Kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren en az 30 günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunmalıdır (TBK m.315). Süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir. Bu ihtar, tahliyenin ön şartıdır — atlanırsa dava reddedilir.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… NOTERLİĞİ’NE
İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad] (varsa)
MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Kiralanan adresi]
KONU: Ödenmeyen kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshi ile tahliye ve icra takibi yoluna başvurulacağının ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkilim/Ben, maliki olduğum [kiralanan tam adresi] adresindeki [konut / çatılı iş yeri]’ni, …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık … TL bedelle tarafınıza kiraya vermiş bulunmaktayım.
2. Sözleşme uyarınca kira bedeli her ayın … günü ödenmesi gerekirken, aşağıdaki dönemlere ait kira bedelleri ödenmemiştir:
• [Ay/Yıl] ayı kirası: … TL
• [Ay/Yıl] ayı kirası: … TL
• TOPLAM: … TL (işleyecek faiz ve ferileri saklıdır)
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.
4. İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğ tarihinden itibaren OTUZ (30) GÜN içinde, yukarıda dökümü yapılan toplam … TL tutarındaki kira borcunu, işlemiş faiziyle birlikte aşağıdaki hesaba ödemeniz gerekmektedir.
IBAN: TR… — Alıcı: [Ad Soyad]
5. İHTAR: Belirtilen 30 günlük süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde; kira sözleşmesi feshedilecek, hakkınızda tahliye ve kira alacağının tahsili için icra takibi ile dava yoluna başvurulacak; tüm yargılama giderleri, icra masrafları ve vekâlet ücreti tarafınıza yükletilecektir. Keyfiyet ihtaren bildirilir.
Sayın Noter; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının da tarafıma verilmesini saygılarımla talep ederim.
Tarih: …/…/20…
İhtar Eden (Kiraya Veren) / Vekili
[Ad Soyad] — İmza
30 Gün: Neden Bu Kadar Kritik?
TBK m.315 açıktır: kira bedeli ödenmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.
- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre EN AZ 30 GÜNDÜR.
- Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten işlemeye başlar.
- 29 gün süre veren ihtar geçersizdir ve tahliye davanız bu nedenle reddedilir.
İhtarnamede mutlaka bulunması gerekenler:
- Ödenmeyen kira dönemlerinin tek tek dökümü ve tutarları
- En az 30 günlük açık süre
- Süre sonunda sözleşmenin feshedileceği ihtarı
- Ödeme yapılacak hesap/IBAN bilgisi
Şekil: İhtar yazılı olmalıdır. Telefon, WhatsApp veya sözlü uyarı yeterli değildir. Uygulamada ispat kolaylığı için noter ihtarnamesi tercih edilir; iadeli taahhütlü posta da yazılı sayılır ancak ispat gücü daha zayıftır.
İki Ayrı Yol: İcra mı, Dava mı?
Kira ödenmemesi hâlinde kiraya vereni iki yol bekler:
Yol 1 — İcra takibi yoluyla tahliye (İİK m.269 vd.): İcra dairesinden “tahliye talepli ödeme emri” gönderilir. Kiracıya kira borcunu ödemesi için süre tanınır; ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır. Bu yol genellikle daha hızlıdır.
Yol 2 — Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası: 30 günlük ihtar süresi sonuçsuz kalınca dava açılır.
⚠️ Dava yolunu seçerseniz arabuluculuk zorunludur (aşağıya bakınız). İcra takibi yolunda ise durum farklıdır — takip başlatmak “dava açmak” değildir. Ancak hangi yolun sizin somut dosyanız için doğru olduğu ve arabuluculuk şartının nasıl uygulanacağı mutlaka avukatınızca değerlendirilmelidir. Yanlış yol seçimi aylarca zaman kaybettirir.
İki Haklı İhtar: Sessiz Bir Tahliye Sebebi
TBK m.352/2, çok bilinmeyen ama güçlü bir tahliye sebebi düzenler:
Kiracı, bir kira yılı içinde (kira süresi bir yıldan kısaysa kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa; kiraya veren, kira yılının (veya kira süresinin) bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kritik ayrıntılar:
- İhtarların haklı olması gerekir — yani gerçekten ödenmemiş bir kira olmalı.
- İhtarlar farklı aylara ilişkin olmalıdır. Aynı ay için iki ihtar çekmek “iki haklı ihtar” sayılmaz.
- Kiracı ihtardan sonra ödese bile, ihtar hakkı doğmuştur.
- Dava süresi 1 aydır ve kaçırılırsa bu sebebe dayanılamaz.
Pratik sonuç: Kirasını sürekli geciktiren bir kiracınız varsa, her gecikmede yazılı ihtar çekip belgelemek, size kira yılı sonunda tahliye hakkı kazandırır.
Kiracı İçin: İhtarname Aldıysanız
Panik yapmayın, ama süreyi ciddiye alın. 30 gün içinde ödeme yaparsanız fesih hakkı doğmaz.
- Borcu kabul ediyorsanız: Süre içinde banka kanalıyla, açıklamaya hangi aya ait olduğunu yazarak ödeyin. Elden nakit ödemeyin. Dekontu saklayın.
- Borcu ödemişseniz ama ihtar geldiyse: Ödeme belgelerinizle karşı ihtarname çekin. Kiraya veren mükerrer ödeme talep ediyorsa borçlu olmadığınızın tespitini isteyebilirsiniz.
- Kiraya veren hesap bildirmiyorsa / parayı almıyorsa: Kira bedelini bankaya, kiraya veren adına bloke hesaba yatırın veya sulh hukuk mahkemesine tevdi edin. Ödeme iradenizi belgelemek esastır.
- Ev sahibi kilidi değiştirirse, eşyanızı çıkarırsa: Bu fiili tahliye girişimidir ve suç oluşturabilir. Derhal kolluğa başvurun. Kiraya veren, tahliyeyi ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapabilir.
📖 İlgili Rehberler
- 📚 Kira Hukuku Örnek Dilekçeler (Tümü)
- İcra ve İflas Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Dilekçesi Örneği
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
- Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği
- Depozito İadesi İhtarnamesi ve Dava Dilekçesi Örneği
- Tahliye Davasına Cevap Dilekçesi Örneği
Sık Sorulan Sorular
Kira ödenmezse ihtarname süresi kaç gündür?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gündür (TBK m.315). Daha kısa süre veren ihtar geçersizdir ve tahliye davası bu nedenle reddedilir.
İhtarname noterden mi çekilmeli?
Kanun yazılı şekil arar; noter zorunlu değildir. Ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı açısından uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. WhatsApp veya sözlü uyarı yeterli değildir.
30 gün içinde ödersem tahliye edilir miyim?
Hayır. Süre içinde borcun tamamı ödenirse kiraya verenin fesih hakkı doğmaz. Ancak bu ihtar, ‘iki haklı ihtar’ sayımına dâhil olabilir (TBK m.352/2).
İki haklı ihtar nedir?
Kiracı bir kira yılı içinde kira ödemediği için iki kez yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). İhtarlar farklı aylara ilişkin olmalıdır.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Kiraya veren tahliyeyi ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapabilir. Kilit değiştirme, eşya çıkarma gibi fiili tahliye girişimleri suç oluşturabilir; kolluğa başvurulmalıdır.
