Miras kalan tarla üç kardeş arasında bölünür. Herkes payını alır, tapular çıkar, iş bitmiş görünür. Sonra ortanca kardeş fark eder: kendi parseline yoldan ulaşım yoktur. Tarlasına gitmek için ablasının parselinden geçmek zorundadır ve abla buna karşı çıkmaktadır. Kanun bu durumu düzenlemiştir; üstelik kimden isteneceği konusunda özel bir kural getirmiştir.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 4721 s. TMK | m.744 | İrtifak hakkı kurulması |
| 4721 s. TMK | m.747 | Zorunlu geçit hakkı |
| 4721 s. TMK | m.748 | Diğer geçit hakları ve tescil |
| 4721 s. TMK | m.779 vd. | İrtifak haklarının kapsamı |
| 4721 s. TMK | m.785 | İrtifakın terkini |
| 4721 s. TMK | m.642 vd. | Paylaşmanın istenmesi |
| 4721 s. TMK | m.649-651 | Payların oluşturulması |
| 4721 s. TMK | m.699 | Paylaşma biçimi |
| 4721 s. TMK | m.1009 | Şerh edilebilecek haklar |
| 3194 s. İmar K. | m.15-16 | İfraz, tevhid ve yola terk |
| 5403 s. K. | m.8 | Tarım arazilerinde bölünme |
| 6100 s. HMK | m.12 | Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki |
Parseliniz yolsuz mu kaldı? Çözüm yolunu belirleyelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Temel Hüküm ve Öncelik Kuralı
4721 s. TMK m.747
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra kendisi için en az zarar doğuracak olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
İkinci fıkradaki öncelik sırası, miras dosyalarında belirleyici olur.
Geçit hakkında öncelik ve esaslar
| Sıra | Kime karşı | Ölçüt |
|---|---|---|
| 1 | Önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşu | Bölünme geçmişi |
| 2 | En az zarar doğacak komşu | Zarar ölçütü |
| Belirleme | İki tarafın menfaati | Denge |
| Bedel | Tam bedel | Değer kaybı |
| Tescil | Tapu kütüğüne | TMK m.748/3 |
Önceki mülkiyet ölçütü mirasçıyı işaret eder
Hükümdeki «önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşu» ifadesi, miras dosyalarında doğrudan sonuç doğurur. Taşınmaz bölünmeden önce tek parsel hâlinde yola cepheliyse ve bölünme sonucu bir parça yolsuz kalmışsa, geçit öncelikle aynı kökten gelen diğer parsellerden istenir. Yani yolsuz kalan mirasçı, önce yabancı bir komşuya değil, kendi kardeşinin parseline yönelir. Bu kural, bölünmenin doğurduğu sorunun yine bölünmeye katılanlar arasında çözülmesini sağlar.
Paylaşımda Doğan Sorun
Geçit uyuşmazlıklarının önemli kısmı, miras taşınmazının bölünme biçiminden doğar.
Bölünme biçimine göre geçit durumu
| Bölünme biçimi | Sonuç | Risk |
|---|---|---|
| Her parsel yola cepheli | Sorun yok | — |
| Bir parsel yolsuz kaldı | Geçit gerekir | Uyuşmazlık |
| Arka parsel oluşturuldu | Geçit zorunlu | Değer düşüşü |
| Geçit baştan kuruldu | En iyi çözüm | — |
| Yola terk yapılmış | İmar işlemi | Alan kaybı |
| Fiilî yol var, tescilli değil | Belirsizlik | Sonradan kapatılabilir |
Fiilî yol, hukuki güvence değildir
Aile taşınmazlarında en yaygın yanılgı budur: «Yıllardır buradan geçiyoruz, sorun yok.» Fiilî kullanım, tapuda tescilli bir geçit hakkı doğurmaz. Kardeşler arasında iyi geçinildiği sürece sorun çıkmaz; ancak parsel satıldığında, mirasçı vefat ettiğinde veya araya husumet girdiğinde yeni malik geçidi kapatabilir. Bu nedenle fiilî geçiş bulunan hâllerde de, ilişkiler iyiyken geçit hakkının tapuya tescil ettirilmesi en güvenli yoldur.
Fiilî geçidinizi tapuya tescil ettirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Bedel: Karşılıksız Değildir
Bedeli belirleyen unsurlar
| Unsur | Bedele etkisi |
|---|---|
| Geçidin genişliği ve uzunluğu | Doğrudan |
| Kapladığı alanın değeri | Doğrudan |
| Taşınmazın kullanımına etkisi | Bölünme etkisi |
| Geçidin niteliği (yaya/araç) | Yük farkı |
| Yüklü taşınmazda değer kaybı | Asıl ölçüt |
| Kullanım sıklığı | Değerlendirilir |
| Bakım yükümlülüğü | Ayrıca düzenlenir |
Bedel, geçidin geçtiği alanın değerinden ibaret değildir; taşınmazın kalan kısmında doğan değer kaybı da hesaba katılır. Bir tarlayı ortadan bölen geçit, kenarından geçen geçitten çok daha yüksek bir bedel doğurur.
Güzergâh, bedeli belirler
Geçit talebinde bulunan taraf için en akıllı strateji, en kısa yolu değil en az zarar veren güzergâhı önermektir. Tarlanın ortasından geçen bir güzergâh hem karşı tarafın direncini artırır hem ödenecek bedeli yükseltir. Sınır boyunca ilerleyen bir güzergâh ise genellikle hem kabul edilebilir hem ucuzdur. Dava dilekçesinde alternatif güzergâhlar gösterilmesi ve keşifte bunların karşılaştırılmasının talep edilmesi, sonucu doğrudan etkiler.
📄 Geçit Hakkı Dava Dilekçesi ve Mirasçılar Arası Geçit Protokolü
BÖLÜM 1 — ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVA DİLEKÇESİ
... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE
DAVACI : ... (TC: ...)
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : ... (TC: ...) — Komşu/kardeş parsel maliki
KONU : TMK m.747 uyarınca ZORUNLU GEÇİT HAKKI kurulması istemimizdir.
DAVA DEĞERİ : ... TL
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkil, ... ili ... ilçesi ... köyü ... ada ... parsel sayılı
taşınmazın malikidir. Tapu kaydı ektedir.
2. Anılan taşınmaz, müteveffa ... 'dan intikal eden ... ada ...
parsel sayılı taşınmazın .../.../.... tarihinde MİRASÇILAR
ARASINDA PAYLAŞILMASI sonucu oluşmuştur.
3. Bölünmeden ÖNCE ana taşınmaz GENEL YOLA CEPHELİ İDİ. Ancak
paylaşım sonucu oluşan parsellerden müvekkile isabet eden ...
numaralı parselin GENEL YOLA ÇIKIŞI BULUNMAMAKTADIR.
4. Müvekkilin taşınmazı, davalıya ait ... ada ... parsel sayılı
taşınmazla çevrili olup, genel yola başka bir çıkış imkânı
YOKTUR.
5. TMK m.747/1 uyarınca "Taşınmazından GENEL YOLA ÇIKMAK için
YETERLİ GEÇİDİ BULUNMAYAN malik, TAM BİR BEDEL KARŞILIĞINDA bir
geçit hakkı tanınmasını KOMŞULARINDAN İSTEYEBİLİR."
6. ÖNCELİK YÖNÜNDEN : TMK m.747/2 uyarınca bu hak "ilk önce
kendisinden bu geçidin istenmesi ÖNCEKİ MÜLKİYET VE YOL DURUMUNA
GÖRE EN UYGUN DÜŞEN KOMŞUYA karşı" kullanılır.
Somut olayda davalının parseli de müvekkilin parseli ile AYNI ANA
TAŞINMAZDAN, aynı paylaşım işlemiyle oluşmuştur. Bu itibarla
geçit hakkı öncelikle davalıya karşı istenmektedir.
7. GÜZERGÂH YÖNÜNDEN : TMK m.747/3 uyarınca "Zorunlu geçit İKİ
TARAFIN MENFAATİ GÖZETİLEREK belirlenir."
Müvekkil, davalının taşınmazına EN AZ ZARAR VERECEK güzergâhı
önermektedir: davalı parselinin ... sınırı boyunca, yaklaşık ...
metre uzunluğunda ve ... metre genişliğinde bir güzergâh.
Kroki ektedir.
Bu güzergâh, taşınmazı ORTADAN BÖLMEMEKTE ve tarımsal kullanımı
ENGELLEMEMEKTEDİR.
8. BEDEL YÖNÜNDEN : Müvekkil, TAM BEDELİ ÖDEMEYE HAZIRDIR. Bedelin
bilirkişi marifetiyle belirlenmesini talep ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 s. TMK m.744, 747, 748, 779 vd.; 6100 s. HMK
m.12 ve ilgili sair mevzuat.
DELİLLER : Tapu kayıtları ve işlem dosyaları, kadastro paftası,
imar durumu, paylaşım belgeleri, KEŞİF, bilirkişi (fen ve tarım/
değerleme bilirkişisi), tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
TALEP SONUCU :
1- Müvekkile ait ... ada ... parsel sayılı taşınmaz lehine, davalıya
ait ... ada ... parsel sayılı taşınmaz aleyhine TMK m.747 uyarınca
ZORUNLU GEÇİT HAKKI KURULMASINA,
2- Geçidin güzergâhının, iki tarafın menfaati gözetilerek ve
davalının taşınmazına EN AZ ZARAR VERECEK şekilde KEŞİF ve
BİLİRKİŞİ incelemesiyle belirlenmesine,
3- TMK m.747/1 uyarınca ödenecek TAM BEDELİN bilirkişi marifetiyle
tespitine ve müvekkilce ödenmesine,
4- TMK m.748/3 uyarınca geçit hakkının TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİNE,
5- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin takdirine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. .../.../2026
Davacı Vekili
Av. ...
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 2 — PAYLAŞIM SIRASINDA GEÇİT PROTOKOLÜ
(Dava açılmadan, paylaşma aşamasında düzenlenir)
MİRAS PAYLAŞIMI VE GEÇİT HAKKI PROTOKOLÜ
Müteveffa ... 'dan intikal eden ... ada ... parsel sayılı
taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılmasına ilişkin olarak,
aşağıda imzası bulunan mirasçılar şu hususlarda anlaşmışlardır:
MADDE 1 — PAYLAŞIM
1.1. Ana taşınmazın ifrazı sonucu oluşan parseller aşağıdaki
mirasçılara özgülenmiştir:
- ... numaralı parsel : ... (TC: ...)
- ... numaralı parsel : ... (TC: ...)
- ... numaralı parsel : ... (TC: ...)
MADDE 2 — YOLSUZ PARSEL TESPİTİ
Yukarıdaki parsellerden ... numaralı parselin GENEL YOLA ÇIKIŞI
BULUNMADIĞI taraflarca kabul edilmiştir.
MADDE 3 — GEÇİT HAKKI TESİSİ
3.1. ... numaralı parsel (YARARLANAN) lehine, ... numaralı parsel
(YÜKLÜ) aleyhine ÖMÜRSÜZ ve SÜREKLİ GEÇİT HAKKI tesis
edilecektir.
3.2. Geçidin güzergâhı, ekli krokide gösterildiği üzere yüklü
parselin ... sınırı boyuncadır.
3.3. Geçidin genişliği ... metre, uzunluğu yaklaşık ... metredir.
3.4. Geçit, ARAÇLI GEÇİŞE elverişli olacak niteliktedir.
MADDE 4 — BEDEL
4.1. Geçit hakkı için ... TL bedel kararlaştırılmıştır.
4.2. Bu bedel, paylaşımda yapılacak DENKLEŞTİRME hesabına DÂHİL
EDİLMİŞ olup ayrıca ödenmeyecektir.
(VEYA: bedel .../.../2026 tarihine kadar ödenecektir.)
MADDE 5 — BAKIM VE MASRAFLAR
5.1. Geçidin bakım ve onarım giderleri YARARLANAN parsel malikine
aittir.
5.2. Yararlanan malik, geçidi kullanırken yüklü parsele ZARAR
VERMEMEKLE yükümlüdür.
5.3. Geçit güzergâhının dışına çıkılamaz.
MADDE 6 — TESCİL
Taraflar, ifraz işlemleri ile birlikte geçit hakkının TAPU KÜTÜĞÜNE
TESCİLİ için birlikte başvuracaklardır. Tescil masrafları ...
tarafından karşılanacaktır.
MADDE 7 — DEVİR HÂLİNDE
Geçit hakkı TAPUYA TESCİL EDİLECEĞİNDEN, parsellerin ileride
üçüncü kişilere devri hâlinde de GEÇERLİLİĞİNİ KORUYACAKTIR.
MADDE 8 — İMAR MEVZUATI
Taraflar, ifraz işleminin imar mevzuatına uygunluğu bakımından
ilgili belediyeye/il tarım müdürlüğüne birlikte başvuracaklardır.
Tarih : .../.../2026
Mirasçı Mirasçı Mirasçı
... ... ...
(İmza) (İmza) (İmza)
EK : Geçit güzergâhını gösterir kroki
NOT : Protokolün NOTERDE düzenlenmesi ve tapu işlemlerinin
ifrazla EŞ ZAMANLI yapılması, sonradan doğacak uyuşmazlıkları
önler.Paylaşımdan Önce Çözmek
Geçit uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı, paylaşım sırasında alınacak basit bir önlemle önlenebilir.
Zamanlamaya göre maliyet
| Zamanlama | Yöntem | Maliyet |
|---|---|---|
| Paylaşım öncesi | Her parsele yol cephesi | En düşük |
| Paylaşım sırasında | Protokolle geçit tesisi | Düşük |
| Paylaşım sonrası (anlaşmayla) | Karşılıklı tescil | Orta |
| Paylaşım sonrası (dava) | Geçit davası | Yüksek, uzun |
| Yıllar sonra | Dava + husumet | Çok yüksek |
Tablonun gösterdiği şudur: aynı sonuç, paylaşım sırasında bir protokolle sağlanabilecekken, sonraya bırakıldığında yıllar süren bir davaya dönüşür.
Bölünme planını krokiyle yapın
Miras taşınmazı bölünürken mirasçılar genellikle metrekare üzerinden konuşur: «Sana beş dönüm, bana beş dönüm.» Oysa asıl mesele hangi beş dönüm olduğudur. Bölünme kararı verilmeden önce kadastro paftası üzerinde bir kroki çalışması yapılmalı ve her parselin yola cephesi bulunup bulunmadığı görülmelidir. Yolsuz parsel oluşmak zorundaysa, geçit hakkı paylaşım protokolüne baştan yazılmalı ve denkleştirme hesabına dâhil edilmelidir.
Adım Adım Yol Haritası
- Kadastro paftasını çıkarın. Yol cepheleri görülmelidir.
- Bölünmeden önceki durumu belgeleyin. Öncelik kuralı buna dayanır.
- Yolsuz parseli ve komşularını tespit edin.
- Önce aynı kökten gelen parsellere yönelin. TMK m.747/2.
- Alternatif güzergâhlar hazırlayın. En az zarar veren tercih edilir.
- Bedeli ödemeye hazır olduğunuzu belirtin. Talep bedelsiz değildir.
- Keşif ve bilirkişi isteyin. Güzergâh ve bedel için.
- Tapuya tescil talebini ekleyin. TMK m.748/3.
- Bakım ve kullanım koşullarını düzenleyin. Sonraki uyuşmazlığı önler.
- Mümkünse dava yerine protokol yapın. Çok daha hızlı ve ucuzdur.
Geçidin Kapsamı ve Kullanımı
Geçit hakkı kurulduktan sonra ikinci bir tartışma başlar: bu geçit ne için ve nasıl kullanılabilir?
Geçidin kapsamı
| Konu | Belirleyici | Not |
|---|---|---|
| Yaya mı araçlı mı | Tesis kararı | Baştan belirlenmeli |
| Genişlik | Karar ve tescil | Sonradan artırılamaz |
| Ağır araç geçişi | Kapsama göre | Tarımsal araç ayrı |
| Yol yapımı, beton dökme | Yararlanan yapabilir mi | Karara bakılır |
| Kapı, engel konulması | Yüklü malik | Kullanımı engelleyemez |
| Üçüncü kişilerin geçişi | Kapsam dışı | Hak yararlanan parsele bağlı |
| Kullanım sıklığı | Sınırlanabilir | Karara göre |
Kararda ‘araçlı geçiş’ yazmazsa sorun çıkar
Geçit hakkı kurulurken en çok atlanan husus, geçidin niteliğidir. Karar yalnızca «geçit hakkı tesisine» şeklindeyse, yararlanan malik traktörle geçmek istediğinde yüklü malik «bu yaya geçidi» diyerek itiraz edebilir. Tarım arazilerinde geçit, ancak tarımsal araçların geçebileceği genişlikte olduğunda işlevini görür. Bu nedenle talep dilekçesinde ve protokolde geçidin araçlı geçişe elverişli olacağı ve genişliği açıkça yazılmalıdır.
Geçit Hakkı Sona Erer mi?
4721 s. TMK m.785/1
Yüklü taşınmaz için irtifak hakkı bütün yararını yitirmişse, yüklü taşınmaz maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.
Geçit hakkının sona ermesi
| Durum | Terkin istenebilir mi | Gerekçe |
|---|---|---|
| Yararlanan parsel yola kavuştu | Evet | Yarar kalmadı |
| Yeni imar yolu açıldı | Evet | İhtiyaç ortadan kalktı |
| Parseller birleştirildi | Evet | İrtifak konusuz kalır |
| Yararlanan kullanmıyor | Değerlendirilir | Yarar sürüyor olabilir |
| Yüklü malik değişti | Hayır | Hak tescilli, devam eder |
| Uzun süre kullanılmadı | Somut duruma göre | Yarar ölçütü |
Dördüncü ve altıncı satırlar önemlidir: geçidin bir süre kullanılmaması, tek başına terkin sebebi oluşturmaz. Ölçüt yararın kalmamasıdır; kullanmama ise yararın yok olduğu anlamına gelmeyebilir.
Yeni yol açılırsa terkin gündeme gelir
Miras taşınmazlarında yıllar içinde imar planı değişebilir ve yolsuz parsel yeni açılan bir yola kavuşabilir. Bu hâlde geçit hakkının yararı kalmaz ve yüklü parselin maliki TMK m.785 uyarınca terkin isteyebilir. Bu, yüklü parselin değerini yeniden yükseltir. Miras taşınmazı satın alacak veya devralacak kişilerin, tapudaki geçit şerhinin hâlâ işlevsel olup olmadığını kontrol etmesi bu nedenle önemlidir.
Tarım Arazilerinde Özel Durum
Miras taşınmazı tarım arazisiyse, bölünme ve geçit sorunu farklı bir çerçevede ele alınır.
Tarım arazisinde geçit sorunu
| Konu | Tarım arazisi | Diğer taşınmazlar |
|---|---|---|
| Bölünme | 5403 s.K. sınırlaması | İmar mevzuatı |
| İfraz | Yeter gelir ölçütü | Parselasyon kuralları |
| Yolsuz parsel | Sık karşılaşılır | İmar planıyla azalır |
| Geçit genişliği | Tarımsal araç ölçüsü | Yaya/araç |
| Bölünmeme çözümü | Ehil mirasçıya özgüleme | Denkleştirme |
| Fiilî yollar | Yaygın | Daha az |
5403 sayılı Kanundaki bölünmezlik kuralı, paradoksal biçimde geçit sorununu azaltır: arazi bölünemediği için yolsuz parsel de oluşmaz. Buna karşılık arazinin tek mirasçıya özgülenmesi gerekir ve diğerlerine denkleştirme yapılır.
Bölünemeyen arazide geçit sorunu da doğmaz
Mirasçılar tarım arazisini fiilen aralarında bölüp her biri kendi parçasını ekmeye başladığında, hem 5403 sayılı Kanundaki bölünmezlik kuralına aykırı bir fiilî durum doğar hem de yolsuz kalan parçalar için sonradan geçit uyuşmazlıkları çıkar. Bu tür arazilerde doğru yol, fiilî bölüşme değil ya ehil mirasçıya özgüleme ve denkleştirme ya da ortak işletme düzeninin kurulmasıdır. Fiilî bölüşme, hem hukuken tanınmaz hem yıllar sonra çözülmesi güç sorunlar üretir. Özellikle mirasçılardan biri kendi kullandığı parçayı satmak istediğinde, tapuda böyle bir parsel bulunmadığı ortaya çıkar ve tüm düzen tartışmaya açılır.
Dava Nerede Açılır?
Geçit hakkı davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, yetki kuralı katıdır.
6100 s. HMK m.12/1
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Geçit davasında yetki
| Konu | Kural | Sonuç |
|---|---|---|
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk | Ayni hak |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer | Kesin yetki |
| Taraf anlaşması | Geçersiz | Kesin yetki değiştirilemez |
| Yanlış yerde açılırsa | Yetkisizlik kararı | Süre kaybı |
| Birden fazla taşınmaz | Her biri için ayrı | Konumları farklıysa |
| Hâkim resen inceler | Evet | Dava şartı |
Mirasçılar başka şehirdeyse de dava taşınmazın yerinde açılır
Miras dosyalarında mirasçılar çoğu zaman büyük şehirlerde yaşarken taşınmaz köydedir. Geçit davası bakımından bu bir tercih meselesi değildir: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır ve aylar kaybedilir. Ayrıca keşif de taşınmazın bulunduğu yerde yapılacağından, davanın oradaki mahkemede görülmesi süreci hızlandırır. Yetki itirazı karşı tarafça ileri sürülmese dahi hâkim bu hususu kendiliğinden inceler ve gerekirse yetkisizlik kararı verir.
Sık Yapılan Hatalar
- Fiilî geçişi yeterli sanmak. Tescilsiz geçiş güvence vermez.
- Paylaşımda yol cephesini gözetmemek. Sorun sonradan doğar.
- Yabancı komşuya yönelmek. Öncelik aynı kökten gelen parseldedir.
- En kısa güzergâhta ısrar etmek. Bedel artar, direnç büyür.
- Bedel ödemeyi reddetmek. Hüküm tam bedel öngörür.
- Tescil talebini unutmak. Hak ayni nitelik kazanmaz.
- Bakım ve kullanım koşullarını düzenlememek. Kısa sürede yeni bir uyuşmazlık doğar.
- Yıllarca ertelemek. Parsel el değiştirince iş zorlaşır.
- Geçidin araçlı olduğunu yazdırmamak. Traktör geçişinde itirazla karşılaşılır.
- Davayı taşınmazın bulunduğu yer dışında açmak. Kesin yetki kuralı vardır.
📘 İlgili Rehberler
İrtifakın Kurulması ve Sona Ermesi
Geçit hakkı bir irtifak hakkıdır; kurulması, kapsamı ve sona ermesi bakımından Türk Medeni Kanunu’nun irtifaklara ilişkin genel hükümlerine tabidir. Mahkeme kararıyla kurulan geçit hakkında da bu hükümler işler.
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Kurulma | İrtifak hakkı, tapu kütüğüne tescil ile kurulur | TMK m.780 |
| Sözleşmenin şekli | İrtifak hakkı kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır | TMK m.781 |
| Kapsam | İrtifak hakkının kapsamı, tescilde açıkça belirtilmemişse kurulma amacı ve ihtiyaçlara göre belirlenir | TMK m.784-785 |
| Sona erme | İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer | TMK m.785 |
| Yararın kalmaması | Yararlanan taşınmaz için hiçbir yararı kalmayan irtifak hakkının terkini, yüklü taşınmaz maliki tarafından istenebilir | TMK m.785 |
| Zorunlu geçit | Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını isteyebilir | TMK m.747 |
Beşinci satır, uzun vadede önem taşır: koşullar değişip geçit hakkının yararlanan taşınmaz bakımından hiçbir işlevi kalmazsa, yüklü taşınmaz maliki terkin isteyebilir. Miras paylaşımı sonrasında yeni bir yol açılması veya imar uygulamasıyla parselin yola cephe kazanması, bu talebi gündeme getirebilir.
Tescil olmadan geçit hakkı doğmaz. Mahkemenin geçit hakkı kurulmasına ilişkin kararı, tapu kütüğüne tescil edilmedikçe aynî hak niteliği kazanmaz. Uygulamada karar kesinleştikten sonra tescilin unutulması, yıllar sonra taşınmaz el değiştirdiğinde geçidin yeni malike karşı ileri sürülememesi sonucunu doğurur. Kararın kesinleşmesinin ardından ilk iş tapu müdürlüğüne başvurmaktır.
Paylaşmadan Önce Geçidi Çözmenin Avantajı
Miras taşınmazında geçit sorunu, paylaşmadan önce ele alınırsa hem maliyet hem süre bakımından farklı bir tabloya oturur.
| Ölçüt | Paylaşmadan önce | Paylaşmadan sonra |
|---|---|---|
| Taraf | Miras ortaklığı tek bir bütün olarak hareket eder | Her mirasçı kendi parseli için ayrı hareket eder |
| Bedel | Tek bir geçit için tek bedel | Her parsel için ayrı geçit ve ayrı bedel gündeme gelebilir |
| Paylaşmaya etkisi | Geçidi olan ve olmayan parsel ayrımı baştan giderilir | Yolsuz kalan parselin değeri düşük kalır |
| Dava sayısı | Tek dava | Birden fazla dava ihtimali |
| Komşu ilişkisi | Tek muhatap | Aynı komşuya karşı tekrarlanan talepler |
| Tescil | Ortaklık adına tescil, paylaşmada devrolur | Her parsel için ayrı tescil |
Üçüncü satır, paylaşma masasında doğrudan sonuç doğurur: yola cephesi olmayan bir parsel, aynı büyüklükteki komşu parselden belirgin biçimde düşük değerlenir. Geçit sorunu paylaşmadan önce çözülürse, bu değer farkı ortadan kalkar ve mirasçılar arasındaki denkleştirme tartışması küçülür.
Sınır sorunları için sınır uyuşmazlığı ve taşkın yapı rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Zorunlu geçit hakkı nedir?
TMK m.747 uyarınca taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Geçit öncelikle kimden istenir?
Aynı madde uyarınca bu hak, önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı kullanılır.
Paylaşım sonrası yolsuz kalan parselde ne olur?
TMK m.747/2’de, geçit hakkının öncelikle önceki mülkiyet ve yol durumu gözetilerek belirlenmesi öngörülmüştür. Bölünme sonucu yolsuz kalan parsellerde bu husus önem taşır.
Bedel ödenir mi?
Evet. Hüküm, geçit hakkının tam bir bedel karşılığında tanınmasını öngörür. Bedel, geçidin yükleneceği taşınmazda doğan değer kaybı gözetilerek belirlenir.
Bedel nasıl hesaplanır?
Geçidin geçtiği alanın büyüklüğü, taşınmazın kullanımına etkisi ve değer kaybı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Geçit hakkı tapuya tescil edilir mi?
TMK m.748/3 uyarınca geçit hakkı tapu kütüğüne tescil edilir. Tescil, hakkın ayni nitelik kazanmasını sağlar.
Her yolsuz taşınmaz için geçit istenebilir mi?
Yeterli geçidin bulunmaması aranır. Mevcut bir geçit ihtiyacı karşılıyorsa yeni bir geçit talebi kural olarak kabul edilmez.
Geçidin güzergâhı nasıl belirlenir?
TMK m.747/3 uyarınca geçit hakkı, iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. En az zarar verecek güzergâh tercih edilir.
Kendi kusuruyla yolsuz kalan istem yapabilir mi?
Taşınmazın yolsuz kalmasına malikin kendi davranışı sebep olmuşsa, talep bakımından bu husus değerlendirilir. Somut olayın koşulları gözetilir.
Mirasçılar arasında geçit sorunu çıkarsa?
Paylaşım sırasında yolsuz parsel oluşturulmuşsa, geçit öncelikle bölünmeden önceki duruma göre belirlenir. Diğer mirasçıların parselleri öncelikli olarak değerlendirilir.
Geçit hakkı kaldırılabilir mi?
TMK m.785 uyarınca yüklü taşınmaz için geçit hakkının yararı kalmamışsa, malik terkin talebinde bulunabilir. Koşulların değişmesi hâlinde bu yola gidilebilir.
Paylaşım öncesi önlem alınabilir mi?
Evet. Paylaşma sırasında her parselin yola cephesi olacak şekilde bölünme planlanabilir veya geçit hakkı baştan kurulabilir.
İmar mevzuatı etkili mi?
Parselasyon ve yola cephe koşulları imar mevzuatına tabidir. İfraz işlemlerinde bu koşullar ayrıca aranır.
Geçit davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanır.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
