin dördüncü fıkrası uyarınca aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.

Pratik sonucu şudur: projenin bir bölümünde işlem yapılmışsa, kendi parselinde henüz bir şey yapılmamış olması tek başına geri alma hakkı doğurmayabilir. Dilekçede bu husus öngörülerek, kamulaştırmanın bütünü bakımından da amaca uygun işlem yapılmadığının ortaya konması gerekir.

22. Madde ile Karıştırılmamalı

Geri alma iki maddede düzenlenmiştir ve bunlar farklı hâlleri karşılar. Hangisine dayanıldığının dilekçede net olması gerekir.

Ödenecek Tutarın Hesabı

Geri alma, taşınmazın bedelsiz iadesi değildir. Dilekçede ödenecek tutarın da hesaplanarak gösterilmesi gerekir.

Hesabın üç kalemi vardır:

1. Alınan kamulaştırma bedeli. Ödeme tarihi ve tutarı banka kayıtlarıyla belgelenmelidir.
2. Kanuni faiz. Bedelin alındığı günden itibaren işler; tescil veya karar tarihinden değil.
3. 24. madde indirimi. Taşınmaz üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuşsa, mal sahibi kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir.

Üçüncü kalem talep edilmediğinde kendiliğinden uygulanmaz. Bu nedenle dilekçede açıkça istenmelidir. Kamulaştırma tarihinde taşınmaz üzerinde ne bulunduğunun belgelenmesi de gerekir; kamulaştırma dosyasındaki bilirkişi raporu bu tespit için birincil kaynaktır.

Görevli Yargı Kolu

24. maddenin son fıkrası nettir: bu madde ile 21, 22 ve 23 üncü maddelerin uygulamasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.

Yani geri alma davası idari yargıda değil, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Dilekçe Örneği

Delil Dosyası: Neyin İspatı Gerekir?

Davanın merkezinde tek bir olgu vardır: idare beş yıl içinde amaca uygun bir işlem yapmış mıdır? Bu olgu iki farklı yönden ispatlanır.

Olumsuz olgunun ispatı — taşınmazın mevcut durumu. Keşif, fotoğraflar ve mahallinde yapılacak tespit, taşınmazın olduğu gibi bırakıldığını gösterir.

İdarenin işlem dosyası — kanun yalnızca fiilî tesisatı değil, işlemi de saymaktadır. Proje onayı, ihale, ruhsat veya tahsis kararı gibi idari adımlar da amaca uygun işlem sayılabilir. Bu nedenle idarenin taşınmaza ilişkin dosyasının celbi istenmelidir.

Tahsis kontrolü — kanun üçüncü bir ihtimali de kapsar: taşınmazın kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılması. Yani üzerinde hiçbir şey yapılmamış olsa bile, taşınmaz bir kamu ihtiyacına tahsis edilmişse şart gerçekleşmemiş olabilir.

Mirasçılar Bakımından

23. madde hakkı yalnızca eski malike değil, mal sahibi veya mirasçılarına tanır. Aynı ifade 22. maddede de kullanılmıştır.

Bu, kamulaştırmadan yıllar sonra doğan bir hakkın mirasçılar tarafından da kullanılabilmesini sağlar. Ancak süreler mirasçılar bakımından yeniden işlemeye başlamaz; beş yıllık bekleme ve bir yıllık kullanma süreleri murisin durumuna göre hesaplanır.

Mirasçıların dosyaya eklemesi gerekenler: mirasçılık belgesi, murisin kamulaştırma bedelini aldığına dair kayıtlar ve bedelin kesinleşme tarihini gösteren mahkeme kararı.

Taşınmaz Başka İdareye Devredilmişse

Taşınmaz idareler arası devirle el değiştirmişse iki husus gündeme gelir.

Birincisi, 23. maddenin kendi metnindedir: beş yıllık süre, kamulaştırmayı yapan idare kadar 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idare bakımından da işler. Yani devralan idarenin de amaca uygun işlem yapmamış olması aranır.

İkincisi 30. maddededir: devir alınan taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı, devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

Buradaki geri alma hakkı malikte değil devreden idarededir; ancak beyanlar hanesindeki şerh, taşınmazın hukuki durumunu araştıran herkes için görünür bir kayıttır.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Süreyi ödeme tarihinden saymak. Beş yıllık süre bedelin ödendiği tarihten değil, kesinleştiği tarihten işler.
2. Bir yıllık süreyi kaçırmak. Hak, doğduğu andan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer ve sonrasında hiçbir talep ileri sürülemez.
3. Kamulaştırmanın amacını kontrol etmemek. 3. maddenin ikinci fıkrası kapsamındaki projelerde geri alma hakkı hiç doğmaz.
4. İdarenin iade teklifini reddetmek. 22. madde uyarınca teklifi kabul etmeyenlerin 23. maddeye göre geri alma hakları da düşer.
5. 24. madde indirimini talep etmemek. Yıkılmış veya harap olmuş yapıların değer farkı, istenmediğinde kendiliğinden düşülmez.

Dava Açmadan Önce: Altı Adımlık Ön Değerlendirme

Geri alma davası, şartları dar ve süreleri sert bir davadır. Dilekçe yazılmadan önce aşağıdaki altı adımın tamamlanması, sonradan geri dönülemeyecek hataları önler.

1. Kamulaştırmanın amacı belirlenir

Kamu yararı kararı incelenir. 3. maddenin ikinci fıkrası kapsamındaki bir amaç — büyük enerji ve sulama projeleri, iskân, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması, turizm — söz konusuysa geri alma hakkı hiç doğmaz ve dava açılması anlamsızdır.

2. Kesinleşme tarihi belgelenir

Beş yıllık süre bu tarihten işler. Mahkeme kararının kesinleşme şerhli örneği temin edilmelidir. Ödeme tarihi veya tescil tarihi bu hesapta kullanılmaz.

3. Taşınmazın mevcut durumu tespit edilir

Taşınmaz üzerinde amaca uygun bir işlem veya tesisat var mı, yoksa olduğu gibi mi bırakılmış? Bu tespit fotoğraf ve mahallinde inceleme ile desteklenmelidir.

4. İdarenin işlem dosyası sorgulanır

Kanun yalnızca fiilî tesisatı değil işlemi de saymaktadır. Taşınmaz boş görünse dahi proje onayı, ihale veya tahsis kararı bulunuyorsa şart gerçekleşmemiş olabilir.

5. Aynı amaçla başka parseller kamulaştırılmış mı bakılır

Dördüncü fıkra uyarınca birlikte kamulaştırılan taşınmazlar bir bütün kabul edilir. Projenin başka bir bölümünde işlem yapılmışsa değerlendirme buna göre yapılır.

6. Ödenecek tutar hesaplanır

Alınan bedel, alındığı günden itibaren kanuni faiz ve 24. madde kapsamındaki indirim birlikte hesaplanır. Taşınmazın bugünkü değeri ile ödenecek tutar karşılaştırılmadan karar verilmemelidir.

Ekonomik Değerlendirme: Geri Almak Her Zaman Avantajlı mı?

Bu soru dilekçe yazılmadan önce cevaplanmalıdır, çünkü geri alma bedelsiz bir iade değildir.

Malik, aldığı bedeli aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle geri öder. Uzun yıllar geçmiş dosyalarda faiz, ana paranın önemli bir katına ulaşabilir.

Karşılaştırma şu iki büyüklük arasında yapılır: taşınmazın bugünkü değeri ile ödenecek toplam tutar (bedel + kanuni faiz − 24. madde indirimi).

Taşınmazın bulunduğu bölgede değer artışı yüksek olmuşsa geri alma avantajlıdır. Değer artışı faizin altında kalmışsa, geri alma ekonomik olarak anlamlı olmayabilir.

24. madde indirimi bu hesabı önemli ölçüde değiştirebilir: kamulaştırma tarihinde taşınmaz üzerinde bina, tesis veya ekili dikili şeyler bulunuyor ve bunlar bugün yıkılmış, sökülmüş veya harap durumdaysa, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkın ödenecek bedelden düşülmesi istenebilir.

Beş Yıl Dolmadan Ne Yapılabilir?

Beş yıllık süre dolmadan 23. maddeye dayanılamaz. Ancak bu süre içinde başka bir gelişme olabilir.

22. madde, idarenin kamulaştırdığı taşınmaza kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsis lüzumu kalmaması hâlinde durumu malike duyurmasını öngörür. Bu duyuru geldiğinde malik, duyurma tarihinden itibaren üç ay içinde taşınmazı geri alabilir.

Bu yolun önemli bir avantajı vardır: iade, bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse bedelin faizi alınmaz.

Buna karşılık aynı maddede iki sınır bulunur. Kesinleşmeden itibaren beş yıl geçmişse madde uygulanmaz. Ve daha önemlisi: geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23. maddeye göre geri alma hakları da düşer.

Dolayısıyla idareden gelen bir iade teklifi, düşünülmeden reddedilmemelidir. Ret, hem 22. madde yolunu hem de sonradan 23. madde yolunu kapatır.

Bir öncelik kuralı daha vardır: kamulaştırılan taşınmaza, kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekliyse, geri alma hükmü uygulanmayarak 30. maddeye göre idareler arası devir yapılır.

Dava Sırasında Beklenecekler

Geri alma davasında tartışmanın merkezi tek bir soruda toplanır: idare beş yıl içinde kamulaştırma ve devir amacına uygun bir işlem veya tesisat yapmış mıdır?

İdare tipik olarak şu savunmaları ileri sürer:

• Amaca uygun işlem yapıldığı. Proje onayı, ihale veya ruhsat gibi idari adımların gösterilmesi.
• Taşınmazın kamu yararına bir ihtiyaca tahsis edildiği. Üzerinde fiilî bir tesis bulunmasa dahi.
• Bütünlük kuralı. Aynı amaçla kamulaştırılan diğer parsellerde işlem yapıldığı.
• Sürenin kaçırıldığı. Bir yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu.
• 3. maddenin ikinci fıkrası istisnası. Kamulaştırmanın bu kapsamdaki bir amaca dayandığı.

Bu savunmaların hepsi dilekçe hazırlanırken öngörülebilir. Dosyada karşılığı bulunanların baştan cevaplanması, yargılamayı kısaltır.