Depozito (güvence bedeli) 3 aylık kira bedelini aşamaz ve bankaya yatırılmışsa kiracının onayı olmadan çekilemez (TBK m.342). Ev sahibi depozitoyu haksız yere alıkoyuyorsa: önce ihtarname, sonra icra takibi veya alacak davası.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… NOTERLİĞİ’NE
İHTAR EDEN (ESKİ KİRACI): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
MUHATAP (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad], [Adres]
KONU: Depozito bedelinin 7 gün içinde iadesi, aksi hâlde icra takibi ve dava yoluna başvurulacağının ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
1. [Kiralanan tam adresi] adresindeki taşınmazda, …/…/20… – …/…/20… tarihleri arasında kiracı olarak ikamet ettim.
2. Kira sözleşmesi gereğince, sözleşme başlangıcında tarafınıza … TL tutarında depozito (güvence bedeli) ödedim. (Ekte: dekont / sözleşmenin ilgili maddesi.)
3. Kiralananı …/…/20… tarihinde, teslim aldığım hâliyle, olağan kullanımdan doğan eskime dışında herhangi bir hasar bulunmaksızın tahliye ettim ve anahtarları teslim ettim. (Ekte: tahliye tutanağı / anahtar teslim belgesi / tahliye günü çekilmiş fotoğraflar.)
4. Tahliye tarihi itibarıyla; kira borcum, aidat borcum ve fatura borcum bulunmamaktadır. (Ekte: son dönem elektrik, su, doğalgaz ve aidat ödeme belgeleri.)
5. Buna rağmen, tahliyeden bu yana geçen süreye rağmen … TL tutarındaki depozito bedeli tarafıma iade edilmemiştir.
6. 6098 sayılı TBK m.342 uyarınca depozito, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen süreçte, kiraya verenin haklı bir alacağı bulunmadığı takdirde kiracıya iade edilmek zorundadır.
İHTAR: İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren YEDİ (7) GÜN içinde, … TL tutarındaki depozito bedelinin, tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte aşağıdaki hesaba yatırılmasını; aksi hâlde hakkınızda icra takibi başlatılacağını ve alacak davası açılacağını, tüm icra masrafları, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.
IBAN: TR… — Alıcı: [Ad Soyad]
Sayın Noter; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini talep ederim.
Tarih: …/…/20…
İhtar Eden
[Ad Soyad] — İmza
DEPOZİTO ALACAK DAVASI — SONUÇ ve TALEP KISMI
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
ARABULUCULUK: …/…/20… tarihli anlaşmama son tutanağı ektedir.
SONUÇ ve TALEP: Davanın KABULÜ ile; … TL depozito alacağının, tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile tarafıma ödenmesine; yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Depozitonun 2 Yasal Sınırı (TBK m.342)
Sınır 1 — Miktar: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Yani aylık kira 20.000 TL ise, istenebilecek azami depozito 60.000 TL‘dir. Fazlası hukuken geçersizdir ve geri istenebilir.
Sınır 2 — Saklama şekli: Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilirse:
- Kiracı, bu güvenceyi kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir vadeli tasarruf hesabına yatırır veya kıymetli evrakı bankaya depo eder.
- Banka, güvenceyi ancak her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
⚠️ Uygulamadaki gerçek: Bu kural çoğu zaman uygulanmaz; depozito genellikle doğrudan ev sahibinin eline nakit olarak verilir. Bu, kiracının en büyük risklerinden biridir. Mümkünse depozitoyu banka kanalıyla ödeyin ve dekonta “depozito” yazın — en azından ödediğinizi ispatlarsınız.
Kiraya Veren Depozitodan Ne Kesebilir?
Depozito, kiraya verenin haklı alacaklarına karşı bir güvencedir. Kesinti yapılabilecek kalemler:
- Ödenmemiş kira ve aidat borçları
- Ödenmemiş fatura borçları (elektrik, su, doğalgaz — kiracının sorumluluğundaysa)
- Kiracının kusurundan doğan hasarlar
⚠️ KESİLEMEYECEK OLAN: Olağan kullanımdan doğan eskime. Bu, kira hukukunun temel ilkesidir. Boyanın solması, halının aşınması, musluk contasının eskimesi kiracının kusuru değildir — bunlar taşınmazın normal yıpranmasıdır ve depozitodan kesilemez.
Kiracının kusuru sayılan hasar örnekleri: Kırılan cam, delinen kapı, sökülen dolap, evcil hayvanın verdiği zarar, ihmalden doğan su baskını.
İspat yükü kimde? Hasarın kiracının kusurundan doğduğunu ispat yükü kiraya verendedir. “Ev kötü durumdaydı” demek yetmez; hasarın niteliğini ve tutarını belgelemek gerekir.
🛡️ Kiracı İçin: Tahliye Günü Yapılacak 5 Şey
Depozito uyuşmazlıklarının %90’ı, tahliye günü doğru belge tutulmamasından çıkar.
- Tahliye tutanağı imzalatın. Kiraya verenle birlikte, taşınmazın durumunu ve “hasar bulunmadığını” belirten bir tutanak düzenleyin. İkiniz de imzalayın.
- Bol bol fotoğraf ve video çekin. Her odayı, mutfağı, banyoyu, duvarları ayrıntılı çekin. Tarih damgalı olması için telefonun tarih ayarını kontrol edin.
- Tüm faturaları kapatın ve belgeleyin. Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini sonlandırın; son ödeme dekontlarını saklayın. Aidat borcunuz olmadığına dair yöneticiden yazı alın.
- Anahtar teslimini belgeleyin. Anahtarları elden veriyorsanız imzalı bir teslim belgesi alın. Kiraya veren almıyorsa noter aracılığıyla teslim edin — aksi hâlde “tahliye etmedi” iddiasıyla kira işlemeye devam eder.
- Giriş fotoğraflarınızı saklayın. Taşındığınız gün çektiğiniz fotoğraflar, çıkışta “bu hasar zaten vardı” demenizin tek yoludur.
İade Edilmezse: 3 Adım
Adım 1 — İhtarname. Noter aracılığıyla, makul bir süre (7 gün) vererek iade talep edin. Bu, hem iyi niyetinizi gösterir hem de faizin başlangıcını netleştirir.
Adım 2 — İcra takibi. Depozito bir para alacağıdır; ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz. Kiraya veren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. İtiraz ederse, itirazın iptali davası açmanız gerekir.
Adım 3 — Alacak davası. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde depozito alacağı davası açılır.
⚠️ Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davalarında da 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanır. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir. İcra takibinde ise bu şart aranmaz — bu nedenle icra yolu genellikle daha pratiktir. Somut dosyanız için en uygun yolu avukatınıza danışarak belirleyin.
Faiz: Depozito alacağına, temerrüt tarihinden (genellikle ihtarnamenin tebliğinden) itibaren yasal faiz işletilir.
📖 İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Fazlası geçersizdir ve geri istenebilir.
Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor, ne yapmalıyım?
Önce noter ihtarnamesi çekin. Sonuç alamazsanız icra takibi başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açabilirsiniz. Dava yolunda arabuluculuk dava şartıdır.
Depozitodan boya parası kesilir mi?
Olağan kullanımdan doğan eskime (boyanın solması, normal yıpranma) depozitodan kesilemez. Yalnızca kiracının kusurundan doğan hasarlar kesilebilir ve ispat yükü kiraya verendedir.
Depozito bankaya mı yatırılmalı?
TBK m.342 uyarınca para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Uygulamada bu kural çoğu zaman uygulanmasa da, depozitoyu banka kanalıyla ödemek ispat açısından önemlidir.
Tahliye ederken ne yapmalıyım?
Tahliye tutanağı imzalatın, taşınmazın durumunu fotoğraf/videoyla belgeleyin, tüm faturaları kapatıp dekontları saklayın, aidat borcu olmadığına dair yöneticiden yazı alın ve anahtar teslimini belgeleyin.
