Kira hukukunda süreler kısa ve hak düşürücüdür: ihtarname en az 30 gün, tahliye davası 1 ay, kiracının cevabı 2 hafta. Üstelik 01.09.2023‘ten beri her kira davasından önce arabuluculuk zorunludur. Aşağıda 6 dilekçe, ev sahibi mi kiracı mı olduğunuza göre gruplanmıştır.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 s.K.).
• Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağı eklenmezse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir.
• İstisna: İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
• Kiracı için: Ev sahibi arabuluculuğa gitmeden dava açtıysa, bu en hızlı savunmanızdır.
Kira uyuşmazlığında süreler kısadır ve tek bir usul hatası davayı kaybettirir. Dosyanıza özel destek alın.
📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp🏠 EV SAHİBİYİM — kiracımı tahliye etmek istiyorum
TBK m.315 · En az 30 gün süre verilerek yazılı ihtar. Tahliyenin ön şartı — atlanırsa dava reddedilir.
📄 Tahliye Taahhüdüne Dayalı TahliyeTBK m.352/1 · Taahhüt sözleşmeden SONRA ve yazılı olmalı. Taahhüt tarihinden 1 ay içinde dava/icra.
📄 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye DavasıTBK m.350 · İhtiyaç gerçek, samimi, zorunlu olmalı. ⚠️ Tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiralanamaz.
💰 KİRA BEDELİ — artış / tespit uyuşmazlığı
🔑 KİRACIYIM — hakkımı korumak istiyorum
HMK m.317 · 2 hafta içinde cevap. İhtar 30 günden kısaysa, taahhüt sözleşmeyle aynı tarihliyse dava reddedilir.
📄 Depozito İadesi İhtarnamesiTBK m.342 · Depozito 3 aylık kirayı aşamaz. Olağan eskime kesilemez. İhtarname → icra → dava.
2026’da Kira Artışı: %25 Tavan Artık Yok
Bu, kira hukukunda en çok yanlış bilinen konudur.
Konut kiralarında uygulanan %25’lik geçici artış tavanı, 01.07.2024 tarihinde SONA ERMİŞTİR ve UZATILMAMIŞTIR.
Bugün geçerli olan tek kural TBK m.344‘tür: kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.
- Konut ve çatılı iş yeri için aynı kural geçerlidir. (İş yerleri 01.07.2020’den beri aynı rejimdedir.)
- Esas alınacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
- TÜFE tavandır: taraflar altında anlaşabilir, üstüne çıkamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile geçersizdir.
- TÜFE 12 aylık ortalama ≠ yıllık enflasyon. İkisi farklı rakamlardır; karıştırılmamalıdır. Güncel oran TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır.
- Tavanı aşan zammı kabul etmemek tahliye sebebi DEĞİLDİR. Ancak kira ödememek tahliye sebebidir — yasal orana göre hesapladığınız tutarı mutlaka zamanında ödeyin.
5 Yıl Kuralı: Tavan Kalkar
TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim TÜFE oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedel belirlenir. Bu davayı hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Karar kesinleşmeden icra edilemez.
Kira Hukukunda Kritik Süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira ödenmemesi ihtarı (konut/çatılı iş yeri) | en az 30 gün | TBK m.315 |
| Tahliye taahhüdünde dava/icra | 1 ay (taahhüt tarihinden) | TBK m.352/1, m.353 |
| İki haklı ihtarda tahliye davası | 1 ay (kira yılı bitiminden) | TBK m.352/2 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | 1 ay (sözleşme/fesih dönemi sonundan) | TBK m.350, m.353 |
| Yeni malik — yazılı bildirim | 1 ay (edinme tarihinden) | TBK m.351 |
| Yeni malik — dava açma | bildirimden 6 ay sonra | TBK m.351 |
| Kira tespit davası (artış hükmü yoksa) | yeni dönemden 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | TBK m.345 |
| Tahliye davasına cevap (kiracı) | 2 hafta | HMK m.317 |
| Sebep göstermeksizin sona erdirme | 10 yıllık uzama sonrası, 3 ay önce bildirim | TBK m.347 |
| ⚠️ Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl | TBK m.355 |
Görevli mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; yargılama basit usule tabidir.
Kira Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan 6 Hata
- Arabuluculuğa gitmeden dava açmak. 01.09.2023’ten beri dava şartıdır. Son tutanak yoksa dava usulden reddedilir — aylar boşa gider.
- İhtarnamede 30 günden kısa süre vermek. TBK m.315, konut ve çatılı iş yerinde en az 30 gün arar. 15 günlük ihtarla açılan tahliye davası reddedilir.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatmak. Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmelidir. Aynı tarihli taahhüt geçersizdir — en sık düşülen tuzak budur.
- İhtiyaç tahliyesinden sonra evi başkasına kiralamak. TBK m.355: 3 yıl yasağı vardır. İhlal edilirse eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
- Kiracı olarak depozitoyu nakit vermek ve belge tutmamak. Depozito uyuşmazlıklarının çoğu, tahliye günü tutanak/fotoğraf olmamasından çıkar. Giriş ve çıkış fotoğraflarınızı saklayın.
- Ev sahibi olarak fiili tahliyeye kalkışmak. Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak, elektrik/su kesmek suç oluşturabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılır.
📖 İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
2026’da kira artış oranı nedir?
Kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344). %25’lik geçici konut tavanı 01.07.2024’te sona ermiş ve uzatılmamıştır. Güncel oran TÜİK verilerine göre her ay değişir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava şartı arabuluculuk uygulanır. Son tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
Kira uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevli?
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve yargılama basit usule tabidir. Cevap süresi iki haftadır.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir. Kilit değiştirme, eşya çıkarma veya elektrik/su kesme gibi fiili tahliye girişimleri suç oluşturabilir; derhal kolluğa başvurulmalıdır.
Ev sahibi kirayı almıyorsa ne yapmalıyım?
Ödeme iradenizi belgeleyin: kira bedelini bankaya kiraya veren adına bloke hesaba yatırın veya sulh hukuk mahkemesine tevdi edin. Aksi hâlde ‘kira ödemedi’ iddiasıyla tahliye riski doğar.
Bu dilekçeleri olduğu gibi kullanabilir miyim?
Bu şablonlar genel bir çerçeve sunar. Kira hukukunda süreler kısa ve hak düşürücüdür; tek bir usul hatası davanın reddine yol açar. Köşeli parantezli alanlar dosyanıza göre doldurulmalı; nihai değerlendirme ve UYAP teyidi mutlaka avukatınızca yapılmalıdır.
Ankara kira ve gayrimenkul avukatı kadromuz, kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıklarında yanınızda.
📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp