Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun — Riskli Yapı Tespiti, Çoğunluk Anlaşması, Kira Yardımı

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun — Amaç ve Kapsam

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 16 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31 Mayıs 2012 tarihli 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun’un birinci maddesinde amaç açıkça belirtilir: afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerin usul ve esaslarını belirlemek. Kanun bu kapsamda mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti düzenine ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine önemli sınırlamalar ve özel usuller getirir.

Kanun’un kapsamı üç temel kavram üzerine kurulmuştur: riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı. Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alandır. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma yahut ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Rezerv yapı alanı ise (7471 sayılı Kanun ile “yeni yerleşim alanı” ibaresinin yerini almıştır) dönüşüm sürecinde geçici veya kalıcı yerleşim için belirlenen alanlardır.

Sürecin merkezî yürütücüsü, 9 Kasım 2023 tarihli 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile açıkça tanımlanan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı‘dır. Başkanlık; riskli yapı tespitinin denetimini, tahliye ve yıkım işlemlerinin idaresini, anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı satışını, acele kamulaştırma taleplerini ve finansman mekanizmalarını yürütür. TOKİ ile büyükşehir belediyeleri ve ilgili idareler de Kanun kapsamındaki uygulama işlemlerinin muhatapları arasındadır.

Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat — 6306 SK m.6 Usulü

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti; Bakanlıkça lisans verilen kurum ve kuruluşlarca yapılır ve sonucu ilgili idareye ve tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, riskli yapı şerhini tapu kütüğünün beyanlar hanesine işler ve maliklere tebliğ eder. Tespit; malikin talebi üzerine yapılabileceği gibi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece re’sen de yaptırılabilir. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği, tespit sürecinin teknik ve prosedürel yönlerini yeniden düzenlemiş; kullanılan formlar ve raporlama esasları güncellenmiştir.

Tebligat üzerine maliklere iki temel hak tanınır: itiraz hakkı ve yıkım için makul süre. Kanun’un 3. ve 6. maddelerine göre riskli yapı tespitine karşı, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Bakanlık teknik heyetlerine itiraz edilebilir. İtiraz, teknik heyetçe en geç on beş gün içinde incelenip karara bağlanır. Karar aleyhine idari yargıda iptal davası açma yolu her zaman açıktır; görev, 2577 sayılı İYUK uyarınca idare mahkemelerine aittir. Yürütmenin durdurulması istemi de itiraz süreleriyle sınırlı olmaksızın dava açma süresi içinde ileri sürülebilir.

Riskli olduğu kesinleşen yapının maliklerince yıktırılması için 6306 SK m.6/1 uyarınca 60 günden az olmamak üzere idarece süre verilir. Bu süre içinde yapının maliklerince yıktırılmaması hâlinde ilgili idarece 30 günü geçmemek üzere ek süre daha tanınır. İkinci sürenin de sonuçsuz kalması durumunda tehlikenin giderilmesi veya yıkım işlemi mülkî amirlerce yaptırılır; masrafın fazlasıyla maliklerden tahsili öngörülür. Yıkımın mülkî amir eliyle yapılması, kolluk yardımıyla ve gerektiğinde bağımsız bölümlerdeki eşyanın çıkarılması suretiyle gerçekleştirilir. Danıştay 6. Dairesi’nin yerleşik uygulamasında bu sürelerin, malikin savunma ve tasarruf hakkını güvence altına alan asgari yasal süreler olduğu; idarece kısaltılamayacağı vurgulanmaktadır.

Çoğunluk Anlaşması — 6306 SK m.6/1 (2/3’ten Salt Çoğunluğa Geçiş)

Yıkılan yapının arsası üzerinde yeniden inşa, arsa payı karşılığı inşaat, kat karşılığı, hâsılat paylaşımı veya sair değerlendirme yollarına başvurulabilmesi için Kanun, malikler arasında bir çoğunluk kararı aranmaktadır. Bu çoğunluk oranı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama tarihinden 2023 yılına kadar hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu olarak uygulanmıştır. 9 Kasım 2023 tarihli 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile bu oran değiştirilmiş; yeter sayı, “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” (P+1) olarak yeniden düzenlenmiştir. Buna göre günümüzde arsa payının yarısından fazlasına sahip maliklerin oy vermesiyle karar alınabilir.

Çoğunluk kararı; yeniden bina yaptırılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması, arsanın satılması, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı yoluyla değerlendirme gibi tüm dönüşüm biçimlerini kapsayabilir. Kararın hukuken bağlayıcı olması için toplantıya çağrının usulüne uygun yapılması, toplantı tutanağının imzalanması ve kararın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veya ilgili idareye bildirilmesi zorunludur. Toplantı çağrısı, yönetim planı bulunan yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 ile uyumlu yürütülür; ancak 6306 SK m.6/1 bu konuda özel norm olarak öncelikli uygulanır. Yönetim planı ve çağrı usulünün ayrıntıları için Kat Mülkiyeti — Yönetim Planı ve Yönetici Seçimi rehberimize göz atabilirsiniz.

Salt çoğunluk kararının içeriği; yüklenici belirlenmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin esasları, kat planı, teslim süreleri, kira yardımı ile masraf dağılımı gibi tüm önemli hususları kapsayacak açıklıkta olmalıdır. Belirsiz veya azınlığa aşırı yük getiren kararlar, hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m.2) çerçevesinde denetime tabidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulaması, çoğunluk kararının azınlığa ekonomik olarak makul ve yüksek yarar sağlaması gerektiğini; çoğunluğun sınırsız takdir yetkisine sahip olmadığını kabul eder. Karar dönüşüme temel olan sözleşmenin fesih hâllerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih rehberimizde ayrıntılı incelenmektedir.

Anlaşmaya Katılmayan Malik — Hisse Satışı ve Açık Artırma

Kanun’un 6/1. maddesinin en tartışmalı hükmü, çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payının akıbetine ilişkindir. Buna göre; salt çoğunlukla karar alındıktan sonra bu karara katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değer üzerinden anlaşan maliklere satılmak üzere idarece açık artırmaya çıkarılır. Süreç kısaca şöyle işler: çoğunluk kararı sonrası anlaşmaya katılmayan malike, kararın kendisine bildiriminden itibaren on beş gün içinde katılım veya arsa payının rayiç değer üzerinden satılmasına muvafakat sunma imkânı tanınır; bu süre içinde katılım sağlanmazsa satış işlemleri başlatılır.

Rayiç bedelin tespiti, Bakanlıkça belirlenen lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılır. Satış, ilk aşamada anlaşan maliklere önerilir; anlaşan maliklerden alıcı çıkmazsa açık artırma yoluyla üçüncü kişilere satılır. Açık artırmada da alıcı çıkmaması hâlinde arsa payı, rayiç bedel karşılığında Hazine adına tescil edilir ve gerekirse dönüşüm alanı kapsamında değerlendirilir. Bu düzenleme, dönüşüm sürecini bloke eden bir tek malikin çoğunluğun hakkını süresiz kısıtlamasının önüne geçmeyi amaçlar.

7181 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler kapsamında müteahhitlerin bağımsız bölümlerinin, idarece belirlenen inşaat seviyesine göre satışına izin verilmiştir. Bu düzenleme, dönüşüm finansmanının sağlanması ve projenin sürdürülebilirliği bakımından uygulamada büyük önem taşır. Uygulamada arsa payı çelişkileri ve düzeltme davası, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli bir yer tutar; bu konuda ayrıntı için arsa payı düzeltmesi rehberimize başvurulabilir. Anlaşmaya katılmayan malikin, satış işlemine karşı idari yargıda iptal davası açma hakkı saklıdır; ancak açılan davada yürütmenin durdurulması kararı verilmediği sürece süreç işlemeye devam eder.

Kira Yardımı — 6306 SK m.7 ve 2026 Tutarları

Kanun’un 7. maddesi, riskli yapı olarak tespit edilen binaların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye ve yıkım sürecinde geçici barınma giderlerinin karşılanması amacıyla kira yardımı yapılmasını düzenler. Kira yardımı, geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da nakdi ödeme biçiminde gerçekleştirilebilir. Hak sahibi, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde başvuru yapmakla yükümlüdür; başvuru, e-Devlet üzerinden veya bizzat Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne yapılır.

Kira yardımından yararlanabilmenin temel koşulları; başvuru sahibinin riskli yapıda malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olması ve tahliye ile yıkımın 6306 SK kapsamında gerçekleştirilmiş olmasıdır. Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin yardımdan yararlanabilmesi için tespit tarihinden önce yapıda ikamet ettiklerini belgelemeleri aranır. Ödemeler, aylık düzenli olarak hak sahibinin banka hesabına yapılır ve uygulamada 18 aya kadar devam eder. Mal sahiplerinde bu süre proje süresine bağlı olarak uzayabilir; kiracılarda çoğu ilde iki ila üç aylık toplu ödeme biçiminde uygulanır.

2026 yılı itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca ilan edilen kira yardımı tutarları illere göre farklılaşır. İstanbul için aylık üst limit uygulamada 12.000 TL civarında; Ankara, İzmir, Antalya, Bursa gibi büyükşehirler için bu tutar 10.000 TL bandında; diğer büyükşehirler için ortalama 8.000 – 9.000 TL aralığında; nüfusu az illerde ise 6.000 – 7.000 TL düzeyindedir. Taşınma yardımı bir defaya mahsus olmak üzere ayrıca ödenir ve İstanbul’da uygulamada 18.000 – 21.000 TL arasında değişmektedir. Rakamlar Bakanlık genelgeleriyle yıllık güncellenir; başvuru anındaki güncel tutar esas alınır. Kira yardımı ödemesinin yapılmaması veya eksik yapılması hâlinde idari yargıda iptal ve tam yargı davası açma hakkı saklıdır.

Vergi, Harç ve Muafiyetler — Dönüşüm Sözleşmesi Kapsamı

6306 sayılı Kanun’un 7/9-10. fıkraları, dönüşüm sürecinde işlem maliyetlerinin düşürülmesi için geniş bir vergi, harç ve ücret muafiyeti öngörür. Muafiyet kapsamında; noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan ücret ve harçlar (harita, plan, imar ve iskân), damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, kullanma izin harcı, döner sermaye ücreti, hizmet karşılığı alınacak ücretler, yapı denetim ücreti ve muhtelif idari fonlar sayılabilir. Muafiyet; riskli alan, riskli yapı veya rezerv yapı alanındaki taşınmazlarla ilgili yapılan işlemlere uygulanır ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini de kapsayacak şekilde geniş yorumlanır.

Katma Değer Vergisi (KDV) bakımından ise 3065 sayılı KDV Kanunu ile birlikte değerlendirilir. Riskli yapı tespiti ve yıkımının ardından yapılan inşaatta net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde bir olarak uygulanır; 150 metrekareyi aşan konutlarda ise standart oran (yüzde yirmi) tatbik edilir. Bu düzenleme, dönüşüme uğrayan yapılarda hak sahiplerinin ve müteahhitlerin vergi yükünü belirgin biçimde azaltır. Muafiyet kapsamında yapılmış işlemlerde sehven ödenen vergi, harç ve ücretler, mükellefin talebi üzerine iade edilir; bu husustaki uyuşmazlıklarda görev Vergi Mahkemesi’ndedir.

Dönüşüm sözleşmesi; malikler ile yüklenici arasında imzalanan ve arsa payı karşılığı inşaat, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı esaslarını belirleyen sözleşmedir. 6306 SK kapsamında imzalanan bu sözleşmeler noter huzurunda düzenlenir; ancak 6306 SK’nın öngördüğü harç muafiyeti nedeniyle klasik noter harcı alınmaz. Sözleşmede; yükleniciye devredilen arsa payı oranı, kat karşılığı verilecek bağımsız bölümler, inşaat başlangıç ve teslim süreleri, kira yardımı yükümlülüğünün üstlenilmesi, geç teslim hâlinde cezai şart ve fesih koşulları açıkça düzenlenmelidir. Sözleşmenin ihlali hâlinde fesih, ifa ile birlikte tazminat veya arsa payının iadesi talep edilebilir; süreçle ilgili ayrıntı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih rehberimize bakılabilir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulaması, muafiyetin sözleşmenin biçim ve içeriğinden bağımsız olarak dönüşüm amacına yönelik tüm işlemleri kapsadığını benimsemiştir.

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konu başlıklarına Gayrimenkul Hukuku ana rehberinden ulaşabilirsiniz.

{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Riskli yapı tespiti kararına nasıl itiraz edebilirim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Riskli yapı tespiti tebligatının size ulaşmasından itibaren on beş gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki teknik heyetlere itiraz edebilirsiniz. Teknik heyet itirazı en geç on beş gün içinde karara bağlar. İtirazın reddi hâlinde tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açma hakkınız saklıdır. Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını talep etmenizde yarar vardır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı için üçte iki mi salt çoğunluk mu aranıyor?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten önce hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk aranırken, bu tarihten itibaren hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (P+1) yeter sayı olarak kabul edilmiştir. Arsa payının yarısından fazlasını temsil eden malikler karar alabilir. Karar tarihine göre uygulanan çoğunluk oranı belirlenir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Çoğunluk kararına katılmıyorum, arsa payımı kaybeder miyim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Katılmayan malike önce kararın bildiriminden itibaren on beş gün içinde katılım veya rayiç değer üzerinden satışa muvafakat imkânı tanınır. Bu sürede katılım sağlanmazsa arsa payı Bakanlıkça rayiç değer üzerinden anlaşan maliklere satılabilir; alıcı çıkmazsa açık artırmayla üçüncü kişilere veya Hazine’ye satılır. Satış işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı saklıdır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Kira yardımı hangi süreyle ve kimlere ödenir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “6306 SK m.7 uyarınca riskli yapının maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye ve yıkım sürecinde kira yardımı ödenir. Uygulamada on sekiz aya kadar süren aylık ödeme yapılır; kiracılara çoğunlukla iki ila üç aylık tek seferlik ödeme uygulanır. Başvuru tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde e-Devlet veya Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne yapılmalıdır. 2026 tutarları illere göre farklılaşır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Kentsel dönüşümde tapu harcı ve KDV ödemek zorunda mıyım?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “6306 sayılı Kanun m.7/9-10 kapsamında riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanındaki taşınmazlarla ilgili işlemler tapu ve kadastro harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harçları ve muhtelif idari ücretlerden muaftır. Ayrıca dönüşüm sonrası inşa edilen ve net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde bir olarak uygulanır. Sehven ödenen harç ve vergiler iade istenebilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Dönüşüm sözleşmesini feshedebilir miyim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “6306 SK kapsamındaki dönüşüm sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu m.470 vd. hükümleriyle 6306 SK’nın özel düzenlemelerine tabidir. Yüklenicinin edimini süresinde ifa etmemesi, inşaatı ekonomik bakımdan tamamlanma yeteneğini yitirmesi veya ağır ayıplı ifa hâllerinde arsa sahibi ihtar ile birlikte sözleşmeyi feshedebilir ve gerekirse arsa payının iadesini talep edebilir.” } } ] }