Miras Davasını Kazandım, Şimdi Ne Olacak? Kesinleşme, Tapu Tescili ve İnfaz

Dört yıl süren dava sonunda karar çıkar: “Tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline.” Müvekkil sevinçle tapuya gider ve geri çevrilir. Çünkü karar tek başına hiçbir şeyi değiştirmez. Kesinleşmesi, harcının tamamlanması ve usulüne uygun biçimde tapuya sunulması gerekir. Bu aşamada yapılan hatalar, kazanılmış bir davayı fiilen sonuçsuz bırakabilir.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Neden Karar Yetmez? TMK m.705’in İki Yüzü

Bu hüküm iki ayrı gerçeği aynı anda söyler ve karışıklığın kaynağı budur.

Karar ile tescil arasındaki dönem

Birinci Adım: Kesinleşme

Taşınmazın aynına ilişkin kararların kesinleşmeden icra edilemeyeceği kabul edilir. Miras davalarının büyük kısmı bu kapsamdadır.

Kesinleşme şartı bakımından karar türleri

Kesinleşme süreci şu aşamalardan geçer:

Kesinleşme ve ilam alma süreci

İkinci Adım: Bakiye Karar Harcı

Nispi harca tabi davalarda dava açılırken peşin harç alınır; kalan kısım hüküm sonrasında tahakkuk eder ve ödenmeden ilam verilmez.

Bu hüküm, pratikte önemli bir sonuç doğurur: harcı ödemeyen taraf yerine diğer taraf ödeyerek işlemi ilerletebilir ve bu tutar hükümde dikkate alınır.

Harç kalemlerinin sırası

Üçüncü Adım: Tapu Tescili

Kesinleşme şerhli ilam alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurulur.

Tapu tescili için gerekli belgeler

Uygulamada en çok atlanan husus, kararın hüküm fıkrasının tescile elverişli olup olmadığıdır.

Tescile elverişsiz hüküm fıkrası sorunları

Dördüncü Adım: Şerhlerin Terkini

Yargılama sırasında konulan ihtiyati tedbir şerhi, kararla birlikte kendiliğinden kalkmaz. Tescil yapıldıktan sonra şerhin terkini için ayrıca işlem yapılmalıdır.

Karar sonrası şerhlerin akıbeti

Şerhler kaldırılmadan taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edilemez. Bu nedenle tescil ile şerh terkini aynı süreçte tamamlanmalıdır.

BÖLÜM 1 — MAHKEMEYE KESİNLEŞME VE TAVZİH TALEBİ

... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DOSYA NO : 2026/... Esas — 2026/... Karar

TALEP EDEN : ...  (Davacı)
VEKİLİ     : Av. ...

KONU : Kararın KESİNLEŞTİRİLMESİ, hüküm fıkrasının TAVZİHİ ve tedbir
şerhinin TERKİNİ için müzekkere yazılması taleplerimizdir.

AÇIKLAMALAR :

1. Mahkemenizin 2026/... Esas sayılı dosyasında .../.../2026 tarihinde
   davanın kabulüne karar verilmiş; gerekçeli karar taraflara tebliğ
   edilmiştir.

I. KESİNLEŞME TALEBİMİZ

2. Kanun yolu süreleri tüm taraflar bakımından dolmuş olup karar
   KESİNLEŞMİŞTİR. Karara KESİNLEŞME ŞERHİ düşülerek tarafımıza
   verilmesini talep ederiz.

3. (Tebligat eksikse) Davalılardan ... 'a gerekçeli karar tebliğ
   edilememiştir. Anılan davalı yönünden 7201 sayılı Kanun m.21/2
   uyarınca tebligat çıkarılmasını talep ederiz.

II. TAVZİH TALEBİMİZ (HMK m.305)

4. Hüküm fıkrasında dava konusu taşınmaz yönünden ... hususu
   belirtilmemiştir. Şöyle ki:
   a) Taşınmazın ADA VE PARSEL NUMARASI yazılmamıştır,
   b) Müvekkil adına tescil edilecek PAY ORANI belirtilmemiştir,
   c) Müvekkilin TC KİMLİK NUMARASI hükümde yer almamıştır.

5. Bu eksiklikler nedeniyle ... Tapu Müdürlüğü tescil talebimizi
   .../.../2026 tarihli yazısıyla REDDETMİŞTİR. Ret yazısı ektedir.

6. HMK m.305 uyarınca hüküm yeterince açık olmadığı takdirde, icrasına
   kadar taraflardan her biri hükmün açıklanmasını isteyebilir. Bu
   itibarla hüküm fıkrasının, ESASI DEĞİŞTİRİLMEKSİZİN aşağıdaki
   şekilde TAVZİHİNİ talep ederiz:

   "... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel sayılı
   taşınmazın ... /... payının davalı adına olan tapu kaydının
   İPTALİ ile davacı ...  (TC: ...) adına TESCİLİNE"

III. ŞERH TERKİNİ TALEBİMİZ

7. Yargılama sırasında .../.../2026 tarihli ara kararla dava konusu
   taşınmazın tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR şerhi konulmuştur.

8. Karar kesinleştiğinden ve tescil işlemi yapılacağından, anılan
   TEDBİR ŞERHİNİN TERKİNİ için ... Tapu Müdürlüğüne MÜZEKKERE
   YAZILMASINI talep ederiz.

TALEP SONUCU :

1- Karara KESİNLEŞME ŞERHİ düşülerek tarafımıza verilmesine,
2- Hüküm fıkrasının yukarıda 6. maddede belirtilen şekilde TAVZİHİNE,
3- Tapu kaydındaki İHTİYATİ TEDBİR ŞERHİNİN TERKİNİ için tapu
   müdürlüğüne müzekkere yazılmasına

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

                                                Talep Eden Vekili
                                                       Av. ...

EKİ : Tapu müdürlüğü ret yazısı

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE TESCİL BAŞVURUSU

... TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE

Konu : Kesinleşmiş mahkeme kararına dayalı TESCİL talebimiz.

1. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2026/... Esas, 2026/... Karar sayılı
   ve .../.../2026 tarihinde KESİNLEŞEN kararı ile;

   ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel sayılı
   taşınmazın ... /... payının ...  adına olan tapu kaydının iptali
   ile müvekkil ...  (TC: ...) adına tesciline karar verilmiştir.

2. Kesinleşme şerhli karar örneği ekte sunulmuştur.

3. 4721 sayılı TMK m.705 uyarınca mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden
   önce kazanılmakla birlikte, tasarruf işlemleri yapılabilmesi
   tescile bağlıdır.

TALEBİMİZ :

a) Kesinleşmiş karar uyarınca TESCİL işleminin yapılmasına,

b) Aynı mahkemenin .../.../2026 tarihli müzekkeresi uyarınca kayıttaki
   İHTİYATİ TEDBİR ŞERHİNİN TERKİNİNE,

c) İşlem sonrası güncel TAPU SENEDİNİN tarafımıza verilmesine

gereğini arz ederim.                              .../.../2026

                                                       Av. ...

EKLERİ :
1- Kesinleşme şerhli mahkeme kararı
2- Mahkeme müzekkeresi (şerh terkini)
3- Vekâletname
4- Kimlik belgesi
5- Zorunlu deprem sigortası poliçesi (bina varsa)

Karar Uygulanmıyorsa: İlamlı İcra

Kesinleşen karar gereğince karşı taraf bir edimde bulunmak zorundaysa ve bunu yapmıyorsa, ilamlı icra yoluna başvurulur.

Hüküm türüne göre infaz yolu

Vergi Boyutu: Tescil ve Bildirim

Bu hüküm, mirasçılar için önemli bir kolaylık sağlar: tescil işlemi vergi tahakkuku beklenmeksizin yapılır. Ancak vergi yükümlülüğü ortadan kalkmaz; bildirim yapılır ve tahakkuk ayrıca yürür.

Tescil sonrası tamamlanması gereken işlemler:

1. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmiş olmalıdır.
2. Belediyeye emlak vergisi bildirimi yapılmalıdır.
3. Kiracı varsa malik değişikliği bildirilmelidir.
4. Aboneliklerin devri istenmelidir.
5. Kat malikleri yönetimine bildirim yapılmalıdır.

Kesinleşmiş Karara Karşı Son Yol

Kesinleşme kural olarak tartışmayı sona erdirir. Ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı hâlinde yargılamanın iadesi istenebilir.

Kanun yolları ile yargılamanın iadesi

Kanun Yolu Aşamasının Maddeleri: HMK m.367, m.350 ve m.375-377

Kesinleşme beklenirken iki soru öne çıkar: karar bu arada icra edilebilir mi ve kesinleşme sonrasında hangi kapı açık kalır. Her ikisinin de kanunda açık karşılığı vardır.

Kesinleşmeden icra edilemeyen kararlar: HMK m.367. Temyiz, kararın icrasını durdurmaz; ancak aynı maddenin ikinci fıkrası kritik istisnayı getirir: kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Tapu iptali ve tescil, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, miras sebebiyle istihkak gibi kararların neden kesinleşmeyi beklediği buradan doğar; bu kararlarda kesinleşme infazın ön şartıdır, tercih değildir.

İstinafta icra: HMK m.350. İstinaf yoluna başvurma, kararın icrasını durdurmaz; İcra ve İflâs Kanunu’nun icranın durdurulmasıyla ilgili hükmü saklıdır ve nafaka kararlarında icra hiçbir hâlde durmaz. Ayrıca kararı veren mahkeme veya bölge adliye mahkemesi, talep hâlinde ilamın icrasını tedbir yoluyla durdurmaya karar verebilir. Yani icranın durması kendiliğinden değil, talep ve karar ile gerçekleşir.

Teminatla durdurma: İİK m.36. Kesinleşmeden icraya konabilen kararlarda borçlunun elindeki araç budur: ilama karşı istinaf veya temyiz yoluna başvuran borçlu, hükmolunan para veya eşyanın resmî bir mercie depo edildiğini ispat eder yahut hükmolunan para veya eşya kıymetinde icra mahkemesi tarafından kabul edilecek taşınır rehni veya esham veya tahvilât veya taşınmaz rehni yahut muteber banka kefaleti gösterirse, icra mahkemesi icranın geri bırakılmasına karar verebilir. Teminat gösterilmeden başvuru tek başına icrayı durdurmaz.

Kesinleşmenin belgelenmesi. Tapu müdürlüğü ve icra dairesi, kararın kendisiyle değil kesinleşme şerhli örneğiyle işlem yapar. Bu nedenle gerekçeli kararın tebliği, kanun yolu sürelerinin dolması ve mahkemeden kesinleşme şerhinin alınması sırayla tamamlanmalıdır. İstinaf kararı geldiğinde ise ilk iş, dava değerinin kesinlik sınırıyla karşılaştırılmasıdır; sınırın altındaki kararlar temyize tabi olmaksızın kesinleşir.

Yargılamanın iadesi sebepleri: HMK m.375. Kesinleşmeden sonraki tek kapı olağanüstü kanun yoludur ve sebepleri sınırlı sayıdadır. Bunlar arasında; mahkemenin kanuna aykırı biçimde teşekkül etmiş olması, davaya bakması yasak olan hâkimin karar vermesi, vekil veya temsilci olmayan kimselerin huzuruyla davanın görülüp karara bağlanması, karara esas alınan senedin sahteliğinin anlaşılması, lehine karar verilen tarafın hileli davranışı, karara esas alınan bir hükmün kesinleşmiş başka bir hükümle ortadan kalkması ve kararın Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararıyla Sözleşme ihlali suretiyle verildiğinin tespiti sayılır.

Miras dosyalarında tipik sebep. Yazının vurguladığı “sonradan ortaya çıkan mirasçı” senaryosu, vekil veya temsilci olmayan kimselerin huzuruyla yargılama yapılması ve taraf teşkilinin eksikliği ekseninde değerlendirilir. HMK m.380 uyarınca bu sebebe dayalı talep kabul edilirse, başka bir inceleme yapılmaksızın hüküm iptal edilir; bu, tebligat aşamasının neden titizlikle yürütülmesi gerektiğinin en somut sonucudur.

Süre: HMK m.377. Yargılamanın iadesi süresi kural olarak, iade sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren üç aydır; ayrıca birçok sebep bakımından hükmün kesinleşmesinden itibaren on yıllık üst süre öngörülmüştür. Süreler hak düşürücü niteliktedir; bu nedenle öğrenme tarihinin belgelenmesi — tebligat mazbatası, tapu kaydı örneği, yazışma — talebin kaderini belirler.

Teminat istenebilir: HMK m.378. Talep dilekçesi kararı veren mahkemece incelenir. Mahkeme, dayanılan sebebin niteliğine göre yargılamanın iadesi talebinde bulunandan karşı tarafın zarar ve ziyanını karşılayacak uygun bir miktar teminat göstermesini isteyebilir. Bu nedenle olağanüstü kanun yoluna başvurulurken, teminat yükümlülüğü de hesaba katılmalıdır.

Kanun yolu ve kesinleşme sonrası haritası

Adım Adım Yol Haritası

1. Gerekçeli kararı bekleyin ve okuyun. Hüküm fıkrası tescile elverişli mi?
2. Tüm taraflara tebliğ edildiğini kontrol edin. Kesinleşme buna bağlıdır.
3. Eksikse tavzih isteyin. Yeni dava gerekmez.
4. Kanun yolu sürelerini takip edin. Karşı taraf istinafa gitti mi?
5. Tedbir şerhini koruyun. Bu dönem en riskli aşamadır.
6. Bakiye harcı ödeyin. Ödenmeden ilam alınamaz.
7. Kesinleşme şerhli ilamı alın. Tapu bunu ister.
8. Tapuda tescil ve şerh terkinini birlikte yapın.
9. Vergi ve idari bildirimleri tamamlayın. Tescil sonrası yükümlülükler.
10. Fiilî edim gerekiyorsa icra takibi başlatın. Teslim, tahliye, para.

Karşı Taraf İstinafa Giderse

Kesinleşme, karşı tarafın kanun yoluna başvurup başvurmamasına bağlıdır. İstinaf edilmesi hâlinde süreç uzar ancak bu dönemde de yapılabilecek şeyler vardır.

İstinaf sürecinde kazanan tarafın durumu

Bu tablodaki beşinci satır önemlidir: bölge adliye mahkemesi kararlarının bir kısmı, dava değerinin kanunda belirlenen kesinlik sınırının altında kalması nedeniyle temyize tabi olmaksızın kesinleşir. Bu, dosyanın Yargıtay aşamasına hiç gitmeyeceği anlamına gelir ve önemli bir zaman kazancı sağlar.

Bu nedenle istinaf kararı geldiğinde ilk yapılacak iş, dava değerinin kesinlik sınırıyla karşılaştırılmasıdır. Sınırın altındaysa doğrudan kesinleşme şerhi istenebilir; karşı tarafın temyiz başvurusu beklenmez.

Sık Yapılan Hatalar

• Kararın tapuyu kendiliğinden değiştirdiğini sanmak. Tescil başvurusu gerekir.
• Hüküm fıkrasını okumadan tapuya gitmek. Eksik hüküm reddedilir.
• Tavzih yerine yeni dava açmak. HMK m.305 yeterlidir.
• Tedbir şerhini karar sonrası ihmal etmek. Devir riski doğar.
• Bakiye harcı beklemek. Kaybeden ödemezse ilam alınamaz.
• Şerh terkinini istememek. Tasarruf yapılamaz hâlde kalınır.
• Tebligat eksikliğini fark etmemek. Kesinleşme gerçekleşmez.
• Tescil sonrası bildirimleri atlamak. Vergi ve idari ceza doğar.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil kararı neden kesinleşmeden uygulanamaz?

HMK m.367 uyarınca kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Tapu iptali ve tescil kararları bu kapsamda olduğundan kesinleşme, infazın ön şartıdır.

İstinafa başvurulması icrayı durdurur mu?

HMK m.350 uyarınca istinaf yoluna başvurma kararın icrasını durdurmaz; nafaka kararlarında icra hiçbir hâlde durmaz. Ancak kararı veren mahkeme veya bölge adliye mahkemesi, talep hâlinde ilamın icrasını tedbir yoluyla durdurmaya karar verebilir.

Kesinleşmeden icraya konan kararı nasıl durdurabilirim?

İİK m.36 uyarınca kanun yoluna başvuran borçlu, hükmolunan para veya eşyanın resmî bir mercie depo edildiğini ispat eder ya da bu kıymette taşınır rehni, esham, tahvilât, taşınmaz rehni yahut muteber banka kefaleti gösterirse icra mahkemesi icranın geri bırakılmasına karar verebilir.

Yargılamanın iadesi hangi sebeplere dayanır?

HMK m.375 uyarınca sebepler sınırlı sayıdadır: mahkemenin kanuna aykırı teşekkülü, yasaklı hâkimin karar vermesi, vekil veya temsilci olmayan kimselerin huzuruyla yargılama yapılması, senedin sahteliği, lehine karar verilenin hileli davranışı, karara esas hükmün ortadan kalkması ve AİHM kararıyla Sözleşme ihlalinin tespiti bunlar arasındadır.

Yargılamanın iadesi ne kadar sürede istenir?

HMK m.377 uyarınca süre kural olarak iade sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren üç aydır; birçok sebep bakımından ayrıca hükmün kesinleşmesinden itibaren on yıllık üst süre öngörülmüştür. Ayrıca HMK m.378 uyarınca mahkeme, sebebin niteliğine göre teminat göstermesini isteyebilir.

Karar verilince tapu kendiliğinden değişir mi?

Hayır. Mahkeme kararı tek başına tapu kaydını değiştirmez. Kararın kesinleşmesi, harçlarının tamamlanması ve tapu müdürlüğüne sunulması gerekir. Tescil işlemi ilgilinin başvurusu üzerine yapılır.

Kesinleşme nedir?

Karara karşı kanun yollarına başvurma süresinin geçmesi veya başvurulmuşsa kanun yolu incelemesinin tamamlanmasıyla kararın artık değiştirilemez hâle gelmesidir. Kesinleşme, mahkeme kalemi tarafından karara şerh düşülerek belgelenir.

Hangi kararlar kesinleşmeden infaz edilemez?

Taşınmazın aynına ilişkin kararlar ile aile ve kişiler hukukuna ilişkin kararların kesinleşmeden icra edilemeyeceği kabul edilmektedir. Tapu iptali ve tescil kararları bu kapsamda değerlendirilir.

Para alacağına ilişkin kararlar için durum farklı mı?

Para alacaklarına ilişkin ilamlar kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Ancak icranın geri bırakılması talebiyle karşılaşılabileceğinden, teminat ve süre koşulları gözetilmelidir.

Bakiye karar harcı nedir?

492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca nispi harca tabi davalarda peşin harç dava açılırken alınır; kalan kısım karar ve ilam harcı olarak hüküm sonrasında tahakkuk eder. Bu harç ödenmeden ilamın verilmesi ve infazı yapılamaz.

Harcı kim öder?

Yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen taraftan alınır. Ancak ilamı almak isteyen taraf, harcı ödeyip sonra karşı taraftan tahsil etme yolunu izlemek durumunda kalabilir.

Tapu tescili için hangi belgeler gerekir?

Kesinleşme şerhli mahkeme kararı, kimlik belgesi, varsa vekâletname ve mahkemece istenen diğer belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. Tescil harcı bakımından ilgili mevzuattaki istisnalar değerlendirilir.

Kararda tedbir şerhi varsa ne olur?

Yargılama sırasında konulan ihtiyati tedbir şerhinin, karar kesinleştikten sonra terkin edilmesi gerekir. Şerh kaldırılmadan taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edilemez.

İhtiyati tedbir ne zamana kadar sürer?

İhtiyati tedbir kararı, davanın sonuçlanmasına kadar etkisini sürdürür. Hüküm kesinleştikten sonra tedbirin kaldırılması veya kesin hükme dönüştürülmesi için işlem yapılması gerekir.

Karar kesinleşmeden ne yapılabilir?

Tedbir şerhi korunur, karşı tarafın tasarruflarına karşı takip edilir ve kanun yolu süreci izlenir. Ayrıca infazı kesinleşmeye bağlı olmayan kalemler için icra takibi değerlendirilebilir.

Kararı karşı taraf uygulamıyorsa ne yapılır?

Kesinleşmiş kararın gereği yerine getirilmiyorsa ilamlı icra yoluna başvurulur. İcra dairesi aracılığıyla icra emri gönderilir ve gereği yapılmazsa cebri icra işlemleri yürütülür.

Ortaklığın giderilmesi kararı nasıl infaz edilir?

Aynen taksime karar verilmişse tapuda tescil işlemleri yapılır. Satış yoluyla giderilmeye karar verilmişse dosya satış memurluğuna verilir ve satış süreci yürütülür.

Veraset vergisi tescilden önce ödenmeli mi?

7338 sayılı Kanunun 19. maddesinde, tescil işleminin vergi tahakkuku beklenmeksizin yapılacağı; ancak tescil tarihinden itibaren belirlenen sürede ilgili idareye bildirim yapılacağı düzenlenmiştir.

Yargılamanın yenilenmesi mümkün mü?

HMK m.374 vd. uyarınca kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde kesinleşmiş karara karşı yargılamanın iadesi istenebilir. Süreler ve sebepler sınırlıdır.