Köydeki bahçe üç kardeşe kalmıştır. Kimse orada oturmaz, yılda birkaç kez gidilir. Bir gün haber gelir: komşu sınıra duvar örmüş, ceviz ağacının dalları kesilmiş, tel örgü içeri alınmıştır. Mirasçılar ne yapacaklarını bilemez — çünkü henüz paylaşım bile yapılmamıştır. Oysa komşuluk hukuku, paylaşımı beklemez.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 4721 s. TMK | m.683 | Mülkiyet hakkının içeriği |
| 4721 s. TMK | m.719-720 | Taşınmaz sınırları ve işaretleri |
| 4721 s. TMK | m.725 | Yapı ve taşkın yapı |
| 4721 s. TMK | m.737 | Komşuluk hukuku: taşkınlıktan kaçınma |
| 4721 s. TMK | m.738 | Kazı ve yapılar |
| 4721 s. TMK | m.740 | Taşkın dal ve kökler |
| 4721 s. TMK | m.741 | Komşuya taşan dalların ürünleri |
| 4721 s. TMK | m.744-747 | İrtifak ve geçit |
| 4721 s. TMK | m.640 | Miras ortaklığı ve temsilci |
| 4721 s. TMK | m.702 | Elbirliğinde birlikte hareket |
| 6098 s. TBK | m.49 | Haksız fiil |
| 6100 s. HMK | m.12 | Kesin yetki |
| 6100 s. HMK | m.389 vd. | İhtiyati tedbir |
Miras bahçenizde komşu sorunu mu var?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Mirasçıların Ortak Sorunu
Komşuluk uyuşmazlıklarının miras dosyalarındaki özgün yanı, taşınmazın sahipsiz görünmesidir.
Miras taşınmazında komşuluk sorunları
| Durum | Sonuç | Risk |
|---|---|---|
| Taşınmaz boş, kimse ilgilenmiyor | Müdahaleler artar | Fiilî durum yerleşir |
| Mirasçılar uzakta | Haber geç alınır | Geç müdahale |
| Paylaşım yapılmamış | Kim dava açacak belirsiz | Süreç gecikir |
| Bir mirasçı ilgileniyor | Diğerleri katılmıyor | Taraf teşkili sorunu |
| Komşuyla akrabalık var | Dava istenmiyor | Sorun büyür |
| Sınır işaretleri kaybolmuş | Tespit güçleşir | Kadastro gerekir |
Boş taşınmaz müdahale çeker
Miras kalan bahçeli taşınmazların çoğu, mirasçılar şehirde yaşadığı için fiilen boş kalır. Bu boşluk zamanla doldurulur: komşu sınırı biraz kaydırır, bir kısmını eker, ağaç diker, tel çeker. Bu müdahaleler ilk yıllarda küçük ve önemsiz görünür; ancak yıllar geçtikçe yerleşik bir fiilî duruma dönüşür ve geri alınması güçleşir. Bu nedenle miras taşınmazları düzenli aralıklarla görülmeli ve sınırlar kontrol edilmelidir.
Taşkın Dallar ve Kökler
4721 s. TMK m.740/1
Komşunun arazisine taşarak zarar veren dalları, komşu, önce durumu bildirip uygun bir süre vermesine rağmen kaldırmaktan kaçınan malikin arazisine girerek kesebilir ve kendi mülkiyetine geçirebilir.
Taşkın dalın kesilmesinde usul
| Adım | İşlem | Zorunlu mu |
|---|---|---|
| 1 | Durumu bildirme | Evet |
| 2 | Uygun süre verme | Evet |
| 3 | Süre sonuçsuz kalması | Koşul |
| 4 | Zarar görme | Aranan unsur |
| 5 | Kesme ve mülkiyete geçirme | Koşullar oluşmuşsa |
| 6 | Ölçülülük | Zarar gördüğü ölçüde |
Doğrudan kesmek sorumluluk doğurur
Komşunun ağacının dalları bahçeye taşıyorsa, doğrudan kesmek hukuka uygun değildir. Hüküm önce durumun bildirilmesini ve uygun bir süre verilmesini arar. Bu koşullar yerine getirilmeden yapılan müdahale, ağaca verilen zarar bakımından tazminat sorumluluğu doğurabilir. Doğru yol basittir: yazılı bir bildirimle makul bir süre vermek ve süre sonuçsuz kalırsa hükümdeki sınırlar içinde hareket etmek. Bildirimin ispatlanabilir olması için noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
Komşuya bildirimi doğru biçimde yapalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Sınır Uyuşmazlığı
4721 s. TMK m.719
Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, tapu plânlarının doğru olduğu karine olarak kabul edilir.
Sınır sorunlarında çözüm
| Durum | Ne yapılır | Dayanak |
|---|---|---|
| Sınır işaretleri kaybolmuş | Yenilenmesi istenir | TMK m.720 |
| Plân ile arazi uyuşmuyor | Plân esas alınır | TMK m.719/2 |
| Komşu sınırı kaydırmış | El atmanın önlenmesi | Müdahalenin men’i |
| Kadastro tespitine itiraz | Süre içinde | Kadastro mevzuatı |
| Taşkın yapı var | TMK m.725 | Özel hükümler |
| Sınırda ağaç dikilmiş | Konum incelenir | Keşif gerekir |
Tapu plânı belirleyicidir
Sınır tartışmalarında en sık duyulan cümle şudur: «Bu taş kırk yıldır burada.» Oysa TMK m.719/2 uyarınca tapu plânları ile arazi üzerindeki işaretler çeliştiğinde plânın doğru olduğu karine olarak kabul edilir. Bu nedenle sınır uyuşmazlığında yapılacak ilk iş, kadastro müdürlüğünden pafta ve ölçü krokilerini temin etmek ve fiilî durumla karşılaştırmaktır. Fiilî işaretlere dayanan iddialar, plân aksini gösterdiğinde çoğu zaman sonuç vermez.
📄 Komşuya İhtarname ve El Atmanın Önlenmesi Dava Dilekçesi
BÖLÜM 1 — KOMŞUYA İHTARNAME
İHTARNAME
KEŞİDECİLER : Müteveffa ... 'nın mirasçıları
1- ... (TC: ...)
2- ... (TC: ...)
VEKİLİ : Av. ...
MUHATAP : ... (Komşu taşınmaz maliki)
KONU : Taşınmaza yapılan müdahalenin sona erdirilmesi ve taşkın
dalların kaldırılması ihtarımızdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkiller, ... ili ... ilçesi ... köyü ... ada ... parsel
sayılı taşınmazın, müteveffa ... 'dan intikal eden malikleridir.
Mirasçılık belgesi ve tapu kaydı ektedir.
2. Muhatap, komşu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın malikidir.
3. Aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:
(A) TAŞKIN DALLAR VE KÖKLER
Muhatabın taşınmazındaki ... ağaçlarının dalları, müvekkillerin
taşınmazına TAŞMAKTA ve ... nedeniyle ZARAR VERMEKTEDİR.
TMK m.740 uyarınca "Komşunun arazisine taşarak ZARAR VEREN
dalları, komşu, önce DURUMU BİLDİRİP UYGUN BİR SÜRE VERMESİNE
rağmen kaldırmaktan kaçınan malikin arazisine girerek kesebilir
ve kendi mülkiyetine geçirebilir."
(B) SINIRA MÜDAHALE
Muhatap, .../.../2026 tarihinde iki taşınmaz arasındaki sınırda
bulunan ... 'ı kaldırmış / sınırı ... yönünde kaydırmış ve
müvekkillerin taşınmazının yaklaşık ... m²'lik kısmını KENDİ
KULLANIMINA ALMIŞTIR.
TMK m.719 uyarınca taşınmazın sınırları TAPU PLÂNLARI ve arz
üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; plân ile işaretler
birbirini tutmazsa TAPU PLÂNLARININ DOĞRU OLDUĞU karine olarak
kabul edilir.
(C) TAŞKINLIK
Muhatabın ... faaliyeti nedeniyle müvekkillerin taşınmazı ...
şekilde etkilenmektedir. TMK m.737 uyarınca malik, mülkiyet
hakkını kullanırken KOMŞULARINI RAHATSIZ EDECEK TAŞKINLIKTAN
KAÇINMAKLA yükümlüdür.
İHTAR OLUNUR Kİ :
a) İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren ... GÜN içinde;
- Müvekkillerin taşınmazına taşan DALLARIN KALDIRILMASI,
- Sınıra yapılan MÜDAHALENİN SONA ERDİRİLMESİ ve sınırın
ESKİ HÂLE GETİRİLMESİ,
- Taşkınlığa sebep olan faaliyetin DÜZELTİLMESİ;
b) TMK m.740 uyarınca işbu ihtarname DURUMUN BİLDİRİLMESİ ve
UYGUN SÜRE VERİLMESİ niteliğindedir;
c) Aksi hâlde EL ATMANIN ÖNLENMESİ ve TAZMİNAT davası açılacağı,
doğacak yargılama gideri ve vekâlet ücretinin muhataba ait
olacağı
ihtaren bildirilir. .../.../2026
Keşideciler Vekili
Av. ...
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 2 — EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ
... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE
DAVACILAR : Müteveffa ... 'nın mirasçıları (tümü)
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : ... (Komşu malik)
KONU : Taşınmaza EL ATMANIN ÖNLENMESİ, ESKİ HÂLE GETİRME ve
ECRİMİSİL istemlerimizdir.
DAVA DEĞERİ : ... TL
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkiller, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın elbirliği
hâlinde malikleridir. Taşınmaz müteveffa ... 'dan intikal
etmiştir.
2. Dava konusu taşınmaz ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE tabi olduğundan,
işbu dava TÜM MİRASÇILAR TARAFINDAN birlikte açılmaktadır.
3. Davalı, komşu ... parsel malikidir ve müvekkillerin taşınmazına
şu şekilde EL ATMIŞTIR:
a) Sınırı ... yönünde kaydırarak yaklaşık ... m²'lik kısmı
kullanmaktadır,
b) Bu alana ... yapmıştır,
c) ... ağaçlarının dalları taşınmaza taşmakta ve zarar
vermektedir.
4. Davalıya .../.../2026 tarihli ... Noterliğinin ... yevmiye
numaralı İHTARNAMESİ tebliğ edilmiş; süre verilmesine rağmen
müdahale SONA ERDİRİLMEMİŞTİR.
5. TMK m.683 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde
bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her
türlü HAKSIZ EL ATMANIN ÖNLENMESİNİ de dava edebilir.
6. TMK m.719 uyarınca sınırlar TAPU PLÂNLARI ile belirlenir. Ekte
sunulan kadastro paftası ve ölçü krokileri, davalının fiilî
kullanımının plâna AYKIRI olduğunu göstermektedir.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 s. TMK m.683, 719, 720, 725, 737, 740, 741,
702; 6098 s. TBK m.49; 6100 s. HMK m.12, 389 vd.
DELİLLER : Tapu kayıtları, KADASTRO PAFTASI ve ölçü krokileri,
mirasçılık belgesi, noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi,
fotoğraflar, KEŞİF, fen bilirkişisi incelemesi, tanık beyanları ve
her türlü yasal delil.
TALEP SONUCU :
1- Dava konusu taşınmazda KEŞİF yapılmasına ve FEN BİLİRKİŞİSİ
marifetiyle sınırların TAPU PLÂNINA GÖRE tespitine,
2- Davalının müvekkillere ait taşınmaza EL ATMASININ ÖNLENMESİNE,
3- Davalı tarafından yapılan ... 'ın KALDIRILARAK taşınmazın ESKİ
HÂLE GETİRİLMESİNE,
4- Taşınmaza taşan DAL VE KÖKLERİN KALDIRILMASINA,
5- Haksız kullanım dönemi için ECRİMİSİLE hükmedilmesine,
6- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya
yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. .../.../2026
Davacılar Vekili
Av. ...
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 3 — MİRASÇILAR ARASI YETKİLENDİRME
MİRAS TAŞINMAZININ KORUNMASI İÇİN YETKİLENDİRME
Müteveffa ... 'dan intikal eden ... ada ... parsel sayılı
taşınmaza ilişkin olarak, aşağıda imzası bulunan mirasçılar şu
hususlarda anlaşmışlardır:
MADDE 1 — YETKİLİ MİRASÇI
Taşınmazın korunması, komşuluk ilişkilerinin takibi ve gerekli
başvuruların yapılması için ... (TC: ...) YETKİLİ KILINMIŞTIR.
MADDE 2 — YETKİ KAPSAMI
Yetkili mirasçı;
a) Taşınmazı düzenli olarak GÖZETİM altında tutmaya,
b) Müdahale hâlinde İHTARNAME göndermeye,
c) Kadastro ve tapu kayıtlarını TEMİN ETMEYE,
d) Zorunlu koruma işlemlerini yapmaya
yetkilidir.
MADDE 3 — BİRLİKTE KARAR GEREKTİREN İŞLEMLER
Aşağıdaki işlemler TÜM MİRASÇILARIN YAZILI ONAYI ile yapılır:
a) DAVA AÇILMASI veya davadan feragat,
b) Komşuyla SULH olunması,
c) Sınır düzenlemesi konusunda ANLAŞMA yapılması,
d) Taşınmaz üzerinde HAK KURULMASI.
MADDE 4 — GİDERLER
Yapılan zorunlu giderler belgelenir ve miras payları oranında
karşılanır.
MADDE 5 — BİLDİRİM
Yetkili mirasçı, taşınmaza ilişkin her gelişmeyi diğer mirasçılara
YAZILI OLARAK bildirir.
Tarih : .../.../2026
Mirasçı Mirasçı Mirasçı
... ... ...Kim Dava Açacak? Taraf Sorunu
Komşuluk davalarının miras dosyalarındaki asıl güçlüğü budur.
Komşuluk uyuşmazlığında taraf teşkili
| İşlem | Birlikte mi | Gerekçe |
|---|---|---|
| El atmanın önlenmesi davası | Tüm mirasçılar | Elbirliği mülkiyeti |
| Ecrimisil talebi | Tüm mirasçılar | Aynı |
| İhtarname çekme | Tercihen birlikte | Koruma amaçlı sayılabilir |
| Kadastro kaydı temini | Tek mirasçı | Bilgi talebi |
| Zorunlu koruma işlemi | Tek mirasçı | Terekenin korunması |
| Sulh, feragat | Tüm mirasçılar | Tasarruf işlemi |
| Tıkanma hâlinde | Tereke temsilcisi | TMK m.640/3 |
Bir mirasçının iyi niyeti yetmez
Miras taşınmazıyla en çok ilgilenen mirasçı, çoğu zaman tek başına dava açmaya kalkar. Ancak elbirliği mülkiyeti nedeniyle bu dava taraf teşkili eksikliğinden ilerleyemez ve aylar kaybedilir. Diğer mirasçılar «sen uğraş» deyip imza atmıyorsa, çözüm TMK m.640/3 uyarınca tereke temsilcisi atanmasıdır. Temsilci terekeyi temsilen davayı yürütür. Bu, ilgilenen mirasçıyı hem yalnızlıktan hem de sonuçsuz bir uğraştan kurtarır.
Zaman: Fiilî Durum Yerleşir
Komşuluk uyuşmazlıklarında gecikmenin bedeli, diğer miras konularından farklıdır.
Gecikmenin sonuçları
| Süre geçtikçe | Ne olur | Sonuç |
|---|---|---|
| Müdahale sürer | Fiilî durum yerleşir | Geri alma güçleşir |
| Sınır işaretleri kaybolur | Tespit zorlaşır | Keşif belirsizleşir |
| Yapı yapılır | Taşkın yapı hükümleri | TMK m.725 riski |
| Ağaçlar büyür | Zarar artar | Müdahale masraflı |
| Tanıklar dağılır | İspat zayıflar | Delil kaybı |
| Ecrimisil süresi | Geriye dönük sınırlı | Alacak kaybı |
Taşkın yapı en ciddi risktir
Komşu, sınırı aştığı yere yalnızca tel çekmekle kalmayıp kalıcı bir yapı yaparsa, tablo değişir: TMK m.725’teki taşkın yapı hükümleri devreye girer ve koşulları varsa taşkın kısmın mülkiyeti farklı bir sonuca bağlanabilir. Yani gecikme, yalnızca zaman kaybı değil mülkiyet kaybı riski taşır. Bu nedenle miras taşınmazında yapı faaliyeti fark edildiğinde derhal müdahale edilmeli, gerekirse ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
Adım Adım Yol Haritası
- Taşınmazı görün ve fotoğraflayın. Mevcut durumu belgeleyin.
- Kadastro paftasını temin edin. Plân belirleyicidir.
- Fiilî durumu plânla karşılaştırın. Sapma var mı?
- Mirasçıları bilgilendirin. Birlikte hareket gerekecek.
- Yetkilendirme belgesi düzenleyin. Takip kolaylaşır.
- Noter ihtarnamesi gönderin. TMK m.740 koşulu.
- Uygun süre verin. Doğrudan müdahale etmeyin.
- Yapı yapılıyorsa tedbir isteyin. Taşkın yapı riski.
- Dava tüm mirasçılarla açılsın. Taraf teşkili.
- Tıkanma varsa temsilci atatın. TMK m.640/3.
Ortak Duvar ve Sınır Yapıları
Sınırdaki duvar, çit ve tel örgülerin kime ait olduğu ayrı bir tartışma başlığıdır.
Sınır yapılarında mülkiyet
| Durum | Değerlendirme | Belirleyici |
|---|---|---|
| Duvarı komşu yapmış | Onun mülkiyetinde sayılabilir | Yapım ve kayıt |
| Birlikte yapılmış | Ortak kabul edilebilir | Masraf paylaşımı |
| Sınırın tam üstünde | Ortaklık karinesi | Konum |
| Tümüyle bir tarafta | O tarafın malı | Plân ve keşif |
| Bakım ve onarım | Malikine ait | Kime aitse |
| Yıkım veya değişiklik | Ortaksa birlikte karar | Tek taraflı olamaz |
Duvarın konumu belgelenmelidir
Ortak duvar tartışmalarında belirleyici olan, duvarın sınır çizgisine göre konumudur: tam sınırın üstünde mi, yoksa bir tarafın içinde mi? Bu, ancak kadastro paftası ve keşifle belirlenir. Miras taşınmazlarında duvarlar çoğu zaman onlarca yıl önce yapılmıştır ve kimin yaptığını bilen kalmamıştır. Bu nedenle uyuşmazlık çıkmadan önce, taşınmaz görüldüğünde sınır yapılarının fotoğraflanması ve konumlarının kayda geçirilmesi ileride büyük kolaylık sağlar.
Ecrimisil: Haksız Kullanım Bedeli
Komşu, miras taşınmazının bir kısmını yıllardır kullanıyorsa, bunun bir bedeli vardır.
Ecrimisil hesabında unsurlar
| Unsur | Değerlendirme | Not |
|---|---|---|
| Haksız kullanım | Ecrimisil doğar | Kullanılan alan |
| İhtarname | Kötüniyet başlangıcı | TMK m.995 |
| Kullanılan alan | Keşifle tespit | m² üzerinden |
| Emsal kira/gelir | Bilirkişi | Arazi niteliğine göre |
| Geriye dönük süre | Sınırlı | Zamanaşımı |
| Tarım arazisinde | Net ürün geliri | Emsal kira değil |
İkinci satır kritiktir: ihtarname yalnızca müdahalenin durdurulmasını istemekle kalmaz, aynı zamanda karşı tarafın kötüniyetli hâle gelmesini sağlar ve ecrimisil talebinin dayanağını güçlendirir.
İhtarname üç işlevi birden görür
Komşuya gönderilen bir ihtarname, tek bir belgeyle üç sonuç doğurur: TMK m.740 uyarınca dal kesme için gereken bildirim yapılmış olur, karşı taraf kötüniyetli hâle gelir ve temerrüt başlar. Bu nedenle komşuluk uyuşmazlıklarında ihtarname bir formalite değil, sonraki tüm taleplerin temelidir. İhtarnamede tespit edilen tüm hususların ayrı ayrı ve açıkça sayılması, her birinin sonradan ileri sürülebilmesini sağlar.
Kadastro Süreci Devam Ediyorsa
Bazı bölgelerde kadastro çalışmaları hâlâ sürmekte veya yenilenmektedir; bu, mirasçılar için hem risk hem fırsattır.
Kadastro sürecinde mirasçının konumu
| Durum | Yapılması gereken | Risk |
|---|---|---|
| Kadastro tespiti yapılıyor | Sınırda hazır bulunun | Yanlış tespit |
| Tespite itiraz süresi | Süresinde itiraz | Süre kaçarsa kesinleşir |
| Mirasçılar habersiz | İlan takibi | Tespit aleyhe olabilir |
| Yenileme çalışması | Katılım | Sınır değişebilir |
| Tespit kesinleşmiş | Dava süresi sınırlı | Kadastro mevzuatı |
| Taşınmaz boş | Komşu beyanı esas alınır | Ciddi risk |
Kadastroda hazır bulunmamak pahalıya mal olur
Kadastro tespiti sırasında taşınmaz başında kimse bulunmazsa, sınırlar komşuların beyanına göre belirlenebilir. Şehirde yaşayan mirasçılar bu çalışmalardan çoğu zaman haberdar olmaz ve yıllar sonra tapularının küçüldüğünü fark eder. Tespite itiraz süreleri ise sınırlıdır ve kaçırıldığında kayıt kesinleşir. Bu nedenle köy ve kırsal alandaki miras taşınmazları için muhtarlıkla iletişim kurulmalı, kadastro ilanları takip edilmelidir.
Paylaşımdan Önce mi Sonra mı?
Mirasçılar komşuluk sorunlarını çözmek için paylaşımı beklemeyi düşünür; bu genellikle hatalı bir tercihtir.
Zamanlama tercihleri
| Yaklaşım | Avantajı | Riski |
|---|---|---|
| Paylaşımı beklemek | Muhatap netleşir | Fiilî durum yerleşir |
| Önce müdahaleyi durdurmak | Hak korunur | Birlikte hareket gerekir |
| Yetkilendirmeyle yürütmek | Hızlı | İç ilişki düzenlenmeli |
| Tereke temsilcisi | Tıkanma çözülür | Mahkeme süreci |
| Paylaşım + dava birlikte | İki süreç paralel | Koordinasyon gerekir |
Komşuluk uyuşmazlıkları paylaşımı beklemez: her geçen ay müdahale derinleşir, yapı kalıcılaşır ve geri alma güçleşir. Bu nedenle iki süreç paralel yürütülmeli, koruma amaçlı adımlar paylaşım tamamlanmadan atılmalıdır.
Koruma işlemleri paylaşımdan bağımsızdır
Mirasçılar arasında henüz paylaşım yapılmamış olması, taşınmazın korunmasına yönelik adımların atılmasına engel değildir. İhtarname göndermek, kadastro kaydı çıkarmak, durumu fotoğraflamak ve gerekirse tedbir istemek koruma amaçlı işlemlerdir ve kimsenin aleyhine sonuç doğurmaz. Asıl tehlike, «önce kendi aramızda halledelim» diyerek yıllar geçirmektir: bu süre boyunca korunan bir şey olmaz, yalnızca kaybedilen olur.
Sık Yapılan Hatalar
- Taşınmazı yıllarca görmemek. Müdahaleler fark edilmez.
- Bildirim yapmadan dal kesmek. Sorumluluk doğurur.
- Fiilî işaretlere güvenmek. Tapu plânı esastır.
- Tek mirasçının dava açması. Taraf teşkili eksik kalır.
- Yapı yapılırken beklemek. Taşkın yapı riski doğar.
- Akrabalık nedeniyle sessiz kalmak. Sorun büyür.
- Kadastro kaydını çıkarmamak. Sınır tartışması çözülemez.
- Ecrimisil talebini unutmak. Haksız kullanım bedeli istenebilir.
📘 İlgili Rehberler
Taşkın Kullanımda Malikin Sorumluluğu
Komşuluk hukukunda tartışma yalnızca dallar ve sınır çizgisiyle sınırlı değildir; mülkiyet hakkının yasal sınırları aşılarak kullanılması ayrı bir talep hakkı doğurur.
| Talep | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Eski hâle getirme | Mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanan malike karşı durumun eski hâline getirilmesi istenebilir | TMK m.730 |
| Tehlikenin giderilmesi | Zarar tehlikesiyle karşılaşan kimse tehlikenin giderilmesini isteyebilir | TMK m.730 |
| Zararın tazmini | Uğranılan zararın giderilmesi ayrıca talep edilebilir | TMK m.730 |
| El atmanın önlenmesi | Malik, her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir | TMK m.683 |
| Taşkın dallar ve kökler | Komşunun arazisine taşan dal ve kökler bakımından kanunun öngördüğü usul izlenir | TMK m.740 |
| Sınırın belirlenmesi | Sınırlar tapu planları ve arz üzerindeki işaretlerle belirlenir; çelişkide planlar esastır | TMK m.719 |
Birinci ve üçüncü satırların ayrımı, dilekçenin kurulmasında önemlidir: eski hâle getirme ile zararın tazmini ayrı taleplerdir ve birlikte istenebilir. Komşunun taşkın kullanımı nedeniyle bahçedeki ürün zarar görmüşse, hem durumun düzeltilmesi hem de zararın karşılanması aynı dilekçede talep edilmelidir.
Fiilî durum yerleştikçe ispat zorlaşır. Taşkın dallar, sınıra yaslanan duvar veya komşunun kullandığı geçit, yıllar içinde ‘öteden beri böyle’ savunmasının dayanağı hâline gelir. Mirasbırakanın ölümünden sonra bahçe fiilen kullanılmıyorsa bu süreç hızlanır. Ölümden sonraki ilk aylarda taşınmazın sınırlarının, mevcut yapıların ve ağaçların tarihli fotoğraflarla kayıt altına alınması, sonraki davada elde bulunacak en somut delildir.
Mirasçılar Arasında Taraf ve Süre Sorunu
Komşuya karşı açılacak davada asıl tıkanıklık, davayı kimin açacağı sorusunda yaşanır.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Elbirliği | Paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olunur; dava kural olarak birlikte açılır |
| Koruyucu işlem | Terekeye giren hakların korunmasına yönelik işlemler tek mirasçı tarafından da yapılabilir |
| Temsilci | Birlikte hareket sağlanamıyorsa miras ortaklığına temsilci atanması istenir (TMK m.640) |
| Muvafakat | Katılmayan mirasçıların davaya sonradan muvafakati mümkündür |
| Kadastro | Kadastro çalışması sürüyorsa tutanağa itiraz süreleri ayrıca işler |
| Paylaşma sonrası | Taşınmaz kime düştüyse davayı o mirasçı kendi adına yürütür |
| Ecrimisil | Haksız kullanım varsa ecrimisil talebi beş yıllık zamanaşımına tabidir |
İkinci satır, zaman baskısı olan dosyalarda çıkış yoludur: kadastro tutanağına itiraz süresi işliyorsa ya da komşunun kullanımı fiilî bir hak görüntüsü kazanmak üzereyse, terekenin korunmasına yönelik işlemler tek mirasçı tarafından da yapılabilir. Bu tür bir başvuruyla eş zamanlı olarak temsilci atanması talep edilmelidir.
Sınır tartışması için sınır uyuşmazlığı ve taşkın yapı rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Komşuluk hukuku nedir?
TMK m.737 vd.’da düzenlenen, taşınmaz malikleri arasındaki kullanım ilişkilerini düzenleyen kurallardır. Malik, mülkiyet hakkını kullanırken komşularını rahatsız etmekten kaçınmakla yükümlüdür.
Taşkın dallar kesilebilir mi?
TMK m.740 uyarınca komşunun arazisine taşan dalları, komşu bunları kendisine bildirdiği hâlde uygun bir süre içinde kaldırmazsa, zarar gördüğü ölçüde kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Kökler için de aynı kural geçerli mi?
Aynı madde uyarınca komşunun arazisine giren kökler bakımından da benzer düzenleme öngörülmüştür. Bildirim ve süre koşulu aranır.
Bildirim yapmadan kesilebilir mi?
Hüküm, önce bildirim yapılmasını ve uygun süre verilmesini öngörür. Bu koşullar yerine getirilmeden yapılan müdahale sorumluluk doğurabilir.
Taşan dalların meyvesi kime aittir?
TMK m.741 uyarınca komşu arazisine taşan dalların meyveleri hakkında düzenleme bulunur. Somut durumda ilgili hükmün koşulları değerlendirilir.
Sınır belirsizse ne yapılır?
TMK m.719 uyarınca taşınmazın sınırları tapu plânı ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Uyuşmazlık hâlinde sınırın tespiti istenebilir.
Sınır işaretleri kaldırılırsa ne olur?
TMK m.720 uyarınca sınır işaretlerinin belirlenmesi ve yenilenmesi istenebilir. Kadastro kayıtları esas alınır.
Ortak duvar kime aittir?
TMK m.725 ve komşuluk hükümleri çerçevesinde, sınırda bulunan duvar ve çitlerin durumu değerlendirilir. Kimin yaptığı ve kayıtlar önem taşır.
Komşu duvarı yıkarsa ne yapılır?
Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talep edilebilir. Zarar doğmuşsa tazminat istenir.
Komşunun ağacı zarar veriyorsa?
Zararın önlenmesi ve giderilmesi talep edilebilir. TMK m.737 uyarınca taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğü bulunur.
Gürültü ve koku için ne yapılabilir?
TMK m.737 uyarınca komşuları rahatsız edici taşkınlıklardan kaçınma yükümlülüğü vardır. Önleme davası açılabilir.
Mirasçılar birlikte mi dava açar?
Elbirliği mülkiyeti bulunduğundan TMK m.702 uyarınca birlikte hareket esastır. Ancak koruma amaçlı işlemlerde farklı değerlendirme yapılabilir.
Bir mirasçı tek başına müdahale edebilir mi?
Taşınmazın korunmasına yönelik zorunlu işlemler bakımından değerlendirme yapılır. Tasarruf niteliğindeki işlemlerde birlikte hareket gerekir.
Dava nerede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
